我国房地产行业的整体解决方案.docx

用友房地产行业整体解决方案用友集团建筑业务部二00五年三月文档控制更改记录日期作者版本更改记录2005-3-21张泽峰1.0审 核 人姓名职位版本审核时间目 录一、行业背景51、房地产业现状52、房地产行业特点分析53、房地产业管理信息化现状6二、房地产行业面临的问题与发展趋势7三、房地产行业产品应用架构91、系统平台102、技术平台103、应用平台10四、房地产行业项目管理解决方案131、概述132、功能简介133、功能模块14项目预算管理15项目资金管理15项目进度管理16项目合同管理16项目日常业务处理16项目成本管理17统计分析17项目招投标管理（网上招投标）174、应用价值19五、房地产行业集中财务管理解决方案191、集团财务管理存在的问题：202、房地产行业集中财务管理方案架构与目标212.1、财务集中管理架构212.2、财务集中管理应用目标223、房地产行业集中财务管理的实现254、应用价值47六、房地产行业客户关系管理解决方案481、面临的问题482、应用解决方案483、房地产CRM各个业务模块功能简介514、应用价值56七、房地产行业商业智能解决方案571、房地产企业面临的问题：572、企业集团财务分析和绩效评估的解决方案593、企业集团合并报表与IUFO汇总报表解决方案664、NC-BPM的总体功能705、应用价值71一、行业背景1、房地产业现状房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、低成本、规范运作的转型时期。随着国民经济增长从粗放型向集约型转变，房地产业的增长方式也正在由速度规模型向总量效益型转变。房地产业也将从主要靠政府政策调控向依靠市场和自身调节转变。同时，随着WTO各项有关条款的实施，包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化，主要表现是我们必须把着眼点从国内市场竞争扩大到国际市场竞争，竞争对手从国内的企业扩大到国外的企业，竞争规则从国内规则变为国际规则。近几年国家的相关政策也给房地产业带来了很大的影响。土地储备制度实施，“经营性土地必须挂牌拍卖”政策的出台，使以土地为核心的房地产市场，逐渐走上了健康运行的轨道。2003年6月13日，中国人民银行公布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，这份被称为“十年来央行出台的最严厉的一个措施”，也将对房地产界资本运作带来强烈冲击。另一方面，高速发展的房地产行业吸引了众多的投资者进入，房地产行业的区域性、垄断性逐步被打破，竞争愈演愈烈，利润丰厚、缺少竞争的局面一去不返。虽然竞争可以导致优胜劣汰，提高行业技术和服务水平，但同时也带来了成本增高、营销费用加大、利润下降的问题。2、房地产行业特点分析房地产业是公认的上下产业链长，专业性强，数据量大，投资周期长，风险程度高的资金密集型行业。它具有如下行业特点： 房地产开发企业的生产经营活动对象是建筑商品，与其他行业的商品产品相比较具有固定性、专门性、单件性、复杂性、长期性等特点。 房地产开发业务流程大致分四个阶段:决策立项，前期开发，工程建设与房屋销售阶段。项目环节多，涉及的单位人员多，开发过程中的不确定因素多。 房地产行业按照业务类型可以划分为五种形态：房地产开发、房地产经营、房地产中介、物业管理、房地产行政管理。 会计核算一般实行分级核算和管理，分为集团和项目部两级，集团公司实行独立核算，是汇总核算单位，项目部实行内部独立核算，单独计算工程成本和盈亏。 房地产开发企业对于商品房的销售，一般采取较为灵活多样的销售收款办法，如预收购房定金、一次收款、分期收款、按揭贷款等。因此，房地产企业（集团）的管理，不仅涵盖一般的企业管理，而且突出强调了对项目的管理。3、房地产业管理信息化现状企业内部信息化程度普遍提高房地产企业较为重视自身的信息化建设，包括企业对外和对内网站的建设、内部局域网络、内部办公自动化系统和建立在总部的数据中心的建设。这些信息化基础设施的建设，相当于企业的神经网络，将为房地产企业的升级扩张提供良好的物质基础；业务软件化加快由于房地产行业区域和垄断性强、利润丰厚、缺少适当的竞争，大多数业务还停留在手工处理的阶段，这不仅效率低，而且成本非常高。近年来随着竞争的加剧，大多数房地产企业内部的多个业务单元也陆续实现了业务的软件化，用软件替代传统的手工处理方式，加快了业务处理的信息化和速度。但这种业务软件化的趋势也是值得担忧的，因为各个业务单元的信息化并不代表整个部门或企业的信息化，这只会在企业内部形成越来越多的信息化孤岛，为将来业务的整合和信息系统的整合制造人为的障碍。二、房地产行业面临的问题与发展趋势房地产业近几年开始进入新一轮的发展期，在国家实行货币化分房政策之后，消费需求开始逐渐增加，特别是住宅建设受到重视，企业效益趋好。在行业发展看好的同时，企业也面临一些新的问题：1、 项目开发利润持续下滑 在销售面积增加的同时，国内房地产企业的利润却仅仅增加甚少，表明项目开发利润在下降。2、 传统操作流程导致成本居高不下 长城地产、深万科、亚泰集团这样业绩优良、管理完善的房地产公司在多年致力于专业化经营的过程中，也无法迅速扩大市场份额、实现规模开发效应，这主要有房地产开发地域性的原因，但更主要的是传统操作流程导致成本居高不下，目前还没有有效的手段来降低。3、 企业内部基础管理较为薄弱，不够规范房地产行业发展时间较短，行业积累较少，行业内的企业由于行业发展较快，行业利润较高，企业对内部管理并不是十分重视，基础管理较为薄弱，不够规范； 通过对上述问题的综合分析，为了有利于房地产企业的资本经营和规模化，集团化的实现；未来中国房地产开发企业的发展至少有以下几个趋势，即规模化、民营化，制度化、差别化、品牌化，战略化等。1、规模化。未来中国房地产业竞争加剧，将导致房地产开发企业向规模化、集团化方向发展，逐渐出现一批执市场之牛耳的“房地产航母”。2、民营化，目前民营房地产开发商已经在市场基础好、发育快的地区如广州、深圳等地迅速崛起，“后发而先至”，并逐步从市场的“少壮派”向“实力派”转变。3、制度化。制度化是企业发展规模化，民营化的制度基础和保障，加强企业内外制度的建设是中国房地产开发企业下一步发展的重点，加入世贸则加速了这一进程。4、差别化。目前中国城镇居民已处在一个从追求“量”向追求“质”转化的时期，研究消费者行为偏好，开发适销对路的产品，研究细分市场，形成自己独特的他人无法模仿复制的产品特征和竞争优势，将是未来中国房地产开发企业必须认真思考的一个主题。5、品牌化。品牌化是产品差别化的进一步深化。品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现，是核心竞争力和综合素质的外部表现。6、战略化。未来中国房地产开发企业发展的一个显著趋势是，一个房地产项目的开发将不再是一个独立的事件，再也不能仅核算这一单生意的成本和收益，而要将之放入企业的长远发展战略中去考虑，考察这一项目对今后的项目开发以及企业长远发展的影响。因此，未来开发商所进行的将不仅仅是产品的竞争、企业的竞争，而更重要的是企业家战略眼光的竞争。未来中国房地产开发企业将按照现代企业制度的基本原则，加强房地产企业内部管理制度、激励制度、用人制度、财务制度等的规范化，企业的内部运行和组织管理都将进一步向规范化、制度化方向发展。三、房地产行业产品应用架构用友ERPNC房地产行业解决方案是北京用友软件股份有限公司向市场交付的房地产企业全面应用解决方案，是在先进的企业管理思想和管理理念指导下，借助于Internet平台，针对中国房地产企业管理的现实需求和管理发展的要求，为房地产企业提供的一套完整的“协同商务，集中管理”的解决方案、软件产品和应用服务。用友ERP-NC房地产行业解决方案，采用平台化和组件化的设计思想，通过对房地产行业应用与需求的抽象，充分考虑行业的特点，在系统中实现了业务流程、审批等的自由灵活配置，极大的适应了房地产企业跨地域快速发展、企业管理能力快速复制、组织多变的要求。根据房地产行业的特点，突出了集中财务和项目管理的应用，同时它又是一个集成的、全面的解决方案。1、系统平台用友ERP-NC产品支持多种操作系统和多种大型数据库。2、技术平台采用EJB、用友中间件、组件技术、移动计算等技术，采用B/S结构。3、应用平台3.1参数设置平台通过参数设置平台可设置系统所有的参数，实现集团参数的逐级分配，集团企业可以控制一些重要参数，不允许下级公司修改，只能够使用，以达到集团应用的目的。参数分为：本级参数：指本公司能够进行设置的参数，包括对其输入参数值，选择是否控制下级。上级参数：指只能由上级公司设置的参数，对于下级公司来讲，上级参数只能显示，不能做任何操作。3.2工作流程配置平台通过引入工作流，加快流程处理速度，提高企业工作效率和企业市场竞争力，增加对工作流程的控制，便于流程的整合，提升决策质量与正确度。可以根据业务需要，灵活制订适合企业需要的业务流程。随着企业发展的需要，可以修改、完善企业的系统业务流程，实现企业业务流程的动态配置。3.3审批流平台审批流平台按照岗位职责和分工设置相应的审批流程，按照预定的审批流程自动进行相应的单据的流转，保证审核体系严密规范，数据信息传递安全真实。在审批流平台进行审批流程的定义包括定义审批的条件以及相应的审批人。审批分为有条件审批和无条件审批，有条件审批是指在系统中设定好满足怎样的条件由哪个人进行审批，无条件审批是设定好逐级审批的流程，也就是设置从下级到上级的一个审批过程。审批人可以是跨公司的，即上级公司的人员可以被定义进下级公司的审批流程中。审批流程定义好后，在业务发生时就能进行审批权限控制系统自动将相关的审批信息以交办事务、待办事务的形式即时传递给相关人员审批。对于审批人员来说，可以在待办事物工作区，集中对需要他进行审批的各种单据进行审批，并标注各种批语。在待办事物工作区，提交审批的人员能够查询到自己提交的申请目前处于什么状态。可以进行审批代理人的设置这样在审批人外出或者其他情况下，可以通过授权给代理人的方式来完成审批流程。针对各系统的主要业务，均能进行审批流的定义例如请款的审批、报销的审批、请购的审批、资产变动的审批、预算的审批等等。3.4预警平台预警平台对重大事件或者例外事件进行及时的预警，帮助企业提高内部管理，完善内部控制制度。作为一个灵活的、自动的例外信息管理和报告工具，可以始终帮助企业了解运行中的关键活动和事件，有助于工作流程的自动化，更快更好的进行经营决策。在预警平台上，可以自定义预警事件、预警信息的接收者、接收方式等针对各个系统的主要事件，均可以进行预警定义预警事件采用插件注册的方式，因此一些二次开发的预警事件能够轻松的挂接到预警平台，还可定期从网站下载更多的预警事件在定义好预警条件后，预警平台采用后台工作的方式，无须人工干预，按照预定的方式自动产生和发送各类预警信息3.5动态会计平台基于动态会计平台，可以根据各种业务生产会计凭证的要求设计会计凭证模板，当业务发生产时，系统自动生产实时会计凭证或会计凭证。企业决策者和管理者可以及时、全面、准确的了解到企业的会计信息，真正达到财务与业务一体化。3.6数据交换平台企业内部应用程序之间以及企业和企业之间应用程序的集成，通常是由企业应用集成解决方案（EAI）来完成。目前主流EAI方案均基于XML技术。XML具有简单性、开放性、可扩展性和自我描述等特征。用友NC利用XML技术和SOAP协议进行对外的数据交换，使得NC具有更强的开放性和可扩展性。3.7二次开发平台NC提供了二次开发平台，支持基于组件技术进行二次开发，并将二次开发组件挂接到NC系统中。通过二次开发平台，可以保证：集成性-实现环境与各种不同业务应用体系的协作。跨平台性、技术平台无关性-保证业务模型与软硬件的技术分离。客户需求的个性化-通过二次开发，满足企业/行业的个性化需求。二次开发平台提供的开发工具包括：可修改的审批流和工作流、外挂功能和产品的整合、动态画面、动态报表、动态查询、可视化的开发工具、其他工具四、房地产行业项目管理解决方案1、概述房地产企业的业务核心就是围绕房地产开发项目所作的一切工作。对于房地产开发项目的管理是一个涉及从财务到业务的管理；财务方面包括预算、资金、成本的监控管理、工程造价的核算、利润的分析等方面；业务方面涉及投资分析、前期勘探、规划设计、可行性分析、投资估算、概算、招投标等业务。中国房地产企业项目管理现今面临的问题主要有：如何能把一个复杂多变的项目管理过程变成可控制的过程；资源稀缺，如何对有限资源进行合理整合,提高资源的有效利用率；在项目进程中，如何对项目投入与产出的关系及时的进行评估；如何针对项目投资过程中采集的信息资源进行及时有效的决策；如何定量的预测并降低项目实施过程中的风险。面对经济全球化和信息化趋势，房地产行业的信息化管理已是必然的发展趋势。为使中国房地产企业能及时的掌握先进的项目管理方法与手段，提高企业自身的核心竞争力，用友软件结合中国项目管理实际以及在中国多家大型房地产公司的实施经验，成功推出用友房地产行业项目管理系统。2、功能简介用友房地产行业项目管理系统国内首家推出的房地产行业解决方案，它以国际先进的项目管理理论为基础，结合中国房地产项目的管理现状，充分应用现代项目管理的科学理论和先进技术，它涵盖项目立项、合同管理、工程计划与进度、资金管理、成本预决算、项目评估与风险分析等功能，具有操作简单灵活、图表美观、自定义图表格式的特点，为中国房地产行业项目管理的有效决策提供全面的解决方案。n 用友房地产项目管理以项目生命周期理论为基础，通过计划、跟踪和控制来实现对房地产项目的动态管理；n 用友房地产项目管理能够实现对房地产项目的多角度、多要素、多层次管理；n 用友房地产项目管理涵盖项目生命周期的全过程项目管理，从项目可行性研究、项目前期、设计规划、投资管理、项目施工到项目验收的全过程管理。n 用友房地产项目管理对项目资金管理予以了特别关注,实现财务业务一体化n 用友房地产项目管理项目预算功能，使用户能够方便地编制项目预算，为项目的成本控制提供了基础；n 用友房地产项目管理全面支持网络环境，可在局域网、广域网中方便使用，实现远程管理和数据访问，尤其适合对分布在不同地理位置的项目的集中统一管理。n 用友房地产项目管理积累了项目经验数据，形成企业知识积淀，为大范围复制成功管理模式打下基础，有效实现知识管理，减少由于人才流失带来的损失；3、功能模块用友房地产项目管理系统涵盖了项目立项、项目预算、合同管理、项目进度与计划、资金管理、日常业务、成本管理、统计分析的八大系统。项目立项要对项目进行管理，首先要定义项目，称之为项目立项工作。为了便于项目的管理，用户可以对项目进行归类，系统提供了用户自定义增加项目类型的功能。用户对开发的房地产项目要区分管理，则可以为它们设立不同的项目类型，比如住宅、商业建筑、商住混合等类型。不同类型的项目编码可以分别进行管理。通过项目立项管理，用户可以维护项目的基本信息，包括项目类型、项目编码、名称、负责部门、项目负责人、项目本位币、立项（创建）公司、立项人、立项日期、最终审批公司、最终审批人、最终审批日期、项目状态、可接受结转标志、地区、备注、用地面积、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑面积、可售面积、等信息。还有相应的住宅、商业、会所、幼儿园、社区中心、居委会、文化活动站、老年活动站、管理机构、垃圾收集站、煤气站等的建筑面积、可售面积等配套信息。项目状态转换：项目状态包括：创建、立项、投资估算、可执行、执行、正常结项、异常结项、冻结。下表表示由原状态到目标状态的方式：目标状态原状态创建立项投资估算可执行执行正常结项异常结项冻结保存审批创建审核立项弃审状态维护状态维护状态维护冻结投资估算状态维护状态维护状态维护冻结可执行状态维护状态维护自动状态维护冻结执行自动状态维护状态维护冻结正常结项反结项异常结项反结项反结项反结项反结项冻结解冻解冻解冻解冻WBS分解项目建立起来后，为了管理的需要，可以把项目的工作分解为更小、更细的工作元素。项目的分解结构可以用户自己定义，根据房地产企业不同的管理需要，定义任务的层次和细度。在任务上可以定义诸如预算、资金计划、成本等项目相关信息，满足房地产企业的不同角度、不同层次的需要。项目预算管理项目预算管理是针对房地产企业各个业务部门（比如投资发展部、工程部、财务部等）对自己部门所管理业务在项目上将要发生的项目成本或者收入的预算管理。一般的流程是：各个业务部门根据项目的发展计划编制各自部门的项目成本预算，在财务部汇总、平衡、审批后形成整个项目的预算；是实现项目成本控制的重要依据。项目预算管理功能支持项目的预算编制、审批、预算控制、预算预警、预算调整等。n 预算编制：提供多种预算编制方法，可以编制项目、任务、要素上的预算，也可以按照部门编制项目、任务、要素上的预算，然后进行汇总，形成项目整个生命周期的预算n 审批：通过应用审批流平台，预算编制后，可以启动审批流程，项目预算自动按审批流程在网上供相应的审批权限人进行审批。n 预算控制：项目预算通过审批后，就可以为该预算设立控制方案、控制关系的定义，可以灵活地使预算控制以多种方式予以实现，如：钢性控制和柔性控制，总额控制和分项控制n 预算预警：系统支持对项目预算执行情况进行预警提示。例如，用户设定了某项目的主体工程超过预算的80%就对负责人进行提示，则当该项目的主体工程超过预算的80%后，负责人将收到该预警信息。项目资金管理n 包括资金计划、资金收支、资金报表等功能n 资金计划支持分期间编制，可以按照年、季、月编制；可以以项目、任务、合同作为编制对象。资金计划控制付款单，支持提示控制和严格控制。n 年度计划、季度计划、月度执行计划之间存在控制关系，年度计划控制季度、月度计划，季度计划控制月度执行计划；系统可以根据合同和进度计划等状况自动计算下月的资金计划数据n 全面实时地反映项目资金的流动和使用情况，可自动生成现金流量表，n 为项目资金的控制与平衡提供决策依据，项目进度管理项目进度计划为用户提供项目进度计划编制的环境；可以设置项目、任务的的开始和结束时间、以任务间的各种前后关系；可以定义项目的里程碑，可以通过里程碑来形成收付款计划的参考依据。可以通过预警平台对进度预警。项目状态维护项目状态包括：创建、立项、投资估算、可执行、执行、正常结项、异常结项、冻结等。实际进度管理维护项目实际进度；对项目/任务的计划进度和实际进度进行比较。实现完工比率的管理。项目合同管理n 合同是项目的最重要的控制文件，合同的进度、标的、资金支付条款、质量条款等牵涉到项目的资金、进度、质量要求，是项目管理的依据，合同管理的成功与否，是项目成功与否的必要条件。n 合同管理主要功能包括合同类型、合同信息维护、合同变更管理、合同的结算、结项管理、合同查询、统计分析管理等。n 可以依据实际管理需要，进行合同分类管理，定义合同类型，如工程类合同、材料类合同管理n 可以完成合同的录入、保存、废止、审核、变更、冻结、解冻、终止、查询、合同的执行情况统计分析等功能。可以维护合同主表、合同明细清单、合同条款、合同收付款协议等。n 可以完成合同变更的管理，合同变更要按合同版本管理，变更后以新的变更合同作为资金支付计划、实物交付的依据，并对支付计划起到约束控制作用；另外，可以把现场签证、设计变更、补充预算等业务，作为特殊的合同加以管理。n 通过在预警平台中设置预警条目，合同管理支持合同生效日期预警、合同失效日期预警项目日常业务处理n 支持工程量确认单、领料（甲供材）单、工程/材料付款申请单等日常业务的处理，业务单据受到合同、预算、资金计划、进度计划（完工比率付款）的控制n 支持多项目、跨地域、远程处理日常业务n 支持业务单据的录入、参照生成，审核、审批，查询统计分析n 支持对零散的付款申请打包共同显示，一起审批，联合付款的方式n 支持甲供材料超供扣款处理，可以选择按全额累进扣款或超额累进扣款，设置起扣点（允许的材料损耗比例）、加价比例。n 处理合同的付款、结算业务，并且打印付款单、结算单等。项目成本管理n 项目成本管理是项目管理的核心之一。通过应用项目成本管理，企业可准确、及时、全面地核算项目的成本和收入。n 项目成本管理主要有如下功能：n 项目成本和收入的归集，面向项目成本（收入）单据的管理，如单据的录入、查询、审核等。n 成本动因的定义：定义成本动因及其数据来源；成本动因的归集：对成本动因进行归集n 成本的分配：对于项目执行过程中的一些公共部分的成本，比如公共的管理费用，在发生时难以确指到具体项目或任务的，可以先归集到某个公共项目上，然后依据成本动因再分配到相应的项目/任务上。n 成本的结转：如果一个项目享受了其他项目的服务，则需要承担其他项目的成本，项目之间需要进行成本的转移。通过成本结转，可以实现了项目、子项目/任务、项目要素、责任中心之间数据的灵活结转。n 系统支持动态成本管理，提供多种方法预测项目动态成本。统计分析n 提供项目进度分析报告；n 项目明细情况：比如查询项目的收入、成本明细情况，并可联查项目单据。n 项目统计表：比如项目成本汇总。n 项目合同情况：项目合同统计表、项目合同执行情况、项目合同按任务命细情况、项目合同分类统计等。n 项目日常业务执行情况：完成工程量确认情况、甲供材料领料量确认情况、付款申请汇总、付款汇总、实付汇总等。n 提供自定义查询功能。项目招投标管理（网上招投标）提供项目网上招投标功能，包括工程招投标信息管理和材料招投标信息管理。工程招投标信息管理功能如图：材料招投标信息管理功能如图：在网上招投标系统中分为内部用户和合作伙伴用户种用户类型：内部用户操作有以功能下：n 系统登陆、修改个人资料、授权管理n 系统管理（角色管理、用户管理、系统日志）n 基础资料（公司资料、部门资料、材料信息、项目资料、文档资料）、n 合作伙伴管理n 招标管理（招标需求计划标书、招标文件）n 评标议标管理（物资开标管理、工程开标管理）n 招标预告、招标中标信息发布合作伙伴用户操作有以功能下：n 系统登陆、修改个人资料、修改注册资料n 投标管理（物资招标信息查询、物资资投标文件管理、工程招标信息查询、工程投标文件管理）n 产品信息发布4、应用价值用友房地产行业项目管理系统涵盖了房地产行业项目的主要业务流程，满足房地产企业对项目管理的需求。n 通过应用审批流平台，只要在审批流平台设置相应的审批流程，项目立项、项目预算、合同等自动按审批流程在网上供相应的审批权限人进行审批，支持网络办公及远程应用。n 通过应用预警平台，可以对项目进度、预算执行情况，合同执行等进行事前预警n 通过项目预算，系统可以实时对项目成本进行控制，满足事中控制的需要，降低项目成本。n 通过定义成本动因，可以对项目管理过程中的各项公共费用进行准确的分配，这种分配在定义好后，由系统自动进行，能够极大地降低成本核算工作量。n 通过在线项目报告，项目经理及企业领导层可以及时准确获取项目的预算执行情况，监控项目进度，进行项目业绩评价，支持项目决策。n 通过网上招投标管理，可以实现招投标的科学、规范的管理。五、房地产行业集中财务管理解决方案随着经济体制的改革和市场经济的完善，面对外部竞争环境。许多房地产企业提出了明确的中长期发展战略和发展目标，期待着企业能够得到持续性核心竞争能力，通过提升管理水平为企业发展创造价值。那么，企业财务管理体系如何具体落实战略目标？如何为房地产企业实现战略的有效管理工具？再次，房地产行业是资金密集型的高风险行业，如何构建财务管理体系，才能合理有效的降低经营风险，保障企业安全？为此房地产集团企业必须及时、准确、完整地掌握以财务信息为核心的经营管理信息，必须对集团内部的各种资源进行高度集中的管理、控制和配置，必须迅速地对各种财务、管理方案作出科学的、符合企业价值最大化的决策。1、集团财务管理存在的问题：财务管理还处于基本的会计核算的阶段，预测、控制、分析等管理职能基本处于空白，财务管理“被动反映型”的现象较突出，大出纳的特点明显：1.1集团企业的的计划预算体系还不健全：u 手工编制预算周期长，范围广、困难大；u 集团预算的下达、审批、上报周期长；u 预算的控制作用无法真正实现，形同虚设；u 预算的协调指导作用没有充分发挥；u 无法及时地进行预算分析，以便采取相应的调整措施；u 集团无法对下级单位预算的执行情况进行实时监控；1.2资金管理分散，监控不利集团企业资金管理水平落后，突出表现在财务预算管理“虚”，资金结算管理“散”，监督考核环节“弱”和管理方式、手段落后，效率低下等方面。u 预算制度形同虚设，资金管理有章无序；u 资金的收支缺乏统一的筹划和控制，随意性大，使用混乱；u 应收帐款居高不下，不良资产有增无减，长期挂帐，资金运作困难；u 对分子公司的监督、控制、考核不力u 资金分散，使用效率低下；子公司多头开户，资金失控；1.3财务分析工作难以展开u 分析体系不完整；u 分析指标不全面；u 分析方式不直观；u 分析数据无法及时得到；u 分析结果失真，不具有指导意义；u 无法及时对下级单位的数据进行综合分析； 2、房地产行业集中财务管理方案架构与目标2.1、财务集中管理架构组织模式分析图：房地产集团组织模式集团为一级公司，各地区分公司为二级公司，项目部为三级公司。在系统中建立数据账套供所有公司存放数据，在账套中分别为每级的各个公司建立日常业务核算账，各个公司日常核算数据集中存放，日常核算遵守上级公司制定的核算制度。帐套设置图：帐套设置集团财务管理功能组件预算管理 资金管理 项目成本总账薪资福利固定资产产企业经营管理平台报表系统决策支持，财务分析报账中心应收应付图：集团财务管理功能组件2.2、财务集中管理应用目标房地产行业集中财务管理解决方案的总体目标是：运用先进的经营管理思想，推行现代化财务管理制度，提高房地产企业财务和业务的综合管理水平，对整体的企业资源进行有效的配置、管理、控制和优化，从而实现企业价值最大化。核算层总帐应收款应付款固定资产成本费用控制层决策层预算管理分析评价绩效管理资金控制价值体系流程体系价值最大化集团财务管理的目的一定是围绕价值最大化，准确的说是为了股东价值最大化，势必由价值体系和流程体系共同作用，可以将集团财务管理分为三个层面考虑：财务核算层面：总帐、应付款、应收款、固定资产、成本费用财务控制层面：预算管理、绩效管理、分析评价财务决策层面：资金控制（筹资管理、投资管理、风险管理）以预算管理为核心，建立全面预算管理和控制体系。全面预算管理是财务管理的核心，是实现企业经营目标的根本保证。帮助企业根据自身的资源状况和发展潜力，制定科学合理的全面预算方案，在企业经营管理的各个环节进行全面控制，是财务管理信息系统的根本任务。u 通过长期全面计划的制定，来勾画企业未来经营的蓝图。u 在企业战略规划的指导下，采用多种编制方法，编制收入预算、成本预算、费用预算、资金预算、投融资预算和各种专项预算。u 通过全面计划预算的协调平衡，对企业经营运做各环节进行系统规划，以确保实际经营活动协调有序进行。u 根据经营业务实际状况，可以进行某项计划的调整、变动，同时相关的计划相应自动地进行联动调整。通过预算编制、申报、汇总、审批、下达、调整的完整流程，把预算目标层层下达、落实，实现以预算为主体、各下属单位、及其各职能部门为预算控制责任中心的全面预算管理体系。u 把预算控制贯穿于经营运做的全部过程和各个方面，对主要业务都实行严格、规范的申请、审批流程。 u 通过实时的汇总各项业务的实际发生数，得以进行及时的预算与实际发生数据的比较和分析，采取相应的调整和控制措施。实现资金的集中管理，对集团的资金运做进行有效监督和控制。资金是企业的血液，健康的资金流对于企业的生存和发展至关重要。企业的资金管理从编制资金计划开始，到对经营活动、筹资活动和投资活动的资金运做所进行的监督和控制，来达到加速资金运转，降低资金风险的目的。资金管理是处理集团和分子公司、项目经理部资金流入流出、内外部结算、资金预测及筹投资运作相关业务，管理监控下属各单位资金运作的集成体。u 通过集团完善的资金预算体系自上而下配合功能强大的审批流平台控制分子公司各项资金支出，保证资金支出的合理性；u 结合全面的计划体系筹划和控制资金收支，均衡资金收支，使资金流转健康、有序、高效；u 利用数据集中优势，加强对分子公司资金运作监控，实时查询分析分子公司运营情况，既促证信息真实又提高效率；u 支持多种资金管理模式，集中管理资金，在提高资金使用效率、合理利用闲散资金、集中资金于优势领域的前提下降低资金成本，减少资金使用矛盾；u 规范集团内部各单位结算体系，使单位间结算及时真实；u 强化债务管理，严格控制担保业务规模，减少企业风险。u 加强应收应付管理，及时掌握和控制往来对象的整体应收应付状况。及时清理往来，减少资金损失；加强帐龄分析，合理提取坏帐，降低资金风险。 建立全面成本控制体系，有效控制企业成本。财务管理的另外一个重点内容就是如何合理有效的进行成本费用的管理，即达到满足经营活动的需要，又能够有效控制成本，真正实现“开源节流”。u 用严格的业务流程、完善的标准成本建立企业的成本控制体系。u 合理编制、严格执行成本定额。u 落实责任成本，实行有效的奖优罚劣办法。u 按照岗位职责划分，建立全员参与的成本费用控制流程，严格执行审批制度。u 进行全面的成本核算，从多角度进行成本评价与分析。通过财务分析，及时了解掌握企业的经营状况和经营业绩。财务分析是财务管理的重要组成部分，是利用已有的财务和业务数据对企业过去的财务状况、经营成果及未来前景的一种分析和评价。u 建立起一套完整而有效的指标评价体系，据此评价和判断企业的经营绩效、经营风险、财务状况、获利能力和经营成果。u 采用BSC（综合平衡记分卡）方法，提供财务、内部运营、市场客户、人力资源等四个方面的指标体系。u 通过趋势分析、结构分析、对比分析等多种分析方法，对多期间的数据进行分析。u 通过数字化、图形化的表现方式，便捷直观地进行各种分析。u 满足集团公司用户需求，进行总公司和下属单位的经营及财务状况分析、诊断和监控。3、房地产行业集中财务管理的实现3.1 全面计划预算管理方案3.1.1 应用模式分析根据房地产行业行业特色或编制内容，企业在编制计划预算时，常采取如下的计划体系：专项起点型：要求以项目总计划为起点，分解生成子项目进度计划，再根据子项目进度计划分解生成其他相关计划预算。3.1.2 逻辑角色房地产企业在进行计划预算编制的过程中，往往会成立一个预算编制委员会，由预算编制委员会的委员来进行预算体系的建立，预算的编制以及相关的协调等工作。该委员会的人员一般包括企业和下属各单位的负责人等。此外，计划预算在编制的过程中，会牵涉到下属各单位的经营运做的各环节和各部门，各部门负责人都要参与到计划预算的编制过程中来。3.1.3 应用流程3.1.4 应用流程说明建立计划预算体系：n 由预算编制委员会来制定计划预算体系。包括的内容主要有：需要制定哪些计划，这些计划的内容，这些计划之间的关系等等。n 在进行集团计划预算编制的过程中，往往首先由集团来确定计划预算的体系，然后下发给各下属单位。对于二级单位来说，可以在集团下发的体系的基础上，增加本单位的内容，然后再下发给下属的基层单位。n 上级单位在下发计划体系的时候，可以根据计划预算控制的力度，下发不同的内容：n 下发样表n 下发核算关系n 下发预算数据n 用友房地产行业解决方案把每一种计划预算都按照预算类型、预算对象、预算元素、预算周期等进行抽象和归纳。下表是方案所提供的主要计划的一览表：预算类型预算对象预算元素预算周期销售计划存货、存货分类、地区、销售结构、部门、业务员、销售数量、销售单价、销售收入、销售成本、销售费用、销售毛利、年、季、月采购计划存货、存货分类、部门、采购数量、采购单价、采购金额、年、季、月人力计划人员类别、部门、工资项目、人数、工资金额、年、季、月设备计划部门、资产类、数量、折旧、新增金额、年、季、月费用计划费用项目、部门、人员、项目、分币种的金额、年、季、月资金计划收支项目、现金流量项目、部门、分币种的金额、年、季、月财务计划科目、辅助项、分币种的金额、年、季、月其他计划可以做专项计划，或者定额标准等等。金额、数量、年、季、月n 从计划预算的是时间来看，用友NC房地产行业解决方案提供长期规划、年度计划、和短期计划。即针对上述这些计划预算体系中的内容，可以编制3-5年的长远规划，也可以编制年度计划，还可以编制短期执行计划。n 可以用下图来表示NC的计划预算体系：编制计划预算： n NC提供了自上而下的分解预算和自下而上的汇总预算的编制方法。u 自上而下的分解编制，就是由预算编制委员会先制定出总