房地产基础知识培训.pdf

培训内容房地产基础知识规划建筑知识房地产基础知识什么是房地产？是房产和地产的总称。也叫不动产。房地产在物质上有三种存在 形态：单纯的土地；单纯的房屋；土地房屋的综合体。房产是房屋及 其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房地产是由附着在土地 上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产 总体。房地产基础知识什么是房地产市场？房地产市场是指所交易的商品是房地产的市场，交易包括买卖、互换、租赁、抵押等。补充知识：房地产市场细分一级市场即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方 式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。二级市场即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。三级市场即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权（以 房地产证为依据），然后将该物业的所有权转让给受让方。房地产基础知识房地产市场特点1、交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能无形权益转移。2、交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场。3、供求状况、价格水平和价格走势等在不同地区各不相同，是一个地 区性市场。4、容易出现垄断和投机。5、较多地受到法规政策的影响的限制。6、一般人非经常性参与，很多人一生中难得有几次买卖经历。7、交易的金额较大，依赖于金融机构的支持与配合。8、广泛的房地产经纪人服务。房地产基础知识何为买方市场和卖方市场？卖方市场是求大于供、相对短缺、卖方掌握着主动权的市场。买方市场是供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市场。房地产基础知识什么是房地产市场周期？1、上升期。在这一时期，需求不断增加，房屋（房地产）供不应求。特征：租金和售价几乎同步上涨；二手房屋的价格上涨；房屋空置率下降到 正常水平。2、高峰期。在这一时期，需求继续增加，但增加的势头逐渐减弱，并在此 阶段的后期，需求开始出现减少的势头。特征：售价以比租金快得多的速度上涨；新房换手快，交易量大；大批开发 项目开工；房屋空置率也经历了在上升期的基础上继续下降到该阶段后期开始 上升的过程。3、衰退期。由于价格上升到顶点，期望通过价差获利润的投机需求减弱，通过租金回收投资并获取利润也不见得划算，因而投资需求减少。特征：新房销售困难；投资者纷纷设法圈自己持有的房地产脱手，旧房交易 量大；售价以比租金快得多的速度下降；房屋空置率上升。4、低谷期。需求继续减少，新的供给不再产生或很少产生。特征：市场极为萧条，交易量很少；开发项目开工率低；消费需求依市场惯 性减少，租金下降。房地产基础知识现行土地制度特点:批i租制公开交易批租制：政府一次性出让若干年的土地使用权后,并一次收取出让期内各个年度出让金。年租制按年度收取土地租金按年调租房地产基础知识石家庄市规定必须公开交易的土地:1、市政府储备的土地，应依法有偿供应的;、2、耒纳入市忒府土地储备庠的，市人民政府认定的特困国有企业和 需要政策性扶持的项目，经市人民政府研究决定，土地出让收入全部 返还给原企业的；3、在不改变土地使用用途，容积率等土地使用条件下，委托转让以 出让方式取得土地使用叔的；4、以出让方式取得土地使用权，委托整体转让房地产的。出让形式：拍卖招标挂牌：时间长，且允许多次报价房地产基础知识土地使用年限如何规定?（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。房地产基础知识 什么是三通一平？什么是七通一平？三通一平：通水、通电、通路，土地平整七通一平：水通、电通、路通、通讯通（电话、宽带网络、光缆等）、排污通、热力管线通、燃气管线通和场地平整。房地产基础知识 什么是房地产开发?房地产综合开发是指开发工作的全过程，从项目的筹划开 始至计划立项、规划设计、项目审批、招标投标、工程实施、竣工验收直至交付使用。房地产基础知识房地产开发方式有哪几种？单项开发单项开发的项目一般规模比较小，功能单一，配套设施简便。这种项目往往在新区总体开发或老城改造中形成一个相对独立的项 目。小区开发在新城开发中，是指一个完整小区的综合开发。要求其在区域 开发范围内功能完善，配套项目齐全，基础设施完善。在旧城改造 中，则是指局部改建，即某一个相对独立的街坊的更新改造。成片开发一般是指范围广泛、投入资金巨大、项目众多、建设期长的综 合性开发。成片开发大到可以相近于开辟一个新城区。在成片开发 中，房地产开发往往成为基础和先行项目，发挥其启动和引导作用。房地产基础知识房地产开发的成本包括哪些？1、土地成本土地出让金、土地补偿及拆迁安置费、基础设施建设费、三通一平费2、前期费用可行性研究费规划、勘察、设计费工程招标及办理各项开工手续费3、建安费用多层约为1000元/平方米；高层约为1500元/平方米4、小区配套建设及绿化等费用5、项目销售及交易税费6、项目管理费、不可预见费、开发企业利润、税金及利息房地产基础知识房地产投资分析主要指标投资收益率投资收益率=投资收益总额/投资总额*100%（注意，并不是年投资收益率！）内部收益率项目投资实际可望达到的收益率。实际上是项目的净现值等于零时的折现率。内部收益率的优点是可以从动态的角度直接反映投资项目的实际收益水平，考虑 到了资金的时间价值。投资回收期投资回收期可分为静态投资回收期和动态投资回收期。如果不考虑资金的时间价 值，则称为静态投资回收期。投资回收期=项目总投资/项目年平均收益额房地产基础知识房地产预售需要具备哪些证件?国有土地使用证是证明土地使用者向国家支付使用权出让金，获 得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用，划 拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城 市规划的法定凭证。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭 证。建设工程开工证：是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房 屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。商品房销售（预售）许可证是市、县人民政府房地产管理部门允 许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。房地产代理流程客户分析协助客户办理相关事宜，直至进驻房地产基础知识什么是物业管理?广义的物业管理泛指一切有关房地产发展、租赁、销售及 售租后的服务。狭义的物业管理则指楼宇的维修及相关机 电设备和公共设施的管护，治安保卫、清洁卫生、绿化等 内容。理论上可总结为：由专业化的企业组织，运用现代管理手段 和先进的维修养护技术，为物业售后的整个使用过程提供对 房屋及其设备、基础设施与周围环境的专业化管理。它是以 经济方法为房屋、居住环境、物业维修等方面提供高效优质、经济的服务。房地产基础知识物业管理公司如何确定?一般情况以销售为主的物业在“业主委员会”成立之前由发展商确定 并委托物业管理公司；“业主委员会”成立后，由“业主委员会”确 定物业公司选聘。房地产基础知识什么是物业管理公约？物业管理公约是房屋产权所有人（业主）与物业管理公司 共同签署并承诺共同遵守的行为守则。管理公约是对业主 和管理公司的权利义务的限定，也是签约者在特定环境下 要遵守的行为规范。管理公约的主要内容：1.所管物业范 围；2.业主名称，物业位置；3.管理者提供服务的种类；4.各种收费的标准，缴费的时间；5.业主应遵守哪些具体规 贝上6.公共设施和地区的使用；7.业主的权利和义务；8.管理者的权利和义务；9.违反公约的惩罚条款；10.法律纠 纷的解决方法等。政府主管部门要求发展商与业主在签定商品房买卖契约 的同时签署管理公约；按照规定，政府有关主管部门 要求发展商在办理销售许可证之时，应该向政府主管 部门提交管理公约并经核准。房地产基础知识物业服务内容包括哪些?物业管理服务一般分为公共性服务，特约性服务，和公众代 办性服务。公共性服务范围包括：公共区域的保洁、保安、绿化、化粪 池清掏、房屋/楼宇及小区/楼宇周边共用部位共用设施设备 的日常运行维护、小区/楼宇的日常管理，产权人必须交纳公 共性服务费。特约服务是为个别产权人的特殊需要而提供的有偿服务，如 房屋自用部位的零修属于特约性服务，费用应由双方议定，实行调节价管理。物业管理企业接受委托代缴水、电、气、有线电视等费用的 服务，属于公众代办性服务。房地产基础知识物业管理费成本如何构成？物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（三）物业管理区域清洁卫生费用；（四）物业管理区域绿化养护费用；（五）物业管理区域秩序维护费用；（六）办公费用；（七）物业管理企业固定资产折旧；（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（九）经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不得计入物业服务 支出或者物业服务成本。观如建筑知识什么是城市规划?城市规划(Urban planning)指预测城市的发展并管理各 项资源以适应其发展的具体方法或过程，以指导已建环 境的设计与开发。传统的城市规划多注意城市地区的实体特征。现代城市规划则试图研究各种经济、社会和环境因素对 土地使用模式的变化所产生的影响，并制订能反映这种 连续相互作用的规划。城市规划通常包括总体规划和详细规划两个阶段。观如建筑知识什么是城市总体规划？包括哪些内容?城市总体规划是对一定时期内城市性质、发展目标、发展规模、土地利用、空间布局以及各项建设的综 合部署和实施措施。总规内容：1、编制市域、具域城镇体系规划。2、确定城市性质和发展方向；提出规划期内的城市人口 和用地规模；划定城市规划区范围。3、确定城市建设与发展用地的空间布局、功能分区及市 中心、区中心的位置。4、编制专项规划。5、编制近期建设规划，确定近期建设目标、内容和实施 部署。6、进行综合技术经济论证，提出规划实施步骤、措施和 方法的建议。观如建我:知识81仓里用雄I I邨野公M对外交才用地狭 3J J 南规厢主城 城市总体规划图行政办公用地防护身培通殳金I!用地文化娱乐用她做育科所用雄用食居麓菜苗熔医疗卫生用地体育用地 果 工业用地遵易广场用城畛柒1：1 0 0 0 0 0规划建筑知识什么是控制性详细规划？包括哪些内容?控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设 地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控 制性位置以及空间环境控制的规划要求。控规内容：（1）详细确定规划地区各类用地的界线和适用范围，提出建筑高度、建 筑密度、容积率控制指标；规定各类用地内适建、不适建、有条件可建 的建筑类型，规定交通出入口方位、建筑退红线距离等。（2）确定各级支路的红线位置、断面、控制点坐标和标高。（3）根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线。（4）制定相应土地使用和建筑管理规定细则。控规指标：（1）用地性质；（2）用地面积；（3）建筑密度；（4）建筑 控制高度；（5）建筑红线后退距离；（6）容积率；（7）绿地率；（8）交通出入口方位；（9）停车泊位及其他需要配置的公共设施。规划建筑知识什么是城市功能分区？城市中各种物质要素按不同功能进行分区布置，一些物质要素集中布置在一 定的区域范围，便形成了各功能区，如商业区、住宅区、工业区等。常见的城市功能区及相关概念：1、中心商务区(CBD)：是指大城市中金融、贸易、信息和商务办公活 动高度集中，并附有购物、文娱、服务等配套设施的城市中综合经济活动的 核心地区。中心商务区的概念是20世纪20年代由美国人伯吉斯提出的。2、商业区：是指城市中市级或级商业设施比较集中的地区。3、居住区；4、工业区；5、仓储区；6、文教区；7、风景区；8、综合区；9、卫星城(卫星城镇)：是指在大城市市区外围兴建的、与市区既有一 定距离又相互间密切联系的城市。10、开发区。观如建筑知识 中国城市土地利用划分为以下几类1、居住用地；2、公共设施用地3、工业用地；4、仓储用地；5、对外交通用地6、道路广场用地；7、市政公用设施用地；8、绿地；9、特殊用地；10、水域和其他用地；11、保留地。观如建筑知识 居住用地有哪些组成部分？住宅用地：包括住宅建筑的基底占地及其四 周合理间距内的用地（含宅旁绿地、宅间小 路、家务院等）公共服务设施用地：教育、医疗卫生、文化 体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市 政公用和行政管理及其它八类道路用地：指宅间小路和公建专用道路以外 的各级车行道路、广场、停车场、回车场等。公共绿地：指满足规定的日照要求，适应安 排游憩活动场地的居民共享的绿地，包括居 住区公园、居住小区的小游园、组团绿地以 及其他具有一定规模的块状、带状公共绿地。规划建筑知识名词解释 建筑面积：住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和 公摊面积：1.公共门厅、过道，电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房 等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2.各单元与楼宇公共建 筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的5 0%使用面积：使用面积是指每套住宅门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其 中包括卧室、起居室、餐厅、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（不含吊柜）、户内楼梯等使用空间。使用率：使用面积与建筑面积之比 套内面积：套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积、套内阳台 建筑面积三部分组成。容积率：地上总建筑面积与所用建筑用地面积之比 建筑覆盖率：又称建筑密度，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比 绿化率：规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地的用地面积之比观如建筑知识建筑结构有哪几种？1、砖木结构：用砖墙、砖柱、木屋架作为主要承重结构的建筑，像大多数农村的屋舍、庙宇等。这种结构建造简单，材料容易准备，费用较低。2、砖混结构：砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异 型粘土砖、如空心砖等。“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的 钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。这些配件与砖做的承重 墙相结合，可以称为砖混结构住宅。3、钢筋混凝土结构即主要承重构件包括梁、板、柱全部采用钢筋混凝土结构，此类结构类型主要用 于大型公共建筑、工业建筑和高层住宅。钢筋混凝土建筑里又有框架结构、框架一剪力墙结构等。4、钢结构主要承重构件全部采用钢材制作，它自重轻，能建超高摩天大楼；又能制成大跨 度、高净高的空间，特别适合大型公共建筑。观如建筑知识什么是多层、小高层和高层?多层四至六层楼房住宅称为多层住宅 小高层七至十层的楼房住宅称为小高层住宅 高层十层以上的楼房住宅称为高层住宅规划建筑知识跃层跃层住宅是一套住宅占两 个楼层，有内部楼梯联系 上下层复式住宅在概念上是一 层，但层高较普通住宅 高，可在局部掏出夹层,安排卧室或书房，用楼 梯联系上下错层：户内楼面 高度不一致，错 开之处有楼梯联 系。但没有完全 分成两层规划建筑知识 进深：一间房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度 开间：住宅的宽度，指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。层高：指下层地板面至楼板面的距离，层高减去楼板层的厚度为房间的净高。L m uos1910mm 11SIOOeiii1200mm规划建筑知识日照间距日照间距指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得 所需日照量而保持的一定间隔距离。在北京地区，这个日照时间标准的下限是保障冬至日居民的窗户 能享受一小时的日照。冬至日 正午12点前后各半小时以内 参照的日照平面是建筑首层距离楼地面1米左右的窗台的高度。北京规定：板楼日照间距系数1.61.7塔楼日照间距系数1.0规划建筑知识楼体形式有哪几种？1、梯间式（现在一般板楼或变形板楼）梯间式住宅每层联系的户数一般在2-4户之间，户数越少，由公共楼梯所 引起的对彳主户的影响就越小，同时也能更好的葆证住户的私密性和良好的通 风采光条件。一般在多层住宅中采用较多。2、外廊式外廊式每层联系的户型一般在4户以上，且每户都能得到均等的、居住条件。由T公共外廊对彳主户的私密甚有一定的影响，薮居室的莅置宜远离夕卜廊安J非,靠外廊一侧宜安排辅助用房，如厕所、厨房、储藏室等。3、内廊式内廊式住宅走廊光线较暗，对住户私密性的影响亦较大，住户的通风、采 光条件也不良。采用这种形式住户的朝向不是向西和向东，就是朝南和朝北。4、集中式（现在一般指塔楼）集中式住宅与梯间式住宅的不同点，在于楼梯间与电梯间都集中在住宅中 央，无直接采光，所以集中式住宅有着内廊式住宅相同的缺点，但对住户的 影响比内廊式少得多，而且能最大限度得利用外墙为户内创造良好得通风和 采光条件，每层联系得户数可多可少、，一般在高层住宅中采用较多。规划建筑知识高层住宅电梯配比特点?经济级常用级舒适级豪华级80-100户/台60-80户/台40-60户/台40户/台观如建筑知识好户型的特点有哪些?动静分区动区包括起居厅、厨房、餐厅，其中 餐厅和厨房应联系紧密并靠近住宅入 口。静区包括主卧室、书房、儿童卧 室等。若为双卫，带洗浴设备的卫生 间应靠近主卧室。另一个则应在动区。干湿分离厨房、卫生间等带水、带脏的房间应 与精心装修的卧室和客厅分开。注重私密性要将卧室与其它房间做 有效分离，并注意门的 开向。大面宽，短进深利于采光和通风，能够提高居 住健康质量。在满足上述简单原则后，目前大城市的户型设计已经向优 化细节方向发展，房间内各功能区的独具匠心、适应当地 自然条件、充分满足客户居住需要的设计层出不穷。观如建筑知识飘窗将大房间 隔为两个 次要小房 间；向内 开门又解 决了私密 性问题圆形阳光客厅花园阳台又可作为服务阳台180平米