银行土地开发项目评估要点附表.doc

附表一：借款人基本情况表机构名称机构类别注册资本经营范围经营期限产权结构法人代表法人代表学历法人代表有无不良记录机构设置模式土地收购储备范围资金运作模式土地储备量土地出让量基本账户开立行信用等级到期贷款付息率到期贷款偿还率销售款归行率存贷比率企业近三年基本财务情况（主要适应于企业法人）年年年资 产负债情 况一、资产总额货币资金应收账款其他应收款存货无形资产二、负债总额短期借款其中：农行借款 他行借款应付账款预收账款其他应付款长期借款 其中：农行借款 他行借款三、所有者权益股本或注册资本资本公积未分配利润少数股东权益损益情况销售收入净利润净现金流量偿债能力流动比率速动比率资产负债率利息保障倍数营运能力存货周转率应收账款周转率盈利能力总资产净利润率销售利润率附表二：项目基本情况表项目名称及内容城市情况城市上年度GDP城市人口总量政府本级财政收入政府信誉情况项目概况地理位置储备土地规模收购土地来源有无用地用途规划有无道路系统规划有无基础设施规划项目合法性地价款缴纳情况是否取得立项批复是否取得可研报告是否符合有权部门批准的城市土地利用总体规划是否符合城市总体规划是否符合土地利用年度计划是否符合城市控制性详细规划是否取得建设用地规划许可证是否取得房屋拆迁许可证是否取得同意农用地转为建设用地的政府批文项目工程进度计划整个项目开发工作的进度安排目前项目形象进度项目投资完成情况各项资金的使用情况附表三：项目投资概算表 单位：万元序号项目名称总额（万元）占总投资比例单价(元/米2)1土地取得费用其中：土地补偿费 安置补助费青苗补偿费拆迁补偿费其他地上附着物补偿费征地相关税费2前期工程费用2土地开发费用3财务费用4管理费用5不可预见费6销售费用（仅限于园区土地开发项目）合计附表四：项目资金来源与运用表 单位：万元序号项 目合 计季季季季季一资金来源自筹资金借贷资金其中：农行贷款 他行贷款其他收入二资金运用土地取得费用前期工程费用土地开发费用财务费用管理费用销售费用（仅适用于园区土地开发项目）不可预见费三盈余资金四累计盈余资金附表五：项目损益测算表 单位：万元序号项目合计 年年年年年1土地出让收入2储备土地成本3上缴国家的土地出让金4管理费用5财务费用6经营税金及附加7营业利润8补前期亏损9利润总额10所得税11政府承诺的财政补贴收入12税收返还收入13净利润14总投资利润率15总投资净利润率附表六：项目财务指标测算表 单位：万元序号项目合计年年年年1现金流入土地出让收入政府承诺的财政补贴收入税收返还收入其他收入2现金流出土地开发投资土地出让金经营税金及附加所得税3净现金流量4累计净现金流量5财务净现值6累计财务净现值7 财务内部收益率8静态投资回收期9动态投资回收期附表七：贷款偿还期预测表 单位：万元序号项目合计年年年年年1期初贷款本金累计2本期贷款3本期应计利息4本期还本付息4.1本期偿还本金4.2本期偿还利息5期末贷款本金累计6还款资金来源6.1期初资金节余6.2本期自筹资金6.3本期银行贷款6.4本期土地出让收入（扣除土地出让金）6.5其它还款资金7期末资金结余8贷款偿还期附表八：敏感性分析表因素变化情况敏感性分析结果财务净现值（万元）财务内部收益率动态投资回收期基本方案土地出让价格变化土地出让价格下降10%土地出让价格上升10%土地出让面积变化土地出让面积下降10%土地出让面积上升10%总投资变化总投资减少10%总投资增加10%8