房地产价升降的全面考察.docx

 现在的上海楼市还有多头吗？
现在的上海楼市还有多头吗？
现在的趋势已经极为明显，去年提过关于基本面的什么租金什么人均收入都不用再提了，谈谈市场面：
现在上海楼市运行的三大市场特征：
1．  顶级的、市中心的房价基本不涨，涨的都是比较偏僻的区域比如安亭、金桥之类，这意味着什么，炒过股票的人都知道，绩优股不涨，垃圾股补涨，前段时间我就是用这个特征判断出大盘见顶的。

2．  房价不断“虚增”，成交量越来越稀少，价增量缩，意味着主要是卖家在自拉自唱，曲高和寡。看看3月底的股市。不要跟我说房市股市不一样，市场都是一样的。

3．  据我的观察，这个时候，一些最没有经验的投资者开始入市，有经验的投资者开始撤退，我周围的一个同事（他可真的是投资高手）,把一个市场价8100，二期开盘预期12000的房子以7700卖掉了，为什么？大家心知肚明。

最近听到的关于上海楼市的一些故事，朋友说得，有些时候当面还不好意思反驳，现在一一说一下：

1.上海房价是不可能跌的，因为政府不想让他跌，上海房价跌了中国金融系统要崩溃。
这个以前反驳过，别以为市场会听政府的话，市场只听一个人的话———那个人叫供需规律，不要认为房价跌了金融系统要崩溃政府就不会让房价跌，泡沫不戳破终究是泡沫，不会变成真金白银，看看2001股市吴敬琏是怎么说得吧。再看看谢国忠的说法：“我认为，中国当前投资的泡沫是中国历史和世界历史上罕见的。“

2．大量台湾人将会来上海定居，上海将成为移民城市，穷人滚出上海。
如果我们相信大陆的导弹将会把整个台湾岛夷为平地的话，这确实是一个好的理由。

3.上海房价涨是不太可能涨了，跌也跌不到哪儿去，想住就买吧。
这是我听得最多的散户语，理解趋势概念的人都知道，不进则退，久盘必跌。
房价这东西，普遍在4000元的时候，你看6000的房价好贵，现在普遍在9000元的时候，你看8000的房价好便宜，等房价跌倒7000了，你看8000的房价又贵了，这是普遍的心理。

对了，大家别以为房价稍微跌一跌就马上会有N个空头等着去抄底，告诉你，急着买房子的人确实有，但他们不是市场的主导力量，房价跌下来，投资需求马上没了，供给大量增加，靠自有需求支撑上海现在房价，搞笑，这种趋势我在去年的文章中分析过了。

最近央行出猛药紧缩，钢材价格暴跌，水泥价格遥遥欲坠，空头信号强烈，其实，如果中国经济真的硬着陆，等待上海房价的可能就不是调整了，而是崩盘！
我也可以算一个多头。去年十月，有一个空头，在上海热线叫阵，说到2004年6月1日房价必跌，并且赌10000元。我以100000元应战，对方落荒而走。现在已经快到6月1日了，我在热线上呼吁过几次，说还剩下几天，有没有人愿意接着赌，没有一个人接话。
我是从2003年5月开始到网上看房价的。看到空方天天预言房价必跌，包括这位拿破成兄。可是他们从来都是不负责任的。我觉得应该清算一下空头们的责任。我在2003年3月曾经问过徐家汇花园的期房，当时开价7800一平米。刚才在安家的楼市论坛上看到一位朋友用12000元的价格买了一套房子。也就1年多一点的时间，每平米房价涨了4200元，这个责任空头们负得起吗?
拿破成兄的几个贴子预言房价必跌，用股市的思维来谈房市，但是他从来也不说从什么时候，什么价位开始跌，跌到什么程度，这是没有一点实际参考价值的。人是要死的，地球是会毁灭的，世上没有只涨不跌的房价，说这些话如果还有什么意义的话，那么只能说是自欺欺人的了。
我很关注拿破成先生的一句话:“等待上海房价的可能就不是调整了，而是崩盘!”。请问何时崩盘?我愿意像相信那个宣言2004年6月1日房价必跌的朋友一样，再相信拿破成先生一次，等待那一天的到来。让我们来一起验证。

呵呵，smart-xu先生，你好。我是看不惯空头们的蓄意造势，想要轻轻松松占有资源的行径，才跟他们赌这口气，较这个真的。我还看到有个家伙宣称上海房价只值1500/每平米，真不知道他是怎么想的。我跟yevon-ou就竞买他家的房子，愿意用他所说的价钱买下来，不管地段，房型，有多少买多少。这批空头，整天怀念公有制的过去，想要利用政府的调控，低价入市，用心原是可以理解的。其实，我也还想买房子，也希望房价理性一些，但是他们的手段无所不用其极，让人实在看不过去。

空头们对房市的怨言，我是可以理解的。但是我发现问题并不仅仅是怨言，而是确实的包含着一种企图，那就是利用政府的力量打压市场，蓄意造势，以便他们趁机入市，良善的人们还以为他们为民请命，结果是上当受骗，眼看着房价天天高涨，成为错过时机的一族。
拿破成兄去年有一篇文章曾经谈到房市疯狂以后必然崩盘的几个发展阶段，被空军们捧为座右铭到处流传。其实，他当时只是用股市的经验套房市，所谓几个阶段的预言也不过是泛泛而言。他根本没有提到过整体经济过热，也没有提到政府会动用行政手段实行宏观调控。现在他跳出来问楼市还有没有多头，好像他的预言的中似的。其实，即使现在的房价趋于稳定的调整，也是政府行政调空的缘故，跟他的预言无关。我们甚至可以这样说，正是他所没有想到的政府调控，使他的预言落空了。因为房价平稳调整之后，挤去一部分泡沫，反倒有利于下一个阶段的增长。如果现在不调控的话，他们的预言反倒真有可能成为现实的。
真正把握了上海房市的脉搏的是多方而不是空方，空方由于在宏观上没有吃准中国经济发展的特点，他们永远是踩空的一族。我记得，fred早就提出过面对wto的到来，中国的金融机构面临着空前的威胁，而yevon-ou也在去年年末的时候提醒过人们，中国经济面临着空前的通货膨胀的危机。现在看来，他们的预言是正确的。只是他们不是政府中的人物，没有料到政府的反映如此敏捷，调整会这么快的到来。可见，我们的政府中还是有人才的。这一点，也是我看多的一个根据。我们的政府已经不是当年整天闹革命的政权，而是进入了比较务实的中长期发展阶段。
我发现有一个特点，多头和空头与年龄有关（仅仅是平均说）：
年长者有房而看多，年轻人无房而看空。

chenzq55说的绝对了，近期消息确实不妙，这个趋势源自去年3月开始的中央与地方之争，尤其是财政资源争夺。话题大，不好判断，不过我们国家远未脱离计划经济体制是个不争的事实，而非你用来分析的市场经济手段。所谓多头和房价上涨的分析方式并不是你分析的比空方一些人比如拿破成更加有水平，实际上这么多参数，没几个人能真正分析清楚，不过是恰好你的结论平行了最大的既得利益群体的行为罢了。
短期二手房价格是一定会上扬的，但是期房的价格已经开始扭转，现在开发商的楼盘纷纷遭到退订，5.1房展会我下属前往搜集资料，制作专题，场面冷冷清清，成交寥寥无几。
另外请不要总以为空方都是不负责任来骗人想检便宜的，你要考虑，不是每个人都如同你那样有了一定的资产可以用来投资，对于像我这样没什么积累的年轻人来说，我只需要一套买的起的新房子，而且不用为房子那么吃力，现在的房价让人看不懂，我的收入不算很低，但肯定维持不过来。比我收入低的大有人在，他们怎么办？如我不算聪明，但我知道一个城市的持续发展需要有性价比高的人才，现在的房价无疑是把人往外面推。
至于yevon-ou所说的中国面临空前通货膨胀，已经被证明是错误的了。大家应该记得，去年11月26日线下聚会的时候我曾经做过预测，目前中国的通货膨胀是假的，人为制造出来的，在04年4月左右一定会还原通货紧缩，比原来更加激烈。实际上大量物资（包括房子）囤积在中间商手中，并没有真正的消费掉。当时，巴署松博士统计了600多种商品，证明去年11月有64％的商品实际供过于求。今年4月中旬，商务部再次作出统计，72％的商品处于紧缩阶段。通货膨胀之说不攻自破，而央行面临严重的银行信贷问题，在不可避免的情况下，通货紧缩还原其本色，近期固定资产投资相关原材料大幅度下跌证明了这一点。
经济是否硬着陆，如何避免是当前重点讨论的话题，房地产行业一定无法避免。房价虽然难说，但现在还说能怎么涨云云有些过了。目前稳妥解决（表现形式相对缓和）的唯一途径是坚持到四大银行成功上市，银行资金压力缓解。
今年一季度上海房价最新统计数据（含二手房）表明，8000元以上楼盘房价涨幅仅3.8%，远比人们预期的要小。今年8月份中央政府将进一步加大对房地产这个资金密集型产业的另一块重头控制——土地，政府将逐渐回收土地方面的操作权力。最终造成的格局是为了应对WTO，极有可能全国最终只剩下部分开发商。
二手房价格短期虽然上扬，但并不代表会一直上扬。对期房购买者来说，短期内不让他们抛售无疑是砍掉了他们的现金流，这和一个年轻人手里没钱却没有工作一样难熬。二手房会受到新房的带动作用，一旦新房价格下跌，持币观望者会越来越多，直到期房可以出售，炒家基本退出市场，供应量足够放大到市场平衡，那时候价格自然也平衡了。
我之所以能肯定二手房也会下来是因为这次中央政府态度非常坚定，二手房方面的政策随后就会跟上。这场战役打了一年多了，也该有个结果了。

再说一些，我用来衡量一句话是否有道理，就是把环境逆转一下，再往上面套。chenzq55要求的：说出什么时候一定会跌，是很不理性的话。如果在大跌的环境中，人们纷纷抛售房产，那么你说一定会涨回去的，我也总是来逼问你什么时候能涨，怕你也不好受吧。
另外，空方不乏对中国经济黑暗程度了解比较深刻的，而多方则盲目自信并且维护着这个黑暗体系。要知道，这个体系并不是永远能维持下去的，在21世纪，这个大泡沫能维护到今天，怕也只有在中国才有了。
别忘记了文革的时候我们人人都认为是正确的，但那个泡沫破灭的时候，无数人不知所措。中国有中国的特色，就是不要认为是自己做的好，很多是牛B出来的。聪明的人会利用泡沫赢利，但更聪明的人是能在泡沫破灭之前逃出来。中国的投资者在泡沫里是没有机会逃跑的，这和国外的小泡沫不太一样。在别的地方或许能逃掉，在中国泡沫里你绝对逃不掉，历史早已明证。
有一个观点错误的认为，等房价跌的时候，我还不起，别人也一样。这是非常错误的观点，甚至带有一些耍赖的性质。炒房投资的人毕竟是少数，而且本来就不受社会大众认可，当他们受到损失的时候，别人不但不会来帮助，反而会来落井下石的。而炒家们损失了财物并不会比当初在股市里跳楼的人获取更多的支援或者同情，该拍卖的还是会拍卖，该叫你睡马路还是叫你睡马路。个人破产法已经在酝酿之中，我是准备等着看热闹了。

房价没有这么简单,  政府,开发商,消费者,银行,将博弈出一个各方即接受又不太满义,但是又不得不接受的房价.

thizhi的第一段话还是有道理的，但是第二段话就属于空方的意气之言。对于当前的形势不妙，我并不是没有估计的。其实，表现为中央和地方之争的本质，是新旧中央的路线之争。如果其良性互动是互补关系，可望使中国经济平稳度过当前的难关。但是稍微处理不当就会造成前后的政策矛盾，不仅仅是朝令夕改，甚至会互相否定。最近的铁本事件是很让人忧虑的。
中国经济改革到今天，已经出现了很多死结。明眼人都很清楚。这些死结解是解不开的，首先根本就没有让你去解决它的环境和时间，只能寄希望于在发展中淡化。我们的经济发展在牺牲效率的同时扩大规模，这实在也是没有办法的办法。
无论空方还是多方，并不是不知道这种处境。关键是用什么眼光去看待这个问题。我看多是因为中国在这场来自于内外多重方向的挑战中实在是输不起的。既是难关也是机会，中国在重重困境中只有杀出去才有未来。在这样的关头，牺牲是肯定少不了的。被牺牲的阶层有怨言可以理解，但是企盼动乱就是不应该了。
中国面临着许多矛盾。为了让房市降温不得不抬高房贷的门槛，但是银行的信贷危机却很需要民间住宅按揭这样的优良融资渠道。政府很希望让每一个贫困学生都能上得起大学，最大限度的充实贫困学生的助学金贷款，但是百分之二十的坏帐率却使很多银行望而却步，不得不停止对学生的贷款。房价高固然增加了当地人民的生活压力，但是面临外资的汹涌进入，恐怕只有提高土地成本的方法才是抑制他们的资金技术优势的最有效手段。为了扩大就职率不得不扩大生产规模，但是资源贫瘠如何才能持续发展又成为致命的课题。普遍的低工资造成了消费不振，过快地提高工资又会导致通涨，而且国力也不现实。不发展房子和汽车产业银行如何收回资金?为了安抚富人，不让资金外流，不得不保护私有财产，为了安抚大众又不得不加大行政调控的力度，在某种程度上又从新回到计划经济的老路。这些矛盾都是互相对立的，牵一发而动全身。任何改动都可能伤害一部分人的利益，怎么入手?从何处入手?
考虑问题我喜欢用还原法。这所有的矛盾都是由发展所带来的。还是让发展去解决。邓小平所说的发展是硬道理，至今还是真理。
又回到本文的开头，表现为中央和地方之争的问题的本质，实际上是新旧中央的路线之争。希望它能是良性互补的。只有这样中国才能有未来。
以上大致是我看多的主要理由。

要我说呀，所谓“看多”，“看空”，如果大家都不带定语的话，就像吹牛不上税。
定语指的是时间范围，“短期”？“中期”？“长期”？
“短期”又有多长？“中期”指哪一年到哪一年？
正是因为大家都不带定语，辩论起来才好玩，你来我往，高手可以过招了！

楼市的起伏是必然，也是规律。2年前，就有人在这里或者其他论坛唱空楼市，若干年以后，必然还会有人唱空楼市，这一点也不奇怪。虽然空头唱了若干年也没有结果，不过他们必然会有成正果地一天。正如某些空头所引用的：5年前×××就看出了股市的问题了，你看01年股市果真下跌了吧。
同样地，假如说若干年以后楼市真的有所回调的话，他们就会跳出来说，你们看看，不出我的所料，楼市确实下跌了吧！

事实上，对于空头们的想法，我是十分理解的。因为我也也买房子，我也希望买到价格便宜的房子，人之常情嘛！不过某些上海的房子真实价值只有1500元的论调，几乎就是无理取闹了。
上海作为内地的一个大城市，无论有多少弊病，其自有吸引国内外资源的优势所在。然而，就是这样的一个城市，其土地资源是有限的，如果这个城市没有对资源进行拦截和筛选的有效机制，整个城市将迅速被挤垮。
上海的房价正是城市对资源的一种筛选机制，如果上海的房价真的只有1500元，那么上海以外地区的资源将纷纷涌入上海，上海必然成为一个不适于生存的城市。

不清楚roger为什么说我的论据恰恰是房价下跌的根据。中国正处于艰难的转型过程之中。除了向前走，已经没有别的出路。也就是我曾经说过的死地之军。我的看多，就是在充分估计了各种困难之后的信心，而并不是盲目乐观。
中国尽管问题成山，但是有一个基本面是不可能改变的，那就是人多地少，每个人都必须活下去，并且有发展，这是我们这个世代的宿命。我早就说过，从50年代到70年代中期，不到25年之间，中国出生了7亿人。这7亿人是一个团块世代，他们将给这个国家的整个发展带来根本性的影响。他们小的时候，教育将成为瓶颈。他们20几岁的时候，就职将成为大问题。当他们大多数人三四十岁的时候，住房将发生争抢，而且越演越烈。当他们五六十岁的时候，医疗事业将会空前繁荣，等到他们死的时候，殡葬馆和墓地将会十分抢手。只有当这个世代整个的通过时间管道而消失的时候，中国才可能回复平静，整个过程只少需要150年左右。
所以我总是说，在我们中国，无论经济发展到什么阶段，争抢资源的竞争都将会异常惨烈。中国跟美国，加拿大等国家根本不同的。我们没有他们那样得天独厚资源，也没有从容发展的空间。中国只能走日本，台湾，韩国等亚洲国家的道路，并且由于历史和制度的多种原因，中国的发展道路将比日本等亚洲国家已经走过来的还要艰险困难的多。
我前两天在安家的楼市热门话题曾经发过两个贴子，我把它转在下面，供大家参考。
一，
房子的消费是没有止境的。当一般人为衣被所愁的时候，有钱人却在追求千万以上的豪宅。为什么，因为房子相对于他门来说，已经不仅仅是什么生活必需品，而是人生价值的最大体现。因为在这个世界上，人们都是相对的，一个人不管他多有钱，他不可能是皇帝，占有的资源都是有限的。他不可能独占一条道路，不可能在公众场所为所欲为。共有资源总是与别人共享的。只有在自己的房子里，他才是不受束缚的。以前的所有位极人臣的高官，他们不缺金银财宝，几乎可以享有所有的人间豪贵，但是最后都在建豪宅上被人抓住尾巴，比如和坤，就是因为他所建的房子超过标准，违制而被抄了家的。跟他们比起来，现在的所谓豪宅，实在算不了什么。
房子体现了一个人的社会地位，最大程度的满足人们的欲望。跟女人的服装和年轻人的汽车是一样的。一个已经在生活中取得了相当成功的人，不在房子上投入自己的财力，难道在每天的吃喝上投入吗? 一个在平时的吃喝玩乐都还没有取得自由的人，他怎么会知道拥有豪宅的境界呢。
房子不仅仅只是虚荣。在狭小的生活空间中培养出来的人是不一样的。我到鲁迅故居去参观，看到他家的三味书屋和百草原，我终于明白，一个家庭出了两个当代文豪的秘密了。房子是一个家族的地位和教养的象征，他是一种生活方式，本身就是文化的一部分，是可以遗传的。我们的许多文化传统，是通过建筑也就是房子传下来的。比如故宫，避暑山庄，苏州庭院，杭州的山水楼阁，上海的豫园，外滩的洋楼，等等等等。
人的富有与贫穷，是一种感觉。满足程度取决于欲望。一个能够不受房子诱惑的人，必然是一个清心寡欲的人。一方面口口声声，不想为了买房子背一身债，口袋里有几个钱就想出去happy一下的人，我不相信他们真能耐得住房子的诱惑。只是他们的欲望太多，并且太大，想轻轻松松地拥有，得不到就到处骂人，我想他们恐怕一辈子要在这种不平衡中消磨青春了。
至于房价高不高，值不值，这是一个见人见智的问题。每个人的结论都不会是一样的。你可以觉得花几千块去西藏旅行一趟很值，也可以有人觉得花一个月的工资买一平方米的房子来得踏实。这跟农民觉得吃肉好，小白领觉得吃菜好是一个道理。
二，
其实，中国的别墅，哪是什么别墅，不过是分栋自立的小楼房而已。我动心想买，是因为现在的公寓，与众人住在一起，这个说想封阳台，那个说想拆烟道，不胜其烦罢了。
我要买房，但是我不看空。我认为上海的楼市的前景是看好的。理由很简单，中国的人实在是太多。而上海最甚。人们不到上海，不能最有效的实现人生价值，到了上海必须为人满所苦，在忙忙乱乱的人海中，那儿是安身之地?所以，有一个家就是非常可贵的。这就是上海房价必然涨的原因。
我要买房，所以我必须努力，这是我得出的第二个结论。想要比人活得好，就必须付出的比别人多。这是硬道理。现在唱空的主要有两类人，都是因为没有赶上这一波房地产高速发展这趟车的后来者。一类是国外回来的海归。他们在国外混得并不好，但是他们有心理支撑，觉得再怎么说也比国内强吧。他们在国外苦撑的时候，心理防线是至少我还可以回国吧。但是现在不行了。国内因为房价涨了，他们苦苦挣来的外汇，还不够买一套房子，等于是断了他们的后路。于是心理有了不平。其实，仔细想一想，他们一点也不冤，出国无非是机缘，并不能证明他们一定优秀，真正优秀的人，即使在国外也早站稳脚跟了。国内的经济繁荣是国内的人们苦干出来的，他们理所当然的应该享受这分成果。国内因为人多，竞争空前激烈，那些成功者一点也不比海归们差，凭什么他们就必须比海归低人一头?让海归们拿几万美金轻易的买下房子?海归也必须付出才对。
看空的还有一部分人，主要是国内新近毕业的大学生，从事it行业的比较多。这些人自以为是高薪白领。可是他们发现，他们的高薪却跟不上房价的高涨速度，虽然当了白领却买不起房子。对这些人我要告诉他们，世界决不是像他们所想象的那样简单的。刚毕业的大学生，凭什么买房子?美国也好，日本也罢，有几个先进国家是刚毕业就可以买得起房子的?房子是人生最大的财产，经过相当的努力才能得到，才是正常的。另外还有一个理由，一个二十几岁就买好房子的人，对他的人生发展并没有好处。我买得起房子，目前就已经有两套。但是我儿子大学毕业以后,必须自己去努力奋斗，用自己的力量买房子。我是不可能给他一分钱的。

谈到房价，很多人谈的往往是两个问题。
一些人谈的是房价高的原因是什么？而另一些人谈的却是房价高好不好？
先来看看，第一个问题。房价高的原因是什么？由于房子的本质是土地，那我们就直接谈土地好了。
首先，我们必须承认资源是有限的、稀缺的，土地资源更是如此。关于这一点，有些人会说，上海有6000多平方公里的土地呢，现在的市区才用了600多平方米公里，怎么会稀缺？说这些话的人是不懂经济的。城市之所以成其为城市，城市发展的源点和动力都来自于一点，那就是集聚效应（这是一个不同于规模效应的概念），只有集聚的资源才有更大的效益。
不过，事物的另一个方面就是，随着城市规模的扩张，资源的集聚效应就会被城市规模过大带来的从成本所消耗。这就是城市规模不可能无限扩张的原因。如果上海这个城市的市区真的扩张到了6000平方公里这么大，那么这个城市运行的成本早就远远超过资源集聚所能够带来的好处，城市也就进入到破败的过程了。
接着来看，在城市有限的土地和空间里，诸多资源为了争取那一块适合它的土地，必然愿意出一定的价格来获得土地，这个出价的原则就是市场经济的基本原则——“价高者得”，这是市场市场各方长期博弈的结果。
如果再深究一点，在市场这个“无形之手”的操控下，土地的这个价格必然等于土地的边际产出，而且微观经济学的基本原理还告诉我们，土地的边际产出，必然和其他资源的边际产出处于相同的水平上。
结合城市的集聚效应，随着城市的发展，资源集聚的效果是资源的边际产出在提高，这就意味着博弈结果下的土地产出也在提高，这就是城市土地价格不断提高的内在动力了。
空方总是以普通资源的角度去看房子和房价，甚至以“物极必反”这种跟废话一般的观点来预测房价的走势，得出的结果必然是错误的。以这样的理论去指导他们的行为，踏空也就是一种必然。
至于第二个问题，房价高好不好？我觉得这是道德学家更应该研究的问题。对普通人来说，就真的是仁者见仁了。我没有说房价高好，还是房价低好。我只是说，房价高是城市发展的必然结果，能够保证城市的正常运作。
也正因为这样的观点，有些人批评我对底层人民的疾苦没有同情心，是道德观缺失的表现。在这里我还是要跟他们说，经济和道德没有关系！

一并致两位多头：
第一，我去年确实没有料到中国经济的全面过热会引发中国政府严厉的宏观调控，但是，我却看到了房地产行业的过热，同时，现在的经济过热很大一部分是由于房地产泡沫而引发的。
第二.roger说得也对，但我从来没有指望政府的宏观调控会打压房地产市场，很明显，政府以同时减少供给和需求的政策来企图实现房价软着陆，但是，我也不认为政府会成功，我在去年就说过，当前房地产市场的需求弹性远远大于供给弹性。
第三，感觉我们的多头不是在讨论市场，而都是泛泛而谈我们的教科书。
他们不理解，一个人永远无法穷尽所有影响市场的基本面因素，他们也不理解，对于处在任何时候的市场是都能找到涨与跌的理由，达成共识是不可能的。
他们一再以一些定性的例如城市化、经济大发展来肯定现在的上海楼市，却不能理解这些利好早已经反映在过去的上涨中，而真正重要的租金、空置率、市场特征等因素，这些已经综合了所有基本面因素的市场面因素他们却不闻不问。换句话说，他们没有理解市场分析的精髓之所在。
他们不明白，为什么我们无法判断哪一天下跌，下跌多少，虽然这是市场学说中最明显的常识，我们只有跟随趋势的大潮，让趋势自己来说出，而重要是在市场拐点出现的时候，跟随市场的趋势，在感觉市场拐点接近的时候，拒绝参与趋势。而现在的上海楼市，我感觉正在接近拐点。
（对，是感觉，投资永远是一门艺术而不是科学。）

还有，最后再仔细的看了一下多头对我的批判
首先，我看空上海楼市在2003年10月，那以后房价上涨不到5％,而且是报价，现在那，去看看，比报价便宜5％左右的肯卖你不少。
其次，chenq说负责任，好，空头说话不负责，难道多头说话就负责？如果1年之后房价大跌，别人听了你们的言论，一年资产缩水20%，你就负责？用来自住的还不要紧，如果是用来投资的那？房地产市场流动性差，一套牢就是个长套，你们拿什么来承担？
做市场的人最重要的品德，不要怨天尤人。
现在的房地产投机者，大部分都是没在房地产上吃过亏的，只盯着可能的一些收益，不考虑更大的风险。喜欢在市场里抓最后一挡的人，必将付出沉重的代价。

还是先整理一下观点和立场：多空双方争论房价应不应该这么高是无意义的，因为这涉及到政治因素和社会科学，要回答这个问题必须首先定性社会制度、分配原则和执政宗旨。空方以房价不应该如此高，房价超过了普通百姓承受能力作为论据不正确，既然要说市场经济，就不要把民意和政治因素考虑进来。
有的多方并不是坚持房价不跌，而是近中期不看跌。多方也知道房价可能背离市场规律，但同时多方考虑了政府行政因素甚至中央和地方权利斗争因素，而且相信这一背离市场的制度能够持续。这一点thizhi说过了。
谁能定性预测，给出1-2年内变化趋势，那才是最牛叉的。

我在猜，如果一年内整体楼市真的能够保持平稳的话，那么局部热点的炒作就不可避免（每个区都不会甘于落后），特别在一城九镇拉低全市均价的基础上。
我一直没看明白，一城九镇是为了扩大城市布局，还是真的是要调整上海的人口结构，把目前的普通百姓迁移出去？

扩大城市布局和调整上海的人口结构是正相关。

刚才又看了拿破成兄的最初的那个贴子。发现他的所谓投资艺术纯粹只是一厢情愿的感觉。其中第一点说到有价无市，盘久必跌。果真如此么?现在低价楼盘，即使是清浦这样的地方，也销得很快。市中心的高价楼盘，却销得很少。这一方面固然可以说是购买力受到了抑制，但另一方面，为什么不说是市中心高价楼盘的供应方惜售呢?别忘了，目前的楼市是靠政府的打压才维持着相对平衡的，如果没有政府的打压，局面将会怎样?一个城市的房价，根据边际效益递减的规律，从中心到四周，呈伞型扩散，越到周边，房价越低，这是最基本的常识。现在周边的地价房买得好，说明了什么?我一直认为，政府的低价房供应全部安排在远郊，这实际上就是一种托市行为，为上海今后的楼价走高，打下了不可动摇的基础。现在人们买下了清浦的三千多块钱一平米的低价房，那么市中心的高价房还有下跌的空间吗?他跟股市的垃圾股高涨的最后的疯狂是一回事吗?
再来说说盘久必跌，这在股市也许是常识。但是在房市就不一定。只要房市的基本面不变，还处在上升通道里，盘整只是为了下一个上扬积蓄能量的阶段而已。我一再强调房市跟股市不同，就是因为房市的周期通常都比较长。一个人的一生不可能经历两次已上的盛衰的过程。人们都对日本的泡沫经济破裂谈虎色变，但是有谁去关注过日本从45年以后房地产将近五十年长盛不衰的漫长过程。日本东京的丸之内是全日本的一等地，地价从50年代到90年代涨了两万倍，泡沫破裂也只不过是让它的价值降低到最高值的三分之一，充其量回到了70年代末的水平。而一般民居的价格并没有下降那么多，该三千万，四千万买一套房子还是这个价钱，只不过比起泡沫时期来，买的地段可以好一些，设备先进一些而已。我有几个朋友，70年代大学毕业的时候，正赶上房地产价格高涨的时期，他们四个人，只有一个人买了房子，其他三个人总是笑他傻，他们都租房住。但是到了90年代，那位买了房子的朋友早已还完了贷款，又重新将自己的房子翻盖成三层楼，而其他三个人终于顶不住租房过的日子，先后在93年，95年，98年买了房子。九十年代是日本房价最高的时候，他们顶了一辈子潮流，最后买了高价。人生已经到了快退休的前夕，将银行贷款一直贷到死后用生命保险去冲抵的地步。事实说明傻的是他们。成功的人生和失败的人生不仅表现在金钱上，还在后代的培养上也体现了出来。这四位朋友都是大学里的教职员，那位买了房子的朋友，一子一女都上了很好的大学，毕业后就职走上了社会，他们自己老两口老后的生活也有了坚实的保障。而没有买房子的三个人中，其中一个学历最高，为人处事最精明，夫妇的年收加起来有两千多万，但是长期以来只租7万的一式一厅过日子。用他的话说是身外无余物最好。但是他的儿子呢?他儿子从中学以后就不上学，脱离社会，躲进家庭，还说不得。现在他本人退休了，儿子已经二十七八岁了，就这么养在家里。还有两位的孩子，虽然不至于到这个地步。但是下一代的成长差距是很明显的。他们四个人，再加上我，经常在一起聚会。有时聊起当年买房子的事，他们已经没有嘲笑那位买了房子的那位的心情了，但是自己还是不肯认错。总觉得租房也是一种人生观。有一次，我就插进去说，帐不能只从经济上算，还必须算一算下一代的教育和成长。你住小房子你可以有自己的价值观的平衡，而小孩是不会认可大人的价值观的，他只能被动的接受你们给他安排的环境，你让他在什么样的环境中生活就变成什么样的人。当时三个人都沉默了好久，最后，那位最年长的终于说，这么说起来的话，倒也的确有道理。第二年，也就是98年，他终于买了自己的房子。但是一切都已经晚了。
我跟大家说这么多的意思，就是希望大家能明白，一个人不可能经历房地产的两次已上的盛衰。房地产的周期是非常长的。为什么看好上海房市的是台湾人，香港人，日本在住的中国人，因为他们知道房地产的基本规律，他们经历过房地产的上升通道。为什么国内的人房价一涨就惊慌失措，步步踩空，因为人们都没有经过房地产的涨跌。很多人都在说93年的时候也不景气过。错了，那时的房地产还是计划经济的产物。真正的房地产市场元年应该是从2000年算起的，我们还只不过迈出了第一步，今后的道路还会是很漫长的。
拿破成兄说谁也没有经历过房地产的暴跌，好像他经历过似的。房地产的暴跌是有多方面原因的，日本的暴跌跟日元高涨，美国做空日本有关，房地产暴跌只是其中的一个环节而已。香港的暴跌是因为97年之前中英两国政府较劲，造成房地产的非理性增涨之后的价值回归。海南的房地产暴跌本身就不是市场经济的产物。台湾的房地产低迷受两岸形势的影响。房地产是整个经济的晴雨表，经济不垮，房地产也不会单独垮。
房地产即使暴跌也不可怕，没听说日本的房地产价格下降死过多少人。因为房地产不像股票那样会变得一钱不值，大多数人都还在同样的房子里住着。已经买出去的房子的评估价格是降了，但是你要去买的新房价格却并不会降很多。知道是为什么吗?买卖都是双方的，你想要用1500元一平米的价钱去买人家10000块钱买来的房子，人家宁可让它空着也不会买给你。己所不欲，勿施于人，说的就是这个道理。房子不是西红柿，买不出去就会烂掉。拿几十套房子来回倒的投机家毕竟是少数。现在日本有很多空房，但是该买房的人还是老老实实去花3-4000万买5-60平米的房子。等待房市崩盘想捡便宜货的想法本身就是梦想，是想要掠夺他人财富的不健全的空想。只有股市可以产生并容纳这种想法，在房地产上是要落空的。

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从宏观上,中长期来看,楼上说得是很有道理的.老实说,在这也就chenzq55等几个人能说出深层的道理来.但是短期来说,由于国家的宏观调控,根据中国的现实,上海的楼市短期面临的调整似乎是难以避免的.

chenzq55的话中有个严重忽略事实或者说轻描淡写的地方。你举例说辞，长篇大论，道理是很不错，但最后一处却有些问题。
“拿几十套房子来回倒的投机家毕竟是少数。”
这句话是你的原话，说明了你对上海房地产市场现状不了解或者故意回避一些核心问题。可能这些投机家的人数是少数，但他们拥有的市场占有率却是绝大多数。如果你否认了这一点，那么讨论都是在边缘，而没有进入实质阶段。

回答royal:调整不等于崩盘。世上哪有不调整而直线发展的东西?不是说道路是曲折的，前途是光明的吗?调整意味着结构变动，冷热对冲，调整同时意味着无限的商机。一个直线上升和直线下降的市场是没有机会的。那是赌博，革命，而不是正常的经济建设。
回答元帅:从某种意义上来说，投机家的存在显示了套利空间的存在，意味着严重的供需不平衡。试想有火车票的黄牛，倒房票的炒家，可是谁曾见到过独占冰棍生意的人?有人囤积水资源和粮食吗?如果不是战乱的时候?股票刚出来的时候，人们也疯抢过，现在还有人去抢一只股票吗?
有几个问题请大家冷静的思考一下。
1，政府提高房贷的利率，却让银行的个人存款利率停留在原有水平，这意味着什么?
2，政府死死顶住美日的压力，不让人民币升值，却不动声色地让通货膨胀，这又是为了什么?
3，鼓吹中国经济过热的是外资，准备大批投资抢滩上海的也是外资，那个摩根士丹利亚太区经济学家谢国忠唱空中国唱得最凶，可是正是他们的公司准备在上海房地产进行大笔投资。这又意味着什么?
4，政府不知道如何让房市降温吗?解铃还得系铃人，房价是政府为了拉动消费，实行住房改革，推出各种利好，花了九牛二虎之力好不容易才启动的。现在既然房价已经太高了，为什么政府迟迟不肯下手？让房市降温的最有效手段就是限制房子的转手。日本的泡沫经济就是出台房屋买卖限转三年的政策所刺破的。政府还在等什么?央行副行长对民间资本和地房政府的呼吁为什么形同哀求?
想想这些，大家也许会明白很多。

你错了。不良贷款即金融危机，是同一个东西。政府怕的是，压一压怕崩盘，放一放怕过热，骑虎两难。这是有中国特色的市场经济的宿命。

应该注意的是，造成不良贷款的是房地产商的过度开发，而不是个人的房贷。对银行来说，房贷是优良贷款。现在压制开发商，抬高房地产商的准入门槛，整顿房地产开发规模，实际上只会更进一步压缩两三年后的住房供给量，迎来又一波更猛烈的房价高涨。

 对楼市，长期看好，短期看跌。长期看好的理由也就是因为中国人多地少。上海始终处于“优质商铺”地段。自然会越来越好。其实，上海如果想楼市涨，只要对户籍政策进行一下改变，就有数不清的人愿意在上海购买房产了。不过，由于受西方移民政策影响，“人才为我所用，不为我所养”，目前，上海还是在竭力控制人口的。短期看跌的理由是，目前的房价已经超过普通人的承受范围，需要一个调整，来积蓄力量，所以目前投资楼市可能获得的收益不如炒粮食，不过粮食又没法炒。随着通货膨胀最终带动工资上调，楼市将再度上扬。

成功的人生和失败的人生不仅表现在金钱上，还在后代的培养上也体现了出来。这四位朋友都是大学里的教职员，那位买了房子的朋友，一子一女都上了很好的大学，毕业后就职走上了社会，他们自己老两口老后的生活也有了坚实的保障。而没有买房子的三个人中，其中一个学历最高，为人处事最精明，夫妇的年收加起来有两千多万，但是长期以来只租7万的一式一厅过日子。用他的话说是身外无余物最好。但是他的儿子呢?他儿子从中学以后就不上学，脱离社会，躲进家庭，还说不得。现在他本人退休了，儿子已经二十七八岁了，就这么养在家里。还有两位的孩子，虽然不至于到这个地步。但是下一代的成长差距是很明显的。他们四个人，再加上我，经常在一起聚会。有时聊起当年买房子的事，他们已经没有嘲笑那位买了房子的那位的心情了，但是自己还是不肯认错。总觉得租房也是一种人生观。有一次，我就插进去说，帐不能只从经济上算，还必须算一算下一代的教育和成长。你住小房子你可以有自己的价值观的平衡，而小孩是不会认可大人的价值观的，他只能被动的接受你们给他安排的环境，你让他在什么样的环境中生活就变成什么样的人。当时三个人都沉默了好久，最后，那位最年长的终于说，这么说起来的话，倒也的确有道理。第二年，也就是98年，他终于买了自己的房子。但是一切都已经晚了。

致ask
这段话应该不会有什么理解上的歧义吧，我的文字表达能力真的这么差么?
房市自从2000年以来，一路高涨，如果不是最近的政府宏观调控，只凭惯性也应该还会再涨一段时间的。政府是考虑到后续发展的重要性，才接连推出几项控制房市的政策的。
政府从内心里应该是喜欢看到房价高涨的。只是为了缓和民情，不得不推出中低价房满足普通老百姓的需要。但是他们并不原意看到因为中低价房的推出而影响了市中心的房价，所以把解困房放到了远郊区，既照顾了低收入阶层的困难，又维护了新富起来的人群的利益。这是颇费苦心的一番设计。政府的两难之境在于，不依靠新富人阶层，中国经济不可能发展，不安抚低收入者阶层，中国社会不能安定。处理好二者之间的