对于当前中央陆续出台的房地产政策.docx

对于当前中央陆续出台的房地产政策，似乎让好多人雾里看花，摸不着头脑。就在这个月里，部分地区又接连冒出新地王，北上广等地的房价僵持不下，未见松动，人们不禁要问，这房价是不会死还要在往上涨。对此，笔者有自己的观点，对与错，与大家一起分享。一起讨论。首先我要问一个问题，美国为什么出现信贷危机，难道美国政府当时没有看到它的风险吗?英国著名对冲基金经理休亨德利(HughHendry)说过，“中国目前的经济增长是被前所未有的信贷洪水推动的，而信贷洪水最终会毁了中国经济，“一旦你把妖怪放出来了，它就不会回去”当金融系统与房地产绑在一起时，就是上了一列驶向悬崖的列车，车上的人都在玩着最后的狂欢。中央的政策也是说了要节制房价过快上涨，从字面上就看出，中央并没有让房价下跌的打算，至于原因很简单，倒不是舍不得房价下跌，而是房价下跌回波及金融系统，几天前央行也做过一个压力测试，如果房价下跌50%，央行的风险会很大，其实不只是央行，整个的金融系统都会受打击。对于风险到底有多大，看看下面的例子就知道了：100多万的房子，首付1万，即可入住，这样的事就发生在09年的广州市天河区的塞拉维花园。这是事实。如果房价下跌，一方面地产商会债务缠身，拖累金融业，另一方面，那些高位出手买房的人就会退房，不再交房贷，两头重压之下，金融业必将面临巨大风险。波及整个经济。所以在如今发展基础还不牢固的时候，中央是不会冒险让房价下跌的这一点所有开放商早就心领神会，所以即使出了国十条，仍然挡不住地王产生。不仅有人要问了，难道房价还要一路上涨吗。经济的发展自有它的规律，并不以人的因素为转移。欧美经济学家一直以为如今的经济学可以避免危机的发生，可是美国的信贷危机却给出了相反的证明。问题就出在这里，一旦金融与房地产绑在了一起，就骑虎难下了。如今的房地产不是有没有泡沫的问题，而是泡沫有多大的问题，只要有泡沫，就必定会破，这是基本常识。虽然中央想竭力避开泡沫，所以不想让房价下跌，可是房价下不以人的意志为转移的。虽然买房者收入低，可以贷款买，但是这个有个风险系数的问题，如果当买房者无力偿还房贷时，最后就是金融行业的悲剧上演了。很多经济学家推出了什么“城市化说”“中国基数大说”“结婚人数多说”，可是这些都经不起推敲，大家都对预期看涨这正是危机爆发的原因所在。拿上海来说，08年上海卖掉1000万平方米，还剩下800万平方米。而上海市政府决定2009年要卖掉2000万平方米，这种非理性的冲动可见一斑。08年-09年间，房地产开发数量为26亿平方米，也就是说那就要在这一年里每个月要卖掉1.5亿平方。就上海来说一个月最多卖掉100万平方，长沙也差不多100万，在全国每月的销售来看，怎么可能一个月卖掉1.5亿平方?09年官方统计结婚人数为1148万，而目前我国市场供应量在5000多万套。并且1148万结婚人数中，有至少60%是在农村，可见所谓的结婚刚性需求导致房价预期暴涨是一厢情愿的事，还是那句话，当所有的人都对某一件事物看好的时候必然导致价格走高，这也会使危机爆发的原因所在。如果中央为了金融系统稳住高房价。其实目前也是这么做的，唯一能降低风险的就是进行收入分配改革，大幅提高人民的收入我国劳动者所得报酬品为0.2美元/小时，而欧美国家为25-30美元/小时，欧美国家工人工资占企业利润的50%左右，我们中国工人的工资占企业利润的10%都不到。可见贫富差距多大。但是这在目前经济不稳的情况下，必将打击中国的所有企业。从而反制就业形势，所以短期内是不可能这么做的。但是如果人均收入长期得不到提高，扩大内需就只是一厢情愿，势必又会反制企业的正常运营，造成相对过剩。进而恶性循环。在加上高房价压缩了人们对其他方面的支出，进而又对制造业造成打击(因为造出的东西卖不掉)。制造业不景气，而只有房地产一片大好时，又必将促使制造业老板把钱投到房地产，进一步吹大房地产的泡沫，所以，中国房地产的泡沫必将破灭，因为这个恶性循环已经是一辆急速行驶而刹车失灵的火车。谬论1：房价下跌会导致拥有房产者的资产缩水!说这话的人根本不懂什么是虚拟经济，或者是故意忽悠老百姓，个人名义资产和真实资产完全就是两回事!如果房价下跌真会导致住房拥有者真实资产缩水的话，那么反过来房价上涨就意味住房拥有者资产增值，那么政府只要给每个人造一栋房子，无论城市还是农村都标价1个亿，然后人人都成亿万富翁，全中国的财富超越全球，这可能吗?关于虚拟经济中的名义资产问题，很多老百姓是想不明白的，因此常常会被一些别有用心的砖家和开发商忽悠!这里给大家举个很简单的例子：假设有两个炒房客甲和乙，两人各自拥有2套住房和1000万现金。如果此时房价为100万1套，那么甲和乙的名义资产都是1200万(1000万现金+200万的住房市值)。接下来甲先从乙那里按200万的价格购入住房1套，然后乙再按200万的价格从甲处买回住房一套，经过这样的两次买卖后，两人各自还是拥有2套住房和1000万现金(这里不考虑交易手续费)，但由于市场上的房价变为了200万，他们的名义资产就都变成了1400万(1000万现金+400万住房市值)，双双增加了200万。甲和乙非常高兴，因为他们觉得通过交易使自己的资产增加了，于是继续交易，把房价炒到了500万1套，使他们各自的名义资产都变成了2000万(1000万现金+1000万住房市值)，看上去两个人仅靠互相交易就使双方每人赚了800万!但他们的实际资产增加了吗?没有!因为他们两人各自占有的实际资产依然只有2套房和1000万现金，而房子的价值是远低于500万的交易价格的。只有当他们成功将手中的房子按500万1套的价格卖给其他购房者时才真正实现了资产增值，然而这却是以其他购房者的资产缩水为代价的，因为那些人花500万买到的房子实际价值只有100万左右，远远低于其交易价格，而长期来看价格必然会出现理性回归，因此房价泡沫的其中一个严重后果就是造成社会财富的不合理转移。可见房价炒的再高，也不会创造出什么新的价值来，增加的只是住房拥有者的名义资产而已，而房子还是那些房子。对那些只有自住房的老百姓而言，他们根本不在乎房价上涨导致的名义资产增值，反而会担心由于房价上涨给自己子女将来置业带来的困难，所以最最希望房价不断上涨的是炒房客和开发商，因为他们才是社会财富不合理转移的最大受益者!当然地方政府对现行的高房价也有很大责任，通过高价卖地政府间接地从购房者手中截取了财富，但其所得部分基本上都是用于了城市建设和社会福利支出，多少也为改善民生做出了一点的贡献，而政府在进行土地出让时的起拍价与周围房价相比并不算高，因此导致最终地价高企的关键原因还是在于楼市泡沫诱惑下的开发商恶性竞争!谬论2：本轮房价调整空间在10-20%左右，如果跌多了银行会先崩溃!现在媒体上不少舆论给出的都是房价会下降10-20%的预测，那根本就是大的炒房客为了稳住小炒客以便让自己先撤退的幌子。就像股市在调整初期常常都是部分先知先觉的机构逐渐有序撤退，同时却喊着着调整空间有限的口号一样，只有在真正大跌之后中小投资者才知道自己处于高处不胜寒的境地。相信之前大家也看到了新政出来后有不少大炒客在上百套的进行一次性抛售，如果中小炒家现在还不醒悟，接下来就只有享受钝刀割肉行情了!最近的房贷压力测试结果已经给了这种言论一记响亮的耳光，在前几次房地产调控中，你见过如此大张旗鼓的进行房贷压力测试吗?那么现在政府的这种行为可以理解为是向公众表达自己坚决打压不合理高房价的决心!当前各大银行公布的可承受房价下跌范围基本在30-40%之间，若考虑到银行实际公布的情况可能会略微保守，那么一线城市房价下跌30%应该是此次调控的最基本目标。个人预计政府理想中的调控目标应该是使房价回到09年3月低点时正负20%左右的价格区间，由于最近一年几个一线城市房价普遍上涨了100-150%，房价回落20%根本没有什么实际意义，只有跌去40%左右才有希望回到相对可接受范围!在中国炒股要听党的话，炒房也一样要听党的话在07年底楼市刚刚步入调整时，同样是一片房价难以深跌的舆论，在08年初似乎也只有万科选择了主动降价，然而不降价同盟坚持了一年后便开始崩溃，08年底至09年初房价急跌20-30%的情况比比皆是，最终很多楼盘价格跌至了原先的价格六折左右，相信经历过一年半前惨烈调整的有实力大炒家是不会想去重复这种噩梦的，而这次很可能会来的更快更惨烈!其实房价跌30-40%根本不会出现大规模的断供，断供的最大动力肯定是出于利益考虑，那么大家一起算笔账，然后再考虑下如果是你遇到这种情况会不会选择断供!假设一开始你以100万的价格买入一套房子，首付30万，并贷款70万分20年还清，一年后房价不幸下跌30%至70万，这时你会选择断供吗?如果市场价能稳定在70万，首付达到三成的自主房用户只要思维正常肯定不会选择断供，因为再买一套房子也需要70万，而自己现在手中的房子减掉首付和一年中还掉的部分贷款，剩下的还不到70万，一旦选择断供，那么今后虽然每年可以省下一点利息支出，但却需承担额外的房租，两者想减并没有多少差额，而且断供还会带来其它一系列负面影响。例如：今后买房需要重新积累首付，而对有信用污点的家庭，很可能首付比例也会相应提高，影响购房进程;公务员有了信用污点，搞不好还会彻底断送了自己的发展机会(国家到时极有可能出台相应政策来限制公务员的任意断供行为);断供前的房子如果是装修过的，基本上意味着10万左右的装修费白白浪费了，而住自己的房子和住租来的房子，心里感受肯定也大不一样;随着社会进步，个人信誉必将受到更多的重视，那么信用污点就会给自己今后其它的生活带来诸多不便等等。相信权衡利弊后，100万的房子就算一年后跌至60万，首付超过三成的自住房用户断供动力也不会很大。至于炒房客由于首付普遍在40%以上，房价跌至60万时与其选择断供不如选择现价抛售房源并提前还贷，既不会增加额外的经济损失也保住了个人信誉!因此房价调整30-40%根本不像部分既得利益者说的那么可怕，也是银行系统完全可以承受的!只要房价的跌幅不超过已购房者的(首付比例+已还房贷比例+10%)，基本上没有大的断供风险!唯一有点风险的只有开发商自身参与新开楼盘的“假按揭”套现，而这需要管理层制定严厉的惩罚措施来予以杜绝。谬论3：楼市调整过后房价很快就会创新高!弹丸之地的香港和日本其人口密度都远远大于中国，然而他们的楼市泡沫被刺破后房价已经低迷了十几，二十年，难道人口密度更低的中国反而能一直维持泡沫且不出现大调整吗?不要相信什么城市化进程和刚性需求支撑的理由，这都是开发商用来给购房者进行洗脑的舆论轰炸，就像07年股市中喊的什么“黄金十年”言论一样，当时忽悠了多少老百姓用存在银行里的血汗钱去高位接盘那些根本就没多少内在价值的天价股票?!媒体上的主流言论并不总是对的，很多都是利益集团的代言人在进行广告式的舆论轰炸，因此大家需要时刻保持清醒的头脑来区分真伪!楼市泡沫总会有被刺破的一天，这是由市场的内在规律决定的，谁也无法改变，而一旦泡沫破裂，房价就不可避免的陷入长期调整，泡沫吹的越大，相应的低迷期也就越长。现在日本的房价还不到20年前的一半，香港的房价也与10几年前的房价高点有很大一段距离，那么等到中国的高房价崩溃后，低迷的时间也一样不会少于10年。用一句现在网络上比较流行的话来说就是：别迷恋只涨不跌的楼市，那只是个传说另外在这里不得不说一点，开发商和炒房客鼓吹房价上涨至少是出于自身的利益诉求，而最让我鄙视的则是那些之前还在一直唱空房价，却因现实所迫买了高价房，然后就转身加入到看涨房价阵营中去的人!真不知道为什么这些人的心理会这么阴暗?他们自己被开发商和炒房客强暴了一次后，就恨不得其它所有的无房者也都被开发商和炒房客强暴一遍才好，似乎只有这样才能让其感到心理平衡!然而房价的涨跌真的和这些刚刚买了房的人有那么大的直接利益关系吗?没有!对被迫接受高房价的自住型用户而言，100万的房子就算一年后涨到了120万他们也是不会卖的，同样也不会因为房价跌到80万而断供!那么房价涨到120万后，可以帮助这些人减少自己的房贷吗?不可以!房价跌到80万后难道他们就需承担更多的房贷?不需要!因此房价上涨带给他们的仅仅是一种心理安慰，却不是什么实际上的经济利益，但为了这种心理安慰，他们却背叛了自己原先的立场，加入到曾经痛恨的集团中去!我想这样的人真的应该好好反思一下自己道德观，想想吧，如果一个女人被一个流氓强暴后反而心甘情愿的做了人家的小妾，并指望越来越多其它的女人继续被那个流氓强暴，你会怎么看待她，而自己的行为是否和这样的女人有什么大的区别?谬论4：政府不应该通过行政干预来打压房地产，否则是市场经济的倒退?政府从来没有说过要打压房地产，现在做的也仅仅是打击炒房，囤地等投机行为，打击的是高房价而不是房地产!事实上任何一个领域的过度投机行为都是应该被打击的，更何况是涉及到民生的住房!这就好比自己的一个小孩因为平时自由散漫染上了不良风气，而作为家长就应该对其进行严厉的批评教育让他改正错误一样，这从本质上来说是为了使小孩能够更好的成长，长大以后做一个对社会有用的人!如果这种批评教育被某些别有用心的人解释成强行干涉小孩的个性发展，对此你会有什么感想?!谬论5：打压房地产，会拖累钢铁，水泥等下游行业?上面一条已经解释了政府现在打压的是高房价，而不是房地产，那么打压高房价会不会拖累钢铁，水泥等下游行业?答案是根本不会，甚至是有助于进一步拉动钢铁和水泥行业!这里也做个简单的比喻，一个小孩过去每餐吃的都是自己喜欢山珍海味，外加一碗米饭，忽然有一天父母决定让他改吃素食，结果小孩由于一时吃不惯清淡食物，连续两天都是只吃一两口米饭就倒掉了，还说让他吃素食就是在浪费粮食。但是饿了三四天后，就算只有素食，他也照样每餐吃下一碗米饭，而且由于菜少了甚至会常常多要点米饭，结果一年下来消费掉的粮食不但没少，反而比过去更多了。现在房地产市场超过25%的平均利润水平就像那个小孩吃的山珍海味，当国家打算让开发商也吃粗茶淡饭后，一开始难免会遭遇开发商的抵触，降低开工率，暂时性减少对钢铁和水泥等需求(就像小孩刚开始不愿吃米饭一样)，但当整个行业资金趋紧，并逐渐默默的接受只能获取10%左右利润的现实时，所有短期被抑制的需求长期来看一定都会被重新补足。毕竟手里的土地就算今年不开发，以后也是一样要开发掉的，而一套房子卖200万还是100万对钢筋水泥的需求是不变的。更何况为了调控房价，政府已经明显加快了土地供应，那么今后整个市场对钢铁和水泥的需求只会增加，而不会减少，毕竟房子的刚性需求还是存在的，造出来的房子只要价格合适肯定卖的掉!谬论6：现在面粉比面包贵，只有地价先降房价才可能降!表面看似乎是因为地价越卖越贵才导致房价越来越高，但事实上却是因为房价的不断攀升才导致地价越来越贵!这就像证券市场的新股发行，只要二级市场不破发，一级市场的定价就会越来越高，如果二级市场不断破发，那么一级市场的定价也会逐渐走低，并在一个合适的位置企稳。07年底开始的房地产调整就是房价先于地价滞涨并回落，因此只要使整个市场有了房价下降的预期，地价也必然会合理回落。事实上指望市场在形成房价下跌预期前让开发商不去高价拿地则是不可能的。因为在预期房价上涨时，如果新拍出来的地价下降就意味着开发商的预期利润增加，这有悖于市场竞争导致超额利润越来越低的规律，故只有在地价与预期房价之间的剪刀差不断缩小的情况下地价才会逐渐下降。那么政府现在最需要做的就是强化市场的这种房价调整预期，例如银行可承受30-40%房价调整的新闻对炒房者和开发商的心理预期影响要远远强于“遏制过快上涨”或“抑制投机性购房需求”这种模凌两可的说辞的。谬论7：高房价根源在于供不应求，只有通过加大土地供应才能彻底解决!如果没有投机性资金的介入，那么刚性的供求关系确实有可能成为影响房价的最关键因素，然而当有了投机性资金介入后，刚性需求对住房价格短期上涨的影响就远远小于投机性资金的刺激了，就像现在国内大蒜价格两年间涨了几十倍一样，如果没有投机性资金的推动，由正常的供求关系引起的大蒜涨价绝不至于涨的如此之快和如此之高。因此在把投机性资金赶出楼市前，现阶段谈供求关系对房价的影响毫无意义!商品房毕竟不是方便面，可以短时间内批量生产并大量供应，那么当开发商和炒房客垄断了楼市资源后，怎么还能指望其有合理的市场化的定价?所以将责任归咎于土地供应不足的言论根本就是开发商在推卸责任，转移民众视线!此外，即便有刚性需求，那也不应成为房价该大幅上涨的借口，毕竟房子是涉及到民生的半必需品，如果仅仅因为是必需品就可以涨的话，那么水，电，气的需求就更加刚性，如果水厂，电厂提价30%，相信居民平时该用的水和电基本都不会少用多少工厂收益翻番也是轻而易举。但是国家为什么不这么做?因为这会进一步增加底层民众的生活压力，激化社会矛盾!那么现在保障房的缺失与商品房的高价早已将中底层民众的生活压的喘不过起来，同时也在不断扩大贫富差距，积聚大量社会矛盾，相信国家对这一现象的容忍是有一定限度的，该出手时肯定会出手!事实上越是刚性需求的领域就越需要打击投机行为，就像春运时打击倒卖车票的黄牛一样!现在楼市中由开发商出于自身利益诉求而炮制出来的忽悠性言论实在太多了，也没精力一一批驳，此处就只挑了常见的7种谬论做个简单分析，希望能让大家有个清醒的认识!房价问题，这几年成了从政府到普通百姓都非常关心的问题。有些人因为自己在大城市(注意是大城市)买不起房，就开始对现行制度产生很多怀疑。现在流行很多说法，特别是在网络上，很多看起来貌似很有道理，可事实上，真的如此么?房价问题，从03年以来，以缧旋式的方式快速上涨，这是不争的事实。象北京的房价，在03年时候，大概均从在6000/平左右，到2010年，均价超过了2万/平。年增长率超过20%，比我们的GDP的增长快一倍。而在我老家，华中地区的一个县级小市，2003房价在600/平左右，现在的房价在1800/平。房价涨了3倍，年增长率跟北京差不多，也超过了20%。这是市场的两极。但房价的上涨速度是一样的。房价涨得这么高，让很多人买不起房了。特别是一些要结婚生孩子的刚需，一下子感觉到了压力。买不起房了，就该抱怨房价高吗?或者就算房价高，它不合理吗?经济学上有个说法，很多东西不公平的。但不公平的东西，有时是合理的。这是很有意思的事实。大家是想改掉不公平的事情呢?还是想把合理的事情改掉，让大家接受不合理的事情?很多抱怨房价高的小愤，其实是在抱怨房价太高了，有些人有好多套，而自己一套也没有的不公平，岂不知这是合理的。哈，难以接受啊，听我慢慢讲。其实，如果把合理的东西也改掉，换成不合理的规矩，有时会比接受不公平这难受，你马上就知道了。大家看下面这个例子，有两个双胞胎兄弟，进了同一个大学的同一班级。03年毕业后，又同时进了该市的一家银行工作，兄弟俩拿一样的工资。当时兄弟俩都租房子住。两兄弟的教育、家庭背景和工作是一样的，但性格不一样。哥哥很稳重，但弟弟性格很开朗，喜欢交朋友。到了05年，两兄弟都开始交女朋友了，弟弟有了点钱，因为朋友多，就交了首付买了个小套。而大哥更省，比弟弟存了更多的钱，也想买房，但05年的房子已经开始涨价了，听信了牛刀兄的说法，又担心月供的压力，就把钱一直存着。到了07年，房价已经涨得很高了，弟弟把房子给卖了，拿来又付了两个小套的首供。一套自己住，一套出租，而哥哥还在租房子。到了2010年，哥哥存的那点钱，连付首付都困难，可弟弟很轻松地拥有两套房。你说公平吗?两个人条件都是一样的，可现在的生活情况差很远。弟弟在HAPPY地生活，而哥哥开始怀疑起D及现在制度起来。成天听老婆的数落，从一个稳重的人，变成一个老小愤了。觉得这社会不公平。可大家说说，兄弟俩现在状态差异这么大，难道不是合理的吗?一个愿意承担风险，一个厌恶风险。两种性格不一样，操作思路不一样，结果自然该有差别。正如两个厨子，一个按川菜的方法做菜，一个按广东菜的方法做菜，出来的菜品和味道自然不一样。难道我们要求这两个用不同的调料和手法，做出同一个味道的菜出来?这合理吗?现在有很多人都在抱怨买不起房子。事实上，真买不起房子吗?两万一平的房子买不起，两千一平的房子也买不起吗?两千一平的房子不容易买到吗?中国有的是2000/每平以下的房子。就象我家乡，华中地区县级市里，你愿意出2000买一平房子，你可以买到当地位置最好，质量最好的房子，这种房子，大家是买得起的，可我们怎么不去买呢?可能你会说，大哥，你老家的房子质量再好，位置再好，我也不想要。我想要的是京沪广深等中心城市的房子。这个说法有点对，但值得细致地分析一下。也就是说，在中国，大部分人都买得起房子，也买得到，但“买得起的房子不想要，想要的房子买不起”，这才是本质。买不起我们想要的房子，而不是买不起房子，这说明什么呢?就比如说，我不是买不起车，我买得起车，可我买不起我想要的车，有点意思，哈?买不起“我想要的房子”，是个值得分析的题目。那我们想要的房子，房子是什么样子的，其实并不是最本质的，比如房子的朝向啊，外墙颜色啊，户型啊，开发商的品牌啊，入户门的大小啊，大家都没有这些房子的基本特质当成最根本的考虑因素。都有相当大的灵活性，但除了这些基本特质外，大家还要考虑什么呢?也就是说，除了这些外，房子还有其它别的什么关连性特质，被大家更看重呢?下面是我能列出来的关连性特质：1.房子是在我工作的城市吗?到今天，房子是不是在位于自己长大的，父母所在的城市已经不重要了。重要的是，房子必须是“我所工作的城市”。这里面的一个潜台词是，房子所在的城市，工作好找吗?工作有意思吗?工资高吗?大家要在工作好找、工作有意思、工资高的城市买房子。2.房子离市中心远吗?到CBD上班要多久?有没有地铁啊?就是说，不仅是房子要在我工作的城市，位置要在这城市里还必须得好，交通要方便。要免除上下班劳顿之苦。3.房子是在好学区吗?幼儿园有公立的吗?好进吗?小学入学容易吗?是重要学校吗?4.购物、娱乐、就医方便吗?5.小区的邻居素质高吗?大家交物业费吗?大家在楼道里乱放私人物品吗?是回迁房吗?6.小区保安怎么样?小区里治安好吗?小区周边治安好吗?7.小区水质好吗?有市政供暖吗?8.周围有绿地，有公园吗?9.该城市的政府清廉吗?办事方便吗?政府的门难进，脸难看吗?大家看到了吗，这些都跟我们买的房子本身无关，这些属性都不可能由建房的建筑工人制造出来，但又实实在在是房子的某种属性。这些属性，才是我们买房时考虑最多的因素。说白了，大家要的也不只是普通的一套房子，也是某个特定位置的一套房子。这是重点。那么，满足这些属性的房子数量多吗?数量是否足够多，让想买的人都可以人人买上一套?如果不可以，怎么办呢?首先，在现在这种物质经济高度发达的条件下，大部分物质的东西，如果可以通过现代化的生产批量生产出来，通常都会是供过于求的，但在普遍供过于求的情况下，因为大家，消费者，都希望得到最珍贵的东西，最珍贵的东西，一定是供不应求的。一定是最富有的人才能享用的。简单一点说，塑料或廉价金属制做的戒指到处都是，非常便宜，几毛一个都无人问，但几克拉的钻戒，却不是人人都有几个，不是人人都买得起。房子也如此，大城市的满足以上列出特质的好房子，数量是有限的，但想要的人又特别多，房价贵一些，大部分人买不起，事实上是最合理的。数据有时最能说明问题，北京市，2009年销售房子在2000万平米左右，如果按每户100平算，也就20万套房子。可北京有多少个家庭呢?600万个家庭。600万个家庭，买20万套房子，平均每30个家庭才有一个得到房子的机会。怎么可能让想买房的人，一定能买得到呢?你们家必须在是30个家庭里，拿出钱最多的，才可能轮到你。而事实可能比这种数据更惨烈。北京的房子，50%以上是卖给外地人的。那就是说，每60个北京家庭，才能有一家轮得到一套100平左右的房子。还有一部分给某些非政党渠道的人拿起了。哈，这就是事实。如果我们抱怨买不起房子，想想这个数据，就明白了。那一定有人会问，我们为什么不可以加大供应，把每年销售2000万平米的房子，提高每年4000万平，或者8000万平?这就是一个非常复杂的问题了，不可能的原因简列如下：1.拆迁困难。好位置，或高级，或低档，早都有些建筑物了，要在这建房子，必须得拆迁。而拆迁，是要“把人家的家给拆了，腾出地来给你建房子”，如果你是原房主，你会同意吗?你不漫天要价吗?拆迁的成本是非常高的，时间也特别长。有时要动用武警部队，要死人的，ZF每次拆迁都有相当大的压力。这就决定了，政府不可能在短时间内拿出大量地来建房子。2.建筑速度不可能大幅提高。我国从80年到现在，也就盖了7亿平米的房子，共700万套房子。可中国城市人口有2亿多个家庭。中国的建筑速度已经让我们的国际朋友吃惊了，我们盖房子速度不可能再快。这牵涉的面更广，比如钢铁产量供不上，钢铁产量又受制于每年翻番的铁矿石价。如果我们把盖房的速度提高一倍，那国际铁矿石价格就不是每年翻一番了。在全国电力供应已经很紧张的情况下，全国发的电不可能全部拿来生产水泥吧。现在的房地产占GDP的份量已经够大的了，再大，就会挤占其它行业，就会出大问题。3.城市镇化的速度要远高于建房速度。城镇化，一是国家定下来的大政方针，与中国长久发展有关，二是现代社会人们追求更好的生活的本能使然。中国未来的目标是城镇化率要达到80%，也即将有9亿多人口在住在城镇里。到城镇化达到70%以前，不要指望房价下降4.不管是哪个国家，已发达的或者未发达的，中心城市的房子都会供不应求的，都不是让想买的人，都买得起的。这跟人类追求更高精神和物质享受的本质冲动相关。大家看看日本，中小城市，包括象名古屋，房子都不贵，已经是老人社会了，但象东京，一直是年轻人的天堂，房子也是最贵的。一个在SONY工作了30年的男人，把一小套房贷还清也就不错了。韩国和美国也一样。美国中西部小城的房子超便宜，但象旧金山湾区，象纽约的曼哈顿，房子都贵得吓人。所以说，珍重稀少的资源，只能让社会中最富有的人占有，是人类社会的本质。冰冰同学，不是谁都可以SHUI啊，哈。就算是城镇化已经完成，中心城市的房价依然会高企。5.建筑工人的成本一直在提高。周围有农村亲戚的朋友可以看看，现在的农二代，也就是35岁以下的农民，有几个还愿意做建筑工人?当我们要求有好房子大房子住的时候，农二代也有相应的改善生活，改善工作的要求。以前工地死一个工人，赔个一两万块钱就可以了，现在你试试，没有个几十万，你肯定下不了台。招不到足够的建筑工人，我们大家又不愿意为了自己的房子去做钢筋工，如何能有更多的房子可住?那么，什么时候房价才会进入下降通道呢?下面就判断的依据：1.铁矿石价格逐年下降了2.拆迁成本变低了，速度也快了3.城镇化速度减慢了，或者婴儿潮已经过去了4.GDP增长速度连续几年增长小于4%了我们等等吧，如果我们没有“驴大的货，潘安的貌，或者邓通的财”那就要看看这些条件什么时候能满足才可以痛痛快快地有一套的房子。CCTV-2空置我心演的就是我家楼盘，我有发言权。具体我就不多说了，只谈如下几点：1、我是北京的。我家楼盘04年以人民币六十余万元购入，目前价值超过320万元，这就是疯狂的北京。可惜，我不是炒房客。当然，我打算移民，加上我家乡的房子，两套算一起再加上存款已经超过500万资产，可以投资移民加拿大，正在咨询；中国，我不想多说什么了2、我家楼盘空置率正如CCTV2调查的那样。当然，有开发商捂盘惜售的，不知道亮灯率是不是算上没卖的楼盘。但就我个人观察，至少我家楼对面的亮灯率达到50%以上，呵呵。3、就我所知道的，我家隔壁业主将房子出租出去小区一楼(非底商部分)基本上也都是将房子租给美容、美发、足疗、小卖部等；至少证明这些业主在有房子住；4、部分邻居(特别是北京土著或者是有北京户口的北漂)基本上都有两套以上房产，我家楼盘附近没有太好的小学，所有很多邻居都是在名校附近有一套平时住在那里，孩子上学接送方便；而我家楼盘的房子只是周末来住一下，房子也不出租；5、我家楼盘外地人很多，真正的北京土著基本上属于第4种情况，很少出没，但是房子也不出租。即便住在这里的外地人(也有老外)，个人感觉至少有10%是属于租房，也就是说非空置房里至少有10%的业主不是自住。6、炒房客极其犀利，记得买房后三个月拿到房产证，拿到房产证当天已经有人问我房子卖不卖，加价三十万，和60余万买价比起来这可是将近50%的涨幅，只三个月；当然，现在看起来，仅仅五年时间，房价已经是当初买价的五倍。首都就是厉害!7、几年前已经听说有炒房客在我们小区以及隔壁小区整层或者整栋的买。现在看起来，真需要顶礼膜拜!如果当初他投资两百万炒房(利用银行贷款的资金杠杆作用)，现在已经是亿万富翁了。8、北京的小区确实如CCTV2调查的那样，晚上亮灯的也就一半，还是指已经入住两年以上的小区。北京房价随他去。即使我移民，我也不打算卖掉北京的房子，因为还是想回来的时候有个落脚的地方。我只是觉得这个社会太可怕，幸亏我当时买得早，否则，我的人生，我的生活，以及我的家庭的幸福可能会彻底改变。虽然貌似我占了便宜，可是我依然想要一个公平的社会。北京房价会降吗？CCTV2的调查轰轰烈烈意欲何为？是不是为新政做铺垫？师母已呆！其实，我的愿望很简单：1、个人的努力付出有价值，而不是靠投机倒把一夜暴富；2、要一个公平竞争的社会；3、房子在中国已经成为名副其实的投机产品，甚至跟传销差不多了，10年前不是这样；那时候只要个人奋斗，即使不是高薪，也可以贷款买到自己的房子，生活压力也没有这么大。近十年中国的经济飞速增长，可老百姓的幸福指数在急速下降。我一直在努力，家庭收入十年间增长了30倍(因为十年前收入低，呵呵)，但是现在想想如果我当初没有买房，现在供一套三百多万的房子，依然是不小的压力。我只想回到10年前，房子买来用来住，而不是屯在手里高价卖出去。4、中国何时能够像加拿大一样？看病、住院不要钱，一分钱都不要，住院都不用家属陪，医院有专业护理送吃送喝，护工费用、住院费、医疗费、住院的一日三餐等费用全部是加拿大政府出钱。这才是我们一直盼望的生活啊！以下是我自己的一些想法：1、操作层面的问题很多。物业税不是交易税，国家收缴很困难。大家想想，我们不是美国，那么多中国人连物业费、暖气费都不交，会主动交物业税去。我们不可能让税务局员工一个一个上门去收吧(如果真那样，大家都可以去税务局上班了)。国家出台年收入12万以上的个人所得税时候，多少穷人欢呼过，结果呢，没听说哪个抄房的交过。如果真是像那些人说的第一套免收，或者人均多少平米以下免收。目前我国的房地产网络没有联网，各省信息网络不统一(有好多厂家做出来的系统)，很多省份存在信息数据混乱，有房人还可以申请经济适用房的事情到处可见。本次调控政策出来后，认证第二套房的事上就出了很多问题，大多数还是以银行信息为主，有些地方出现了，有人贷款买了一套房，但是已经卖了，准备换个大点的结果也被认作是第二套。房屋价值认定，人为因素大，看谁又办法了，结果还是老百姓吃亏。交易税就更不用说了，现在就有二手房交易税，大家想想是谁在交。2、谁是拥有多套房子的人。房子在个人资产所在比例最多的人，不是抄房者，是有几套房的老百姓。还有就是公务员。你们在你所在城市的房地局随便找你个人，不论级别，不会有少于三套房产的。受物业税就是在让这些人付出比例更大的钱，而对抄房者，那点钱不算什么事。3、如果一切成真了开征了物业税。看看国外。有没有一个国家因为开征物业税而降价的。美国、韩国都有物业税。4、马上开征物业税，抄房者不会抛售的，因为对他们影响太小了，他随便买租几套房租金就够他交几十套房的税了。所以市场依旧供不应求，直接结果就是房租上涨，租售比越来越好。刚需又被逼到必须要么自己买房，要么租房帮别人供房的境地。结果房价继续上涨，如果物业税收0.5-1%每年你会抛你的房子吗，你的房子每年增值小于1%。所以，冷静的想想，不要再想物业税了。你们傻，国家还不想让你们这么快被逼疯。那些说加息的人。给你介绍两本书，好好看看，辩证的学货币战争2金融的逻辑，然后分析一下现在的国际形式。我认为不会出物业税的，利益集团不会做损害自身利益的事情。