吉林省养老地产运营模式研究.docx

管理学硕士学位论文

吉林省养老地产运营模式研究

唐明丽

吉林建筑大学

2015年4月

国内图书分类号：
国际图书分类号：

管理学硕士学位论文

吉林省养老地产运营模式研究

硕士研究生：
唐明丽
导 师：
刘薇 教授
申请学位：
管理学硕士
学科、专业：
管理科学与工程
所在单位：
管理学院
答辩时间：
2014年6月
授予学位单位：
吉林建筑大学

Classified Index:
U.D.C:

Dissertation for the Master Degree in Management

STUDY ON THE OPERATION MODE OF ENDOWMENT REAL ESTATE IN JILIN PROVINCE

Candidate:
Supervisor:
Academic Degree Applied for:
Speciality:

Affiliation：
Date of Defence:
Degree-Conferring-Institution  :
Tang Mingli
Prof. Liu Wei
Master of Management
Management Science and
Engineering
School of Management
June,2015
Jilin Jianzhu University

摘 要

随着吉林省进入人口老龄化社会，传统的养老方式已经不能满足日益增长的老龄人口的养老需求，养老地产应运而生，然而养老地产的核心是运营，所以，对吉林省养老地产运营模式的研究至关重要。
本文首先研究了国外不同的养老地产运营模式，特别是美国、英国和日本的养老地产运营模式；然后提出吉林省养老地产运营存在的问题并对其分析，接着从政府方面、开发商方面以及消费者方面给出合理建议；最后，结合考虑吉林省的人口老龄化现状和发展趋势，并且根据自然环境和经济发展等因素，建立适合吉林省的养老地产运营模式，即混合式运营模式，包括“倒按揭”的经营方式，应用BIM技术进行信息管理和配备专业化的管理服务团队。此外，分析北京太阳城国际老年公寓、上海亲和源老年公寓和吉林省养老示范服务中心这三个国内养老地产的案例。
文章采用定性分析与定量分析相结合的方法，对吉林省养老地产运营模式进行研究，在补充养老地产运营方面理论的同时，也为进一步研究养老地产运营模式起到推进的作用；其实践意义主要是为政府、开发商和消费者三方面能够协调发展，共同应对吉林省人口老龄化这一现实问题提供建议。为更好地应对吉林省人口老龄化起着积极的作用。

关键词 房地产；养老地产；运营模式；BIM技术

Abstract

With the Jilin province entered the ageing society, the traditional endowment pattern has been unable to meet the demand of the aged growing elderly population, endowment real estate emerge as the times require, However, the core of endowment real estate is operation. So, It is very important to study on the operation mode of endowment real estate in Jilin Province.
This paper firstly studies on the foreign different endowment real estate operation mode, especially the endowment real estate operation mode of USA, Britain and Japan; And then puts forward the existing problems of endowment real estate operation in Jilin province and analysing it, and then from the government, developers and establish perfect service system to give reasonable suggestions; finally, with the consideration of Jilin province the ageing of the population status and development trend, and according to the factors of the natural environment and economic development, establish endowment real estate operation mode for Jilin Province, namely the hybrid operation mode, including "reverse mortgage" mode of operation,
BIM technology to information management and equipped with professional management service team. At the same time, the analysis of Beijing Sun City International Apartments for the elderly and Shanghai Qin He Yuan elderly apartment two domestic endowment real estate operation business successful case.
The article uses the combination of qualitative analysis and quantitative analysis, conducts the research to the operation mode of endowment real estate in Jilin Province, supplementary endowment real estate operation theory meanwhile for the further study of endowment real estate business model plays a promoting role; the practical significance is mainly for government, developers and consumers of the three to coordinate development, common in responding to the Jilin province the aging of the population provides the suggestion of this realistic problem. Hope to be able to promote the economic development of Jilin Province.

Key word endowment real estate; operation model; BIM technology

目 录
摘 要 I
Abstract II
第1章 绪论 1
1.1 研究背景及意义 1
1.1.1 研究背景 1
1.1.2 研究意义 2
1.2 国内外文献综述 3
1.2.1 国内文献综述 3
1.2.2 国外文献综述 3
1.2.3 文献的不足与可能的创新 4
1.3 课题来源及研究内容 4
1.3.1 课题来源 4
1.3.2 研究内容 6
1.4 技术路线 7
第2章 养老地产相关概念及特性 8
2.1 养老地产的概念 8
2.2我国养老地产现状 9
2.2.1 我国发展养老地产的必要性分析 9
2.2.2 我国养老地产的现状分析 12
2.3 国外养老地产现状 14
2.4 本章小结 15
第3章 国外养老地产运营模式分析与借鉴 16
3.1 美国养老地产运营模式分析与借鉴 17
3.1.1 美国养老地产运营模式分析 17
3.1.2 美国养老地产运营模式的借鉴 18
3.2 英国养老地产运营模式分析与借鉴 19
3.2.1 英国养老地产运营模式分析 19
3.2.2 英国养老地产运营模式的借鉴 20
3.3 日本养老地产运营模式分析与借鉴 21
3.3.1 日本养老地产运营模式分析 21
3.3.2 日本养老地产运营模式的借鉴 22
3.4 本章小结 23
第4章 吉林省养老地产运营的问题及建议 24
4.1 吉林省养老地产运营存在的难点和问题 24
4.1.1 缺少政府政策支持和金融体系支撑 24
4.1.2 缺少多元化的运营模式 25
4.1.3 缺少完善的运营管理服务体系 26
4.2 吉林省养老地产运营的建议 28
4.2.1 对政府的建议 28
4.2.2 对开发商的建议 29
4.2.3 对消费者的建议 31
4.3 本章小结 31
第5章 吉林省养老地产运营模式构建与案例分析 32
5.1 吉林省养老地产现状 32
5.2 构建混合式运营模式 33
5.2.1 混合式运营模式的提出 34
5.2.2 混合式运营模式的分析 35
5.2.3 混合式运营模式可操作性分析 37
5.3 案例分析 38
5.3.1 北京太阳城国际老年公寓 38
5.3.2 上海亲和源老年公寓 40
5.3.3 吉林省养老示范服务中心 42
5.4 本章小结 43
结 论 44
参考文献 46
攻读硕士学位期间所发表的学术论文 49
原创性声明 50
使用授权书 51
致谢 52

第1章 绪论
1.1 研究背景及意义
1.1.1 研究背景
人口老龄化是一个受全球关注问题。在我国，人口老龄化进程加快已经成为全社会日益关注的现实问题。根据一般国际通行的判断标准，一个国家或地区，65岁及以上人口占总人口的比重达到7%以上，就标志着这个城市或国家进入了“老龄化社会”[1]。吉林省在2003年正式跨入了人口老年型省份的行列。2010年的第六次全国人口普查数据结果显示，吉林省的老年人口总数增加，比重呈上升趋势，人口老龄化进程加快。
随着吉林省的社会经济不断发展，人民生活水平逐渐提高，医疗卫生条件逐步改善，人均预期寿命延长，老年人口总量也在逐年增加。1990年至2000年，这10年间，吉林省65岁及以上的老年人口数量增加了50.6万人，年平均增长率为3.82个百分点。总人口数增加了214.2万人，年平均增长率为0.81个百分点。可见，老年人口的平均增长速度是总人口平均增长速度的4.7倍。2010年，吉林省65岁及以上老年人口达到了230.2万人，与2000年相比增加了68.2万人，年平均增长速率为3.57个百分点。同时，全省总人口数为2745.3万人，增加65.1万人，年均增长0.24%。这10年间，老年人口增长量比总人口增长量多了3.1万人，并且平均增长速度是总人口平均增长速度的14.9倍，与上个10年相比快了10.2倍[2]。由上面数据可以看出，在过去20年的时间里，吉林省总人口的增长速度随着时间的推移明显减慢的同时，老年人口的增长速度却远远超过总人口的增长速度。
在国民经济发展，人们物质精神生活水平逐步提高的今天，老人们希望获得更好、更舒适的养老体验，不仅渴望更优越的生活，也希望在步入老年后仍然可以体现自身价值。当今社会，老年人的追求已不仅仅体现在老有所养，更加注重老有所乐。所以传统的养老模式需要与新型养老模式结合，才能既符合现代社会老年人的实际精神状况，也有利于提倡一种更为健康积极的人生态度。
根据2012年吉林省统计信息网，“六普”数据显示，在吉林省899.8万个家庭中，有230.1万个家庭中有老年人，占到家庭总数的18.1%[3]。这与2000年的“五普”相比，家庭中有老年人的比重上升了2.3%。就目前来看，吉林省并没有成熟的养老地产，有不少的公司以养老地产为一种宣传方式，实际上也并非纯粹的养老地产。而且现在省内也并没有完全成形的养老地产项目。
“当你们分享奶酪时，要记得给老人留一块，并且要留最好的。”这句话感动了许多银发人，同时也深深地感动着我们，因为若干年后我们也将满头白发，成为老年人。养老地产为老年人创造更多元的养老选择，也是对老年人的关注。老龄化对整个社会的经济、社会稳定都将有着深刻的影响。2013年，第六届中国养老地产与养老地产高端论坛在深圳举行。中国的老龄化问题正日趋严重，关于养老，关于养老地产及其发展，也成为国家和房地产业普遍关注的一个话题。我国的养老地产行业虽然市场前景不错，但是从总体上来看现在还处在起步阶段，在开发及其运营方面需要继续探索。
1.1.2 研究意义
我国的传统养老模式是以居家养老为主，但是随着社会经济的发展，相对单一的传统养老方式已经不能满足老年人的物质需求和精神需求，养老地产可以弥补这一不足。为更好地发展吉林省养老地产行业，构建适合吉林省经济发展状况的养老地产运营模式，具有重要的理论及实践意义。
理论意义具体表现为：通过借鉴国内外养老地产运营模式的基础上，提出吉林省养老地产运营模式，补充养老地产运营方面的理论，同时也为进一步研究养老地产运营模式起到推进的作用。
其实践意义具体为以下几点：
对于开发商来说，运营模式在养老地产建设中尤为重要，适宜的运营模式不仅可以使养老地产顺利实施，也能给企业带来更高的效益。
对于政府来说，养老地产的运营可以为社会分担人口老龄化的压力，同时能够促进吉林省房地产业的发展。
对于消费者来说，养老地产运营模式的构建既能满足老年人的精神需求与物质需求，也能为老人养老提供更多的选择。
养老地产的核心是运营管理及服务。因此，如何在借鉴国内外的成功经验的基础之上，通过充分吸收可接受的经验和做法，去尝试探索一条符合吉林省实际的养老地产运营之路，自然具有非常大的实践意义。
1.2 国内外文献综述
1.2.1 国内文献综述
国内很多学者对养老地产运营方面进行了大量的研究。王晓龙（2004）发表了《老年住宅特许经营模式初探》，主要是提出了将老年住宅开发与特许经营相结合的方式。张晶华（2011）发表了《我国养老地产现状简析》，介绍了我国养老地产的现状及对我国养老地产发展的建议。李武英（2012）发表了《中国式养老》，以中国人口老龄化为切入点，分别阐述了居家养老和商业化开发的养老模式。田冬炜（2013）发表了《新形势下发展养老地产的几点思考》，提出了养老地产要建立可持续发展的运营模式。丁皓（2014）发表了《我国养老地产运营模式及建议》，主要内容是通过借鉴国内外养老地产的运营方式对发展我国养老地产事业提出建议。
1.2.2 国外文献综述
国外养老地产的发展已经有几十年的历史，发展比较成熟，在老年住宅的建设中充分体现了人性化设计理念和区别对待的关怀模式。在养老地产的运营模式研究方面，积累了丰富的经验。
Williams（1997）对房地产的发展进行分析，包括房地产的投资、开发、经营等方面，指出在运营上主要是以资本运作为核心，形成了成熟的产业运作模式。
Mike Miles(1998)等通过对信托融资进行阐述，将信托资金以信托贷款的方式与房地产开发运营项目相结合，为企业获得稳定的收益。
Hisachi Ohgaki（2003）提出了人生的不同阶段对住房需求的不同，并且提出可以实现家庭配置资源优化的方法，即住房转换，分析了房产置换需面对的问题以及逆向住房抵押贷款和其参与方政府在房产置换中的作用。
Emiliano A.Valdez(2007)研究分析如何转移减小逆向住房抵押贷款的风险，并且证明了逆向住房抵押有可能构建类似于传统保险产品的证券化结构。
Mary Bethfranklin（2009）对养老地产运营的“倒按揭”政策进行分析，分别阐述了“倒按揭”的优势和弊端。
1.2.3 文献的不足与可能的创新
通过研究国内外学者关于养老地产运营的观点，发现国内外学者对养老地产运营模式存在的问题都提出了自己的见解，主要是以理论分析为主，结合实践对问题进行剖析。
首先养老地产在我国尚属于起步阶段，国内的学者通过对我国人口老龄化及房地产业的现状进行分析，提出解决老龄化问题，需要打破传统的养老观念，建造符合老年人需要的新型养老社区。由于养老地产服务对象的特殊性，其运营中更重要的是管理服务，除了要有专业的物业管理，还要有配套的医疗服务，及时掌握市场信息变化，保证体系的正常运行。而且，可持续发展的养老地产运营模式还要考虑到养老地产不是慈善机构，企业的最终目的是盈利，但是如何形成盈利模式也是需要考虑的问题。
其次，还有一些学者从实践出发，通过研究某些养老地产的案例对运营模式进行研究。随着人口老龄化的到来以及社会经济的发展，政府对养老地产在政策上的支持，养老地产有一定的发展前景。与此同时，案例研究成为养老地产研究必不可少的内容，只有将理论与实践相结合才能更好的用理论指导实践，使养老地产拥有更加成熟的运营模式。但是，吉林省的养老地产案例相对较少。
本文在前人的研究基础上将运营管理服务的理念与BIM技术相结合，依靠社会经济的发展，结合国内外养老地产案例的运营模式，总结出适合吉林省的运营模式，为未来吉林省的养老地产运营提供理论支持。
1.3 课题来源及研究内容
1.3.1 课题来源
根据中国2010年进行的第六次人口普查结果显示，我国人口老龄化成为不容忽视的问题。全国总人口数为13.7亿人，60岁及以上老年人口已达1.78亿人，占总人口的13.26%（如图1-1所示）。近二十年我国60岁以上老龄人口呈持续增长的情况(如图1-2所示)。2010年，其中，65岁及以上占8.87%，比2000年人口普查增加了1.91个百分点[4]。我国正面临严峻的“老龄化”问题。2014年年初，我国60岁以上的老年人已经突破两个亿；2025年，这个数字将会突破3亿。

图1-1 我国不同年龄段人口占总人口数比例图

图1-2 近二十年我国60岁以上老龄人口增长情况

我国已进入老龄化社会，养老市场的巨大需求将酝酿出巨大的商机，养老产业必将迎来崭新的快速成长期。但与此同时，吉林省乃至我国的养老服务产业尚处于起步阶段，社会化发展水平偏低，管理理念和经营模式陈旧，供需矛盾十分突出。当前，寻找推动养老产业整体升级发展的推动元素十分紧迫而必要。并且，在2013年9月13日由中国政府网全文公布近日由国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中，明确提出，“明年起将开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。 而以房养老只是把法律规定的房屋土地所有权改革落到实处，让房产人拥有永久性使用权，然后以房产作为其经济支柱保证其老年时的居住，并不具备后期系统的服务功能。
家家有老人，人人都会老，老人的养老问题，应该受到社会的关注。因此，现阶段对于如何更好地发展养老地产的研究是必要的，从吉林省的实际情况出发，构建适合的养老地产运营模式是促进吉林省养老地产发展的有效手段，也对更好地应对进入老龄化社会有积极作用。
1.3.2 研究内容
本文主要进行吉林省养老地产运营模式的研究，全文共分为六个部分，各部分内容如下：
第一部分主要介绍了研究背景及意义，对养老地产和运营模式方面的文献进行了综述。
第二部分主要介绍养老地产的概念及特点，对养老地产的基础理论进行研究，并对人口进入老龄化的现状进行分析，说明吉林省养老地产的发展是大势所趋。
第三部分对国外养老地产运营模式进行比较，通过分析美国、英国、日本这三个国家的运营模式，来对探寻吉林省养老地产运营模式提供借鉴。
第四部分是经过阅读大量关于养老地产运营模式相关资料后，总结出吉林省养老地产运营存在的问题并提出建议。主要从政府政策、运营模式单一化、缺少完善服务体系三个方面存在的问题进行剖析，并且从政府方面、开发商方面以及消费者方面提出建议。
第五部分建立吉林省养老地产运营模式。养老地产经营模式采用“倒按揭”、房屋出租以及会员制的形式；信息管理方面应用BIM技术，实施管理的数字化方法；提出养老地产运营管理服务的重要性，并且注重服务体系的标准化和专业化。
第六部分是对全文进行总结概括，并对本文写作中存在的不足之处做出说明以及今后进一步在本研究方向进行研究工作的展望。

吉林省养老地产运营模式研究
1.4 技术路线

提出问题

具体存在的问题
国内外研究现状
相关概念及特性

分析问题

政策支持、运营模式、服务体系

解决问题

构建混合式运营模式并研究可行性

第2章 养老地产相关概念及特性
2.1 养老地产的概念
首先，什么是养老？即老有所养，在我国，60岁步入老年阶段，养老就是如何在老年人退休后从物质、精神等方面使他们得到满足。养老产业主要是指以市场化机制为老年人提供产品或者劳务，满足老年人衣食住行用等各方面需求业态的统称，涉及生产、经营和服务等领域。养老产业涉及许多行业，它并不是传统意义上一个独立的产业部门，而是由于老年消费市场需求增长带动而形成的国民经济中一个新兴产业系统。
其次，养老地产是指在人口老龄化日益加重的背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并且能够满足老年人社会活动需求，以“适老化设计”作为核心理念的地产形式。这类老年住宅产品指可以使老年人获得经济供养、生活照料以及精神慰藉等基本内容的居住场所。它的基本存在形式有以下几类：老年社区、老年公寓、老年住宅、旅游地产、养老院、托老所等。养老地产在概念上不同于一般的商业地产（如表2-1所示）。
表2-1 养老地产与商业地产概念对比表
Table2-1 Endowment real estate and commercial real estate concept contrast
养老地产
商业地产
养老地产，是“养老＋地产”的复合地产，实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，开发商推出的养老地产项目
作为商业用途的地产。从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产

养老地产是用以养老的地产。而设计研究院设计时所坚持的正是适合老龄化的设计。内容包含了日常起居、餐饮服务、文体活动、医疗、护理、康复等一系列与老人生活相关的功能。养老地产是房地产业和养老产业整合的产物，针对目标客户为老年人群体，打造适宜老年人晚年生活的住宅服务综合性产品。只有具有完善配套设施的老年住宅才能被称为老年地产，如医疗康复中心、老年活动中心、商业购物中心等。而且，养老地产除了开发商还涉及到很多行业和机构，比如说政府机构、金融机构、评估、咨询和保险业等。
养老地产服务于老年人，目标就是提供一个能够让老龄人群享受快乐人生、拥有健康生活的空间和环境，应考虑有效解决好老龄人群的生理与心理问题，令其能够享受老年生活。
养老地产最显著的特点就是能提供各种针对老年人的完备服务，养老地产不仅要根据老人的需求和特点设计居住环境并建设住宅，还要负责后期运营和管理养老设施。
养老地产在内容上不同于一般的商业地产，其特点总结下来主要有以下几点：
(1)养老地产，从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。在建筑设计上要保证房间内的日常采光和通风等基本条件；在格局布置上更要方便老年人行动，达到无障碍设计。
(2)养老地产对于配套设施及服务有更高的要求，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，都需要增加设施设备和精心打造专业管理团队。
(3)养老地产投资规模大、运营成本高，资金回收期长。在后期运营中需要有专业的运营团队管理服务，经营风险高于一般的商业地产，因此养老地产从开发建设到经营都需要政府在政策上的支持。
上个世纪90年代中期，随着美国许多房地产公司纷纷涉足老年公寓的开发，华尔街也似乎于一夜之间“迷恋”上了这个全新的领域。众多的投资者相信，许多老龄人会热衷于购买新的养老附属产品。目前，中国庞大的老龄化人口，日渐增强的消费能力以及良好的投资环境也是国际资本市场看好国内市场的重要原因。
2.2我国养老地产现状
2.2.1 我国发展养老地产的必要性分析
我国自2000年已进入老龄化社会，以65岁及以上人口占总人口比例的数据来看，从2002年的7.3%持续上涨至2012年的9.4%[4](如图2-1所示)。在2012年我国65岁以上的老年人口达到1.27亿人，并且每年以800万人的速度增加。随着人口老龄化社会的到来，说明在我国经济快速发展、人们生活水平提高的同时，也暴露出了养老制度不够完善、社会保障不健全等一系列问题，未富先老的矛盾突出，引发了巨大的人口老龄化社会问题。

图2-1 2002-2012年中国65岁以上人口占总人口比例[4]
Figure2-1 2002-2012 population over the age of 65 accounted for total population proportion
根据有关数据显示，预计到2050年，我国的老年人口数量将超过4亿，占总人口的1/4以上。但现阶段，我国养老地产和养老服务行业的发展还处在初期阶段。2013年，我国养老床位数500多万张，每千名老人拥有养老床位大约25张[5]。而按国际标准，每千名老人拥有的床位数通常为40至50张。若根据此标准，中国养老床位还缺少接近一半。下图为2005年至2013年我国每千名老人养老床位数增长趋势（如图2-2所示）。

图2-2 2005-2013年我国每千名老人养老床位数增长趋势
Figure2-2 2005-2013 per thousand elderly pension beds in growth trend in China
据推算，2015年我国老年人仅在护理服务和生活照料方面的潜在市场规模就将超过4500亿元，由此催生的养老服务就业岗位潜在需求将超过500万个。我国养老产业链的结构图[6]（如图2-3所示）。据中国社科院老年研究所的测算，目前，我国养老市场的商机约4万亿元人民币，到2030年有望增加至13万亿元[7]（如图2-4所示）。现有的养老模式已不能满足日益增长的老年人的需求，我国的养老方式还是主要以传统的居家养老、养老院、敬老院、托老所或老年公寓等形式，对老年人需求来说，仍然不够完善。从居住的建筑设计到社区内的标志系统，以及医疗保健中心、老年交流场所、运动场所等都没有充分考虑到老年人的需求，更不用说老年人需要的健康的居住环境，因此目前的传统居家型养老模式存在较大的缺陷。

图2-3 养老产业链结构图
Figure2-3 Pension industry chain structure

图2-4 我国养老市场规模预测
Figure2-4 The prediction of the scale of China's endowment market
我国已进入老龄化社会，养老市场的巨大需求将酝酿出巨大的商机，养老产业必将迎来崭新的快速成长期。但与此同时，我国养老服务产业尚处于起步阶段，社会化发展水平偏低，管理理念和经营模式陈旧，供需矛盾十分突出。当前，寻找推动养老产业整体升级发展的推动元素十分紧迫而必要。并且，在2013年9月13日由中国政府网全文公布近日由国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中，明确提出，“明年起将开展老年人住房反向抵押养老保险试点” [8]。而以房养老只是把法律规定的房屋土地所有权改革落到实处，让房产人拥有永久性使用权，然后以房产作为其经济支柱保证其老年时的居住，并不具备后期系统的服务功能。
中国的传统养老方式是居家养老，正所谓“养儿防老”。现在人均寿命随着物质生活的提高不断增加，“421家庭”随处可见，两个年轻人赡养四位老人还要抚养孩子，年轻一代的赡养抚养压力不断加大，居家养老逐渐力不从心。社会上虽然有养老院、托老所等机构，但是消费者却面临这样一个难题：居住环境好、配套设施及服务相对齐全的养老机构老人们愿意去住，子女们也放心让老人在那养老，除了价格高不说，更是却“一床难求”；还有一些就是那些环境差强人意，配套服务跟不上的养老机构，就算老人们肯去，子女们也不忍心让操劳了大半辈子的父母在没有生活保障的环境下生活，连老有所养都谈不上，何谈老有所乐，完全不能满足老年人的生活需求。这种两极分化的养老机构在社会上显而易见，要从根本上缓解年轻一代的赡养压力，并且使老年人“老有所居”，除了要改善养老机构的管理服务，还需要政府、开发商、业主这三方面共同努力，构建符合中国国情的养老地产运营模式。
2.2.2 我国养老地产的现状分析
我国房地产市场起步较晚，和发达国家相比而言，对于养老地产运营问题的研究相对滞后，更没有确切的运行模式。前面所提到的“以房养老”模式，在北京、上海等地已经进行过试点，但实际效果很差[9]，这与我国的传统养老思想，国家经济政策等都有关系。
中国老年大学协会会长张文范认为，目前我国现有的老年福利设施主要以社会福利院和老年公寓为主，其选址规划、户型设计、设施建设等都与真正意义上的老年地产相差很远[10]。
中国房地产业协会副会长朱中一表示，在前段时间中央提出关于老龄社会建设六大体系中，老龄宜居环境体系属于住房和城乡建设系统的工作范围之内。对此，中国房地产业协会准备成立一个老年住区委员会，通过政府保障与市场运作相结合，逐步构建与人口老龄化进程相适应，与经济社会发展水平相协调，以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撑，基本服务与选择性服务相结合的养老地产，争取政府在融资、税费、土地、医疗等方面的政策支持[11]。
万科集团于2012年在北京“万科幸福汇”推出上百套养老地产房源作为试点，这是万科在北京的首个养老地产项目，其运营方式包括自持出租等。在产品设计上,为了符合老人的起居需要设计了包括方便轮椅通过、起降式淋浴、医院式用床等细节,公共区域包括适合老年人的餐厅、娱乐室、康复健身房等配套设施[12]。同时,北京万科所做的社区养老项目全部由北京万科的养老团队持有和运营,以求为老人提供更好养老服务。除万科幸福汇外,北京万科还计划在北京的其他7个社区内单独拿出一栋楼来做社区养老,不过会根据不同项目的地价成本来制定养老费用标准,估计未来将每年推出2至3个社区养老项目,将为北京市提供2000个左右的养老床位。在2012年万科就有意向在长春打造健康养老社区和文化创意产业项目。并且，看好长春的城市发展潜力及房地产业发展环境。
保利地产在2012年与安平投资管理有限公司合作成立了保利安平养老产业投资管理有限公司进行养老地产的专业运营，并推出首个养老产品---北京保利安平和熹会，并在西塘古镇推出保利西塘越[13]。保利地产认为养老产业既要根据老人的需求和特点设计居住环境并建设住宅，又要运营和管理养老设施，直接为老年居民服务，不仅涉及地产更牵涉更加专业的护理服务。为此，保利地产建立了“以居家为基础，统一服务标准，以社区为依托，统一配套标准，以机构为支撑，统一专业标准，关注传统文化、心理、生理需求”的“三位一体”养老模式。“三位一体”指的是“居家养老、社区养老、机构养老”同时存在的养老模式，努力实现老人、子女和机构“三者互助”的服务模式，关注老年人传统文化、心理、生理需求，满足中国老年人养老的全方位需求。位于北京西山的保利“和熹会”养老公寓的特点是突出医疗护理优势，管理团队以北大人民医院退休专家为核心组建，照护服务团队多数具有护士资质，采用整体责任制照护模式提供全方位养老诊断服务。机构内特别设有内科、外科、中医科、急诊科专业医疗机构，999急救中心驻点、三甲医院绿色转诊通道，由三甲医院资深专家提供诊断服务，全面评估身体状况，制定最佳的健康管理方案，为自理或非自理老人提供不同等级的护理服务。
2.3 国外养老地产现状
国外养老地产的发展和人口发展变化有密切相关的联系，总结起来主要有三个发展阶段：第一阶段，在18世纪后期，随着工业革命的兴起和发展，推动了社会、经济和科技的发展，改善了人们的生活条件，推动了人口的快速增长，但还是三代同堂式的传统养老方式，这时养老产业还没有兴起；第二阶段，二次世界大战后，人均寿命上升，全球大多数国家进入人口老龄化社会，此后开始兴起福利机构照顾老人的方式；第三阶段，在20世纪70年代后，养老地产逐渐发展，同时形成多种服务业和配套服务产业。随着人口老龄化对西方发达国家的冲击逐渐增大，用于养老地产的财政支出增加，影响了其经济的发展。所以，西方国家纷纷建立了社区照顾的服务政策，为老年人提供养老金、住房的供给、医疗护理等服务，并在西方各国家发展起来。
现在，国外发达国家房地产市场比较成熟，美国、欧洲等老牌资本主义国家和地区的养老产业发展非常完善，养老模式也较为成熟。并形成了众多较为知名的养老社区，这些社区不仅为老人们提供了衣食住行的栖息之地，更注重对老年人心理和情感上的关怀，提高了老年人生活的质量。
在美国，拥有最健全的住房养老保障体制。住房养老模式分为三种。第一种，联邦住房管理局“有保险”的住房“倒按揭贷款”；第二种，联邦住房管理局“无保险”的“倒按揭”贷款；第三种，房贷者有保险的倒按揭贷款[14]。
英国的住房养老模式则更多地借助于保险公司的力量，即老人将房子抵押给银行所获得的贷款须充当保费用来购买年金，因此，住房反向抵押贷款在英国又被称作“逆向年金”[15]。
日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活(二代居)的住宅产品[16]。
在丹麦，最流行的养老方式是自助养老社区。在那里，老人们的生活不受约束，可以做任何自己想做的事，或者约上老友，或者与兴趣相投的伙伴住在一起[17]。可以一起钓鱼、一起养花，共同修饰属于他们自己的乐园。独立的公寓，共同的餐饮和花园以及具有个性化的工艺品车间、小农场等。老人们只要能够想到的，都能在这得到满足，同时还以为老人们提供特别照料服务。
新加坡的老年住宅一般建在成熟的社区中。其户型一般是小户型，有35平方米或40平方米，可以居住一位或两位老年人，确保其有足够的生活空间。而且，其户型的设计以及内部结构设计都是充分考虑老年人的特点经过特殊考虑进行设计的[18]。
2.4 本章小结
随着老年人口数量的不