商业地产基础知识培训教材.docx

第一、概念一、什么是商业地产？商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。二、商业房地产的类别划分？商业房地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业房地产如shopping mall项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。目前东莞大型商业地产项目有华南mall、地王广场、世博广场和第一国际等。三、什么叫购物中心？ 世界购物中心协会对购物中心的定义是：“作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体。”由此可见，一个有计划的购物中心对其租户是有很大的控制权，这也是购物中心最终能否取得成功。四、什么叫MALL？Mall（音译 “摩尔”）起源于欧美，特指规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心或加盖的林荫道商业街。Mall原意是“林荫道”，现在也可译为“购物林荫道”，意指在Mall里肯定有一条或多条步行街，身临其境购物、消费或漫步，犹如在林荫道上闲逛一样舒适和惬意。较新版本的美国词典释意：“在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店和餐馆组成的大型零售综合体。”Mall可以说是目前世界上大型商业地产的顶级形态，伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，是现代工业文明和商业文章的产物，属于一种新型的复合型商业业态。Mall常常被冠以各种不同的商业地产概念：“动力型Mall”、“生活型Mall”、“购物Mall”、“泛商业Mall” “商业广场”、“购物广场”、“购物公园”、“主题购物公园”、“体验商场”、“泛商业Mall”、“动力型Mall”粗略统计一下，以Mall为核心开发理念的商业地产概念多达60余种。Mall是中产阶级的一种生活方式，除了购物，它提供娱乐休闲一站式服务。Mall销售的商品和服务未必是最贵或最新潮的，而往往象征着进入主流社会，但主流却不失其多样性。青少年觉得mall很酷，流连忘返；成年人有事没事也爱逛mall，使之成为一种习惯和嗜好。五、什么叫超市？超市是超级市场的简称，英文叫“super market 超级市场这一西方行之有效的零售经营方式，自年引入我国后，一直成效不大。但近几年来，深圳市场上已初步形成两大超级市场集团，港资“百佳”与中资“华润”作龙虎斗；美国新帕斯曼公司与南京新街口百货商店股份有限公司协议投资万美元，兴建南京超级市场。六、步行街的起源？为什么是步行街？这一问号的出发点是业态，为什么会出现步行街这种业态组合形式？商业业态有许多种，仅零售就有百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、仓储式商场、专业市场、专卖店、购物中心等。依附于街存在的商业业态也有很多，从步行街的起源来看，街的功能不仅仅在于它有门店，还在于它可以像线一样穿起零散的“商业珍珠（大卖场等）”。 据专业人士分析：在商业地产的运作中，街铺的投资风险最低，是被普遍看好的一种“商业地产”，基于这种认识，“金街”、“银街”的说法便油然而生。在国外，还有位于地下的商业步行街，它不受气候的影响，是休闲购物的好去处。 步行街的发展被人为地划分过许多阶段，不过，终极的描述一般包含有如下元素：休闲、娱乐、购物、餐饮、观光、体验经济、城市名片、文化集成等。中国著名的商业步行街研究专家、北京大学著名学者胡兆量提出了4个观点：景观文脉化，环境生态化，功能休闲化，管理现代化。由此看来，商业步行街不是简单的商业街的升级。 从“街”到“商业街”，从“商业街”到“商业步行街”，三个概念的跳跃产生了从“走路、购物”到“休闲购物、享受生活”的变迁。所以说，商业步行街是社会文明进化的结果，是经济发展到一定水平的象征，尤其是代表了一个城市的形象，成了城市的“会客厅”。 当前，在大盘住宅开发时，开发商也会利用商业步行街的模式来引导消费。人车分流的社区里，一条富有特色的商业步行街是神来之笔，它不仅负起了社区配套的功能，也树立了楼盘的形象和品质，一举多得。沿街铺面无论是出租、出售，都是商家必争之地。这就是人们常常看到开发商对一个社区商业步行街大力渲染的原因。 真正意义上的一个城市的商业步行街，它承载着传播地域文化、提升城市品位、拉动经济增长的责任，体现了城市商业运营的基本水准，不能停在“步行商业街”的层面。人们期待着百年德化街、商业步行街步出迷宫，有一个辉煌灿烂的明天。 七、专卖店、便利店、连锁店、百货店的概念？什么是专卖店？专门经营销售特定商品，这些商品具有极强的关联度，或者同一个品牌的商品，或者一个系列专门的商品的商店，其特征为，非常讲究店面装饰，给人以精品的感觉。什么是便利店？便利店，英文简称CVS（Convenience Store）是一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态。该业态最早起源于美国，继而衍生出两个分支，即传统型便利店与加油站型便利店，前者在日本，中国台湾等亚洲诸国得以发展成熟，后者则在欧美地区较为盛行。 便利店的兴起缘于超市的大型化与郊外化，超市的变化体现在距离、时间、商品、服务等多诸方面：如远离购物者的居住区，需架车前往；卖场面积巨大，品种繁多的商品消耗了购物者大量的时间和精力；结账时还要忍“受大排长龙”等候之苦，以上种种使得那些想购买少量商品或满足即刻所需的购物者深感不便。于是人们需要一种能够满足便利店购买需求的小超市来填补空白。 什么是连锁店？连锁店是指众多小规模的、分散的、经营同类商品和服务的同一品牌的零售店，在总部的组织领导下，采取共同经营方针、一致的营销行动，实行集中采购和分散销售的有机结合，通过规范化的经营实现规模经济效益的联合体。八、什么叫街铺？ 根据以上对商铺历史的回顾，我们可以对商铺做以下定义，即商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务及/或感受体验The meaning of Public Space!的场所。和过去商铺的定义相比有相同的地方，即商铺首先是商品交易的场所；区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能，而且包含了服务功能和感受体验的功能。什么叫底商？底商，是指住宅的第一层、第二层。一般住宅，特别是高层住宅的第一层、第二层销售都较为困难，其价位也较其他层位低。开发商通过转向做底商，价格可以卖得更好，同时小区的商业配套也得以解决。目前市场上，大盘社区因为有多而稳定的住户，商铺的经营胜算相对较高，投资风险相对小一些，其底商率先得到投资者青睐。典型的代表，如天下城和鑫苑名家社区的底商，因为未来都有总面积近百万平方米的住宅、数千个住户做依托，投资者对底商的发展前景基本看好，项目销售由此被带动。 九、什么叫写字楼？无论从哪方面出发，都要重视人的需求和需求可能的变化。但这里必须有两层考虑： 首先，由于写字楼的使用者基本上是用来进行盈利活动的组织，所以必须从钱的角度考虑三个需求：一是要求写字楼提供方便和快捷的办公条件，主要包括两个交通系统：对外的交通（交通便利一直以来对写字楼非常重要，所以才有位置的强调）和对内交通：比如电梯和通道（安全通道也应算在此列）、便利的自动化系统和快速的通信系统；二是要求写字楼提供他们所需要的形象（主要目的获得客户）；三是能从产品功能的设计上考虑对后期的物业管理金的节约。其次，作为人度过生命中很长一段时间的空间，写字楼必须是一个能让人们工作在其中充满活力的空间。从这个角度来讲这个空间又必须满足两大需求：对健康的需求和人对文化的需求。这两点主要由环境系统来提供：内部环境具体包括空间高度、室内温度、通风（这是对封闭的室内空调系统的反思）、室内光线、遮阳、环境质量、空间布局（是开放鼓励交流的还是封闭强调权威，或者别的什么带有文化特性的格局）等；外部环境包括外部的景观、休闲场所（包括会所、俱乐部、酒店等）、商业场所等。什么叫场所精神？所谓场所精神源于古罗马，“根据古罗马人的信仰，每一个独立的本体都有自己的灵魂，这种灵魂赋予人和场所生命，同时也决定他们的特性与本质”。十、什么叫公寓？比较广泛的.针对年轻人有青年公寓,针对老年人有老年公寓等等.建造什么样的公寓,我理解为要根据地块位置周边环境及市场消费等情况而定.酒店式公寓？ 指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理；公寓式酒店指按公寓式（单元式）分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。酒店式公寓作为近年来一种新兴的物业类型，由于地段好、总价低、易出租，既可以出售换取买卖差价，也可以收取租金，换取长期的投资收益等特点，成为不少市民置业投资的首选。 酒店式公寓不算新概念，它的存在和发展是引人注目而又让人困惑的热门话题。酒店服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。 国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发，经济发达程度成为酒店式公寓立项的基本条件什么叫酒店？其分级标准是什么？CONCIERGE是一个非常法国化的单词，通常被译为酒店里的“礼宾司”。1929年10月6日，11位来自巴黎各大酒店的礼宾司聚集在一起，建立友谊和协作，这就是金钥匙组织的雏形。1952年4月25日，欧洲金钥匙组织成立，1972年絯组织发展成为一个国际性的组织，目前，国际金钥匙组织共有34个国家和地区参加，约有会员3500人。国际金钥匙组织的国际性标志为垂直交*的两把金钥匙，代表两种主要的职能：一把金钥匙用于开启饭店综合服务的大门；另一把金钥匙用于开启城市综合服务的大门。也就是说，饭店金钥匙成为饭店内外综合服务的总代理。国际金钥匙组织利用遍布全球的会员所形成的网络，从而使金钥匙服务有着独特的跨地区、跨国界的优势。酒店金钥匙的服务宗旨，是在不违反国家法律的前提下，使客人获得满意惊喜的服务。我们提供：从接待客人订房，安排车到机场、车站、码头接客人，根据客人的要求介绍各特色餐厅，并为其预订座位，联系旅行社为客人安排好导游，当客人需要购买礼品时帮助客人在地图上标明各购物点等等，最后当客人要离开时，在洒店里帮助客人买好车、船、机票，并帮客人托运行李物品，如果客人需要的话，还可以订好下一站的洒店并与下一城市酒店的金钥匙落实好客人所需的相应服务。十一、什么叫主力店？商业项目招商，主力店不仅首当其冲，也是重中之重。英语中主力店被称为anchor stores，因为他们像锚一样，牢牢地定住了商场的形象、定位和价值。主力店知名度高、信誉好，有强大的集客能力，消费者被吸引进入商场后，同时会光顾其周边的零售店铺。主力店的分类并没有一个统一的标准。业态倾向于把主力店分为百货、大卖场、家居建材店和专业店等；根据规模，我们会把相对更小的主力店称之为次主力店，如院线、溜冰场、游乐园、电信、银行等配套店。无论哪种形态，常规说法往往把它们的意义落在品牌号召力、聚客能力、提升形象等层面。然而，这些都是表层的价值，主力店最真实也最根本的价值在于提升整体物业价值。它更像一种期许：通过自身稳定的集客力和品牌形象，带来持续稳定的业绩增长，从而引导商业地产租金、售价的提升。这就是为什么开发商愿意以低价将大面积商铺租给主力店，中小租户愿意在主力店签订后入驻的原因。主力店签约的租期一般很长，可能长达2030年，如果无法带动整个物业的增值，开发商以低价租出，是很不明智的。而且，主力店处于强势地位，往往会要求好的位置和资源，对拔高中小租户的租金造成负面影响。同时，主力店面积较大，对后续招商调整不利。此外，主力店品牌门类齐全，对其他的品牌冲击明显，影响租户业绩提高。然而，只要主力店的入驻对整个物业增值的期许有足够的说服力，即便有100个反对的理由也无济于事。主力店招商就像摆在天平一头的砝码，它既要有足够的分量，又不能破坏体系微妙的平衡。主力店的招商应该在项目定位和设计时就开始着手。首先必须确定项目的定位，是属于高端综合性购物中心，还是亲民大众型的购物广场。大型商业在定位时容易存在急于拔高的心态，而国际顶尖的时尚品牌大多采取直营的形式，它们宁愿不开业，也不愿冒险在商圈前景不确定的物业贸然出击。其次，明确各种业态的构成比例。单纯强化购物的比例往往会适得其反，对消费者的黏着性危害很大，所以必须平衡购物与娱乐休闲的比例。在一些规模较大的综合项目中，甚至会加入文化体验的元素，比如万达广场的第四代产品，考虑到了项目交流、展示等方面的需求。在确定项目定位和业态构成后，主力店的面积和位置就得提上日程。由于项目类型不同，主力店的规模很难用一个精确的数字界定。然而，一些商场把50%以上的面积租给了一个主力店，这要承担很大的风险：租金回报不会很理想，后续调整的难度也会非常大。华润万象城项目的经验是主力店的面积占比为整个商场的15%30%，尽量不超过30%。当然，这个比例是所有主力店、次主力店加起来的面积之和的占比。这种“多重主力店”和“次主力店化”的主力店招商模式，对商业项目的贡献更多，同时对于商业项目运作的专业程度提出的要求也更高。此外，位置的选择也非常重要。在楼层的选择上，主力店一定要竖向切割，让它跨越很多层，带动垂直人流的运动。如百货公司作为主力店，它可以承受比较多的楼层数量，最理想的楼层数是四至五层，八层则是极限。从百货自身经营方便的角度来讲，每一层的适用面积是40005000平方米，便于管理，效率最高。主力店最好不要占据商城的优势位置，比如商场的主入口。也就是说，对中小租户最容易产生租金溢价的位置，都应该尽可能保留。如果必须将优势位置出让给主力店，商场则必须在整体上形成呼应，让消费者从一个主力店到另一个主力店时，尽可能多经过其他租户。所以，如果有两家主力店，则多呈“哑铃形”布局，或者将其中一家主力店安排在顶层，拉动客流向上。主力店租赁条件方面，如租金、面积和时间，开发商往往并不处于强势地位。主力店的租金常常是小店铺的1/3甚至1/10：沃尔玛租万达商业广场，租金每平方米每天1元左右，百盛则是1.5元左右。不少开发商为吸引主力店，还会开出长达一两年的免租期条件。同时，在其他诸如立面装饰、广告位、车位、通道甚至税收等细节问题上，主力商家还会有一些很苛刻的要求，要满足这些要求，开发商往往要牺牲巨大的赢利空间。在具体操作中，主力店的选择往往并没有想象中广泛。主力店商家有自身的拓展规划，比如伊势丹、华堂商场、君太百货、太平洋商场等日式百货，对中西部的拓展持相对保守的态度，开发商提供的条件再好，也可能不考虑设店。而商场本身的定位也会缩减一部分主力店候选名单。此外，主力店对项目有些硬件的规定，也会影响他们的入驻决定。很多开发商害怕招不到主力店，在设计定位、定向招商时，针对性过强，几乎是量身定制，把所有的赌注压在一家租户上，使自己陷入极端被动的局面。所以，出于对租金总回报最优的考虑，开发商在主力店预留时，应该有一定兼容性，以便和同等定位的主力店进行广泛接触，多个同类同等级租户一起谈判。业种互补是底线所有的退让都必须有底线。主力店招商中，面积、位置、租金等要求都可以尝试着接受，但底线是不能影响整个商场的业态规划。万象城在主力店招商时，把商品结构的互补性看得非常重要。主力店最重要的功能之一就是集客，但是这种集聚的能力必须能与其他租户分享。我们常常看见这样的情景：沃尔玛、家乐福等熙熙攘攘，而同一商场其他楼层的店铺门可罗雀。这对实现物业整体价值的提升是非常不利的。所以，需要特别注意业态联动和品牌互动。在与百货签约前，万象城就把双方拥有品牌的资源进行了分配，并通过合同附件的形式确立下来，避免日后的冲突。同时，在招商过程中，定期举行招商协调会，主力店的招商进度、品牌结构和商品结构要告诉商场业主，互相知会进展。当然，互补也意味着商场需要放弃一些业种的经营。主力店的影响力和单体租金回报，就像翘翘板的两头，似乎永远都是一对不可调和的矛盾。在与主力店的沟通中，必须守住主力店业种、品牌和整个商场业态布局不冲突的底线。守住了这个原则，其他一切都有回旋的余地。因为主力店招商，醉翁之意不在酒，在乎的是对提升物业价值的期许。十二、什么叫商圈？怎样划分商圈？对于零售企业，商圈是指来商家的顾客的居住范围，或商家能够吸引顾客的范围。根据来店顾客的比率，商圈又可以进一步划分为主要商业圈、次要商业圈和边缘商业圈。主要商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率最高，每个顾客的平均购货额也最高，顾客的集中度也较高；次要商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率较少，顾客也较为分散；边缘商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率相当少，且非常分散。十三、什么叫提袋率？人流量是怎样测算出来的？提袋率(每100位顾客中购物的比例) 人流量是在计划开店的地点掐表记录经过的人流，测算单位时间内多少人经过该位置。除了该位置所在人行道上的人流外，还要测马路中间的和马路对面的人流量。马路中间的只算骑自行车的，开车的不算。是否算马路对面的人流量要看马路宽度，路较窄就算，路宽超过一定标准，一般就是隔离带，顾客就不可能再过来消费，就不算对面的人流量十四、什么叫平效？平效（单位面积销售额）。十五、什么叫专业市场？专门经营某种特定商品的大的建筑物。十六、什么叫折扣店？什么叫特卖场？折扣店是店铺装修简单，提供有限服务，商品价格低廉的一种小型超市业态。拥有不到 2000 个品种，经营一定数量的自有品牌商品。特卖场以特价商品为主的零售业态十七、什么叫商业管理？对于购物中心开发商来说，开发商铺是前提，但只有开发是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对购物中心进行管理，才能长久发展。目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对购物中心的管理更为重要。如果购物中心商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。综观国外购物中心，开发商成立商业管理公司管理购物中心是一种通用的模式。十八、不同商业地产的选址要求 无论是零售商选址开店，还是地产商选址搞商业地产开发，选址的实质都是对商业经营场所的价值判断。相对于地产商如何选址，人们大多议论的是零售商如何选址的话题。其原因，是土地的商业用途划分不由开发商决定，再加上前些年土地供应紧张，开发商拿地的压力，使其很难再注重土地商用价值的评判。但是，随着商业用地的不断增多，加之失败的商业地产开发所导致的店铺空置问题日益严重，对商业用地进行价值评判的重要性已经引起业界的高度重视。 对于地产商提供场地，零售商在此贩卖商品，这样一块共同使用的场所，了解两者对这一场所的不同价值评判，不仅直接关系两者各自的收益，也是两者在同一商业价值链上达到协调一致的关键。以下就两者在价值评判中的几个不同点谈谈自己的看法。 一看场所的视点不同 以什么为标准评价商业经营场所的价值？零售商是以自己的店铺为标准，地产商是以商圈及立地条件为标准。更具体地说，零售商以自己店铺所处场所为视点，判断商圈及立地条件是否满足开店的要求。地产商以商圈及立地条件为视点，判断场所具有多大的商业地产开发价值。前者是由小向大看，即由场所看商圈；后者是由大向小看，即由商圈看场所。 二对顾客类型划分的标准不同 顾客不仅是零售商获取收益的直接保障，同时，地产商也要依据场所能给零售商带来多少顾客、带来什么样的顾客来收取店铺租金。但是，两者对顾客类型的划分却有如下的不同。 零售商面对的是某一类消费群体的某种特定需求。所以，零售商对顾客进行分类时，是依据店铺经营的商品品种，对这类消费群体进行详细分类。例如，时装店要依据顾客的年龄段、工作性质、工资收入、生活方式等从不同角度进行详细纵向分类。详细分类的目的是为了调整商品构成，从而满足不同客层的不同需求。 地产商面对的是各类不同业种、业态的店铺所包含的综合性顾客群体，所以，地产商是依据现有的各种业种、业态所服务的顾客特征对整个商圈内的顾客进行横向分类。例如，高收入中年女性购买服装去百货店、一般家庭妇女购买服装去综合超市、年轻女孩购买服装去时装店等。横向分类的目的是根据不同业种、业态的店铺在城市空间中的分布规律，选取与场所相适宜的业种、业态，依据消费者的空间性购物行为来判断这里能来多少顾客。由此，为确立招商目标、制定租金价位提供依据。 三对场所的基础数据使用目的不同 无论是零售商还是地产商，选址中都要对反映商圈及立地条件状况的数据进行统计，但这些数据使用目的不同。 零售商利用此数据的目的是进行营业额预测。特别是经营管理模式已经定型的大型连锁业，让它去改变经营管理模式去适应商圈及立地条件非常困难，所以，店铺的商圈及立地条件就成了店铺是否盈利的决定性因素。 地产商利用这些基础数据，是以驻场所有店铺的整体收益最大化为目标，确定招商的业种、业态及规划建设规模。对于刚刚起步的新区建设，用此数据与最低端商业活动得以成立的最低要求进行比较，直接就可以判断项目的可行与否。 四对商圈未来发展方向的期望不同 零售商希望未来商圈的同质化扩大，不希望商圈的性质发生变化。因为，每一个成熟的店铺都需要一个稳定的消费群体，商圈同质化扩大意味着适宜自己的顾客增加。商圈性质的变化意味着店铺不是因顾客减少而遭淘汰，就是在开发商的业态调整中遭淘汰。地产商不仅希望未来商圈扩大，同时希望商圈质的提高。高层次的商圈可以吸引高端商业的进入，同时带来物业的升值。对一般的商业地产开发来说，建设周期一年，3-5年收回建筑投资，接下来就是业态调整。这并不是开发商情愿这样做，而是激烈的市场竞争要求从选址阶段就要开始考虑3、5年后的业态调整，以适应环境的变化。 除此之外，两者对商圈范围的界定、竞合店的选出、进驻成熟商圈的条件等等也有很大不同。 第二、广告及广告活动报纸广告以平面纸张作为载体（媒介），以视觉形式来传递产品或劳务信息的广告。电视广告以电视广播作媒介，以视觉形象和听觉形象结合的形式来传递产品或劳务信息的广告。电台广告以广播作媒介，通过语言和音响效果等听觉诉求方式来传递产品或劳务信息的广告。DM：mail,译为“直邮邮件”、“广告信函”、“直接邮寄函件”等、是指具有个人资讯的功能，通过DN的媒体进行寄递、创造顾客的一种方式，简单理解就是一种广告宣传的手段。 手机短消息通过手机功能发布信息或交流的传播媒体。新闻广告直接以新闻名义实施广告的行为。广告*通常指电台或电视广告中较长的专题广告。内刊广告报刊*中附加的部分广告，发行量不一定与其刊物等同。移动广告电信运营商或者内容提供商或者非运营商机构以及个人提供经过接收者许可的文字、表格、图片或者语音的电话或者信息用来推销商品或服务，但事先经过接收人邀请双方已经建立商业关系除外。 夹报是凭借报纸现有的发行网，以随报夹送的方式进行宣传以达到销售商品及推销服务目的的一种广告形式。礼品广告是企事业单位在经营或商务活动中为了提高或扩大其知名度， 提高产品的市场占有率(份额)，获取更高销售业绩和利润而特别采购的。事件广告策划制造与项目相关的轰动性事件，可引发公众舆论的广告形式。网络广告利用通讯线路将若干台电脑有序的联结在一起成为一个可以制造、加工、传递、处理信息，实现共享信息资源的信息系统。样板房指用于直观体现产品功能配置、布局设计、装修标准的展示房。 名人秀邀请行业精英或者有社会新闻效应的名人聚集，以酒会或其他主题性聚会的形式开展活动，活动特色就是规模相对较小，以小众群体为主，但影响力可以相当大。 论坛广泛邀请政府官员、业内精英、社会学者专家甚至群众参加，以集中讨论某个话题、解决问题为主要目的的活动，活动特色就是规模可大可小，但必须有需讨论和解决的集中主题，活动好处是有社会权威性。 演出以娱乐的方式为观众提供舞蹈、歌唱、相声等多种形式的表演，活动特色就是形式规模可以多变，接受的观众层面也较广，活动好处是丰富多彩、热闹喜庆。 展览通过提供场地，招引客商展示和销售商品，以及进行贸易活动的特殊广告形式。运动会属于主题性活动的一种，主要是针对“健康、阳光”等主题展开，组织各类型例如农运会、水上运动会等，活动特色就是可参与感强，同时带出健康的信息。 主题节针对不同的节日、项目的阶段需求组织各式各样的主题性活动，例如啤酒节、泼水节、圣诞party等，活动特色是参与感强、层面广，对增强现场人流有很好的帮助。 业主联谊会因应不同的节日、项目的阶段需求组织针对楼盘业主这个特定群体做的面对面的推广活动，例如中秋联谊会，业主春游会等，定期向业主传递相应的楼盘信息，增强他们购买的信心，鼓励他们带朋友参加，并带来新的成交。活动也可能带来一些不利因素，可能造成某些负面信息在业主间的互相传递。 开放日楼盘的某特色部分向公众开放的特定时间，例如新板房开放日、会所开放日等，让购买者提前体验居住的感受，加强购买的信心。旅游参观联系短程旅游团带游客免费参观社区，这主要是针对相对郊外的楼盘所组织的活动，目的是展示楼盘在景观和环境上的特长，吸引某部分特定人士，如需养老或者度假等。 签约仪式活动组织时间多为商场招商的早期或者中期，在物业拥有一个或多个可带动性的大商家或者一定数量商家进入的情况下，通过签约仪式带动更多的商家进入商场。仪式一般隆重而简单。 新闻发布会策划轰动性事件前或为澄清负面信息而组织新闻媒体召开的会议，会议的主题明确，一般通过发言人讲话和提供新闻稿的形式发布信息，会议一般隆重而简单，但最主要的是其后面产生的新闻价值和传播效应。 产品介绍会属于阶段性的推广活动，一般在楼盘推出的初期或者有新货推出的阶段组织。活动以推广新产品为目标，可以配以其他例如演出、小型party等丰富其内容。第三、规划一、不同商业地产的选址要求大中型商店建筑基地宜选择在城市商业地区或主要道路的适宜位置。大中型菜市场类建筑基地，通路出口距城市干道交叉路口红线转弯起点处不应小于70m。小区内的商店建筑服务半径不宜超过300m。商店建筑不宜设在有甲、乙类火灾危险性厂房、仓库和易燃、可燃材料堆场附近；如因用地条件所限，其安全距离应符合防火规范的有关规定。大中型商店建筑应有不少于两个面的出入口与城市道路相邻接；或基地应有不小于1/4的周边总长度和建筑物不少于两个出入口与一边城市道路相邻接。大中型商店基地内，在建筑物背面或侧面，应设置净宽度不小于4m的运输道路。基地内消防车道也可与运输道路结合设置。新建大中型商店建筑的主要出入口前，按当地规划部门要求，应留有适当集散场地。大中型商店建筑，如附近无公共停车场地时，按当地规划部门要求，应在基地内设停车场地或在建筑物内设停车库。二、不同商业业态对经营面积、规模与场地、楼层的要求商店建筑的规模，根据其使用类别、建筑面积分为大、中、小型，百货商店、商场建筑面积（m2） 菜市场类建筑面积（m2） 专业商店建筑（m2）大型 15000 6000 5000中型 300015000 12006000 10005000小型 3000 1200 1000三、中庭的规划要求中庭也叫内院，在多层和高层建筑中也叫天井，其主要是对采光的要求，满足建筑底层有日照四、通道的规划要求外廊式（布置单面房）的走廊宽度1.32.2米 内廊式（双面房）的走廊宽度1.62.2米走道净高大于等于2.1米 最远的房间到厕所的距离应小于50米超过50平方米或60人以上的房间应有两个出口，两出口间距5米以上一建筑两端头设置疏散楼梯时，房间到楼梯的距离在40米以内一建筑单侧设置一部疏散楼梯时，最远的房间到楼梯的距离在22米内一房间内一角设置有楼梯时，房间对角线的距离在40米以内五、电梯的配比要求大型商店营业部分层数为四层及四层以上时，宜设乘客电梯或自动扶梯；商店的多层仓库可按规模设置载货电梯或电动提升机、输送机。营业部分设置的自动扶梯应符合下列规定：一、自动扶梯倾斜部分的水平夹角应等于或小于30；二、自动扶梯上下两端水平部分3m范围内不得兼作它用；三、当只设单向自动扶梯时，附近应设置相配伍的楼梯。六、停车场的设计与配比停车场分为配建停车场和公共停车场机动车公共停车场的服务半径，在市中心地区不应大于200米在一般地区不应大于300米自行车公共停车场的服务半径宜为50100米，并不得大于200米城市公共停车场总面积 F=A*n*aF停车场所需面积 A城市规划期末的汽车总数n使用停车场的汽车百分数 a-每辆汽车所占用的面积城市公共停车场的用地总面积按规划城市人口每人0.8-1.0平方米进行计算,其中：机动车停车场的用地为80%90% 自行车停车场的用地为10%20%七、灯光照明的要求照明除满足视觉功能外，还应强调艺术效果照明数量按工作精细度分级照明质量： 工作（明视）照明，环境（气氛）照明，照度充分，高低根据需要，亮度均匀，明亮因地而异，尽量避免眩光，允许少量高光，阴影适可而止，追求立体效果，光源显色性好，调动颜色功能，方案实用经济，局部画龙点睛，照度稳定，消除频闪效应居室人工照明应大于10lx（勒克司）八、配电的要求(1) 高压配电网架应与二次送电网密切配合，可以互通容量。高压配电网架宜按远期规划一次建成，一般应在二十年内保持不变。当负荷密度增加到一定程度时，可插入新的变电所，使网架结构基本不变。高压配电网中每一主干线路和配电变压器，都应有比较明显的供电范围，不宜交错重叠。（2）高压配电网架的结线方式，可采用放射式。大城网和特大城网，应采用多回线式或环式，必要时可增设开闭所。低压配电网一般采用放射式，负荷密度地区及电缆线路宜采用环式，市中心个别地区有条件时可采用格网式。（3）配电网应不断加强网络结构，尽量提高供电可靠性，以适应扩大用户连接用电的需要，逐步减少重要用户建设双电源和专线供电线路。必须由双电源供电的用户，进线开关之间应有可靠的连锁装置。（4）城市公路灯照明线路是配电网的一个组成，配电网规划中应包括路灯照明的改进和发展部分。九、商场层高设计规范多层商场的平面柱网一般为7.5米*7.5米或7.8米*7.8米或8.4米*8.4米 层高一般4.5米6米十、写字楼层高设计规范层高一般3.6米十一、步行商业街的街宽要求步行街要增加绿化，布置环境设施，如：座椅，休息廊，路灯，雕塑，水池，广场，装修店面，街宽至少12米左右。十二、首层设计的层高考虑首层主要是门厅，是一个建筑的展示空间，在效果上讲究大气，庄重，豪华，故首层层高可考虑通高两层，甚至三层，一般4.5米7.5米.十三、通风、采光、消防规范通风：南北房间应考虑通风，并组织穿堂风采光：住宅的间距应保证第一层楼在冬至（12月22日）有至少一小时的日照居室天然采光系数（开窗面积/地面面积）应不小于1/10消防规范：（1） 道路消防规范（A）当建筑沿街部分长度超过150米或总长度超过220米，应设穿过建筑的消防车道（B）沿街建筑应设连接街道和内院的通道，其间距不大于80米（C）建筑物内开设的消防车道，净高和净宽均应大于或等于4米（D）消防道路宽度应大于3.5米，净空高度不应小于4米（E）尽端式消防道的回车场尺度应大于等于15米*15米（F）高层建筑宜设环形消防车道，或沿两长边设消防车道（G）超过3000座的体育馆，超过2000座的会堂，占地面积超过3000平方米的展览馆，博物馆，商场，宜设环形消防车道(2) 建筑物消防间距多层建筑与多层建筑的防火间距不应小于6米高层建筑与多层建筑的防火间距不应小于9米 高层建筑与高层建筑的防火间距不应小于13米(3) 、建筑设计 高层建筑主体须有不小于1/4周长的防火面，在防火面一侧建筑的裙房，高度不应大于5米，深度不应大于4米。防火面应有直通室外的楼梯或直通楼梯间的出口十四、空调系统参数名称 夏季 冬季 人工冷源 天然冷源 干球温度（） 2628 2830 1618 相对温度（%） 5565 6580 3050 平均风速（m/s） 0.20.5 0.5 0.10.3 CO2浓度（%） 0.2 最小新风量（m3/人h） 8.5 商店营业厅通风设备允许噪声，顶层宜取4555dB(A)，底层宜取5060dB(A)；当周围环境噪声级较低时，采用下限允许值，当周围环境噪声级较高时，采用上限允许值。 当计算空气调节冷负荷时，营业厅人数应包括顾客和售货员两部分，顾客人数应按星期日平均流量计算。 当计算人体散热量时，应考虑顾客和售货员中成年男子、成年女子和儿童的比例及其散热量不同的群集系数，一般可取0.92。 商店营业厅空气调节宜采用低速全空气单风道系统；有条件时，可采用变风量系统。 商店营业厅空气调节，空气处理宜采用喷水室或带喷水的冷水表曲式冷却器；冬季不应加湿。 机械送风系统（包括与热风采暖合并的系统）的送风方式应采用上侧送；当有吊顶可以利用时，可采用散流器直送。大门热风幕或空气幕宜采用自上向下送风，条缝和孔口处的送风速度应保证气流射向地面；热风幕送风温度不宜超过50。十五、办公智能化办公智能化是指办公人员利用先进的技术设备，实现办公活动自动化和科学化。其宗旨是提高办公质量和决策水平，减少疏漏差错；提高效率，缩短处理公务的时间；改善办公环境和条件使办公人员从复杂繁重的境况下解脱出来。完整的办公智能化系统由计算机技术、通讯技术及相关设备组成，具有信息准备、输入、保存、处理、分发和传播等功能。通讯自动化系统目的在保证随时与世界各地进行联络，其设备应包括与国际联网的计算机系统、直拨电话、可视电话、电子邮件及电话会议、电视会议设备等。 建筑智能化在建筑领域的影响是全方位的，包括改变建筑的结构、形式和设备，但影响最为直接的将是室内环境。 以办公楼为例，由于实现智能化，传统的空间形式会受到明显冲击，封闭式的小开间办公室将部分或大部分地被开敞式办公室取代。这种办公室由屏风或家具围