深圳市罗湖04-02号片区清水河地区.doc

深圳市罗湖04-02号片区【清水河地区】
法定图则
NO.LH04-02/02
（草案）

深圳市城市规划委员会
二〇〇九年三月

根据《深圳市城市规划条例》（以下简称《条例》）第四章的规定以及深圳市城市规划委员会（以下简称市规划委员会）批准下达的-年度法定图则编制计划，制定深圳市罗湖04-02号片区[清水河地区]法定图则草案（以下简称本图则），经初审同意，现予以公开展示。公开展示期间，任何单位和个人均可以规定形式向市规划委员会提出对本图则的意见或建议。

本图则包括“文本”及“图表”两部分。
(1)文本：指经法定程序批准具有法律效力的规划条文。
(2)图表：指经法定程序批准并由市规划委员会主任签署生效的具有法律效力的规划图及其附表。
修订说明
深圳市罗湖04-02号片区[清水河地区]法定图则NO.LH04-02/01（以下简称上版图则）于2002年经市规划委员会审批通过并公布，在图则颁布实施的5年中，我市产业发展环境、本片区外部影响因素、内部建设需求均发生了较大变化。为进一步促进物流产业发展，解决片区功能与用地布局、道路交通组织以及环境影响等问题，对该片区上版图则进行修订，制定深圳市罗湖04-02号片区[清水河地区]法定图则NO.LH04-02/02。
本次修订的主要目标是依据《深圳市城市总体规划》、《深圳市现代物流业布局规划》和《深圳市物流项目建设用地控制标准》等相关规划和要求，根据园区功能布局优化和土地集约利用的原则，对上版图则确定的功能定位、用地布局、发展规模与开发强度、道路交通组织、公共配套设施、市政基础设施和防灾减灾设施等方面进行调整，以促进清水河片区物流产业的发展和城市建设面貌的提升，具体包括以下七个方面：
（1）功能定位调整：上版图则确定清水和片区的功能定位为“以福田、罗湖区为主要服务范围的城市商业仓库及生活性物资的贮存运输基地，城市综合性农产品批发基地， 特区东北部重要的城市客、货交通枢纽和换乘中心”。本图则调整为“服务于福田、罗湖以终端消费品为主的城市现代物流配送基地”。
（2）用地布局调整：根据园区产业集中发展和环境保护的要求，对上版图则的功能与用地布局进一步优化。上版图则规划环仓路以内的用地主要调整为仓储用地和市政公用设施用地，环卫设施环境影响范围内的用地规划调整为仓储用地和市政公共用设施用地。
（3）发展规模与开发强度调整：按照土地集约节约利用的要求，对规划仓储用地开发强度进行适当调整。上版图则规划人口3.2万人，本图则与上版图则保持一致。上版图则确定片区总建筑面积为180万平方米左右，本图则确定片区开发总建筑面积宜控制在245至285万平方米内。
（4）道路交通组织调整：落实梅林——布心通道规划，沿片区内东侧铁路货运站专用线增加联系清水河片区与笋岗片区交通联系的市政支路；调整完善清水河一路以南环仓路以内的道路网络；根据园区内已批道路施工图，调整上版图则部分道路的红线宽度和线位，增加路口渠化；根据现状建设情况，优化片区北部居住区道路线位；取消园区内部分铁路专用线，优化铁路货运站用地。
（5）公共配套设施规划调整：根据片区需求和上版图则规划配套设施用地落实情况，对配套设施布局和用地进行调整。教育设施方面，根据环卫设施影响范围和现状用地情况，对规划中小学位置进行适当调整。行政管理与社区服务设施方面，根据行政辖区调整，将上版图则规划的11个居委会调整为3个，并相应增加2个社区警务室。
（6）市政设施规划调整：在上版图则的基础上，规划增设2个给水泵站， 2个排水泵站，4个压缩式垃圾转运站，1个变电站，1个液化石油气瓶装供应站，1个天然气加气站。
（7）防灾减灾设施规划调整：利用取消的上版图则规划的派出所用地，规划调整为1处小型普通消防站。

深圳市罗湖04-02号片区[清水河地区]法定图则NO.LH04-02/02（草案）

目 录

文本
1.总则 1
2.发展目标与功能定位 2
3.土地利用性质规定 2
4.土地开发强度规定 3
5.配套设施规定 4
6.道路交通规定 5
7.地名规划 6
8.城市设计规定 7
图表

文 本
1 总则
1.1 本图则适用范围（以下简称本片区）为：布吉路、深惠大道、泥岗东路、红岗路、德兴路、粤宝路、布吉河围合的区域，总用地面积为2.37平方公里。
1.2 制订本图则的主要规划依据是：《深圳市城市总体规划（1996-2010）》、《深圳市近期建设规划（2006-2010）》、《深圳市罗湖04-02片区[清水河地区]法定图则》（NO.LH04-02/01）和其它相关专项规划与研究成果。
1.3 制订本图则遵循的主要原则是：完善园区功能配置，增加仓储用地，节约土地资源，提高土地使用强度，重点改善市政和公共配套设施。
1.4 本片区内的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。
1.5 本图则涉及的所有技术指标（本图则中特别注明者除外）均依据《深圳市城市规划标准与准则》（2004年）（以下简称《深标》）确定。
1.6 有关名词解释及其它技术规定详见附件《法定图则统一注释》（以下简称《注释》）。《注释》是制定和执行法定图则必须共同遵守的通用技术规定。
1.7 在本片区内编制详细蓝图或城市设计，均应以本图则的要求为依据进行。
1.8 本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围，在下阶段详细设计时确需修改的，须按程序报批。
1.9 本图则由文本和图表构成。
1.10 本图则由市规划委员会负责解释；若需修改，必须符合《深圳市城市规划条例》（2001修）》第二十七、二十八条的规定。
1.11 本图则自市规划委员会主任委员批准签发之日起实施。即日起，该地区原有的法定图则（包括控制性详细规划）自行废止。

2 发展目标与功能定位
2.1 本片区的发展目标是：改善道路交通系统和其它基础设施，完善片区功能配置，逐步推进片区内物流用地升级和部分地块用地性质的调整，最终将本片区建设成为城市现代物流配送基地。
2.2 本片区的功能定位是：服务于福田、罗湖以终端消费品为主的城市现代物流配送基地。

3 土地利用性质规定
3.1 依据本片区的功能定位，确定本片区的主要土地用途为：居住用地（R）、商业服务业设施用地（C）、政府社团用地（GIC）、工业用地（M）、仓储用地（W）、对外交通用地（T）、道路广场用地（S）、市政公用设施用地（U）、绿地（G）九大类。本片区内各地块土地利用性质详见本图则“图表”的规定。
3.2 图则所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导，现状合法的土地用途与图则规定用途不符的，原则上可继续保持其原有的使用功能；一旦这类土地要求进行改造与重建或城市建设需要时，必须与图则规定的用途相符。
3.3 鉴于清水河环卫园对片区生活环境的负面影响，本片区严格限制发展居住、商业等人流密集功能。对位于环卫园卫生防护范围内的现状居住功能，规划调整为仓库、工业等功能。
3.4 本图则所确定的地块界线，在符合本图则所规定的用地性质及开发强度的前提下，可根据实际情况将地块进行合并或细分。
3.5 规划对部分合法宗地位置略有调整，若该地块尚未建设，建议依据本次图则规定的位置建设。若已建设，近期可予以保留，一旦进行改造或重建时，必须与图则规定的位置相符。
3.6 为保障土地利用的灵活性，地块土地利用性质可以在相容性许可的范围内按有关规定进行变更。其中，一类土地利用性质是指“规划确定的土地利用性质”；二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”；三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的土地利用性质”。详见本图则“图表”。
3.7 图则中确定为“现状保留”的地块，仅指保留其合法的现状土地用途和建设规模。“现状改造”的地块是指保留现状主要建筑物，但允许对其功能、环境等进行适当调整。

4 土地开发强度
4.1 图则确定本片区规划居住人口规模3.2万人，城市建设用地的建设规模总量为245-285万m2，毛容积率为0.89-1.05。当实际开发建设的总量超过规划总量时，会对本片区交通及配套设施等带来影响时，应对本图则进行必要的检讨。
4.2 若本图则中表达的地块用地面积和容积率等控制指标，因计算口径原因，与已出让土地的实际情况不符，总建筑面积将保持一致。
4.3 在本图则执行过程中，遇到下述特殊情况时，土地开发强度应按规定程序重新确定：
（1） 对本图则确定的地块进行合并开发的；
（2） 对本图则确定的地块进行细分开发的；
（3） 涉及开发奖励规定的。
遇到上述（1）、（2）两种情况时，土地开发强度确定的原则是保证建筑总量不变但对地块的细分如涉及对建设总量的重新分配，且细分后用地权属分宗，需按程序报批。
4.4 图则地块其周边道路未能按规划实施时，且其申报开发强度超过现状规模的，需作交通影响评估。
4.5 有环境影响和位于环境影响范围内的新建、改建项目，规划申报时需提供环保部门出具的基于拟建设项目类型和建设强度的预审意见。
4.6 本片区内各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。
4.7 在图则执行过程中，地块开发强度的确定须进行用地初勘和基地处理的经济技术论证，并须满足相关工程地质安全建设的规定，其上限不得超过图表确定的容积率上限。

5 配套设施
5.1 本片区内的配套设施包括公共设施和市政设施。各类设施的用地规模按《深圳市规划标准与准则》（2004版）配置，详见本图则“图表”的规定。配套设施设置类别和分布详见 “配套设施规划一览表”。
5.2 图则中配套设施的数量与规模依据上层次及相关专项规划和本片区内的人口规模综合确定，当实际人口规模超过本图则确定的人口规模上限时，应对图则进行必要的检讨。
5.3 图则规定的配套设施是为本片区服务的必不可少的基本设施，不得随意减少数量或压缩规模。若在规划实施过程中，对于确实无法按照规划进行落实的配套设施，必须在保证规模基本一致、并对其它的公共配套设施无影响的情况下在规划区内其它地方进行选址建设。
5.4 配套设施的建设必须满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。
5.5 本片区供水来自笔架山水厂和东湖水厂，预测最高日给水量为2.8万m3/d。经与水务部门协调，规划区重要市政道路同时敷设普压给水管网和高压给水管网，由用户按需选接。规划扩建清水河片区加压泵站一座（现已在建），规模为1.6万m3/d，占地1187m2，位于09-10地块。为满足本片区及周边区域远景供水需要，本图则在环仓路与红岗路交叉口预留给水泵站用地约7342 m2，位于05-05地块。
5.6 本片区采用分流制排水，预测平均日污水量为2.20万m3/d，污水经管道收集后排往草埔污水处理厂、滨河污水处理厂和罗芳污水处理厂。广深铁路沿线局部地势较低，需设污水提升泵站：清水河旧村设清水河泵站，规模为0.5万m3/d，占地550 m2，位于13-10地块；环仓路与清水河一路交叉口设清水河路泵站，规模为0.5万m3/d，占地550 m2，位于13-20地块。工业废水等非生活性污水必须处理达到《污水排入城市下水道水质标准》（CJ3082-1999）后方可排放进入市政污水管道。
5.7 规划区内大坑水库排洪暗渠、小坑水库排洪暗渠、玉龙坑填埋场排洪暗渠，是雨水排放的主要通道，应进行整治及疏浚。规划区水体主要为布吉河，应结合河道防洪进行综合整治，设计防洪标准100年一遇。
5.8 本图则落实布吉河城市蓝线，在城市蓝线内进行各项建设活动，必须符合经批准的城市规划。在城市蓝线内新建、改建、扩建各类建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，应当依法向规划主管部门申请办理城市规划许可，并依照有关法律、法规办理相关手续。
5.9 本片区预测电力负荷为7万千瓦。新增一座110kv变电站，装机容量3×63MVA，占地面积3000 m2，位于02-02地块；保留现状220千伏清水河站，位于04-04地块。本片区规划拆除4回220千伏与2回110千伏架空线，在此原有走廊内架设规划两2回500千伏梅林北—三洲田线路。在道路东、南侧的人行道或绿化带下布置截面为2×1.2米×1.2米、1.0米×1.0米的电缆沟。
5.10 本片区固话预测量为2.7万线（门），固话、数据服务业务由位于区外东西面的泥岗电信端局提供；规划有线电视用户为1.2万户，有线电视业务由区内笋岗北有线电视分中心提供；预测移动用户为3万户，移动业务由附近的基站提供；区内所有市政道路西侧和北侧的人行带或绿化带下规划建设通信管道，管道容量为6－24孔，采用Φ114和Φ60两种规格的PVC塑料管。
5.11 本片区规划气种以管道天然气为主，来自区内红岭东调压站；液化石油气为辅，来自区内规划液化石油气瓶装供应站。天然气年用气量为867万标准立方米，高峰小时用气量为2707标准立方米，同时液化石油气年总用气量约为495吨。规划管网为中压一级配气系统，设计压力为0.4兆帕。规划设置一座天然气加气站（常规站），规划保留红岭东调压站，合建于地块02-23地块内，占地面积约为5100 m2。规划新建液化石油气瓶装供应站一座，占地面积约1141 m2，位于地块05-08内。
表5.1 配套设施规划一览表
序号
设施类别
项目名称
数 量
所在地块号
总量
规划增加
现状保留
规划
1
教育设施
中专
1
—
02-06
—
中学
2
1
02-07
06-11
小学
2
1
11-07
13-02
托幼
5
5
—
02-11,02-14,11-03,12-08,13-05
2
医疗卫生设施
社区健康服务中心
4
3
01-07
01-01,09-04,11-05
3
文娱设施
社区文化娱乐中心
8
5
02-14,02-15,03-03
01-01,09-09,10-03,11-05,12-06
老人活动站
3
1
02-15,09-09
11-05
4
体育设施
社区体育活动场地
3
2
12-02
01-05,10-03
5
行政管理与社区服务社设施
社区居委会
3
1
02-15,09-09
11-05
社区警务室
3
1
02-12,09-09
11-05
社区服务站
3
1
02-15,09-09
11-05
6
商业设施
肉菜市场
5

—
01-04,01-07,09-11, 13-03,13-11
—
7
道路交通设施
公交场站
4
3
14-04
07-06,10-01,13-15
社会公共停车场
8
6
09-08,14-08
01-02,06-08, 07-08,13-06,13-11,14-03
加油站
2
—
03-02,05-01
—
8
给水排水设施
给水泵站
2
1
09-10
05-05
排水泵站
2
2
—
13-10,13-20
9
电力设施
变电站
2
1
04-04
02-02
电缆终端站
1
—
02-20
—
10

邮政设施
邮政支局
1
1
—
11-05
有线电视设施
有线电视分中心
1
—
07-03
—
11
燃气设施
液化石油气瓶装供应站
1
1
—
05-08
天然气调压站
1
—
02-23
—
天然气加气站
1
1
—
02-23
12
环卫设施
垃圾转运站
4
4
—
02-08,07-09,13-07,14-12
环卫工人作息站
4
4
—
02-08,07-09,13-07,14-12
公共厕所
16
11
01-04,03-02, 05-01,
14-04,14-07
02-08, 06-01, 06-02, 07-07, 07-09,10-01,10-03,13-07, 13-11,13-15,14-12
13
防灾减灾设施
消防站
1
1
—
10-05
注：地块号加下划线表示该设施非独立占地建设

6 道路交通
6.1 本片区对外联系的主要道路为布吉路、深惠大道、泥岗东路、红岗路、德兴路、玉平大道。
6.2 本片区内道路网采用环状+方格网状道路系统，根据道路承担的功能不同，将道路划分为四类：
（1） 城市快速路：玉平大道、泥岗东路；
（2） 城市主干路：布吉路、深惠大道；
（3） 城市次干路：红岗路、德兴路、清水河一路、环仓北路、环仓东路、环仓南路、清水河三路、清水河五路等；
（4） 城市支路：服务于片区内部交通的道路。
6.3 城市支路、小区级道路可由下一层次规划作适当调整，但必须在下一层次编制中确保地块开发性质和总量不超过法定图则的规定，保证配套设施类别和数量，并保证城市支路及小区级道路的合理比例、线型及其公共性。
6.4 各地块机动车出入口应设置在城市支路上，禁止在城市主干路上直接开口,不宜在行人集中与步行优先地区设置机动车出入口。
6.5 本片区内规划社会公共停车场库7处，总用地面积5.20公顷。所有停车场库均应为残疾人提供不小于总数1.5%的专用停车位。
6.6 本片区内规划公交场站4处，占地面积2.99公顷。
6.7 鼓励由所在位置的开发商建设街坊内人行通道，人行通道应满足以下要求：
（1） 醒目；行人可直穿；
（2） 每日通行时间至少为6:00～22:00；
（3） 最小宽度为5米，在可能的条件下应保证6米的净宽。
7 地名规划
7.1 遵循一地一名的原则，保证本片区地名标准化、规范化和稳定性，根据《深圳市地名规划管理条例》（草案）和《深圳市地名、更名、注销规则的规定》（草案），编制本片区的地名规划。
7.2 本片区的地名主要包括自然地理实体名称、道路名称和公共开放空间名称。
7.3 本片区规划地名详见“规划地名一览表”。
表8-1 规划地名一览表
类别
序号
规划名称
现状名称
命名说明
道路等级
备 注
道路
1
玉平大道
玉平大道
沿用现有名称
快速路
红岭立交至平湖
2
泥岗东路
泥岗东路
沿用现有名称
快速路
泥岗西路至洪湖立交桥
3
布吉路
布吉路
沿用现有名称
主干路
布吉联检站至文锦北路与泥岗东路相交处
4
红岗路
红岗路
沿用现有名称
次干路
德兴路至泥岗西路
5
德兴路
德兴路
沿用现有名称
次干路
西环路至红岗路
6
环仓北路
环仓路
依据相对空间位置，参考现有名称，故名
次干路
红岗路至环仓东路
7
环仓东路
依据相对空间位置，参考现有名称，故名
次干路
环仓北路至环仓南路
8
环仓南路
依据相对空间位置，参考现有名称，故名
次干路
红岗路至布吉路
9
清水河一路
清水河一路
沿用现有名称
次干路
红岗路至环仓东路
10
清水河二路
清水河二路
沿用现有名称
支路
红环路至环仓东路
11
清水河三路
清水河三路
沿用现有名称
次干路
环仓北路至环仓南路
12
清水河四路
清水河四路
沿用现有名称
支路
环仓北路至清水河一路
13
清水河五路
清水河五路
沿用现有名称
支路
环仓北路至环仓南路
14
清水河六路
清水河六路
沿用现有名称
支路
清水河二路至清水河一路
15
樟輋路
樟輋路
沿用现有名称
支路
德兴路至鹤围路
16
鹤围路
鹤围路
沿用现有名称
支路
德兴路(临近青湖山庄)-德兴路(临近樟輋工作站)
17
广清路
——
临近广深铁路，位于清水河物流园区内，故名
支路
樟輋路至泥岗东路
18
红岗村路
——
位于红岗村居住区内，故名
支路
红岗路至宝岗路
19
吓围路
——
临近吓围村，故名
支路
鹤围路至环仓北路
20
农批路
——
位于布吉农产品批发市场内，故名
支路
布吉路至洪湖西路
21
红环路
——
连接红岗路和环仓北路，故名
支路
环仓北路至红岗路
22
油气路
——
临近油气品仓储区，提示园区发展演绎，故名
支路
红岗路至清水河五路
23
清梅路
——
提示园区发展演绎，方便空间定位，故名
支路
清水河二路至环仓南路
24
清木路
——
提示园区发展演绎，方便空间定位，故名
支路
清水河一路至环仓南路
类别
序号
规划名称
现状名称
命名说明
分类
备注
自然地理实体
1
布吉河
布吉河
沿用现有名称
河道
——
主要公共开敞空间
1
红岗公园
红岗公园
沿用现有名称
公园
——
8 城市设计规定
8.1 本片区内的任何开发建设活动均应遵循下列原则：
（1） 保护和利用本片区及周边良好的自然生态环境；
（2） 营造现代物流园区新形象；
（3） 塑造亲切宜人的人居环境。
8.2 本片区内的城市形态设计应遵循下列原则：
（1） 结合功能结构布局，形成仓储物流、商贸、居住生活等各具特色的景观分区，各景观分区的建筑形式和色彩构成上要相互协调；
（2） 本片区的建筑高度分区分为高层引导区、一般引导区、高层限制区。泥岗东路沿线、布吉路沿线、深惠大道沿线为高层引导区，市政高压走廊附近为高层限制区，其它可建区为一般引导区；
（3） 临近泥岗东路、布吉路、深惠大道的区域布置少量高层建筑，建筑形式宜以点式为主，禁止板式高层建筑。
8.3 本片区内的公共空间设计应遵循下列原则：
（1） 公共空间与公共建筑、绿化系统结合布置，在清水河一路与清水河三路交叉口附近以及居住区内布置相对集中的公共空间；
（2） 公共空间和公共设施必须为所有人（包括残疾人）提供安全舒适的通道。
8.4 本片区内的绿化系统遵循下列原则：
（1） 城市公共绿化系统结合各居住区和活动规律就近布置，方便居民的休闲和游憩；
（2） 主干路两侧按规划设置绿化隔离带，与行道树、绿地、设施形成完整的道路绿化；
（3） 对规划区内的山体、自然生态用地，结合《深圳市基本生态控制线管理规定》和红岗公园建设要求予以保护，严禁盲目开发和破坏。对于道路、市政设施建设以及建筑造成的自然山体破坏必须进行植被复原和相关保护措施；
（4） 各项规划绿地应严格按照规划“图表”实施建设，禁止任何商业开发行为侵占绿地。
8.5 本片区内的城市景观设计应遵循以下原则：
（1） 通过对建筑高度的控制，形成具有韵律和节奏、有层次感的城市天际轮廓线；
（2） 重点处理清水河一路、清水河三路的景观界面，通过商业服务业建筑、仓储建筑和绿化开敞空间的融合来创造现代物流园区景观形象；
（3） 在建筑形式和色彩上，应反映现代物流园区的风貌特征，以简洁、明快、大方的现代风格为主。
8.6 本片区内的广告与标识的设置应遵循以下原则：
（1） 各类型的广告应进行统一规划协调布置；
（2） 标识应清晰、明确、规范；标识物的形式应与周围环境相协调；
（3） 考虑居住环境的舒适性和公共空间的视觉质量；
（4） 保证行人和机动车驾驶员的安全。
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