江苏弋阳土资告字.doc

江苏弋阳土资告字（2010）07号地块

竞
价
测
算
与
分
析

二O一O年十一月三日
一、 弋阳概况：
1、地理位置
弋阳县位于江西省东北部，信江中游。东与横峰、铅山接壤，南与贵溪毗邻，西连贵溪、万年，北与乐平、德兴交界。县境东西宽27千米，南北长76千米，总面积1593平方千米。总人口36.7万人，其中非农业人口8.3万人。县政府驻弋江镇。
2、人均收入
据资料显示，弋阳县2009年实现工农业生产总值41000万元，财政收入2420万元，农民人均纯收入3400元。
一、 项目状况：
1、地块位置
该地块处于弋阳县城最繁华地段，沿城北商业街道胜利路全长198米；即：该项目建成后商业街面长198米（按此推算）
12172平方米÷198米（长）=约65米（为地块平均宽度）
2、规划指标
土地面积：12172.39㎡（18.26亩）
土地性质：商住用地（商业40年、住宅70年）
容 积 率：小于4.0（3.99） （建筑面积约48568㎡）
建筑密度：45%
绿 地 率：20%
建筑限高：78米
地下停车场：带人防、面积不小于3000㎡
总停车位：不小于0.5个/户
（其中：停车位不少于 70个
户外停车不小于总停车位的25%）
3、竞买要求：(条件)
法人、自然人均可以申请
竞买保证金： 800 万元
出让土地起拍价： 7600万元 （约417万/亩）
4、报名时间：（缴纳保证金时间）
2010年10月12日----2010年11月17日下午四时
5、拍卖时间：
2010年11月18日上午9时
6、拍卖地点：
弋阳县公共资源交易中心
7、物业用房：
48568㎡×6.6%= 316㎡
8、实际可销售面积：
约48252㎡

二、 竞买价测算：
1、预计投入（土建及其他费用）：
>建安成本（含土建、水电安装、消防、地下室）：1670元/㎡
>室外配套（景观、道路、绿化）： 150元/㎡
>配套规费缴纳（水、电、电信、墙改、人防、高教、维修、
白蚁等等）： 250元/㎡
>财务费用： 50元/㎡
>管理费用： 50元/㎡
>设计、勘探、测绘、监理等综合费用： 100元/㎡
>广告、策划、销售费用： 40元/㎡
>其他不可预测费用： 150元/㎡
小计：2460元/㎡
2、起拍价：
楼面地价： 7600万÷48252㎡=1575元/㎡ 综合成本： 1）＋2）=4035元/㎡
从起拍价分析，本地块是以总价报价，最高者中得的方式进行，并最终拍卖价需要高出政府保留底价后，方视为有效。
按照可销售面积为48252㎡算，不计利息等财务成本的前提下，便意味着总价高5万，即每平方增加1.1元的成本，增加50万就增加11元/㎡，以此类推；
如：土地总价为8000万元时
7600万（4035元/㎡）＋400万（88元/㎡）=4123元/㎡

3、总价为8500万元时：
7600万（4035元/㎡）＋900万（198元/㎡）=4233元/㎡
4、总价9000万元：
7600万（4035元/㎡）＋1400万（308元/㎡）=4343元/㎡
1亿元：
7600万（4035元/㎡）＋2400万（528元/㎡）=4563元/㎡
照此每增加1000万元，即成本增加220元/㎡；

综合分析：
由于本地块位于弋阳县目前最为繁华的商业街中心区域，虽然只有十几亩地，但在网上已经被炒作成弋阳的“地王”了，可见无论从开发的价值、附带的广告效应、以及不算很高的保证金来说，相信会有不少单位和个体参与竞价。
由于不了解当地的房地产价格与销售市场，但从网上查找的资料与规划要求及条件来看，198米的沿街商业店面将成为此地块的高价拍出的关键点，如果有拍卖、投资意向，建议携一家可信设计单位去现场察看，并要求设计单位在短时间内（拍卖前三天）拿出一个初步的设计布局方案（适当支付设计费用），要求为：使本黄金地块的价值体现最大化（如设计成外街、内街、两头商铺），住宅部分的居住环境考虑为次要。
个人认为此地块最终成交价格将不会低于超过1.2亿，而政府的保留底价将设定在1亿左右。
如果决定参与拍卖，建议：
1、了解市场环境，获得当地房地产买房市场的价格动向；
2、了解该地块周边的住宅销售价、店面市场价；
3、 设计单位在布局设计时，充分利用该地段的地域位置，扩大商业区面积（比例要求在规划方面没有限定）；
4、依据了解、设计情况，出具更为确实可行的测算、分析报告。

十一月十日会同设计人员对该地块现场查看、当地房地产销售市场了解及远景分析
一、 区域位置分析：
该地块目前位于胜利路东南侧，右侧为百货大厦，马路对面为目前弋阳县唯一一个商业步行街，目前属于该县的繁华地段；

二、市场发展、规划分析：
弋阳县为革命先驱方志敏的故乡，因而该县是以一条方志敏大道南北贯穿整个县城，目前弋阳的格局是以信江为界一分为二，江北为老城区，而从行政部门的设置看，未来的政治、文化中心应该朝江南发展，目前县委县政府等政府行政机构已经动迁完毕，配套的学校、医院等还未到位，加上人口较少、距离上饶又较近等原因，若想形成气候，尚需要一定的时间。
不过，十一月十日弋阳龟峰的申遗成功，倒可能给弋阳当地的经济带来一定推动作用，只要在相应的旅游配套功能上加以完善，还是具有一定的发展潜力。
三、 销售市场了解分析：
目前弋阳的住宅价格新区在2200元/㎡左右，沿方志敏大道
商业店面价格在5000元/㎡左右（一层）；而老城区由于目前在配套设施方面相对完善（医院、学校、商业等），加上近几年也没有上规模楼盘推出，价格相对较高，个人估算新房价格约在3000元/㎡左右，而商业店面价格与新城区相比差别较大，方志敏大道两侧街面一般在12000元/㎡—20000元/㎡不等，而意向地块的对面商业步行街沿胜利路两侧店面，目前已经炒到30000元/㎡甚至以上。
（注：这样的住宅价格，可以看出政府在对商住用的出让上还存在着一定的问题，房地产从土地市场开始还没有得到真正的规范）
商业步行街由于商业相对集中、面积又较大，再加上该意向项目地块的炒作，从而导致了3万元/平方米的天价产生，但随着商业街沿胜利路有东往西的深入，相对的店面价格便慢慢回落。大致在15000元-----20000元/㎡左右（一层）。

四、该地块推出意向：
由于目前弋阳尚未有大型的超市或百货商店，因而，从政府角度考虑，希望将该地块打造成一个大型超市、百货模式，从而提升城市品位，因而对该项目的商业面积不作控制，同时，高容积率的规划条件，限定了开发商必须以高层形式体现、消化，最终将该地块打造成弋阳的标志性建筑，---这应该是政府对该地块一个最初的设想。
但是，这种设想忽略了周边破旧建筑物存在的事实，忽略了与周边建筑间距、日照时间等受限的诸多因素，忽略了商业与住宅本身的冲突。
从开发上角度分析，作为商业，可以撇开环境等因素，做的纯粹；而作为住宅，首先应该是安静、休闲、绿化、安全的人居环境；政府对该地块高容积率的设置便是一种矛盾。这是投资者与需要体现政绩的政府思想观念与理解上是存在错位的。

四、 该地块概念性设计理念：
以7600万元的拍卖底价，加上政府的保留底价这一悬念，
若想取得这块项目用地，必须充分发挥商业区块的潜力，并结合销售市场的需求。
虽然从拍卖文本上体现沿胜利路长度为198米，但实际沿街商业必须考虑两边入口、与周边建筑的间距问题，若设计成与商业步行街东西向的商业店面，将无法完成规划容积率；若以高层来实现容积率，且将导致商业街面的结构大小不一；依个人分析，该方案有可能通不过政府的评审。
以198米中心线划分两块，各边建造2300平米左右的店中店二层（商场、可自由分割），中间主入口配以景观设计，中间以绿化带延伸，建造一层地下停车场，可能为该地块的唯一可行方案了。

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