合肥房地产报告.docx

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2012年7月
合肥房地产报告
市场报告

目录
第一篇 整体市场篇 4
第一章、政策资讯 5
一、政策法规 5
二、市政动态 6
三、市场资讯 10
第二篇 市场分析篇 12
第一章、商品房市场 12
第二章、土地市场 18
第三章、商品住宅市场 21
第四章、商办市场 30
一、商业市场 30
二、办公市场 34
第六章、产品分析 37
第七章 营销媒体 42
一、营销透析 42
二、媒体分析 44
三、典型项目 47
第三篇 区域数据篇 49
一、蜀山区 49
二、包河区 49
三、庐阳区 50
四、瑶海区 50
五、政务区 50
六、高新区 51
七、新站区 51
八、经济区 51
九、滨湖区 52

中房信视点
CRIC Review

中房信视点
供应量环比下降大于求，成交量环比上升，均价略降：本月商品住宅供应量65.9万㎡，环比下降25.18%；本月商品住宅成交量为86.01万㎡，环比上升23.22%。供应量的下降与目前市场存量有密切关系，而成交量大多是红五月下开发商营销强度增大、以价换量所致。
成交价格略有下降：
本月商品住宅成交均价为6470元/㎡，环比下降2.32%。住宅均价的下降导致整体市场成交量有所上升，但整体的波动仍在正常的规律区间内进行。且楼市调控仍在继续从紧，表象不代表大势，未来均价仍有下降的空间。

第一篇 整体市场篇
第一章、政策资讯
一、政策法规
1. 中央政治局：坚定不移贯彻房地产调控政策
7月31日，中央政治局召开会议，分析研究上半年经济形势和下半年经济工作。
会议要求，要坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹。
同时，增加普通商品房特别是中小套型住房供应，抓好保障性安居工程建设，满足居民合理的自住性住房需求。
另外，会议还指出，要加强和改善宏观调控，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加大结构性减税政策力度，保持货币信贷平稳适度增长；着力扩大国内需求，改善居民消费能力和环境。
下半年经济工作要以加快转变经济发展方式为主线，坚持稳中求进的工作总基调，把稳增长放在更加重要的位置。
面对国内住房市场的回暖，一方面，中央政府多次表态房地产宏观调控不动摇，坚决打击与遏制住房的投资投机炒作需求；另一方面，发布了《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》和《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》。
【解析】中央政府通过频繁表态，希望以此稳定市场预期，不要让当前楼市的回暖导致整个市场出现重大逆转，让两年多来的房地产宏观调控功亏一篑。
后两个文件的出台，则重点放在两个方面。一个方面是通过增加保障性住房建设达到一箭双雕。即可拉动住房市场投资，因为当前国内GDP增长下行，很大程度都与早些时候国内住房市场出现“量降价滞”两年的僵局有关。住房市场销售全面减少，库存增长，必然会影响当年的房地产开发投资，影响到对相关几十个产业的需求，如钢铁、水泥等。而有条件支持大量建造保障性住房，既可增加整个社会对住房市场投资，也可解决当前中低收入民众住房条件困难的问题，甚至于会被认为以此来拉低整个住房市场的价格水平。
　　另一方面，如果鼓励民间资本参与保障性住房的工程建设，即可让流窜在市场上大量民间资金进入实体经济，而不是到处流窜并推高各种资产价格，缓解当前国内金融市场各种风险；同时，由于国内大造保障性住房，仅政府财政资金进入保障性住房工程难以为继，引入外部市场资金进入保障性住房工程建设也势在必行。这样政府的住房政策既可为稳增长提供动力，又可让当前住房市场的价格稳定在某个水平上。可以说，这就是最近中央政府出台上面几个文件的目的所在。
2. 国务院专项督查将结束 楼市调控将继续从严
国务院针对房地产市场调控政策措施落实情况的专项督查渐落帷幕，对于未来调控走向，社会广为关注。从各方面释放的信息来看，继续从严必将是今后楼市调控基调。
【解析】克而瑞认为，从各方透出的信息表明，今后调控还将从严。
从严，一方面意味着要严格落实已有的调控政策。以“限购”政策为例，这是本轮调控政策中的一柄利剑，但也是地方实际操作中容易打擦边球的地方。从国务院督查组督查情况来看，有专家指出，未来有望进一步完善住房限购政策操作口径，强化对政策执行情况的督促检查。
从严，另一方面也不排除加大已有调控政策的力度。以“房产税”为例，今年两会时，财政部有关负责人就表示要进一步研究推进房产税改革的方案，适当扩大房产税试点范围。特别是在住房信息系统建设不断加快的背景下，房产税试点扩容也成为业内人士相对集中的政策猜想。还有专家表示，从房地产市场运行情况来看，个别未“限购”城市房价上涨速度有些过快，未来或将扩大“限购”城市范围。
从严，也许意味着高悬的“问责”之槌有可能重重落下。事实上，近年来因为落实调控政策不到位，确有个别地方被约谈，要求整改。但是与约谈相比，公众要求公开问责的呼声更高。
值得注意的是，短期的调控政策只能让高烧的楼市暂时退热，而要让房价回归合理空间，房地产市场健康发展，尚需加快制度建设步伐。
二、市政动态
1. 合肥住房公积金缴存基数上调 7月1日开始执行
七月，一系列公积金利好政策接连发布。继住房和城乡建设部发布通知下调住房公积金贷款利率后，我市公积金管理中心也公布了本年度职工住房公积金缴存基数最新变动。职工个人月缴存住房公积金最高不能超过2420元，调整后的缴存基数执行期限从今年7月1日至2013年6月30日。
个人最高可缴2420元
据了解，合肥市职工住房公积金缴存基数遵循着这样的规定。即住房公积金缴存基数为职工本人上年度月平均工资总额，月缴存基数最高不超过合肥市统计部门公布的上一年度市区在岗职工月平均工资的3倍。
依据市统计局提供的数据，去年合肥市市区城镇非私营单位在岗职工年平均工资为48401元，月平均工资为4033.4元，因此，2012年度单位职工缴存住房公积金的月工资基数上限为12100元。按照住房公积金缴存比例上限最高20%计算，今年合肥职工每月缴存的住房公积金最高将不能超过2420元，若再加上单位补充的同额缴存数，这样，合肥市职工住房公积金的月缴存额最高就是4840元。
与调整前4065元的上限相比，2012年度缴存上限高出近800元。
利率下调还款少交钱
不仅公积金缴存上限进一步提高，个人住房公积金贷款最高限额也于去年底调整，加上昨天下调的住房公积金贷款利率，三条利好政策叠加，可以较大缓解我市购房者的压力。
根据相关规定，从昨日起，五年期以上个人住房公积金贷款利率下调0.20个百分点，由4.90%下调至4.70%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，由4.45%下调至4.20%。记者了解到，我市住房公积金管理中心在第一时间调整了住房公积金贷款利率，市民登录该中心网站看到的将是最新的贷款利率，可以依据最新利率计算最新的月还款额。
以40万、20年住房公积金贷款为例，按照调整后最新的贷款利率4.7%计算，每个月需还款2574元，20年一共需要还款61.7755万元；而按照原贷款利率4.9%计算，每个月需还款2618元，20年共需还款62.8267万元。比较之下，调息后，20年40万元公积金贷款将少还一万多元。
不过，调整后的贷款利率并不是完全从今天开始生效。对于已经申请到个人住房公积金贷款的购房者来说，将从明年1月1日起按照该利率执行。而对于尚未申请到个人住房公积金贷款的购房者，则执行放贷日的利率。如放贷日是2012年6月9日，则按照调整后的利率执行。
2、 合肥力推物业收费“一费制”
昨日，合肥市物价局副局长率队前往庐阳区进行检查前的培训工作。本周内将在该区展开检查，这标志着合肥市物业收费全面检查在全市展开。市民如遇物业乱收费，可拨打物价投诉咨询热线12358。
庐阳区共有176个物业管理小区，居民数量多。截至目前，庐阳区执行了物业收费“一费制”的小区，只占到物业小区的38%。而该区大量老旧小区在物业收费上还无章可循。对此，庐阳区物价局局长万秀良介绍，该区在推进物业费“一费制”过程中，发现一些物业服务企业不按规定向住建、房产、物价等部门履行报备手续，《服务价格登记证》到期不及时换证，还有极个别的竟然无证收费；有的公共能耗费收取账目不清，不公开不透明；此外，还有收费标准公示不规范的，弄虚作假不执行物业收费“一费制”……
他介绍，从即日起到8月底是物业服务小区自查自纠阶段，“到今年年底，符合条件的小区必须办理‘一费制’，而对拒不整改的价格违法行为，物价部门将严厉打击”。
2. 合肥地税：对“农民工”征税系误读 征税对象是“项目经理”“包工头”
合肥市地税局有关负责人3日接受新华社记者电话采访时表示，近期有传言称“10月起合肥将对农民工群体征收个人所得税”的说法，混淆了征税对象，是对税收政策的误读误传。
今年7月中旬，合肥市地方税务局按照法定程序制定并向社会发布题为《关于加强我市建筑安装业个人所得税征收管理有关问题的公告》（简称《公告》），表示将于2012年10月1日起，对合肥市范围内承包建筑安装业各项工程作业的个人承包人，按照“企事业单位承包经营、承租经营所得”项目计征个人所得税。

《公告》一经发出便引起社会公众广泛关注，近日更有网友指称“10月起合肥将对农民工群体征收个人所得税”。
对此，合肥市地税局有关负责人向新华社记者表示，传言混淆了征税对象，《公告》中的征税对象是承包建筑安装工程作业的个人承包人，也就是通常所说的“项目经理”“包工头”，而并非建筑安装企业中领取工资、薪金收入的务工人员。农民工群体不在《公告》的征税对象范畴。
据介绍，随着城市化进程的加快，承包建筑安装业各项工程作业的个人承包人已成为潜在的高收入群体，加强对于这部分人群的税收监管，是合肥市此次《公告》发布的目的所在；而国家税务总局也曾为此专门印发《建筑安装业个人所得税征收管理暂行办法》。
对于《公告》尚在公示期便引起如此广泛的社会关注，合肥市地税局有关负责人坦言，税务部门是遵循税法原则、依法加强对高收入群体的税收征管，而类似加强建筑安装企业个人承包人的税收征管文件，在外省及省内其他一些城市也曾出台，并非合肥首创。
3. 合肥出台土地新政:竞买人超3家挂牌自动转拍卖
合肥市土地转让将更加透明。记者昨天从合肥市国土局获悉，合肥市出台土地管理新政，其中规定，挂牌的土地一旦竞买人超过3家以上，将自动转为拍卖。
按照新规，凡经合肥市土委会研究决定按挂牌方式出让的经营性用地，如有效报名竞买人数达到2家，则自动转为现场竞价；如有效报名竞买人数达到3家或3家以上，自动转为拍卖。这将增加土地出让的透明度以及灵活性。
另外，今后，巢湖市和庐江县新上工业项目，应避免新上投资规模小、税收效益低、不符合产业布局条件的项目；新上工业项目必须鼓励建设多层标准化厂房，特殊情况的，须经合肥市土委会同意。对于那些有利于保护环境、保护耕地和有利于资源综合利用的工业项目，即使低税收、无税收，也要依据国家免税政策，合肥也将加大支持力度。
三、市场资讯
1. 省直公积金不再开具行政事业单位资金往来结算收据
从8月1日开始，省直公积金不再开具行政事业单位资金往来结算收据，各缴存单位可以凭银行转账单据和《安徽省直住房公积金管理分中心变更受理通知书》或单位变更清册作为财务付款凭证。
根据《住房公积金管理条例》规定，住房公积金是行政、事业、企业及社会团体等单位及其在职职工缴存的长期住房储金，职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属职工个人所有，单位和职工缴存的住房公积金不属于政府非税收入征收项目。
因此，省直公积金管理分中心借鉴合肥市及其他外地城市住房公积金管理中心的普遍做法，同时减少单位办事人员往返公积金中心开票的负担。
2. 安徽“硅谷”28日落地合肥
未来，合肥将有一颗强壮的电子心脏。7月28日，安徽“硅谷”——中科大先进技术研究院将在合肥市高新区正式开工建设。预计2012年底前，中科大完成微电子工程研究中心组建方案，招收第一期约300名工程硕士、工程博士，弥补我国在集成电路(电子心脏)等核心技术上的不足。
3. 合肥大建设再传捷报：徽高架主体全线合龙 十一通车
高温下的合肥大建设再传捷报：备受市民关注的徽州大道与高铁南站衔接工程全线高架桥主体已全面完工并连成一体，一座巍峨的高架桥拔地而起。
自去年11月19日开工以来，徽州大道与高铁南站衔接工程进展飞快。在高架桥主体完工之前，徽州大道高架跨越祁门路段的混凝土完成了浇筑。施工方中铁二十四局现场负责人告诉记者，这一上跨段是整个“徽高架”主体工程的“点睛之笔”。它的完成意味着之前“各自为战”的1、2标段主体桥梁全面连成一体。
在徽州大道与南二环交叉口，7月31日放行通车的南二环下穿徽州大道地面道路之上，纵横交错布局着一个酷似大“中国结”的互通立交也完成了最后的主体施工，工人们正忙着在匝道上进行附属工程的施工。
“目前，整个徽州大道与高铁南站衔接工程，都已全面进入附属工程施工阶段。”建设部门有关负责人告诉记者，其施工主要内容包括桥面沥青的摊铺，以及沿线绿化、路灯、声屏障等。据了解，这些工作将一直持续到“十一”前后，届时，徽州大道与高铁南站衔接工程将全面竣工通车，车辆行驶在徽州大道将更加通畅。
4、安徽保障房增30万套前7个月开工超8成 合肥进度较快
记者8月6日从省住房和城乡建设厅获悉，1至7月份，全省新增建设各类保障性住房和棚户区改造住房33.2万套，占目标任务的85.2%；基本建成22.3万套，其中竣工6.7万套，保障房建设各项指标进一步靠近实现全年目标。
今年以来，省委、省政府高度重视保障性安居工程建设，多次召开会议进行部署和调度。省发改委提前安排项目，指导落实项目前期工作。资金上，省财政厅在争取中央财政专项补助的同时，继续安排资金实施专项补助；国家开发银行安徽省分行等金融机构加大信贷支持力度；各地还积极创新结合实际，如发行债券、利用融资平台，保证保障房建设资金需求。土地上，省国土资源厅提前单列下达新增保障性住房建设用地指标，并加快供地手续办理。各地及时分解下达任务，尽快落实开工条件，强化工程质量管理，同时加强督促检查。截至目前，保障房开工进展完成较快的有：铜陵、宣城、滁州、亳州、淮北、宿州、蚌埠等市；基本建成任务完成进展较快的有:六安、宿州、淮南、安庆、铜陵、亳州、合肥等市。
各地以贯彻《安徽省保障性住房建设标准》为抓手切实提升保障房质量和建设品质。合肥天门湖家园、蚌埠喜迎门小区、铜陵人才公寓等一批工程正在开展创建省级保障性住房示范项目，努力发挥创建项目在规划选址、工程质量、配套设施、分配管理等方面的示范带动作用。铜陵、芜湖、宣城等市按照政府主导、市场运作的原则，积极探索统筹并轨、适度保障，租补分离、分类补贴，租售并举、滚动建设等模式，有效破解准入、后续管理和退出难题。滁州、宿州等市将保障性住房与产业新城、新区建设相融合，与配套基础设施同步规划、建设，着力建立保障性住房建设的长效机制。
省住房和城乡建设厅负责人表示，将指导各地加强协调推进建设进度。对列入2012年计划的建设任务，尚未开工的项目，实行倒排工期，加快落实用地、规划、施工许可等手续，尽早开工建设；已开工的项目，要加大投入，尽可能多地形成工作量，争取早日建成；同时，抓好结转项目的续建工作，确保实现10月底前全部开工、年底前基本建成25万套和竣工15万套的目标。

第二篇 市场分析篇
第一章、商品房市场
一、市场综述
图2-2- 1-1： 2011年7月至2012年7月合肥市商品房供求走势图

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
供应量大幅下降、成交量小幅上涨：本月商品房供应量88.83万㎡，环比下降了32.24%；同比上涨16.36%。成交量为98.52万㎡，环比上涨了20.9%，同比上涨了64.51%。
7月合肥楼市供应量较上月呈现大幅下降趋势，但是成交量相比上月未出现小幅度的下降趋势，由此可见，目前房地产市场调控政策仍然将不断加强，市场观望情绪依然浓厚。
成交均价小幅下降：本月商品房成交均价为6904元/㎡,，环比下降了0.9%，同比下降9.9%，本月较上个月出现小幅的下降。
表2-2-1-1：合肥市2012年7商品房各类指标变化表
指标
2012年6月
2012年7月
同比增长（%）
环比增长（%）
供求比
1.61
0.9
-49%
-44%
供应量（万mP2P）
131.1
88.83
-16%
-32%
成交量（万mP2P）
81.49
98.52
65%
21%
成交价格（元/ mP2P）
6967
6904
-10%
-1%
成交总额（亿元）
58.88
67.2
46
14%
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
二、供求关系分析
图2-2-2-1：2011年7至2012年7合肥市商品房供求关系对比图

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
供不应求，供求比下降：本月商品房的供求比为0.9，环比下降了44%，同比下降了49%。2012年年初商品房市场在经历6月供应呈现上涨趋势后，7月出现大幅下降的状态，7月合肥楼市呈现“供应量大幅下降，成交量小幅上涨”的状况 。从数据上可以看出，本月供应量的降幅远远大于成交量的涨幅程度，市场表现为供不应求。本月商品房实施的价格相比之前呈现下降的趋势。虽然大部分投资购房的消费者进入观望期，但是仍然有部分急需购房的刚性需求客户不得不加入买房的团队。由于国家控制房价增长的决心没有动摇，预计未来合肥楼市供求关系将表现得更加平衡，市场将趋于稳定。
三、供应量分析
图2-2-3-1：2011年7至2012年7月合肥市商品房供应量对比图

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
供应量大幅上涨：合肥市商品房新增供应量为88.83万㎡，环比下降了32%，同比下降了16%，由于六月房地产市场供应量大幅上涨，因此本月市场供应量呈现大幅下降趋势。本月商品房市场相比较上月仍然呈现上涨趋势，但是上涨趋势并不大，同时由于上月市场供应量加大，因此本月市场供应量有所下降，不过今年7月与去年同期比较供应量还是呈现大幅下降趋势。中房信认为，从目前来看开发商在销售业绩、资金回笼和库存等多重压力的影响下，预计各家房企将继续加大推盘和降价力度，市场供应量较为稳定。
区域供应分析
图2-2-3-2：2012年6至2012年7合肥市商品房供应量区域对比图

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
蜀山区供应为首、滨湖区供应降幅明显：本月蜀山区供应量为首，共新增供应为19.41万㎡，比上个月的12.47万㎡，上涨了6.94万㎡，位居本月新增供应榜单首位，占合肥市新增供应的22%。高新区新增供应为7.44万㎡，比上个月的5.9万㎡，上涨了1.54万㎡，位居本月新增供应榜单第二。本月其他区域市场供应量都出现了不同程度的下降，其中滨湖区下降幅度较大，市场供应呈现下降趋势。
区域供应月度普遍增长：本月蜀山区、高新区位居新增供应的前二甲，所占比例达全市供应的30%，与上个月的前三甲比例有所上升；本月整体区域市场呈现下降的趋势，供应量有所下降。
供应结构分析
图2-2-3-3：2012年7月各物业市场供应结构图

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
从供应结构来看，住宅供应量为62.9万㎡，占据主导地位，占全市供应的74.19%，与上月相比，比例小幅的上涨。商业供应量为9.26万㎡，占全市供应的10.42%，比例小幅的下降；办公供应量为9.65万㎡，占全市供应量的10.86%，比例小幅的上涨，其他类商品房供应量为4.02万㎡，占全市供应量的4.53%。本月住宅所占比列有所上升。
四、成交量分析
图2-2-4-1：2011年7月-2012年7合肥市商品房成交量走势

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
成交量出现小幅上涨：本月合肥市商品房成交量为98.52万㎡，同比增加了65%，环比上涨了21%。本月成交价格有所下降，刚需较多等原因，导致市场成交量有所上涨，从2010年4月开始的全国范围的楼市调控，不可避免地影响了合肥楼市的全年进程，但是近四个月合肥从成交量上看，保持稳定的上涨趋势。由于本月市场成交价有所下降，加之目前市场上刚需较大，因此市场成交量有所上升，预计未来市场成交量会有一定上升，但是涨幅不会很大。
成交结构分析
图2-2-4-2：2012年7各物业市场成交结构图

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
从成交结构来看，住宅成交量为86.01万㎡，住宅继续占据主导地位，占全市成交的87.30%，与上月相比，比例有所上涨；商业成交量为5.08万㎡，占全市成交量的5.16%，成交量位居第二；办公成交量为4.52㎡，占全市成交的4.59%，比例较为稳定，成交量位居第三；其他本月成交量为2.92万㎡，占全市成交的2.96%。从成交结构上看，住宅的比重较大，仍占主导地位；住宅成交份额较上月小幅上涨。未来住宅将继续占据成交主力不变，办公、商业和其他类商品占据份额随月度变化明显。
五、成交均价分析
图2-2-5-1：2011年7-2012年7合肥市商品房成交均价走势图

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系
成交价格呈现下降趋势：本月商品房成交均价为6904元/㎡，环比下降1%，同比下降10%。由于受政策影响，近期成交量呈现上涨趋势，导致市场存量房有所下降，2012年开发商为销售存量以及新项目，同时改变资金困难的局势，开发商采取降价的措施。本月成交均价较上个月有小幅的下降。 未来市场发展：一方面随着开发商资金的紧缩、市场成交量下降、购买力不足三者齐聚的局面下，开发商必然更期望采取以价换量的销售模式。另一方面，随着2012年的开始，楼市调控并没有随着2011年的结束而终止，反而趋于严格，开发商面对巨大的现实压力，未来会有更多的楼盘加入降价的热潮中。

第二章、土地市场
一、本月供应土地分析
1、供应地块走势分析
图3-1-1-1：2012年7月合肥市土地市场供应走势

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
如上图，2012年7月合肥市供应土地面积为76.95万㎡，与去年同期相比大幅上涨，同比上涨101%。
从供应幅数来看，本月供应的10块土地，6块土地为工业性用地，4块为经营性用地，大部分位于高新区以及经开区。由于近两月合肥土地市场成交有所加大，导致本月土地市场经营性用地有所增加。

2、供应结构区域与结构分析
Ø 供应土地区域结构
图3-1-1-2：2012年7月合肥市土地区域结构

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
本月土地供应量排行依次为：经开区土地供应量为458057.42㎡，占本月总土地供应的59.53%，高新区土地供应量为177307.55㎡，占本月总土地供应的23.04%，包河区土地供应量为90912.45㎡，占本月总土地供应的11.81%，蜀山区土地供应量为27706.8052㎡，占本月总土地供应的3.6%，、庐阳区土地供应量为15506.74㎡，占本月总土地供应的2.02%，瑶海区、新站区、滨湖区本月无供应。
从7月土地供应来看，经开区依靠2块经营性用地地块以及2块工业用地地块拔得本月供应头筹，高新区主要依靠2块工业用地地块获到了全市供应量的亚军，包河区主要依靠2块工业用地，排在了全市供应量的季军。

二、本月成交地块分析（本月无土地成交）
三、本月无重点成交地块推介
四、下月重点土地推介
表3-4-1-1：合经区2012-2号地块经济指标列表
地块名称
合经区2012-2号
地址
经开区金炉路东北、翡翠路西
预成交日期
2012-8-16
出让方式
挂牌
土地用途
居住、商业
所在区域
经开区
环线位置
二环外
占地面积
205481.0274
底总价
127911.3
总建面积
1130145.6507
容积率
5.5
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

2012年8月合肥市土地供应列表
土地名称
出让方式
区域
四至范围
土地用途
土地面积（亩）
容积率
底总价 （万元）
底价楼板价
合经区2012-4号
挂牌
经济区
经开区丹霞路北、翡翠路东
居住、商业
31.59
5.5
6949.8
599.997
E1203
挂牌
瑶海区
东一环路以西、临淮路以北
居住
20.74
2.2
6222
2045.4443
E1202
挂牌
瑶海区
长江东大街以南、花冲路以西
办公、商业
47.81
5
12430.6
779.9961
N1209
挂牌
庐阳区
庐阳区阜阳路以东、淮北路以北
居住
49.5
3.5
4207.5
364.2839
S1206
挂牌
庐阳区
十五里河中段片区龙川路与高铁路交口东北角
油气合建站
8.73
0.5
2007.9
6899.9654

第三章、商品住宅市场
一、市场综述
图2-4- 1-1 ：2011年7月至2012年7月合肥市商品住宅供求及价格走势图

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
供应量环比下降大于求，成交量环比上升，均价略降：本月商品住宅供应量65.9万㎡，环比下降25.18%；本月商品住宅成交量为86.01万㎡，环比上升23.22%。供应量的下降与目前市场存量有密切关系，而成交量大多是红五月下开发商营销强度增大、以价换量所致。
成交价格略有下降：
本月商品住宅成交均价为6470元/㎡，环比下降2.32%。住宅均价的下降导致整体市场成交量有所上升，但整体的波动仍在正常的规律区间内进行。且楼市调控仍在继续从紧，表象不代表大势，未来均价仍有下降的空间。
表2-4-1-2：合肥市7月商品住宅各类指标变化表
指标
2012年6月
2012年7月
同比增长（%）
环比增长（%）
供求比
1.3
0.8
-64%
-39%
供应量（万㎡）
88.08
65.9
-11%
-25%
成交量（万㎡）
69.8
86.01
125%
23%
成交价格（元/㎡）
6624
6470
-3.63
-2.32
成交总额（亿元）
47.19
56.37
138.88%
19.46%
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
二、供求关系分析
图2-4-2-1：2011年7月至2012年7月合肥市商品住宅供求情况对比图

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
供求比为0.8，市场表现为供不应求：
从近3个月的市场供求表现来看，供应量环比续降，需求量较大且整体在60万㎡左右且相对稳定，超出往年同期成交量，本月供求比有所下降。市场鉴定为良性利好。进入6月后，市场会变淡，供求比将环比上扬。
三、供应量分析
1、供应总量分析
图2-4-3-1：2011年7月至2012年7月合肥市商品住宅供应量对比图

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
本月供应量有所上升：
本月商品住宅供应量为65.90万㎡，环比下降%，同比下降11%。2011年7-2012年7月合肥市商品住宅供应777.76万㎡，就合肥市场而言，在合理区间内，相对稳定。虽然受到国家宏观调控影响，但开发商持有存量决定，对供应影响相对较少。
滨湖区、政务区和庐阳区成为供应主力：
就区域来看，庐阳区位居第一，供应占全市供应量的32%，有几大项目的放量有关。蜀山区位居第二，供应占全市供应量的27%，滨湖区位居第三，供应占全市供应量的15%。这三个区域供应占全市供应的74%，供应较为集中。

四、成交量分析
1、成交总量分析
图2-4-4-1：2011年7月至2012年7月合肥市商品住宅成交量走势

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
成交量环比上升，表现活跃：
本月商品住宅成交量为65.90万㎡，环比上升23%，同比上涨125%，且近三个月成交量可观。2011年7-2012年7月份合肥商品住宅成交564.21万㎡，近一年市场放量的年去化率为75%。
蜀山区、滨湖和瑶海区是成交主力：
就区域来看，滨湖区位仍然居第一，成交占全市成交量的23%，蜀山区位居第二，占18%，庐阳区位居第三，占15%。三大区域成交占全市的56%。

2、成交结构分析
图2-4-4-2：2012年7月-2012年8月商品住宅区域成交面积对比图

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
大多区域成交环比上升：
本月各区域成交除了包河和滨湖两个区域有所下降外，其他区都环比上升。其中，庐阳区成交增幅极大，达到38%，高新、蜀山紧随其后，分别增幅为38%以及14%。
表2-4-4-1：2012年6月-2012年7月商品住宅区域成交面积表
区 域
6月成交面积（万㎡）
7月成交面积（万㎡）
环比增长（%）
包河区
8.9
7.74
-13
滨湖区
9.96
9.91
-1
高新区
2.16
2.98
38
经济区
4.4
4.44
1
庐阳区
9.41
13.13
40
蜀山区
13.46
15.3
14
新站区
3.12
3.42
10
瑶海区
9.54
9.59
1
政务区
8.83
9.51
8
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

3、成交价格结构对比
2-4-4-3： 2012年7月商品住宅各价格区间成交比重图

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
住宅刚需均价段成交量仍是市场主力：
7月合肥住宅市场成交价格区间6000-7000占总成交量的35%，成交比重较为稳定，为市场成交价格主力空间； 5000-6000元占32%，7000-8000元的占21%，成交比重有所下降；5000以下和8000以上的总和仅占12%。
4、面积结构对比
图2-4-4-4：2012年7月商品住宅各面积区间成交比重图

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
80-100㎡面积段成交量为市场主力：
7月中等户型住宅成交量依然火爆，成交比重较上月有所下降， 80-120㎡成交占总体成交量的59.63%。城市刚需置业者仍是成交的主力支撑客户，由当前调控政策和购买力决定。
5、房型结构对比
图2-4-4-5：2012年7月商品住宅各房型区间成交比重图

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
三房成交成为主力：
本月三房成交占市场总额的49.49%，是住宅成交的主力房型，环比增长34.28%，二房成交占比为35.47%，环比增加15.92%。首次置业型需求和改善型需求占市场主导依旧地位不变。

五、成交均价分析
图2-4-5-1：2011年7月-2012年7月合肥市商品住宅成交均价走势图

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
成交均价较为稳定：
7月合肥住宅销售均价为6470元/㎡，环比下降2.32%，在合肥合理波动的价格区间内。微幅下降可以促进消化市场存量，但长远分析看，价格在未来两三个月内仍然会表现为下降。
六、项目解析
1.热销项目：恒大城
1.1 楼盘规划参数
项目名称
总建筑面积（㎡）
容积率
绿化率
建筑形态
开盘时间
恒大城
75万㎡
2.8
46%
高层
2010-5-13

1.2 项目概况
合肥恒大城位于合肥市瑶海区临泉东路与吴敬梓路交汇东北，是由中国500强企业、房地产十强企业之一的恒大地产集团在皖投资开发的第二个项目。

1.3 产品表现
合肥恒大城项目位于安徽第一路长江东路沿线，首一期占地约10万平方米，规划有小高层、高层等物业类型，天际线错落有致；首期规划约40000平方米中央公园，8000平方米中心湖景水域，这在合肥实属罕见。合肥恒大城首一期户型面积为80~180平米主流户型，可满足不同阶层人士的需求。每户赠送超值精装修，即是恒大携手200多家国际国内品牌、打造满屋名牌9A精装的又一力作。
1.4 项目销售情况
1.销售情况
合肥恒大城自从2010年5月开盘以来，市场成交量非常好。2011年1-11月恒大城成交量位居合肥成交排行榜榜首，2011年以来，恒大城共成交了35.45万方，占据其项目的47%，按照这种速度，预计恒大城在2013年初应该去化完毕。纵观恒大城开盘至现在的销售价格，其2010年5月的开盘价格为5368元/㎡，2011年4月-7月，其成交价格达到顶峰，成交均价保持在5800元/㎡徘徊，但是住宅成交量大幅降低。随着年底冲刺销售业绩，以及开发商想增加销售，2011年8月以来，恒大城开始对项目进行新一轮的降价促销。最近三个月，恒大城的成交价格保持在5228元/㎡徘徊，预计未来价格不会有太大的变化

2.项目特色
合肥恒大城以世界级皇家园林、国际级航母配套及9A精装创造长江东路恒久人居气度；项目总体配套完备，5200平方米超五星级豪华会所、2000平方米国际双语幼儿园、国际风情商业街等公共建筑设施一应俱全，居家出行咫尺便利。领袖长江东路的超卓高端大型都市精英生活版图由此打造。

第四章、商办市场
一、商业市场
（一）、市场概述
u 供求比：2012年7月，合肥市商业市场供求比为1.82，本月供应量较上月大幅下降，成交量较上月出现了小幅上涨，由于本月的供应量下降幅度远远大于成交量的上涨幅度，因此本月供求比较上月大幅下降；
u 供应方面： 2012年7月，合肥市商业市场供应量为9.26万平方米，环比下降52%，
同比下降34%；
u 成交方面： 2012年7月，合肥市商业市场成交量为5.08万平方米，环比上涨2%，
同比下降33%。
（二）、供求关系分析
n 市场供大于求
图2-5-2-1：2011年7至2012年7合肥市商业供求关系对比图

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
合肥市商业市场供求比为1.82，本月供应量较上月大幅下降，成交量较上月出现了小幅上涨，由于本月的供应量下降幅度远远大于成交量的上涨幅度，因此本月供求比较上月大幅下降。从2011年7至2012年7的12个月中，全市新增商业供应195.59，去化掉69.63即这12个月新增存量为125.96，存量相比上月有所下降，由于本月成交量有所上涨，但是供应量呈现大幅下降趋势，导致本月库存量较上月小幅下降。以本月的商业成交量计算，大概还需要25个月左右的时间才能去化掉这些新增存量。

（三）、市场供应量分析
图2-5-3-1