中原合景峰汇国际项目答客问.doc

合景••峰汇国际答客问
一、 关于开发公司
1、 开发公司（以下简称为 公司 ）全称？
苏州市合景房地产开发有限公司
2、 公司从前开发或参与的项目有哪些？
合景泰富为香港上市大型地产开发集团，开发量累计超过百万平方米，实力雄厚、专业技术队伍庞大，主要开发的项目包括有叠彩园、盈彩美居、誉峰园、珠江新城国际金融广场、恒景商业中心等等，并曾多次跻身广州市房地产企业综合开发实力30强企业前列。
二、 关于合作者
（一）承建单位资料
1、 总承建单位企业资质、总公司名称

2、 实地承建单位全称？专业资质？
（二）设计单位资料
1、 设计单位全称？简介？
项目建筑规划设计：香港胡周黄建筑设计（国际）有限公司
于1975年在香港成立，经过多年来的努力和不断演变，胡周黄建筑设计（国际）有限公司（WCWP）已是一所受到国际认可的建筑设计公司。 WCWP由两名执行董事和五名董事领航，有超过120名的专业人士、技术和行政人员的强大队伍作为后盾。WCWP在广州、上海和澳大利亚珀斯设有分公司。主要设计项目分布于香港、广东省、上海、成都、重庆等各大城市。以往作品介绍：香港大埔的比华利山别墅、广州番禺的珊瑚湾畔、上海浦东的御翠园等
室内（样板房、售楼处）设计：
香港梁志天设计有限公司、梁志天：国际著名室内设计师
（三）物业公司资料
1、 物业公司全称？资历及发展历程介绍？
合景物业。
2、 物业公司的服务理念？管理模式？
（四）园林设计单位资料名称
1、 园林设计单位全称？
泰国园林景观设计
2、 园林设计单位作品及内部专家介绍？

3、 主设计师的简历和个人风格简述？
Trop 哈佛大学景观规划
（五）代理公司资料
1、 代理公司全称和经营范围？简介？
上海中原物业顾问有限公司\ 苏州新源整合营销有限公司
上海中原：中原（中国）旗下上海中原物业代理/顾问有限公司，成立于1998年，以上海为立足点，服务范围拓展至整个华东地区，以专业精干的地产代理形象向周边城市辐射发展。
上海中原成立至今，已建成为一个管理体系完善、部门架构丰满、业务分类明晰的大中型企业，现有员工逾2500人、组别180余个、门店超过100家，历年来获奖无数，蝉联三届业内权威奖项"金桥奖"，以骄人业绩和出色表现奠定了举足轻重的行业地位。经营范围包括：二手住宅租售；写字楼、商铺租售；高档物业、酒店式公寓、别墅、洋房的租售；项目策划、推广、营销代理等。配套服务有法律部的咨询、交易按揭部的产权过户、按揭等方面的售后支持，为客户提供尊贵独享的一站式服务。上海中原的公司架构中包含有营销方略中心、中介住宅部、工商铺部三大支柱。
苏州新源整合营销有限公司:
2、 代理过的项目？
上海中原代理过：万科燕南园、东方庭院、上海奥林匹克花园、金地格林世界 湾流域、 未未来、纳帕尔湾、南苏州广场等多个大型商业、商品房及别墅项目
苏州新源整合营销有限公司:
三、关于项目地块描述
1、 详细位置描述？位置特点？区位图？
项目西起金光路，东至元和塘，南到阳澄湖路，北至河西路，位于相城区人民路北延段，其中B2地块北临河西路，南临阳澄湖路，西隔B1地块相临金光路，东隔B3、B4地块相临人民路北延段。基地四面临水视野开阔，景观环境优越。
2、 总规划系列：占地面积、总建面、配套面积、绿化面积等、地上面积、地下面积？
项目总用地面积34.8万㎡，规划建筑面积近100万方，其中地上规划总建筑面积约为78万㎡。地下规划总建筑面积约为20万㎡。
3、 总户数多少

4、 绿化率、容积率？
项目绿化率在37%以上，容积率为2.2
5、 本案最大的优势及特色体现在哪里？
品牌及规模、规划：合景泰富秉承“以心筑家，创建未来”的理念，现在更将这种信仰融入了苏州本土的土地意识、区域文化、生活习俗。合景·峰汇国际位于活力岛南端，项目规划为100万方城市综合体，其定位充分彰显了地块所属的CBD本质。区域内首次引入都市综合体型城市中心区，包含全球一线品牌威斯汀酒店、超甲级写字楼、一站式shopping mall、休闲公园、精装高层豪宅等都市生活主体，集商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及整体系统等各种城市功能于一体，实现了城市空间的有机整合，延展了城市的综合价值。
景观特色：综合考虑土地性质，合景·峰汇国际项目以水景为主要特色，结合曲折丰富的景观动线，将蜿蜒的水轴穿梭在都市综合体、CBD繁华之间，豪适生活氛围成就苏州主城的区域地标；
产品特色：品质至上一直是合景泰富对于产品的无限追求，峰汇国际项目对于产品品质的要求极高，其户型产品的实用和创新方面也做到独树一帜，全送六米挑高空间、半送空中花园等设计格局不仅满足了性价比的需求，更将个性化的居住风格引入其中；

四、关于项目前景
1、 苏州市城市规划的未来情况？
重点发展方向“南优北扩”
2、 本城区未来发展情况好不好？
非常好，苏州城市化进程大幅迈进，人民路北延工程落成，广济路开通，这些快捷发达的“城市动脉”，正在推进相城区的迅速发展。政策优先、舆论聚焦、地产先行，特别是继苏州万达广场的热销后，合景泰富、恒基等大型开发集团强势入驻此区域，引发主城CBD厚积薄发，板块热度可见一斑。“合景峰汇国际”坐落其中，必有很好的投资及发展前景
3、 各级政府对本案的关注度有多高？
但凡城市CBD都离不开政府发展规划与周边成熟的资源配套。据市政府近期规划，人民路北延线上，将建成以商务、旅游、居住、商业为主的城市副中心，工程已于08年初动工、预计用3年时间全部建成，分活力岛、东方风情岛、西方风情岛三个岛屿，通过世界各国风情桥梁、隧道、游船进行连接，将自然化与城市化融为一体。
合景泰富地产的合景·峰汇国际项目位于相城中心商贸区活力岛的南端；
4、 相城中心商贸区及活力岛的介绍
随着轻轨二号线线路方案的出炉以及城区各主干道北延道路的打通，相城区的区域商业价值越来越明显，尤其在人民路北延8平方公里的土地上，又大手笔规划了中心商贸城。人民路北延后的隧道，它的北面就是由中央活力岛、东方风情岛和西方风情岛构成的中心商贸城休闲活力带。其包含三个小岛以及周边湖泊在内；
中心商贸城休闲活力带共规划800余亩，其中中央活力岛为核心区，占地180余亩，地面为能容纳10万人的市民活动广场，设有大型旱喷、升降舞台、景观绿化和咖啡茶室等等，地下为平战结合的两层地下停车库，能容纳880辆各种车辆。东、西方风情岛位于两侧，形似鹅蛋，在雨季高水位期间，水域将淹没低洼部分，从空中俯瞰犹如“鲤鱼跳龙门”，设计十分独特。
占地123亩的东方风情岛将结合“相城十绝”特色，按照餐饮、展示、加工、销售、工房等功能，2万余平方米的十大片区中让市民在休闲体验中品位吴地文化风韵。
占地119亩的西方风情岛则将在三万五平方米左右的建筑面积中，按照酒吧、快餐、咖啡、健身、娱乐等功能，把英、瑞、荷、法、意、德、西、美八国风情搬到“家门口”，到时市民可以通过穿越隧道以及乘座游艇到达小岛，足不出市，尽享东西文化风情。
中心商贸城休闲活力带将在今年年内投入使用，目前已经吸引了吴地人家大酒店等商家入驻。届时，中国苏州国际美食节、旅游节、大型演唱会、广场音乐会等活动都将在这举行，随着中心商贸城休闲活力带南侧广州合景、北侧香港恒基等大开发商的进驻以及人民路、广济路、京沪高铁的逐步延伸，苏州市民又多了一个体味异国风情、探索吴地文化的好去处。
5、 各期工程开发进度的起止日期？

6、 各期工程的产品内容？
首期为84-130平米住宅产品，
7、 各期工程绿化配套投入使用期限

8、 会否有噪音及废气污染？
无
9、 入住后的物业服务便利性描述？

10、 本案的将来无可替代的优势点是什么？
作为苏州首座100万方的城市综合体项目，其优势不仅在于其规模，更有其依托的区域大环境（相城区中心商贸活力带），项目品牌与品质（户型产品和硬件设施的齐全与高性能）；城市南调北扩的发展格局等
五、关于项目规划及营建配置细节
（一）社区整体规划部分
1、 整体营建周期？

2、 规划设计特色
提高社小区居住品味，适当增加有品位的绿化，营造内部环境。
优化交通道路系统，使小区人车分流，提升内部景观品质。
对住宅单体做进一步深化，采用大面宽浅近深的户型，以适应当前社会发展。
以人为本，人在生理与心理上对居住的综合要求愈来愈高，努力实现人性化居住，以新的居住理念规划园区内外空间，实现均好，流畅，交流，环保的特点
3、 项目的景观绿化系统是何种风格，为什么这样设计？
将热带度假风情与项目贵气的欧式建筑风情相结合，综合考量苏州园林景观的独特与唯美，让软景与硬景相互渗透，以曲径婉约的苏州绿景特色为参考，将大空间划分为多个有景有序的小空间，通过雕塑、工艺展示、长廊、亲水亭台、水景等小景分布来提炼灵感，既满足苏州园林的绿景特色和区域文化内涵，亦有更为生动流畅的社区景致，保证每栋楼都被花园围绕；社区道路曲折蜿蜒，从上方看有多种景观造势，错落有致，做到步步有景，搭配四季不同的盆栽和花木造型，形成不断变化、出奇出新的社区景观；
4、 最大的绿化景观在哪里？面积有多大？最小的…？
项目生态绿化环境优越，近临活力岛；是社区外围的绿化景观，
社区内多重绿化景观和水景；其中中央景观区面积最大，将儿童娱乐设施、景观雕塑、绿化完美融合，做到中心景观带有亭台、水景雕塑、延伸段有溪流与曲径的一体化；
5、 每一相邻楼座的间距？
约35米
6、 项目的道路系统是何种风格，为什么这样设计？各种设施的优点在哪里？ （建筑、结构、园林、材料、设备、装修）
优化交通道路系统，使小区人车分流，提升内部景观品质。强调居住环境的趣味性及景致的空间性，结合苏州景观特色，将社区道路以曲折不规划的形态结合多重绿化景致的方式，做到步步有景，步移景移的空间效果；同时将社区地上停车位综合考量进去，结合不规则的道路动线，做成景观的一部分；
7、 采暖与通风的优点？

8、 日照
满足大寒日满窗日照2小时。小区内所有户型均满足南向采光要求。
9、 智能性设计？其优点？（分为开发建设与家庭自选两类实施）
本小区设计考虑设置信息共用网络系统，管线入户预留接口，住户内相关信息以总线方式通过环网，传输至小区物业管理系统，该网络具有以下功能：
·与国际互联网络（INTERNT）连结。
·可通过户内终端享受物业管理中心所提供的服务，如购物、医疗保健咨询、家庭教学、了解市场经济与交通信息等。
·防盗报警：户内设红外探测器，与物业管理中心联网。操作上以钥匙开关启闭，主人外出时，将大门保险旋动两圈锁定后，室内的防盗报警装置就自动被开启，主人归来后，只要用钥匙打开门锁，防盗报警装置即被关闭。
·煤气泄漏报警：采用进口气敏管探测器，用于防止煤气装置不完全燃烧或煤气泄漏所产生毒气的报警。
·匪情求救报警：当室内由于暴力入侵而使主人受到伤害威胁时，或主人因身体不适需要求助时可按动报警求救按钮通知警卫室救授。
·监控中心：以声音、闪光、户门牌号，分类别在监控屏指示报警，同时将报警住处和报警时间等住处储在电脑记录里，以便日后查证。
·三表出户抄表：住户三表住处通过网络系统传输至物业管理中心主机，进行记录存储。
10、 环保体系的优点？
为了创造优美的城市环境，除了考虑建筑造型，室外广场铺地、草坪绿化、对噪声等污染源的控制和处理作进一步的考虑，以确保环保的“三同时”中的第一个环节，主要措施为：
1） 雨、污分流。
2） 设计选用低噪音、无污染设备。
3） 动力设备采取减、隔震措施。
公共厨房排水经隔油池预处理后排入市政污水管网。生活垃圾集中收集外运。
11、 项目的主要设计理念？
设计概念来自用地的水环境及苏州本地的水乡文化背景。清澈的水面及道路将整个基地分成四个形态相近的绿岛，自然的分成四个组团。每个组团设置东西两排建筑，建筑之间为各组团中心，各组团中心结合周边水系引入水景，布置水榭、竹林、假山形成环境优美、气质含蓄的世外桃园。
12、 各绿化区域的名称？为何如此定名？

（二）建筑部分
1、 项目的外立面是何种风格，为什么这样设计？使用何种材料？
新海派简约欧式风格， 立面打破传统单元式住宅呆板立面套式，力求在规整中追求自由变化，局部阳台的变化，丰富了住宅的立面，体现项目贵气又不失亲和力的大气风格。使用环保优质的氟碳涂料和石材，
2、 建筑单体设计的特色：
住宅单体设计适应现代化生活，强调大厅活动空间，及空中花园的设计理念，做到明厅、明厨、明厕、明卧；厕所尽量做到；厨房油烟设置集中管井排放系统。各楼均有很好的朝向和日照。
住宅套内设计以起居厅为中心，餐厅结合空中花园，家庭内部动、静区分离；居、寝分离，洁污分离；室内布置紧凑。设计尽可能减少开向起居厅门洞的数量，使走道短捷，提高户内面积的使用率和舒适度。设备管井集中布置。水表、电表出户，便于抄表。
3、 出入口有几个？开门方向？
地形的限制将首期开盘的B2地块分为四个组团，每个组团设置两个出入口，沿基地边界设置连接两个出入口的机动车道及地下车库的出入口。
4、 社区的水、电、气、暖是如何安排的？各种配置方式？

5、 污水排放系统如何布线、排放？
污水、废水和雨水分流，雨水流入市政雨水管，污水经集中净化池处理后排入市政污水管。
6、 社区晚间的照明配置？

7、 地下空间的用途？
用于地下停车库
8、 车位是否带产权？付款方式？价格？可否做银行贷款？

9、 车位是地上、地下？多少个？户均比例？
车位地上30%。地下70%。户均比例为1：0.8
10、 车位面积是多少，最低净高多少？

11、 有无车辆出入监视系统？
有
12、 主体结构及抗震性设计？
抗震设防烈度为6度；
13、 外墙材料？颜色？性能？
氟碳涂料和石材，颜色为黄色、性能为为环保优质；
14、 大堂的各项装修标准？

15、 大堂的面积、层高？
五米挑高入户大堂
16、 公共空间的装修标准？

17、 垃圾道还是有垃圾间？如何处理？
小区设有垃圾站，组团内设置垃圾收集点，采用袋装化集中由环卫部门定时清运经行无害化处理。
18、 未来商业单位面积是多少？
本项目的商业与住宅配比3：7，其中商业仅为项目的配套设施；以满足社区的整体居住氛围与环境； 具体面积为：
19、 各种配套设施面积？其内部功能配置？

20、 是否有一卡通？如没有的话，各种物业费用的交费方式？

六、关于内部配套及使用规格、收费标准
1、 关于安防系统的配置？具体用了哪些设备和设施？

2、 关于消防系统的配置？具体用了哪些设备和设施？
小区内设置了环形消防车道，每幢高层建筑物贴邻设置消防登高操作场地。高层与高层建筑之间间距大于13米，不足13米的设置防火墙；
地下汽车库、地下室设自动灭火系统。地下集中停车库以外地下用房按每4000㎡作为一个独立的防火分区。
住宅按每户为一个防火单元，户与户之间设防火隔墙。
3、 车库设置？车行社区后如何进入车库及户内？
地块左侧两个组团设置人防车库，地块左侧两个组团设置两个半地下室车库。小区为封闭式管理，但地下车库设电梯直达住宅各层，方便住户驾车外出。（注地下停车库和一层相同，有高品质入户大堂）
4、 遇紧急事宜？
在紧急情况下，消防车可直达每栋住宅楼前扑救，所有坡道及道路回转半径符合消防车运行要求。
5、 有无游泳池、幼儿园、车库、会所、商务中心等？应具体说明其规格、以平方米为单位。
有
6、 各配套的使用收费标准？

7、 物业费是多少？包括哪些服务内容？

七、关于户型
（一）精装修（未定）
1、 精装修交付标准（装修程度描述即可）？
2、 五金件品牌、规格、尺寸、价格、颜色、性能？
3、 内部门品牌、规格、尺寸、价格、颜色、性能？
4、 地砖或木地板：品牌、规格、尺寸、价格、颜色、性能？
5、 厨房：五金件品牌、规格、尺寸、价格、颜色、性能？
6、 卫生间：五金件品牌、规格、尺寸、价格、颜色、性能？
7、 厨具品牌、规格、尺寸、价格、颜色、性能？
8、 洁具：品牌、规格、尺寸、价格、颜色、性能？
9、 各电源插座：品牌、规格、尺寸、价格、颜色、性能？
10、 各种灯具：品牌、规格、尺寸、价格、颜色、性能？
11、 样板间内饰品是否与交付标准完全统一？
12、 可否自由选择装饰方案或实行类似于米亚计划？
13、 各装饰材料的色泽可否自行选择？
14、 各区域吊顶的用材及风格？
15、 各装饰材料、涂料是否是环保型、何种颜色？
16、 淋浴房的品牌、规格、尺寸、价格、颜色、性能？
（二）毛坯房(未定)
1、 毛坯交付标准（程度描述）？
2、 地漏数量、位置、规格、材料、性能？
3、 入户门尺寸、厚度、颜色、材料、性能描述、门板、门扇、门框？
4、 墙地面交付标准？
5、 窗的材料和规格（距地面高度、宽度、厚度、保温性能、颜色）为何选择此类？
6、 窗前是否有护栏、防护板。若有的话其规格、用材、色泽？
7、 一般情况下各居室高、中、低档装修所需费用，及出来的效果？
（三）户内生活配套设施
1、 供电量？收费标准？
2、 每户电表容量？有几个回路？
3、 冷、热水、电、气表的安装位置？查看和维修的方式？
4、 是否24小时热水、水温标准、收费标准？
5、 供热方式、品牌、管线位置？
6、 防水层使用材料？
7、 电源、智能化接口、电话、电视天线在各房间的分布及使用材料、距地面高度？
8、 电话线有几条，各条线的区域位置配置、是否有申请费、安装费？
9、 水的来源及各项标准检测？
10、 阳台封闭所使用的材料？
11、 开窗方式（平、推拉、上旋、下旋）？
12、 环保指标达到标准？
13、 是否有燃气、烟感等报警措施？
14、 未来若要增加电话线，是否可以？可以的话，费用标准是多少？
（四）户内建筑标准
1、 内外墙厚度
2、 轻隔墙与承重墙分布？过梁的位置？
3、 保温方式及厚度？
4、 保温墙位置、保温系数？
1、 是中空还是真空玻璃？有何区别？中空厚度、隔音、保温效果？
2、 电梯品牌？载重量？使用时间？类别？其它性能技术指标？
日立电梯
3、 商业系统的空调安置？
15、 上述各产品交付后保修年限？
（五）户型、格局
4、 户型：最小至最大？
一期最小户型84平米，其次是96平米、108平米，最大户型30平米，（价格未定）
5、 关于一期户型的面积、套数、层数、在社区内的配比？
户型
面积
面积计算
面积比例
套数
套数比例
小高层
层数
梯数
面积
2房
A
86
12212
27.9%
142
17
2
2924
18
6
9288
B
98
8722
19.9%
89
17
1
1666
18
4
7056
3房
C
110
13750
31.4%
125
16
0
0
17
1
1870
18
6
11880
D
130
9100
20.8%
70
16
0
0
17
2
4420
18
2
4680
B2第一期(右下)
43784
100.0%
426
100.0%

24
43784
B2第一期(右下)
6、 层高、楼板厚度？
层高三米（含楼板）
7、 户型设计是何种特色？各功能间的功能性表现在哪里？
项目一期有四种户型，A户型84、B户型96、C户型109、D户型130平米，
户型均保证：方正，全明全通透
功能表现：
A户型84：全明全通透，主卧1.05宽景飘窗，客厅与餐厅一条线；保证面宽，再决定日照，空间感受畅达，17层有大露台，18层露台位置做飘窗，层高4.5米，
C户型109：方正，卧室 与客厅全朝南设计，全送大面积6米挑高花园（奇偶层）
餐厅宽景大窗（U型厨房，并带工作阳台，每个房间均设大飘窗
B户型98：比C户型少一个卫生间。其优点与C户型一致，挑高花园全送
D户型130：尺寸更大； 半送大面积花园；
八、关于合同
1、 水、电、气、暖接通入户时间、使用时间和验收标准？
2、 项目的各项手续是否齐全？
3、 各项购房手续的办理程序？
4、 户型图的面积标示？各户型内部各面积？
5、 房屋的具体使用年限？
6、 产权手续的取得时间？
7、 如延期未获得产权手续的违约罚则？
8、 交付标准明细？
9、 如到期未办理完毕贷款手续，如何处理？
10、 交房时间？
11、 定金是否可退？可退条件？
12、 退款手续？
13、 绿化、道路是否同期交付？
14、 各项配套设施的交付使用时间？
15、 将交付标准配套设施中的各项产品标价写出？
16、 诉讼对接单位？
17、 净高填入？
18、 违约罚则生效后的双方退款期限？
19、 公摊面积说明？
20、 装修后的保修如何界定和进行？
21、 将整体规划平面图式模型照片附入合同？
22、 各项配套的使用时间注入合同？
23、 将物业收费标准写入合同？
24、 将各项收费写入合同？
25、 将宣传中的所有内容写入合同？
26、 如室内设施未达到使用条件的罚则处理？
27、 代理公司是否有权代签合同？
28、 若给孩子买，是否可以？多大年龄可以？
29、 购房者主体确认？
30、 两人或多人合购手续？
九、关于购房细节
1、 相应文件的手续是否齐全？
2、 属于公寓还是住宅？
3、 付款方式？优惠？
4、 手续办理时间？
5、 定金多少？
6、 交付定金后多长时间交首付？可不可以用外币付款？
7、 各种付款方式的首付款比例？
8、 首付后多长时间办贷款？
9、 何时开始还款？
10、 可否使用公积金？
11、 客户应提交的材料？
12、 外省人、外籍人购房手续？
13、 代签合同所需文件？
14、 代为未成年人买房所需文件？
15、 代为单位买房所需文件？
16、 代为别人买房所需文件？
17、 办理贷款的程序？
18、 办理贷款过程中发生的费用？
19、 将来所交纳费用的说明？
20、 程序中所需文件的说明？
21、 需客户填写的说明？
22、 需卖方填写的说明？
23、 相应的楼层和位置在哪里？
十、关于周边项目
1、 主要项目的类型？（住宅类、商住类、高档公寓类、别墅类、写字楼等）
住宅、城市综合体
2、 主要的竞争项目？
住宅项目：广济上上城、康桥丽都、香城花园、晨曦馨苑
城市综合体：苏州万达广场
3、 各项目综合概况？
广济上上城：
基础信息
项目
广济上上城
物业形态
花园洋房\小高层\多层\高层
开发商
华城房产
地址
城区阳澄西路与广济路延伸段交界处
占地面积
113000平米
总建筑面积
213000平米
容积率
1.8
绿化率
40%
栋数

总户数
2157
车位
车位充足
开盘日期
2008-12-21
入住日期
一期09年11月,二期2010年7月交房
建筑风格
华贵意式风情院落外观风格

销售情况
尾盘，无房
产品
户型

1
2
3
4
5
6
2房2厅1卫
2房2厅1卫
3房2厅2卫　

面积
78
82
120　

配套
物业管理
置信物业管理有限公司
　物管费
　多层0.9元/月,小高层1.5元　
商业配套
菜场,超市(属于中央商务区内)
教育配套
小学(在建),中学,幼儿园　
医疗配套

市政配套　

价格
均价
5800元
　折扣
一次性98折,贷款99折　
劣势
社区景观品质较差，目前周边配套设施欠缺
优势
1.广济路延伸段通车,该项目到达市区很方便,
2.开发公司价格策略灵活,优惠多,价格便宜
康桥丽都：

基础信息
项目
康桥丽都
物业形态
小高层\高层\别墅
开发商
华恒置业
地址
相城区采莲路嘉元路口
占地面积
107485平米
总建筑面积
171976平米
容积率
1.6
绿化率
33%
栋数
别墅30栋,小高层\高层20栋
总户数
1551户
车位
1:0.7
开盘日期
2008.6.1
入住日期
2010-4-1
建筑风格
醇正欧陆风情为主题
销售情况
小高层、高层基本售空，进入别墅铂宫主要推广阶段
产品
户型

1
2
3
4
5
2房2厅1卫
2房2厅2卫
3房2厅1卫
3房2厅2卫

面积
85
75
135
　120

配套
物业管理
苏州市华新国际物业管理有限公司
　物管费
小高层1.7
商业配套
大润发\好又多\华联\中翔小商品市场
教育配套
陆慕高及中学,中心小学,外语国际学校
医疗配套
相城人民医院,陆慕镇医院
市政配套　
工行,建行,江苏银行,农行
价格
均价
6000元/平米
　折扣
98折
劣势
项目距离市区到相城区的主干道(相城大道\广济路延伸段)有一定距离,与周边位置较优的竞争楼盘相比处于劣势;
优势
1.体量在区域楼盘中比较大,在客户心目中有大盘的概念.
2.物业形态丰富,别墅\公寓一应俱全,便于客户选购,
3.工地细节做的很好,客户进售楼处整体感觉很好
中惠晨曦馨苑

基础信息
项目
中惠晨曦馨苑
物业形态
多层、小高层、高层、叠层
开发商
苏州中惠房地产开发有限公司
地址
相城区古元路66号
占地面积
123236平米
总建筑面积
184854平米
容积率
1.5
绿化率
40%
栋数
41
总户数
1417
车位
1：0.7
开盘日期
2008－8－2
入住日期
2009.6.30
电话
65787777
销售情况
一期尾盘阶段
产品
户型

1
2
3
4
5
2房2厅1卫
2房2厅1卫
2房2厅1卫
 2房2厅1卫

面积
111
128
139
 176

配套
物业管理
新中海物业
　物管费
多层0.9元/月
商业配套
大润发、中翔小商品批发市场
教育配套
陆慕实验小学,陆慕高级中学,相城中学
医疗配套
元和卫生院，相城区人民医院
市政配套　
中行\农行\工行\建行\交行\中信
价格
均价
小高层5000多，多层精装7000多
　折扣
搜房卡会员优惠2个点
劣势
1.一期有大批量的精装修房,市场接受度差,去化慢
2.户型设计偏大,总价比较高
3.精装品质一般
优势
1.紧靠人民路北延段,随着人民路北延段的通车,项目在整个相城区的优势愈加明显.
2.项目有精装修房,整体给客户感觉档次比较高
万达广场
基础信息
项目
苏州万达广场
物业形态
高层
开发商
苏州万达商业广场开发有限公司
地址
人民路3188号
占地面积
69.106万平米
总建筑面积
45万左右
容积率
5.5
绿化率
37%
栋数
13栋
总户数
住宅2100,写字楼650,商铺92
车位
1:1
开盘日期
住宅08年3月,写字楼08年11月
入住日期

建筑风格
现代
销售情况
住宅剩余10%,写字楼在售的两幢还剩35%,一幢暂未开盘,出售的商铺基本售完
产品
户型

1
2
3
4
5
6
7
SOHO
单身公寓
一房
二房
　二房
三房　

面积
37
43
53
83
98　
127　

配套
物业管理
万达物业
　物管费
住宅2.65元/平米.月.写字楼7.85
商业配套
自身商业业态齐全,丰富
教育配套
平江新城小学\幼儿园\立达中学等
医疗配套
第一人民医院,平江医院
市政配套　
轻轨2号线,人民路,火车站北广场
价格
均价
住宅7500元,写字楼6500,商铺2000
　折扣
按揭99折,一次性98折
劣势
1.周边配套尚在完善中,属于由其带动而非对其项目的推动,
2.312国道较吵,居住环境一般,区域认知度有待提高
3.产品本身（楼间距、户型、景观、立面）等均存在硬伤。
优势
1.地标性建筑群,
2.平江新城核心位置,政府支持,人民路交通便捷,
3.万达商业配套极为完善,自成一个商业中心,
4,轻轨2号线与其地下商业街直接贯通;
竞争产品小结：
样板区
区域楼盘目前样板区较少，且品质较差,
立面
立面色彩统一，其中中惠项目为简约传统的苏式立面风格，其余楼盘多为厚重大气的欧式风格
景观
景观品质一般，不够大气，无法从根本上拨高项目形象　
样板间
样板间较少，即使有也是中低档水准，
如中惠晨曦馨苑；其样板标准报价1200元/平米,实际未达到该水平
建材
建材、装修不够精细，整体粗糙
栋距
栋距大多较窄,除中惠项目

4、 竞争项目的营销手段
广济上上城：推出了30套所谓的成本价婚房,很受市场追捧
康桥丽都：买房送20年物业费
中惠晨曦馨苑：有购房券发放,在原有优惠基础上可再享受8000元优惠
万达商业广场：万达红酒评鉴活动,(售楼处现场长期举办免费的餐饮活动,人气很旺)
5、 竞争项目的客群分析？
1）相城区
①年龄结构在25－35岁左右,以80后婚房为主,苏州当地人,父母支付首付,个人偿还小额贷款,购买区域辐射大部分以相城为主,其次以平江、金阊市区，少量新区，园区。
②年龄结构在30-35岁左右，前提背景有相对稳定的工作及收入来源，新苏州人，定居苏州。
2）平江新城万达广场：
私营业主、附近老居民、周边工作的新苏州人；投资客户；
年龄层次：25－50居多
6、 竞争项目对本案的看法？对客户的说辞？
7、 电梯数量？是否封阳台？网络系统？电话线几条？
8、 供暖方式？收费标准？电视系统？
9、 物业费？
10、 燃气方式？收费标准？
11、 车位情况？供应是否充足？

十一、关于周边配套服务设施及详情
1、 公交系统说明？各条线路的起、终点和重要交通主干线的交叉点站名？多久可至项 目？（含公交、地铁、轻轨、高速等）
交通优势 ：人民路北延段可直通火车站、沪宁高速、高沪高铁、从南端坐公交车15分钟到观前，20分钟到人民路项目交叉口；京沪高铁苏州站是2号线的起点站，这里将形成苏州市一级交通换乘枢纽，另外，规划中的常嘉苏城际铁路也在这里汇合，将来，这里是苏州轨道交通2号线、京沪高速铁路、常苏嘉城际铁路与苏州市区其他交通形式的综合换乘点。 2号线的另一个重点站点是苏州火车站站，沪宁城际铁路、沪宁铁路与苏州轨道交通2号线与苏州其他公共交通形式之间将在此换乘，形成苏州又一个一级交通枢纽。
2号线相城大道站至阳澄湖中路站为高架线及过渡段，长7.24km，共有相城大道站、富阳路站、安元路站、春申湖中路站、阳澄湖中路站5个高架站台。 2号线方案中将高架线路设于道路中央，这样可以尽量减少对沿线居民造成影响。
经过阳澄湖西路的车次：
【黄埭-项目】
82路 黄埭-阳澄湖西路-312国道-北环路-中翔装饰家居城
起点站首末班时间：05:15~19:45 终点站首末班时间：05:20~20:00
【东环-项目】
79路 苏安-人民路北延-阳澄湖西路-东桥
起点站首末班时间：06:00~18:30 终点站首末班时间：06:00~18:30
【黄桥-项目】
76路 陈其-阳澄湖西路-人民路北延-平四路首末站
起点站首末班时间：06:15~17:00 终点站首末班时间：07:00~18:00
经过齐门北大街的车次：
【石路-项目周边】
7路 蠡墅首末站-石路-齐门北大街-相城区医院
起点站首末班时间：05:30~20:35 终点站首末班时间：05:30~20:15
【市区-项目周边】
811路 蠡口-齐门北大街-观前街-汽车南站-友新停车场
起点站首末班时间：06:00~19:30 终点站首末班时间：06:00~20:00
【古城区-项目周边】
81路 相城百润发--上高路-汽车北站-新庄立交
起点站首末班时间：06:00~19:00 终点站首末班时间：06:00~19:00
2、 医疗机构说明？
相城区人民医院
3、 教育设施说明？
御窑小学、陆慕实验小学,陆慕高级中学,相城中学
4、 餐饮、娱乐、休闲设施说明？
相城区中心商贸城：
项目自身商业配套及住宅区娱乐配套（儿童游乐设施、游泳池、会所、水吧、按摩池等）
5、 金融机构说明，含银行、证券所等
中行\农行\工行\建行\交行\中信
6、 购物、超市，菜场说明？
中央商务区内：菜场,超市
周边：大润发\好又多\华联\中翔小商品市场
7、 邮政、电信、书店等说明？
8、 酒店说明？（注明星级标准）
项目自带威斯汀大酒店（五生级）
9、 图书馆、博物馆？
10、 其他生活服务设施（如美容美发、照相、洗衣、机票、洗车、加油、修车、旅行等）
11、 影响项目的不利因素（如污染源、垃圾、殡仪馆、恶劣人文环境等）
目前周边配套设施尚不充足，项目目前距市中心公交线路少，苏州人对相城区的看法有待改变；
12、 政府机构？
13、 公园或旅游资源说明？其特点和历史？四季景观描述？
活力岛（此前有介绍，该处略）
14、 其它与项目有关的有利因素？

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