房地产基本技术经济指标糅合.doc

房地产的各项技术经济指标（酒店、写字楼、商业零售中心和公寓）

1、 建筑容积率：项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物计算在内，但注明不计算面积的附属建筑物除外。（多层的容积率大致为3，高层的容积率一般为4-5，超高层大楼大于7，甚至更高。对别墅而言，标准容积率是0.45，绿化高，独栋别墅多的社区，容积率是0.30左右。）
2、 总建筑面积：各层建筑面积的总和。
3、 地上建筑面积：地上各层建筑面积的总和。
4、 建筑密度：即建筑率，指项目用地范围内所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。
5、 规划建设用地面积：指项目用地规划红线范围内的土地面积。
6、 建筑高度：指城市规划建设管理部门规定的建筑物檐口高度上限。
7、 绿化比率：规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
8、 停车位个数：指在规划用地范围内设置的地面和地下停车位的个数。
9、 有效面积系数：指建筑物内可出租（使用）面积与总建造面积之比。
10、 开发建设周期：指工程开工至全部工程完工之间的持续时间。
11、 开发项目总造价、平均造价。
12、 建筑类别：所有的楼盘，按售卖对象不同，可分为外销房和内销房；按使用功能的不同，可分为：公寓、纯办公楼（写字楼）、商场、综合楼和别墅等等。
（1） 外销房：指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、境外出售的住宅、商业用房及其他建筑物。
（2） 内销房：内销房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府主管部门审批，建成后用于在国内范围（目前不包括港、澳、台）出售的住宅、商业用房及其他建筑物。
区别：主要区别仅在于它的土地成本不一样，卖售对象不一样。
（3） 公寓：公寓是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。
（4） 纯办公楼：指专门为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。
（5） 商场：指规划为对外公开经营的建筑物。
（6） 综合楼：指兼有住宅、办公甚至商场的大楼。
（7） 别墅：指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅，二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅。
13、 规划形态：指这一项目的具体建筑构成，譬如一个项目一共由几栋楼宇组成，每栋楼宇的使用性质是什么，单栋楼宇的地上有几层，地下有几层，每一层的具体用途是什么。
例：二幢二十八 层带二层地下室的公寓楼，我们通常表示为“2—28F/2B公寓”。
14、 得房率：是指套（单元）内建筑面积与套建筑面积（销售面积）的比率。一般来讲，得房率的高低与两个因素有关，一是产品定位，二是建筑设计。产品定位高，公共活动空间大而舒适，得房率就低；产品定位一般，为经济实惠而促进销售，公共活动空间便在规定许可范围内尽可能小，得房率自然就高。另一方面，建筑设计若合理紧凑，得房率也会走高；建筑设计出现空间浪费，得房率就会自然下降。目前，标准的得房率，多层住宅为85%，高层为72%，办公楼为55%。
15、 砖混结构：以墙或柱承重的梁、板结构；墙既是承重结构，又是维护结构，也起到分隔空间的作用。
16、 框架结构：承重结构与维护结构分开，以柱为承重结构，墙只作为分隔作用，不受力。
17、 期房和下现房：项目刚开发或开发阶段叫期房，对外销售时，也可以称为楼花，项目完全建成验收合格后叫现房。
18、 按揭：指购房者和房地产开发商签订购房合同，并支付房地产开发商首期款之后，由银行、房屋开发商、购房者三方签订抵押贷款合同，借款人以其房产作为抵押，还款方式由购房者按月等额支付给银行，直到付清本息，这种购房方式称为按揭购房。
19、 跃层：一户人家占有2层以上的建筑结构。
20、 复式：局部错层，将厨房和卧室、餐厅抬高若干尺寸，形成视觉和心理差异。

开发商必须有的五证：《国有土地开发许可证》、《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《预售许可证》
房地产开发项目规划设计有关技术经济指标
一）平均层数
平均层数是指各种住宅层数的平均值，一般按各种层数总建筑面积与总占地面积之比进行计算。
（二）居住建筑密度
居住建筑密度＝居住建筑基底面积/居住建筑用地面积×100％
居住建筑密度主要取决于房屋布置对气候、防火、防震、地形条件和院落使用等要求。因此，居住建筑密度与房屋间距、建筑层数、层高、房屋排列方式等有关。在同样条件下，一般住宅层数愈高，居住建筑密度愈低。
（三）居住面积密度
居住面积密度＝居住面积/居住建筑用地面积（平米 /公顷）
居住面积密度是最能表示住宅群用地是否经济的主要指标。它也与住宅层数、平面系数、层高、房屋问距、房屋排列方式等有关，因此为了全面地反映住宅布置、平而设计和用地之间的关系，一般将居住建筑密度和居住面积密度两个指标同时使用，相互校核。
（四）居住建筑而积密度
居住建筑面积密度＝居住建筑总面积/居住建筑用地面积（平米 /公顷）
为了便于统计和控制住宅的建设量，在实际工作中常用居住建筑面积密度来表示。
（五）建筑容积率
建筑容积率＝居住建筑总面积（平方米）/居住建筑用地面积（平方米）
建筑容积率与建筑面积密度含义类同，区别在于容积率是无量纲的指数。
（六）人口净密度
人口净密度＝居住人数/居住建筑用地面积（人/公顷）
人口净密度不仅反映了住宅分布的密集程度，还反映了平均居住水平，因此规划中通常作为概算用地的综合指标。
（七）居住建筑用地指标
居住建筑用地指标决定于四个因素：（1）居住面积定额（平米 /人）；（2）墙住面积密度（平米 /公顷）；（3）居住建筑密度（％）；（4）平均层数。
平均每人居住建筑用地＝平均每人居住面积定额/层数×居住建筑密度×平面系数（平米 /人）
或
平均每人居住建筑用地＝每人居住面积定额×居住建筑用地面积/总居住面积（平米 /人）

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