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房地产基础知识一、相关概念3（一）房地产与房地产业31、房地产32、房地产业33、房地产业与建筑业的区别34、房产与地产的关系3（二）房地产相关4（三）基本概念相关41、户型结构类别42、户型的空间概念43、房屋建筑结构54、建筑的层数划分65、别墅相关76、住宅种类（政策性因素）85、住宅基本术语96、常用名词10二、房地产市场相关12（一）房地产市场的供给和需求121、房地产市场的内涵122、房地产市场需求123、房地产供给13（二）房地产市场体系151、房地产市场体系的内涵152、房地产市场体系的结构15（三）房地产市场的运行161、房地产市场的功能162、房地产市场运行机制173、房地产市场分级运行18三、土地相关19四、房地产开发相关21（一）开发的主要程序211、投资决策分析212、前期工作213、项目建设224、房屋租售225、物业管理22（二）五证两书22五、房地产价格相关22（一）影响房地产价格的因素22（二）房地产价格的构成231、基本构成232、中国城市房地产价格的基本构成要素23六、消费者购买行为研究24（一）消费者购买行为模式241谁担任家庭的购买（Whodoesthebuying?）242购买什么（Whatdotheybuy？）253消费者为什么购买(WhyConsumersbuy?)254消费者怎样购买(HowConsumersbuy?)255消费者何时购买(WhenConsumersbuy?)266消费者何处购买(WhereConsumersbuy?)26（二）影响消费者购买行为的主要因素261文化因素272社会因素273个人因素284.心理因素28（三）消费者购买过程28购买决策过程中的各个阶段291、问题认知292信息收集293可供选择的方案评价304购买决策305购后行为31一、相关概念（一）房地产与房地产业1、房地产又称不动产，是房产和地产的总称。指土地、附在土地上的建筑物及构筑物，是物质实体、依托于物质实体上的权益（所有权、所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等）及区位（房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系）的综合体。2、房地产业包括土地开发、房屋建设、维修、管理、土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押、贷款以及由此形成的房地产市场的综合性产业。房地产产业的主要内容： 1) 土地的开发和再开发；2) 房屋的开发和建设；3) 地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)；4) 房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)；5) 房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)；6) 房地产物业管理；7) 房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。3、房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业；建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方；建筑业是承包方。房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。4、房产与地产的关系房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。相关性：a) 实物形态上看，房产与地产密不可分；b)从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。差异性：a) 属性不同；b) 增值规律不同；c)权属性质不同；d)价格构成不同。（二）房地产相关1、形态： a) 单纯的土地；b) 单纯的房屋；c) 土地和房屋的综合体。2、按用途分类： a) 居住房地产；b) 商业房地产；c) 旅游房地产；d) 工业房地产；e) 农业房地产。3、特征：分自然特征和经济特征。自然特征包括：位置固定性；使用耐久性；资源有限性/地域差别性；物业的差异性。经济特征包括：生产周期；资金密集性；相互影响性；易受政策限制性；保值/增值性注：房地产增值的主要因素在于房地产的重要组成部分-土地。（三）基本概念相关1、户型结构类别（1）复式：受跃层式住宅设计构思启发，由香港建筑师李鸿仁创造设计的一种经济型住宅（李氏设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。每户占有上下两层，下层供起居、炊事、进餐、洗浴用，上层（通常为下层面积的50-70%）供休息、睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，位于中间的楼板也是上层的地板。复式住宅的经济性体现在：平面利用系数高，通过夹层，可使住宅的使用面积提高5070%。户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，又降低了综合造价。上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。（2）跃式：一套房屋占两个楼层，层高为正常层高，有内部楼梯联系上下层。一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室；二层安排卧室、书房、卫生间等。（3）错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅；（4）平层：户内楼板面高度一样。2、户型的空间概念户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室；进深/进深/面宽：一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度；进深是和面宽相对应的，有采光的一面叫面宽，是指房间的横向，没有采光的一面叫进深，是纵深方向；住宅的层高，是指下层地板面或楼板上表面(或下表面)到相邻上层楼板上表面(或下表面)之间的竖向尺寸。净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式表示为“净高层高-楼板厚度”，即层高和楼板厚度的差叫净高。住宅设计规范规定普通住宅层高宜为2.8米，但目前成都行业用3米。3、房屋建筑结构（1）根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料分类ID类型内 容1钢结构承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。2钢、钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造3钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物4混合结构承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造5砖木结构承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的6其它结构凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等（2）以结构形式和建筑材料结合的分类砖混结构：用砖和水泥建的房子，一般以前多层房屋，和家村的洋房都是这种结构。框架结构：以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。 框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力，这时，现浇楼面也作为梁共同工作的，装配整体式楼面的作用则不考虑，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。 上世纪80-90年代的高层和小高层结构。框剪结构：框架-剪力墙结构，出称为框剪结构，它是框架结构和剪力墙结构两种体系的结合，吸取了各自的长处，既能为建筑平面布置提供较大的使用空间，又具有良好的抗侧力性能。框剪结构中的剪力墙可以单独设置，也可以利用电梯井、楼梯间、管道井等墙体。因此，这种结构已被广泛地应用于各类房屋建筑。框剪结构的变形是剪弯型。众所周知，框架结构的变形是剪切型，上部层间相对变形小，下部层间相对变形大。剪力墙结构的变形为弯曲型，上部层间相对变形大，下部层间相对变形小。对于框剪结构，由于两种结构协同工作变形协调，形成了弯剪变形，从而减小了结砍的层间相对位移比和顶点位移比，使结构的侧向刚度得到了提高。水平荷载主要由剪力墙来承受。从受力特点看，由于框剪结构中的剪力墙侧向刚度比框架的侧向刚度大得多，在水平荷载作用下，一般情况下，约80%以上用剪力墙来承担。因此，使框架结构在水平荷载作用下所分配的楼层剪力，沿高度分布比样均匀，各层梁柱的弯矩比较接近，有利于减小梁柱规格，便于施工。上世纪90年代未至今的高层和小高层都几乎都这是结构。钢架结构：全部是钢材焊接的结构，一般用于超高层的办公大楼，或大型的会场和展厅。4、建筑的层数划分（1）1999年实施的住宅设计规范解释住宅按层数划分为低层住宅：为一层至三层；多层住宅：为四层至六层；中高层住宅：为七层至九层；高层住宅：为十层及以上。（2）市场常规叫法通常人们把按房1-3层称低层、4-7层为多层、8-12层为小/中高层、12-30层以上为高层、30层（不包括30层）以上为超高层住宅（总高度为100米以上）为超高层。（3）相关说明A、多层住宅：主要是借助公共楼梯垂直交通，优势：得房率比较高；居住舒适度较高；砖混结构、建筑造价一般较低。劣势：底层和顶层的居住条件不算理想（底层住户的安全性、采光性差，厕所易溢粪返味；顶层住户因不设电梯而上下不便。此外屋顶隔热性、防水性差）；难以创新（由于设计和建筑工艺定型，使得多层住宅在结构上、建材选择上、空间布局上难以创新，形成“千楼一面、千家一样”的弊端。如果要有所创新，需要加大投资又会失去价格成本方面的优势）。平面类型：基本类型有梯间式、走廊式和独立单元式。B、小高层住宅：主要指7层11层高的集合住宅。从高度上说具有多层住宅的氛围，但又是较低的高层住宅，故称为小高层。特点：1） 建筑容积率高于多层住宅，节约土地，房地产开发商的投资成本较多层住宅有所降低。2）小高层住宅的建筑结构大多采用钢筋混凝土结构，从建筑结构的平面布置角度来看，则大多采用板式结构，在户型方面有较大的设计空间。 3）由于设计了电梯，楼层又不是很高，增加了居住的舒适感。但由于容积率的限制，与高层相比，小高层的价格一般比同区位的高层住宅高，这就要求开发商在提高品质方面花更大的心思。 C、高层住宅：是城市化、工业现代化的产物，依据外部形体可将其分为塔楼和板楼。优点：高层住宅土地使用率高，有较大的室外公共空间和设施，眺望性好，建在城区具有良好的生活便利性，对买房人有很大吸引力。缺点：高层住宅，尤其是塔楼，在户型设计方面增大了难度，在每层内很难做到每个户型设计的朝向、采光、通风都合理。而且高层住宅投资大，建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层住宅，要配置电梯、高压水泵、增加公共走道和门窗，另外还要从物业管理收费中为修缮维护这些设备付出经常性费用。 分类：按住宅内公共交通系统分单元式和走廊式两大类。其中单元式又可分为独立单元式和组合单元式，走廊式又分为内廊式、外廊式和跃廊式。D、超高层住宅：多为30层以上。超高层住宅的楼地面价最低，但其房价却不低（设计方法理念、施工工艺、电梯的数量、消防设施、通风排烟设备和人员安全疏散设施、结构本身的抗震和荷载、外墙面的装修）E、低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。5、别墅相关国土资源部：独门独院、两至三层楼形式的建筑词语解释：在风景区或在郊区建造的供休养的住所涵义：首先是一种生活方式，是与自然景观息息相关的终极住宅形式。其次，它是住户身份品位和个性的标志，是“富人阶层”占有的领地。最后是别墅所在区域的自然景观带给生活的巨大改变。（1）底层住宅（别墅）按建筑形式分A、独栋别墅：即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性极强的单体别墅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，私密性强，市场价格较高，也是别墅建筑的终极形式。 B、双拼别墅：它是联排队别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。目前，在美国比较流行的2-PAC别墅是一种双拼别墅。降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。C、联排别墅（TOWNHOUSE）：有天有地，有自己的院子和车库。由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。Townhouse别墅是目前大多数经济型别墅采取的形式之一。D、叠拼别墅：它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，介于别墅与公寓之间，是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。一般四至七层，由每单元二至三层的别墅户型上下叠加而成，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。E、空中别墅：空中别墅发源于美国，称为“penthouse”即“空中阁楼”，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般理解是建在公寓或高层建筑顶端具有别墅形态的大型复式/跃式住宅。要求产品符合别墅全景观的基本要求、地理位置好、视野开阔、通透等。（2）经济别墅经济、适用、舒适，同时又能体现出消费者的身份和地位，受到崇尚自由又不过度张扬的新中产阶级人士喜爱。经济型别墅户型面积主要在150-250平方米之间；位置一般在近郊，交通便捷，环境优良，生活舒适；容积率将会在0.6-1.0之间；而建筑形态多会以联排、联体、叠拼别墅为主。具体表现为Town House、宅院式别墅及花园洋房的升级换代产品（3）底层住宅（别墅）按建筑风格分（部分流行风格）A、欧式风格德式建筑简洁大气，法式建筑呈现出浪漫典雅风格，地中海式建筑风格以清新明快为主。B、美式风格美式风格主要是从欧式风格发展继承下来的。与英式别墅相比较，美式别墅的建筑体量普遍比英式别墅大；美式别墅多木结构，而英式别墅主要建筑结构墙体为混凝土砌块；由于气候的差别，英式别墅的坡屋顶较陡；英式别墅空间灵活适用、流动自然。C、澳洲建筑风格澳洲风情代表现代、时尚、健康、休闲的生活观，海水，帆影、花草、清风是必不可少的建筑元素。D、日式建筑风格日本的典型建筑结构是以砖木构为主，具有传统和风的含蓄优雅，建筑的线条结构细腻，细部精美，色调柔和，透露出浓郁的东方气息。日本建筑注重细节的设计，小巧精致而富于变化的空间是其魅力所在E、中国传统的园林式风格F、现代风格（4）花园洋房源于上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。更为具体地说，它是当时的国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品，从现在房地产定义观点来看，当时的花园洋房相当于目前房地产市场中的独栋别墅。 一般性的花园洋房具备以下特征： 6层以下多层板式建筑，容积率通常在1.0左右，以四层为主，五层其次，有较强的外国建筑风格特征，强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。6、住宅种类（政策性因素）（1）商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。（2）经济适用房经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的具有社会保障性质的商品住宅。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。其具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。（3）安居房指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。（4）微利房微利房即廉价房，指的是房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取自由微利的普通商品房。（5）使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。（6）产权房商品房是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有、使用，、收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。（7）集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。（8）公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。（9）房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。（10）空置商品住宅房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）已超过一年的商品住宅。（11）限价（商品）房是从“国六条”实施细则第六条中有关“限房价、限地价”的政策中引申出来的概念。按照“以房价定地价”的思路，采用政府组织监管、市场化运作的模式。与一般商品房不同的是，限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，从源头上对房价进行调控。5、住宅基本术语*1 住宅 residential buidldings：供家庭居住使用的建筑。*2 套型 dwelling size：按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。*3 居住空间 habitable space：系指卧室、起居室厅的使用空间。*4 卧室 bed room：供居住者睡眠、休息的空间。*5 起居室（厅）living room：供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。*6 厨房 sitchen： 供居住者进行炊事活动的空间。*7 卫生间 bathroom：供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。*8 使用面积 usable area：房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。*9 标准层 typical floor：平面布置相同的住宅楼层。*10 层高 storey height：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。*11 室内净高 interior net storey height：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。*12 阳台 balcony：供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。*13 平台 terrace：供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。*14 过道 passage：住宅套内使用的水平交通空间。*15 壁柜 cabinet：住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间。*16 吊柜 wall-hung cupboard：住宅套内上部的贮藏空间。*17 跃层住宅 duplex apartment：套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。*18 自然层数 natural storeys：按楼板、地板结构分层的楼层数。*19 中间层 middle-floor：底层和最高住户入口层之间的中间楼层。*20 单元式高层住宅 tall building of apartment：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。*21 塔式高层住宅 apartment of tower building：以共用楼梯电梯、为核心布置多套住房的高层住宅。*22 通廊式高层住宅 gallery tall building of apart-ment：由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的高层住宅。*23 走廊 gallery：住宅套外使用的水平交通空间。*24 地下室 basement：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。*25 半地下室 semi-basement：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。6、常用名词（1）三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；（施工基本条件）（2）七通一平：是指水通（上水、雨污水/排水）、电通、路通、热力通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；（大的开发区域需要的施工现场）（3）红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；通常为1：500-1000的图纸。（4）总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；（5）建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；（6）总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；（7）建筑面积实用面积/套内面积等建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。实/使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：A、 室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；B、 烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；C、 非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；D、 住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。套内建筑面积：俗称地砖面积或套内建筑面积。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。（对于普通购房者来说，要得就是套内面积，即得房率）单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。（8）公摊系数和公摊率。公摊系数公用建筑面积（即分摊面积）/套内建筑面积公摊率公用建筑面积（即分摊面积）/建筑面积 由于分摊面积是一定的，套内面积肯定小于建筑面积，所以，对同一主体而言，公摊系数是肯定大于公摊率的。普通多层住宅楼，在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数在1015之间；带电梯的小高层住宅，公摊系数在1720之间；高层住宅相对更高一些。（9）容积率： 原指总建筑面积与建设用地面积之比值。现指地上建筑面积与建设用地面积的比值。（10）建筑覆盖率（建筑密度）/建筑系数：“建筑占地系数”的简称，建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率，以百分率计；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8建筑密度为80%）用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。（10）建筑间距：两幢建筑的外墙面之间的最小的垂直距离。（11）绿地率、绿化率/绿化覆盖率：绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）绿地率：是规划指标，是建设用地范围内各类绿地面积的总和与建设用地面积的比率。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等，要求标准很高。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。而宅旁绿地等庭院绿化的用地面积，在设计计算时也要求距建筑外墙15米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。此外，还有几种情况也不能计入绿地率的绿化面积，如地下车库、化粪池。这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，在上面种植大型乔木，成活率较低，所以计算绿地率时不能计入“居住区用地范围内各类绿化”中。而绿化覆盖率则要求比较宽泛，树的影子、露天停车场、可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能达到60以上。对于城市规划部门来说，在对小区进行绿化评价时，采用的都是绿地率指标。但购房者要注意部分开发商在销售楼盘时用绿化覆盖率来代替绿地率。（12）房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。（13）共有产权：指一个房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。按份共有是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；共同共有是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。（14）房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。 （15）过户：即更换房屋承租人姓名。 （16）按揭：是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。（17）契税：指房屋所有权发布转移时，就当事人所定契约按房价一定比例向新的房屋产权人所征收的一次性税费。它是针对房地产产权变动的专门税种，也是购房过程中购房所承受的最大税额的一次税费，一次购房约为房价的1.5% ，二次购房为3%。（18）道路红线 ：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。 （19）玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。缓冲地带、阻隔室内外视线、临时放置物品（雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包）的地方。（20）期房：开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。（21）现房：开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。（22）毛坯房：没有装修的房屋。（23）会所：小区内部休闲健身、交流的场所。分为为基础型和超级型会所，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。（24）入伙/交房：是指业主领取钥匙，接房入住。（25）裙楼：在主楼周围（下面）具有附属性质的、与高层建筑紧密连接组成一个整体的多、低层建筑楼房，比主楼突出一些，面积加大，使整栋楼看起来像加了个裙边的主楼下面的这2-3层就称为裙楼，而向上的部分称作主楼。（26）塔楼和板楼塔楼和板楼是对不同建筑结构的构筑物的称呼，塔楼一般是指高层建筑,板楼一般建筑层数不会超过12层。 板楼优点：1.南北通透，便于采光通风；2.板楼均好性强；板楼缺点：1.建筑密度低，房价高；抗震性相对较差塔楼优势：1.节约土地资源，房价较低；2.结构强度高，抗震性好塔楼缺点：1.均好性差，居住密度高；2.通风采光差。二、房地产市场相关（一）房地产市场的供给和需求1、房地产市场的内涵房地产市场，是指房地产商品交换的领域（流通领域）和场所（交易场所）。更进一层说，房地产市场是指房地产商品一切交换和流通关系的总和。其内涵既包括土地、房产及相关的劳务服务的交易行为，又包括土地所有权和使用权的有偿转让、房地产买卖交易以及租赁、典当、抵押等各类经济活动。房地产市场构成的两大要素：房地产供给和需求2、房地产市场需求（1）房地产需求的涵义从微观经济的角度看，房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。这里所说的需求不同于通常意义的需要，而是指有支付能力的需求，即有效需求。从宏观经济的角度看，房地产需求是指社会对房地产市场的总需求，而在某一时期内全社会或某一地区内房地产需求总量，包括实物总量和价值总量。（2）房地产需求的特点房地产需求的整体性（与土地的不可分割）。房地产需求的区域性（房地产空间的固定性、具有不动产的特性，其位置不可移动）房地产需求的层次性（住宅房地产所含的功能性需求层次和住房消费需求的结构性层次）（3）房地产需求的类型根据其需求的性质大致可分为三种类型：1）生产性需求。是指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的对房地产商品的需求，其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者。2）消费性需求。是由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是住宅房地产需求，其需求的主体是居民家庭。3）投资性需求。是指人们购置房地产不是为了直接生产和消费，而是作为一种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目的。从需求对象来划分为：本地人士需求、外省市人士需求和境外人士需求三种。（4）影响房地产需求的主要因素1、国民经济发展水平2、居民收入水平和消费结构3、房地产价格4、城市化水平5、国家有关经济政策（土地政策、财政政策、货币政策和住房政策）6、消费者对未来的预期（5）房地产市场的潜在需求和有效需求1）房地产潜在需求所谓房地产的潜在需求，是指居民对房地产商品消费的欲望按目前社会一般生活水平计算的房地产商品应有的需求量。即是指过去和现在尚未转变为实际的房地产购买力、但在未来可能转变为房地产购买力的需求。由于潜在房地产需求是一定时期内该地区房地产需求的最大可能值，因此也称为房地产的边界需求。潜在需求虽然不能作为提供现实供给的根据，但对规划未来房地产开发规模和投资决策有重要参考作用。所以政府部门和房地产开发企业在制定长期发展规划时都要重视预测房地产潜在需求。2）房地产有效需求所谓房地产的有效需求，也就是前文提到的现实需求，从微观经济的意义上来讲，是指消费者在一定的时期内，在每一价格的水平上愿意而且能够购买的商品量，即有支付能力的需求。从宏观经济的意义上来讲，是指商品的总供给与总需求达到均衡状态时的总需求。因此，分析房地产市场的有效需求，必须从微观上把握有支付能力的需求，在宏观上把握总供给与总需求的均衡。3、房地产供给（1）房地产供给的涵义从微观经济角度来看，房地产供给是指生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量。在生产者的供给中既包括了新生产的房地产商品（俗称增量房），也包括过去生产的存货（俗称存量房）。在现实经济生活中，新增商品房供给又包括销售的现房和期房（达到一定标准的预售房）。在商品房供给中以供给方式划分，又可以分为出售的商品房供给和出租的商品房供给两种。从宏观经济角度来看，房地产供给是指房地产总供给，即在某一时期内全社会或某一地区内房地产供给的总量，包括实物总量和价值总量。（2）房地产供给要具备的两个条件：一是出售或出租的愿望，这主要取决于价格为主的交易条件；二是供给能力，这主要取决于房地产开发商的经济实力和经营管理水平但在市场经济条件下，以价格为主的交易条件是主要的。（3）房地产供给的特点1）城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性城市土地是指作为城市房地产基础的土地，它的供给分自然供给和经济供给两类，自然供给是指自然界提供的天然可利用的土地，它是有限的，因此是刚性的。经济供给是指在自然供给基础上土地的开发利用和多种用途的互相转换。土地的经济供给，由于受自然供给刚性的制约，其弹性也是不足的。因此，从总体上说，城市土地的供给是有限的、刚性的。中国城市土地属于国家所有，国家是城市土地所有权市场的惟一供给主体，因此城市土地一级市场是一种垄断性市场。2）房地产供给的层次性房地产供给一般分为三个层次，现实供给层次、储备供给层次和潜在供给层次，这三个供给层次是动态变化的。现实供给层次是指房地产产品已经进入流通领域，可以随时出售和出租的房地产。通常也称其为房地产上市量，其主要部分是现房，也包括已经具备预售条件的期房。房地产的现实供给是房地产供给的主导和基本层次，它是房地产供给方行为状态，并不等于房地产商品价值的实现。储备供给层次是指房地产生产者出于一定的考虑将一部分可以进入市场的房地产商品暂时储备起来不上市。这是生产者的主动商业行为，与人们说的空置房是有区别的，空置房主要是指生产者想出售而一时出售不了的房地产商品。潜在供给层次是指已经开工和正在建造，以及竣工但未交付使用等尚未上市的房地产产品，还包括一部分过去属于非商品房地产，但在未来可能改变其属性而进入房地产市场的房地产产品。3）房地产供给的滞后性（房地产商品的生产周期长）4）房地产供给的时期性（4）决定房地产供给的主要因素分析1）房地产市场价格（价格低则少，高则多）2）土地价格和城市土地的数量（增加容积率、缩小生产规模和放慢开发进度）3）资金供应量和利率4）税收政策5）建筑材料供应能力和建筑能力6）房地产开