商业地产投资.ppt

LOGOYOUR SITE HERE商商商商业业地地地地产产投投投投资资的价的价的价的价值汇报值汇报1 1-your family siteyour site hereyour site hereLOGO目目目目录录 1.商商业地地产市市场分析分析 2.红星美星美凯龙旺旺铺抉抉择观 3.红星美星美凯龙投投资风险论 4.红星美星美凯龙商商业地地产观2 2-LOGOYOUR SITE HERE一、商业地产市场分析3 3-LOGOYOUR SITE HERE商者无域，相融共生商者无域，相融共生香港地香港地产之父李嘉之父李嘉诚 4 4-LOGOYOUR SITE HERE 自自2000年起，商年起，商业地地产首先在北京、上海、广州等几个首先在北京、上海、广州等几个经济高度高度发达的地区达的地区兴起，并快速蔓延到全国。根据国家起，并快速蔓延到全国。根据国家统计局局统计数据数据显示，示，2001年以后，我国商年以后，我国商业地地产投投资年均增年均增长率达到率达到33%，超出住宅投，超出住宅投资增增长率率6个百分点。个百分点。我国商我国商业地地产投投资的增的增长速度就速度就远远超超过了国民了国民经济的增的增长速度，商速度，商业地地产投投资占当年房地占当年房地产投投资的比重呈逐年上升的的比重呈逐年上升的态势。2007年全国商年全国商业地地产投投资总额达到达到2723亿元，元，进入入08年，我国商年，我国商业地地产呈呈现出更快的出更快的发展展势头，08年年1季度全国商季度全国商业地地产项目开工面目开工面积达达0.34亿平方米，投平方米，投资同同比增比增长18.7%。5 5-LOGOYOUR SITE HEREu宏宏观经济的的发展，居民生活水平的提高，零售展，居民生活水平的提高，零售业需求的增加，需求的增加，为商商业地地产发展展营造了良好的氛造了良好的氛围。u政府部政府部门认识到到发展第三展第三产业和和现代服代服务业的重要性，鼓励城市商的重要性，鼓励城市商业规模的模的发展。加之新一展。加之新一轮的城市建的城市建设和改造，都和改造，都为城市商城市商业地地产发展展创造了造了机遇。机遇。u商商业地地产开开发的高效性、的高效性、长期性和期性和稳定性，迎合了开定性，迎合了开发商的投商的投资需求。需求。u休休闲经济的的产生促生促进了商了商业地地产的繁荣。的繁荣。从简要的市场发展态势分析，我们得出：6 6-LOGOYOUR SITE HEREu商商业地地产开开发无序，开无序，开发商、商、经营商、物管商的矛盾成商、物管商的矛盾成为新的新的热点。此点。此外盲目开外盲目开发也是近年来商也是近年来商业地地产空置率急升的一个重要原因；空置率急升的一个重要原因；u商商业地地产项目分割成模目分割成模块的开的开发模式，放弃模式，放弃统一一规划和划和专业化的开化的开发操操作程序，削弱了商作程序，削弱了商业地地产操作的合理性；操作的合理性；u开开发商重商重视前期开前期开发忽忽视后期后期经营管理，管理，项目的投目的投资人和人和经营者套牢，者套牢，导致商致商业的整体档次和品味很的整体档次和品味很难把控；把控；u返租模式目前返租模式目前还不成熟，操作不成熟，操作规范性亟待解决；范性亟待解决；u融融资渠道渠道单一，一，银行信行信贷占到占到80%，自筹，自筹资金能力偏低，金能力偏低，导致致许多商多商业地地产开开发商面商面临资金断裂的危金断裂的危险。我们商业地产在发展过程中的不足7 7-LOGOYOUR SITE HEREu依据城市自身特点，因地制宜的开依据城市自身特点，因地制宜的开发项目；目；u合理合理规划、科学划、科学规划商划商业地地产项目；目；u科学的科学的设定商定商业地地产开开发程序；程序；u科学的运用国外先科学的运用国外先进的的发展模式；展模式；u拓拓宽融融资渠道，促渠道，促进商商业地地产快速快速发展。展。我们对商业地产投资开发的建议8 8-LOGOYOUR SITE HERE二、红星美凯龙旺铺抉择观9 9-LOGOYOUR SITE HERE有了梦想，前面的路就不再遥有了梦想，前面的路就不再遥远阿里巴巴集阿里巴巴集团主席、雅虎中国主席、雅虎中国总裁裁马云云1010-LOGOYOUR SITE HERE 一一铺养三代的投养三代的投资梦想，催生了梦想，催生了一批又一批一批又一批“前赴后前赴后继”的投的投资者。者。他他们在放声在放声呐喊：喊：I have a dream1111-LOGOYOUR SITE HERE红星星“四六四六观”四大常四大常识、六大因素、六大因素1212-LOGOYOUR SITE HEREu寻找参数。成熟的商圈找参数。成熟的商圈总有成熟的商有成熟的商业配套。各位熟知的配套。各位熟知的“肯德基肯德基指数指数”足以足以说明。明。u准确的市准确的市场定位。准确的市定位。准确的市场定位可以大大提高物定位可以大大提高物业的回的回报，体，体现商商铺租金的价租金的价值。u商商铺要有要有产权。自主。自主权越高，收益越越高，收益越单纯。单独的小商独的小商铺，要比在，要比在大商大商场分割的小分割的小单元自主得多。元自主得多。u使用率高。开使用率高。开阔的商的商铺使用空使用空间，客，客户流量大，布局又比流量大，布局又比较简单合合理，就能有效提高使用率。因理，就能有效提高使用率。因为我我们知道，使用率提高一倍，就等于知道，使用率提高一倍，就等于降低一半租金。更能吸引商降低一半租金。更能吸引商业租租赁用用户的的竞争，提高房租收益。争，提高房租收益。投资商铺四点常识1313-LOGOYOUR SITE HERE 很多投很多投资者也者也许问：“常常识谁不知道，那么投不知道，那么投资商商铺的价的价值到底体到底体现在哪里？在哪里？”1414-LOGOYOUR SITE HERE1、是否、是否处于核心商圈？于核心商圈？商圈有大有小，城市的商商圈有大有小，城市的商业中心是大商圈，社区商中心是大商圈，社区商业中心是小商中心是小商圈。在圈。在选择商商铺的的时候，候，处于核心商圈的商于核心商圈的商铺肯定肯定优于其他位置的商于其他位置的商铺，已，已经成熟的商圈北区的成熟的商圈北区的红星美星美凯龙和南区的新世和南区的新世纪等，吸引着来等，吸引着来自淮海地区的客流；市中心的商自淮海地区的客流；市中心的商铺重点打造城中概念，人流量和重点打造城中概念，人流量和车流流量不可小量不可小视，投，投资机会逐年增机会逐年增强。六大因素决定投资商铺的价值1515-LOGOYOUR SITE HERE2、商圈、商圈变动的因素的因素 在商圈在商圈变动过程中投程中投资商商铺，就如同，就如同买股票看大股票看大势一一样，在成熟，在成熟商圈投商圈投资商商铺，其成，其成长空空间比比较小；小；选择正在正在发展中的商圈，也展中的商圈，也许前前两三年投两三年投资回回报不理想，但随着商圈的快速不理想，但随着商圈的快速发展，商展，商铺的成的成长性将非性将非常好，是常好，是值得投得投资的的绩优股，因此，投股，因此，投资者者应“跟着跟着规划走划走”，多关，多关注政府的城市和商注政府的城市和商业发展展规划。划。1616-LOGOYOUR SITE HERE3、关注、关注“主力店主力店”效效应 “有主力店的地方，就有无有主力店的地方，就有无穷的商的商业机会机会”，知名的大型百，知名的大型百货商商场、购物中心将会物中心将会带动周周边的商的商业物物业全面升全面升值，例如，例如，红星美星美凯龙的主力店的主力店进驻带旺了周旺了周边的商的商业，其周，其周边米之内的商米之内的商铺因因为这两个商两个商场而被而被带动了起来。周了起来。周边商商铺的的经营主要是主要是“寄生寄生”业态，它，它本身不具本身不具备“聚客聚客”能力，只有借助能力，只有借助“主力店主力店”的作用才能充分挖掘的作用才能充分挖掘其商其商业价价值并不断升并不断升值。1717-LOGOYOUR SITE HERE4、关注品牌效、关注品牌效应 “梦想不再是梦想，相信品牌的力量梦想不再是梦想，相信品牌的力量”商商铺品牌店是否品牌店是否进入是很重要的参考因素：一是品牌客入是很重要的参考因素：一是品牌客户对商商铺的的选择有有严格的商圈格的商圈评估估标准和准和计算方法；其二，知名的品牌客算方法；其二，知名的品牌客户其本身就具其本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成，因此，在同一个区域聚客能力，会影响商圈的形成，因此，在同一个区域选择商商铺的的时候，候，这个个项目是否有品牌客目是否有品牌客户非常关非常关键。最好将自己投。最好将自己投资的商的商铺租租赁给品牌客品牌客户，即使租金相，即使租金相对较低，但商低，但商户的的稳定性也是租定性也是租赁要考要考虑的重要因素。的重要因素。1818-LOGOYOUR SITE HERE5、商、商铺的通用性的通用性 在在买商商铺时不能只考不能只考虑价格，商价格，商铺的价的价值最最终是要通是要通过租租赁实现的，而租的，而租赁就要考就要考虑租租给谁。不同的租。不同的租户对商商铺有不同的要求，比有不同的要求，比如，开餐如，开餐饮的就需要有上下水、的就需要有上下水、动力力电、煤气、排烟、煤气、排烟设施。最好施。最好选择通用性通用性较好的商好的商铺，在租，在租赁时选择的空的空间较大。大。1919-LOGOYOUR SITE HERE6、周、周边市市场的租金水平的租金水平 周周边的租金水平将直接反映你投的租金水平将直接反映你投资商商铺的租金能否支撑的租金能否支撑购买价价格，但是不同格，但是不同业态租金的差异租金的差异还是非常大的，餐是非常大的，餐饮、娱乐以及以及银行行业能承受的租金是最高的，超市能承受的租金最低。能承受的租金是最高的，超市能承受的租金最低。购买商商铺的最的最终目目的是通的是通过租租赁实现预期利期利润，再低的回，再低的回报也也应该比比银行利息要高，而行利息要高，而且商且商铺多数是越做越旺的，租金只会往上走。当然，商圈出多数是越做越旺的，租金只会往上走。当然，商圈出现变动则另当另当别论。2020-LOGOYOUR SITE HERE三、红星美凯龙投资风险论2121-LOGOYOUR SITE HERE做房地做房地产，是，是风险和野性的精神和野性的精神摘自万科董事摘自万科董事长王石王石道路与梦想道路与梦想2222-LOGOYOUR SITE HERE 假如十几年前你凑假如十几年前你凑钱前前买了一套房子了一套房子现在可能在可能赚了十几倍；了十几倍；假如十几年前你一咬牙假如十几年前你一咬牙买了一了一块地，你可能地，你可能赚了几十倍；了几十倍；假如十几年前你假如十几年前你纯属好玩属好玩买了什么名家字画可能了什么名家字画可能赚了上百倍；了上百倍；假如十几年前你不假如十几年前你不务正正义买了什么古董，了什么古董，现在可能在可能赚了几百倍；了几百倍；假如十几年前你听党的假如十几年前你听党的话支持改革开放支持改革开放买了新了新鲜上市的股票，你可能上市的股票，你可能赚了上千倍了上千倍。这些都是可能，唯有一点是肯定的，如果十几年前你有些都是可能，唯有一点是肯定的，如果十几年前你有钱放在保放在保险箱里箱里或存在或存在银行（其行（其实差不多），那你的差不多），那你的银子肯定部分己子肯定部分己经变成了水，成了水，时间越越长，含水量越高！含水量越高！一句一句话：太平盛世存：太平盛世存钱不如存不如存块破布！破布！一句一句话：钱放在放在银行不如来投行不如来投资商商铺！假如有如果2323-LOGOYOUR SITE HERE所以我所以我们发现，风险只是市只是市场给投投资者的者的举棋不定开的棋不定开的不大不小的玩笑。不大不小的玩笑。2424-LOGOYOUR SITE HEREu空置率增大，空置率增大，规划划设计不科学；不科学；u高售价，低租金，投高售价，低租金，投资回回报率下降；率下降；u频繁更繁更换租客，租客，经营管理从何而管理从何而谈？投资商铺三大风险2525-your family siteyour site hereyour site hereLOGO如何如何如何如何规规避避避避风险风险？Sub Title我我们在在这高高谈阔论投投资商商铺的的风险，不如聊聊如何，不如聊聊如何规避避风险2626-LOGOYOUR SITE HERE如何如何规避避风险？有一句有一句话说的好：大象是很的好：大象是很难踩死死蚂蚁的，只要的，只要躲的好，就能的好，就能赢。2727-LOGOYOUR SITE HERE如何规避风险1、合理利用、合理利用规则 在您投在您投资商商铺的的时候，先候，先问自己一个自己一个问题，如果没有开，如果没有开发商广商广告中告中诱人的收益率、火爆的市人的收益率、火爆的市场行情，您行情，您还买不不买这个商个商铺？如果回？如果回答不，那么您有答不，那么您有权要求开要求开发商把商把这些广告宣些广告宣传的内容尽量地落的内容尽量地落实在合在合同中，成同中，成为合同或合同或补充充协议的一部分。的一部分。2828-LOGOYOUR SITE HERE2、搞清、搞清经营业态 注意注意对经营的限制。在确定的限制。在确定购买前，要注意自己将来前，要注意自己将来经营范范围是否与市是否与市场的整体的整体协调，是否存在一些限制和阻，是否存在一些限制和阻挠。譬如在女人街里。譬如在女人街里卖男皮鞋行不行呢，开男皮鞋行不行呢，开发商商说可以，那么可以，那么这就就应该体体现在合同中。开在合同中。开发商商说行行还不不够，还必必须要承要承诺，将来物，将来物业管理公司或者什么管理委管理公司或者什么管理委员会不能会不能说不，否不，否则开开发商要么帮着商要么帮着摆平，要么承担相平，要么承担相应的的责任。因任。因为开开发商商负有有诚信的随附信的随附义务，有，有义务向向购买者者说清楚合同的目的、清楚合同的目的、后果和重要事后果和重要事项，如果没有履行，如果没有履行这种随附种随附义务，就，就应当当赔偿购买者因者因此出此出现的的损失。失。2929-LOGOYOUR SITE HERE3、弄清、弄清经营限制限制 注意注意对经营的限制。在确定的限制。在确定购买前，要注意自己将来前，要注意自己将来经营范范围第三、其他开支第三、其他开支费用。商用。商铺购置的税置的税费支出是有数的，支出是有数的，经营费用用则不不然。那么，就然。那么，就应该事先了解、事先了解、预计各种税各种税费支出，尽量地在合同中明支出，尽量地在合同中明确确费用支出的用支出的标准、方法、如何承担等等。准、方法、如何承担等等。譬如，有些市譬如，有些市场内，内，经常要向商常要向商铺经营者收取广告者收取广告费、管理、管理费等等等，不等，不给就没有相关服就没有相关服务，更狠的干脆停水停，更狠的干脆停水停电。如果能。如果能够在商在商铺购置置过程中即存在明确的程中即存在明确的规定或者限制，一定能定或者限制，一定能够减少很多不必要的支减少很多不必要的支出，减少出，减少这样问题的的发生，保障投生，保障投资人的利益。人的利益。因此，因此，请您在投您在投资商商铺的的时候小心、冷静，多考候小心、冷静，多考虑一些一些问题，会，会对自己有帮助的自己有帮助的3030-LOGOYOUR SITE HERE四、红星美凯龙商业地产观3131-LOGOYOUR SITE HERE决策失决策失误，是市，是市场投投资的最大灾的最大灾难摘自摘自红星美星美凯龙集集团总裁裁车建新建新成功宝典成功宝典3232-LOGOYOUR SITE HERE最后套用一句名言：最后套用一句名言：市市场有有风险，投，投资须谨慎！慎！3333-LOGOYOUR SITE HERE谢谢聆听！聆听！3434-