从商品房预售制到现房销售制的转变——实践转型、比较分析与对策研究.pdf

预售制和现房销售制是商品房销售的两种形式，目前我国以预售制为主，部分地区正在开展现房销售试点。分别从销售对象、隐含风险、融资、商品房价格、价值理念等视角，对商品房预售制和现房销售制进行比较分析，可以发现商品房预售制侧重于交易自由和效率，而现房销售制侧重于交易安全和秩序。选择商品房预售制抑或现房销售制，与城市化进程和规模以及房地产市场的稳定性和成熟度相关。现房销售制替代预售制是大势所趋，但目前我国宜采用预售制和现房销售制双轨并行的模式，有条件地推进现房销售制。为了防范房地产市场风险隐患，应进一步强化商品房预售资金监管：改变目前监管规则零散和效力位阶相对较低的现状，增强法律规范的完整性；对不同类型预售资金实施差异化监管，严格预售资金的发放条件和进度；建立预售商品房市场的准入制度和预售资金监管制度，压实银行和房地产开发商的主体责任。关键词：房地产市场；商品房；期房销售；现房销售；住房按揭中图分类号：F83，D913文献标识码：A 文章编号：1007-9041-2023(05)-0003-12收稿日期：2023-03-28作者简介：董彪，博士、教授，供职于北京工商大学法学院，Email：。*本文受北京市哲学社会科学基金项目北京国际大数据交易所治理体系研究（项目编号：FXB024）的资助。感谢匿名审稿人的宝贵意见。文责自负。资料来源：住建部.2023 年房地产工作这么干 EB/OL.证券日报,2023-01-18.从商品房预售制到现房销售制的转变*实践转型、比较分析与对策研究董彪（北京工商大学法学院，北京102488）一、引言自从 20 世纪 90 年代我国实施住房商品化改革以来，预售制逐渐成为我国商品房销售的主流形式。商品房预售制在推进大规模城市化、繁荣经济和改善居民住房条件方面功不可没，但是，因其产生的矛盾纠纷也屡见不鲜。废除商品房预售制、改期房销售为现房销售的呼声不绝于耳。理论界、实务界对商品房预售制和现房销售制褒贬不一，分歧较大。近年来，商品房预售制导致楼盘烂尾后购房主体利益受损的现象频发，在一定程度上影响了社会稳定，使得商品房预售制中权利义务配置的合理性遭到质疑。商品房预售制的存废成为社会普遍关注的问题。2023 年 1 月 17 日，全国住房和城乡建设工作会议中提出“有条件的可以进行现房销售”。这就为商品房预售制向现房销售制转变提供了契机。此后，山东、河南等地纷纷南方金融 总561 期2023PAGE45开展现房销售试点，改期房销售为现房销售的帷幕再次被拉开。在这样的背景下，有必要客观地评价商品房预售制在我国经济和社会发展中的作用，全面认识商品房预售制与现房销售制的关系，比较分析商品房预售制和现房销售制的特点及差异，预判推行现房销售将对社会生活造成的影响以及需要具备的条件。为此，本文对商品房预售制的缘起以及社会作用进行梳理，对商品房预售制向现房销售制的实践转型的现象进行描述和分析，对商品房预售制与现房销售制的利弊和优劣进行比较研究，进而提出商品房预售制与现房销售制的制度选择优化方案，并对完善相关制度提出建议，以期为进一步完善我国商品房销售制度、推动我国房地产市场平稳健康发展提供参考。二、从商品房预售制到现房销售制的实践转型（一）商品房预售制的缘起与发展商品房预售，是指房地产开发商向购房主体出售在建商品房的行为。在符合商品房预售条件的前提下，房地产开发商与购房主体以正在建造的商品房为标的物签订预售合同，购房主体预先一次性或分期支付房屋价款，待在建商品房完工后，房地产开发商向购房主体交付房屋并办理产权登记手续。商品房预售制缓解了房地产开发商投入初始资金的压力，即房地产开发商可以只筹措达到商品房预售条件的建设资金，在取得预售许可证后通过出售在建商品房收取预售资金用于下一阶段的开发建设。我国内地的商品房预售制源于中国香港地区创设的预售楼花制。1953 年，香港立信置业公司开创了预售楼花的销售方式，随后在香港盛行并流行至东南亚。改革开放以来，住房商品化制度改革在我国内地逐步推行。原建设部于 1994 年引入预售楼花制并进行改造，出台了城市商品房预售管理办法，以部门规章的方式正式确立商品房预售制。1995 年生效的中华人民共和国城市房地产管理法（以下简称城市房地产管理法）第 44 条、45 条对商品房预售制进行规定，将该制度上升至法律的层面。此后，原住建部多次完善和细化城市商品房预售管理办法。经过近 30 年的实践，商品房预售制已经成为我国内地销售新建商品房的主要方式，在商品房销售市场占比由 2005 年末的 57.68%上升至 2022 年 6 月末的 86.08%，成为商品房市场的核心制度（王博，2023）。在房地产市场需求旺盛但金融市场尚不成熟、融资渠道闭塞的环境下，商品房预售制因时因势而生，为商品房市场融通资金提供了便利，解决了房地产开发商建设资金匮乏的难题。它推动了城市化进程，满足了城市居民的住房需求，促进了房地产行业发展和市场繁荣，有利于经济和社会发展，实现了各方参与主体共赢。（二）商品房预售制的存废之争商品房预售制是一项毁誉参半的经济制度，学术界对商品房预售制存在保留说、废除说商品房预售需要达到法定条件，即“按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”。PAGE5PAGE55南方金融 总561 期2023和革新说的分歧：1保留说主张保留商品房预售制的学说以预售制的积极社会作用和房地产开发商承担的资金压力为着眼点，认为商品房预售制一方面改善了居民的居住条件（易宪容等，2007），另一方面加速了资金周转，提高了资金使用效率，增强了房地产开发商的自主性（李郁，2010）。相反，取消商品房预售制后，房地产开发商从消费端进行融资的渠道被堵塞，资金压力增大，会导致资金链断裂，造成楼盘烂尾等乱象。这既损害购房主体的利益，又会产生金融风险，甚至诱发系统性风险。尤其是在受到疫情影响的环境下，房地产市场购买意愿下降，交易量环比出现持平或下降态势，房地产开发商无法承受取消预售制带来的资金压力，完全取消该制度不现实（张大伟，2022）。还有学者认为，取消预售制会导致购房选择减少、房地产投资速度放缓，进而推升房价，影响相关产业和国民经济发展。2废除说商品房预售制下频发的楼盘烂尾和违约乱象为主张废除商品房预售制提供了现实依据。有学者认为，预售商品房制度带有“原罪”，是导致商品房市场出现失信、违约等现象的“万恶之源”（刘俊海，2022；易宪容等，2007）。废除商品房预售制有利于规范房地产市场秩序，减少行业风险，改变“劣币驱逐良币”的现象（徐润萍，2005），是调整房地产市场的一剂“良药”（乔孟，2012）。还有学者认为，我国房地产业已经完成从大开发时代到存量时代的转变，预售商品房模式应当被现房销售模式所取代，社会大众对取消商品房预售制意愿强烈（洪波，2006），在全国范围内以立法形式取消商品房预售制的时机已经基本成熟（雷兴虎和蔡科云，2008）。另有学者认为阶段性取消商品房预售制，代之以阶段性的现房或准现房销售制，是符合国情的（马先标，2014）。3革新说革新说认为，商品房预售制虽然存在缺陷，但是废除的时机尚不成熟，当务之急是完善而非彻底废除商品房预售制。有学者认为，取消商品房预售制并不可取（廖英敏，2010），完善该制度刻不容缓（郝新艳，2008）。另有学者认为，现房销售也不利于保护弱势购房者的利益，建议取消商品房预售许可制度，进而完善商品房预售制（张卿，2010）。4相关学说评析保留说以商品房预售制的融资功能为逻辑基点，关注房地产融资的渠道与工程建设之间的关联，将房地产开发商便利融资作为履约的前提，并将房地产开发商资金链断裂会影响社会稳定的严重后果作为保留商品房预售制的理由。保留说夸大了开发建设资金与预售资金的关系。在商品房预售制下，房地产开发商用于开发建设的资金主要依赖预售资金。不能夸大房地产开发商承受资金压力与资金链断裂之间的联系，将预售资金等同于预售后的开发建设资金或将开发商承受的资金压力等同于资金断裂，进而以资金链断裂造成的社会后果难以承受作为保留商品房预售制的正当理由。废除说以商品房预售制产生的社会风险为逻辑基点，试图通过彻底废止的方式从根源上消除“顽疾”。但是，这一“刮骨疗伤”式的方案并未充分考虑废除商品房预售制对房地产市场的冲击。我国幅员辽阔，各地城市化进程存在差异，房地产供给与需求的情况也有所不同，南方金融 总561 期2023PAGE65全面废除商品房预售制可能带来房地产市场剧烈震荡，引发经济和社会难以承受之重。革新说认识到商品房预售制下融资功能的重要性，同时对这一高杠杆、高风险的运营模式持谨慎的怀疑态度。该说主张对商品房预售制进行修补和完善，消除或缓解房地产市场中的风险，化解矛盾纠纷。三、商品房预售制与现房销售制的比较分析（一）基于销售对象视角的分析商品房预售制中的销售对象是在建商品房，该交易标的物在订立合同时尚未竣工，缺乏交付和登记的现实条件。房地产开发商与购房主体在未来某个确定的日期或期限办理商品房交付和登记手续。与之不同，现房销售制中的销售对象是可以直接交付和登记的现房。以正在建造的商品房为标的物进行交易，是商品房预售制区别于现房销售制的显著特征，也是产生矛盾分歧的根源。第一，从合同订立到合同履行的时间差看，销售对象的差异决定两种销售制下的时间差悬殊。通常从订立预售商品房合同到履行完毕需要历时数年，而现房销售仅需数日或数月。第二，从房地产变现的阶段看，商品房预售制提前了变现时间。房地产开发商通过销售房产实现筹措开发资金、收回投资成本和获取利润的目的。现房销售制下房地产开发商在房屋竣工验收后才能变现，而商品房预售制将商品房变现的时间提前至工程建设阶段，可以为房地产开发筹措资金。第三，从房地产市场供给看，期房销售增加了房源，为购房主体选择理想的户型、面积和地理位置提供了更广阔的空间。在这一意义上，期房销售会产生价格优惠的效果。第四，从锁定效应看，商品房预售能够比现房销售更早地锁定商品房和客户。商品房预售制以预售合同为纽带，在商品房尚未竣工交付前锁定开发商和客户。购房主体以缴纳首付款的方式锁定商品房，而房地产开发商在商品房建成之前提前锁定客户，加速资金回流。（二）基于风险视角的分析无论是期房销售还是现房销售，都存在一定的商业风险和市场风险。比较而言，期房销售中因合同标的物存在不确定性，其违约风险远远高于现房销售。第一，质量瑕疵风险。现房交易在订立商品房买卖合同时质量直观可见或可检测。期房交易以平面图或模拟楼盘效果模型等为基础，实际竣工交付的房屋与合同约定可能不符，偏离购房主体的预期，出现质量瑕疵，引发纠纷。第二，无法按期竣工甚至楼盘烂尾的风险。订立现房买卖合同时商品房已经竣工，不存在无法按期竣工交付的问题，没有延期交付或无法交付的履约风险。但是，在订立期房买卖合同时商品房还在建造中，存在不能按期竣工的风险。实践中，在建工程因资金链断裂或疫实践中存在一种误解，即将主体结构封顶作为区分期房和现房的标准，事实上，在建工程主体结构封顶至竣工验收还需要一段时间。PAGE7PAGE75南方金融 总561 期2023情等不可抗力影响导致无法按期竣工、房地产开发商“跑路”的现象屡见不鲜。第三，“一房多卖”或毁约的风险。从买卖合同订立到商品房交付和登记的期间，房地产市场价格波动会影响供需双方的交易意愿，进而诱发“一物多卖”或毁约的现象。期房交易中从商品房买卖合同订立到商品房交付或登记的时间较长，因价格波动或不可抗力诱发单方违约的风险更高。第四，假按揭的道德风险。商品房预售制下，房地产开发商为填补资金缺口或囤房逐利，会通过欺骗或恶意串通的方式，虚构个人住房按揭贷款需求，形成假按揭，扰乱房地产市场秩序。第五，银行信贷风险。在商品房预售制下，房地产开发商筹措的开发建设资金主要来源于商品房预售的按揭贷款，其经营活动处于高负债状态，依赖预售款的周转而运作。一旦出现资金链断裂的情况，商业银行就面临贷款不能清偿的风险以及诉讼风险。从单个开发项目看，商品房预售制缩短了房地产开发商资金回流的周期，降低了房地产开发商的资金链断裂风险。但是，从房地产开发商整个开发建设看，商品房预售制具有杠杆效应，使得建设资金在不同开发建设项目中流动，风险亦随之在不同项目之间传递，会产生牵一发而动全身的效应，增大了资金链断裂的风险。商品房预售制中风险与收益配置不合理以及风险外溢等弊端经常受到诟病。虽然房地产开发属于高收益行业，但是在商品房预售制下本应由房地产开发商承担的经营管理不善等风险部分转移至购房主体来承受，形成收益高度集中于房地产开发商，而风险积聚于购房主体的局面。预售商品房无法按期竣工验收以及质量瑕疵会增加购房主体的磋商和纠纷解决成本。（三）基于融资视角的分析大规模城市化进程中，住房供给相对有限而需求激增，房地产市场供不应求。资金短缺成为制约房地产开发的短板，房地产开发商需要通过融资解决开发资金短缺的难题。相较于现房交易，期房交易具有明显的融资优势。商品房预售制为房地产开发商从银行融资提供了条件，开发商在投入前期建设资金后，可以通过预售商品房取得购房定金以及基于住房抵押贷款产生的银行资金支持。在资本市场不成熟、金融管制严格、融资渠道不畅的情况下，商品房预售制借助国家加大个人住房消费信贷支持力度的政策优势，拓宽了房地产开发的资金来源。从房地产开发商的角度看，商品房预售制为迅速筹集房地产开发资金创造了条件，解决了开发商自有资金不足的难题，为其提供了资金保障。房地产开发属于重资产业务，取得土地使用权以及工程建设需要投入大量资金。在商品房预售制下，购房主体交付的首付款以及抵押贷款成为房地产开发资金的重要组成部分，减轻了房地产开发商的资金压力，也降低了房地产开发的市场准入门槛，房地产开发商能够迅速回收资金，降低财务成本和资金压力。从购房主体的角度看，商品房预售制从需求端着手提供资金杠杆，增加了购房主体购置商品房的能力，客观上也推动了商品房销售量增长。高昂的商品房价格使得一次性交付价款往往给购房主体带来沉重的财务负担，抑制住房消费需求。在商品房预售制下，购房主体缴纳首付款后可采用分期付款的方式缴纳剩余价款，分散了购房主体的资金负担，缓解了一次性支南方金融 总561 期2023PAGE85付房屋价款的压力（薛红红，2011）。从银行的角度看，商品房预售制带来了住房商业贷款业务拓展的机会，开展商品房抵押贷款业务的商业银行能够因此取得相对长期和稳定的收益。（四）基于商品房价格视角的分析商品房预售制通常被认为是导致房地产价格持续攀升并产生价格泡沫的原因。商品房预售制具有的资金“杠杆效应”在促进房地产市场繁荣的同时也加剧了购房主体之间的竞争，推动房地产价格上涨。此外，房地产开发商通过收取商品房预售款，提前收回大部分甚至全部投资成本。在房地产市场需求旺盛的环境下，开发商会采用囤积、惜售的方式推动价格上涨。也有一些学者持不同意见，认为不能将房地产价格攀升的原因归结为商品房预售制，在供求稳定的前提下，商品房预售制能够起到降低房价的作用（张泓铭，2007）。导致房地产市场价格上涨的原因具有多样性，其中房地产市场供求关系具有决定性影响，而商品房预售制起到的作用极为有限。在住房分配制度改革初期，商品房供大于求，实施预售制度也未能改变 20世纪 90 年代中期到后期商品房价格下跌的局势。购房主体交付的合同价款指向的对象是未来建成的房屋，类似于金融活动中的贴现，购房主体支付的价款应当较同类现房价格低。在房地产供给和需求不变的情况下，商品房预售制是否会导致房地产价格上涨需要从增加房屋供给和增强购房主体购买力两方面进行分析。一方面，商品房预售制将期房纳入房地产销售的范围，变相增加了房屋供给，能够起到抑制房产价格上涨的作用。另一方面，商品房预售制增强了购房主体的购买力，加剧了购房主体之间的竞争，客观上能够起到推动房价上涨的作用。商品房预售制对房地产市场价格的影响错综复杂，在迅猛推进的城镇化建设中，商品房预售制对房地产市场价格究竟起到了推动还是抑制作用，并未得到实践验证。一方面，持续增长的市场需求成为推动房地产市场价格上涨的决定性因素。期房销售变相增加房产供给进而对价格的影响在动态视角下微乎其微，购房主体对此并无多少体验感。期房在交易价格上没有体现出与同类现房明显的差异，购房主体并未实际取得“贴现利益”。换言之，商品房预售制中的部分福利本应属于购房主体，但是发生了错配，购房主体并未享有期房制度产生的价格红利。另一方面，商品房的投资属性泛化，生活必需品和投资产品的二元划分变得模糊（赵乃宝等,2023）。即便是为了满足家庭自住需要的商品房交易，购房主体对商品房的投资属性也有期待，这就导致期房购买者对房地产价格下跌的反应极为敏感。（五）基于价值理念视角的分析无论是现房销售制还是期房销售制，都秉承着改善人民群众居住条件的共同价值理念。“以人民为中心”是经济和法律制度设计的出发点，也是党的二十大精神的内在要求。商品房预售制是在商品房供给不足、开发商融资渠道狭窄的背景下出现的。它对拓展房地产开发资金筹措方式，繁荣房地产市场，改善城市居民住房条件等方面起到了积极作用，解决了因供给不足带来的“房荒”现象，缓解了政府供给住房的财政压力，在整体上有效改善了城市居民的居住条件。商品房预售制是推动大规模城市化进程的一柄“利器”，解决了房地产开发商自有资金不足的难题，在促进经济发展与繁荣方面功不可没。同时，预售制在利益关系上侧重于房地产开发商，是隐伏着高杠杆和高违约风险的经营模式，本应由房地产开发商承担PAGE9PAGE95南方金融 总561 期2023的部分风险被转移给购房主体和商业银行。现房销售制侧重以购房主体利益保护为中心的安全理念。当前，“保交楼、稳民生”等民生问题成为社会关注的重点。在房地产去杠杆的大背景下，强调房地产市场安全稳定的正当性得到强化。高收益、低风险的行业暴利现象并非房地产市场制度设计需要保障的，风险与收益相匹配才是经济生活中的常态。相反，风险与收益错配是对经济生活的扭曲，高收益一方构成对高风险一方的“压榨”。商品房销售制度的优化设计应当满足房地产开发商、购房主体、银行等各方主体的合理诉求，优化配置主体的权利、义务和责任，兼顾房地产市场持续发展与购房主体利益保护。房地产市场需要从以房地产开发商为中心转向以住房消费者为中心，从关注融资转向关注购房主体的权益保护。但是，这一转变并不意味着无需考虑房地产企业融资的便利化以及成本问题。四、商品房销售制度选择和设计的对策研究（一）商品房销售制度顶层设计对商品房预售制需要秉承理性、客观的态度。商品房预售制推动房地产行业和市场发展的历史贡献不容否认，但其缺陷带来的负面影响亦不能容忍（张鸿铭，2007）。虽然商品房预售制存在高风险，但是不能因噎废食，忽视购房主体合理的住房需求。预售商品房存废与否不是简单的理论争议问题，需要对目前商品房的存量、社会大众的居住现状、开发商自有资金的状况等进行深入调查和实证分析，进而精准施策。在后疫情时期，不宜贸然取消商品房预售制。1商品房预售制变革需要满足稳定性的需要商品房预售引发的纠纷频发，暴露其存在巨大的市场风险，并引发银行信贷风险，影响社会秩序和金融稳定。对商品房预售制进行调整势在必行。但是，这并不意味着盲目地将商品房预售制一概废止。商品房预售制在我国“落地生根”已近三十年，形成了相对稳定的运行模式和利益分配格局。从商品房预售制向现房销售制转变，涉及既有的利益格局调整，若操之过急有可能产生震荡，造成无序和混乱。2012 年因废除商品房预售制的传言蔓延导致房地产股票价格大幅震荡，以至于相关部门发言人需要进行澄清，强调相关传言是谣言（乔孟，2012）。目前及今后的一个时期，促进房地产业平稳发展非常重要，因为“急刹车”式的调整会引发社会震荡，产生市场主体不可承受之重。应当考虑法律法规和政策的可操作性以及执行的社会效果，在关注社会稳定和秩序的前提下规范商品房销售行为。商品房预售制与现房销售制的选择属于经济领域中的顶层设计，牵一发而动全身，对经济发展、社会稳定和人民满意度产生广泛、深远的影响，必须慎之又慎。我国幅员辽阔，且各地在城镇化程度、人口流动、金融市场融资便利化、房地产企业自有资金及负债水平等方面存在显著差异，目前采用统一的商品房销售制或预售资金监管法律、政策的时机并不成熟，采取“一城一策”和因城施策的方式，由地方政府试行现房销售制或出台预售资金监管新规南方金融 总561 期2023PAGE105是较为理性、稳妥的选择。2遵循市场规律选择和完善商品房销售制商品房销售本质上属于市场行为，由市场主体自主选择预售交易或是现房交易的方式符合市场经济的要求。“政府的归政府，市场的归市场”，只有在这一逻辑下，市场规律才不会被扭曲。商品房销售制的选择需要遵循市场规律，避免因过度干预而扭曲市场。商品房预售制在交易功能方面发挥的作用并未暴露明显的弊端。“一刀切”地废止商品房预售制不符合市场规律的要求。赋予购房主体自主选择权，采用现房销售与期房销售并行的双轨制有利于保护购房主体的利益。一方面，保留商品房预售制可以为购房主体提供多元化的选择，满足不同类型购房主体的需求。另一方面，商品房预售制与现房销售双轨并存，不同销售制下的价格比较会促使期房交易价格合理化，让购房主体真正分享期限利益，优化风险与责任配置。（二）有条件地推行现房销售制1房地产开发商的自有资金积累足够和融资能力提升房地产开发是一项重资产的业务，需要庞大的资金流来支持，资金来源主要包括房地产开发企业自有资金和外部融资资金。融资途径和成本对房地产开发具有较大的影响，融资渠道狭窄或融资成本高昂不利于房地产开发企业筹集资金，情况严重的会导致资金链断裂。期房销售是否改为现房销售与房地产开发商自有资金积累和房地产金融市场的融资便利度密切相关。在计划分配住房向商品房转变初期，房地产行业的规模和经营模式的成熟程度滞后于城市化的客观需求,房地产企业自有资金匮乏，房地产开发建设资金主要依赖商品房预售。商品房按揭抵押贷款为房地产开发商融资提供了途径，它直接为购房主体融资，间接为开发商融资。若预售制向现房销售制转变，房地产企业通过预售进行融资的渠道就会被封堵。倘若房地产企业筹集资金的难度或成本不合理的增加，就会抑制房地产开发的积极性。只有在房地产企业自有资金积累以及通过其他融资方式尤其是直接融资方式能够填补废除商品房预售制所带来的预售资金空缺时，现房销售取代期房销售才具备条件。取消商品房预售制，会导致一些严重以银行贷款作为开发建设主要资金来源、自有资金积累不足的房地产开发商被淘汰。疫情之后，经济和社会生活面临一系列复杂的、充满不确定的挑战，同时这种情况也为房地产市场结构化转型创造了条件。在国家调整土地财政政策以及房地产行业发展战略的背景下，房地产行业发展迎来新的机遇，优质房地产企业在自有资金积累和融资能力提升方面将会得到改善。其一，一部分优质房地产开发商已经积累了较为雄厚的自有资金。其二，房地产开发商从金融市场融资的难度和成本有所降低，尤其是房地产市场直接融资便利化程度将会提高。股票发行注册制改革以及债权融资体系的健全为优质房地产开发商直接融资创造了条件，房地产开发商的融资途径将逐步增多。部分房地产开发商在资金积累、融资能力和管理水平方面将具备现房销售的能力。2房地产业从“重数量”到“重品质”的结构化调整房地产市场的供需关系趋于平衡，供不应求的现象得以缓解，为商品房销售制度平稳转变创造了条件。第一，2009 年之后国家推行有力的楼市调控政策，提倡“房住不炒”，通过PAGE11PAGE115南方金融 总561 期2023限购和支持保障性住房建设等手段，有效抑制了房地产市场的投机需求，使住房需求回归理性，需求量逐步呈现平稳的态势。第二，乡村振兴战略以及城乡协调发展政策的推行，改变了人们创业和就业的观点，加之城市土地资源的稀缺性，以人口向特大城市、大城市迁移为主要特征的城市化进程速度放缓，新市民住房需求总体上有所下降。第三，人口负增长。我国 2022 年的人口总数比 2021 年减少了 85 万人，房地产市场因人口红利带来的需求增长减弱，未来年轻人群体的住房需求趋于下降。外延扩张式的房地产开发模式从长远看面临危机，需要向内涵式房地产开发模式转型。人口红利和政策红利带来的房地产行业的暴利现象将会调整和消释。城镇化驱动的增量房地产开发建设受土地和人口资源限制，出现回落趋势，新增房地产施工和竣工面积减小。从整体而言，城市居民对新增商品房仍有需求，因而需要继续推动房地产市场发展、增加有效供应，但是对商品房市场关注的重点已经发生从供给侧向需求侧的转变。房地产市场结构化调整的契机来临，房地产行业结束暴利增长并进入成熟期，房地产市场从增量市场转向存量市场，需要探索从关注速度和规模转向关注品质和服务的高质量发展模式和新格局。这些转变为房地产市场供需关系趋于稳定和平衡创造了条件，在房地产供给能够基本满足需求以及二手房市场相对成熟的地区便有了推行现房销售制的可能。（三）完善商品房预售资金监管制度1商品房预售资金监管的依据商品房预售资金包括首付款、按揭贷款、公积金贷款等。对预售资金进行监管有利于房地产行业健康、持续发展。我国香港地区采用的预售制分为“土地注册处同意方式”和“非土地注册处同意方式”，无论何种方式都对预售行为设置了严格的条件要求和过程监管要求。我国内地对商品房预售资金进行监管的法律和政策规定也由来已久。原住建部发布的关于进一步加强房地产市场监管 完善商品住房预售制度有关问题的通知要求，商品房预售资金需要进入监管账户并由监管机构进行监管；预售资金应当用于房地产开发工程建设；预售资金可以按照进度核拨，但是应当为竣工交付预留充足的资金。城市房地产管理法对预售资金监管作出了规定，但缺乏对违法违规行为进行处罚的措施。为避免出现不可控的住房商业贷款风险，金融管理部门也曾发布通知，明确要求仅对主体结构已经封顶的住房发放个人住房商业贷款。我国内地已经初步形成了关于预售资金监管的法律和政策框架。目前，预售资金监管由房地产管理部门主导，由商业银行具体实施，主要措施包括专用账户监管、使用用途监管和支付进度监管。专款专用和按进度支付能对房地产开发商不同项目和阶段的资金和风险进行隔离。相反，“资金池”的方式，即房地产开发商不区分开发项目和阶段使用预售资金，会导致风险在不同项目中传递。在融资环境宽松、房地产市场价格上行的时期，风险传递的危害并不明显，但是，在房地产市场处于政策调整、融资收紧、价格下行的时期，风险在不同项目间蔓延会引发系统性风险。商业银行通过监管账户控制资金流向，做到专款专用和按进度支付，方能保证在建工程按质如期竣工交付。但是，预售资金监管法律和政策上的要求与现实操作存在偏差。宽松有余、原则性不足南方金融 总561 期2023PAGE125是预售资金监管存在的主要问题，房地产开发商违规挪用预售资金的现象时有发生。在资金收存方面，部分预售资金并未进入监管账户，而是直接进入房地产开发商指定的其他账户。在支付进度方面，部分房地产开发商虚报工程进度，在未满足使用条件的情况下支取预售资金。2优化预售资金监管法律和政策的具体措施预售资金监管流于形式、滥用预售资金现象时有发生，与相关法律和政策在体系性、可操作性以及刚性方面存在缺失密切相关。优化预售资金监管的法律和政策，需要基于宽严相济的原则，在提升规则可行性的基础上增强刚性约束，形成切实可行的规则体系。体系化优化措施。一方面，改变规则零散和效力位阶相对较低的现状。长远而言，可以通过修订城市房地产管理法，整合分散的预售资金监管规则，进行全面的完善和细化。短期而言，可以通过修订城市商品房预售管理办法或借助司法裁判规则以规范商品房预售行为。另一方面，增强法律规范的完整性。法律规范由假定、行为模式和法律后果三部分组成。仅有行为模式而无法律后果的法律规则，犹如“无牙的老虎”，难以得到有效执行。只有明晰违反预售资金监管规则的法律责任，才能真正规范房地产开发商和银行的行为，维护商品房预售市场的秩序。可操作性优化措施。第一，区分预售资金类型，实施差异化监管。对预售资金不加区分地进行监管，对房地产开发商过于严苛，不利于房地产市场发展。考虑到安全与发展之间的平衡，可以将预售资金分为重点监管部分和一般监管部分。重点监管部分的资金是为保障在建商品房能够正常到期交付的资金，该笔资金的数额与工程款的金额相当。在建工程施工的不同阶段，该笔资金由房地产开发商按工程进度支取。一般监管部分的资金在取用方面要求相对宽松，房地产开发商在依法合规的前提下可自主决定、自由提取。第二，严格预售资金的发放条件和进度，按建设进度分期付款。在美国和日本，房地产开发商在房屋交付时取得按预售合同约定的比例交付的款项（银媛，2007）。法国、新加坡和英国等采用根据工程进度或时间分期支付房屋价款的方式。在法国，地基建成时房屋价款支付到 35%，主体结构完工时支付到 70%，竣工时支付到 95%，交付时支付到 100%（中科财金人工智能研究院，2022）。2003 年，中国人民银行印发关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，对银行发放预售商品房按揭贷款进行规范，要求对个人发放住房贷款以房屋主体结构已封顶为前提。2007 年中国人民银行、原中国银行业监督管理委员会发布的关于加强商业性房地产信贷管理的通知也提出了相同的要求。完善我国预售商品房制度，应当进一步明确房屋主体结构完工以及竣工验收前发放贷款的比例，将其作为效力性强制规定。刚性优化措施。第一，建立严格的预售商品房市场的准入制度。商品房预售对信用高度依赖，为保障房地产开发商如期履约，避免其将违约风险转嫁给购房主体，期房销售应当设置比现房销售更高的准入门槛。强化信用在房地产市场风险防控中的重要性，从资金和信用两个方面区分期房销售和现房销售并重新设定市场准入条件，优化房地产市场的结构和布局。第二，以预售资金流向的透明度为中心构建预售资金监管制度，严格专款专用，禁止违反使用用途以及滥用预售资金。商品房预售款项是用于房地产开发建设的重要资金来源，预售商品房款项未按规定用途用于工程建设，而是被挪作他用，很可能影响楼盘竣工期限，甚至导致楼盘烂尾。即便最终购房主体的合法权益得到保护，其也会因化解矛盾纠纷而产生经济损PAGE13PAGE135南方金融 总561 期2023失和精神负担。城市房地产管理法第 45 条第 3 款明确规定，商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。“必须”表明商品房预售所得款项使用用途的限制为强制性规定。城市商品房预售管理办法第 11 条第 1 款作了类似规定，并在第 14 条明确了房地产开发商违反规定使用预售资金的行政责任，即责令限期纠正或罚款。由此可见，用途限制是出于房地产市场管理的需要，属于管理性强制性规定。下一步，有必要强化预售资金流向披露管理，让商品房预售资金在购房主体的监督之下合理使用。要加大行政责任的处罚力度，让责任承担机制真正发挥行为矫正的作用。第三，压实银行和开放商的主体责任。从银行主体责任的角度看，需要将预售资金监管责任内化为对购房主体的合同责任。预售资金监管发生在银行与房地产开发商之间，但是关涉购房主体的利益。银行需要发挥其在资金监管方面的优势，严格按照资金拨付条件和标准发放贷款、划拨资金，为按期交付预售商品房“保驾护航”。为避免出现商品房贷款资金监管要求虚化的情形，需要将这一内部管理责任或行政责任转化为合同义务。通过合同安排的方式，银行对专用资金账户进行监管以及保障专款专用不再仅是银行的内部管理责任或行政责任，也是其对购房主体需要承担的合同义务。若银行未履行资金监管义务，购房主体有权主张抗辩或违约损害赔偿。从开发商主体责任的角度看，违法违规行为不被追责以及责任的威慑力不足是实践中房地产开发商频频违法违规使用预售资金的一个关键动因。严格执行法律法规、打击违法违规使用预售资金的行为并提高惩罚力度，方能对房地产开发商起到警示、教育的作用，发挥责任承担对行为引导的作用。五、结语商品房销售制度的选择和设计需要符合特定的经济环境。在住房商品化改革以及大规模城市化转型时期，商品房预售制为解决房地产开发商自有资金不足以及融资难问题提供了路径，推动了房地产市场的发展与繁荣，改善了居民的住房条件。但是，商品房预售制中隐伏的高风险以及权利义务配置不合理等问题随之出现，从期房销售转向现房销售成为发展的趋势。对待商品房预售制需要秉承理性的态度，既不能僵化保守，也不能一废了之，需要遵循市场规律，以稳定和可持续发展为前提稳步推进。当前，完善商品房销售制需要从两方面集中发力，一是有条件地推进期房销售向现房销售转型；二是完善预售资金监管制度。妥善处理房地产行业的发展与风险防范以及购房主体利益保护之间的关系，合理配置风险和收益，才能保障房地产市场高质量发展、行稳致远。参考文献1 程建胜.完善我国商品房预售制度J.中国金融,2006(10).2 罗怀中.论商品房预售制度的完善J.经济体制改革,2006(3).3 郝新艳.论我国商品房预售制度的政策取向J.学术交流,2008(8).4 李郁.预售制对于开发经营行为选择的影响J.改革与战略,2010(8).5 雷兴虎,蔡科云.中国商品房预售制度的存与废 兼谈我国房地产法律制度的完善J.法学评论,2008(1).南方金融 总561 期2023PAGE1456 马先标.构建高效率的商品房新体制J.河北经贸大学学报,2014(6).7 乔孟.调整预售制的时间窗口来临J.中国房地产市场,2012(11).8 王博.断供风波下商业银行住房按揭贷款风险控制措施J.中国产经,2023(4).9 徐润萍.房价虚高的生成机理与整治路径J.价格月刊,2005(12).10 薛红红.房地产市场调控背景下房贷险的出路探析J.南方金融,2011(11).11 易宪容,黄苑.中国房地产预售制度：深层问题与对策建议J.江海学刊,2007(2).12 赵乃宝,王玉婷,许冰等.房产预期回报率视角下的中国家庭资产配置J.经济研究,2023(1).13 张卿.反思商品房预售许可制度和弱势购房者保护J.国家行政学院学报,2010(6).（编辑：李锋森、梁丽雯）近期，南方金融编辑部接到举报，有人冒用南方金融编辑部或南方金融杂志社的名义，通过某些期刊网站、假冒南方金融官网的网页以及假冒的投稿邮箱（如 ），对投稿人进行诈骗，要求交纳版面费、审稿费。南方金融编辑部声明如下：一、本刊从未收取过任何形式的版面费、审稿费，亦从未授权任何个人或组织以在 南方金融 刊发文章为由收取版面费、审稿费。所有冒用 南方金融 编辑部或 南方金融杂志社的名义收取版面费、审稿费的行为，均与本刊无关。二、南方金融官网和网上投稿系统网址为：。本刊不接受任何其他网站或代理人推荐的稿件。三、冒充本刊名义骗取他人钱财的个人或组织，应对其所造成的后果承担全部责任。本刊保留依法追究其法律责任的权利。请投稿人提高警惕，切勿受骗上当。如发现类似情况，请及时向本刊编辑部举报并提供线索。本刊接受举报电话：[phone] 南方金融编辑部2023 年第 5 期南方金融严正声明