房地产开发的相关制度及业务流程.ppt

房地产开发的相关制度及业务流房地产开发的相关制度及业务流程程中税网中税网 杨红杨红注册会计师、注册税务师、注册会计师、注册税务师、注册评估师注册评估师.机构简介机构简介中税网税务师事务所设立于2003年，是中国最早从事税务顾问服务的税务师事务所之一。目前为AAAA级税务师事务所，2013年度5A资质已通过北京税协初审，目前处于中税协审核中。在中国注册税务师协会公布的全国税务师事务所2011年度业务收入排行榜中排名第22位，2012年度业务收入排行榜中排名第29位，2013年排名北京市第一名，全国前十。目前在全国有24个分所，37个分公司。.授课讲师介绍授课讲师介绍-杨红杨红职务：中税网首席咨询顾问学历：管理学硕士、经济学学士职称：高级会计师执业资格：中国注册会计师、中国注册资产评估师、中国注册税务师专业执业经验：20年财税专业经验15年房地产行业审计及税务筹划经验5年投融资咨询顾问经验5年国企改制重组经验3年涉外税收管理经验.授课讲师介绍授课讲师介绍-杨红杨红精通国家各项法规政策，尤其是熟悉中国的税制及税法，与税务部门有良好的关系，能够娴熟运用各项综合财税手段进行战略性税务规划，擅长从投资角度运用资金链及股权结构安排达到税负最优化，特别具有十五年的房地产及相关行业审计及融资及税务管理咨询经验；熟悉各种股权交易手段及投融资手段，长期从事股权重组与交易中的尽职调查业务，善于在调查中发现财务与税务风险，为投资者提供准确投资决策。.基本内容提示基本内容提示房地产开发行业的基本知识介绍房地产开发行业的基本知识介绍房地产项目开发全过程的重要制房地产项目开发全过程的重要制度介绍度介绍.第一部分第一部分房地产开发行业的基本知识介绍房地产开发行业的基本知识介绍房地产项目开发全过程的重要制房地产项目开发全过程的重要制度介绍度介绍.房地产开发基本知识介绍一、必须懂得的基本概念基础概念的牢固掌握有助于进行各项交易“实质重于形式”的判断.房地产行业基本常识房产房产是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。房屋。地产地产是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。关系。房地产房地产是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。让权等）。房地产行业房地产行业是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。体的综合性产业。.房地产行业基本常识房地产开发房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。进行基础设施、房屋建筑的活动。房地产开发项目房地产开发项目一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。在一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。在我国，依照我国，依照中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法的规定；的规定；房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行进行基础设施基础设施、房屋建设房屋建设的项目。的项目。房地产开发项目是一项高投入、高风险的投资经营项目，也是一项涉及面较广的经济项目，其对国计民生产生重大影响，国家通过一系列专门的法律体系予以约束，以保障房地产开发过程及产品的安全性，使房地产开发企业在追求经济效益的同时，兼顾社会效益和环境效益。.房地产行业基本常识土地所有制土地所有制现行全部土地实行的是社会主义土地公有现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。往是不一致的。土地所有权土地所有权土地所有权是指国家或集体经济组织对国土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。收益和处分的权能。.房地产行业基本常识土地所有制土地所有制公益用地与非公益用地的区别：公益用地与非公益用地的区别：一个城市占用的公益性用地如道路、桥梁、绿地、公共设施等用地一般就要占四分之一左右，市场价值最高的商住用地大约也只占四分之一，另有一半是行政事业和产业等用地。公益用地分散在整个城区，与其它用地犬牙交错。挑选公益用地单独征收，根本无法操作：严格区分公益性与非公益性用地，缩小征地范围。实际执行政策却是征收土地实行“同地同价”，即同一块土地，不论其中各部分以后用于什么用途，都按一个价格征收补偿。.房地产行业基本常识土地所有制土地所有制集体土地与国有土地：集体土地与国有土地：“同地同权同价同地同权同价”应该吗？应该吗？台湾有“农地如粪土、市地是黄金”中国大陆相关法规明确规定，国有农场的土地只能与农村集体土地一样对待。可见，用途和规划管治是高于所有制的。在一定意义上说，所谓城市和乡村之分，就是土地用途和规划不同。即便城市建设用地也是分为各种不同类型的，如商住、工业、道路等，各个类型之间并不同权。同种类型的地因规划不同也不同权。因此，离开各种建设用地类型及每块地不同的规划要求，无论城乡都不存在什么同地同权一说.房地产行业基本常识土地所有制土地所有制集体土地与国有土地：集体土地与国有土地：“同地同权同价同地同权同价”应该吗？应该吗？农村居民的宅基地应当与城市的商品房用地同权吗？城市居民的商品房用地是花钱购买而来，只有几十年土地使用权，房子面积是固定的，自己随便搭建就是违建要被拆除。农民的宅基地是年满18岁的村民就可无偿分得，是永久使用权，在宅基地上盖多大的房子自己也有很大的自主空间。土地性质、来源、付费、使用权年限、建筑规划要求都不相同的土地显然不是同地，当然不会同权。要使这两种土地同地同权，在法律上和经济上都要作出一系列重大修改。.房地产行业基本常识土地所有制土地所有制集体土地催生小产权房？集体土地催生小产权房？目前的集体土地主要是指以行政村为单位的集体拥有的土地。这个集体是个地域概念，即出生和居住在这块土地的全体农民构成了这个集体。一个人因出嫁等原因迁出，就不再是这个集体的成员。因此这个村集体是以农村封闭固定的居住方式来界定的。但一个村庄一旦转为城市市区，固定人员的边界就被打破。农村土地改革这些年来搞的“增人不增地、减人不减地”农村土地承包制政策，就等于是把这个集体土地界定给了土地承包时的那批农民。由于新增人口即后来出生的人口都没有土地权利，这样等当年承包土地的那批人老了不在了，这个集体也就没人和不存在了，可见这个原村集体及其所有成员的消失只是时间问题。.房地产行业基本常识集体土地集体土地是指农村集体所有的土地。是指农村集体所有的土地。征用土地征用土地指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。的土地实行征用。土地的使用年限是如何确定的？土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土签订凡与省市规划国土签订土地使用权出让合同书土地使用权出让合同书的用地，的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。.房地产行业基本常识土地使用权的出让土地使用权的出让指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让金的行为。土地使用权转让土地使用权转让是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。地使用权再转移的行为。土地使用权划拨土地使用权划拨是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。出租和抵押。.房地产行业基本常识什么是地籍？什么是产籍？什么是地籍？什么是产籍？我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。册等资料的总称。生地生地指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。熟地熟地指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。宗地宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。.房地产行业基本常识楼花楼花一词最早源自香港是指未完工的物业（即在建物业），另一词最早源自香港是指未完工的物业（即在建物业），另一说法即指未正式交付之前的商品房。一说法即指未正式交付之前的商品房。期房期房是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。商品房预售合同。现房现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。.房地产行业基本常识毛坯房毛坯房房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。理而未做表面处理的房叫毛坯房。成品房成品房是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。（1）内墙面为普通仿瓷涂料内墙面为普通仿瓷涂料（2）客厅楼地板为普通瓷砖客厅楼地板为普通瓷砖（3）普通铝合金窗普通铝合金窗（4）普通胶合板门普通胶合板门精装房精装房简单来说，精装房就是指经过精致装修的房屋，和简单来说，精装房就是指经过精致装修的房屋，和“普装、普装、平装、简装平装、简装”等是对立的。精装要求等是对立的。精装要求“精致、融合精致、融合”，精，精装房装修程度在原则上是没有一个上限的。装房装修程度在原则上是没有一个上限的。.房地产行业基本常识商品房商品房是指在市场经济条件下，具有经营资格的是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司通过出让方式取得房地产开发公司通过出让方式取得土地使土地使用权用权后经营的住宅，均按市场价出售。其后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。成。房地产房地产开发商开发商投资新建造的投资新建造的商品房商品房也也称增量房。称增量房。空置商品房空置商品房严格概念上是指房屋严格概念上是指房屋竣工竣工一年之后没有实一年之后没有实现销售的房子，通俗地说就是指市场上卖现销售的房子，通俗地说就是指市场上卖不出去的房子。根据国家建设部、不出去的房子。根据国家建设部、1国家发国家发改委、改委、国家统计局国家统计局最近发布的对商品房空最近发布的对商品房空置面积种类进行明确分类的置面积种类进行明确分类的通知通知，从，从2003年统计年报开始，将以商品房空置时间作年统计年报开始，将以商品房空置时间作为标准进行划分。空置时间在为标准进行划分。空置时间在1年以内的为年以内的为待销商品房；空置时间在待销商品房；空置时间在1年以上年以上3年以内年以内的为的为滞销滞销商品房；空置时间在商品房；空置时间在3年以上的为年以上的为积压积压商品房商品房。也称。也称尾房尾房，主要是指商品房，主要是指商品房的尾盘、长期积压在公司或个人手中的多的尾盘、长期积压在公司或个人手中的多套、长期无法变现的空置房产或套、长期无法变现的空置房产或“债权房债权房”等，其中又以商品房的尾盘为主。等，其中又以商品房的尾盘为主。.房地产行业基本常识存量房存量房是指已被购买或自建并取得是指已被购买或自建并取得所有权所有权证书的房屋，相对于证书的房屋，相对于增增量房量房而言，存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所而言，存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的讲的“库存待售库存待售”的的房产房产。存量房严格意义上来讲是存量。存量房严格意义上来讲是存量资产，存量房市场也叫做一级半市场。资产，存量房市场也叫做一级半市场。二手房二手房二手房二手房是已经在是已经在房地产房地产交易交易中心备过案、完成初始登记和中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的总登记的、再次上市进行交易的房产房产。它是相对首次产权。它是相对首次产权交易而言，是交易而言，是房地产房地产产权产权交易交易二级市场的俗称。包括二级市场的俗称。包括商品商品房房、允许上市、允许上市交易交易的二手公房（的二手公房（房改房房改房）、）、解困房解困房、拆迁拆迁房房、自建房自建房、经济适用房经济适用房、限价房限价房。.房地产行业基本常识保障房保障房保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。廉租房廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者，只收取象征性的房租，房源多样化，包括新建住房、空置楼盘、改造危房、老旧公房等。.房地产行业基本常识保障房保障房保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。公共租赁房公共租赁房指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。这个概念正好被定格在新出炉的“租赁型经济适用房”。经济适用房以租代售，可以说是将经济适用房变成“扩大版的廉租房”。.房地产行业基本常识保障房保障房保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。政策性租赁住房政策性租赁住房是以低于市场的租金，给既不符合廉租住房和经济适用住房政策范围且家庭收入低于当地城镇居民平均工资水平的城镇中低收入住房困难家庭、城镇房屋拆迁户、引进的高级技术人员、异地调动的机关干部，解决其过渡性居住问题。.房地产行业基本常识保障房保障房保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。经济适用房经济适用房经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策等手段降低建筑成本，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，购房人拥有有限产权。.房地产行业基本常识定向安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征地拆迁房屋的农户。两限商品房即“限套型、限房价“的商品住房。经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。两限房并不是严格意义上的”保障性住房“。.房地产行业基本常识安居商品房指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。安居房成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（包括50%小区级非经营性公建配套费）、管理、贷款利息和税金构成”。根据规定“购房人可按安居房的成本价购买，也可按职工当年配置公房的价格购买。但差价应由所在单位承担或由家庭成员各自单位协商承担”。出售或出租给国家机关事业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。.房地产行业基本常识房屋的所有权房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利。房屋的所有是指对房屋全面支配的权利。房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。内容。房屋的占有权房屋的占有权通常由所有权人来行使，但有时也由别人通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权与所有权分离的情来行使，这就是使用权与所有权分离的情况。况。房屋的使用权房屋的使用权是对房屋的实际利用权利。通过一定法律是对房屋的实际利用权利。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。用权。房屋的收益权房屋的收益权是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。房屋的处分权房屋的处分权是所有权中一项最基本的权能。房屋的处是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也受到分权由房主行使。有时房屋处分权也受到一定的限制。一定的限制。.房地产行业基本常识住宅的住宅的“全部产权全部产权”是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。经济适用房亦属于全部产权。住宅的住宅的“部分产权部分产权”是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例分配。在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例分配。.房地产行业基本常识商品房的结构商品房的结构售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。构和钢筋混凝土结构。砖混结构砖混结构主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。砖木结构砖木结构主要承重构件是由用砖和木两种材料制成的结构。主要承重构件是由用砖和木两种材料制成的结构。钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。.房地产行业基本常识住宅的开间住宅的开间就是住宅的宽度。就是住宅的宽度。住宅的进深住宅的进深就是指住宅的实际长度。就是指住宅的实际长度。住宅的层高住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。是一层房屋的高度。住宅的净高住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。离。.房地产行业基本常识居住小区总用地居住小区总用地是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。广场用地、庭院、绿化用地的总和。住宅总用地住宅总用地指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和。的总和。公建总用地公建总用地指小区内部公共建筑占地面积的总和。指小区内部公共建筑占地面积的总和。房屋的基底面积房屋的基底面积房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。平投影面积。道路、广场用地道路、广场用地指小区内主次干道、支道、人行道、绿化带中间指小区内主次干道、支道、人行道、绿化带中间宽度大于宽度大于1.5米的步行道及停车、回车广场和有铺米的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。砌地面的场地面积之和。庭院、绿化面积庭院、绿化面积指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。绿化面积的总和。.房地产行业基本常识总建筑面积（平方米）总建筑面积（平方米）指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。积总和。住宅的建筑面积住宅的建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物规模大小的经济指标。它包示一个建筑物规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。积。结构面积结构面积是指房屋建筑中外墙，内墙柱等结构构件是指房屋建筑中外墙，内墙柱等结构构件所占面积的总和。所占面积的总和。使用面积使用面积是指建筑物各层平面中直接为生产或生活是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。使用的净面积的总和。辅助面积辅助面积指卧室以外的净面积，包括过道、卫生间、指卧室以外的净面积，包括过道、卫生间、厨房、储藏室、阳台等。厨房、储藏室、阳台等。.房地产行业基本常识公用面积公用面积是指住宅楼内为住户方便出入，正常交往保障而设置的公是指住宅楼内为住户方便出入，正常交往保障而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和，并按栋或单元户共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和，并按栋或单元户数按比率分摊。数按比率分摊。公用建筑面积公用建筑面积各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。.房地产行业基本常识哪些公用面积应分摊？哪些公用面积应分摊？应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。哪些公用面积不能分摊？哪些公用面积不能分摊？不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地面车库、栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。地下设备用房等。.房地产行业基本常识建筑容积率建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。地面积之比。建筑密度建筑密度即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。划建设用地之比。平均每平方米造价（元）平均每平方米造价（元）平均每平方米造价平均每平方米造价=建筑物总造价建筑物总造价/建筑面积。建筑面积。.房地产行业基本常识绿地率绿地率是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。之比。绿化率绿化率是指植被垂直面积与规划建设用地面积之比。是指植被垂直面积与规划建设用地面积之比。商品房预售商品房预售即在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人即在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。一定数量的定金后，将期房出售给受买人。商品房现售商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。人，并由买受人支付房价款的行为。.房地产行业基本常识商品房的起价商品房的起价是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。商品房的均价商品房的均价是指商品房的销售价格相加以后的和除以单位建筑面是指商品房的销售价格相加以后的和除以单位建筑面积的和，即得出每平方米的价格。积的和，即得出每平方米的价格。基价基价经过核算而确定的每平方米基本价格，商品房的销售经过核算而确定的每平方米基本价格，商品房的销售价一般以基数增减楼层和朝向差价后得出。价一般以基数增减楼层和朝向差价后得出。.房地产行业基本常识定金定金“定金定金”在法律上有比较严格的界定。在法律上有比较严格的界定。定金依法律性质不同可以有多种分类，定金依法律性质不同可以有多种分类，如证约定金、成约定金、违约定金、立如证约定金、成约定金、违约定金、立约定金等。我国定金在约定金等。我国定金在担保法担保法上是上是债的一种担保方式，在债的一种担保方式，在合同法合同法上是上是承担违约责任形式之一，其基本法律性承担违约责任形式之一，其基本法律性质是违约定金，并具有担保合同履行的质是违约定金，并具有担保合同履行的性质。性质。“定金定金”的作用有两种情形：的作用有两种情形：1、合同正、合同正常履行时，定金充作价款或由交付方收常履行时，定金充作价款或由交付方收回；回；2、合同不履行时，适用定金罚则：、合同不履行时，适用定金罚则：即交付方违约的，无权收回；接受方违即交付方违约的，无权收回；接受方违约的，应双倍返还。约的，应双倍返还。订金订金“订订”的含义是订立、预订之意。的含义是订立、预订之意。“订订金金”在法律上并没有严格的界定只是预在法律上并没有严格的界定只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。法得到双倍的返还。最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。.房地产行业基本常识房地产登记房地产登记房地产登记，即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。采取房地产登记制度，一经登记，就确定了房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。房地产登记的种类有哪些？房地产登记的种类有哪些？房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。变更登记、其它登记。.房地产行业基本常识初始登记：房屋所有权的初始登记是指新初始登记：房屋所有权的初始登记是指新建房屋的权属登记。新建房屋，于竣工后建房屋的权属登记。新建房屋，于竣工后的三个月内办理房屋所有权登记。房屋所的三个月内办理房屋所有权登记。房屋所有权的登记应按照以下程序进行：有权的登记应按照以下程序进行：（1）申请。申请人为公民和法人，共有房屋）申请。申请人为公民和法人，共有房屋由共有人共同申请。申请人须填写申请书，由共有人共同申请。申请人须填写申请书，并出示个人身份证或法人资格证明，以及并出示个人身份证或法人资格证明，以及取得房屋产权的有关证明。取得房屋产权的有关证明。（2）审查。房屋产权登记机关受理申请后，）审查。房屋产权登记机关受理申请后，查验各项交验的文件，并通过内部档案调查验各项交验的文件，并通过内部档案调查和实地查丈来核实产权人是否属实，产查和实地查丈来核实产权人是否属实，产权来源是否合法。权来源是否合法。（3）登记入册、颁发证书。登记机关根据审）登记入册、颁发证书。登记机关根据审查结果对该房产登记入册，建档，并对申查结果对该房产登记入册，建档，并对申请人颁发房屋产权证，即房屋所有权证书。请人颁发房屋产权证，即房屋所有权证书。变更登记变更登记下列情形属于房地产变更登记：下列情形属于房地产变更登记：（1）地产使用用途改变；地产使用用途改变；（2）权利人姓权利人姓名或名称发生变化的；名或名称发生变化的；（3）房地产座落名称或房地产名称发生变房地产座落名称或房地产名称发生变化的；化的；（4）建筑物、附着物倒塌、拆除。建筑物、附着物倒塌、拆除。.房地产行业基本常识商品房综合验收合格商品房综合验收合格指的是包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格。指的是包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格。在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用？在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用？房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。经验收或者验收不合格的，不得交付使用。在房屋交付时，发展商应提交哪些文件？在房屋交付时，发展商应提交哪些文件？房屋交付时，房地产开发企业应当根据房屋交付时，房地产开发企业应当根据商品住宅实行质商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定量保证书和住宅使用说明书制度的规定，向买受人提供，向买受人提供住宅质量保证书住宅质量保证书、住宅使用说明书住宅使用说明书。.房地产行业基本常识预售面积预售面积预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用。面积，它只供房地产预售时使用。竣工面积竣工面积竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。.房地产行业基本常识商品房预售须符合哪些条件？商品房预售须符合哪些条件？（1）交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）有建设工程规划许可证；有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；交付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。取得商品房预售许可证明。哪些情况下，预售房购买者可以要求取消预售房合同？哪些情况下，预售房购买者可以要求取消预售房合同？（1）房屋开发公司不能按照原定日期交付预购房屋；房屋开发公司不能按照原定日期交付预购房屋；（2）建成后的房屋实际面积与预售房合同确定的面积不建成后的房屋实际面积与预售房合同确定的面积不相符；相符；（3）建成后房屋建筑的材料与预售合同所列建材不相符。建成后房屋建筑的材料与预售合同所列建材不相符。.房地产行业基本常识建筑用地面积建筑用地面积指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积，不包括代征的面积。合的用地之水平投影面积，不包括代征的面积。停车场停车场指在建设用地内为停放机动车和非机动车须配置的场地。指在建设用地内为停放机动车和非机动车须配置的场地。停车场面积小型汽车按每车位停车场面积小型汽车按每车位25平方米计算，自行车按每平方米计算，自行车按每车位车位1.2平方米计算。平方米计算。商品房销售面积商品房销售面积商品房销售面积商品房销售面积=套内建筑面积套内建筑面积+分摊的公用建筑面积分摊的公用建筑面积.房地产行业基本常识“五证五证”包括什么？包括什么？商品房商品房“五证五证”包括：建设用地规划许可证、建设工程规包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房预划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房预售许可证。售许可证。“二书二书”是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发是指建设部为