星标家园物业管理公约.doc

星标家园物业管理公约北京星标房地产开发有限公司总 则为落实本小区的售后物业管理，明确购房人、房地产开发企业和物业管理企业在物业管理中的权利义务，我公司按照有关规定，制定星标家园物业管理公约，并提交北京市居住小区管理办公室核准，以确保公约具备必要内容。我公司做如下承诺：1、 如因我公司制订过程中的不谨慎导致本公约内容存在歧义、语义不清或违反有关法规政策，由我公司承担相应的责任。2、 我公司和物业管理企业签订的物业管理委托合同与本公约内容不存在抵触。3、 我公司如将项目转让，将保证受让人承诺遵守本公约。上述条款为本公约内容的组成部分，经北京市居住小区管理办公室核准之日起，我公司即应遵从本公约内容。 北京星标房地产开发有限公司（公章） 年 月 日第一章 物业基本情况物业名称：星标家园物业四至：本物业位于北京市海淀区巴沟村万柳工程中段，东至：万柳汇新家园；西至：万柳小区西路；南至：万柳小区2号街；北至：巴沟村南路。总建筑面积269342万平方米（以规划局核准面积为准）。 土地用途及使用期限：住宅，70年，车位50年，配套建筑40年。国有土地使用证明文件政府批文号：公共部位及共用设施、设备：指不为单个产权人所有而为产权人所共有并共同使用的部位及设施设备，包括房屋的承重结构（包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等）外墙面、屋顶、公共门厅、走廊、过道、垃圾通道、邮政信箱、避雷装置、照明灯具、楼梯间、电梯系统、消防系统、保安系统、二次供水系统、化粪池、自来水分户表以外计费水表的上水管道、楼内下水立管及通向污水井的管道、落雨管等；物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、变配电系统、市政更排水设施、物业管理区域的外围护栏及围墙等。第二章 各主体基本情况一、 开发企业名称：北京星标房地产开发有限公司；注册地址：北京市密云县工业开发区水源路乙10号；邮编：101500；法定代表人：宫晓冬；注册资本金：10000万元人民币；联系人：马成刚；联系电话：82856169；二、产权人：指拥有全部或部分房屋所有权及相应土地使用权的公民、法人和其他组织。三、物业管理委员会：指在本物业管理区域内经产权人代表大会选举产生的代表全体产权人物业管理权益的法定组织。四、物业管理企业1 物业管理委员会（以下简称“管委会”）成立前，开发企业选聘物业管理企业对本物业进行管理；管委会成立后，由管委会选聘物业管理企业对物业进行管理。物业管理企业应具有北京市物业管理资质合格证书。2 目前的物业管理企业：名称：北京星标物业管理有限公司；物业管理资质合格证书号：2001182号；法定代表人：刘云飞；注册资金：100万元人民币；联系人：张维；联系电话：82856169661。第三章、物业管理服务的内容和标准一、物业管理服务内容：1 房屋建筑及其公共服务设施设备的使用管理、维修养护、巡视检查；2 园林绿地的管理养护；3 环境卫生的管理服务；4 公共秩序的维护；5 参与物业竣工交付使用时的验收交接；6 入住管理；7 物业装饰装修施工监督管理；8 车辆行驶、停放管理及其场地的维修养护；9 物业档案资料的管理；10提供必要的有偿特约服务；11有组织地开展社区文化活动；12政府法规规定的其他管理服务内容。二、物业管理服务标准： 本物业服务标准执行（京房地物字【1999】第187号）北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）标准。第四章、 物业管理服务费用和住宅公共维修基金一、物业管理服务费用1 物业管理企业须向产权人明示物业管理服务收费标准。2 收费项目、标准如下： 绿化费：0.55元/ m2年 京价（房）字【1997】第196号； 保安费：5.00元/月户 京价（房）字【1997】第196号； 保洁费：3.00元/月.户（海淀区标准） 京价（房）字【1997】第196号； 生活垃圾清运费：30.00元/ 户年 京价（房）字【1997】第196号； 化粪池清掏费：0.30元/m2年 京价（房）字【1997】第196号； 智能安防系统维护费 以市物价局批准文件为准； 管理费：3.50元/m2年 京价（房）字【1997】第196号； 小修费（房屋公共部分维修费）4.72元/m2年38.7% 京价（房）字【1997】第196号； 小区公共设施维修费：1.00元/m2 年 京价（房）字【1997】第196号； 高压水泵运行维修费： 泵组年 京价（房）字【1996】第274号； 电梯运行维护费：元/台年 京价（房）字【1996】第274号； 共用电视天线管理费：1.66元 /端月 京价（房）字【1996】第274号； 电梯检验费： 元/ 部年 京价（涉）字【1989】第170号； 各项费用统收服务费：1.00元/户月； 京价（房）字【1997】第196号； 法定税费：5.5%（代收费用除外） 京地税营【1997】386号。注：.（1）、项需根据小区设施配置情况核算费用标准报市物价局审批。以物价局批复为准。.本费用不含电梯、高压水泵的大、中修费和折旧费，住宅中修费。3 物业管理费的交纳办法：、为保证装修期间物业的管理，产权人应在入住时预交六个月的物业管理费;、正常居住期，产权人每季度第一个月的15日前交纳本季度的物业管理费，15日之后开始按本公约的规定计收滞纳金;、产权人、使用人迟缴物业管理费及其他应缴费用，经三次催缴仍不缴费者，物业管理企业可采取必要的合法措施进行催缴；累计欠费达18个月以上（含18个月）且产权人、使用人仍拒交纳物业管理费用者，物业管理企业可向人民法院提起诉讼，维护全体产权人的利益。4 在同一物业管理区域内，自房屋交付使用之日起，开发企业和产权人空置房屋均应承担相应的物业管理费。5 政府有新规定时，收费应依新的政策进行调整。6 物业管理服务收费标准如按规定或约定有调整，物业管理企业应在物业管理区域内醒目位置公告和书面送达通知全体产权人。二、住宅共用部位共用设施设备维修基金1。 按照 关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知（京房地物字1999第1088号）的规定，各产权人在其购买房屋时，须按购房款2%的比例缴交共用部位共用设备维修基金。2 共用部位共用设施设备维修基金使用和管理按京国土房管物【2002】561号文件执行。3 共用部位共用设施设备维修基金不敷使用时，经房地产行政主管部门或管委会研究决定，按建筑面积比例向产权人续筹。4 产权人在出售、转让、抵押或馈赠其单元或因其他原因的房屋产权转移时，所缴纳的共用部位共用设施设备维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。第五章 产权人的权利和义务一、 产权人权利1 对其名下的物业享有占有、使用、收益和处分权；2 按规定和设置目的使用共用部位和共用设施设备；3 产权人有权要求召开产权人代表大会，享有选举权和被选举权。4 有权监督管委会、物业管理企业的工作，并向管委会、物业管理企业就物业管理的有关问题提出意见、建议和要求；5 有权向物业管理行政主管部门投诉；6 有权按规定进行房屋自用部位的装饰装修；7 有权自行聘请他人对物业自用部位设施设备进行维修养护；8 有权根据房屋建筑共用部位及场所、共用设备、设施的状况，建议物业管理企业及时修缮；9有权监督物业管理的收费情况，并要求管委会和物业管理企业按照有关规定的期限公布物业管理服务费用收支帐目；10有权要求异产毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任；对方拒不维修并造成他人损失的，可向管委会投诉直至提请有关部门调解、仲裁或诉讼。二、产权人在物业管理中的义务1 遵守物业管理法律、法规、规章、政策和本公约规定，接受物业管理企业的管理；遵守物业管理企业依有关规定和公约订立的本物业管理区域的规章制度；2 执行产权人大会及管委会决议；3 交纳应缴费用是维护本物业的公众利益行为，应按规定和约定按时间交纳物业管理服务费、房屋公共维修基金及水、电、燃气等应缴费用；4个体产权人的问题应通过投诉、申请仲裁或向人民法院提起诉讼解决；5 转让或出租所拥有的物业时，应提前三日通知物业管理企业，并要求受让人或承租人签署承诺书遵守本公约；6 合理使用房屋及公共部位、共用设施设备，自觉维护社区的统一和谐，维护公共环境、共用设施设备的完好。第六章 产权人代表大会及物业管理委员会一、产权人代表大会的召开与物业管理委员会的组建1在产权人入住率达到50%及以上时，开发企业或物业管理企业应在海淀区小区办的监督下，在规定的时间内，组织召开产权人代表大会第一次会议，选举产生物业管理委员会。2开发企业或物业管理企业逾期不组织召开产权人代表大会的，海淀区小区办可指定产权人代表自行组织召开产权人代表大会，选举产生物业管理委员会。二、 产权人代表大会职责：1选举、罢免物业管理委员会委员；2制订、修改物业管理委员会章程和物业管理公约；3监督物业管理委员会工作；4审议、批准物业管理企业的年度工作计划；5选聘或解聘物业管理企业及决定物业管理的其他重大事项。三、 物业管理委员会职责：1组织召开产权人代表大会；2选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业签订或解除委托物业管理合同；3监督公共维修基金的使用和管理；4审议物业管理企业提出的物业管理服务标准和收费标准及年度工作计划；5审议批准物业管理企业制定的物业管理规章制度；6听取产权人、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；7执行产权人代表大会的决议、决定；8协助物业管理企业执行物业管理规章制度及开展各项工作；9履行委托物业管理合同，监督物业管理公约和其他管理制度的执行；10对个别产权人、使用人违反物业管理公约或损害其他产权人、使用人合法权益的行为，物业管理委员会有权代表产权人提起诉讼；在其他有关本物业的法律诉讼中，物业管理委员会可作为全体产权人的代表，有关诉讼费用由各产权人分担。11公约、会议记录、签到簿、出席委托书及有关文件由物业管理委员会保管，产权人或利害关系人书面请求阅览，物业管理委员会不的拒绝。第七章 开发企业的权利和义务一、 开发企业对自己拥有的物业，享有和其他产权人同等的权利，并履行相应的义务。二、按照政府有关规定，承担本物业保修期内保修范围的维修责任。三、按照政府有关规定组织筹建物业管理委员会。四、开发企业对本物业有关事项变更应告知产权人。五、开发企业有按规划建设配套设施和不更改配套设施设备用途的义务。六、物业交付使用时，开发企业应向物业管理企业移交下列资料：1 新建项目竣工总平面图；2 单体建筑、结构、设备安装竣工图；3 附属公建配套设施、地下管网工程竣工图；4 有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；5 单项工程竣工验收证明材料；6 房屋质量保证文件和使用说明文件；7 房屋销售清单和产权资料；8 公共配套设施的产权及收益归属清单；9 物业管理所必须的其他资料。七、未出售的车位，开发企业可以比照当时市场同等价位出租给产权人或住户。八、小区会所对外经营，小区产权人享受“会员制”优惠待遇。第七章、物业管理企业的权利、义务一、依照有关法律法规和合同的约定，制定实施物业管理的制度；二、依照物业管理合同和管理办法对小区实施管理；三、依照法规、规章和委托合同收取物业管理服务费用；四、要求委托人协助管理；五、履行委托管理合同，提供物业管理服务；六、听取产权人、使用人的意见和建议，接受产权人及管委会的监督；七、接受政府有关主管部门的监督指导；八、重大维护管理事项和年度维护计划应与委托人协商；九、定期公布代管基金收支帐目，接受质询和审计；十、就本物业管理方面的有关事项向产权人和使用人告知；十一、就物业管理范围内，可根据需要签订单项专业业务的对外委托合同并监督执行（物业管理权除外）；十二、就物业管理范围内，对危害或损害多数产权人的责任人，可代表多数产权人的利益对责任人提请仲裁或提起诉讼；第八章、房屋使用、管理和维修的具体规定一、 产权人、使用人应当遵守法律、法规和规章的规定，按照有利于物业外貌保持、使用安全等原则，妥善处理供水、排污、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。二、物业管理区域内禁止下列行为：1 未经政府有关部门批准和管委会、相邻产权人同意，改变房屋结构、外貌、设计用途、功能和布局；对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建。2 擅自占用、损坏、污染或妨碍他人正常使用物业公共楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车库、扶栏、通道等共用部位；移动共用设备。3 在天井、庭院、平台、屋顶、绿地、道路或其他共用部位或场地搭建建筑物、构筑物。4 损坏、拆除、改造本物业的供电、供水、供气、供暖、通讯、排水、排污、消防等设施。5 因单户的利益而损害其他或全体产权人、使用人的利益。如：不按规定统一使用本物业配套的管道煤气、暖气、生活热水等设施。 6 堆放易燃、易爆、有毒、放射性物质，排放有毒有害物质或发出超过规定标准的噪音。7 随意倾倒或抛弃垃圾、杂物，私设摊点。8 利用房屋从事违法和危害公共利益的活动，或其它不道德的行为。9 在其房屋以外的其它空间或公共部位晾晒衣物、搭挂物品、张贴或悬挂广告、未在指定的位置安装空调室外机和排放冷凝水等。10在楼宇外立面、屋面安装卫星接收器，另行安装或改换阳台窗、户门等，安装其它非本物业的配套设施设备，破坏楼宇外观的统一。11法律、法规、本物业管理规章禁止的其他行为。三、产权人、使用人装修房屋时，应按有关装修管理规定，事先将装饰装修方案报经物业管理企业核准，并与其签订装饰装修管理协议。物业管理企业应将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告之产权人和使用人。 装饰装修房屋不得影响共用部位、共用设施的正常使用和维修养护以及相邻产权人的合法权益，因装饰装修导致共用部位、共用设备设施及其他产权人利益受损，产权人或使用人应承担修复及赔偿责任。四、管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。五、利用物业公共部位和设施设备获取收益的处理： 物业管理企业可根据委托管理合同及政府有关规定，利用公共部位和设施设备从事经营经营活动，收益按政府有关规定处理。六、房屋维修或公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，当事人应当与管委会或管委会授权的物业管理企业签订书面协议，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应作相应的赔偿。七、产权人转让或出租物业时，应当将公约作为物业转让合同或者租赁合同的必要附件。当事人应将物业转让或出租情况书面告知物业管理企业。八、房屋及配套设施应当定期维修养护，出现危害物业安全、影响外观或妨碍公共利益的情况时，管委会、物业管理企业应督促责任人维修养护。九、物业管理企业对物业共用部位、共用设备设施进行维修养护时，有关产权人、使用人应给予配合。产权人、使用人阻挠维修造成物业损坏及财产损失的，应当负责修复或赔偿。十、物业管理企业进入产权人或使用人的单元进行维修工作，应事先通知产权人或使用人并取得其同意。紧急情况下无法通知产权人或使用人的，物业管理企业可在第三方机构的监督下，进入单元内部，但事后应及时通知产权人或使用人。十一、如房屋因火灾、台风、地震、地陷或其它原因而破坏，以致大部分不能使用，则管委会应召开特别产权人大会，决定房屋是否修复或重建以及修复或重建费用的筹集办法；如产权人大会决定放弃修复或重建，则管委会应拍卖剩余房产，并将拍卖所得与房屋公共维修基金及产权人其他共有财产按建筑面积比例返还给各产权人。十二、社区内允许饲养宠物，宠物饲养人应执行市、区政府有关规定和物业管理企业制定的物业管理制度，合理选择宠物的品种、饲养的形式和管理，不得妨碍、干扰、影响其他居民的居室和户外生活。第九章、 违约责任一、 物业管理企业应依照本公约、委托管理合同和国家有关规定对小区实行物业管理，提供质价相符的物业管理服务，不得擅自提高各项收费标准。物业管理企业擅自提高各项收费标准的，产权人有权要求清退多收费用。二、产权人、使用人未按照公约和委托管理合同交纳物业管理费用的，物业管理企业可按每逾期一日加收应交费用的3的滞纳金。 对于超过18个月不交纳物业管理费的产权人，管委会、物业管理企业可向房地产行政主管部门申请禁止该产权人欠费物业的转让、出租和抵押，也可向人民法院申请追缴。三、开发企业在售房时未向购房人明示公约的，购房人有权解除房屋买卖合同，并向开发企业提出违约赔偿。四、对个别产权人、使用人违反本公约或损害其他产权人、使用人合法权益的行为，物业管理委员会有权代表全体产权人提起诉讼；在其他有关本物业的法律诉讼中物业管理委员会可作为全体产权人的代表。有关诉讼费用由各产权人分摊。五、遇以下情况本公约解除：1、 开发企业与购房人签订的房屋买卖合同解除；2、 基于法律、法规及政策的变更，本公约已无实际存在意义。六、产权人、开发企业、物业管理企业执行本公约产生的纠纷和争议，首先可通过协商或调解的方式解决，协商或调解达不成一致意见的，双方约定选择以下方式解决争议： 直接向人民法院提起诉讼。第十章、 附 则一、公约的效力：及于开发企业、产权人和物业管理企业。二、适用法律：适用于中华人民共和国法律、法规、政府规章有关规范性文件以及北京市法规、政府规章和有关规范性文件。公约不得与前述法律、法规、规章、规范性文件相抵触；如有抵触，该条款无效，但不影响其他条款的有效性。三、公约的解释与修改：开发企业对本公约有解释义务。在物业管理委员会成立前，不得对已核准的公约进行修改；物业管理委员会成立后，可由物业管理委员会根据产权人大会决议对公约进行修改。修改后的公约，应重新申请核准。本公约自北京市国土资源和房屋管理局核准并经当事人签署承诺书之日起生效。四、本公约报审一式五份，市国土资源和房屋管理局备案一份，北京市居住小区管理办公室备案一份，海淀区小区办备案一份，开发企业一份，物业管理企业一份。物业名称： 小区 楼 门 单元房屋买卖合同编号：承 诺 书为了维护本小区的管理，本人/我等/我公司已详细阅读过经北京市居住小区管理办公室核准的星标家园物业管理公约，核准号为 ，同意遵守本公约的一切条款，如有违约，愿意承担违约责任。本人/我等/我公司特签署此承诺书。购房人姓名/名称： 签章 年 月 日 房地产开发企业名称： 签章法定代表人 年 月 日物业管理企业名称： 签章物业管理资质合格证书号：法定代表人： 年 月 日