2011-2012房地产市场大势预测：受国家政策及宏观调控影响的市场冷淡期及回暖期-email.pdf

2012房地产市场大势预测市场研究部2011年11月政策调控严厉，全国各地出现降价潮与退房热全国性的降价潮？市场现象开发企业资金链出现问题，掀起社会各界关注开发企业反应？市场现象世联地产世联地产戴德梁行戴德梁行代理行同样受政策调控影响，业务成交量大幅缩水，部分上市公司股价大跌市场现象代理行反应？市场现象之下，缘由6金融危机宏观政策价格增长过快成交量萎缩08年综合因素盘整阶段09年需求集中释放阶段金融危机影响减弱救市政策刺激需求各种需求集中释放价格、销售量快速增长开发企业高价拿地10年政策干预市场调整阶段经济复苏，房产泡沫严重价格飚升势头过强政策强制干预频出、宏观调控政府、开发商、消费者三方博弈，市场观望情绪加重08年全国受金融危机影响，国民经济发展受到影响，政策出台各项政策救市，导致09年房地产市场量价快速猛增，政府为了遏制房价过快上涨，10年开始陆续出台多项政策调控楼市，但房价上涨依然较快，从而引出11年史上最为严厉的楼市调控11年持续调控市场反应阶段经济通货膨胀严重，cpi指数屡创新高政策强制干预频出,、宏观调控力度空前；市场房价小幅下降，“以价换量”局面全面拉开调控背景楼市调控有根源！123487651.10国务院发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知简称“国十一条”1.14上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后存款准备金率为16%2.25中国人民银行决定再次上调存款准备金率0.5个百分点，同时“津十条”公布3月执行3.18中国人民银行决定再次上调存款准备金率0.5个百分点这是2010年以来的第三次上调91010101012123.10国土资源部今日下发了关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知简称“国十九条”3.18按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企退出房地产业4.13住建部下发了关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知4.15国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍4.17国务院发布“新国十条”，央行再次上调银行存款准备金率0.5个百分点5.1中国人民银行宣布，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。141415151616131311116.12由住房城乡建设部等七部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见正式发布6.14中国人民银行宣布，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。7.14国务院要求房价上涨过快二三线城市进行限购，各省市加大投入保障性住房建设8.4住建部出台5条限购标准，要求各地对照拟限购名单9.19国务院要求大力推进公租房建设 明确面积及租金10月.房贷再收紧 天津部分银行首套房贷利率上调调控政策大事记3.50%3.25%3.00%2.75%2.50%6.56%6.31%6.06%5.81%5.56%0%2%4%6%8%2011年7月7日2011年4月6日2011年2月9日2010年12月26日2010年10月20日存款利率贷款利率2011年银行一年期存贷款利率变化2011年银行存款准备金率变化情况18.00%21.50%0%5%10%15%20%25%2011年6月20日2011年4月21日2011年2月24日2010年12月20日2010年11月16日2010年2月25日中小金融机构大型金融机构上调存款准备金率与基准利率，使得企业贷款难度逐步加大，随着年底市场交易淡季的到来，银行放贷更紧，开发企业已经面临还贷压力，市场量价下行趋势将更为明显热点关注金融政策-存贷款利率及存款准备金率1.此次首套房贷利率的上调是各大银行自发式上调，而非政策调控，主要原因在于今年房地产市场受政策等多重因素的影响，市场成交量明显下降，贷款客户同样减少，因此银行从自身利益出，提高贷款利率比较符合情理。2.上调首套房贷利率后，对刚需购房者影响最大，该部分客群对利率上调等价格变动较为敏感，随着首套房贷利率的上调，会进一步加重部分购房者的观望情绪。在多重因素影响下，房地产下行的趋势已进一步确立。信贷政策工商银行首套房贷的利率优惠取消，最低首付30%，实行7.05%的基准利率，二套房则要求首付60%，基准利率上浮10%。建设银行首套房贷款至少首付30%，在基础利率上上浮1%农业银行首套房最低要求首付40%，贷款利率在基准利率基础上浮5%，优惠取消；二套房贷已经基本停贷交通银行首套房贷款首付30%，利率实行基准利率，未上调凯成观点：房贷再收紧房贷再收紧 天津部分银行首套房贷利率上调天津部分银行首套房贷利率上调热点关注金融政策-首套房贷利率上调限购相关政策及内容限购相关政策及内容摘要摘要1 1：2月18日，天津出台“十条”房地产市场调控细则，强调在加大保障性住房建设力度的同时，落实国家住房限购政策，从3月1日起，天津施行全面限购；摘要摘要2 2：10月27日，十一届全国人大常委会第二十三次会议召开联组会议中，姜伟新说，目前住建部正在试点建城镇个人住房信息系统，限购政策的行政色彩比较浓厚，不符合市场经济。然而住房信息系统工作已经做了两年多，目前仍在艰难地进行着，基础工作还做得不够；凯成观点 3月份，天津开始实施限购后，市场受税收、信贷和限购等调控政策的影响，投资投机需求已经正在被逐渐挤出，自住型需求将会占据成交的主体。与此同时也抑制了部分改善型群体的住房需求，市场成交量出现明显下降，各项目火爆打折促销，房价已出现下滑；10月份，住建部人员发言意味着“限购”这一措施在短期内不可能有大的调整，未来12年内，市场依然要受限购政策影响，市场房价将持续下行，直至市场出现新供需平衡。市场量价下行已成定局，未来房价将持续走低，市场竞争将更为激烈热点关注行政干预-限购令调控中，市场反应行业反应行业反应购房者反应购房者反应政府反应政府反应一线城市由于限购等政策的调控，房价快速上涨的势头得到明显遏制，部分城市已出现“以价换量的局面”.多数二三线城市反而由于未受限购政策的影响以及来自一线城市资金流的涌入，房价上涨较快；部分城市中小企业倒闭较多，房地产业发生并购案屡屡发生，半年时间就超过了去年全年的规模；7.14国务院要求房价上涨过快二三线城市进行限购，各省市加大投入保障性住房建设；8.4住建部出台5条限购标准，要求各地对照拟限购名单，但目前仅有为数几个，地方政策执行懈怠国务院总理温家宝12日主持召开国务院常务会议，研究确定支持小型和微型企业发展的金融、财税政策措施。部分城市楼盘降价促销，引发了老业主集体维权，要求返还差价。历年一系列的房地产政策调控，已让多数购房者对政府调控产生怀疑，但多数认为政府后期对楼市的调控态度坚定，房价将再次下降。政策频繁出台，楼盘大搞促销，变相降价屡见不爽，但房价仍是小幅下降，购房者持续观望日益严重.行业资金链紧张，市场持续“以价换量”需求受制，房价望降，购房依然持续观望中央调控态度坚决，地方政府执行懈怠市场拐点已现，开发商持续降价促销，政策调控依然不放松，购房者持续观望三方反应成交均价8500元/，精装修(2000元/)，送车位万通生态城新新家园万通万通 生态城生态城推出3#楼，由二手房万业源公司代理销售，共计约100套，目前剩余10多套，去化速度较快远洋地产远洋地产 胡家园胡家园区域内限价房:滨海欣家园6500元/滨海热点宜居板块价格直降,逼近区域内限价房价格降价潮9月初，推出全民大富翁促销活动，推荐成交一套给1万，赠车位，送物业费等，并且购房贷款12个点，一次性13个点，成交均价在78008400元/；9月末，项目与新浪开展网络电子商务平台，销售报价7700元/；9月，与中交一航局团购，成交均价76008300元/；10月国庆节，针对华北陶瓷城员工推出成交均价为69007400元/；分析：促销活动明显比较频繁，优惠幅度很大，部分团购已接近限价房水平，对未来市场预期不太看好。滨海市场反应市场现象7,700 8,400 9,100 9,800 10,500 0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000123456789供应面积（m2）成交面积（m2）成交均价（元/）20112011年滨海新区市场状况年滨海新区市场状况从市场供应量来看，区域市场限购以来市场供应集中放量；从市场成交状况来看，成交量限购后4月份出现下降，5月开始回升，月成交量基本维持在1013万，成交均价从限购后波动较大；滨海新区历史成交状况滨海新区历史成交状况32.3350.6842.29 22.57 38.66 9,6689,2128,9429,7379,1416500700075008000850090009500100000 10 20 30 40 50 60 10年第三季 10年第四季 11年第一季 11年第二季 11年第三季成交量（万）成交均价（元/）从成交量上看，滨海新区三季度环比上涨71.28%，同比上涨19.58%。从成交均价来看，滨海新区的成交均价有所下跌，本季度成交均价达到9141元/m2，环比下降6.12%，同比下降同比下降5.45%。第三季度金九银十之际与去年同期相比,量平价跌,长期严控下价格松动.滨海市场反应供需数据变化5,000 7,000 9,000 11,000 13,000 15,000 17,000 08Q108Q208Q308Q409Q109Q209Q309Q410Q110Q210Q310Q411Q111Q211Q3滨海主要板块成交价格变化情况滨海主要板块成交价格变化情况总体平均中心城区新港上北西部开发区中高端生态城中心城区：四季风情；新港：东海云天；上北：首创国际城；西部：远洋城；开发区：滨海国际；生态城：世茂湿地公元目前来看，开发区和生态城二大以投资需求为主的区域价格松动最为缓慢，但限购对市场冲击影响积压，在本年度最后一个季度，房价拐点将至。2010年4月开始系列严厉的调控政策，第三季度核心区周边区域价格率先开始松动，楼盘促销增多2011年3月限购令开始实施滨海市场反应区域板块反应0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%2011.02 2011.03 2011.04 2011.05 2011.06 2011.07 2011.08 2011.09首套需求改善需求投资需求受政策调控影响，开发区津滨藏锦项目客户需求结构也发生着变化:津滨藏锦项目主要针对改善性客户，但限购后，首套、改善与投资的比例，从原来的10%:70%:20%，变为30%:65%:5%；津滨藏锦客户需求结构分析津滨藏锦客户需求结构分析上北板块，经调研发现，多数在售楼盘置业顾问认为：“项目受限购以及其他政策调控的影响，客户量与客户结构发生明显变化。各项目到访客户明显减少，区域市场首套购房需求与投资需求明显减小，反而改善型客户仍然比较活跃。生态城方面，经调研发现，各项目到访客户明显，多数项目反映，项目从原来的每天10多组客户，现在下降至3-4组，甚至一天都没有。区域市场客户明显减少，各方面需求都受到影响，各项目客户结构发生明显改变，改善型需求依然比较活跃滨海市场反应区域客户变化情况反应后，未来市场预测刚性需求住房需求政策政策调控调控上调首套房贷首付比例上调首套贷款利率调控调控效果效果刚性需求部分刚需收到抑制减少提高二套以上房首付比例上调二套以上贷款利率改善与投资性需求受制改善性需求减少投资性需求减少限购+改善性需求投资需求保障性住房商品住宅+政策政策调控调控调控调控效果效果增加保障性住宅用地供给加强保障性住宅建设力度部分商品住宅需求转移到保障性住房开发商资金链紧张市场持续放量，部分楼盘已现降价销售上调存款准备金率上调贷款利率保障性住房增加商品住宅减少+供需平衡供需平衡打破打破新供需平衡新供需平衡住房供给市场供需已经打破，刚性需求受到保障房供给分流以及政策影响，需求减少；投资性需求同样受政策制约，大幅减少，未来市场改善型需求相对将为活跃未来区域市场形势客户结构-供需平衡分析2009年0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,000900,0001,000,0001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12供应面积（m2）成交面积（m2）成交均价(元/m2)2011年2010年2008年08年房地产市场受金融危机影响，市场成交低迷；09年政府为稳定经济增长，出手拉动楼市增长，造成量价猛增；10年政府为遏制房价过快上涨的势头再次出手调控楼市，市场成交量明显下降，但成交均价仍然一路高歌；11年政府再度调控楼市，稳定房价，一系列严厉政策陆续出台，调控成效逐步显现，量价齐跌；注：2011年1012月市场成交量价为预测值2010年与2011年两轮楼市政策调控，市场下行已成必然，预计四季度区域市场量价继续下行08年11年滨海新区市场成交状况未来区域市场形势量价走势-2011年第四季度量价预测2020082008年年20122012年年政策对房地产走势影响模拟图政策对房地产走势影响模拟图07年4季度-08年4季度09年1季度-3季度09年4季度-10年1季度前一轮政策周期新一轮政策周期10年1季度11年1季度持续的市场调控已经成为必然，市场有望在2012年二季度开始回暖11年2季度12年1季度上一轮政策周期12年4季度本轮政策调控实际从2010年1季度开始，调控持续时间比较长，未来随着市场观望情绪的降低，刚需将逐步释放，市场有望在2012年二季度开始回暖。未来区域市场形势政策周期研判132市场拐点已现，短期市场量价将持续走低区域未来客户群体中改善型客户较为活跃政策调控不放松，后期更多偏向于地方执行4量价持续下行，市场回暖仍有望随着住建部官员发表“短期内不取消限购”的声明出现，以及市场拐点的出现，表明在政策调控效果已经显现，未来12年内，政府对楼市调控虽然不会放松，但更多在于落实地方政府的后期政策执行；受政策轮番调控，市场观望日趋严重，市场量价已呈现明显下滑趋势，随着市场淡季的来临，预计2011年4季度与2012年1季度市场量价将持续走低；2012年2季度随着市场旺季的来临，市场需求将会随着长时间的观望逐步释放，市场将会呈现逐步回暖趋势，预计2012年三季度市场价格有望回升。随着供需平衡的打破，刚性需求受到保障房供给分流以及政策影响，需求减少；投资性需求同样受政策制约，大幅减少，而改善型需求相对受政策影响较小，仍为活跃；2012年市场预测凯成地产研发中心凯成地产研发中心研发中心总监：高志彤电话：[phone] 邮箱：kcscb联系团队