房地产开发的相关制度及流程.docx

房地产开发的相关制度及流程和工作表格一、组织架构及目前的人员配置根据目前地产公司的开发及发展需要，目前情况下做如下组织架构编制（以下配置因企业而定）：1、设置总经理办公室：共6人 配置岗位：总经理1个，副总经理2个（分别分管：规划设计、工程，成本及营销），总经理助理1个，外联经理1个。外联专员1个。 2、设置规划设计部：共6人 配置岗位：规划设计部经理1个，规划设计师1个（现阶段可由经理兼）结构设计师1个，建筑设计师1个，景观装饰设计师1个，图文资料管理1个。 3、设置工程管理部：共7人（视建设项目大小增加人员） 配置岗位：工程管理部经理1个，土建工程师1-2个，电器工程师1个暖通工程师1个，弱电工程师1个，装饰工程师1个、工程文员1个。4、设置成本合约部：共5人配置岗位：成本合约部经理1个，土建造价工程师1个、安装造价工程师1个；招标1个、合同管理1个。5、设置营销管理服务部：共10-12人配置岗位：营销管理服务部经理1个，策划专员1个，销售主管1个、客服主管1个、按揭专员1个，案场经理1个。销售4-6人6、设置行政人事部：共5人 配置岗位：行政人事部经理1个，行政专员1个，人事专员1个，后勤管理1个，专职司机1个。7、设置财务部：共3人配置岗位：财务经理1个，会计1个，出纳1个。目前情况下可以将工程和设计部门的相关人员进行合并，进行一人多岗的配置。二、各职能部门的工作职责1、行政人事部职责1.1.行政事务管理:负责公司的各类公文处理与文件控制；负责公司级会议的会务管理与会务服务以及会议纪要的整理与发放；负责公司印章的管理；负责公司的办公设备、用品管理；负责公司公务车辆调配、维护、年审、税费缴纳及驾驶员的管理；负责公司有关对外行政、工商手续办理、公司证照年检、章程变更等；负责公司对外公共关系管理；负责公司书刊、报纸订购管理；其他后勤服务。1.2.资产管理（办公类）负责办理公司固定资产及低值易耗品的审批手续、采购、发放、登记建档工作；负责办理公司各部门的固定资产及低值易耗品的转移、报废手续；负责组织固定资产及低值易耗品的盘点。 1.3.档案管理:负责公司各类档案的整理、归档的归口管理。1.4.人事管理:负责本单位的人员招聘；组织本单位员工的绩效管理的组织、考核以及结果汇总整理及上报；员工薪资发放等工作；负责本单位员工日常管理工作。1.5.计划和绩效管理:组织本单位年度经营计划、季度工作计划的编制并汇总上报；负责本单位员工的绩效考核工作并汇总上报。2、规划设计部职责2.1.产品设计研究：负责公司各业态创新产品的设计研究；制订和完善名门地产特色的产品系列；新材料新工艺新方法的研究和引进。2.2.设计管理：负责概念性规划设计、方案设计、扩初设计及施工图设计任务书编制，并向相关单位进行设计交底；负责并跟踪管理设计的全过程，协调设计单位、公司各部门之间的配合关系，保证设计进度与质量；组织各类设计方案的技术评审并向相关单位和部门反馈评审意见，最终获得修正后的设计资料；负责协调解决施工图设计阶段之前各专业的技术问题处理；负责建筑材料的选型定板工作；负责审定设计单位提供的项目主要功能性材料清单，参与主要材料的招标采购；配合景观装饰设计工作；指导和协助项目公司采购材料的选型工作；在项目实施过程中，负责为项目提供技术支持服务；负责各类设计资料内部使用中的交底、变更和评审。规划阶段的报批手续办理：配合外联部进行与规划设计相关的报批报建手续办理2.3工程设计：施工图设计阶段技术支持，负责解决施工图设计阶段各专业的技术问题处理；负责设备的选型定板工作；工程技术支持，制订开发相应施工技术标准；负责审定设计单位提供的项目主要功能性材料清单及设备参数，参与主要设备的招标采购；在项目实施过程中，负责为项目提供技术支持服务；参与对涉及重大建安成本变更的评审。 2.4.产品监督：负责对工程质量情况进行定期分析，形成质量分析报告，对于典型问题，应形成案例，并及时纠正。2.5.售楼处与样板房装饰设计及管理根据营销中心需求编制售楼中心与样板房的项目总控计划；依据总控计划负责售楼中心样板房的设计、施工、软装、景观示范区全过程管理工作。2.6.景观装饰工程的设计及管理负责解决景观、装饰施工与设计的技术问题，在项目实施过程中为项目提供技术服务与支持；为公司工程项目配置相应景观、装饰工程师，协助施工单位完成景观、装饰工程。对景观、装饰工程质量、效果进行监理把控； 3、工程部职责3.1.施工前准备阶段：负责组织施工组织设计的评审。3.2. 进度管理：负责编制详细的施工进度计划；负责监控项目施工进度计划的实施情况，并及时进行调整；负责相关部门与项目有关的工作计划的制订、实施等工作。3.3. 质量管理：在项目实施过程中，负责为项目提供技术支持服务；按照工程质量管理制度对工程质量进行管理；负责审核监理规划及实施细则，监督其计划执行情况，并对监理工作进行考核；负责组织对关键工序、关键部位的施工方案的审核；负责制订工程使用原材料的实验、检验制度与程序，并定期对工程质量管理制度的执行情况进行检查；负责一般设计变更的审核；参与重大设计变更的评审；负责采购材料的验收；负责组织施工各阶段的工程验收；负责组织重大质量问题的处理，并提出解决方案。3.4.安全文明管理：负责按安全文明生产的要求对施工现场进行管理；负责施工现场社会治安的综合治理；负责监督施工单位建立符合公司品牌形象要求的工地环境。3.5. 施工单位和监理单位的监督：负责对施工单位和监理单位的检查考核，监督责任单位提出整改计划并对整改计划完成情况进行验证。3.6. 综合验收：负责组织规划/建筑质量/消防/电梯/人防/环保/交通/绿化/供水/强电/弱电/燃气/通信/市政设施(小区道路、排水)等专业验收,并取得相应验收合格证明；负责组织竣工验收并取得工程项目竣工验收备案证书。3.7.工程签证管理：负责项目现场的施工工程签证管理3.8.工程档案管理：负责项目工程档案的收集和整理，竣工档案的整理和申报，取得档案竣工验收合格证书。4、成本合约部职责4.1.成本管理：配合落实项目总体目标成本；编制项目预算；负责根据施工合同，编制工程款年、季、月度支付计划；负责核对供应商材料清单及施工单位完成工程量，并核算工程进度款，办理支付手续；负责对项目成本控制信息进行统计、归档，制订月度动态成本报表并备案；负责根据项目竣工结算计划，按时将工程结算资料移交至档案工程管理部门，并完成工程结算分析报告。4.2.供应商管理：负责组织工程供方的资质预审；施工过程中负责对供应商的服务质量进行监控、考评等。4.3.招标管理：按照标采购需求制订采购计划；参与项目招标组织工作，包括招标文件编制、审查、评标等工作；组织对潜在投标人的考察及审查工作；参与编制标底或拦标价；参与开标、评标、定标工作；负责招标及评标资料的立卷及归档。 4.4.材料及设备采购：按计划负责项目（零星）设备及材料采购工作的实施；并做好材料出入库登记。4.5.项目合同管理：负责洽谈权限范围内的相关合同；负责签定合同，并严格按照合同规定落实各项工作；负责对项目相关合同执行结果进行统计、评估分析，并反馈至相关部门；负责建立合同管理台帐。 5、营销管理部职责5.1营销外联业务：负责收集广告、营销代理、媒体代理等与项目销售相关公司的资质，并进行资质预审，参与这些公司的选择工作；负责处理与销售相关的代理公司、广告公司、媒体等外部合作单位的工作。 5.2.售前管理：负责营销策划方案的编制并报批；根据批准后的营销策划方案拟订销售计划；进行销售展台、售楼中心布置方案策划与实施；负责策划和管理销售环境、销售的物料和资料的准备并实施。5.3销售过程管理：负责项目销售全过程的沟通联系；负责监督代理公司按照代理协议开展销售工作，并对销售过程进行监控，把控销售房源及销售价格；配合拟订公司年度销售工作计划，执行项目整体销售策略、营销方案、广告计划等。5.4销售信息管理：负责收集有关销售信息，并对信息进行初步分析；负责定期将销售情况的分析结果反馈。5.5签订销售合同及产权办理：负责拟订补充协议，签订销售合同；负责办理销售后的相关产权办理工作，包括：转移登记、面积预测、面积实测、合同登记和两书购置等。协助业主办理相关手续。5.6.售楼处及样板房管理： 配合售楼处及样板房软装布置方案策划和评审；配合售楼处及样板房的验收；负责售楼处及样板房的使用管理和处置。5.7销售过程及售后客户服务：配合建立销售客户服务标准和服务流程；负责收集、维护客户信息资料；负责销售过程的客户关系管理；负责项目交房后有关业主投诉与纠纷的处理及工程维修返修协调工作；负责销售档案的建立和管理；监督并协调物业公司的工作；配合开展公司的客户满意度调查；实施客户活动。6、财务部职责6.1.研究和创新房地产开发资本运营理念和方法，构建和完善满足公司项目需求的资金运作平台。负责公司年度财务预算的执行；6.2.负责准确及时地编制和报送各类会计报表，编写财务分析报告；按照财务核算制度的要求如实记录各类数据，真实反映公司业务活动和资产债务情况；负责公司收入、成本、费用等业务的核算，编制财务报表，及时反映企业运营情况，协助公司项目申报工作；6.3.执行往来业务的财务结算，各部门的账务处理，督促账款回收，保证企业日常运营的顺利开展；6.4.负责固定资产及专项基金的管理，会同公司有关部门办理固定资产的购置、转移、报废等财务审核手续，正确计提折旧，定期组织盘点，做到账、物相符；负责会计档案的管理工作，根据有关规定，对公司财务收支进行严格监督；负责公司财务外部关系的协调，负责税务筹划。6.5.负责公司项目的资金赢资工作，保证项目的资金需求。7、总办职责7.1协助总经理负责贯彻执行公司及行业有关政策、制度；负责公司管理标准及规章制度的编制及修订并实施；7.2. 根据公司发展规划，负责制订公司年度经营计划并报批；负责跟踪、调整及协调各项目年度计划、季度计划、月度计划；负责收集、整理公司年、季、月度综合报表，编制公司综合报表并上报。7.3.项目报批报建工作：组织签订土地使用合同；负责办理土地证等相关手续；负责办理项目实施过程中所有报批报建事务；负责项目实施过程中市政专业公司对接；负责组织施工组织设计的评审及批准工作。7.4.负责项目前期土地信息的收集；负责项目前期拆迁工作；7.5.协助总经理在获取土地过程中的手续办理；组织进行项目投资评估。 三、工作流程及表格1.通用管理表格 工作联系单（内部） 公司/项目/部门接受部门发出部门发出时间事项事项内容 发出部门签字部门负责人总经理签收备注 备注：此工作联系单为内部工作联系单1.相关部门在接到“工作联系单”的二十四小时以内要提出初审意见进行回复，如果没有回复，默认接受工作联系单内的内容安排。 2.跨公司的部门发布“工作联系单”，须由发布公司的总经理签批，公司内部门发布“工作联系单”，须有发布部门的负责人签批。工 作 审 批 表 公司/项目/部门工作内容提出部门 经办人： 日期：部门负责人：日期：提出公司相关部门总经理： 日期：集团相关部门分管副总裁总裁董事长注：1.公司所有部门的工作事情必须在工作审批后进行； 2.相关部门在没有专业表单的情况下使用此表单；工作联系函 编号：接受公司发出部门发出时间事项事项内容 发出部门负责人签字总经理签批主管副总裁签批总裁签批签收备注 备注：1.相关公司在接到“工作联系函”的二十四小时以内要提出初审意见进行回复，如果没有回复，默认接受工作联系单内的内容安排。 2.本表适用于对外公司之间的工作来往。、XX公司/部门会议通知单会议名称会议时间会议地点会议组织会议主持参加单位/部门（人员）会议内容会议要求会议审批注：1、公司层面会议经分管副总裁审批，报总裁办备案；2、部门层面会议经公司总经理审批，并报总办备案，需邀请集团分管领导参加的应报分管领导批准。2、专用表格2.1.项目投资开发流程及表格2.1.1项目城市评价报告成果标准项目城市评价报告成果标准石家庄市（2007-2009）文件编号版 本 号生效日期城市评价报告成果标准 (盖控制专用章处)修改状态修 订 情 况生 效 日 期IIIIIIIVV起 草职 务日 期审 核职 务日 期审 核 职 务日 期以下指标和内容是项目拓展部提交的城市评价报告中所必须涵盖的部分。除此之外，可根据当地的具体情况增加其他内容，以期对目标城市的现状和发展前景进行详尽说明。目 录一、前言城市印象该部分是对城市情况进行的介绍，包括位置、面积、自然景观、人口、GDP排名、支柱产业、房价水平、外地房地产企业进入情况、房地产开发状况、人们消费习惯、商业情况等。要求拓展人员给出城市整体评价，以及进入该城市的理由。二、市场分析（城市房地产市场趋势评价定量指标）1、国土局近三年房地产土地供应量城市土地基准价格或区域价格比较近三年新增建设用地可建面积近三年新开工面积2、房管局近三年房地产竣工面积近三年房地产批准预售面积近三年房地产销售面积3、市场表现（1）宏观人均GDP人均可支配收入人均储蓄余额人均居住面积（2）微观近三年房地产销售价格及增幅标志性楼盘价格走势三、城市概况及分析（城市房地产市场趋势预测辅助定性指标）1、支柱产业分析2、民营经济发展评价3、自然景观及交通发展概况4、未来城市规划及重大建设项目5、重大城市活动及经济发展规划6、城市商业概况及评价2.1.2. 土地信息采集表土地信息采集表项目联系人：实地考察日期：宗地名称位置（详见附图）区域位置土地编号四至范围东南西北地段土地所有权归属国有土地使用权归属土地方土地使用年期交易方土地规划用途技术指标(根据对方阐述)占地面积（平米）.建筑覆盖率%机动车位建筑面积（平米）其中：住宅容积率.商业公厕垃圾站土地渊源土地现状周边环境合作方式及条件合作方式土地价格周边可拓展土地付款条件交地标准市场经济测算备注项目判断意见总经理意见分管副总意见总裁意见后续跟进情况记录最终成交情况2.1.3项目信息通报项目信息通报 填报单位： 填报日期：详细内容项目进展状况接触程度说明与土地方接触程度，初步接触、深入了解、有合作意向、准备上会还是准备签约。谈判情况谈判进展情况，谈判条件等发生重大变化。法律手续法律手续办理程度，如：已取得的政府、法律文件依据等。焦点难点项目进展的主要难点和焦点。项目发展环境变化竞争对手竞争对手加入或退出，对手提出条件发生变化等，以及主要竞争对手在整个城市重大土地购买或其他投资。竞争楼盘对项目发展有影响的楼盘推出与封盘等。政府政策主要政府政策颁布或变动及对项目发展的影响，政府倡导重点开发区域和领域的提出或形成。城市规划城市规划发生重大变动或（即将）实施，重大城市规划调整。市政配套整个城市重大市政建设（如交通捷运系统规划和建立，主要道路的开工或通车），以及项目周边市政配套的改变。其他因素如：房地产热点发展区域的形成和改变等。下一步计划说明该项目下一步工作计划（继续跟进还是暂缓、终止）、工作重点、采取的策略、突破点、是否需要项目发展工作小组介入、什么时间召开听证会等。2.1.4.项目市场定位建议草案任务书2.1.5.项目可行性论证规划草案指标说明（含建造标准）新项目可行性论证规划草案指标说明（含建造标准）填写日期项目名称一、指标统计指标类型指标单位任务书建议数值实际数值备注用地平衡总用地面积平方米建筑用地面积平方米总建筑面积（计容积率）平方米其他不计容积率建筑面积平方米用地构成小区道路平方米消防道路平方米人行道平方米广场平方米绿化平方米水景平方米室外体育设施平方米室外泳池平方米需注明个数基本指标规划容积率覆盖率%绿化率%总户数户车位数（其中地面停车）个土方平衡挖方量立方米填方量立方米挖填方差量立方米边坡支护米二、建筑细部面积指标可售住宅分类占地面积建筑面积层高层数结构类型电梯个数户数内外部装修标准、厨卫设置别墅住宅联排住宅多层住宅小高层住宅高层住宅超高层住宅合计备注：属于同种建筑类型但层数差异较大时，或有重大影响成本情况时可单列计容积率配套占地面积建筑面积层高层数结构类型内外部装修标准、设施设置商业会所幼儿园小学物业用房其它不计容积率配套占地面积建筑面积层高层数结构类型装修标准架空花园架空车库地面停车地下商业街地下室面积三、其他说明：建筑概况1、设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点；2、主要产品类型分布：多层、高层，还是联排别墅，及各种产品的楼栋数，各个楼栋大堂及电梯专修标准；3、各种占地的配比是否恰当，车位布置是否合理；4、商业物业独立布置还是沿裙楼布置，商业人流入场考虑，是否布置扶梯、中央空调。园林小品标准其他配套设施内容及规模单独占地体育设施规模和标准说明总体装修标准包含内墙装饰、外墙装饰、厨卫装饰的标准；节能和环保型建筑材料选用的考虑。备注其他必要文字说明四、签 字 栏填 表校 对审 核签 收备注：本表可根据项目实际情况进行调整，但需作说明建 造 标 准建筑类别 类型1 类型2 类型3 类型4 举例 层数/层高 7层/3.2M 结构类型 框架 土建部分地基处理 强夯等 基础 C20钢筋混凝土桩承台、砖基础 外墙 加气混凝土砌块墙，一砖 内墙 加气混凝土砌块墙，1/2砖 柱 C25钢筋混凝土矩形柱、400*600 梁 C25钢筋混凝土单梁 板 C25钢筋混凝土有梁板、C30预应力钢筋混凝土空心板 地面 混凝土垫层 楼面 水泥砂浆 屋面 水泥砂浆平面、水泥珍珠岩保温层、石油沥青油毡防水、混泥土板架空隔热层 门窗 木镶板门、铝合金推拿窗 外墙装饰 外贴马赛克 内墙装饰 混合砂浆、仿瓷涂料 橱卫装饰 地面砖、抽水坐厕 安装部分给排水消防电气采暖燃气空调智能化电梯2.1.6.项目可行性报告房地产项目可行性报告公司名称： 完成日期：第一部分：项目总论1.1项目概况地块位置地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。宗地现状1）四周范围；2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；项目周边的社区配套l 教育：大中小学及教育质量情况。l 医院等级和医疗水平l 大型购物中心、主要商业和菜市场l 文化、体育、娱乐设施l 公园l 银行l 邮局l 其他1.2项目规划控制要点规划控制要点总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积综合容积率、住宅容积率建筑密度控高绿化率其他第二部分：市场研究2.1本市房地产市场现状对当地房地产市场现状进行简单表述：当地房地产产市场板块划分；主要热点区域，住宅、商业、办公等物业的销售情况，销售价格，2.2项目所在板块市场分析2.2.1区域住宅市场成长状况区域住宅市场简述形成时间各档次住宅区域内分布状况购买人群变化区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）开工量/竣工量销售量/供需比平均售价区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势2.2.2区域内供应产品特征各档次产品供应状况各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征平均售价开发规模产品形式平均销售率平均容积率物业在区域内分布特征区域内表现最好个案状况附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型分析：本案在区域市场内的机会点结论：区域市场在整体市场的地位及发展态势本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式本案在区域内开发市场潜力本案在开发中的营销焦点问题2.2.3区域市场目标客层研究各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。2.3项目定位方案市场定位目标市场定位项目产品定位主要功能/建筑规模/主要技术经济指标价格定位：项目 销售均价 （元/） 出租均价 （元/月） 可租售面积（） 备注写字间配套功能停车场住宅销售 第三部分：项目开发方案3.1初步规划设计思路设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。节能和环保型建筑材料选用的考虑。在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。市场公共配套设施配置方案3.2项目实施进度计划在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划、综合平衡，作出合理而又切实可行的安排。根据分别确定的项目实施各阶段所需时间，编制实施进度表，项目实施进度表有多种表示方法。简单项目的实施进度可用横道图，复杂项目的实施进度可用网络图。对项目开发周期、各期开工面积、竣工计划、开竣工时时间等进行预计。附表1开发进度模拟表时间项目 2003年 2004年 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期可行性论证设计招标建筑设计园林设计三通一平工程施工装修施工内部认购正式销售竣工-3.3合作方式及条件合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。付款进度及与拿地程序的配合其他合作的主要条件与合作方式相关的其它法律规定3.4项目资金来源序号项目金额（万元）比例1自筹资金【】【】%2信托计划投资额【】【】%2银行贷款【】【】%3部分销售收入【】【】%4总投资【】【】%第四部分：投资估算与融资方案4.1销售收入估算物业功能销售总价(万元)销售单价(元/平方米)住宅商业车位 合计序号年份第1年第2年第3年合计1销售面积(m2)2销售价格(元/m2)3销售收入(万元)4.2项目税收政策税 率税 种税 率营业税土地使用税（二类）土地增值税（预缴）房产税土地增值税（清算）城市建设税/费企业所得税（预缴）教育和卫生附加费企业所得税（清算）地方教育费附加施工合同印花税购房合同印花税4.3项目土地费用项 目已缴资金成本情况未缴资金成本情况合 计土地成本滞纳金各种配套费契税等税金拆迁补偿合计4.4总成本估算说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。项目总投资估算表（方案1）项 目 投资总额（万元） 单位成本（元/m2）1）土地费用2）前期工程费用3）建筑安装工程费用（含装修费）4）建设配套费用5）室外工程费6）管理费用7）销售费用8）财务费用9）各种税金支出10）预备费综合以上1至10项费用，本项目总投资估算为万元（方案1），（方案2）。4.5现金流量及成本利润序号项目名称：第一年第二年第三年合计1资金来源1.1 自有资金1.2销售收入1.3 出租收入1.4 信托融资1.5 银行贷款1.6 其他来源2资金运用2.1 土地出让金2.2 开发建设投资2.3 销售费用2.4 项目管理费用2.5 经营税金及附加2.6 其它经营成本费用2.7 土地增值税2.8 所得税2.9 信托融资收益2.10 信托融资本金2.11 银行借款本金偿还2.12 银行借款利息支付3净现金流4累计净现金流成本利润表科目金额(万元)销售面积单方(元/平方米)1.销售收入2.销售成本3.期间费用营销费用财务费用管理费用4.销售税费土地增值税营业税及附加5.销售利润6.营业外收入6.营业利润合计7.企业所得税8.营业净利润经济指标：销售净利率%投资利润率%项目IRR%第五部分：不确定性分析在对建设项目进行评价时，所采用的各种数据多数来自预测和估算。由于资料和信息来源的有限性，将来的实际情况可能与此有较大的出入，即评价结果具有不确定性，这对项目的投资决策会带来风险。为了避免或尽可能减少这种风险，要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的经济上的可靠性。这项工作称为不确定性分析。根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈亏平衡分析只用于财务评价，敏感性分析和概率分析可同时用于财务评价和国民经济评价，5.1盈亏平衡分析盈亏平衡分析在财务管理中又称量、本、利分析，是指在一定的市场生产能力条件下，通过分析拟建项目的产出（量）、成本（本）和收益（利）之间的关系，来判断项目优劣及盈利能力的一种方法。盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。在房地产项目的可行性研究中，所谓盈亏平衡分析指要找出预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量又称保本销售量。例如：A、住宅销售的平衡点是（15487-8472）36264+13003300=98%即出售掉98%的面积才可以达到盈亏平衡点。（其中假设内部购买部分除建安成本和土地成本外，其余费用全部摊入其他建筑）B、酒店经营的平衡点20050%50%200=25%即住房率达到25%能够保本经营。C、写字楼经营的平衡点物业管理费按5元/月计算，保平点是550=10%即出租率达到10%即可以保本经营。5.2敏感性分析敏感性分析是研究某些因素发生变化时，项目经济效益发生的相应变化，并判断这些因素对项目经济目标的影响程度。敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标的影响程度，还可以使他们对那些较为敏感的因素进行认真和仔细的再研究，以提高项目可行性研究的准确性。反应敏感程度的指标是敏感系数：敏感系数=目标值的变化百分比参数值变动的百分比。例如：以售价为参数值，以项目的净现金流量现值作为目标值，已知售价增加10，净现金流量现值增加20，则售价的敏感系数=20/10%=2。敏感系数可正可负。若敏感系数为负，说明目标值的变化与参数值的变化方向相反，敏感系数越大，则说明该参量对目标值越敏感，在可行性研究中对该参量的确定须越谨慎。敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。5.2.1变动因素一成本变动成本变动幅度（%）对各项经济指标变化的影响。例如：经济指标 预测成本90% 预测成本 预测成本110% 预测成本120%总投资毛利率 税前利润