厦门房地产市场报告.docx

此报告仅供客户内部使用，未经易居（中国）控股有限公司 | 克而瑞信息集团的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。2012年9月厦门房地产市场报告易居（中国）控股有限公司 | 克而瑞信息集团2012-10-10目 录易居视点5数字楼市6第一章、政策资讯7一、政策法规7二、市政规划8三、企业动态9四、市场资讯10第二章、经济环境13一、全市规模以上工业总产值13二、1-8月社会固定资产投资额13第三章、房地产投资14一、房地产业投资概况14二、房地产建设指标14第四章、商品房市场15一、市场综述15二、成交量分析16三、成交均价分析17第五章、土地市场18一、土地资讯18二、土地供应分析19三、土地成交分析20四、重点供应地块分析22第六章、商品住宅市场28一、市场综述28二、供求关系分析29三、供应分析29四、成交量分析37五、成交均价分析39六、项目解析40第七章、办公市场42一、成交量分析42二、成交均价分析43第八章、商业市场44一、成交量分析44二、成交均价分析45第九章、产品分析46一、产品综述46二、案例分析48第十章、营销媒体51一、营销透析51二、媒体分析53三、典型项目54区域数据58一、思明区58二、湖里区59三、海沧区60四、集美区61五、同安区62六、翔安区63本月导读关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知国土部发布关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知，对预判成交价格创历史总价新高、或单价最高，或溢价率超过50%的房地产用地(包括商服、住宅或商住综合)，及时调整出让方案，采用“限房价、竞地价”或配建保障房、公共设施等办法出让土地。重申了已有的房地产用地管控政策，并要求加大土地处置力度。详情请见P7新增供应量环比上涨近3倍本月商品住宅共20个项目取得预售证，新增供应面积66.63万，环比上涨179.5%，合计供应4766套。新增供应项目中，岛内思明2个、湖里4个，岛外集美7个，翔安3个，海沧和同安各2个。详情请见P26商品住宅成交量环比上涨56.7%9月份楼市放量供应，成交量大幅上涨，累计成交4188套，成交面积47.73万，成交量环比上涨56.7%。其中，岛内成交1136套，成交面积15.32万，环比上涨45.4%，占比32.1%；岛外成交3052套，成交面积32.41，环比上涨65.2%，占比67.9%。详情请见P34商品住宅成交均价与上个月持平9月，全市商品住宅成交均价15018元/，环比持平，成交主力项目仍集中在岛外。详情请见P36易居视点博饼吹响“金九”号角 新一轮博弈悄然孕育中共十八大召开在即，经济增长下行依旧，增长困局仍将持续，房地产调控政策难以加码，成为新政真空期，加上近期频现的领土争端问题，整个社会对房价的关注度已有所减弱。9月的厦门，独具浓郁闽南文化特色的中秋博饼活动登场，“海上升明月，天涯共此时”， 满城尽是摇骰声，博饼声与推盘声齐飞。9月上旬，市场少有楼盘开盘或加推，市场十分冷清。进入中下旬，随着农历七月的结束，博饼吹响“金九”号角，“忽如一夜春风来”，岛内外多个中高端楼盘迎来一波推盘高峰。9月厦门商品住宅供应面积66.63万，环比上升179.5%，创历史新高。供应量大幅增加，交易量也得到大幅提升，9月累计成交47.73万，成交量环比上升56.7%。其中，岛内成交面积15.32万，环比上升45.4%，占比32.1%；岛外成交面积32.41万，环比上升65.2%，占比67.9%。价格方面，房管局通过限制预售规模和控制交易节奏防止房价数据出现上涨，价格成功维持在上月创新高的记录上，成交均价15018元/，环比未出现上涨。金秋九月向来是房地产营销的关键节点，但不同以往，今年楼市金九并不是兵家必争之地，“百花齐放”“以价换量”的时代已经过去，表面上中秋博饼有很多优惠活动，但开发商调整价格策略，优惠力度大幅减弱，“人生得意须尽欢”，更多是在感恩回馈老业主，共享楼市之前火爆的庆功宴。对于后市，开发商虽有所期待，但总体还是采取走一步看一步的态度。而在限贷和限购的双重影响下，观得过“初一”观不过“十五”的刚性需求已经持续释放至今，投资型置业又很难大量出现，未来改善型需求将是楼市重回火爆的唯一救命稻草，然而对于淡定的“不见兔子不撒鹰”的改善型需求，面对飙升的房价，将更加珍惜改善的权利。供求双方都处于比较理智的状态，消费心理日趋成熟，新一轮的博弈正在悄然孕育。数字楼市9月厦门市商品房基本情况供应量（万）成交量（万）供求比成交均价（元/）商品房66.6359.281: 0.8914921商品住宅66.6347.731: 0.7215018办公物业/4.98/21453商业用房/0.67/29522数据来源：CRIC9月商品住宅成交套数前十位排行榜排名项目区域成交套数（套）成交面积（）成交均价（元/ ）当月成交主力户型累计销售率1万科城海沧区681646049579三房（80-90）83.5%2建发中央湾区湖里区4335806621007四房（140-150）85.5 %3中航城国际社区集美区1972321512729三房（110-140）92.6%4中骏四季阳光集美区195181519200二房（80-90）三房（100-110）93.1%5首开领翔国际翔安区186179998204二房（80-95）69.1%6厦禾裕景思明区1752189128258四房（150-160）84.1%7明发半岛祥湾翔安区163166819837三房（110-120）48.7%8联发杏林湾1号集美区1391513611752二房（80-90）三房（120-150）82.7%9水晶湖郡集美区1371854212581三房（110-140）94.5%10特房锦绣祥安翔安区130112556118二房（70-90）89.6%数据来源：CRIC第一章、政策资讯一、政策法规时间来源政策名称主要内容9月3日国税总局/国税总局指出，由于住房兼具消费和投资的双重属性，因而在扩围的同时，将在房产税改革试点问题中将充分考虑居民基本住房需求，对基本住房需求的部分予以一定税收优惠。此外，对于个人住房征收房产税，国税总局进一步表示，由于增加了住房持有成本，能够在一定程度上抑制房地产市场的投资投机行为，但其作用是有限的。9月13日省国土厅省住建厅省人社厅关于进一步规范征迁工作的意见省国土厅、省住建厅、省人社厅联合出台关于进一步规范征迁工作的意见，全省将建立征地补偿标准的动态调整机制。征地补偿标准将与当地经济社会发展水平、人均收入增长幅度等指标挂钩，每23年进行一次调整。在此基础上，各县（市、区）还要求及时制订当地新的征地补偿最低标准，确定各具体区域的耕地年产值标准和征地区域综合地价，各地征地补偿标准不得低于省定最低标准和当地政府规定的最低标准。9月19日国土部关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知国土部发布关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知，监测重点主要包括土地溢价率过高、土地底价设定过高以及房企土地开发节奏等现象。通知明确，对预判成交价格创历史总价新高、或单价最高，或溢价率超过50%的房地产用地(包括商服、住宅或商住综合)，及时调整出让方案，采用“限房价、竞地价”或配建保障房、公共设施等办法出让土地。重申了已有的房地产用地管控政策，并要求加大土地处置力度。资料来源：CRIC二、市政规划 厦门轨道交通近期建设规划获批 2020年建成3条线 9月5日，国家发改委公布，厦门市城市轨道交通近期建设规划（2011年-2020年）获得批准。厦门市规划远景年城市轨道交通线网由6条线路组成，总长约246.2公里，设车站138座。近期建设方案为：至2020年，建成1、2、3号线一期工程3条线，长约75.3公里，形成放射状的轨道交通基本骨架。 1号线一期工程自中山路西站至厦门北站，线路长约31.5公里，设站23座，投资203.9亿元，规划建设期2011年-2016年。 2号线一期工程自五缘湾站至卢坑站，线路长约25.2公里，设站19座，投资176.2亿元，规划建设期2013年-2018年。 3号线一期工程自厦门大学站至五缘湾站，线路长约18.6公里，设站16座，投资123.6亿元，规划建设期2015年-2020年。 厦门港主航道年底升级 15万吨集装箱船乘潮通航厦门港口管理局宣布，省、市重点工程厦门港主航道扩建三期工程已经进入收尾阶段，预计今年年底将完工投用。主航道“升级”后，厦门港将具备10万吨级集装箱船实载全潮双向通航、15万吨级集装箱船或货船乘潮通航的能力，这将使东南国际航运中心船舶接待能力保持在世界一流水准。 厦建国内首个全自动化码头 明年10月投入试运行厦门远海码头对14号泊位及部分15号泊位进行改造，建设成为全球领先的国内第一个商业运行的全自动化、零排放、全智能码头。目前改造工程已经完成近三分之一，预计在明年的10月份完成并投入试运行。 厦门火车站南广场停车楼9.28开工 2014年投用9月28日，厦门火车站南广场停车楼正式开工建设，计划2014年建成并投入使用。厦门火车站改造后将成为闽西南最大的的铁路交通枢纽站和厦漳泉同城化的重要交通枢纽站，停车需求大，配套服务功能要求高。按现有实施方案，规划建设的火车站停车楼位于A地块，充分利用地上地下空间，建设12层机械式立体停车楼，地下2层，地上10层，总停车位约860个；B地块设置为公交用地和旅游大巴停靠位置。三、企业动态 建发房产：连续8年获中国地产华南区品牌价值TOP10 中国房地产TOP10研究组主办的“2012中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第九届中国房地产品牌发展高峰论坛”于北京举行。该研究组系由中国指数研究院、国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所共同组建的。发布会上，主办方公布了2012中国房地产品牌价值测评成果并表彰优秀品牌企业，建发房产排名华南区第五，连续八年蝉联中国房地产华南地区品牌价值TOP10。 中海地产：第9次荣膺“中国蓝筹地产企业”榜首第九届蓝筹地产年会在北京举行，中海地产凭借领先于同行的卓越绩效与产品品质，再次荣获“中国蓝筹地产企业”榜首，届此公司已连续九年荣膺该奖项并荣列榜首。 当代集团：9周年庆暨彩虹慈善计划正式启动 9月21日，当代控股集团“爱拼才会赢”9周年庆暨中秋晚宴在喜来登酒店五楼宴会厅隆重举行，同时，集团董事长带领公司董事会、管理层、全体员工及各界嘉宾、厦门儿童福利院领导在此间共同见证了“当代彩虹计划”的正式启动，大家欢聚一堂，共享大爱、同庆佳节。 世茂股份：9.18携手Yopark推出开放式物业托管9月18日，“世茂股份与Yopark签约仪式暨房产增值和物业管理创新研讨会”在世茂滨江花园会所举行。双方携手共同推出开放式托管服务，为世茂股份的准业主提供附加的增值服务选择，解决异地购房增值保值的后顾之忧，同时，也为广大租客提供了集中型服务的优质的服务公寓。 济南世茂国际广场项目已经率先于8月24日启动与Yopark的合作，而随后厦门、青岛、沈阳项目也将试水该模式。 2012年度闽企100强评价结果 厦门建发蝉联榜首 福建省区域和企业评价中心与省有关部门联合开展的2012年度福建企业100强评价9月25日揭晓，厦门建发股份有限公司蝉联榜首，兴业银行股份有限公司从上年第4位晋升至第2位，福建省电力有限公司保持第3。厦门象屿集团有限公司新进十强。从企业经济类型看，国有及国有控股企业占比最大，达39家，占全部百强的58.4%；外资及港澳台资企业28家，实现营业收入占百强23.7%；民营企业33家。四、市场资讯 中骏天峰：9.9卡萨贝拉携手方象探秘家居风水9月9日，中骏天峰售楼中心举办“风生水起 运转乾坤”风水讲座，卡萨贝拉意大利品牌家居馆携手国际易学大师方象教授，为天峰的业主解析别墅豪宅家居风水。 海沧生态花园：9.9正式动工 9月9日，由翔鹭腾龙集团投资、厦门金昇阳置业有限公司开发的海沧生态花园城市综合体项目正式开工建设。项目总建筑面积约36万，总投资约27亿元，规划为9栋31-46层高层、超高层精装美宅、11万全业态商业旗舰，引进了世界500强大润发、五星级豪华影城等顶级配套，全力打造全天候、多业态的商业综合体，而大润发更是海西规模最大、业态最丰富的单体店。 厦禾裕景：9.15开盘推出3#、4#楼 均价30000元/去化约近8成 9月15日，厦禾裕景在售楼处盛大开盘，推出小区南侧的3#、4#楼，该两栋楼均为二梯四户的高层产品，共计208套房源。主力户型为94的两房和153的三房，起价24000元/，折前均价约30000元/；优惠情况为：认购当天按揭付款可享2%优惠；七天内准时签约可再优惠4%；一次性付款可额外再优惠1%。由于项目于前一天进行内部认购，开盘当天到场客户近200组，本次去化近8成。 园博1号：9.15开盘推出1#、7#楼 均价15000元/ 去化约8成园博1号于9月15日开始接受认购低调开盘，本次推出1#和7#楼新品，共推出181套，推案面积为30617，主力户型为110-120的二房和190-210的三房，均价约15000元/，优惠情况为：1、存3万抵8万；2、认购可享受9.8折优惠。截至9月底，认购逾8成。 首开领翔国际:9.22加推20#、22# 均价8400元/ 最高9.6折 认购8成9月22日，首开领翔国际在项目现场开盘，本次加推20#、22#楼，共计168套，推案面积为16609.91，主力户型为80-90二房及120-130三房，起价7600元/，折前均价约8400元/，开盘当天认购可享3%的优惠，按时签约可再享1%的优惠，折后均价约8060元/。当天到场客户约350组，二房售罄，整体认购约八成。 国贸天琴湾：9.22加推8# 均价33000元/ 最高优惠9.5折 认购3成9月22日，国贸天琴湾8#楼加推，共60套房源，推案面积16380，主力户型为248的三房和298的四房，三梯二户，均价31000元/。项目21日即可内部认购，最高可享9.5折优惠，认购约3成。 泉舜泉水湾：9.22加推2栋楼 均价14200元/ 最高优惠9.6折 认购约6成9月22日，泉水湾在售楼处现场低调加推18#、19#共2栋楼，均为26层的高层，共158套房源，推案面积约17626，主力户型为90-100的两房，起价12560元/，折前均价14180元/。优惠情况：1、加推期间认购成功并交足10万元定金，9.8折优惠； 2、7日内签订合同，按揭可在第1优惠的基础上再享9.9折优惠；3、“购房优惠基金”券可享10000元抵20000元优惠；4、可参与砸金蛋送家电活动。以上折扣可累加，最高可享约9.6折优惠，折后均价约13600元/。当天到场客户约50多组，现场销控去化约6成（部分为内部认购），剩余房源主要为四房以及复式。 宝龙御湖官邸：9.23加推H1 均价22000元/ 最高优惠9.8折 认购6成9月23日，宝龙御湖官邸2#地块H1小高层在厦门宝龙铂尔曼大酒店4F水晶厅开盘，共62套房源，推案面积8750.26，主力户型为142的三房，一梯二户，均价22000元/。开盘当日可在现场直接办理会员卡，会员可享9.8折优惠。开盘当日到场嘉宾约100组，认购约6成。 联发杏林湾1号：9.23加推16# 均价13000元/ 最高优惠400元/ 认购7成9月23日，联发杏林湾1号在悦华酒店加推16#楼，该楼栋为三梯五户的33层高层，161套房源，推案面积为18650，主力户型为80-90的二房和126、131的三房，起价10700元/，均价约13000元/。当天优惠为：1、联客会会员购房优惠50元/；2、三天内签约优惠100元/；3、纯商业贷款优惠50元/，一次性付款优惠100元/；4、“幸福存折计划”预存2万送1万+日进斗金（每天200元，从9.10日开始）。折后均价约12600元/。开盘当天到场客户约200 组，认购近7成。 中铁元湾：新品认筹5万抵20万 10月开盘由中央电视台电影频道出品，大学生村官题材电影鸳鸯村的故事启动仪式于9月28日在中铁元湾举行。项目11#、18#楼已启动全城公开认筹，存5万开盘当日购房总房款可直减20万。 聚镇：9.27加推6# 均价8000元/ 最高优惠400元/ 认购5成聚镇于9月27日在售楼处举行内部认购，推出6#楼共372套南北通透房源，其中，90-96二房58套，109-119三房314套，表单均价约8000元/，实际成交均价约7600元/，已认购180套，去化约5成。 国贸润园：9.29加推6#、8# 均价22500元/ 最高优惠9.8折 认购近3成9月29日，国贸润园低调加推6#和8#，共168套、19326.30，主力户型为128-158的三房，均价22500元/，折合约9.8折优惠，当天到场客户约100组，认购近3成。 中海寰宇天下：9.28楼王7#开盘 均价13000元/ 当天认购5成9月28日晚，中海寰宇天下高层单位7#楼王悦海轩于销售中心盛大发售，主力户型为93海景三房和137奢阔大四房，共132套房源，均价13000元/，当天到场客户约100组，当天认购约5成。凭购房优惠券可减5000元，前期认筹客户9.8折，开盘总价可再减5000元，折合约9.7折。项目别墅区商业街铺寰宇汇金街也即将推出。 海沧万科城：9.28加推1# 均价10000元/ 认购9成 海沧万科城于9月28日下午加推1#楼新品，30日正式对外开盘，户型与前期产品接近，主力户型为90左右的三房和110-130的四房，共246套房源，预售起价为9028元/，均价10000元/，万客会会员可享受总房价立减8000元的优惠，9月30日前签订认购合同可享9.8折优惠，已认购约9成。 明发半岛祥湾：9.29加推19#、20# 均价9400元/ 最高优惠8万元 认购8成9月29日，明发半岛祥湾在项目现场开盘，本次推出19#、20#楼，共计187套，推案面积为20928.82。主力户型为90-100两房和120-130三房。起价8679元/，折前均价约9400元/，开盘当天认购最高可优惠8万元，折后均价约8830元/。当天到场客户约300组，整体认购约8成。 特房银溪春墅：9.30开盘 折后均价6370元/ 认购9成9月30日，特房银溪春墅在同安大唐3期店面开盘，本次推出2#、5#楼，共计286套，推案面积26523.59。主力户型为70-80两房和130-140三房。起价5280元/，折前均价约6500元/，当天认购享总房款享1%优惠，认购十天内签订合同，可再享5000元优惠，折后均价约6370元/。当天到场客户近1000组，整体认购9成。 海投过云溪：9.30开盘 均价8300元/ 优惠200元/ 认购两成 9月30日，海投过云溪在海投营销中心和现场接待中心同时盛大开盘，本次推出1#和9#,共191套1.98万,主力房型为80-90两房和100-130三房，起价7800元/，均价约8300元/，开盘至10月31日优惠200元/，买房送精装送车(力帆或比亚迪)，开盘与海投房产业主博饼活动同时进行，到场客户近干组，认购约两成。 新景华府国际：D组团最高优惠10万元 先到即赚到新景华府国际迎双节回馈新老客户，钜“惠”全城，特别推出D组团20套房源空前手笔限时优惠。本次推出10套两房房源和10套三房房源，均价在21000元/，9月30日当天购买即可分别优惠6万元和10万元房款，从9.30到10.7优惠额度每日递减5000元。 原鄉园墅：首期百余套高层预计10月开盘位于同安环东海域新城核心区的纯新盘原鄉园墅，一期计划10月中下旬开盘，预计将推出百余套套的高层房源，包含50-60的一房，80-90的两房。项目总建筑面积63270，规划78席双拼别墅和4栋高层住宅。第二章、经济环境一、全市规模以上工业总产值图2-1：厦门市2011.8-2012.8工业总产值走势图（单位：亿元）资料来源：厦门统计局8月份规模以上工业总产值完成360.8亿元，1-8月，厦门市规模以上工业累计完成工业总产值2832.21亿元，比去年同期增长11.9%；累计实现工业增加值687.74亿元，比去年同期增长11.3%，累计增长速度自4月以来维持在12%左右的水平。二、1-8月社会固定资产投资额图2- 2：厦门市2011.8-2012.8固定资产投资总额（单位：亿元）资料来源：厦门统计局1-8月，全市完成全社会固定资产投资770.84亿元，比去年同期增长4.9%，较一季度回落35.2个百分点。其中，完成固定资产投资（不含农户）765.94亿元，增长4.8%；农户投资4.9亿元，增长7.0%。从固定资产投资分类看，项目投资481.05亿元，增长10.3%；房地产开发投资284.88亿元，下降5.4%。从一季度以来，全社会固定资产投资呈下滑态势，增幅连续六个月回落，3-8月累计增幅分别为40.1%、27.6%、25.0%、8.9%、6.1%和4.9%。第三章、房地产投资一、房地产业投资概况图3-1：厦门市2011.8-2012.8房地产投资总额（单位：亿元）资料来源：厦门统计局1-8月全市房地产开发完成投资284.88亿元，比去年同期下降5.4%。二、房地产建设指标 1-8月商品房销售面积382.75万，比去年同期增长49.9%厦门商品房销售维持回暖态势，刚性需求持续释放，特别是住宅销售连续大幅增长。1-8月，全市商品房销售面积382.75万平方米，比去年同期增长49.9%，商品房销售额460.95亿元，增长82.2%。其中，住宅销售面积300.96万平方米，增长87.4%，住宅销售额382.25亿元，增长84.5%。销售面积较大的楼盘主要有：中航城国际社区、海投天湖城、禹洲尊海、禹洲中央海岸、海上五月花、万科金域华府、源昌君悦山、水晶湖郡、绿苑新城等项目。第四章、商品房市场一、市场综述 9月迎来了传统的团圆节中秋与长假国庆，厦门楼市也迎来了房地产市场的“金九”。厦门商品房市场供应量与成交量都有了大幅度的上涨，市场表现活跃，各项目蓄势待发。本月商品房供应量66.63万，环比上涨97.4%；成交量59.28万，环比上涨62.3%；成交均价为14921元/，环比上涨0.6%。（声明：因厦门网上房地产升级维护，造成商业、办公供应数据本月暂时缺失，统计的商品房数据仅包括商品住宅，故本报告中对商品房的供求、商业供应、办公供应将暂不作分析。）图4-1：2011年9月至2012年9月厦门市商品房供求走势图数据来源：CRIC表4-1：厦门市9月商品房各类指标变化表指标2012年8月2012年9月同比（%）环比（%）供求比1：0.921:1.12-供应量（万）33.7566.63-3.297.4成交量（万）36.5459.2834.662.3成交价格（元/）148311492130.10.6成交总额（亿元）54.1988.4675.163.2数据来源：CRIC二、成交量分析 成交量环比上涨62.3%9月厦门商品房总成交面积为59.28万，环比上涨62.3%。从成交结构上看，商品住宅成交面积47.73万，占比达80.5%；商业用房成交面积0.67万，占比1.1%；销售型办公成交面积4.98万，占比8.4%；车库成交面积5.88万，占比9.9%；工业和其它成交面积0.02万。图4-2：2011年9月至2012年9月商品房成交量走势图数据来源：CRIC图4-3：9月商品房成交结构图数据来源：CRIC三、成交均价分析 商品房成交均价基本持平9月厦门市商品房成交均价为14921元/，环比持平。其中商品住宅成交均价为15018元/，环比持平；商业用房成交均价29522元/，环比上涨16.1%；办公用房成交均价为21453元/，环比下跌15.7%；车库车位成交均价为6898元/，环比上涨7.6%；工业及其他成交均价为28573元/，环比上涨566.1%。图4-4：2011年9月至2012年9月商品房成交均价走势图数据来源：CRIC第五章、土地市场一、土地资讯 土地市场情况供应情况：本月共新增土地13幅，除同安区无供应外，其它5个区域均有分布，包括7幅商业办公用地，1幅办公用地，2幅酒店用地、和3幅综合体用地。供应土地总面积51.17万，规划总建筑面积191.08万，底价总价为39.05亿元。成交情况：本月共成交土地18幅，主要分布在岛内湖里区和岛外的翔安、同安、集美区，包括1幅商住用地、12幅商办用地、4幅酒店用地以及1幅综合体用地。土地面积为49.60万，规划总建筑面积为138.82万，底价总价为29.69亿元，成交总价为31.71亿元，平均溢价率仅为6.8%。供应和成交宗地具体情况（见附表）。 土地市场综述从全国方面看，进入“金九”，土地市场持续升温，预计未来或将延续这一回暖态势。北京、上海、南京、杭州等多个城市进一步加大土地供应力度，掀起新一轮供地高峰。而房企在项目去化速度提高的同时，拿地积极性也明显增加，虽然标杆房企近期拿地速度加快，但仍属于土地储备不足下的低位填仓。厦门9月的土地放量持续高位，供应土地达13幅，供应土地面积环比上涨3.2%，规划总建面积逼近200万。从土地用途上看，商办土地供应火爆，土地市场逐渐形成“商服为主，居住为辅”的供应格局。一方面，调控期内，政府对普通商品住宅的供应较为谨慎，商服用地的出让能为政府带来更多的税收增长点；另一方面，住宅市场存量较大，减少供应有利于消化存量。此外，8、9月总共推出的4幅综合体地块，而且多数在集美区，可见该区域的发展潜力越发得到提升，该性质的土地越来越得到市场的青睐，以多业态的组合迎合市场的需求，开拓新的发展模式。9月，厦门共举行了2场拍卖会，成交土地18幅。其中9月7日的拍卖会规模最大，推地数量达17幅，然而整体溢价率较低，平均溢价率仅为6.8%，较多地块以底价成交。溢价率最高的地块为翔安区的商住用地X2012P02，最终由福州泰禾房地产开发有限公司收入囊中，溢价率高达75.9%。受供应结构影响，商办用地比重最大，且集中在湖里的两岸金融中心。二、土地供应分析 本月新增土地供应13幅本月集中供应13幅地块，出让总面积51.17万，供应土地总底价为39.05亿元。土地性质仍然商办用地为主。 本月新增土地分布以海沧区和集美区为主从区域分布上分析，本月供应地块分布较集中，其中海沧区4幅、集美区3幅、湖里区3幅、思明区2幅、翔安区1幅，同安区无新增供应。区域供应宗数土地面积m海沧区4121446.27集美区3282199.45湖里区328757.41思明区217976.10翔安区261310.01合计13511689.24图5-1：厦门2012年9月各区域土地供应情况 数据来源：CRIC 本月新增土地性质图5-2：厦门2012年9月土地供应性质情况土地性质新增宗数土地面积m商办787777.83酒店268102.18办公14400.13综合体3351409.11合计13511689.24 本月供应土地规模结构本月供应以中小大型地块为主；1万以下有5幅，面积为36716.43；1-5万有4幅，面积62253.70；5-10万有2幅，面积为139817.78；10万以上有2幅，面积为272901.33。图5-3：厦门2012年9月新增土地规模情况占地面积 m新增宗数土地面积m1万以下536716.431-5万462253.705-10万2139817.7810万以上2272901.33合计13511689.24数据来源：CRIC三、土地成交分析 本月成交土地18幅本月土地集中放量成交18幅，成交土地总面积49.60万，规划总建筑面积138.82万。出让底价29.69亿元，成交总金额31.71亿元，溢价率6.8%。 本月成交土地分布在全市4个区从区域分布上分析，本月除思明区和海沧区无土地成交外，其他区域均有成交，其中湖里8幅、集美2幅、同安2幅、翔安6幅。区域成交宗数土地面积m湖里区892951.87集美区2268523.25同安区292515.14翔安区642025.04合计18496015.30图5-4：厦门2012年9月各区域土地成交情况 数据来源：CRIC 本月成交土地性质本月成交的土地性质较为多样，虽然商办所占幅数比例最大，但成交面积以酒店最多。综合体用地成交仅1幅、176232.28，面积占比35.5；此外有12幅商办用地、4幅酒店用地以及1幅商住用地。图5-5：厦门2012年9月土地成交性质情况土地性质成交宗数土地面积m商住120439.205商办12108878.682酒店4190465.129综合体1176232.283合计18496015.299数据来源：CRIC 本月成交土地规模结构本月成交以中小型地块为主，1万以下共有7块，总面积37922.82;1-5万共8块，总面积137038.57；5-10万共2块，总面积144821.63；10万以上1块，总面积176232.28。图5-6：厦门2012年9月土地成交规模情况占地面积 m成交宗数土地面积m1万以下737922.821-5万8137038.57 5-10万2144821.6310万以上1176232.28合计18496015.30数据来源：CRIC 本月成交土地溢价率从溢价率上分析，本月成交的土地溢价率偏低，平均溢价率为6.8%。成交的18幅地块中，仅5幅地块出现溢价情况，土地面积占比8.0%，其余13幅地块均以低价成交。溢价率高于50%仅有1幅，土地面积占比4.1%，该地块为翔安区的商住用地，低价成交多为商办和酒店用地，可见该性质的土地市场仍然表现不温不火。四、重点供应地块分析 地块指标表5-1： 2012JP05地块经济指标列表地块名称2012JP05地址集美11-07片区厦门（新）站片区圣果路与集美北大道交叉口东北侧出让方式拍卖土地用途住宅、酒店、商业、办公占地面积（）137934.082起始总价（万元）113300总建面积（）710000容积率5.15数据来源：CRIC 区位分析2012JP05地块是厦门北站片区目前推出涵括住宅用地在内的第一块综合体项目，由于周边目前有2个商业项目，未来该项目的开发虽然面临一定的竞品威胁，但更多的是机遇和优势，综合体的影响力势必会带动区域价值的提升，从而更广阔地辐射周边。从当前环境看，周边配套缺乏，市场对该地段的认可度还有待提升。然而随着集美区的大势发展，整体区域价值不断地得到放大，市场认可度也在逐日攀升，因此这片热土潜力大可预期。 发展前景分析表5-2：2012JP05地块周边土地、住宅情况对比表2年内周边土地成交情况列表土地名称土地用途出让方式占地面积成交时间成交楼板价（元/m2）竞得人2010JP06地块综合体拍卖99426.2022010-12-151778厦门市杏林建设开发公司2011JP03商住拍卖43417.9072011-7-202876厦门中骏集团有限公司周边在售项目情况列表项目名称物业类型总建筑面积（m2）本月成交均价（元/m2）本月成交面积（m2）土地楼板价/对比楼盘成交均价中骏四季阳光商住1350009200181510.31数据来源：CRIC表5-3： 2012JP05地块SWOT分析表优势劣势n 位于厦门北站片区，集美北大道旁，地理位置优越、来往客流量大n 地块一字排开，业态分布清晰n 作为一个新城区，其现有生活配套设施较为落后n 目前地段较为荒凉，居住人气不集中机遇威胁n 周边配套缺乏，作为新崛起的城市综合体，业态丰富且集中，容易体现价值n 旁边临近圣果院商业中心和新城际广场n 总建面积大，肩负带动区域商业价值的责任数据来源：CRIC2012JP05地块位于新站片区圣果路与集美北大道交叉口东北侧，该地块对外交通便利，通过快速公交1号线可直达厦门岛内市中心，优越地理位置将使得其辐射范围大为扩张，升值潜力可期。同时，片区内的北站营运中心写字楼、长途汽车客运中心、圣果院商业中心、厦门汽车物流中心等配套服务项目已经陆续开工建设，这些项目的集聚必然对现在的环境起到良好的改善和促进作用。另一方面，由于现有的供地计划和区域条件的限制，住宅用地占比偏小，而该地块规建的20万住宅将缓解这一局面，从而提升集聚片区的人气，为大区域的发展注入更多的血液。表2-1 厦门市2012年9月供应地块明细宗地名称区域地址土地用