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物业作业指导规程
第一篇 工程作业指导规程
一、设施设备管理
（一）设施设备综合控制程序
1、目的
从总体上确立各类设施设备的管理要求，确保各类设施设备管理工作的统一、完整和完善。
2、适用范围
适用于各部门对设施设备的综合管理。
3、职责
⑴ 各大厦服务中心具体负责本大厦设施、设备的管理。
⑵ 工程技术部负责对大厦的设施设备管理工作进行组织、指导和协调。
⑶ 维修中心和各大厦维修组负责责任范围内设施设备维修和维护，建立设备台帐。
4、程序要求
⑴ 设施设备的交接验收
A、公司在接管新物业时，主管责任部门负责按国家的法律法规、设备使用说明书和设施设备移交清单等相关资料对接管区域的设施设备进行验收。对达不到要求的，应通知有关单位进行整改。设备的接管由主管责任部门办理相应手续，相关资料由主管责任部门复核存档。（设施设备管理纳入维修中心管理的大厦或大厦，维修中心为设施设备管理的责任部门；未纳入维修中心管理的设施设备管理的责任部门为大厦或大厦服务中心。)

B、设施设备正式接管后，由主管责任部门进行清点，并分别在《设施/设备台帐》上登记。
C、新接管物业设施设备的交接验收操作具体见《设施设备交接验收制度》。
⑵ 设备的购置
A、安装、调试和移交
a) 需要安装的设备，如水泵、巡更设备等，其安装工作由工程技术部负责组织实施，工程部可独立完成该项工作，也可委托专业单位进行检查、调试，确信达到技术规定的要求后，即可提交验收。

b) 工程技术部、安装单位会同使用部门对设备进行安装验收，验收合格后，必须填写“设备安装验收交接报告 ”移交给使用部门。详见《设备验收、安装与移交规程》。
⑶设施设备的档案管理
A、技术资料的管理
a) 公司自有设备（所有权属于公司)的技术资料应集中交工程技术部归档，并进行统一管理。工程部可对技术资料进行备份，视情况在统一登记后分发给使用部门；
b) 业主所有设备（所有权属于业主）的技术资料由大厦服务中心归档，并进行统一管理。
B、设备的档案管理
工程技术部负责对设备进行统一分类和编号，并建立设备台帐由专人负责保管。各服务中心应建立设备分类台帐，具体操作详见《设施设备档案管理制度》。
⑷ 设施设备的使用、维护与维修
A、设施设备的维护保养和维修
a) 各大厦维修组应对设施设备进行日常巡检，发现问题及时排除，具体操作详见《设施设备日常巡检制度》；
b) 设备的定期维护保养由专职维修人员完成，具体操作详见《设施设备维修保养规程》；
c) 电梯、水泵、锅炉、冷水机组等重要设备必须由专人管理、维护、检修，并建立相应的机房管理制度；
d) 发生设备事故后，事故发生部门应填写“设备事故报告书”，经工程技术部经理签署意见后，送总经理批示，转由工程部和相关部门处理。
e) 维修中心、各大厦维修组负责指定责任范围内设施、设备的年度维修保养计划，报工程技术部审核后实施，具体操作详见《设施设备维修保养规程》；
f) 设施设备如发生故障或损坏，则应由使用部门报维修组或维修中心进行维修。具体操作详见《日常报修规程》；
g) 业主需要维修、安装等服务的，由大厦维修组提供，具体操作详见《日常报修规程》。

C、设备的封存和启封
a) 各部门根据需要停用某设备或新购未使用达三月以上的设备，由维修中心或维修组对设备进行封存处理，并在设备档案中予以记录。
b) 需要重新使用封存设备时，应由维修中心或维修组进行启封检查和试运行，确认合格后方可投入使用，并在原档案中注明启封日期和相关事项。
⑸ 设施设备的改造和更新
当原有设施设备已不能适应需要时，可由使用部门提出申请，经工程部签署意见后，报总经理审批。所有权属于业主的还需报业主委员会审批。如果属于改造范畴，则由工程技术部会同有关部门实施，具体操作见《设备更新改造和大修管理规程》和《共用设施大中修管理规程》；如果属于更新范畴，则由使用部门按《设备购置程序》办理。
⑹ 设备的报废
A、设备的报废应由使用部门提出申请，由工程部负责进行技术鉴定，确认符合报废要求后，填写“设备报废申请单”，经总经理批准后由使用部门作报废处理（所有权属于业主的还需经业主委员会批准)，设备作报废处理后，财务部应注销设备资产，各建帐部门应注销设备台帐。
B、报废设备有多种处理方法
具体可作如下处理：
a) 出售；
b) 零拆，对可利用零部件进行拆除备用；
c) 无用部件作废品处理；
d) 处理资金交财务部作设备残值处理。
⑺意外事件处理预案
A、电梯紧急援救预案
维修组接到报告后，立即派人前往电梯机房，切断机房主电源并对曳引机进行手动操作，使电梯轿厢移至最近层平层处，打开厅门、轿门放人或卸货。具体操作见《电梯应急处理规程》

B、断电预案
当发现停电时，配电房值班人员应首先确认是外线停电还是内部故障。如果是外线停电，应立即进行倒闸操作，将负荷切换到另一个供电回路上。如果是内部跳闸，则应先把分开关拉开，进行检查。没有异常情况就试送总开关，再试送各分开关。如果发现异常，应迅速派出维修人员抢修。
C、断水预案
如果是内部水管爆裂或其他故障而导致停水，维修组应迅速派出人员抢修。如果是外部停水，维修组应立即通知水厂抢修并切断所有公共区域用水。

（二）设施设备维修运行控制规程
1、目的
对设备的维修及维护保养进行控制，确保其处于良好的运行状态，满足正常的运行需要。
2、适用范围
适用于大厦公用设施设备的保养、维修及事故处理过程的控制。
3、职责

⑴ 工程技术部负责设施设备维护、维修的控制和管理。
⑵ 维修中心、各大厦维修组负责责任范围内设施设备的维护、维修与管理。
⑶ 公司总经理负责“年度设施设备维修、保养计划”的审核与批准。
4、程序要求
⑴ 维修计划的制定
A、维修中心、大厦维修组负责制定本大厦“年度设施设备维修、保养计划”。
B、工程技术部负责对大厦“年度设施设备维修、保养计划”进行审核，并在此基础上编制公司“年度设施设备维修、保养计划”。
C、公司总经理负责公司“年度维修、保养计划”的审核和批准。
D、维修、保养计划有多项内容
具体内容包括：
a) 根据每台设备的使用性能和工作特点分别制定大、中、小修期限，维护保养内容及质量标准；
b) 根据公用设施的性质特点分别制定定期维护保养的期限，维护保养内容及质量标准；
c) 根据公司现有技术力量和操作能力，确定公司自行检修及委托外单位检修的设施设备清单；
d) 年度计划分解，工时测算，及维护保养的时间安排。
⑵ 设备维护保养工作的实施
A、设备的日常维护
a) 设备的日常维护保养由操作人员负责，应做到：整齐、清洁、润滑和安全；
b) 设备应加强日常维护保养。
维修保养内容包括：
a) 擦拭、清洁机器外表；
b) 紧固外表易松动部位；
c) 检查外部零件及电气部分的完整性。
B、设备的定期维护
a) 设备的定期维护由维修人员负责完成，设备维护保养规范中应包括设备定期维护的内容；

b) 定期维护包括多项内容。
定期维护的主要内容有：
a) 彻底清洗、擦拭机器内外；
b) 检查、调整各部件配合间隙，紧固摆动部位，更换个别易损件；
c) 清扫、检查、调整电器线路及装置；
d) 疏通油路，添加润滑剂。
C、定期维护分多个类别，具体分类有:
a) 一级保养
“一保”的作业内容就是对设备进行内部清洗、沟通油路、调整配合间隙、紧固有关部位及对有关部位进行必要的检查，一保工作具有一定的技术要求，其保养工作应在维修工的指导下，由操作员完成。
b) 二级保养
“二保”的作业内容除了一保的全部作业外，还要对设备进行局部解体检查，清洗换油，修理或更换磨损零件，排除异常情况和故障，恢复局部工作，检查并修理电气系统等。
D、重要设备的维护
a) 配电房、冷水机组、燃油锅炉、电梯机房、水泵房是大厦的重要设备；
b) 重要设备应由工程技术部制定详细的维护保养规程；
c) 重要设备的维护内容除包括定期维护的内容外还应包括其它内容。
具体内容包括:
a) 重要设备长期停用，应定期进行擦拭、润滑及空运转；
b) 重要设备的润滑油料、擦拭材料和清洁剂必须严格规定使用，不得随意代用；
c) 重要设备需用的备件要根据供应情况优先准备。
E、设备封存和启封前的维护
a) 设备封存前由使用部门通知工程部，工程部会同该设备操作工对设备进行清洁、润滑、防锈和性能检查。
b) 设备启封时应由工程部会同该设备操作工进行启封检查并试车。
⑶设施设备维修工作的实施
A、日常报修
a) 设施、设备发生故障，大厦服务中心应及时填写报修单向维修组、维修中心进行报修。根据服务中心的报修单，维修组派员维修。

b) 注意事项
设施设备在维修过程中应注意多个事项包括:
a) 设备无法修复时，维修组应及时与报修部门联系，并提出处理意见；
b) 维修人员对急修的赴修反应时间（接到通知到进入现场时间）不超过10分钟。
B、巡查维修
维修组应安排人员对公共区域的公共设施设备进行日常巡查检修。在巡检过程中发现的一般故障由巡检人员现场修复，较大故障由巡检人员填写报修单向班组汇报，另行安排检修。
C、设备的项修
a) 工程技术部应根据设备的实际情况，对劣化状态已达不到技术要求的项目，按实际需要派员进行针对性的修理；
b) 项修时，一般要进行部分拆卸、检查，更换或修复失效的零部件，从而恢复所修部分的性能和精度。
D、设备的大修
a) 设备大修应该认真考虑，并列入年度维修计划；
b) 大修可由工程技术部或维修中心承担，也可委托专业单位进行；
c) 大修时要对设备进行全部解体，修整所有基准件，修复或更换磨损、腐蚀、老化及丧失精度的零部件，使之达到规定的技术要求。
E、计划维修
计划维修按“年度设施设备维修、保养计划”实施。
F、委托维修
对于委托维修的实施，大厦的责任维修部门应派技术人员进行监督、检查。各有关部门应做好配合协助工作。维修完成后，应由责任维修部门和修理方共同进行验收，并填写“维修保养单”。维修方应在保质期内承担相应责任。
⑷ 设备的事故管理
A、凡各种设备因非正常原因造成损坏，使精度、性能、功率降低甚至造成不能使用，以及表面虽未损坏而内伤严重者，均称为设备事故。
B、设备事故的性质
根据引发原因的不同设备事故分不同性质：
a) 责任事故：因人为原因（如违反操作规程）而造成的事故；

b) 质量事故：因设备设计、制造、安装等原因而造成的事故；
c) 自然事故：因遭受自然灾害而造成的事故；
d) 其他事故：凡不属于上述三类原因的事故。
C、事故的处理
a) 公司发生设备事故后，由使用部门报告工程技术部，由工程技术部负责进行处理并修复；
b) 工程技术部会同使用部门对事故进行分析，填写“设备事故报告书”，做出处理意见；
c) “设备事故报告书”经由使用部门和工程技术部经理签字后送总经理批示、处理；
d) 设备事故经分析、处理并修复后，工程技术部应计算出实际损失，报送财务部；
e) 公司发生的各种事故，应由工程技术部在“设备事故登记表”内予以登记。
（三）设施设备日常巡检制度
1、目的
规范大厦内设施设备的日常巡检工作，及时发现问题、解决问题，确保设施设备处于良好的运行状态。
2、职责
⑴ 服务中心经理和维修组主管负责制定本大厦的设施设备巡检计划和巡检路线。
⑵ 技术性不强、容易发现问题的设施、设备由服务中心管理员进行巡检；技术性较强的设备应由维修组维修工进行巡检。
⑶ 服务中心管理员负责每日对门禁系统、楼道、楼道灯、大堂灯具、大厦道路、公共标识进行一次巡查，巡查中发现问题及时报修。
⑷ 维修组维修工负责对电梯、锅炉、冷机、生活水泵、消防水泵、游泳池设备、设施、集水坑潜水泵、给排水主要管道阀门、大厦灯具、地下室灯具、锅炉等进行巡查，并负责对水、电、煤气总表进行抄录。巡查中发现故障及时维修，如故障较大则报告维修组主管，由主管安排维修。
3、操作规范
⑴ 巡检标准和方法
A、门禁系统

门禁系统的要求：
a) 门锁开关灵活； b) 屏幕显示正常； c) 外表清洁无污物 (检查方法：开关试验、观察)。
B、楼道：墙面、楼梯、电梯前室无明显破损或污渍；各管垄井门正常关闭。4.1.3 楼道灯、大堂灯具，楼道灯、大堂灯具灯要求：
a) 感应开关或手动开关启动正常； b) 灯具启动正常，照明无故障（检查方法：逐一开启）。
C、大厦道路：地砖、墙砖无松动、脱落，破损面积不超过本身面积的四分之一，排水设施不堵塞，铁质栏杆、路灯杆无锈蚀（检查方法：观察）。
D、公共标识：无损坏、缺失（检查方法：观察）。
E、游泳池设备、设施的要求：
a) 管道、阀门没有渗漏水（检查方法：观察）；
b) 泵房集水坑潜水泵能正常启动（检查方法：同集水坑潜水泵）；
c) 游泳池的拉手、爬梯没有松动（检查方法：用手拉拽）。
F、集水坑潜水泵要求：
a) 水泵手动、自动启动装置正常（检查方法：调至手动模式进行启动）；
b) 水泵处于自动运行状态（检查方法：看指示灯）；
c) 浮子位置正常（检查方法：观察）；
d) 电控柜门关闭（检查方法：观察）。
G、给排水管道、阀门：主要给水管道和阀门没有漏水现象，主要阀门的开关与标识相符合（检查方法：观察；如发现主要阀门的开关与标识不符，则应在调整前向主管确认）。
H、大厦灯具：照明正常，灯罩无破损，灯杆直立无锈迹（检查方法：观察）。
I、地下车位灯具：照明正常，灯罩无破损；配电箱门紧闭（检查方法：逐一启动、观察）。
⑵ 人员及路线安排
A、服务中心主任和维修组主管负责指定巡检计划和巡检路线，安排管理员和维修工对设施、设备进行巡查。
B、管理员每日应对本人责任范围内的设施设备至少巡检一次。
C、维修工巡查工作
二、维修管理
（一）日常报修规程
1、目的
为规范日常保修程序，提高维修效率，特制定本规程。
2、适用范围
适用于公司所管辖物业内业主委托和服务中心报修的处理。
3、职责
⑴ 大厦维修组负责报修事项的维修。
⑵ 大厦服务中心负责维修结果的验证，以及对业主委托维修项目的回访。
4、操作规程
维修类别
A、维修类别分急修、小修、大修三种。急修要求维修工在接到报修15分钟内赶到现场，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对报修人做出合理解释，做出限时承诺。小修要求2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延（居民预约、雨天筑漏可不受2日限制）。中修、大修要求在一周内有答复，中修和大修工程必须有明确的计划，对维修项目、费用、时间等做出明确安排。
物业作业指导规程
B、急修
凡符合以下条件的属于急修：
a) 水管迸裂或破损；
b) 生活水泵，电梯故障；
c) 热水管路迸裂或破损；
d) 下水管道阻塞导致污水外溢；
e) 电路故障，存在触电危险或漏电现象等。
C、小修
a) 凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程为小修工程。如墙体裂缝修补，管路、电路小型调整等；
b) 小修工程的综合年均费用为所管房屋现时造价的1%以下。
D、中修
a) 需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程为中修工程；
b) 中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下。
E、大修
a) 需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程为大修工程；
b) 大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上。
（二）设备事故管理
1、目的
为规范设备事故管理，明确设备事故责任，特制定本规程。
2、适用范围
适用于公司管理范围内设备事故的管理。
3、职责
⑴ 工程技术部负责设备事故的管理。
⑵总经理负责设备事故的审核。
4、管理规程
⑴ 凡各种设备因非正常原因造成损坏，使精度、性能、功率降低甚至造成停产，以及表面虽未损坏而内伤严重者，均称为设备事故。
⑵ 设备事故的性质
A、责任事故：因人为原因（如违反操作规程）而造成的事故。

B、质量事故：因设备设计、制造、安装等原因而造成的事故。
C、自然事故：因遭受自然灾害而造成的事故。
D、其他事故：凡不属于上述三类原因的事故。
⑶ 处理
A、公司发生设备事故后，由设备使用部门报告工程技术部，由工程部负责进行处理并修复。
B、工程部会同设备管理部门对事故进行分析，填写“设备事故报告书”，做出处理意见。
C、“设备事故报告书”经由设备管理部门和工程技术部负责人签字后送公司总经理批示、处理。
D、设备事故经分析、处理并修复后，工程技术部应计算出实际损失，报送财务部。
E、所有权属于业主的设备，发生事故后，应以“设备事故报告书”的形式由大厦服务中心向业主委员会报告，如需动用维修基金进行修复，需经过业主委员会同意，
F、公司发生的各种事故，应由工程技术部在“设备事故登记表”内予以登记。
（三）电梯应急处理规程
1、目的
规范电梯突发事件下的应急处理工作，确保电梯的安全运行。
2、适用范围
适用于公司管辖范围内的电梯应急处理工作。
3、职责
⑴ 维修组主管负责电梯突发事件下应急工作的组织监控工作。
⑵ 电梯工具体负责应急工作的实施，做好应急处理的相关记录。
4、操作要求
⑴ 突发事件
本规程所指的突发事件系指：
A、断电； B、电梯进水； C、电梯故障；
D、火灾； E、电梯困人； F、其他导致电梯不能运行的突发事件。
⑵ 断电情况下的应急处理
A、电梯断电后，发现人员应立即通知消监控中心，由消监控中心值班人员通知服务中心、维修组、保安队。消监控中心值班人员应拨打各电梯内的应急电话，或通过监控探头检查电梯内是否有人被困。如有人被困，消监控中心值班人员应通过电话进行安抚。

B、维修人员应迅速判明停电原因，进行抢修，如有困难应及时与维修中心、工程部联系请求支援。
C、如有人员被困，维修人员应首先进行救援操作，具体程序详见《电梯困人处理规程》。
⑶ 电梯进水的应急处理
A、电梯发生进水事故时，发现人员应立即通知消监控中心，由消监控中心值班人员通知服务中心、维修组、保安队。消监控中心应拨打进水电梯内的应急电话，通知乘梯人员迅速离开轿箱，以免发生意外。
B、进水应急处理方法
维修人员到达现场后，应首先确认电梯内已无乘客，然后对电梯做如下处理：
a) 当底坑内出现少量进水或浸水时，应立即将电梯停在二层以上，并断开电梯总电源；
b) 当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层站的上一层，断开电梯总电源；
c) 如因进水而导致电梯故障，应采用受动盘车，将电梯轿厢停于进水层站的上一层。如因进水导致电梯鼓掌而困人，按《电梯困人处理规程》进行救援；
d) 当机房发生进水时，应立即停梯，并断开电梯电源总开关。
C、维修人员关闭电梯电源总开关后，应迅速判明进水原因，阻断漏水源。
D、对湿水电梯应进行除湿处理，如用干抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换管线等。确认湿水已消除，各绝缘电阻达到要求并且试梯运行无异常后，方可投入正式运行。
⑷ 发生火灾时的应急处理
A、楼层发生火灾情况下的应急处理
应急处理方法包括：
a) 楼层发生火灾时消监控中心值班人员应立即通过消防联动装置控制电梯进入消防运行状态，并通过应急电话安抚乘客使其保持镇静，电梯运行到基站后，立即疏导乘客迅速离开轿厢；
b) 如消防联动装置失灵，消监控中心值班人员应通过应急电话请乘客立即击碎玻璃按动“消防开关”使电梯进入消防运行状态；
c) 如消防联动装置、应急电话均失灵，则由消监控中心值班人员通知电梯工，由电梯工进行紧急迫降操作；

d) 灭火作业按《火警、火灾应急处理规程》进行操作。
B、井道内或轿厢发生火灾时的应急处理
应急处理方法包括：
a) 发现人员应疏导乘客迅速离开轿厢切断电源，报告消监控中心，同时用干粉和1211灭火器控制火势蔓延；
b) 消监控中心通过消防联动装置对电梯进行迫降；
c) 灭火作业按《火警、火灾应急处理规程》进行操作。
⑸ 电梯困人按《电梯困人处理规程》进行处理。
⑹ 电梯工在应急处理结束后，及如实地做好相关的记录。
（四）电梯困人处理规程
1、目的
为规范电梯困人处理程序，确保及时安全的进行援救，特制定本规程。
2、适用范围
适用于因停电、设备故障等造成电梯困人事件的处理。
3、职责
⑴ 服务中心负责电梯困人救援的组织协调。
⑵ 维修组负责实施困人救援工作。
⑶ 保安部负责对救援工作进行配合。
4、操作规范
⑴ 当发现电梯关人时，发现人员应立即通知消监控中心，或消监控中心收到被困人员的求救电话时，消监控中心值班人员应立即通知工程部、保安部进行救援，并通过通话装置安慰被困人员，及时就救援情况与被困人员保持联系。
⑵ 电梯困人救援由维修组技术人员负责操作，保安配合,具体操作程序如下。
A、确认故障电梯轿厢位置

在进行救援被困乘客时，首先应确保自身安全，由机房控制轿厢位置指示灯确认轿厢位置。(在停电状态时，因轿厢位置指示灯无效，要确认轿厢位置，必须用电梯专用厅门钥匙小心开启厅门，再用随身照明探知电梯轿厢位置。)
B、确保切断电源
为防止在进行救援的过程中轿厢突然移动而造成危险和人身伤害，应先将该电梯的机房总电源切断，并保证不会有其他人员失误操作。
C、救援步骤
当轿厢地坎与厅门地坎距离相差小于500mm时，救援步骤如下：
a) 用专用厅门钥匙小心开启厅门；
b) 用力将轿厢门开启；
c) 协助被困人员离开轿厢；
d) 确认轿厢内无人后，将厅门完全关闭；
e) 完成救援工作后，通知专业人员前来检修。
D、当轿厢地坎与厅门地坎距离相差大于500mm时，必须依下述步骤移动轿厢并直至符合轿厢地坎与厅门地坎距离相差小于500mm的条件时，方可依照⑵-C条款的步骤进行救援。
D、移动轿厢步骤：
a) 通知轿厢内乘客保持镇定，不能将身体的任何部位探出轿厢之外，以免发生危险，并说明将立即采取救援措施。同时，如轿厢门处于半开闭状态时，则应将其完全关闭；
b) 进入机房，切断该故障电梯的总电源；
c) 在控制柜上，将开门区感应开关(DOORZONEBZ-ON)上扳，控制柜内蜂鸣器将发出声音；
d) 机房内至少应有4人进行手动操作，至少两人盘车，一人松开抱闸，一人监护并注意曳引钢丝绳上的平层标记；
e) 一人将制动松闸杆放入制动器上下，将制动臂扳开，两人用手动盘车将电梯轿厢移至最近层平层处，然后将刹车恢复到制动状态；
f) 确认制动可靠后，放开盘车手轮。
⑶ 注意事项
A、如遇有其他情况，如安全钳动作或钢丝绳移位等重大故障，应等待电梯人员处理。
B、在救援过程中，服务中心、消监控中心、维修组、保安部应保持密切联系。

⑷ 维修在救援结束后，应及时、如实地将电梯困人情况记录在《电梯困人记录》内。
(五)、给排水系统
给排水系统操作规程
1、目的
规范给排水系统的操作及运行管理工作，确保大厦供水及排水正常。
2、适用范围
适用于公司管辖范围内给排水系统的操作及管理。
3、职责
⑴ 大厦维修组主管负责给排水系统的运行管理。
⑵ 给排水维修工具体负责给排水设施（备）的操作。
4、操作要点
⑴ 启动水泵（潜水泵）前的检查
A、检查水泵（潜水泵）进、出水闸阀是否已打开，否则应拧开闸阀。
B、排除水泵机组真空筒里面的空气（如有）。
C、检查电压表、信号灯指示情况以及管网水压情况。

D、手盘水泵轴转动三圈，应灵活无阻滞。
⑵ 启动水泵（潜水泵）
A、合上水泵（潜水泵）控制柜（箱）电源开关，将转换开关置于“手动”位置。
B、按下启动按钮，水泵（潜水泵）启动注意观察启动电流及运转电流。
C、如果一次不能启动成功，可以再试启动两次，每次应间隔3分钟。如果3次未启动成功，则应停下来查找原因，排除故障后才能再启动。
D、启动成功后，让其运转5分钟。观察运转电流，听有无异常声响，闻有无异常气味，检查漏水是否严重。
E、确认一切正常后，按下水泵（潜水泵）“停止”按钮，水泵（潜水泵）停止。
F、将转换开关置于“自动”位置，水泵（潜水泵）自动启动并运行。
⑶ 停止水泵（潜水泵）
A、将转换开关置于停止位置，水泵（潜水泵）停止运行。
B、拉下水泵（潜水泵）控制柜（箱）电源开关（如有需要）。
C、检查有无不正常情况，如有则及时处理。
⑷ 巡视检查
A、维修组应每天巡视二次大厦内的水泵房，每天巡视一次大厦内主要供排水管道。
B、巡视监控内容
a) 水泵房有无异常声响或大的振动；
b) 电机、控制柜有无异常气味；
c) 电机温升是否正常（应不烫手），变频器散热通道是否顺畅；
d) 电压表、电流表、压力表指示是否在额定范围内，是否满足供水压力要求；
e) 水池、水箱水位是否正常；
f) 闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线；
g) 主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标识是否清晰；
h) 止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠；
i) 临时接驳用水情况；
j) 排水井是否有堵塞现象、排水井泵是否运转正常，井内是否有垃圾及泥沙。
C、维修人员在巡视监控过程中发现给排水设施（备）有不正常情况时，应及时采取措施加以解决；处理不了的问题，应及时详细地汇报给维修组长，请求协助解决。
⑸ 给排水异常情况的处理

A、主供水管爆裂的处置
a) 立即关闭相连的主供水管上的闸阀；
b) 如果关闭了主供水管上相关连的闸阀后仍不能控制住大量的泄水，则应关停相应水泵房的增压泵；
c) 立即通知维修中心及工程部主管。工程部主管联络供水公司进行抢修，服务中心通知相关用水单位和租户关于停水的情况；
d) 供水公司修好所爆部位水管后应由当班维修人员开水试压（用正常供水压力试压），看有无漏水或松动现象；
e) 确认一切正常后，恢复水管爆裂前的原貌。
B、 水泵房发生水浸时的处置
a) 视进水情况关掉机房内运行的设施（备）并拉下电源开关；
b) 堵住漏水源；
c) 如果漏水较大，应立即通知组长、维修中心和工程技术部，同时尽力阻滞进水；
d) 漏水源堵住后，应立即排水；
e) 排干水后，应立即对湿水设施（备）进行除湿处理。如用干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等；
f) 确认湿水已消除，各绝缘电阻符合要求后开机试运行，如无异常情况出现则可以投入运行。
⑹ 给排水维修工应将给排水设施（备）的运行数据（环境温度、电压、电流、运行频率）及运行状况完整、规范地记录在泵房设备运转情况登记表上。

（六）用水、供水管理制度
1、目的

为保证大厦正常供水、合理用水，特制定本制度。
2、适用范围
适用于公司管辖范围内用水、供水的管理。
3、职责
⑴ 服务中心经理负责本大厦用水、供水的管理。
⑵ 大厦维修组负责本大厦给排水系统的操作及维护保养。
⑶ 大厦保安队负责消防供水系统的操作、巡查及日常保养。
4、管理制度
⑴ 服务中心
A、服务中心应尽力保证随时向业主供水。在确实需要临时停水时，应至少提前一天通知用户，长时间停水应采取临时供水措施，向用户供水。
B、服务中心应定期对用户用水量进行分析，发现用水异常应提醒用户，并帮助查找原因。
C、进行节约用水、计划用水宣传教育，提高全体用户节约用水意识。
D、管理员在日常巡查中发现跑、冒、滴、漏现象，应立即报修，杜绝浪费。
E、清洁、绿化工在用水时应注意节约使用，避免浪费。
⑵ 大厦维修组
A、维修组主管负责大厦水泵房、水池、水箱的钥匙管理以及水池、水箱的清洗工作。
B、给排水维修工必须了解、熟悉大厦内的供水系统，如：水管、水池、水箱、水泵，开关阀门及分阀门的位置。
C、给排水维修工负责给排水系统的运行操作、巡查以及维护保养。
⑶ 保安队
A、保安队负责消防水泵房的管理。
B、救火用的输水设备，要经常检查，如有损坏应立即维修，同时严禁使用消防喉做其他用途。

（七）、强电系统
配电房管理制度
1、目的
为了加强配电房的设施设备和工作环境管理，确保大厦/大厦的正常供电，为业主正常的生活、工作提供用电保证，特制定以下管理制度。
2、适用范围
适用于本公司接管物业内配电房的管理。对咨询顾问的物业也可参照实行。本制度不适用于由电力部门主管的配电房管理。
3、职责
⑴ 岗位专职工负责按本规定对配电房实施管理，并做好相关记录。
⑵ 维修组长负责对本大厦配电房管理制度执行情况的监督和检查，根据大厦/大厦实际提出修订和改进管理意见。
⑶ 工程技术部负责配电房的归口管理。
4、管理要求
⑴ 值班电工岗位职责
A、在进行供配电设备操作时，必须严格按照《供配电设备运行操作规程》执行。
B、值班电工要树立高度的责任心，应严守岗位，思想集中，熟练掌握宾馆供电运行方式、状态。及所能管辖设备的原理、技术性能、操作规程和维护保养规程。
C、要定时巡视检查电器设备运行情况，随时准备处理各种事故和异常运行情况，确保安全供电。
D、认真抄录各项数据，填好各类报表，确保电力系统正常运行。
E、配电房的一次系统图板应保持正确运行，线路运行变更时及时更正。
F、严格执行工作票制度，无工作票值班人员严格拒绝，不准任何人在电气设备上工作。
G、认真执行操作票制度，按电气设备规程必须具备的六个条件，正确掌握倒闸操作的十二个步骤，防止该操作事故发生。
H、认真执行停送电登记制度，严禁约停送电，确保安全生产。
I、设备巡回检查按规程执行，做好安全工作，严防小动物入内，消除安全隐患，确保安全。

J、按规定的路线认真巡查设备，发现设备缺陷按情况进行处理，正确做好设备缺陷记录。
K、严格执行高配间出入制度，严禁闲人入内，公务人员、外来人员，一律要在上级部门批准或陪同下，做好登记手续方可入内。
L、发生事故或异常情况时，应立即向领班、主管领导报告，并应果断、迅速、准确处理和保护现场。
M、配电房严防严禁就餐，严禁任何食品带入，值班人员工作期间不得从事与工作无关的任何活动。
N、坚持文明生产，保持工作场所整洁，做到室内外不乱堆杂物、废钢铁、垃圾，自行车停放在指定地点，保持路面清洁、道路畅通，严防意外事故发生。
O、佩带员工牌、穿工作服和工作鞋，注意自身的仪表仪容，礼貌待人，文明用语。
P、加强器具管理，做好交接班工作。
Q、认真搞好设备的日常保养工作。
⑵ 交接班制度
A、配电房实行24小时工作制度，值班工作人员在值班时间内必须坚守工作岗位，加强巡回检查工作，确保设备安全运行。
B、交接班制度是当值人员在上下班交接工作时，应共同执行的统一规定。值班人员应严格按规定进行交接班。
C、接班人员应提前10分钟到达岗位，交接班人员必须保证10分钟的交接时间。
D、交班者应积极主动的为接班者创造工作上的有利条件，负责设备运行情况，未完成事宜以及需下班接着做的工作，作好记录和交接。
E、接班人员要查看交接记录，听取上一班人员运行情况的汇报。
F、检查仪表、工具，接班者认为无疑问后，正式办理交接班手续，由接班者在交接班本上签名，并记上交接班时间，承担下一班责任。
G、代班人员未经领班、上级领导同意，当班者不得向其交班。
H、交接班时,如遇到事故或执行重要操作，应暂停交接班，接班人员应主动协助处理，待操作处理告一段落后，再进行交接班。
I、酗酒或精神不振者不得接班，交班者应向上级汇报。
J、交班时，接班者检查出的问题由交班者负责。
K、接班者如发现交班者未做好交班准备工作，接班者有权拒绝接班，交班者未在交接班本上签字不得离开岗位。

⑶ 安全工作制度
A、工作票制度
a) 需要高压停送电，设备电气试验和清理、检修时，必须凭工作票，按工作票顺序进行操作。
b) 工作票签发人应有电气职称证书或经电力部门考试合格颁发的证书，且又是宾馆电力调度或电气负责人。
B、工作许可制度
a) 工作许可人根据工作票签发人所列的安全措施进行工作。完成安全措施后要同工作负责人（领班）再次检查安全措施并交代带电部位及注意事项，才能许可工作；
b) 在线路上工作时，工作许可人和工作负责人之间必须保持书面和电话联系，并在工作票上签字。禁止约时停、送电。
C、工作监护制度
工作负责人在向工作人员交代工作任务和现场安全措施后，要始终在现场负责监护，纠正不安全的动作。
D、工作间断、转移和终结制度
a) 工作间断、所有安全措施不动，间断后可继续工作；
b) 当工作地点转移时，如果工作许可前已作好安全措施者，不需要办理转移手续；如果开工前未办理转移手续则不许重新办理许可手续；
c) 当工作完成时，必须办理工作终结手续才能合闸送电。
⑷ 安全技术措施
A、停电
工作人员在进行设备和线路的检修工作中，工作地点离带电设备距离不足0.35米（10kv）时，应将设备或线路停电以确保安全。
B、验电
待检修的设备停电后，必须用相应电压等级的验电器在设备进出线路各相上下分别验电。验电前应先在带电设备上进行试验，确保验电器良好。
C、装设接地线
当验明设备已确实无电压后，应立即将检修设备接地并三相短路。装设接地线时必须先接地端，后接导体端，拆接地线时顺序相反。

D、悬挂标示牌和装设遮栏
在一经合闸即可送电到动作地点的开关和闸刀操作把手上，应悬挂“禁止合闸，线路有人工作”的标示牌。高压配电房、变压器室门上应有“高压危险”字样的警告牌。
⑸ 巡回检查制度
A、巡回检查制度是及时发现设备缺陷，掌握设备技术状况，及时排除。
B、巡回检查应严格按规定的路线和运行规程所规定的检查项目逐项进行检查。
C、值班人员正常的巡回检查除交接班检查外，每班至少检查一次，总电流每小时记录一次，并记录一天的用电总量。
D、特殊巡视
如遇有下列情况时，应对设备进行特殊巡视：
a) 有重大缺陷的设备； b) 新安装和检修后投入运行的设备；
c) 设备采取特殊运行方式时； d) 雷雨、台风、高温、雪天等恶劣天气。
E、每次巡回检查发现的问题，应在运行日记上作好记录，重大缺陷应立即会报上级领导。
F、单独巡视时，不准攀登电气设备，不准搬动开关操作把手。
G、巡回检查是应思想集中、严肃认真，采用看、听、摸、闻，比较和分析的方法，判定设备状况，认真作好记录。
H、巡视配电装置，进出高配间及变压器室时必须随手关门，防止小动物窜入造成事故。
⑹ 配电房电工岗位防火责任制
A、领班是所管辖范围内的岗位防火负责人。值班人员是当日岗位防火责任人。
B、电工必须经过电力部门正式培训，经考核获得证书后