旅游地产重庆市凤湖仙山前期策划终稿.docx

目　录
1. 总论 1
1.1 项目概况 1
1.2 研究方法及程序 2
1.3 研究结论 4
2. 项目建设背景分析 5
2.1 国际旅游业背景分析 5
2.1.1. 国际旅游业发展现状分析 5
2.1.2. 国际旅游业发展前景分析 5
2.2 我国旅游业背景分析 6
2.2.1. 我国旅游业发展现状分析 6
2.2.2. 我国旅游业发展前景分析 7
2.3 重庆市旅游业背景分析 8
2.3.1. 重庆市旅游业发展现状分析 8
2.3.2. 重庆市旅游业发展前景分析 8
2.4 璧山县旅游业背景分析 9
2.4.1. 璧山县旅游业发展现状分析 9
2.4.2. 璧山县旅游业发展前景分析 10
3. 项目资源条件评价 11
3.1 项目区位、交通条件评价 11
3.2 地质条件评价 13
3.2.1. 项目水文条件 13
3.2.2. 项目地质条件 13
3.3 项目自然资源评价 13
3.3.1. 气候条件 13
3.3.2. 风光地貌 13
3.3.3. 天然疗养 13
3.3.4. 动植物资源 13
3.4 项目人文历史资源评价 14
3.4.1. “凤”文化资源 14
3.4.2. “仙”文化资源 16
3.4.3. 其它乡土文化资源 17
3.5 项目基础设施条件评价 18
3.5.1. 供水设施 18
3.5.2. 供电设施 18
3.5.3. 天然气供应 18
3.5.4. 通讯设施 18
3.6 项目资源条件总体评价 19
3.6.1. 评价依据与方法 19
3.6.2. 本项目资源条件评价 20
3.6.3. 旅游资源评价的基本结论 21
4. 项目形象定位 22
4.1 城郊旅游开发六大模式 22
4.1.1. 森林公园模式 22
4.1.2. 风景名胜区模式 22
4.1.3. 旅游度假区模式 23
4.1.4. 主题公园模式 23
4.1.5. 体育旅游模式 24
4.1.6. 观光农业模式 24
4.2 重庆市及周边旅游项目解析 26
4.2.1. 重庆市旅游项目盘点 26
4.2.2. 周边旅游项目盘点 27
4.3 项目综合诊断与分析流程 28
4.4 形象定位结论 29
5. 项目产品包装 31
5.1 主题文化包装 31
5.1.1. 主题文化提炼 31
5.1.2. 主题文化包装策略 33
5.2 仙文化包装 36
5.3 康体产品包装 37
5.3.1. 温泉疗养区 37
5.3.2. 盐泉疗养区 38
5.4 素质拓展产品包装 39
6. 项目概念规划 41
6.1 项目总体规划 41
6.1.1. 规划原则 41
6.1.2. 规划期限 41
6.1.3. 规划目标 41
6.2 项目功能分区 42
6.2.1. 项目功能分区原则 42
6.2.2. 项目功能分区方案 42
6.3 项目开发建设方案 43
6.3.1. 凤凰主题文化休闲区 43
6.3.2. 仙道仙都文化区 45
6.3.3. 生态农业观光区 45
6.3.4. 凤之旅登山区 45
6.3.5. 五云寨模拟军事野战训练基地 46
6.3.6. 景区边缘生态保护区 46
6.4 项目承载能力 46
6.4.1. 面积法 46
6.4.2. 游线法 46
6.4.3. 生态容量法 47
6.4.4. 综合承载力 47
6.5 游憩模式设计 47
6.5.1. 商务会议模式 47
6.5.2. 观光游览模式 47
6.5.3. 休闲度假模式 48
6.6 项目概念规划图 48
7. 项目市场分析与预测 54
7.1 休闲度假类旅游产品市场状况及发展潜力 54
7.1.1. 发展现状 54
7.1.2. 发展潜力 54
7.2 项目市场竞争力评价 55
7.2.1. 区位交通优势明显 55
7.2.2. 人文资源丰富 55
7.2.3. 项目主题首创 55
7.2.4. 区域资源整合潜力大 55
7.3 项目客源市场定位 56
7.3.1. 目标客源定位 56
7.3.2. 目标市场定位 56
7.4 项目客源市场预测 57
7.4.1. 预测方法 57
7.4.2. 预测依据 57
7.4.3. 预测说明 58
8. 项目基础配套设施建设方案 60
8.1 交通与通讯设施建设 60
8.1.1. 项目交通设施建设 60
8.1.2. 项目通讯设施建设 60
8.2 供水、供电、供气设施建设 61
8.2.1. 供水 61
8.2.2. 供电 61
8.2.3. 供气 61
8.3 消防、安全、医疗设施及保障措施 62
8.3.1. 消防 62
8.3.2. 安全 62
8.3.3. 医疗 62
9. 项目环境影响评价 63
9.1 环境现状 63
9.1.1. 水环境质量 63
9.1.2. 大气环境质量 63
9.2 项目施工与运营对环境的影响 63
9.2.1. 项目施工对环境的影响 63
9.2.2. 项目运营对环境的影响 63
9.3 环境保护与防治措施 64
9.3.1. 生态环境保护措施 64
9.3.2. 旅游环境保护措施 64
9.3.3. 环保设施建设 65
9.4 环境影响评价结论 65
10.项目投资估算与资金筹措 66
10.1 投资估算 66
10.1.1. 投资估算依据 66
10.1.2. 投资估算范围 66
10.1.3. 估算结果 67
10.1.4. 有关说明 67
10.1.5. 投资估算表 68
10.2 项目资金筹措 71
10.2.1. 资金来源渠道 71
10.2.2. 资金筹措及使用计划 71
11.项目财务预测及评价 72
11.1 财务预测 72
11.1.1. 财务评价基础数据与参数选取 72
11.1.2. 经营收入估算 72
11.1.3. 运营成本 73
11.1.4. 税金 73
11.1.5. 财务评价报表 74
11.1.6. 财务评价指标 74
11.2 经济运作分析 80
12.项目社会评价 82
12.1 项目社会影响分析 82
12.1.1. 带动当地市场的繁荣，推动城市经济的发展 82
12.1.2. 提供就业岗位，保证社会稳定 82
12.1.3. 增加居民收入，提高居民生活水平 82
12.1.4. 加快城镇化建设的进程 82
12.1.5. 项目实施有助于弘扬地区传统文化，提升城市形象 83
12.2 项目与所在地互适性分析 83
12.2.1. 不同利益群体对项目的态度及参与程度 83
12.2.2. 各级组织对项目的态度及支持程度 83
12.2.3. 地区文化状况对本项目的适应程度 83
12.3 社会评价结论 83
13.项目组织管理与人力资源配置 84
13.1 组织管理架构 84
13.1.1. 项目法人组建方案 84
13.1.2. 管理机构组织方案 84
13.1.3. 管理机构体系图 84
13.2 人力资源配置 84
13.2.1. 公司定员 84
13.2.2. 员工来源及招聘方案 85
13.2.3. 员工培训计划 85
14.项目风险管理 86
14.1 项目风险识别 86
14.1.1. 政治风险 86
14.1.2. 市场风险 86
14.1.3. 社会风险 86
14.1.4. 生态风险 86
14.1.5. 财务风险 86
14.1.6. 突发性风险 87
14.2 项目风险衡量 87
14.3 项目风险控制 87
14.3.1. 财务风险控制 87
14.3.2. 市场风险分散 88
14.3.3. 其他风险规避 88

1. 总论
1.1 项目概况
Ø 项目名称：“凤湖仙山”旅游区
Ø 项目业主：重庆明瑜旅游发展有限公司
Ø 项目法定代表人：肖明瑜
Ø 建设地址：重庆市璧山县七塘镇
Ø 建设性质：新建
Ø 项目建设目标及规模
本项目拟以“凤湖仙山”独特的地貌、广阔的水域和丰富的自然人文资源为背景，将该旅游区打造成为一个集观光旅游、休闲娱乐、商务会议、保健养生为一体的综合性度假旅游区。
项目总规划面积为30平方公里，包括10平方公里的旅游区（含1平方公里的核心区），20平方公里的生态保护区。
Ø 项目投资
（1）项目总建设投资21414.53万元。
（2）固定资产投资18711.07万元。
（3）建设投资（动态部分）832.35万元，包括启动建设期贷款利息532.35万元，全额流动资金300万元。
Ø 投资计划
资金筹措及使用计划
项目
资金来源及使用 单位：万元
主要投资方向
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
业主自筹
2000.00
2000.00
1000.00
1000.00
1000.00
1000.00
基础设施建设
银行贷款
3000.00
5000.00
616.44
1020.54
1020.54
1424.65
旅游设施建设
借调资金
500.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
旅游设施建设
合计
5500.00
7000.00
1616.44
2020.54
2020.54
2424.65
旅游设施建设
Ø 项目建设工期
启动建设期２年，拓展建设期４年。
1.2 研究方法及程序
本项目采用现场实勘、市场调研、访谈、Delphi法、理论研究等方法，对项目进行了战略策划和可行性研究。在项目研究的过程中，项目组多次与业主及相关部门领导进行沟通，为项目研究的顺利展开奠定了坚实的基础。项目的具体研究思路如下图所示:

具体研究步骤为：
1) 运用经济学的工具和方法论证旅游业在我国目前经济社会发展中的地位；
2) 归纳总结目前重庆市、璧山县旅游发展的现状及特点，研究影响旅游业发展的基本因素并预测其发展趋势；
3) 从区位交通、自然资源、人文地理、基础设施等方面对项目资源条件进行评价，分析自身的优势与劣势；
4) 通过对重庆市及本案周边旅游项目的分析，并结合旅游项目六大开发模式和定位的理论方法进行形象定位，提炼出本项目的核心竞争力；
5) 依据规划理论原则，对项目进行功能分区，并计算其承载能力，设计景区的休憩模式和线路；
6) 对项目的主题文化、竞争性产品和特色产品进行包装，增强其核心竞争力；
7) 提出项目基础设施建设方案；
8) 进行项目建设环境评价，制定相应的防治和保障措施；
9) 提出项目投资估算和资金筹措方案，并进行财务预测及评价；
10) 提出公司的组织管理架构和人力资源配置方案；
11) 进行项目风险识别及风险衡量，并提出规避措施。
1.3 研究结论
本报告在全面考虑社会、经济、环境等因素的条件下，对重庆“凤湖仙山”生态休闲旅游度假区综合开发的背景、项目资源、建设规模与方案、资金来源、经济效益、社会效益、环境影响等方面进行了客观的测评分析，并对项目进行形象定位与产品包装，作出项目的概念性规划，得出如下结论：
社会效益显著。本项目作为璧山县的又一品牌工程，建成后将成为璧山周边区县及主城九区居民休闲旅游的热点区域，并将带动当地经济发展，提供充足的就业岗位，增加当地居民收入，提高居民生活水平。
经济评价可行。财务预测及评价显示，项目预期财务内部收益率高于基准收益率，具有经济可行性，但投资回收期较长。
环境影响较小。项目建设及运营不会对旅游区生态环境造成不可恢复的损失，对于存在的某些负面环境影响，可以通过合理的防治措施降低甚至消除其影响程度；同时“凤湖仙山”景区面积大，自然恢复功能较强。
本项目在社会、经济、环境三方面均具有可行性，可顺利启动建设。

2. 项目建设背景分析
2.1 国际旅游业背景分析
2.1.1. 国际旅游业发展现状分析
二十一世纪，旅游业开始取代石油工业和汽车工业，成为最大创汇产业。资料显示，国际旅游年旅游人次超过世界总人口的10%，年交易额超过3000亿美元，成为世界经济的支柱产业。
2004年，国际旅游业持续了近年来的高速势头，年国际入境旅游人数增长率为10%。其中，亚太地区年增长率高达29.0%，扭转了2003年由于非典型性肺炎的打击造成增长率下降(2003年比2002年下降9.13%)的状况，实现了国际入境旅游的快速恢复和振兴。
2004年世界入境旅游人数和增长率
世界和区域
国际入境旅游人数(万人次)
市场份额(%)
2004年
年增长人数
增长率(%)
2003年
2004年
增减百分点
全世界
75900
6900
10.0
100
100
-
亚太地区
15300
3400
29.0
17.3
20.2
+2.9
数据来源:WTO:WorldTourismBarometerVolume3，No.1，January2005
2.1.2. 国际旅游业发展前景分析
尽管国际旅游需求依然会受到诸如周期性经济衰退、通货膨胀、恐怖主义活动、区域战争或各种贸易保护主义等因素的制约，但旅游业持续发展的大趋势是不可逆转的，国际旅游将在各种危机和挑战中产生新的突破，出现新的格局，保持持续发展的动力。
（1） 国际旅游发展高速化
据世界旅游组织预测，未来的15年里，国际旅游人数年均增长率为4.35%，国际旅游消费年均增长率为6.7%，高于同期世界经济发展预测值；到2020年，全球将接待16亿人次国际旅游者，国际旅游消费额将高达20000亿美元。这表明在未来很长一段时间里，国际旅游业将继续保持高速发展态势，对世界经济的支撑作用将越来越明显。
（2） 国际旅游消费形式多样化
随着经济和社会的发展，消费者未来将集中追求五个目标：时间、质量、健康、环境及家庭，能同时满足这五个目标的最佳消费领域就是旅游活动。但随着需求的不断升级，传统的观光和娱乐旅游形式已经越来越不能满足消费的挑剔，在未来旅游业的发展过程中，商务旅游、保健旅游、生态旅游、会展旅游、体育旅游、乡村旅游等新奇、个性的旅游形式和旅游产品将被不断创新出来，并将迅速发展成为主流方式，占据市场的主要份额。
（3） 国际旅游一体化
一是同质的方面，主要体现在对旅游接待设施，旅游交通基础设施，城市自然环境的国际化、现代化和标准化的要求，也表现为对环境的关注日益加强等；二是异质的方面，主要体现在对文化性的要求越来越突出，要求旅游经营内涵的民族化、历史化、个性化等，以此来满足旅游消费者更高层次的需求。
2.2 我国旅游业背景分析
2.2.1. 我国旅游业发展现状分析
通过20多年的努力，我国旅游业取得了长足进步，已跻身于世界旅游国前列，是我国国民经济发展一个不可或缺的推动力。
（1） 入境旅游发展现状
近年来，我国的国际旅游取得了突破性的进展，入境旅游人数逐年上升，国际旅游收入取得突破成就，已成为全球性的旅游强国。
2004年，我国旅游业克服了“非典”个案及禽流感等不利因素的影响，扭转了2003年的下滑趋势，全年入境人数首次突破1亿人次，达1.09亿人次，比2003年增长18%；旅游外汇收入超过250亿美元，比2003年增长43.7%，被评选为2004年最佳旅游目的地。
全国2000-2004入境旅游统计表
年份
2000
2001
2002
2003
2004
旅游人数（万人）
8344.39
8901.29
9790.83
9166.21
10903.82
旅游收入（亿美元）
162.24
177.92
203.85
174.06
257.39
全国1997-2004入境旅游动态分析

数据来源：国家发改委、国家统计局、国家信息中心等
（2） 国内旅游发展现状
随着我国经济的持续发展，人们的生活水平得到了大幅度改善，旅游业的消费主角开始从境外人士全面转向国内居民，国内旅游已成为旅游发展的主流，收入逐年扩大，已达到旅游业总收入的七成左右。
2004年，国内旅游也摆脱了“非典”的影响，开始全面复苏，无论是旅游人数还是旅游收入，均创历史新高：全年国内旅游出游人数已达11亿人次，比2003年增长26.6%；旅游总收入4711亿元，比2003年增长36.9%。

全国2000-2004国内旅游统计
年　份
总人次（百万人次）
总花费（百万元）
人均花费（元）
总计
城镇居民
农村居民
总计
城镇居民
农村居民
总计
城镇居民
农村居民
2000
744
329
415
317554
223526
94028
426.6
678.6
226.6
2001
784
375
409
352237
265168
87069
449.5
708.3
212.7
2002
878
385
493
387836
284809
103027
441.8
739.7
209.1
2003
870
351
519
344230
240410
103820
395.7
684.9
200
2004
1102
459
643
471070
335900
135170
427.5
731.8
210.2
全国1998-2004国内旅游人数总增长趋势分析

全国1998-2004国内旅游花费总增长趋势分析

数据来源：国家发改委、国家统计局、国家信息中心等
2.2.2. 我国旅游业发展前景分析
（1） 入境旅游发展前景分析
根据世界旅游组织公布的各国接待外来游客人数的排名,2004年我国排名第四，接待的外国游客人数为4810万，与排名第三的美国差距仅为200万。同时，根据世界旅游组织预测，到2020年我国将成世界第一大旅游目的地。可以预见，在未来几十年里，随着社会的继续稳定和经济的持续发展，我国丰富旅游资源的优势必定会得到更大的发挥，入境旅游必定会进入新一轮的增长高潮，将在相当长的一个时期内处于高速发展的黄金期。
（2） 国内旅游发展前景分析
我国是世界上第一位的人口大国，有着无与伦比的最大的国内旅游客源市场。目前我国公民所能享受的法定休息日的总量是114天，随着社会的发展，人们的闲暇时间将会越来越充足。同时，我国人均国内生产总值在2003年已超过1000美元，国民的消费结构开始升级，由温饱型转向小康型，由生存型消费向享受型消费和发展型消费的方向发展，住房、购车、通讯等消费将逐渐得到满足，旅游需求将会反复产生。根据国家发展战略，到2020年，我国将全面建成小康社会，小康社会的建设对旅游度假有着巨大的推动作用，如按每人每年出游两次计算，届时的国内旅游人数可高达30亿人次左右，国内旅游市场潜力十分巨大。
根据世界旅行与旅游理事会（WTTC）的预测，到2015年，我国的旅行与旅游需求将达到67823亿元；2006年至2015年期间，其年均增长率将达9.2%。

2.3 重庆市旅游业背景分析
2.3.1. 重庆市旅游业发展现状分析
直辖七年间（1997-2003），重庆市旅游业总收入年均增长23.0%，到2003年旅游总收入相当于全市GDP的9.06%。旅游业已成为城市发展最快、最具活力的产业和经济增长点之一。
2004年是重庆市旅游业在遭受“非典”重创后实现恢复与振兴的一年。全市旅游接待人数5279.04万人次，比上年增长23.2%；旅游业收入259.77亿元，比上年增长27.4%，占全市生产总值的10.3%。入境旅游出现强劲反弹，全年接待入境旅游者43.44万人次，比上年增长85.3%，国际旅游收入2.03亿美元，比上年增长79.7%；同时，国内旅游也实现了快速振兴，全年实现国内旅游接待5235.6万人次，比上年增长22.8%；国内旅游收入242.92亿元，比上年增长24.9%。
2004年末，全市旅游业直接从业人员17.65万人，比上年末增长14%；星级饭店168家，增长13.5%；旅行社212家；国家A级旅游区43个；首批全国工农业旅游示范点8个。全市有19个区县（自治县、市）获得“中国优秀旅游城区”称号。
重庆市2002-2004国内旅游人次及收入表
年份
国内旅游人次（万人次）
国内旅游收入（亿元）
2002
4619.69
201.53
2003
4262.80
194.52
2004
5235.60
242.92
重庆市1997-2004国际旅游人次及收入统计表
年份
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
旅游汇收入（亿美元）
1.05
0.88
0.97
1.38
1.63
2.18
1.13
2.03
旅游人数（万人次）
26.12
16.34
18.49
26.61
31.33
46.15
23.45
43.44
数据来源：重庆市统计年鉴
2.3.2. 重庆市旅游业发展前景分析
在全面建设小康社会的背景下，依托自身强大的旅游资源优势，未来20年，重庆市旅游业必将拥有一个更为广阔的发展空间，发展潜力也必定会得到进一步的释放。
（1） 丰富的旅游资源为重庆市旅游业持续健康发展提供了有力保证
重庆市旅游资源异常丰富。目前，全市拥有世界文化遗产1处；全国重点风景名胜区6个，市级风景名胜区25个；国家森林公园18个，市级森林公园34个；全国重点文物保护单位13处，市级文物保护单位140处；国家自然保护区3个，市级自然保护区14个；全国历史文化名镇3个，市级历史文化名镇18个；国家地质公园3处，国家级地震遗址保护区1处；国家A级—AAAA级旅游区38个，区县级主要旅游区(点)104个；城市公园25个；全国重点寺庙3个，市级宗教寺庙(院)、教堂44个；大、中型水库34个；全国重点烈士纪念建筑物保护单位4个，市级重点烈士纪念建筑物保护单位4个。
（2） 经济的持续快速发展为重庆市旅游业再上新台阶奠定了雄厚的物质基础
直辖8年（1997-2004），重庆市综合经济实力得到了显著提高，在现代工业、农业、交通、通信、商业等方面均取得了长足发展，主要经济指标在西部12个省区中均列前5位。2004年，国内生产总值达2665.39亿元，人均GDP突破1000美元，达9608元，城镇居民人均可支配收入达9921元。经济体制改革的深化，产业结构的升级，可支配收入的增加，都将推动旅游业发展。
（3） “全面建设小康社会”战略的实施为重庆市旅游业的腾飞带来了新机遇
我国目前达到的小康还是低水平的、不全面的、发展很不平衡的小康，但就是在这种小康水平下，已经形成了全世界规模最大的国内旅游市场和发展最快的出国旅游客源市场。全面建设小康社会，意味着我国十几亿人民将向更高水平的小康社会阔步迈进。旅游消费是小康的重要标志和特征之一，伴随小康社会程度的加深，人们的旅游需求自然也随之不断增长。我们有理由相信，在2020年到来之时，我国经济将更加发展，民主将更加健全，科教将更加进步，文化将更加繁荣，社会将更加和谐，人民将更加富足，这就必定会推动国内旅游市场的进一步发展。重庆市作为西部经济的中心，有着得天独厚的政治和区位优势，在全面建设小康社会期间，其丰富的旅游资源必定会得到更大的开发利用，实现旅游业的腾飞。
2.4 璧山县旅游业背景分析
2.4.1. 璧山县旅游业发展现状分析
璧山县的旅游业起步于90年代初，经过10多年的发展，取得了一定的成绩。旅游产业在国民经济中的作用和地位开始显现。
璧山县旅游业发展与国民经济对比表
项目
1995
1998
1999
2002
2004
旅游总收入（万元）
1200
3075
4789
5607.6
5100
GDP（万元）
160772
265000
280347
410613
581294
旅游总收入相当于GDP的比重（%）
1.74
1.16
1.71
1.37
0.88
第三产业产值（万元）

61930.5
80515.6
132015
183847
旅游总收入相当于第三产业的比率（%）

4.97
5.95
4.2
2.8
旅游游客人数（万人次）
30
37
43
46.73
40.6
资料来源：重庆年鉴、璧山县旅游业发展规划（部分年份资料缺失）
由于起步低，璧山县旅游业曾经在90年代中后期经历过一段高速增长，其旅游业总收入由1995的1200万元增长到2002年的5607.6万元，增长幅度达370%；游客人数由30万增长到46.73万，增长56%。但近年来，由于种种因素的制约，其旅游业发展遭遇瓶颈。以2004年为例，旅游业总收入为5100万元，游客人数为40.6万人次，较之2002年，均呈明显下降趋势。
从旅游业与国民经济数据的对比分析中可以看出，旅游业占GDP的比重却由1995的1.74%下降到2004年0.88%，占第三产业的比重也由1995的4.97%下降到2004年2.8%。同时期重庆市的旅游业占GDP的比重为10%左右（占第三产业的比重），以上数据表明，璧山县旅游业的发展落后于重庆市平均水平，处于发展瓶颈阶段。
璧山县旅游资源开发的深度和广度还有待进一步提高，从而实现旅游资源优势逐步向旅游产业优势转变。
2.4.2. 璧山县旅游业发展前景分析
（1） 旅游资源开发程度提供发展潜力
璧山县旅游资源丰富，但其开发深度和广度还处于初级阶段。璧山县的形象代表“三山三湖”具备成为市级乃至国家级旅游区的潜质，可发展成为璧山县、重庆市的旅游精品，但从目前的开发深度和接待游客的现状来看，远远没有达到应有的程度和规模，其经济潜力尚未充分挖掘；其他的如丁家万亩苗木基地，龙梭艳桃、万亩梨园、珍禽养殖场等高新农业观光区，基础较好，开发价值高，是今后旅游开发的重点方向。可以预见，在改善各项配套设施、加大开发力度之后，璧山县的旅游业必将成为重庆市旅游圈的又一增长级，璧山旅游有着巨大的发展潜力。
（2） 区位条件分析优越保证发展空间
重庆市是一个拥有3000多万人口的现代大都市，随着居民生活水平的提高，旅游消费在居民消费中所占的比率逐年上升。市场调查资料显示，车程1小时以内的游憩型休闲旅游区已成为重庆居民的首选，璧山恰好处于这样的辐射范围内——璧山县距重庆市区40公里，经由成渝高速公路和璧青一级公路40分钟即可达到。随着重庆市城市建设的继续扩展，特别是西部新城的建设，璧山县将与重庆主城区融为一体，这将大大推动璧山县休闲度假旅游的发展。此外，璧山县处于大足石刻艺术旅游区、缙云山钓鱼城古战场旅游区、铜梁龙乡等知名的旅游区之间，这为璧山县的旅游发展提供了优越的外部环境，有助于旅游资源的整合，实现区域旅游业的良性、快速互动发展。

3. 项目资源条件评价
3.1 项目区位、交通条件评价
“凤湖仙山”旅游区位于重庆市西郊璧山县七塘镇（原依凤乡）境内，东临铜梁、西接重庆主城、南依璧山核心区域、北靠合川；距县城仅27公里，距重庆市区64公里。
项目属白云湖——青龙湖——西温泉——缙云山、北温泉旅游线，南有重庆旅游重点开发区白云湖，西南有国家森林公园、市级风景名胜区青龙湖和市级风景区铜梁西温泉，东北面是国家级景区北碚缙云山和北温泉。众多的旅游景区为区域整合开发创造了有利条件。
项目交通条件优越。从成渝高速公路青杠口经璧山城，沿成渝公路经青木关镇，以及从北碚经璧山八塘镇均可到达本项目。特别是2007年底完工的渝遂高速公路在距景区仅3公里路程，届时从重庆主城沙坪坝区到本项目仅需30分钟左右车程。
此外，根据《重庆2020都市区城市总体规划》，横跨九龙坡区、沙坪坝区和北碚区的重庆西部新城，将成为重庆主城扩张的又一核心区域，这为本项目的开发提供了难得的发展机遇。
项目交通区位图
白云湖
“凤湖仙山”旅游区
重庆大学城
合
川
市
大足
县
渝
遂
高
速
路

3.2 地质条件评价
3.2.1. 项目水文条件
“凤湖仙山”旅游区内飞凤湖（原名：双河水库）占地面积436亩，是目前璧山县第四大水库，璧山县北部地区最大的湖，总库容量205万立方米，旅游区内地表水丰富，主要有灵仙沟（原名：曹家沟），百凤沟（原名：韩家沟）等露头无压天然流泉，泉水水质优良，能确保景区饮用和生活供水。
3.2.2. 项目地质条件
“凤湖仙山”旅游区地处川东南弧形构造带，华蓥山脉向南延伸由沥濞峡背斜构成的低山丘陵区。具有背斜成山，向斜成谷的特点，构成山、槽、岭组合形态，为典型的由须家河组原砂岩浸蚀剥蚀后形成陡峭的山岭地貌。最高海拔786米（朱圈槽），最低海拔350米，平均坡度18度。
受成土母质的差异和发育程度的不同，凤湖仙山土壤有山地黄壤、紫色土、水稻土等种类，适宜各种植物尤其是花卉生长。
优越的地质条件为项目的基础建设提供了优良的基础条件，并成为发展观光旅游、休闲旅游、生态农业旅游等特色旅游不可或缺的资源。
3.3 项目自然资源评价
3.3.1. 气候条件
“凤湖仙山”旅游区属亚热带湿润气候，具有春早、夏热、冬暖、风小、雨量充沛、云雾多等特点。
3.3.2. 风光地貌
本项目旅游区面积约1万多亩，风景区5平方公里，飞凤湖居中，五仙峰为座，大茅峰，五云寨峰分列南北，灵仙沟辅左，百凤沟翼右。森林覆盖率高达90%以上，水域面积达600余亩。这为旅游景区的开发建设提供了天然的优越条件。
3.3.3. 天然疗养
本项目地下泉水是景区具有重要旅游意义和经济价值的水体，除地下饮用泉水外，地下热水体和盐水体十分丰富。据有关资料记载，热水泉温达50摄氏度，内含多种矿化元素，对神经系统、血液循环系统、消化系统有一定疗效，属泳浴保健上等温泉，单井日流量可达3000多立方；天然地下盐泉水水质丰富，单井日出水可达2000多立方，属优质沐浴原料，具有极高的保健治疗作用，尤其是在防病治病、美容美肤减肥、提神醒脑等方面有神奇的功效。
3.3.4. 动植物资源
（1） 植物
“凤湖仙山”属于亚热带常绿阔叶林区，有高等植物190余科属900余种。自然植被以常绿针叶林、常绿阔叶林及竹林为主。森林原生植被少，次生植被发育旺盛。中心景区森林覆盖率达90%以上。
旅游区内主要树种有马尾松、杉木、柏木、香樟、黄桷、楠木、枫香、千丈、冬青、麻栎、皂桷、罗汉松、木荷、木姜子、银杏、水杉、红豆、红椿、玉兰、桂花、梧桐、白杨、白蜡、黄杨、桷斗栎、蒙梓、丝栗、合欢、樟灰木、桉树、喜树、刺槐、板栗、核桃、油桐、青杠、棕榈、乌柏、重阳木等。
旅游区灌木树种主要有油茶、多种柃木、黄枝子、黄莲、米饭花、算盘子、野鸦椿、展尾野牡丹、牛筋条、朱砂根、金樱子、马桑、红紫珠等。
旅游区竹类有慈竹、苦竹、楠竹、鸡爪竹、硬头黄、斑竹、金竹、水竹、平竹、白夹竹、凤尾竹、观音竹、黑竹、方竹、人面竹、琴丝竹、桃竹、相思竹、麻竹等30余个品种。
（2） 动物
据清代乾隆、嘉庆、同治、民国时修撰的《璧山县志》及新中国建立后的有关资料记载：1958年以前，凤湖仙山参天密林中有多种虎、豹、野猪、狐、貉、羚，而今所见有山羊、獾、黄鼠狼、刺猬、浑子、野兔、松鼠、红尾鸢、黑翅鸢、红隼鹰、鹞子、猫头鹰、猴面鹰、啄木鸟、白头翁、红腹野鸡、黄腹角雉、白冠长尾雉、长尾雉、凤头竹鸡、五色寿带竹凤、白鹭、珍珠鸡、灰鹭、野鸭、杜鹃鸟、喜鹊、八哥、各种画眉、秧鸡、朱顶雀、山斑鸠、点斑鸠、白脸、山雀、点水鹊、红嘴蓝鹊、燕子、蝙蝠、鹌鹑、百灵、鸽子、相思鸟、黄鹂、兰翠、夜洼、鹦鹉、裙带鸟、棕背伯劳、金翅鹊，各种蛇，其中较多动物都具有观赏价值。
“凤湖仙山”旅游区内的水生动物主要包括一些底栖动物和鱼类。底栖动物主要有河蚌、蜗牛、水生昆虫、甲壳动物等；鱼类有红鲤、岩鲤、锦鲤、鲫鱼、草鱼、白鲢、鳙鱼、青波、青鲤、叉口、鲶巴郎、黄辣丁、白条、花鳜、胡子鲶、母猪壳、菜板鱼、鳝鱼、泥鳅等，它们是景区观赏、垂钓鱼类。另外，区内飞凤湖等处还有半水栖的水獭、乌龟、团鱼等动物。
3.4 项目人文历史资源评价
“凤湖仙山”旅游区以广布瑞凤和灵仙神道文化资源而闻名。早在数万年前已有古人类栖息活动，其历史文化沉淀深厚，最具备重大独特题材的是凤凰文化景观和仙道文化景观。
3.4.1. “凤”文化资源
凤凰，乃中华神鸟，古人言见则天下大安宁。远古时，凤凰地位高于龙，先民视其为图腾。凤凰是中国不朽的文化，历史上弄玉引凤、凤凰与飞、鸾凤和鸣、一鸣惊人、凤求凰、龙凤呈祥、造门题凤等凤凰典故已盛传千秋。古诗人和近代伟人如：李白、韩愈、颜真卿、李东阳、毛泽东等皆喜咏凤叙凰；李清照凤凰台、陆游钗头凤、郭沫若凤凰涅磐、徐迟火中凤凰等皆脍炙人口；迎港归，八运会皆用凤凰形象，高歌凤凰永生。从古至今，凤凰影响并鼓舞着国人蓬勃奋进。
本项目多凤凰文化景观，其湖山、峰岭、沟谷、岩洞、坡滩、井泉、亭台、宅墓、食物皆与翔腾、舞鸣、老雏、大小、金银、红玄凤凰紧密关联，是实实在在的“中华凤乡”。
本项目主要的凤凰文化景观有：
（1） 汉洞凤迹
位于飞凤湖东岸，大石岩上有东汉岩幕洞，洞内壁原有画像，其中有翘脚展翅玄凤图。
（2） 栖凤观
灵仙沟内，唐末女道士胡仙姑修道处，遗址犹存。
（3） 九凤洞
位于灵仙沟美女坟山腰巨崖半壁，以昔有九头凤鸟栖息而名，至今洞内仍栖住有数只古称九头鸟的人面猫头鹰。
（4） 小凤洞
与九凤洞相邻，为唐末胡仙姑饲养雏凤鸟的地方，四周景幽。
（5） 飞凤湖
飞凤湖因湖形酷似一只展翅高飞的祥瑞飞凤而得名，占地600亩，湖曲长2公里，岸线环长约6公里，水最深处20余米，湖畔凤头山嘴处松林常栖息白、灰色鹭鸶，岸边立有石刻双鹭相望嘴对的“鹭鸶碑”，上刻“双色翔鹭”大字。
（6） 洗凤滩
位于飞凤湖头冠处，有清泉从五凤潭经黄黑双色沙滩流入湖中，附近地下有温泉、盐泉、丽人喜欢在此玩沙戏水似为湖凤梳洗头冠，有碑刻“沙泉洗凤”及简介文，滩侧石岩上还有“洗凤滩”摩崖题书。
（7） 状元碑
立于凤头冠水中小岛上，碑北面刻“群凤生斯”，系清光绪间，江苏常熟状元翁同和与璧山依凤翰林胡安铨郊游，谈璧山风物时书赠。碑南面刻清代第一位状元，官大学士兼兵部尚书的付以渐所书“波光龙游”。
（8） 飞凤碑
立于凤湖山嘴湖堤边，上刻一只从天飞降的瑞凤，飞凤图中隐藏“黛湖飞凤”四字。
（9） 千年凤凰游碑
立于状元碑近处，湖岸边山嘴处，碑上刻有明代祝枝山像和他与璧山大学士江朝宗酬唱，赠江“千年凤凰游”书及今人题记。记云：“长洲祝允明枝山，五岁能书九岁能诗，稍长作文思路若涌泉，书名人云明朝第一，性豪爽举止倜傥，厌世俗轻财，与唐伯虎、文征明、吴宽友善，万历宏治间，与璧山大学士时任广东市舶提举江朝宗酬唱，赠江‘千年凤凰游’。今重金征得先生书像，特摹刻立石用以光耀凤湖仙山旅游区也。”
（10） 花鸟碑
立于千年凤凰游碑对面湖岸边，上刻凤鸟，书“澄波影里无云动，夹岸花间碟鸟忙。”
（11） 鸾凤泉
地近洗凤滩，以昔有鸾凤舞于栖凤亭山顶，双双饮山前道边井泉而名，该泉为登山游人喜欢，并壁石碑上书刻“鸾凤和鸣泉”。
（12） 凤落坡
位于灵仙沟内，有“美女坟”等景点，四周多翠竹青松美人蕉。
（13） 凤凰舞
系当地民俗舞蹈，展现百态千姿的凤舞。
“凤湖仙山”旅游区还有五凤岭、凤女祠、雏凤桥、凤仙岩、凤凰台、凤凰宅、眺凤亭、栖凤亭、凤仪亭、鸣凤亭、翔凤亭、凤儿洞等凤凰文化景观以及较多与凤凰紧密关联的民间故事，神化传说，极大地丰富了凤湖仙山的凤凰文化内涵。
3.4.2. “仙”文化资源
仙