天津某地产水晶城详解.docx

天津东丽湖·万科城
集团开发规模最大的项目
１、 规划为中国首卒优质生态型社区
２、 先造城，再建房，以项目完善配套设施；
３、 以周边优美的自然环境为主要推广卖点；
４、 全程体验式营销方式，以独特生活品位打动客户。
一、项目概述
1 、项目概况
（1）基本概况
天津东丽湖万科城项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内的东丽湖北岸，东丽之光大道以南，为天津万科具有异国风情的低密度高尚住宅项目，总占地面积4095 亩（273公顷），总建筑面积88万平方米，其中住宅建筑面积80万平方米，公建建筑面积8万平方米。项目容积率不大于0.36，建筑密度不大于20％，绿地率不小于50％。
（2）地理位置
项目占据整个东丽湖北岸，临湖位置绝佳。距外环线17公里，距离天津市区中心约28公里，距离滨海城区25公里，距离天津机场26公里。 万科东丽湖依东丽湖而建，东丽湖水域面积为7.3 平方公里，辽阔的水面，充足的地热资源，丰富的水产，良好的空气质量和声环境质量都属于天津市各自然生态保护区之首。
（3）总体规划
东丽湖·万科城是万科经历20年集团发展后，承接第三个十年发展的一个生态建城的理想模式，将社会、经济、生态作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性。人口规模、公用空间、交通系统、就业机会和自然环境的整体协调开发。重新唤起人们对建设精彩持久的住宅区的热情。 计划在8 - 10年内建设成为一个集居住、教育、旅游、休闲为一体的功能齐全的完整综合性新市镇。
2 、项目自然环境：地处东丽湖温泉度假旅游区
东丽湖温泉度假旅游区是天津市政府批准的十大旅游风景区之一和七大生态保护区之一，周边无工业项目，空气水体、土壤没有受到污染，并有大面积的植被和人工绿化。东丽湖水域面积辽阔，湖岸周长12 公里，面积达7.3平方公里，水质优良，盛产鱼虾，具备得天独厚的自然生态环境，东丽湖温泉度假旅游区处于山岭子地热带的中心区域，地热资源十分丰富，水质中含有偏硅酸、锂、锶等多种微量元素，对风湿、关节炎、神经衰弱等症状具有良好的药用价值，还有美容、理疗等功能。
（1）周边环境
东丽湖周边环境环境非常好，七里海湿地环境覆盖东丽湖地区，营造大的环境调节气候。七里海总面积95平方公里，是国务院批准的国家级天津古海岸与湿地自然保护区的重要组成区域，也是我国北方面积最大的带有古海岸特色的滨海湿地，它是大自然留给人类的瑰宝，镶嵌在渤海之滨的一颗璀璨明珠。因其覆盖东丽区域，改善本地区空气质量，调节区域小气候，有“绿色肺叶”之称，拥有特殊的生态功能。七里海湿地大面积的苇海、水域，充溢着一种“野”味。野水、野草、野鸟、野景、野情、野趣、七里海区域内的东丽湖，是离天津中心城区最近的自然保护区，具有得天独厚的湿地环境。
（2）湖面
东丽湖是1976 年为农业灌溉而人工开挖的水库。蓄水量2200 万立方米，湖岸周长12 公里，水域辽阔，面积达7.3平方公里（约1.1万亩），相当于西湖的1.5倍。
其水域面积位居天津市各自然生态保护区之首。
（3）植物群落
主要有三种生态群落，其中芦苇群落覆盖面积最大。
①芦苇群落：从生态角度，芦苇具有多种生态功能，具有减轻土壤水分蒸发，调节空气湿度，增加土壤有机质，改造滩涂，固堤的作用。也是各种候鸟栖息，繁殖的场所。既有经济价值，又有很高的审美价值。
②芦苇杂草草甸群落。
③湖堤为刺槐群落。
（4）动物
（5）空气质量
通过空气质量检测对比，东丽湖地区的NO2、TSP、 SO2三项指标的现状浓度都低于全市的平均浓度，是天津市空气质量最好的区域之一。
（6）声环境质量
东丽湖地区噪声分贝值远低于市区及其它乡镇地区，基本没有噪声污染。根据监测结果，东丽湖项目中心区域的昼夜噪声监测值均低于《城区区域环境噪声标准》（I 类），声环境质量较好。
（7）交通状况
东丽湖度假旅游区与北京、唐山、秦皇岛等周边地区的交通联系十分密切，距天津市中心车程30分钟，距开发区车程25分钟，正处于天津市区和滨海新区的中间位置。目前，通过津汉公路、卫国道与市区相连；每天往返市区和滨海新区人流量达10万人次；东丽湖与京、津、塘的交通网络基本成型。未来，茶金路与京津塘高速公路、津滨高速公路交口处开通出口；金钟河大街延长线将于年内通车，该路可由金钟河大街直接达到东丽湖东丽之光大道。
天津机场和东丽湖之间已修建一条高速路。二、项目分析
        ——住宅郊区化的黄金地带
天津的城市扩张带动了周边区域的发展，东丽湖·万科城在城市发展的大好形势下迎来了发展的契机。
1、宏观环境：“一根扁担挑两头”的理想位置
未来天津城市的发展将呈现“一根扁担挑两头”的格局，即天津市区和滨海新区齐头并进。东丽湖地区处于天津市和天津滨海新区的中间位置，是一个投资置业，大展宏图的理想基地。
（1）人口由市区外移是必然的趋势
根据《天津市城市总体规划（2004-2020年）》，滨海新区主要发展方向是现代化制造业以及国际物流，从市区向滨海新区的流动将是未来天津市人口主要的流动方向。
按照规划，中心城区及近郊地区将划分为33个居住片区，滨海新区划分为20 个居住片区。每个居住片区人口在15万至25万人左右，含3至5个居住区或居住小区。居住片区配置大型超市、社区文化中心、综合运动场、中小学、社区卫生服务中心等各项服务设施。5年至10 年后市内六个区都要压缩10万左右的人口，中心城区总人口将减少60万。除计划生育因素带来的人口增速放缓，从城市规划的角度来看，将来本市将严格控制在市内六区建设低水平的住宅，腾出的中心市区用地，主要用于商业、服务业和公共基础设施的发展，增加人均居住用地的水平，打造宜居城市。至2020年，人均绿地达到15平方米以上，其中人均公共绿地为10平方米以上。
由于滨海新区的迅速崛起，未来天津市中心城区人口向滨海新区流动是必然趋势，其中主要以外来人口和一部分区县人口为主；天津市人口的另一个重要流向就是在现在郊区县政府所在地基础上发展起来的市区外围新城(卫星城)。
未来20年，多个离市区较近、交通便利、地铁快速路等能够连接到的小城镇都将发展成为市区外围新城。
（2）告别距离的便捷交通
没有比“把交通比作城市动脉”更为贴切的比喻了，对于在“环渤海经济圈”和在“京津一体化”中的天津来说，道路就像血管，道路越宽越多，“血液”就循环得越好，城市也就越健康越具有活力。
新总体规划中明确提出：要构筑以京津为双核心，各种交通方式紧密衔接、快速转换、通达腹地的区域一体化的现代交通体系。2005 年6 月，京津塘高速公路二线工程（天津段）已经开工，计划工期为三年，将于2007年年底完成主体工程，2008 年奥运会之前确保全线通车。这条线路起于北京朝阳区，终至天津塘沽北塘镇，全长177.8公里。天津段包括一条主线和三条联络线：主线起于武清区高村，经梅厂、东堤头、东丽湖、胡张庄，止于北塘，与拟建的滨海新区环线相连，双向八车道；三条联络线分别连接京沪高速公路、天津市区和津汉公路。
此外，正在规划中的京津塘第三条高速公路将位于京津塘高速公路南部，分别由从北京四环经河北廊坊到天津石各庄镇、长度70公里的新修路段，加上石各庄镇到当城立交桥一段16公里的京沪高速公路，以及从当城立交桥到宁港工业区一段77 公里的津晋高速公路三部分组成。
不出几年，在北京市与天津市区和天津滨海新区之间的大片土地上，将出现纵横密集的道路网络，地区与地区之间原本不长的距离也将因交通的通达而显得越来越短。距离和城际的概念正在人们心中淡化，四通八达的交通将使道路变成辐射带，促进沿线新经济和新产业的发展。
（3）东丽湖成为天津人居中心的可能
根据新总规中“一轴两带三区”的示意图，可以发现，其中“一轴”与“两带”的交会点分别是中心城区与滨海新区。中心城区是天津的根脉所在，具有600年的沧桑历史，文化积淀与经济建设最为成熟；而滨海新区正在肩负着国家赋予的重任，致力成为环渤海经济中心，成为第二个浦东。这两个轴带的交会处一方具有人口与文化的现存资源，另一方则具有沿海经济的优势。现在，两地东西相望，距离并不遥远，随着区域的连结性建设，两地在未来形成一体将是必然趋势。因此有人大胆预测未来的城市中心有可能就出现在两地之间。
目前，在该区域内天津机场附近已经开始东扩兴建空港物流保税区，开发区西区也正在如火如荼地挥戈西进。这些都将促进未来人口的大量迁移。在两地之间是大片大片未被开发、生态资源丰富的处女地，在这里，动物、植物与水和谐共生，天然相成，是适合人类居住和生活的绝佳场所。目前，东丽湖地区已经进入开发阶段，部分具有前瞻眼光的置业者已经开始关注这一区域。而该地区的潜在资源也正在被大力挖掘，2005年，世界滑水锦标赛和嘉年华两项国际大事同时落于该地，这不能不说明地区的重要价值。
以湖为中心不是没有可能。在杭州，由于价格奇高，临西湖而住已经成为普通人难以实现的梦想。而在天津未来可能的中心，正潜藏着一个面积相当于西湖一个半的东丽湖。
2、住宅郊区化的发展趋势
二战后，西方老城市以地铁和高速公路为基础，出现住宅大规模郊区化，区别于别墅和单元住宅的郊外小住宅(低层、低密度)成为小资产阶层的居住方式。90年代初期，中国较发达的大城市北京、上海、广州相继出现住宅城郊化。针对中产阶级以大规模小住宅为发展概念的项目都获得较大成功，较为代表的有广州的祈福新村、碧桂园和上海的锦秋加州项目。因此随着天津的城市发展，住宅郊区化将会大规模出现，东丽湖正好迎来非常好的发展机会。
3、东丽湖项目的优劣势
（1）项目2大优势
优势一：具备良好区位优势
直隶天津未来最具活力的滨海新区行政区划；
东丽湖地区与京、津、塘的交通网络基本成型；
自然环境十分优越，附近地区无工业项目，空气、水体、土壤均没有受到污染。
优势二：生态环境好
东丽湖位于天津市七个生态自然保护区和天津市十大旅游风景区之一的东丽区东丽湖温泉度假旅游区内，是为农业灌溉而人工开挖的水库，蓄水量2200万立方米，湖岸周长12公里，面积达7.3平方公里（约1.1万亩）。具有特色的湖区景观，生态环境优良。
（2）项目2劣势
劣势一：位置远离市区，周边配套不成熟
距离外环路8公里，周边有正在兴建的天津空港工业区，但是就目前的环境来看不成熟，缺少配套设施，就交通来讲，通往外环有一条新修的快速路，（2005 年刚通车）但是没有地铁通往。
劣势二：市场发展程度不够成熟
目前天津的房地产市场发展相比前几年有所进步，但离市场的真正成熟还有一段距离，项目所处的地块离市区较远，面积又大，要消耗到这么大面积的住宅体量，项目还需要一定的时间来培育这个市场。
三、项目定位
        ——建筑生态新市镇
面对一个占地4095亩，拥有良好的生态资源项目，想要给其定位是件困难的事。万科对东丽湖项目经过了5年的揣摩，最终确定了建筑一个集居住、教育、旅游、休闲为一体的生态新市镇。
1、项目总体定位
万科在2000年取得东丽湖的土地，但是由于2000年天津的房地产市场还处于较为初级的阶段，市场的发育程度远不如现在。周边的交通及市政配套极其不完善，客户对项目位置的认知、对产品的认知、对价格的认知都不如现在理性和成熟，万科没有把握启动市场。直到2003年底，天津明确了城市东扩、大力发展滨海新区的战略，明确了开发区西区和空港物流加工区的清晰规划和定位，并把东丽湖区域划入七里海——大黄堡生态湿地保护区，万科东丽湖才最终确定了规划思路：即以生态为主线，以新城市主义思想为核心。
项目总体定位为：计划在8 - 10 年内建设成为一个集居住、教育、旅游、休闲为一体的功能齐全完整的综合性新市镇。
2、产品定位：建筑形式多样化
由于天津已明确了东向发展计划，东部形成“新市镇”的趋势将逐步显现，多样化的居住缺口已经形成。对旁边两大经济新区来说，高品质社区的需求更是毋庸置疑。因此，为满足多种收入阶层的需求，复合型建筑规划必不可少。再者目前国家已严控可建设用地的批用，土地资源十分紧张。此时如果在这四千余亩的地面上全部盖上别墅，那将是一种严重的浪费。另外，临湖居住的生活状态本不多得，它应属于大多数人，实现临湖生活的分享，也是万科体现自身社会价值的一面。最后为了提高居住的生态性，在规划中，万科期望尽可能地保留原有水景，并在此基础上建林荫大路和人工湿地。同时，低密度又是万科一贯坚持的产品特色，在这样的条件下还要保证容积率，多层建筑和高层建筑就成为了必不可少的产品形式。
综合以上原因，万科东丽湖项目将产品定位为：建筑形式多样化的北欧风情产品。别墅、板式小高层、塔式高层、低层住宅、街坊多层等多种产品同存。
3、客户定位
由于东丽湖·万科项目地块处于天津市和天津滨海新区的中间位置。随着天津市产业东移策略的执行，东丽湖地区的产业走廊地位将更加重要。因此项目的目标客户群主要定位为：以天津本土居民为主，小量来自北京等外省市地区。
由于东丽湖项目体量，因此社区人群将大致分为三大类：
第一类客户群：居住者
东丽湖·万科城社区的居民是中到中上收入的人群，有行政管理人员、当地经营者等，年龄集中在30-50 岁，除此之外，社区对退休、半退休人员及年轻创业者和他们的家庭也有很大吸引力。
第二类客户群：度假旅游者
东丽湖是附近城市居民的周末度假地，一年四季旅游者来此享受宁静的乡间生活。社区重视健康、保健、自然和休闲，富有休闲度假的氛围，为周围城市居民提供了一个独特的去处。
第三类客户群：在东丽湖工作的人群
■医疗保健、教育、艺术、文化及温泉、旅馆、餐馆的经营者及职员、商店主、娱乐专家及行政管理者；
■大批高科技产业的从业人员；
■社区将顺应当今潮流，形成在家办公的模式，利用通讯技术的最新成果，通过互联网进行商务活动。
四、项目规划
        ——构建中国首例生态社区
东丽湖·万科城结合了近现代的新城市主义设计思潮影响，着力融合城市可以掌握的自然生态资源（区位、土地、山丘、河湖、树木等）和具有使用价值的人力作用资产（道路、桥梁、车船等）作为运营的基础资本，在规划上解决实际生产的可持续发展模式。
1、规划理念：生态居住区
东丽湖及周边区域是一块难得的自然原生态地块，按照万科的计划是，在东丽湖畔4095亩土地上大规模开发生态居住区，建成有湿地、水系、野鸟、温泉的生态居住区，成为对华北地区乃至全国的先例，作为可持续性发展的生态社区在中国率先实践之一。
因此，万科东丽湖项目将“经筑文脉”、“优秀小区的基本要素”和“良好的城市形态”三个设计思想结合在一起。依据土地原有的特点和周边环境的影响，基于新市镇建设计划及原则，最终形成一个具有底蕴、经得起时间考验的优秀小区。
（1）规划理念之一：一切以环境作为先决条件
东丽湖所采用的设计手法最根本的一点是对地块建筑文脉的透彻理解，万科通过对东丽湖环境的考察研究，对地块进行了解，在开发上遵循了生态社区的开发原则：先看哪些地方值得保存，再决定建筑用地的选址，最大限度地保持原有自然形态，减少人为改造的成分，维护原有生态系统，一切以环境作为先决条件。
（2）规划理念之二：保持并改善原居住地生态环境，创建生态城
万科东丽湖生态居住区借鉴国外新理念，其中主要是借鉴美国锡莱瑞辛生态居住区和澳大利亚哈利法克斯生态城的开发模式。
①借鉴锡莱瑞辛生态居住区临湖而居的开发模式
锡莱瑞辛生态居住区位于美国佛罗里达州，是美国当代十个典范住宅社区之一。居住区周边有4700英亩的自然保护区，保护那些濒临灭绝的生物，实际开发区域只占整体的1/3，其余区域则被修建成开放式广场、自然保护区和湿地缓冲带，它的定居型住宅大多临湖而建。
借鉴锡莱瑞辛生态居住区的开发模式，万科对于4095亩中的218亩沼泽地和1046亩鱼塘不是加以填平建房，而是将其中的湿地带适度保护，成为该项目宝贵的生态资源。形成“居住区＋自然保护湿地”的开发模式，直至最后居住区建成后，也要保留一块湿地，在居住区内兴建水面水体景观，将与湿地连成湿地水系系统，让湿地水体景观成为居住区与湿地的联结点和受益点。
②借鉴哈利法克斯生态城自然是生态的开发模式
哈利法克斯生态城是澳大利亚第一例生态城市，它提出生态城开发模式，主要是恢复退化的土地、适应生物区，开发模式与景观、土地固有形式相适应，保护现存的生态特征。创造安全、健康的居住、工作和休闲空间。
万科东丽湖生态居住区将借鉴哈利法克斯生态城的开发理念，开发中将围绕“自然生态、健康运动、涉外”主题，保护现有的湿地、水系、水鸟、原生植被和乡土植被、温泉等生态资源，并加以适度开发利用。
（3）规划理念之三：增添时尚新生活元素
汲取并采用了北美在住宅小区建设方面的最新设计思想——“城市新生活”，更新唤起人们对建设精彩持久的住宅小区的热情。
2、规划设计
万科东丽湖进行规划设计时，考虑每一家庭成员同周边自然生物、社会关系、市场经济、资讯信息等之间所达成的融洽尺度，在整套方案中，耗费三年推敲关于宏观、生态、复合、国际、人文的细节分派指标，形成城市具体形状的妥当安排。并把满足当代中国居民的一切要求承担所有的城市和环境品质的职责。为了实现这一目标，万科探索出了三条最重要的设计理念：
（1）总体规划
在占地4095 亩的地域面积上，项目将宏观社会性、生态、复合、国际、人文作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性、人口规模、公用空间、交通系统，分期规划多个居住组团。
整个项目分8期开发，一期于2005年9 月开盘，主要是独栋别墅面积在199-272平方米，连排别墅面积160-180平方米，合院别墅面积165-210平方米。二期2005年11月份开盘，产品主要是板式小高层，踏式高层，底层住宅，街坊多层等多种产品。剩下的六 期将于未来的9年继续开发。
（2）配套设施规划
除住宅产品外，项目在社区配套上设有2万平方米的运动公园，包括室外篮球场、网球场等活动场所；占地4 万平米的九年学校，并设有幼儿园，可容纳1000 多人；商业配套，例如便利店、咖啡馆、餐厅等生活服务设施。以上配套预计2006-2007 年投入使用。
（3）公共环境体系规划
东丽湖在公共环境规划设计上将新城市主义奉行到底。新城市主义定义是创造低层高密度的城市环境，并将居住功能、公共与商业服务最优化地结合起来。这一定义可以在一些方面得到延伸，如上图。
可以看到，新城市主义的一个重要方面就是公共设施与商业服务、工作地点与住宅在城市环境中的混合与整合，这将有利于形成当地良好的生活环境。
①景观系统
沿湖堤景观有中心公园、带状绿地，融合为一体，不同的草地，不同的水体，繁多的植物规划把天然景观和人工景观有机融合。
②水道系统
优美而有效水道系统，具有排放大量地表水的能力和景观的娱乐功能。
③车行系统
以车行道路为主将小区内的主要建筑串联起来，次要的车行路、街巷及步行道相互连接，形成活力的交通网络。
④步行系统
步行道路系统进一步完善区内道路网络并通过它接近自然。营造步行5分钟尺度规则，增强居民户外街区活动的交融性。
五、建筑设计特色
      ——有效吸收“有机建筑”设计理念
东丽湖·万科城在建筑设计上吸收了美国著名建筑师赖特的“有机建筑”理论思想，在别墅设计上强调与自然的融合，屋顶为质地轻盈的钢结构屋面。室内外空间咬合，互相渗透，充分发挥木材、石材、钢、玻璃、混凝土、砖等材料的表现力。建筑风格现代简约、清新自然。
东丽湖的建筑设计是由万科与瑞典SWECO一起设计的。项目从社区规划到建筑细节，从空间设计到生活意向到处洋溢着和谐的气氛。
1、独立北欧别墅的三大设计特点
东丽湖的独立别墅采用的是北欧风情设计。其建筑设计进行了创新，特点如下。
（1）革命性的立面设计
 镀锌钢板屋顶、大面积玻璃、文化石、铝木复合窗的有机结合，使建筑摆脱了花哨繁复的外表，达到了功能和形式的高度统一，也使北欧墅区别于市面上的其他别墅。
（2）颠覆性的大面宽设计
大面宽意味着更多的阳光、更好的通风、更高的生活品质。即使是北欧墅最小的A户型，其面宽也超过了15米，进深却不足10米，配合大面积采光窗，保证了居家的阳光品质。
（3）创造性的面积控制
从199平方米的A户型到272平方米的E户型，北欧墅提供五种不同面积的别墅，适应不同人群的不同需求。但通过合理的功能分区和空间分隔，删除了大而不当的空间浪费，实现了面积和功能的和谐统一。以B户型为例，在215平方米的建筑面积里实现了五房三厅的功能，使得B 户型成为备受客户和同行追捧的经典。北欧墅，建筑在整个2.7平方公里万科城的基础之上，享有整个新城市的配套、人气和繁华。
2、联排别墅的五大特色
东丽湖联排别墅设计借用了北方传统庭院建筑空间组合形式，它对单个传统的庭院建筑通过空间、环境、建筑、流线、小品等方面全新的改造，使其形成一系列组合庭院空间，这种类似村落式的布局方式是对现有火柴盒风格的联排别墅的一种挑战。以下为东丽湖联排别墅的主要设计特点：
（1）空间组织
联排别墅用建筑、围墙、平台来围合出露天庭院，并把它作为建筑的中心，这是对露天空间进行探索性尝试。
（2）方形平面的变异
从方出发，寻找符合基地的特征模数，再进行变异、翻转，形成具有特征性的建筑及空间。
（3）中央邻里共享空间
联排别墅创造性地强化了这一概念，并把它还原成传统院落的概念，4 户一组的邻里共享空间，为其提供了一个半公共休息场所，在这里，植树种草，并配上铺地流水，降低了小环境的温度，提供了湿度，并能充分享受到阳光，有别于以往公共绿地、庭院所带给人们的感受。
（4）花园平台
一种温馨、亲切感觉，使二层用户既有亲临地面的感觉，可以视线无遮挡地欣赏景观，同时也调节了室内的气候。 把多个成组联排别墅布置的户型，通过平台贯通的视线串联起来。
（5）漫游的路径
这一概念来源于印度建筑师柯里亚的作品，甘地纪念馆设计中，柯里亚追求一种无定形的“非建筑”，一条漫游的路径沿着转换的轴线将漫游者带到各个功能空间。 东丽湖联排别墅重要概念之一也是基于这一思路，成组布置的户型，被贯穿其间的花园平台和庭院、休息亭在各个方向上联系起来，形成迷宫般的效果，各部分在漫游者闲适、随意的游历过程中不经意地逐渐展示出来，其内部路径就像进入传统村庄的布局。
3、合院别墅的住宅功能分区
东丽湖的合院别墅采用三重户外空间设计：中心庭院、独立私人花园、双露台。每户都是由5.1米× 5.1米的近似方型的空间构成，卧室、餐厅、厨房、卫生间等功能空间分别包容在多个方形盒子里，最多4户共同组合成“回”字形平面。
（1）功能分区
每户住宅分为三个相对独立的区域，每区都有特定功能组成。
第一个区域由卧室、厕所、储藏等排它性私密空间组成，其室外环境面对主要是半公共邻里共享空间，这里强调的是静谧、舒适、私密；
第二个区域是起居室、厨房、餐厅等，其室外环境面对主要是公共交往绿地空间，使得其能够接受到充足的阳光和徐徐的凉风，这里强调的是交往、开放、享受；
第三个区域是由遮阳棚架覆盖的平台及露台组成，夜晚和清晨于此活动，非常惬意，它是前两者的过渡与联系空间，强调的是视线、趣味与交流。
（2）三大设计特点
①平台的设立，保证了室内外贯通的视线串联，营造了一种温馨、亲切感觉，使二层用户又多了个自家的花园，可以视线无遮挡地欣赏景观，同时也调节了室内的气候。
②所有户型销售面积都控制在165-210平方米，具有超高的居住率。起居室超大5.1米开间，多面采光，形成阳光客厅。③每户二层为双露台设计，46-53平方米露台空间赠送。一层客卧与卫生间为一体式设计，厨房餐厅相邻，整体化功能构造。
4、公寓
东丽湖的公寓采用欧式小镇式的低层、低密度的建筑布局进行设计。环抱式邻里组合模式，减少自家公共空间的浪费，增加邻里交流。
（1）风格
在建筑风格表现上，节点精致、材料自然环保，体现着北美风格。
（2）外观
整体楼座摆放自然、规整，但每栋公寓外观造型变化丰富，追求轻盈、丰富的体型，多住宅入口样化的手法，使视觉形成错落有致的感觉。
（3）屋顶设计
屋顶形态极具个性，线条洗练平直，充分利用日照资源。
（4）阳台
阳台均为敞开式，以增加生活空间与建筑外部空间过渡的灰空间，打破传统的二元空间模式。
（5）户型
每户“多入口”设计，多出口、多功能、多灵活性地制造出多重私密领地，无一不是室内空间向室外多个方向的延展。
5、二期丹麦印象公寓
东丽湖二期丹麦印象公寓采用斯堪的那维亚建筑设计风格，深受人们赞赏的斯堪的那维亚建筑设计最主要的共性是精炼的几何造型、对材料的忠实表现以及精致的细部设计。
设计原则
在二期住宅立面设计中项目遵循以下的主要原则：
6、设计共性
尽管二期中的不同住宅类型有各自不同的特点，但是它们也拥有一些重要的共性：
（1）建筑的体形和元素拥有简洁的形状
例如以连续通长的阳台代替各自独立的阳台，在立面上形成横向线条；由几个单元形成的住宅作为一个整体来设计，使建筑拥有平和、安静的外观；在有些位置，建筑的东侧采光退台形成屋顶平台，使得整体的建筑有所变化，并更好地结合公园和水面的景观。建筑立面反映内部功能，窗的设置方式直接反映不同的居室空间。
（2）立面设计与住宅所处的位置密切结合
面对绿地或水面的山墙或建筑局部都有相应的设计调整，最好地集合这些景观资源。而*近繁忙街道的建筑立面就采用不同的处理方式。适应当地的气候条件，南立面比较开敞，北立面比较封闭。
（3）窗的分隔方式和细部采用现代的设计语汇
窗户经常与水泥外墙面板结合，在重要的位置布置角窗。立面上的主要材料是浅色的涂料。涂料的颜色强化出建筑的体块。其它部分的立面材料以轻质的板材或木质水泥外墙条板为主。
（4）四类重点户型介绍
第一类A户型：薄板小高层，基本为二室二厅一卫户型。主体为十层，西端为十一跃十二层, 四室二厅二卫。户型总开间很大，将近12米宽，进深很小，明厨明卫，明餐明卧，通透性好。 流线组织合理，动静区分明确。 客厅餐厅统一在一个朝南的大空间内，通风采光优越，景观视线深远通畅，丰富的资源为此户型提供难得的舒适性。 大开间的卫生间、厨房等功能空间变得非常经济实用。 阳台设计方正实用，而南向浅阳台则为家庭提供观景的趣味空间，并起遮挡夏日南向直射阳光的作用。
第二类D、E户型：四层至六层，主要为三室二厅一卫户型，其中邻水户型为三室二厅二卫，顶层有部分二室二厅一卫户型。D系列户型为南入口，首层设有情景房，二层户型从情景花园入户；E系列户型为北入口，无情景房，以上各层与D系列标准层相同。D、E 类为本期住宅中的主力户型，大部分不超过110平方米，邻水户型不超过135 平方米。
户型均有南向宽厅，餐厅、客厅并列布置在朝南方位，使户内主要公共空间获得充足的阳光、景观资源，提供了良好的生活场所。享受情景花园的生活方式。各功能空间考虑周到慎密，为业主设置了居家需要的储藏室。卫生间置于卧室区的中央，使用很方便而且避免了面积浪费。
第三类G 户型：五层至六层，基本为二室二厅一卫户型，顶层有少量三室二厅一卫户型及三室一厅二卫跃层户型。G系列户型为南入口户型，首层有庭院，设有情景房，二层户型从情景花园入户，三层以上从南向阳台入户。户型南北朝向，开间大进深小，采光通风良好。 享受院落式情景花园的生活方式，南向花园入户。客厅、主卧朝南，明厨明餐，卫生间在卧室之间，使用方便。
在4、6西端及两端有部分一室一厅一卫及一室二厅一卫东西向户型，户型实用合理，卧室朝东或朝南，客厅、餐厅朝东西景观方向。此系列户型面积均较小，一般不超过90平方米。
第四类H 户型：五层至六层，基本为二室二厅一卫户型。H系列户型为北入口，无情景房，二层及以上基本为标准层。户型经济实用，设计杜绝面积浪费，走道和其它不必要的面积尽可能少。卫生间处于两个卧室之间，方便夜间使用。
在45楼东西两端有部分一室一厅一卫及二室二厅一卫户型，其中西端有一户。此系列户型面积均较小，一般不超过90平方米。
六、大量运用生态技术
由于东丽湖·万科城自然资源得天独厚，为使项目开发不破坏生态环境，项目采用了大量的生态技术，使得项目更具可持续发展性。
1、利用水循环保护水体生态系统
东丽湖现存植物种类60余种；湖内放养鲤鱼、鲢鱼、草鱼、河蟹、银鱼等鱼种；上十万只的各种鸟类于本地区迁徙繁衍；更有丰富得无以计数的昆虫以及田鼠、野兔、蝙蝠、刺猬等北方常见哺乳类小动物在此定居。
保护东丽湖水体生态系统，充分利用东丽湖大面积湖景和堤岸景观，改善社区环境，成为本区域最显著的景观特征。
（1）水环境的整体规划
水环境整体规划，是东丽湖·万科城生态规划的重中之重。主要体现在一期，雨水通过地面雨水收集系统，进入约10.5 万平方米的人工湖，使人工湿地和湖形成一个净化循环系统。
（2）渗水路面系统
渗水路面系统指路面强度等性能满足要求的同时，使路面保持良好的透水性，雨水能及时透过路面渗入地下土壤。路面设计达到快速排水的目的。渗水路面有利于生态和环保，在日本、欧美等发达国家已应用多年，取得了良好的社会效益，对比普通硬地做法，其优点主要表现在如下方面：
（3）雨水收集系统
雨水人工贮存随着人类对自然环境的利用和破坏，越来越多的自然资源急剧减少，水资源作为人类赖以生存的自然资源之一，正受到严重威胁。尽管东丽湖项目拥有得天独厚的水资源，为了更好地节约水资源，在设计之初就考虑到了自然雨水的应用。
项目内设计利用具有绿化景观效果的雨水明沟让雨水流进杠区内的水系，用于补充水景用水和湿地景观用水。除非遇到特大暴雨需通过溢流管排进区外的雨水管道，正常年份社区内的雨水也争取做到零排放，节约景观用水和绿化灌溉用水。
（4）中水回收系统
中水宝贵的水资源应得到充分利用，天津市区内已经建立了多家大型中水处理厂，经过深度处理后的中水在各项指标都严格达标的前提下回用给住户，中水的价格是自来水价格的一半左右，因此，高效地利用中水资源既是对水资源的节约，也是减少业主水费负担的有效方式。
东丽湖·万科城项目内设计建设了小型中水处理站，中水站采用先进工艺技术及地下建筑方式。建成后的中水站每天将处理住区内的生活污水，处理后的中水将回用于小区的绿化灌溉等方面。
（5）人工湿地系统
人工湿地系统水质净化技术是一种生物处理方法，属国家专利技术，其基本原理是在一定的填料上种植特定的湿地植物，从而建立起一小人工湿地生态系统。当污水通过系统时，其中的污染物质和营养物质被系统吸收或分解，使水质得到净化。
①净化过程
人工湿地水质净化的过程包括物理沉降，根系阻截、化学沉淀、土壤及植物根系表面的吸附与吸收、微生物代谢，起主要作用的是微生物。
②实际应用
东丽湖·万科城项目人工湿地系统，主要作用在于对湿地公园用水进行水质净化，由于湿地的生物处理功能，实现湿地公园人工湖水的水体循环再利用。既节约了补充用水，也由水体循环处理带来了碧波荡漾的优美景色。
同时由于湿地系统由芦苇、香蒲、菖蒲、千屈菜、美人蕉等多种水生植物构成，形成了别具风味的景观效果，为业主提供观赏游玩之处。
2、营造自然风貌的原生植物园区
东丽湖·万科城项目在最大程度上体现出生态社区的特色，为了维护当地自然生态群落，在东丽湖项目内设计了原生植物区域，种植当地常见的乡土树种和草本植物，如垂柳、馒头柳、毛白杨、法桐、泡桐、国槐、白蜡、火炬树、合欢、千头椿、臭椿、栾树、柽柳、桧柏以及木槿、紫薇等。结合人工湖水种植芦竹、香蒲、荷花、睡莲、芦苇、水蓼、水芋、茭白、水葱等水生植物，营造符合当地自然风貌的原生植物园区。
（1）土壤改良——排盐系统
土地生态改良为了减少人为建筑对自然环境的破坏，挑选的建设居住活动区的位置是以开发区域内土壤条件较差、植被较稀疏、长势较弱的区域作为居住建筑的建设区域，区域内原状土壤为轻度盐碱土。为保证良好生态绿化效果，居住建筑区内的绿化用地，采取了先进的排盐技术，对原状土壤进行改良。
改良方法包括：铺设排盐淋层，地下盲管排盐；根据种植区域不同更换不同厚度的绿化种植用土；优先选用适合当地生长的树种种植，如国槐、白蜡、柳树等；建设“实验田”，选择项目内合适用地，进行适合盐碱工湿地生长的植物的试种和驯化，如本地生长的芦苇、香蒲、水蓼、水葱等；引进芦竹、荷花、睡莲、水芋、茭白、鸢尾、萱草、马蹄莲等。
（2）屋顶绿化系统——佛甲草种植
人工屋顶隔热：佛甲草，也叫万年草，是景天科佛甲草属多年生草本植物。主茎匍匐生长，直径约3-4毫米，高约250-400 毫米，着地后各节能长出不定根和分枝。凭此伏地蔓延可生出庞大的株丛。叶呈半园柱状、条形，叶10- 20毫米。主根下部节短，根系不发达，是一种耐旱性极强的植物。
覆盖率高供氧量大：佛甲草在环境恶劣的屋顶上生长，株距密四季常青，枝繁叶茂，实用绿化覆盖高达90％以上。特别是佛甲草的呼吸作用，经科学验证，与其它植物相反，晚上吸入二氧化碳，白天放出氧气，且能量比一般植物大30倍。大面积屋顶种植，对平衡大气中的氢和二氧化碳能起到积极作用，它是适合屋顶种植的最优秀的草种。
三大优点：
①改善天台眩光，令人赏心悦目
随着城市高层建筑的崛起，越来越多的人们工作与生活在城市高空，经常俯视楼下的景物。而建筑屋顶的表面材料，在强烈的阳光照射下，反射刺目的眩光，经心理科学验证，在人的视野中当绿色达到30％时，人的心情最为舒畅，而佛甲草，天台绿化恰恰给人们带来这种效果。
②美化城市环境
现代人类追求回归自然的生活方式，生活在城市里的人们，所见到和接触到的多为人工制品。代表自然环境的绿色植物，是生活在闹市人们的向往之物。天台绿化的建造，使人们更加接近绿色环境。
③隔热防水并举
建筑物的隔热防水一直是建筑设计师攻克难点和住户十分关注的“热”点。据统计，我国平屋顶渗漏现象高达85％之多，成为建筑界一直未能解决的技术难题。经测试，夏季佛甲草绿化较好的屋顶，种植层下屋顶表面的最高温度仅20-25 度。这样有效地阻止了屋顶温度的升高，控制了温差对屋面形成的强烈破坏，达到了隔热和保护防水层的目的。
3、应用节能技术，享受自然资源
项目所在区域处海滨平原，属暖温带半湿润大陆性季风气候，年平均气温在11℃以上，年降水量超过五六百毫米，雨量充足，有着丰富而充沛的地热，风能、太阳能等自然资源，东丽湖通过运用节能技术充分利用这些免费而环保的自然资源。
（1）日照与采光利用
万物生长*太阳，舒适的居住也离不开对日照与采光的科学安排。在东丽湖·万科城，通过日照的分析模拟，调整住宅的开窗位置及开窗面积，尽可能地利用自然能源，而在北侧则尽量减少开窗面积，减少能源流失及视线干扰。
（2）保温技术利用
外墙外保温
■外墙高级涂料；
■50mm 厚聚苯板外保温；
■200mm 厚炉渣空心砌砖。
东丽湖·万科城的别墅外墙传热系数达到0.4W/m2，保障了别墅墙体的高质量保温效果。
屋顶保温
■镀铝锌彩色压型钢板；
■80mm厚玻璃棉保温；
■130mm厚混凝土板。
东丽湖·万科城的别墅屋顶传热系数达到0.35W/m2，在高质量效果下为别墅的顶层生活提供保温隔热。
建筑的质材
■外窗型材采用铝合金断热型材(独栋别墅重要居室为外木内铝)，配高强度密封胶条；
■采用双层中空玻璃。
东丽湖·万科城的部分住宅外窗传热系数达到了2.7W/m2，在透明材质的基础上仍然保障室内的适宜温度恒定。
（3）太阳能利用
太阳能是清洁能源之一，将太阳能转换为电能并用于夜间照明，是有效利用自然能源的一大手段。
东丽湖·万科城项目应用了太阳能庭院灯和太阳能草坪灯。由于采用了先进的太阳能光电板蓄电池系统，保证了夜间照明供电的需要。减少了电线电缆的铺设，很大程度上保证了夜间照明系统的持续安全性：无需传统供电，有效地节约了住区内用电成本。自动灵活的开启方式，跟随着天气的变化自动开启照明装置，为业主的生活增添了一份便利。
（4）地热资源的梯度利用
东丽湖拥有丰富的地热资源，温泉度假为天津市民所推崇。为了更好地利用大自然的恩赐，东丽湖万科城在项目