开发小区内车库的纳税处理.docx

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开发小区内的车库应当怎样处理

问：我公司开发的一个住宅小区建设了部分车库，有些是利用人防工程，有些是利用地下基础。利用人防工程的车库没有产权，利用地下基础的车库有产权。我们在销售住房时将车库一起销售，转让了30年的使用权，请问这样做是否稳妥，怎样才能够节省税费支出？
答：一、关于车库的成本核算
根据国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号文件，以下简称《办法》）的规定，企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
贵公司在小区内建造的独立车库，应当单独作为开发产品——国库核算。对于在楼房地下的车库，有些是利用人防工程建造的，有些是利用地下基础建造的。很难具体划分，根据《办法》的规定全部作为配套设施费核算，不形成开发产品——车库。
二、关于车库的处置
（一）地下车库的处置
地下车库已经作为配套设施核算，其成本在售房时已尼得到回报。那么，应当定性为非营利性的，其所有权归全体业主。
鉴于当前各物业公司的物业管理费很难全数收回，在部分物业公司入不抵出，依靠母公司——房地产开发企业生存的情况，建议你公司用地下车库为业主保管车辆，收取保管费用，用这部分收入弥补收入的不足。在税收上，应当就保管收费缴纳营业税及附加。根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）的规定，对于与地下房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。地下车库是为业主保管车辆，属于业主自用，按照《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）的规定，房产税税由房产产权所有人缴纳，自用房产依照房产余值计算缴纳，税率为1.2%。但是，地下车库的原价为零，所以，元法计算房产税。
胡促销策略上，可以宣传为“买住宅赠送地下车库的使用权”。严格讲，这澡过是一句空话，因为，车库本来就归业主所有。那么，物业公司付出了保管劳务，收取车辆保管费也在情理之中，无懈可击。
关于你公司提出要卖30年的使用权的问题。地下车库所有权既然是全体业主的，房地产公司也就无权处置，你们的提法站不住脚。另外，企业出售地下车库的使用权，其实质属于经营租赁。根据《国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复》（国税函〔2005〕83号）文的规定，对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业——租赁业”征收营业税。随之而来的是就租赁收入按12%的税率征收房产税。所以，我建议不要这样处理。
（二）独立车库的处置
有两种办法供选择：
1、正常出售车库的所有权，计算缴纳各种税费。
这里的关键是如何计算或控制车库的地土地增值税，车库不属于住宅，没有任何税收优惠，应当就其增值额计算缴纳土地增值税。土地增值税有四档税率，从30%至60%，车库出售时，不要使增值率大于50%，使得车库在计算土地增值税时，只适用于最低税率30%。根据我们的实践经验，车库售价不可大于其成本的2.12534倍，在计算土地增值税时，适用税率就不会大于30%。
例：某房地产公司所建造的独立车库，每个车库的建造成本为8万元，则如何定价，才能使土地增值税的税负最低？
边界售价＝80000×2.12534＝170027（元）
（1）如果，车库售价定为17.5万元，则：
扣除项目金额＝80000×130%+175000×5.5%＝113625（元）
增值额＝175000－113625＝61375（元）
增值率＝61375÷113625＝54.02%，
适用税率为40%，速算扣除率5%。
（2）如果，车库定价为16.5万元，则：
扣除项目金额＝800000×130%+165000×5.5%＝113075（元）
增值额＝165000－113075＝51925（元）
增值率＝51925÷113075＝45.92%，
适用税率为30%。
当然，还可以在售价确定的前提下，采用一定的技巧控制成本。
2、将独立的车库作为增品来促销，实行“买一赠一”。
按原税法规定，“买一赠一”要视同销售征收各种税费。《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）规定：企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。根据这个规定，“买一赠一”属于商业折扣，但要把售价与折扣额都在同一张发票上注明，以折扣后的价款作为销售额。
例：甲房地产公司为了促销，打出“买一赠一”的广告，售出别墅一栋，300平方米，售价200万元，赠送一个车库，20平方米，市场价10万元。
别墅售价＝2000000÷（2000000+100000）×2000000＝1904762（元）
别墅折扣额＝2000000－1904762＝95238（元）
车库售价＝2000000÷（2000000+100000）×100000＝95238（元）
车库折扣额＝100000－95238＝4762（元）
以上方法供参考。