房地产基础知识培训.ppt

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平房、普通楼房住宅、高档住宅、平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅墅商商业楼宇楼宇 写字楼、商写字楼、商铺（旅（旅馆、餐、餐饮、娱乐）工工业和和仓储用房用房其他：其他：(教育、医教育、医疗、科研、交通、寺、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等、宗教等)综合：两种或两种以上用途合：两种或两种以上用途9精品课件建筑面建筑面积计算算 占地面占地面积建筑物基底及其功能需要占用的面建筑物基底及其功能需要占用的面 积，也叫，也叫红线面面积 容容积率率指指总建筑面建筑面积与与总占地面占地面积的比率的比率 使用率使用率使用面使用面积与建筑面与建筑面积的比率的比率 绿化率化率指指红线内用于内用于绿化的面化的面积与与总占地面占地面积的比率的比率 10精品课件房屋面房屋面积的分的分类 使用面使用面积它是建筑面它是建筑面积扣除公扣除公摊面面积、及、及墙体体柱体所占用的面柱体所占用的面积后的后的净使用面使用面积，俗称地，俗称地砖面面积 建筑面建筑面积包含了房屋居住可用的包含了房屋居住可用的实用面用面积、墙体柱体占地面体柱体占地面积、楼梯走道面、楼梯走道面积、其它公、其它公摊面面积等等 公公摊面面积是指建筑物的楼梯、外是指建筑物的楼梯、外墙、首、首层大堂大堂及小区内其它一些配套及小区内其它一些配套设施的分施的分摊面面积 套内面套内面积卧室、起居室、卧室、起居室、厅、过道、厨房、道、厨房、卫生生间、夹层、厕所、所、储藏室、壁橱等藏室、壁橱等户门内面内面积的的总和和11精品课件建筑物的分建筑物的分类（按建筑材料分）：（按建筑材料分）：1、砖木木结构构2、砖混混结构构3、钢筋混凝土筋混凝土结构构 4、钢结构构12精品课件建筑物的分建筑物的分类（按承重方式分）：（按承重方式分）：1、承重、承重墙结构构2、框架、框架结构构3、排架、排架结构构 4、其它、其它13精品课件建筑物的分建筑物的分类（按建筑高度分）：（按建筑高度分）：1、低、低层 2层及及2层以下以下 2、多、多层 2层以上，以上，7层以下以下3、中高、中高层 7层以上，以上，16层以下以下4、高、高层 16层以上，以上，24层以下以下5、超高、超高层 24层以上以上14精品课件房地房地产的交易：的交易：1、房地、房地产的的转让 2、房地、房地产的抵押的抵押 3、房地、房地产的租的租赁 （1）房地）房地产租租赁的概念的概念 （2）房）房产出租的性出租的性质 15精品课件提示:删除样本文档图标，并替换为工作文档图标，如下:从“插入”菜单，选择“对象.”单击“从文件创建”定位“文件”框中的文件名确认选中“显示为图标”。单击“确定”选择图标从“幻灯片放映”菜单，选择“动作设置”。单击“对象动作”，并选择“编辑”单击“确定”房屋出租人必房屋出租人必须具具备的出租条件的出租条件：1.取得房屋所有取得房屋所有权证，且是房屋所有，且是房屋所有权所有人所有人2.共有房屋的出租人共有房屋的出租人须具有共有人同意出租的具有共有人同意出租的证明明书或委托或委托书3.代理人代理出租代理人代理出租应具有房屋所有人委托的代理具有房屋所有人委托的代理书和和证件副本件副本4.房屋所有人已死亡的、房屋所有人已死亡的、继承人承人应办妥房妥房产继承承过户手手续，方可以出租私有房屋，方可以出租私有房屋5.具有房屋出租行具有房屋出租行为能力能力6.已抵押，并已抵押，并经抵押抵押权人同意出租的人同意出租的7.符合公安、符合公安、环保、保、卫生等主管部生等主管部门有关有关规定的定的16精品课件影响房屋价格的因素：影响房屋价格的因素：房屋的地理位置（交通便利、周房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）境等）房屋的房屋的户型、楼型、楼层、朝向、朝向、视野、新旧程度等野、新旧程度等 小区外部的配套小区外部的配套设施（医院、施（医院、银行、超市、美容院等）行、超市、美容院等）小区内部的配套小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）房屋的市房屋的市场价格定位价格定位 房屋的供需状况房屋的供需状况 物物业管理公司的口碑管理公司的口碑 房屋的市房屋的市场租租赁价格前景及回价格前景及回报率的多少率的多少 政府因素、土地价格的政府因素、土地价格的变动 其它因素其它因素17精品课件我国住房改革的我国住房改革的5个个时期：期：1980-1985年，国家、企年，国家、企业、个人共同、个人共同负担担购买住房住房的的试点点 1986-1990年，以提高公有住房租金年，以提高公有住房租金为突破口的住房突破口的住房制度改革制度改革 1991-1993年，以公房出售年，以公房出售为重点，住房制度改革全重点，住房制度改革全面面铺开开 1994-1997年，住房公年，住房公积金、安居工程，住房制度改金、安居工程，住房制度改革全面推革全面推进 1998年至今，切断年至今，切断实物分配的福利分房制度，物分配的福利分房制度，实施施货币化分房制度改革化分房制度改革进入攻入攻坚阶段段 18精品课件北京市房地北京市房地产经纪市市场变迁：迁：租租赁市市场：（3个个阶段）段）1991-1999年，房地年，房地产经纪公司多以分散的个体公司多以分散的个体进行行经纪业务，市，市场处于无序于无序竞争状争状态，客，客户需求大于需求大于房屋供房屋供应 1999-2001年，部分房地年，部分房地产经纪公司开始展开公司开始展开连锁经营，北京市市，北京市市场逐步出逐步出现品牌化品牌化趋势，客，客户需求与需求与房源数量供房源数量供应逐步持平逐步持平 2001年至今，市年至今，市场开始涌开始涌现众多大型众多大型连锁性公司，性公司，北京市相关行政主管机关北京市相关行政主管机关对经纪公司管理逐步正公司管理逐步正规化，房源供化，房源供应数量大于客数量大于客户数量数量19精品课件北京市房地北京市房地产经纪市市场变迁：迁：二手房交易市二手房交易市场：（：（4个个阶段）段）1999年前，主要以房屋使用年前，主要以房屋使用权的的换置置为实际房屋交易房屋交易方式方式 1999-2001年，北京市逐步放开二手房市年，北京市逐步放开二手房市场，可上市，可上市交易二手房数量逐交易二手房数量逐渐上升上升 2001-2003年，年，经济适用房开始可上市交易，市适用房开始可上市交易，市场中中相关相关经纪公司数量开始攀升公司数量开始攀升 2003年至今，国家年至今，国家对二手房交易市二手房交易市场政策逐政策逐渐调整，整，部分政策得到部分政策得到积极极调整，央整，央产房可上市交易房可上市交易 20精品课件中介中介业务介介绍：居住物居住物业：包括公寓、：包括公寓、别墅的租墅的租赁、买卖业务（高端市（高端市场）包括民宅租包括民宅租赁、二手房、二手房买卖（中低端市（中低端市场）商用物商用物业：包括写字楼、商：包括写字楼、商铺的租的租赁与与买卖（高端市（高端市场）21精品课件北京市北京市场主要主要经纪公司：公司：1、第一太平戴、第一太平戴维斯（斯（FPDSavills）2、世邦魏理仕（、世邦魏理仕（CB Richard ElliS）3、仲量、仲量联行（行（Jones Lang LaSalle）4、中原地、中原地产（Centaline）5、戴德梁行（、戴德梁行（DTZ）6、嘉园置地（、嘉园置地（Joanna）7、我、我爱我家我家 8、顺弛弛 9、中大恒基、中大恒基 22精品课件如何如何选择理想的居住住宅理想的居住住宅 1.地段：地段：2.环境因素境因素(地理位置、地理位置、交通、配套交通、配套设施、商施、商业娱乐及网点等及网点等)3.房屋房屋层数数 4.朝向朝向 5.房屋的功能分区房屋的功能分区 6.面面积空空间23精品课件如何如何选择理想的居住住宅理想的居住住宅 7.质量与量与细节 8.楼梯及楼梯及电梯梯 9.采光与通采光与通风 10.景景观 11.物物业 12.配套配套设施施24精品课件商商 用用 物物 业 1.位置位置 2.房房间朝向、朝向、净深、深、净高、采光、柱距等高、采光、柱距等 3.硬件水平（硬件水平（电梯、空梯、空调、通、通讯设备等）等）4.物物业管理管理 5.配套配套设施（商施（商务中心、中心、银行、行、邮局、局、员工工餐餐厅、机票代理等）、机票代理等）6.其它其它25精品课件 融融资及付款方式及付款方式租租赁业务：1.普通民宅普通民宅因代理服因代理服务费（佣金）需要由（佣金）需要由客客户承担，故付款方式通常承担，故付款方式通常为押一付三或押押一付三或押一付六，并且客一付六，并且客户需要提前需要提前15天或一个月支天或一个月支付下一付款期的房租付下一付款期的房租2.公寓及写字楼公寓及写字楼因代理服因代理服务费（佣金）需（佣金）需要由要由业主承担，故付款方式通常主承担，故付款方式通常为押二付三押二付三或押二付六，并且客或押二付六，并且客户需要提前需要提前15天或一个天或一个月支付下一付款期的房租月支付下一付款期的房租26精品课件融融资及付款方式及付款方式 3.商商铺代理服代理服务费（佣金）需要由客（佣金）需要由客户承承担，付款方式通常担，付款方式通常为押一付三、押一付六或押一付三、押一付六或年付，并且客年付，并且客户需要提前需要提前15天或一个月支付天或一个月支付下一付款期的房租下一付款期的房租 4.特殊情况下，特殊情况下，须有租有租赁双方商双方商议并达成一致并达成一致 5.因付款方式的不同因付款方式的不同,可可导致致实际交易价格的交易价格的变化化27精品课件融融资及付款方式及付款方式二手房二手房买卖业务：二手房二手房买卖的付款普遍适用定金方式，通常以交易的付款普遍适用定金方式，通常以交易房价的房价的10%作作为首付款或定金，在首付款或定金，在过户时（以（以买方方取得取得领证通知通知单或或进行物行物业交割交割为标准），由准），由买方方支付剩余房款支付剩余房款 特殊情况下，特殊情况下，须有租有租赁双方商双方商议并达成一致并达成一致 28精品课件房地房地产相关的法律、法相关的法律、法规1、中、中华人民共和国城市房地人民共和国城市房地产管理管理办法：法：a、房地、房地产开开发 b、房地、房地产交易（房地交易（房地产转让、抵押、房屋租、抵押、房屋租赁）C、中介服、中介服务机构机构2、城市私有房屋管理条例、城市私有房屋管理条例3、城市商品房、城市商品房预售管理售管理办法法29精品课件业务知知识二手房二手房业务 二手房的概念二手房的概念二手房是指由北京市国土二手房是指由北京市国土资源和房屋管理局源和房屋管理局颁发所有所有权有效有效证件，件，业主主拥有完全有完全处置置权的房屋。包括：私的房屋。包括：私产平房、已平房、已购商品房、以及商品房、以及获准上市交易的已准上市交易的已购房改房和房改房和已已购经济适用房适用房30精品课件业务知知识二手房二手房业务已已购公有住房及已公有住房及已购经济适用房的概念：适用房的概念：已已购公有住房公有住房指城指城镇职工按照有关住房改革工按照有关住房改革政策的政策的规定，按成本价或定，按成本价或标准价（含准价（含标准价准价优惠惠办法）法）购买的公有住房；的公有住房；已已购经济适用房适用房指按政府指按政府规定的指定的指导价格价格购买的的经济适用住房，包括城适用住房，包括城镇职工按照高于有国家及政工按照高于有国家及政府有关城府有关城镇住房制度改革政策住房制度改革政策规定的成本价定的成本价购买的安的安居工程住房和集居工程住房和集资合作建合作建设的住房的住房31精品课件业务知知识二手房二手房业务 不能正常上市出售的房屋范不能正常上市出售的房屋范围：1.产权共有的房屋，共有的房屋，产权共有人不同意出售的共有人不同意出售的2.已抵押，且未已抵押，且未经抵押抵押权人人书面同意面同意转让的的3.房屋所在地区房屋所在地区户籍籍冻结，已列入拆迁公告范，已列入拆迁公告范围的的4.擅自改擅自改变房屋使用性房屋使用性质的的5.以房改政策以房改政策规定的价格定的价格购买且没有按照且没有按照规定定补足房价款及装足房价款及装修修费用的用的6.住房面住房面积超超过本市人民政府本市人民政府规定的控制定的控制标准，或者准，或者违反固定反固定利用公款超利用公款超标准装修，超准装修，超标准部分未按准部分未按规定退回或者定退回或者补足房价足房价款及装修款及装修费用的用的7.法律、法法律、法规及及县级以上人民政府以上人民政府规定其他不宜出售的定其他不宜出售的8.房屋上市出售后形成新的住房困房屋上市出售后形成新的住房困难的的32精品课件预 祝 大 家 成 功33精品课件