南昌房地产市场研究报告.docx

2012年1月-12月出品机构 江西省房地产业协会 研究员： 报告说明 报告时间节点：2012年1月1日-2012年12月15日南昌房地产价格指数编制说明一、指数编制规则1.1 样本选择1.1.1 选择标准：n 普通住宅、商业、办公用房、别墅的建筑规模分别不低于3万、2万、1万、1万平方米。n 样本项目需已获得政府颁发的销售许可证；n 已售部分不低于5%且不超过95%；n 某类物业的不同期工程可算作不同项目；1.1.2 样本价格：项目实际价格，即项目对外价格减去优惠后的价格。当某项目不同户型或单元的价格差异较大时，以当期主力户型的实际价格作为项目实际价格。若项目推出少量特价房（占比不超过5%），不考虑此类短期少量特价因素。1.1.3 样本面积：若项目土地使用证注明为单一物业类型或者某类物业占项目总建筑面积超过80%且其他物业总面积不符合成为单一样本的规模要求，将该项目作为该类型物业的样本项目，项目总建筑面积即为该类物业的建筑面积；若项目包括多种物业形态且各类物业的建筑面积符合前文相关标准，将其拆分为数个不同的项目，按其实际建筑面积和价格列入样本计算。二、指数计算体系2.1 可比基点：2010年12月为研究南昌房地产市场的运行轨迹，我们以2010年12月作为价格指数的可比基点，即为本价格指数体系的基点期。三、样本板块选择样本板块的划定以南昌市行政区（不含南昌县、新建县、湾里区）划分为基础，结合概念区（根据所属商圈与价格档次划分的区域）最终确定的区域板块。按此方法，我们划定8个样本板块，样本板块分别有：中心区：包括沿江路阳明路洪都大道北京路-上海路-解放路-青山湖大道-昌南大道之间，处在东湖区与西湖区所辖的部分区域。青山湖：青山北路-富大有路-高新大道-国威路所辖部分区域。红谷滩：南起南昌大桥引线、北至庐山南大道，东临赣江，西靠昌九高速公路和瀛上河，由临江4.28平方公里的核心区和6平方公里的周边地区组成。红角洲：东临赣江、西靠昌樟高速、南至生米大桥和城市外环线、摩天轮。北接南昌大桥引线，规划用地面积约25平方公里，规划人口规模约15万人，在外环线以南还规划了8.2平方公里发展用地。朝阳洲：规划范围是洪城路以南、昌南大道以北、滨江路以东、象湖风景区以西，大约11.7平方公里区域。京东：它位于省会南昌城东，东邻艾溪湖，距市中心4.8公里，起步区面积2.8平方公里，总体面积13平方公里。经开区：昌西大道以东、黄家湖西路以北、福音高速与庐山南大道交汇处至碟子湖、赣江北大道与洪都大桥交汇范围以内。昌南：洪都南大道-井冈山大道以东、昌南大道以北所围成的区域。目录第一章 南昌房地产整体市场发展1一、2012年江西（南昌）房地产价格指数1二、2012年南昌房地产市场新增供应分析3三、2012年南昌商品住宅成交量分析11四、2012年南昌房地产供需关系分析14五、2012年南昌房地产市场价格分析17六、南昌房地产市场发展预测20第二章 2012年房地产市场背景22一、全国房地产市场背景22二、江西南昌房地产市场背景31第三章 南昌楼市2012年土地市场分析39一、2012年挂牌拍卖宗地分析39二、2012年成交土地溢价率41三、2012年重点地块点评43第四章 南昌楼市2012年各板块分析47一、市中心板块分析47二、青山湖板块分析51三、红谷滩板块分析55四、红角洲板块分析60五、象湖板块分析63六、京东板块分析65七、朝阳洲板块分析68八、昌南板块分析72九、新建湾里板块分析75第五章 产品分析78一、写字楼78二、别墅81三、商业地产84前言爱房网我比你，更懂你！ 每一个房地产调控政策出台，我比你，更懂你：我比你更懂南昌买房人的欢呼、买房人的吐槽、买房人的愤懑、买房人的奔走相告；每一个楼盘认筹或开盘，我比你，更懂你：我比你更懂楼盘的优势和不足，我比你更懂买房人想要什么房源、适合什么户型、需要什么配套；每一位业主筑家置业，我比你，更懂你：我比你更懂你适合什么板块，我比你更懂如何买房压力更小，我比你更懂置业入手的最佳时间。 爱房网，永远比你更懂你！ 多方博弈下的2012年南昌楼市可谓跌宕起伏的同时又不失理性，从年初的冷清开场、到年中的爆棚、再到年终平稳收尾。且看：一月楼市价格见底，令开发商踌躇不已；下行势态、惨淡局面，延续笼罩二月；“阳春”三月，供需齐升爆发购房潮；看升四月，催热暖春态势；五月供应飙升，“红五”开门一周成交大增；开发商积极备战，六月成交爆棚收尾；七月央行再降息，恐慌性购房终爆发；重拳督查，楼市盛而衰，八月推量与成交齐跌；金九逆袭失败翻身难；银十量价回升顶寒秋；十一月趋稳迎楼市寒冬；年末冲刺，十二月扎堆推盘冲刺过好年，来年或又“乐呵呵”。见证南昌楼市的同时，爱房网也风风火火走过十个春秋： 10年，爱房网记载了房地产政策的调控成效，也记载了褒贬不一的反馈与呼声； 10年，爱房网见证了南昌开发商的辉煌战绩，也见证了开发商寒冬中鏖战的落寞与孤寂；10年，爱房网记录了南昌购房者的筑家幸福，也记录了置业错失的无奈与懊悔。十年，我们有太多太多的记忆！爱房网：回顾十年，见证还在继续！2003年，南昌市区商品房均价为2722元/，较2002年上涨21；市区商品住宅均价为2438元/，较2002年上涨19；2004年，南昌市市区商品房销售均价为2807元/，南昌3000元/的住宅成为主角，而均价1500元/的住宅出现断档； 2005年，南昌房地产投资额达到121.6亿元，南昌的住宅销售价格相较于2001年上涨约70%； 2006年上半年，南昌市（含四县）商品房预销售均价为2982元/，其中商品住宅预销售均价为2752元/；而市区商品房预销售均价更是高达3669元/，其中商品住宅预销售均价为3370元/； 2007年，南昌楼市“疯”了：市中心地段几乎达到5200元/，最高到6000元/-7000多元/，象湖达到3100元/-3500元/，红角洲和凤凰洲平均房价到了4100元/-4500元/；2008年，南昌楼市全年均价降至4878元/，“风雨飘摇”的南昌房地产市场几乎摧垮了房地产商们的心；2009年，全年房价回至5660元/，对于购房者来说，是极度疯狂的一年，房价飙升，“蜗居”梦想破灭；对于开发商来说，大丰收足以弥补去年的萧条；2010年，南昌住宅平均价格为6128元/，环比上涨8.27%，上涨幅度可谓“翘楚”； 2011年全年南昌房价又涨至7830元/。“限购令”对遏止市内房价上涨稍有成效，却同时催生象湖、昌南板块价格飙涨。下半年“金九银十”惨淡收场，11月南昌楼市“降价潮”袭卷，不少大型房企上演“忍痛割肉”，低价开盘、特价房、一口价、抄底，南昌楼市收尾已“无声”； 2012年，末日没有到来，限购限贷依旧！然而苦尽甘来终有时！多方博弈下的2012年南昌楼市在跌宕起伏中逐步回归平稳，房地产市场也已经走出寒冬低谷。2013年，看南昌，观楼市，且继续关注爱房网！第一章 南昌房地产整体市场发展一、2012年江西（南昌）房地产价格指数经过2011年房地产限购、房价调控目标等严厉政策后，房地产市场取得良好的调控成果，2012年房地产市场调控政策也转向“以稳定房地产现有调控成果”为主。在此市场环境下，南昌房产企业频频取得佳绩，南昌房地产市场也走出2011年年底“阴影”。纵观2012年全年，南昌房地产市场表现平稳上升态势。数据统计：爱房网从近两年南昌商品房综合价格指数走势图上也可以看出，与2011年市场“一波三折”相比，2012年南昌房地产市场整体表现温和。根据爱房网数据显示，2012年1月，南昌商品房综合价格指数为1180.94，相比上年同期上涨18.77%。至年末2012年12月，南昌商品房综合价格指数为1258.01，相比上年同期上涨8.28%，相比2012年1月上涨6.53%，月度平均涨幅为0.54%。此外与2010年12月基期相比，2012年12月南昌商品房综合价格指数上涨25.8个百分点。就2012年南昌商品房综合价格指数月度变化情况来看，2012年全年仅2月、6月和12月价格指数稍有下滑。其中，受年末春节假期影响，2012年2月南昌商品房综合价格指数为1164.50，环比下滑1.39个百分点；此外，2012年6月和12月南昌商品房综合价格指数分别下滑2.17%、0.04%。二、2012年南昌房地产市场新增供应分析2012年，是楼市政策深入调控的一年。但2012年南昌楼市的整体表现却出乎多数人的意料，一方面，是房企经历过2011年的调控重压之后，积极调整企业方向和营销策略，适应政策及市场的需要，而品牌商业地产和高端项目的面世，又将南昌房地产行业推上一个新的台阶；另一方面，则是强劲的市场需求支撑起楼市的火热，尤其是刚性需求的持续释放，又得到地方政府适时微调政策的刺激，一度刷新南昌市新房住宅市场成交量新高。因此，2012年也赢得了“刚需年”的称谓。在此情况下，南昌楼市的供应节奏紧跟市场需求的步伐，以价换量、小步快跑等销售策略积极带动了楼市供应的稳步增长；红谷滩、京东、朝阳洲、经开区等区域全面开花；平层大宅、LOFT公寓、超高层等产品种类丰富。因此，2012年的南昌楼市呈现出与往年不太一样的走势。爱房网数据统计显示，2012年南昌市新建商品房年度总供应面积为513.26万，相比2011年增加70.12万，增幅15.82%。以时间段分析，2012年第一季度，南昌楼市延续了2011年的调控，市场观望情绪浓重，楼市供应处于低位，开发商的营销策略则进一步倾向于以价换量的转变；进入到二、三季度，以价换量策略效果显现，这里面首先是信贷政策宽松带来的积极影响，而后是降息、降准等利好政策的出现，开发商纷纷加大新房住宅房源供应量，从4月份起，供应量始终维持在一个较高的位置运行，7月出现新房住宅供应量最高峰，为615722.42。随后则是传统销售旺季“金九银十”的到来，虽然9月成交较为平淡，但在开发商积极备战10月的背景下，新房住宅供应量以540162.32位列本年度第二。在经过二、三季度的高峰后，各大房企也开始传来年度销售任务接近完成的消息，四季度各大房企放缓了推盘速度，供应量出现下滑。不过，12月作为年末房企完成销售任务冲刺的重要节点，仅上半月就有近20个楼盘进行开盘，已经超过10月、11月等整月的开盘数量。数据统计：爱房网数据统计：爱房网物业类别供应分析2012年南昌楼市新房供应量中，普通住宅供应量占主导地位，其供应面积为368.57万，较去年增加113.3万，涨幅达44.38%，占总供应量的72%。写字楼和商业供应面积分别为92.65万、40.92万，分别占总供应量的18%、8%。其中，写字楼供应面积较去年89.96万增加2.69万，商业供应面积则较去年减少28.17万。此外，别墅类物业供应面积也较去年减少16.18万，供应面积仅为11.97万。 受楼市刚性需求主导的影响，2012年楼市普通住宅供应占据主导优势，而在调控政策的影响下，投资性需求持续受到压制，开发商纷纷加大住宅预售供应量，使得商业供应量在本年度比重较去年大幅缩减。板块供应分析2012年南昌市各板块新房新增供应量中，京东板块再度成为年度供应第一，其供应面积120.8万占全市供应量的23.54%，较去年的28%有所下滑；紧跟其后的是红谷滩板块和朝阳洲板块，供应面积分别为100.14万、99.97万分别列第二、第三位，占总供应量的19.51%和19.48%。普通住宅供应量中，京东板块依旧以绝对优势领先其它板块，供应面积104.55万；朝阳洲板块供应面积77.04万，列第二；红角洲板块供应面积42.17万，列第三；而红谷滩板块略少于红角洲板块，仅以40.63万的供应量列第四。新房非住宅供应方面，红谷滩板块就是住宅供应中的京东，得益于绿地中心、万达中心等超甲级写字楼的入市，供应面积59.51万，占全年新房非住宅供应的44.55%；朝阳洲和京东板块分别供应22.93万、16.25万分列2012年南昌市新建商品房非住宅供应量的二、三位置。本年度楼市表现最为抢眼的一定是属于经开区板块，在2011年，其供应面积还仅为11.48万，占年度供应面积比重的4%；但随着板块逐渐崭露头角，经开区供应量一跃提升至47.26万，比重也提高到9.21%。2012年，南昌地铁一号线、火车西客站、朝阳大桥、象湖隧道等重点工程以及其它一批配套设施的开工建设，延伸了城市的空间格局，南昌基础设施建设全面升级，“大南昌”概念终于展现出一个完整的形状。也正是政府主导的一系列工程建设，南昌楼市迎来发展的一个机遇，将城市未来居住区和省政府、市政府、红谷滩核心CBD无缝对接，并同时在各个区域内建立起各有特色的商业圈，九龙湖组团规划、经开区展露头角、湾里区城市后花园的建设，共同推进南昌城市化进程发展的脚步，为各个区域的房地产发展提供了支撑和保障。户型供应分析2012年南昌市年度普通住宅新增供应量中，二房和三房户型为市场主力户型，其中以三房户型最多，分别供应13955套、15648套，占整体供应的85.46%。一房、四房和五房及以上户型分别供应2588套、2285套、160套，总和也仅占整体供应的14.54%。在普通住宅中，开发商为了迎合刚需购房群体，二房、三房户型占主导不足为奇，而不负所望的刚需力量强有力地爆发，让2012年南昌房地产市场一片“阳光灿烂”。2012年南昌楼市供应量TOP20三、2012年南昌商品住宅成交量分析纵观2012年楼市，虽然一直笼罩在政策的阴影下，但南昌楼市并没有“一蹶不振”，“温暖小阳春”开启2012年南昌楼市的精彩剧幕，6、7、8月成交记录一再刷新。即使进入四季度，受国家重大会议影响，市场推盘节奏和力度有所减小，但项目、产品依旧可圈可点别墅、大宅、洋房、Loft、超高层依然“开花”。据爱房网数据分析，2012年南昌新建商品住宅共成交36968套，成交面积397.77万，较2011年增长198.44万。2012年是政策调控与市场深度博弈的一年，也是商业地产爆发、高端项目露脸，南昌房地产行业百花齐放的一年。保利、绿地、万科、恒大等企业在南昌的多盘联动，在产品上各种类型的产品市场情况也都十分乐观，整个市场细分化也更加完善，刚需产品、改善性产品、投资型产品各取所需。当然，在坚持房地产调控政策不放松的大背景下，投资投机性需求受到一定的抑制。刚需客户仍为2012年南昌房地产市场主力，政策层面的相对利好，还有开发商不断推出的产品和优惠，造就不负所望的刚需客群强有力爆发。整体来看2012年南昌房地产市场是“阳光明媚”。在二手房住宅方面，成交量表现明显上升，成交套数为23442套，成交面积为199.75万，较2011年159.24万上涨40.51万。自从去年楼市调控政策实施以来，对楼市产生了极大的影响，到2012年，限贷、限购的政策仍没有放松的痕迹，使得今年南昌二手房市场的开局不尽人意并经历了前三个月的低潮，但由于降息、下调准备金等因素，到6月份达到一个高潮，成交量回暖，市场交易活跃，给所有人带来了不少信心。 另外落户政策、二手房评估税等政策的出台积极撬起了观望中的客群，刺激了购房者提前出手，今年二手房市场起到了促进的作用，整体来说2012年南昌的二手房市场还是取得了不俗的成绩。据爱房网数据显示，2012年南昌大多板块的新建商品住房成交量表现较2011年表现大幅度上涨，其中红谷滩涨势最为明显。二手房住宅自3月南昌楼市的回暖后，走势一路飘红，其中东、西湖两区仍是首选，全局看来，南昌住宅整体市场整体一片大好。附表：2012年6月-12月南昌市各板块新建商品住房成交量一览表附表2：2012年6月-12月南昌市各板块二手住房成交量一览表四、2012年南昌房地产供需关系分析年度供求分析2012年，南昌市新建商品住宅供应379.67万，较2011年增长33.96%；新建商品住宅成交面积397.76万，较2011年增长99.55%。年度供求比为0.95，楼市供求接近于平缓状态。从2002年至2012年南昌市房地产市场供求比走势图可以看出，南昌楼市自2002年起，保持了一个较为平稳的走势，而08、09年受到金融风暴的影响，南昌房地产市场一度陷入悲观的寒冬。在此之后，开发商吸取了过去的教训开始针对性的提高企业抗风险能力，因而即使是面对2011年3月以后出台严厉的调控政策以来，南昌楼市虽然经历了观望、骤冷、解冻等多个阶段，楼市的变化也仅仅是停留在供应减缓，成交停涨的状态，并未出现如同08、09年那样的巨变。2012年一季度，南昌楼市还在延续2011年的观望情绪，但而自4月份起，压抑许久的刚性需求开始爆发出应有的能量，南昌楼市全面回暖、销量节节攀升，给各大房企带去了强大的市场信心，这无疑是助推了房企的开发速度和推盘速度，但也同时带来了房价再度快速上涨的预期，置业者也同时加快了入市的脚步，形成了良性的市场循环。月度供求分析从2012年南昌市新建商品房住宅月度供求曲线走势来看，全年呈波浪起伏走势。受2011年12月新房集中供应入市和市场观望情绪的双重影响，2012年12月供应量较小，供求比处于低位。3月起，市场逐渐出现回暖的迹象，房企借此机会逐步加大新房源的供应量，楼市供需两旺，一路高歌挺进，在7月创下供应量和成交量年度高位，呈现出“淡季不淡”的景象。而相继而来的9、10两月传统旺季却遭遇“滑铁卢”，成交量远不如“淡季”的7、8两月，10月新增供应量急剧缩减。至年尾11、12两月，多数房企已经完成或接近完成全年的年度销售任务，仅有小部分房企仍然需要进行最后的冲刺，楼市供求比趋于平缓。五、2012年南昌房地产市场价格分析纵观2012年南昌房价走势，可以四月为分水岭，分为两个阶段。四月前房价稳中趋跌，四月后房价稳中趋升，但整体而言今年房价姿态是稳当的。2012年1月份，南昌市房价为8088元/，经历一年的浮沉，12月份整体价格上涨至8523元/，全年均价则涨至8193元/,全年上涨4.64%。就全年楼市价格来看，前三月受2011年颓势的影响，房价持续下跌。但经过一段时间的刚性需求和改善性需求的积累，四月集中释放，成交量一路飘红然后带动房价走势出现上扬的变化，加上之后世茂天城、滨江一号、央央春天等高价楼盘的入市，拉高整体均价。而各大板块也各有标杆性的楼盘在撑高房价，并逐步影响周边普通住宅的走势，这也是南昌四月后房价节节高升的主要原因之一。据爱房网统计调查，2012年南昌市整体均价8193元/，相比于2011年7830元/，整体均价上升4.64%，从12月份各板块楼市均价来看，目前位于整体均价之上的有市中心、青山湖、红谷滩、红角洲和朝阳洲5个板块，其中市中心板块以12517元/的均价一马当先，当然众所周知，市中心成熟的生活配套、便捷的交通，加上央央春天、蘭公馆等优质楼盘的入市这个板块房价实在是高的有理由。另外青山湖凭借着最佳湖景资源，该板块产品价值飙升，沿湖一带大盘林立，板块潜能正被加快挖掘，板块价格也迎来了万元时代。高于整体均价的还有红谷滩，红角洲及朝阳新城3个板块。虽然中央经济工作会议已经传递出明确信号，明年要继续坚持房地产市场调控政策不动摇，因此，不可能会允许房价疯涨的情况出现。不过，对于正在加速聚集“人气”的南昌城区而言，刚性需求依然在快速增加，这将继续支撑明年南昌房价保持逐步上涨的态势，另外国务院日前批复了南昌市城市总体规划，总体规划中确定的1400平方公里城市规划区范围内，实行城乡统一规划管理，可见南昌在明年发展还将有一个质的飞跃，基于以上南昌未来房价走势，主旋律还将保持稳中有升的基调。六、南昌房地产市场发展预测 展望2013，南昌楼市将是如何走向？2012年已渐近尾声，对于2013年市场走向，面对错综复杂的房地产市场，谁也不敢妄加定论，甚至有资深专家表示“2013年不预测市场”。是啊，去年今天可曾想到今之现状？而作为一直存在争议且争议最大的房地产市场却又即将走过一个年度。这一年，有人说，房地产市场仍处于冬天；这一年，也有人说，房地产市场已经走出低谷且回顾：历经2010年以来一系列房地产政策调控，在限购、限贷政策作用下，房地产市场逐步下行回归。然而进入2012年以来，房地产市场调控政策由“重拳打压”逐步向“建立房地产市场长效机制”转变，同时受经济下行影响，保持经济稳增长和稳中求进的基调也缓解房地产市场调控“压抑”气氛，地方政府频频借机进行楼市“微调”，南昌楼市亦在其中。看今朝：至此，2012年南昌楼市商品住房供应量379.68万平方米，较去年增加33.96%；新建商品住房成交397.77万平方米，较去年增加99.55%；新建商品住房价格为8523元/平方米，较去年上涨5.24%，由此可见今之势头。作为一个三线城市的房地产市场，在楼市政策调控和打压下有其特有的“固性”；而同时作为一个省会城市，仍处于经济命脉的房地产市场并不会出现多少“偏差”。且在全国保持“稳中求进”总基调和南昌“打造核心增长极”战略目标下，房地产业发展、城镇化建设仍为城市发展核心枢纽。向往2013：南昌市房地产市场将何往？继续向上？或许吧！走下坡路？有这个可能！“冰火”之歌？很难说！虽然未来走向无人知晓，但仍有些许端倪可循。在供应方面，2012年商品住房供应涨近翻番，新增入市楼盘有30余个，其中不乏有恒大城、万科城、绿地未来城等大体量项目，也不乏有英伦联邦、恒大名都、香逸澜湾等高去化楼盘。那么2013年呢？新增入市量或将突破50个项目，而受土地闲置处置办法、开发条件等因素的影响，近几年来在朝阳新城、京东片区和红谷滩片区蜂拥拿地的地产商们也将加快项目入市速度。在需求方面，在城镇化建设和打造核心增长极战略目标下，南昌市中部地区的地位将愈加重要，外来人口，尤其是省外人口将大幅增加，房地产市场需求依然旺盛。而在价格方面，全国房地产调控“抑制投机、投资性需求”政策、限购限贷政策短期难于改变，“十八大”及12月的中央经济工作会议也传递出“继续坚持房地产调控不动摇”，然而作为十八大后关键的一年，房地产市场更加严厉的调控政策出台的概率也不大，整体房地产调控依然以建立长效调控机制为主，房地产市场价格也将难于出现大幅度上扬。因此就整个南昌市房地产而言，2013年依然是个稳中缓步上扬的一年。第二章 2012年房地产市场背景一、全国房地产市场背景1.1 政策背景1.1.1 2012年“两会”与房地产环境 房地产政策总体方针走向 2012年3月5日，两会定调房地产市场调控：严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。 关于中国经济形势影响的解读（一） GDP增长目标下调至7.5%，反映了政府把经济工作的重点从数量转向质量。（二） CPI目标设定为4%，为价格改革和应对输入型通胀留下了回旋空间。（三） 提出继续实施积极的财政政策，表明财政政策力度减弱，政府投资不会有明显的反弹。（四） 货币政策稳中见宽，依然维持“稳健的货币政策”表述不变。关于房地产政策解读（一） 调控不放松，政策不动摇。 要点：稳房价是政策选择：提出进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。从长期看，不能将住房市场变成投资品市场，调结构需发展实体经济抑制投机，同时要实施差别化信贷政策和税收政策。（二） 继续推进保障房建设，关注普通商品住房市场。 要点：继续推进保障性安居工程建设，基本建成500万套，新开工700万套以上。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加普通商品住房供给。加快普通商品住房建设，是缓解房价上涨和保障性住房建设压力的重要举措。保障性住房和中小户型普通商品住房用地占70%以上，增加居住用地有效供应，优先安排用于普通住房建设。（三） 住房信息系统建设和房产税改革成为政策重点。 要点：提出加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。（四） 今年不会再出新的调控政策，但地方上有“小动作”露头就打。 要点：一方面，调控不要期待很快就有松动的可能，要松动也是倾向支持保障性住房或者是中低收入者住房需求。另一方面温家宝总理提出房地产要保持其健康稳定长期发展，也让市民对房地产充满信心。在此背景下，楼市政策微调不可触及底线，地方“小动作”露头就打。1.1.2 保障性住房相关政策时间措施要点2012.01.03国土部再推落地追责制、保障房供地计划3月下达2012年、2013年，国土部将全面推行保障房用地“落地”责任追究。按照国土部要求，改变保障房建设内容的项目，有关主管部门将不予办理相关手续，而已作为商品住房销售的，坚决制止和严肃查处。2012.01.09国土部：供地优先保障房，供地指标从严国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史在7日召开的全国国土资源工作会议上表示，“2012年我国将从严从紧投放年度建设用地计划指标，保障性住房用地要应保尽保，计划指标单列”。2012.02.09中央投资加快下发 增加200亿投入保障房2012年中央预算内投资数字比去年约增加了200亿左右，总计将超过4000亿元左右。而增加的200亿元，将主要用于保障性住房的建设。2012.03.22住建部公布保障房7要求各地情况须按月公开住建部网站3月22日公布了关于做好2012年城镇保障性安居工程工作的通知，通知对今年城镇保障性安居工程工作提出了7点要求。2012.04.06住建部：2012年我国保障房建设方式调整情况分析在江西、广东宣布停建经适房后，住建部部长姜伟新在4月6日出席全国人大十一届五次会议时表示，有关保障房建设的方式将有所调整，从“十三五”开始目前实行的由中央来组织实物保障房的建设模式将转入资金补贴为主、实物建房为辅的发展模式。对如何让保障房健康发展，“两会”相关的代表和委员在出席表示，保障房建设需在设计、融资、管理、法律保障等整体发展方式上进行系统性的调整。2012.06.11国务院行动计划：2015年我国保障房覆盖面将达20%国务院新闻办公室公布国家人权行动计划(2012-2015年)。根据行动计划，到2015年，我国保障性住房覆盖面将达到20%左右。2012.11.08保障性住房建设写入十八大报告在11月8日“十八大”报告中，胡锦涛同志表示，要“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”。 2012.11.12住建部部长答记者问时提出2013年500万-600万套保障房开工在“十八大”回答记者提问时，住建部部长姜伟新表示，当前保障房整体进展顺利，2011年已经开工了1000万套，今年开工了700多万套，明年不会低于500万套，或为600万套左右。 2012.11.19中国城镇保障性安居工程已建成505万套中国住房城乡建设部的最新统计数据显示，今年1至10月份，中国城镇保障性安居工程新开工722万套，完成投资10800亿元，基本建成505万套，提前完成年初预定的“500万套”任务。爱房网点评：从2009年起，国内保障性住房体系建设就开始启动。已有数据显示，2009年至2011年年底，全国共开工建设城镇保障房2100多万套，基本建成1100万套。保障性住房覆盖面从2008年不足4%提高到11%，2012年度我国保障性住房建设目标也提前完成，新开工722万套，基本建成505万套。而且从“十二五”规划也可以看到，在此期间将新建保障性住房3600万套，到2015年前，让218亿个城市家庭中的近五分之一住上有政府补贴的住房。在“十八大”报告中，保障性住房建设首次写入党代会报告，可见其作为重大民生问题，将是中央未来政策的重要着力点。2013年开工500-600万套的保障性住房任务也将有望超额完成。1.1.3 土地市场相关政策时间措施要点2012.02.28国土部：加强调控严格建设项目用地预审2月28日，国土资源部发布关于严格土地利用总体规划实施管理的通知。要求各地政府加强土地市场调控，严格控制建设项目用地审批。2012.03.26关于强制执行国有土地上房屋征收补偿的规定国土资源部发布最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定，自年月日起施行。2012.06.01闲置土地处置办法国土资源部发布新闲置土地处置办法，自2012年7月1日起施行。办法规定，土地闲置满一年的征缴土地价款20%为土地闲置费；闲置满两年的，将无偿收回土地使用权。2012.11.08改革征地制度首次写进中共党代会报告十八大报告中提出，“改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例。”这是征地制度改革内容首次写进中共党代会报告。 2012.12.25国土资源部部长向全国人大常委会报告土地管理工作国土资源部部长徐绍史报告主要工作进展和成效后，下一步将加快编制实施国土规划，加强和改善土地调控，促进经济结构调整。点评：作为房地产市场和经济市场命脉，土地市场是否健康运行至关重要。随着近两年国家对土地市场调控，高溢价率、地王等土地现象有所缓解，但土地稀缺性却依然存在。对此，一方面，国家出台土地闲置处置办法，严厉打击囤地现象，增加土地有效供给，另一方面，在十八大报告中提出了对征地制度的改革，加强土地后续供给，确保房地产市场健康有序发展。1.1.4 住房信息联网与房产税相关政策时间措施要点2012.01.06保证2012年6月底前实现40个主要城市住房信息联网住建部部长姜伟新在住建部机关工作会议上表示，2012年要继续加快个人住房信息系统建设，保证在6月底前实现40个主要城市联网。2012.02.16逐步扩大房产税改革试点2012年2月16日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强发表文章称“逐步扩大房产税改革试点”。2012.03.05加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度2012年3月5日“两会”要求加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。2012.07.01全国40个城市个人住房信息联网达标，未来将扩大到500个地级市7月1日，住建部相关人士表示，截止6月30日，全国40个城市个人住房信息联网工作已达标，未来该系统将扩大到500个地级市。2012.09.01国税总局：房产税将会考虑居民基本住房需求国税总局指出，由于住房兼具消费和投资的双重属性，因而在扩围的同时，将在房产税改革试点问题中充分考虑居民基本住房需求，对基本住房需求的部分予以一定税收优惠。国税总局认为，房价高低关键是由供求关系决定的，调控房价、保持房地产市场的健康运行需要财政、金融等经济措施与行政措施相互配合。点评：房产税改革试点，体现了市场经济要运用规范的经济手段进行间接调控，而经济手段里税收是不可忽略的政策组合工具。房产税改革是非常有必要的:一是有利于增加直接税，填补财产税收领域空白，是中国税制合理化的必要环节。二是房产税改革有利于地方税收体系建设、解决地方稳定财政收入来源。三是抑制房价，确保房地产业健康发展。四是优化收入分配结构，抑制两极分化。而全国个人住房信息联网后，各城市住房信息情况都将即时反映在系统上，为房地产调控和住房保障工作提供基础依据，也为房产税扩围开征提供基础。1.1.5 我国商品房相关政策时间措施要点2012.02.02温家宝：让房价合理回归仍然是楼市调控首要任务国务院第六次全体会议上，国务院总理温家宝在部署当前重点工作时要求，“要巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。”2012.02.14住建部首次表态：地方不得擅调楼市政策住建部政策研究中心副主任王珏林表示，地方政府不应试图调整中央政府的房地产调控政策，必须遵从中央的政策立场。2012.2.23关于积极稳妥推进户户籍管理制度改革的通知2012年2月23日，国务院办公厅发布关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知，要求各地区、各部门贯彻国家有关推进城镇化和户籍管理制度改革的决策部署，积极稳妥推进户籍管理制度改革。2012.05.20温家宝：稳增长很重要 严格实施住房限购政策5月18日至20日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在武汉市就经济运行情况进行调研并主持召开六省经济形势座谈会。温家宝指出，当前我国经济运行总体平稳，经济增长仍在预期目标区间。温家宝强调，要贯彻稳中求进的总基调，坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，把稳增长放在更加重要的位置，并要严格实施住房限购政策。2012.10.10国务院下放商品房预售审批权2012年10月10日，国务院发布关于第六批取消和调整行政审批项目的决定，其中对商品房预售许可审批权同样进行了调整。依据中华人民共和国城市房地产管理法，商品房预售许可由原来县级以上地方人民政府房地产管理部门负责审批，调整下放后，实施机关变更为设区的市级、县级人民政府房地产管理部门。2012.10.17温家宝定调四季度调控10月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，部署四季度经济工作。关于房地产市场调控，会议除了重申要“严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施”，特别提出“抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系”。点评：从2012年中央高层态度可以看出，2012年房地市场调控主要是“巩固房地产市场调控成果，继续执行抑制房地产投机、投资需求措施，从而促进房价合理回归”，因此今年房地产市场并未大政策出台，多以“喊话调控”为主。在这种局面下，市场预期发生了较大变化，地方政府频频进行楼市政策“微调”，全国房地产市场也现好转。近两年来累积的部分需求得以释放，活跃了房地产市场；其次，由于开发商库存压力较大，为加速出货，开发商采取的“以价换量”等降价销售策略及“亲民”策略，吸引了不少自住型需求和改善型需求，进一步支撑了上半年楼市成交量。进入下半年后，受国务院督察组对16省市的督查，全国房地产市场转向平稳。1.1.6 “十八大”与后“十八大”房地产环境回顾： 2012年11月8日-2012年11月14日：“十八大”期间党代会报告提出“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”。11月12日，住建部部长姜伟新在答记者问时提出：“房地产市场调控政策现在还没想放松”,而对于2013年的保障房