房地产企业税收政策专刊.doc

当前税收政策热点汇编2009年第三期 房地产企业税收政策专刊宝安区地方税务局2009年5月目 录一、房地产企业各环节涉及税种1、转让土地使用权2、商品房销售3、商品房转让（三级市场）4、商品房使用二、房地产主要政策规定1、土地增值税2、企业所得税3、土地使用税房地产企业各环节涉及税种一、转让土地使用权1、营业税：转让方按转让收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额的5%缴纳2、城市维护建设税：转让方按转让该项目营业税税额的1%缴纳3、教育费附加：转让方按转让该项目营业税税额的3%缴纳4、印花税：转让方双方按合同所载金额万分之五贴花。土地使用证按件贴花5元5、土地使用税：取得土地使用权一方按纳税人占用的土地面积和定额税率计算缴纳，我区适用第四至第六土地等级定额税率：每平方9元、5元、3元6、土地增值税：转让方按转让的增值额和超率累进税率计算缴纳，具体公式：税额=转让增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除数7、契税：以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地使用权的企业，按购置土地付出的经济利益（成交价格）的3%缴纳二、商品房销售1、营业税：开发企业按销售收入及预收账款金额的5%缴纳2、城市维护建设税：开发企业按销售不动产营业税税额的1%缴纳3、教育费附加：开发企业按销售不动产营业税税额的3%缴纳4、印花税：购销双方按商品房购销合同金额的万分之五贴花。土地使用权证、房屋产权证按件贴花5元5、土地使用税：开发企业按申报当期期末占有土地的面积（包括其经营用房占地面积、未销售的商品房所占的土地面积）和定额税率计算缴纳6、房产税：开发企业自用的房产按房产计税余值的1.2%缴纳7、土地增值税：开发企业开发的房地产项目土地增值税征收采取“先预征、后清算、多退少补”的方式。即在项目全部竣工结算前开发销售和转让房地产取得的收入先按预征率征收税款，待工程全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。从2008年7月1日（征收期）开始，普通标准住宅按销售收入1%预征，别墅为3%，其他类型房产为2%。8、企业所得税：开发企业销售未完工开发的商品房等开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，开发企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率暂按以下标准执行:开发项目位于我市经济特区内的，计税毛利率为20%；开发项目位于我市经济特区外的，计税毛利率为15%；开发项目属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。开发产品的成本利润率暂按以下标准执行:开发产品视同销售采取按开发产品成本利润率确认利润时，开发项目位于我市经济特区内的，成本利润率为20%；开发项目位于我市经济特区外的，成本利润率为15%。三、商品房转让（三级市场）1、营业税：转让方按销售转让收入减去不动产购置或受让原价后的余额5%缴纳2、城市维护建设税：转让方按销售不动产营业税税额的1%缴纳3、教育费附加：转让方按销售不动产营业税税额的3%缴纳4、印花税：购销双方按商品房购销合同金额的万分之五贴花。土地使用权证、房屋产权证按件贴花5元5、土地增值税：转让方转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。6、企业所得税：转让方销售转让所得并入当年应纳税所得额四、商品房使用1、营业税：房产出租人按房屋租金收入的5%缴纳2、城市维护建设税：房产使用人按营业税税额的1%缴纳3、教育费附加：房产使用人按营业税税额的3%缴纳4、印花税：租赁双方按房屋出租合同租金金额的千分之一缴纳5、房产税：房产使用人按房产计税余值的1.2%缴纳6、土地使用税：按房产使用人占用的土地面积和定额税率计算缴纳房地产主要政策规定土地增值税 按照中华人民共和国土地增值税暂行条例（以下简称条例）的规定和深圳市人民政府关于我市开征土地增值税有关问题的批复（深府办函200593号）的要求，我市从2005年11月1日起开始征收土地增值税。在我市转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照条例的规定缴纳土地增值税。我市土地增值税由深圳市地方税务局负责征收管理，具体的征收管理由房地产所在地的区地方税务局及其所辖税务所（以下简称“主管税务机关”）负责。一、计税依据土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额为增值额。纳税人转让房地产所取得的收入，是指转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。扣除项目包括：（1）取得土地使用权所支付的金额包括补交的地价款。（2）该房地产建造成本。（3）转让环节依法缴纳的税费。计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（六）对从事房地产开发的纳税人可按（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。二、税率土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。三、项目登记纳税人自房地产项目立项，即取得固定资产投资项目投资许可证后30日内到主管税务机关综合服务科办理项目登记，办理项目登记时应提供以下资料：（1）固定资产投资项目投资许可证；（2）土地受让合同；（3）土地增值税项目登记表；（4）税务机关要求提供的其他资料。纳税人就该开发项目应分别在办理建设项目施工许可证、房地产初始登记以及领取房地产预售许可证后30日内到主管税务机关管理科备案，对一个房地产开发项目领取多个预售许可证的，应分别在领取之后30日内备案。办理备案提供以下资料：（1）建筑工程施工许可证、房地产预售许可证；（2）房地产预售许可证包含拟销售房产明细表；（3）房地产初始登记成本、费用审核资料。四、土地增值税预缴房地产开发企业开发的房地产项目土地增值税征收采取“先预征、后清算、多退少补”的方式。即在项目全部竣工结算前开发销售和转让房地产取得的收入先按预征率征收税款，待工程全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。房地产开发企业预缴土地增值税的纳税义务发生时间以合同签定时间为准，纳税人在房地产销售合同签订次月纳税申报期限内就该房产销售价款全额计算预缴土地增值税。预缴土地增值税实行网上申报。纳税人填报土地增值税预缴申报表，在主管税务机关限定的纳税期限内申报缴纳。未按规定预缴的，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。2008年7月1日前，土地增值税的预征率分为以下两档：（1）对别墅、度假村、酒店式公寓按所取得的收入的1%预征；（2）对除别墅、度假村、酒店式公寓外的房地产按所取得的收入的0.5%预征。从2008年7月1日（征收期）开始，普通标准住宅按销售收入1%预征，别墅为3%，其他类型房产为2%（普通标准住宅执行标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下）。纳税人应对适用不同预征率的房地产开发项目分别核算，对不能分别核算的，从高适用预征率征收土地增值税。预征税款的计算公式：预征土地增值税税额=开发销售房地产所取得的收入预征率纳税人在房地产项目全部竣工后，应进行财务会计结算，并于财务会计结算后向主管税务机关报送土地增值税清算申报表申请清算。五、土地增值税清算符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的；（4）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。此外，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；（3）经主管税务机关纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目；（4）广东省税务机关规定的其他情况。对2005年11月1日后签订房地产销售合同取得的收入清算土地增值税。符合清算条件的纳税人依照税收法律、法规、规章及其他有关土地增值税的规定，自行计算房地产转让应缴纳土地增值税额，或根据已预缴土地增值税数额，确定补缴或退税额，并填写土地增值税清算申报表，向主管税务机关综合服务科提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款。清算申报暂不接受电子申报、网上申报、邮寄申报。开发销售房地产项目的纳税人在申请清算时，报送以下资料：（1）土地增值税清算申报表；（2）房产出售情况表；（3）房地产开发项目财务会计报表；（4）房地产开发项目土地增值税扣除项目明细表，具体包括取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、利息支出、转让房地产有关税金等明细表；（5）税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料。整体转让未竣工决算房地产开发项目的纳税人，在申请清算时，报送以下资料：（1）土地增值税清算申报表；（2）房地产开发项目财务会计报表；（3）房地产转让合同；（4）取得土地使用权支付金额、房地产开发成本和费用明细表；（5）税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料。直接转让土地使用权的纳税人，在申请清算时，报送以下资料：（1）土地增值税清算申报表；（2）土地使用权证、土地使用权转让合同；（3）取得土地使用权等扣除项目明细表；（4）税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料。纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。对按税收法律法规和土地增值税有关政策和税务机关规定的要求和格式进行审核鉴证的，其出具的鉴证报告主管税务机关将可以采信。但主管税务机关有权对鉴证报告和鉴证工作底稿进行抽查。在国内及境外上市的房地产开发企业，其财务报表已按我国证券管理有关规定经独立第三方会计师事务所审计的，其审定后的房地产开发项目收入、成本及费用数据同样具有土地增值税鉴证作用。六、旧房转让单位和个人自建或购买的房地产1年后转让适用旧房转让政策，不包括房地产开发企业二级市场开发销售房产。自建房迄止时间为房产证登记时间至转让合同签订，购买房地产迄止时间为购买合同签订至转让合同签订。从房地产三级市场购买的房产均认定为旧房。转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。按评估价作为扣除项目，是指建筑物的评估价，不包含土地价款。纳税人转让旧房及建筑物，如果土地使用权价款与房产建造价格无法区分，不能取得房产建造评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5%计算扣除项目。以评估价作为扣除项目的，按政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格作为扣除项目。主管税务机关受理后对评估机构资质情况进行审核，对符合条件的房地产评估机构出具的评估报告主管税务机关将可予以采信，准予作为土地增值税扣除项目。主管税务机关应加强对评估机构出具评估报告的管理，对经查实不按规定进行评估，造成纳税人少缴税款的，主管税务机关应及时将情况报告市局，由市局统一对外通报，其以后出具的评估报告税务机关将不予采信。单位和个人转让自建房产缴纳土地增值税填报土地增值税纳税申报表，并同时报送以下资料：（1）土地增值税清算申报表；（2）房地产证、房地产转让合同；（3）取得土地使用权支付金额凭证，房地产开发成本和费用明细表及凭证。按建筑物的评估价作为扣除项目的应按规定提供评估报告。七、减免税纳税人减免土地增值税应向主管税务机关提出申请，经主管税务机关审批后，办理减免税手续。纳税人建造安居房出售的免税申请，应在办理项目登记时，向主管税务机关递交书面减免税申请，同时提供相关材料（与办理项目登记使用的材料相同）。纳税人建造普通标准住宅出售，在房地产项目财务会计结算并清算土地增值税后，增值额未超过扣除项目金额20%的，向主管税务机关递交纳税人减免税（费）申请表与土地增值税清算结论书，按税务检查退税程序办理已预缴的土地增值税税款退税。 八、土地增值税清算核定征收1.核定征收条件：（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；或者无法按清算要求提供开发成本核算资料、所提供的开发成本资料不实、虚报房地产开发成本等；（2）擅自销毁帐簿的或者拒不提供纳税资料的；（3）土地增值税鉴证报告提出保留意见，或主管税务机关审核确定其有疑问的；（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期改正，逾期仍不清算的；（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。2.核定征收的原则：从高核定，避免核定税负低于据实清算税负。对核定征收的房地产开发项目，不得享受任何土地增值税减免税优惠。3.确定销售收入：从国土局房地产交易中心取得该房地产项目全部转让合同金额、以及企业开具房地产销售发票金额、转让房地产实际取得的金额，从高确定销售收入。4.核定开发成本费用：（1）确定土地价款：以国土局提供的土地价款为准。（2）核定开发成本：成本核定参照以下指标：同地段、同类型、同时间、销售档次相同的房地产；房地产开发企业上报市发改局审定的房地产投资总规模、土地成本、工程造价成本等相关数据；房地产开发企业在国土产权登记部门办理产权初始登记中有关土地成本以及开发成本等相关数据；按照建设局公布的建筑工程造价成本；上述指标中按最低的指标确定开发成本。5.核定开发费用：（土地价款已核定开发成本）10%6.计算：土地增值税=（销售收入土地价款核定的开发成本核定的开发费用实际缴纳房地产转让税费）土地增值税率实际核定征收率=土地增值税销售收入7.核定征收率确定标准：（1）对普通标准住宅、非普通标准住宅、商铺、写字楼、其它类型房产，分别核定征收土地增值税。普通标准住宅核定征收率不得低于6%，非普通标准住宅核定征收率不得低于8%，写字楼、商铺核定征收率不得低于10%，其他类型房产核定征收率不得低于5%。实际核定征收率高于上述标准的以实际核定征收率为准，低于上述标准的以上述标准为准。（2）2008年3月31日后销售的房地产土地增值税核定以实际核定征收率为准。（3）对房产销售收入以及开发成本均不确定的房地产开发项目，按照同地段、同类型、同时间房地产销售价格从高核定销售收入，核定征收率不得低于10%。8.核定征收管理：各主管区局对房地产企业核定征收率的确定要严格审核把关，确定房地产开发项目土地增值税核定征收率时，应设置工作底稿，详细记录该房地产开发项目的核定征收率确定的过程和结果。主管区局确定核定征收率后，需在10个工作日内将核定征收率确定文书以及工作底稿复印件报市局税政三处备查。核定征收管理列入市局组织的税收执法检查。对此前已经办结的核定征收要重新审核，按上述方法确定核定征收率。9.旧房转让核定征收1.单位和个人自建或购买的房地产1年后转让适用旧房转让政策，不包括房地产开发企业二级市场开发销售房产。自建房迄止时间为房产证登记时间至转让合同签订，购买房地产迄止时间为购买合同签订至转让合同签订。从房地产三级市场购买的房产均认定为旧房。对旧房转让，不能提供扣除项目凭证的，按转让房地产收入核定征收土地增值税，核定征收率具体如下：别墅为3%，普通标准住宅为1%，其他房地产为2%。2.对拍卖和法院判决、裁定以及仲裁机构仲裁房地产转让，比照上述核定征收率。政策依据：中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令第138号）深圳市地方税务局关于印发土地增值税核定征收工作指引的通知（深地税发200970号）深圳市地方税务局关于我市开征土地增值税的通告（深地税告20056号）深圳市地方税务局关于印发房地产开发企业土地增值税征收管理暂行办法的通知（深地税发2005521号）深圳市地方税务局关于调整我市土地增值税预征率的通知（深地税发2008300号）深圳市地方税务局关于印发土地增值税征管工作规程的通知（深地税发200924号）企业所得税企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二) 开发产品已开始投入使用。(三) 开发产品已取得了初始产权证明。一、收入开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。二、成本企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。三、计税成本计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 （四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 企业计税成本核算的一般程序如下：（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本, 并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。 （四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。 （五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定对其进行处理。企业汇算清缴未尽事宜，一律按中华人民共和国企业所得税法及相关规定执行。政策依据：深圳市地方税务局转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（深地税发2009172号）土地使用税一、纳税人在我市范围内使用土地的单位和个人为城镇土地使用税的纳税人。所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。二、计税依据和税额标准（一）计税依据城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照税额标准计算征收。年应纳税额实际占用的土地面积（平方米）每平方米年税额。对于两层以上的房屋，纳税人计算土地使用税所依据的占地面积按照以下顺序核定：一、土地使用权证书、房地产证上记载的用地面积；二、土地使用费登记证（或通知书）上记载的征收面积；三、相关的房地产权属资料、合同记载的用地面积；四、建筑面积楼房总层数；五、建筑面积容积率（二）税额标准我市征收城镇土地使用税的应税土地，按土地基准地价的高低分为六个等级，以所在土地的街道办管辖范围作为划分界限（具体范围见附件）。各等级适用税额标准如下： 土地等级一级二级三级四级五级六级每平方米年税额30元21元13元9元5元3元 三、纳税期限和纳税地点（一）纳税期限城镇土地使用税按年计算，分两期缴纳，申报纳税期限为每年的6月1日至15日以及12月1日至15日。纳税人选择一次性缴纳全年税款的，申报纳税期限为每年的6月1日至15日。（二）纳税地点纳税人应向土地所在地的地方税务机关缴纳城镇土地使用税。深圳市内的企业所在地和土地所在地分别位于市内不同行政区域的，均向企业所在地的地方税务机关申报城镇土地使用税减免以及纳税。四、减免税下列土地免缴土地使用税：（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（六）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴城镇土地使用税5年至10年；（七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。个人所有的居住房屋及院落用地，暂缓征收城镇土地使用税。除经批准开发建设经济适用房和廉租房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。七、其它事项其它未尽事宜按中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例及广东省城镇土地使用税实施细则等法律法规的规定办理。政策依据：深圳市地方税务局关于城镇土地使用税减免问题的批复（深地税发2008305号）深圳市地方税务局关于印发的通知（深地税发200971号）深圳市地方税务局关于开征城镇土地使用税的通告（深地税告20079号）有了您的纳税才有深圳的辉煌！ 编印数量：300份 宝安区地方税务局25