南京融侨金辉地产奥体679地块中央公园项1.docx

融侨集团[奥体679地块]项目前期策划报告

南京广合不动产咨询有限公司
二OO六年七月

目 录

第一部分 项目投资策划分析……………………………………………………………………………………… 3
一、项目规划设计要点
二、奥体板块市场现状及趋势判断
三、项目土地SWOT分析
四、项目部分竞争楼盘解析
五、项目可提升价值点分析
六、投资风险及规避方式提示

第二部分 项目目标客户分析……………………………………………………………………………………… 41
一、关注奥体板块目标客户分析
二、奥体板块业主分析

第三部分 项目规划设计分析……………………………………………………………………………………… 61
一、规划设计的总体概念提示
二、建筑布局及风格定位提示
三、环境规划提示
四、室内空间布局提示
五、公共家具及公共装饰材料提示、灯光及背景音乐提示
六、未来生活方式提示

第四部分 项目主题概念提炼……………………………………………………………………………………… 80
一、项目总体规划主题
二、项目总体定位主题
三、项目总体推广及销售主题
四、项目标识设计及部分VI延展设计

第一部分 项目投资策划分析
一、项目规划设计要点
二、奥体板块市场现状及趋势判断
三、项目土地SWOT分析
四、项目部分竞争楼盘解析
五、项目可提升价值点分析
六、投资风险及规避方式提示

一、项目规划设计要点

章节概述：
本章节从本项目土地性质、周边环境，以及周边交通、市政配套等方面进行了调查分析，为项目的前期基础做好充分的准备工作。
1、河西新城——河西新城中心区——奥体中心

（A）河西新城的源起与历程——机遇与决策成就了河西奥体板块
融侨679案是福建融侨地产战略性进入长三角地区的重点项目，项目地块位于备受瞩目的河西奥体版块。
河西新城区位于南京主城西部，西临长江，东依秦淮新河，群水环绕，滨江依港，用地面积56平方公里（不含江心洲、夹江水域等。）
（1）解放以前，南京的城市建设一直集中在明城墙围合的老城内，50平方公里的老城区内拥挤着150万居民但秦淮河以西地区仍是城市的边缘区。
（2）改革开放之初，市政府为了解决大量知青回城的住房问题，在河西建设了南京当时最大的居住区南湖新村，后来又陆续建设了莫愁新寓等居住区。自此，河西地区才开始了缓慢的城市化进程。
（3）20世纪九十年代，在《南京城市总体规划（1991—2010）》中，南京市规划局已经提出了将河西作为城市新区的概念。
（4）2001年，以十运会主场馆落户河西为契机，决策者们将战略目光对准了这里，提出要在2005年前，以一个现代化的新城区迎接十运会的召开。随后，“一城三区”的城市发展框架被明确。
（5）2002年初，河西新城区概念规划编制完成，“一城三区” “一个疏散、三个集中”的城市发展新布局思路逐渐明晰，力争通过5到10年，“把河西新城区建设成为现代文明与滨江特色交相辉映的现代化新城区，成为现代化新南京的标志区”。2003年下半年，河西新城中部商务中心基建部分全面启动。
（6）2004年多家知名房地产开发企业纷纷抢滩河西，其中包括中海、万科这样的全国知名的地产大鳄。
（7）2005年，地铁一号线正式开通。十运会顺利召开落幕。随着奥体板块楼盘上市量急剧增大，同时新政出台，河西板块进入“后十运时代”。
（8）2006年，中部商务中心基本建成，以金马郦城、顺驰滨江、紫鑫中华广场等为代表的项目交付使用，奥体板块即将迎来第一个入住高峰。

图1：河西新城在南京市区的位置 图2：河西新城中部地区（即“奥体中心板块”卫星地图）

（B）、关于CBD中央商务区——三轴牵系的奥体之魂

中央商务区是河西新城的核心区域，犹如奥体之魂，它紧邻奥体中心，北至纬八路，南至纬九路，东至经四东路，占地约5平方公里。地上总建筑面积达160多万平方米，其中商务办公46万平方米，13个项目，16幢建筑，是新城未来中央商务办公的集中体现。商业购物58万平米，酒店式公寓54万平米。
河西新城的中心区有三条轴线，分别是：南北向的商务办公轴线和东西向的文化体育轴线、商业休闲轴线，商务办公轴线与体育文化轴线交汇于行政广场，与商业休闲轴线交汇于中央广场。三条轴线穿插交汇，与老城的六朝南唐中华路、明朝御道街、民国中山大道三条历史轴线遥相呼应。

如图所示：

图3：河西新城三轴示意图 图4：河西CBD商务区效果图 图5：河西CBD商务区鸟瞰图

（1）商务办公轴线位于经四路与经四东路之间,南北长约2100米、宽约300米，占地约60多万平方米，这里将形成地上总建筑面积达160多万平方米的建筑群。商务办公轴线以贯穿南北的绿带为核心，两侧是高标准商务办公楼宇，现代服务业、金融业、大公司总部集中在此。商务办公轴线从沿街线性绿化到街区内部片状绿化，构成了层次分明的进入式绿化景观系统，国际化、人性化的购物、餐饮、休闲相配套，形成舒适宜人的办公、休闲空间。
（2）商业休闲轴线沿纬九路北侧东西向布置，东西长约2700米，南北宽约300米，占地约70多万平方米。沿街布置有高档零售商店和大型综合商业，建筑与景观相互渗透、商业与休憩依次交替，曲折有致、动静适宜，宛如一条宜人的商业“黄金海岸”线。东西向的步行商业街区向西一直延伸到江边，使中心区与滨江风光带串联而成。
（3）文化体育轴线东起商务办公轴线上的行政广场，经体育公园（奥体中心）、文化街区及滨江世纪绿轴，西连长江大川的自然风光，全长1750米。

（C）关于奥体中心——体育设施公园化是世界第五代体育建筑的主题

规模宏大、气势磅礴的奥体中心，占地面积达89万平方米，建筑面积达42万平方米。作为 “十运会”的主赛场，在两道360米长的醒目的红色大拱下，奥体中心的主体育场以雄伟的身姿展示其壮观。整个工程以可容纳6万人的体育场为中心，向四周辐射延伸，将体育馆、游泳馆、网球中心、新闻科技中心和体育场等五大场馆连成一体。
围绕着奥体中心，七纵五横的城市道路框架已经拉开， 36条主支干道十运会前已全部完成。地铁西延4.6公里。应天西路高架从赛虹桥拉到经四路。江东南路扩成双向7车道的“金陵第一大道”，从河西上纬七路到城东卡子门只要六七分钟，南京“井”字型快速内环接轨河西。长江三桥通车，穿越江心洲连接河西与江北的过江隧道破土动工，所有这一切正让河西的交通格局发生着翻天覆地的变化。
奥体中心是南京首个体育公园，倡导“世界第五代体育建筑”着力诠释的主题———体育设施“公园化”，这里不单是体育饕餮之园，也是全民健身好去处，游泳馆、羽毛球馆等设施场馆已经对市民开放；奥体中心除了它的体育功能之外，还是一个休闲娱乐的场所，从建成至今已经举办过多次明星演唱会，丰富了南京市民的业余生活，给奥体带来了人气，为政府发展河西新城做出了贡献。奥体中心内部还有商业及高品质商务配套的功能，人与自然在这里完美融合。

图7 南京奥体中心鸟瞰图 图7 南京奥体中心实景照片
2、679地块：用地环境及周边配套
679地块北邻奥体中心和CBD商务中心，南临规划中的商业中心，东傍已较成熟的中高档集中居住区，西接世纪绿轴。
679地块位于建邺区青石路以南，经四西路两侧，总用地面积170408.8㎡，建设用地104155.5㎡，其他代征用地66253.3㎡，规划用地性质为住宅用地，一系列控制指标为容积率≤2.2建筑密度≤26﹪绿地率32﹪建筑高度≤60米建筑间距系数1.35。
679地块北侧为南京奥林匹克体育中心，西侧为正在建设的居住片区，南侧与江东南路的未来商业中心相连，区位重要，规划引导要求为“结合使用功能要求，有机地组织建筑群体的平面功能布局与空间布局关系，并与周围相临建设用地共同成为环境优美、生活舒适、配套完善的现代化居住社区”。
项目地块及周边配套如下图所示：

二、奥体板块市场现状及趋势判断

章节概述：
本章节从奥体板块的供需比例、奥体板块房地产价格走势作了分析，同时对奥体板块价值潜力进行挖掘，以及奥体板块的商业现状及成长预测这四个方面进行阐述奥体板块的现状以及趋势判断。

1、奥体板块房地产市场总体供过于求的现状

A、南京市商品房供求比
序号
时间
比例
1
2003年
0.81：1
2
2004年
1.27：1
3
2005年
1.3：1
4
2006年
1.6：1

根据上表，2003年时南京商品房供求比为0.81：1，尚处于供不应求的状态。到了2004年，这一数据变为1.27：1，2005年在1.3：1左右，到了2006年，供求比上升至1.6：1。
供求比的逐步“攀升”将使得购房者在选房时更加从容，买方市场的地位进一步确立。

B、奥体板块市场供求现状分析
根据奥体大盘纷纷上市的时间以及南京市商品房供求比数据判断，河西放量巨大，对南京市商品房供求比的影响起到决定性的作用，据有关数据显示，05年河西的供需比已经达到1.5：1。因此，目前甚至未来的2-3年内奥体板块市场供求比为供过于求。
据有关报告显示：奥体将是06楼市最大变数，换句话说，价格战看奥体。奥体前景是看好的，但由于前期开发企业急功近利，价格过快上涨，目前正在回归理性。奥体楼盘采取了降价策略，比如精装修房卖毛坯房的价格，或直接降价。数据显示，奥体板块成交价正在下降。但奥体潜在需求正在上升，市民对奥体认同度正在上升。具体数据见附表：
销售情况
楼盘名称
占地面积（万平米）
总建面积（万平米）
入网套数（套）
成交认购套数（套）
可售套数（套）
后续供应量（万平米）
备注
万科光明城市
13.3
27.6
1369
724+63
582
9
含商业5000
中海塞纳丽舍
12
17
1350
667+103
580
4.9
含商业3800
万达华府
6.3
10.18
626
492+83
51
1.7
含商业
嘉业阳光城
11
20
570
366+17
187
12.2
含商业
拉德芳斯
12
20
1202
533+119
550
7
含商业
欧洲城
13.8
34
981
370+13
598
20
不含A、B区
滨江奥城
18.2
29.2
1600
805+28
767
12.7
含商业
金马郦城
22
26
1204
643+22
539
9.8
含商业约3万
朗诗国际街区
16
30
877
529+50
298
15.7
含商业
银城西缇
31.05
69.22
1024
817+15
192
48.2
含商业
紫鑫中华广场
17
42
1749
841+8
900
25.1
含商业约25万
*注：后续供应量=总建面积*0.84-入网销售总面积+目前未售住宅面积，其中单套面积统一按照120平米计算

2、奥体板块房地产价格走势此起彼伏

奥体板块楼盘价格从03年年底到06年6月，经历了此起彼伏的过程。03年年底金马郦城开盘入市，到04年顺驰、拉德芳斯开盘入市，价格水涨船高，突破了6000大关。05年上半年，随着奥体板块楼盘放量猛增，加之新政出台，奥体一度受挫，05年底嘉业阳光城甚至开出了4344的谷底价格。随着06年奥体多家楼盘集中交付以及奥体的政策利好，至06年6月，奥体楼盘价格水平呈回暖趋势，价格稳中有升。未来两年随着河西奥体板块的交付入住、公共配套的不断完善以及建邺区政府及南京市政府部分部、局的搬迁，奥体板块价值开始体现，预计楼盘的销售价格稳中有升，持续上涨。
元/平米

4000
5000
4500
5500
6000
6500
04年
05年
06年
07年
08年

9月
7月
9月
4月
5月
7月
6月
2月

（1）价格上扬期（03年12月—05年5月）
03年年底至04年，奥体板块上市量较少，03年底金马郦城以4500元/平米的均价开盘，短短半年价格上涨了1000元/平米，直至04年9月价格已上扬至6300元/平米。04年下半年至05年上半年，顺驰滨江奥城、朗诗国际街区、万科光明城市、万达华府等多家楼盘集中上市，均价在5800-8300元/平米。在此期间，除了朗诗国际街区以高科技精装修的价格上市以外，其余项目交付标准均为毛坯交付。奥体板块的金马郦城的销售价格一度冲破6000元大关。

（2）价格动荡期（05年6月—06年1月）
以奥体板块为代表的河西楼市，价格在短暂冲破6000大关后纷纷回落。从网上统计的价格来看，05年11月的奥体住宅均价为每平方米5546元，创下新低。奥体住宅均价已连续两个月下滑，各家楼盘的降价动作愈演愈烈。
仅在05年7月-10月，河西已有多家楼盘价格经过调整，“跳价”、“特价”、“精装修”一哄而上。05年年底，欧洲城、嘉业阳光城、金马郦城这“三驾马车”似乎正将河西楼市拉向“价跌量升”的时代。而银城·西堤国际即将上市的消息，更让河西的开发商感觉到有“强敌来袭”的紧迫感。正是在“后有追兵，前有堵截”的情况下，河西众多开发商的心理已经不再“安分”，销售惨淡的赶紧“跑量”，销售差不多的赶快“扫尾”离场，都想尽早远离河西这片“战场”。
05年9、10月起奥体板块的价格有了明显的下跌，分析原因有三点：其一，自05年4月开始的政府房地产宏观调控政策开始逐步显示出政策威力；其二，曾经依托十运会崛起的南京奥体板块，在十运会结束后其未来的命运像个谜局，遭遇业界以及购房者的集体质疑，配套缺失、空城效应、价值认同感等诸多问题纷至沓来。购房者信心缺乏，开发商急于提高销售速度走量，于是价格发生大幅跳水。其三，奥体地块新盘的上市量增长比较快，上市节奏更快，单个项目体量更大，新盘区域更为集中，而销售增长相对缓慢。05年10月底，河西上市148万平米，在八区中占到36﹪，占全市的20﹪。供大于求，短时间内商品住宅上市量爆发性增长是当时河西最为棘手的问题。

（3）价格平稳期（06年1月—06年6月）
从奥体板块的销售情况、成交价格等多方面来看，06年以奥体板块为代表的河西楼市整体稳中有升，局部价格有一定程度的调整，但总体是增长趋势占主流，成熟区域销售态势良好，局部发展中区域在上半年将有所盘整，下半年随着项目的逐步完成（进入现房交付阶段），销售形势将转好，并可能成为市场的强力支撑。加上，现在购房需求大多为自住，这些刚性需求迟早会释放出来。2006年河西将依旧成为投资置业的热点片区。

3、奥体板块市场价值利好不断

A、河西新城规划新，政府大力支持发展新城
河西新城的建设仿佛在白纸上画画，规划是全新的，建设是全新的，近几年政府大力扶持河西奥体板块，将河西新城真正建设成为比肩于新街口的南京第二市中心。
政府部门的入驻也说明了政府对奥体板块的大力扶持。据悉，06年底，建邺区政府将搬迁至位于奥体CBD的新城大厦南楼， 8个市级机关部门也将入驻新城大厦北楼。

B、知名品牌开发商打造奥体高档住宅片区
奥体板块汇聚了多家地产大鳄，全国知名品牌开发商万科、中海、万达，本土知名品牌开发商银城、朗诗，他们在奥体板块打造出高品质示范小区群，成为南京的高档住宅片区。

C、06年奥体板块楼盘集中交付
随着06年奥体板块楼盘集中交付，据不完全统计，2006年底，奥体板块将有6000套住宅陆续交付。随着入住人口的增加，相信奥体的生活配套将不断完善，河西新城将逐渐成熟。

D、奥体板块市政配套不断完善
（1）交通配套
地铁1号线以及多条公交线路已经通到奥体，地铁2号线现已在修建当中。越来越多的公交线路延伸或者通过奥体板块。
（2）教育配套
集中了众多中大型新建居住区的河西新城的教育配套一直是众人关注的焦点，仅河西新城中部地区便保留和新建中小学37所。除了已经招生开学的金陵中学河西分校、南师大附中新城初中、上新河中学、南京致远外国语小学等等，顺驰幼儿园、南师大附中新城小学、奥体小学等也将在06年9月陆续开学。
接着，还将开工建设南京河西外国语学校、南师大附中树人学校等6所学校。到06年年底，河西中部地区所有学校将全面建成。
（3）其他配套
地标建筑国际博览中心开工：2008年第四届“世界城市论坛”主会场已选定河西，为此将启动“国际博览中心”建设；
建设邻里中心，为周边居民提供生活需要。今年底，兴隆社区中心将交付使用；中海社区中区将动工建设。

4、奥体板块未来房价走势预测
2006岁末，是奥体板块发展的一个分水岭，其未来房价的走势将取决于以下三个方面：
（1）建邺区政府及南京市政府能否如期搬迁至新城大厦？
（2）随着各楼盘交付量的增加，奥体板块的人气是否有明显上升？
（3）政府商业配套及各小区商业配套设施能否在岁末有集中的面市？
如果上述三个因素均呈现出明显的利好，则可预测，07年上半年，奥体板块的整体房价将上涨300-500元/平方米，即从目前的5600元/平方米上涨至5900-6100元/平方米。
我们将随时关注决定奥体板块明年房价走势的上述三个因素。

5、奥体板块商业现状及成长预测

A、奥体板块商业现状
（1）奥体板块商业定位
河西新城商业的定位主要是现代服务业、高新技术产业、观光旅游业、文化体育产业和休闲娱乐业。总体来说，河西商业可以分为两大部分，一方面是以河西CBD为主的中央商务区集中了大量的商业面积，其次是以金马郦城、紫鑫中华广场为代表的社区商业。
河西中央商务区内商业用房面积在58万平米以上，纬九路河西大街上还有一条包括建筑面积在30万平米左右的新城广场在内的商业街，再加上在售的奥体中心附近和住宅小区内的商铺面积，河西奥体新城至少有100万平米以上的商铺将在未来一年内陆续推向市场，相当于南京新街口商业面积的1.5倍。
奥体中心的周边，紫鑫中华广场、金马郦城、宋都奥体名座、欧洲城等楼盘都有自己的社区商业项目。在南京河西指挥部提供的一份资料上显示，这些社区商业面积的总和已经超过了90万平方米。

（2）奥体板块商业的招商模式
为谋求CBD各楼盘之间的差异化特色，CBD中心区商业的招商工作主要由河西指挥部招商处牵头进行打包招商。
楼盘自建的社区中心，则由开发商自行招商，如金马郦城的欧洲风情街、顺驰蓝调街区、紫鑫中华广场商业步行街、万科商业街等项目。

B、奥体板块商业成长预测
一方面是政策对河西新城的扶持06年政府部门明确指出河西热度不降、投资力度不减，将继续投入20多亿元资金。相关部门将与社会各界力量继续增加河西新城内涵和活力，完善城市造血功能，通过招商引资发展新经济和都市产业，经过5年努力把河西新城真正建设成为比肩于新街口的南京第二市中心。
另一方面，奥体板块今年有交付计划的楼盘多达15家以上，包括万科光明城市、万达华府、中海塞纳丽舍、金马郦城、紫鑫中华广场等，其中，4-6月份是个交付高潮。随着奥体板块楼盘的纷纷交付，奥体板块生活配套型商业布局逐渐完善。

三、项目土地SWOT分析

章节概述：
本章节针对项目地块的SWOT进行了阐述分析，即从本项目地块的优势、劣势以及地块的开发机会点、困难点四个方面进行分析。

1、S——地块优势分析

（A）板块的优势：
（1）奥体板块区位优势非常明显：位于河西CBD以西，北邻奥体中心，东邻河西中心商务区CBD，南邻规划中的商业集中区，西邻滨江休闲文化带以及世纪绿轴，占据河西新城中心区的中央位置，区位优势明显。
（2）市政府对河西奥体板块配套设施建设的大量投入：326亿的市政配套，高标准打造河西新城中心区。
（3）聚集了中海、万科、万达、顺驰等15家以上省市乃至全国知名品牌房地产商，精心打造高品质的楼盘，促进形成奥体板块更完善的人居环境，聚集人气，使购房者有更大的选择空间。
（4）自然生态环境优越：作为南京为数不多的湿地、绿肺、滨江公园同江心洲形成天然的氧吧和旅游胜地，从而形成非常适合居住的环境。
（5）具有完善的教育、生活配套设施：金陵中学河西分校，奥体中学，各小区引进的名牌小学分校，南京最大的台资明基医院，纬九路打造的现代美食商业街，江东南路的CBD商务区，南京第一街等形成了板块得天独厚的周边环境配套优势。
（6）南京市政府八家单位确定要迁至河西奥体板块，江苏省人民政府已在奥体板块预留了200多亩行政用地，进驻机关单位若干。06年底，建邺区政府将搬到位于奥体中心区的新城大厦的南楼，北楼为8个市级机关部门入驻。会聚集更多的人气。

（B）地块优势分析：
（1）北邻奥体，近CBD：为最靠近中心商务区的居住区之一，战略位置比较明显。且相应的交通配套市政配套等已经或即将比较完善。
（2）南临商业带配套：紧依奥体中心及地铁奥体站出口，南面为规划中作为南京市级商业中心的河西大街，生活配套交通配套相对比较齐全。
（3）西接绿轴：商务中心绿轴，即中央商务区高楼大厦间的通道将被建成带状的文化公园，与8万平方米的中央公园相连接，还有不同规模的10多个城市公园和广场也将在新城主干道和居住区星罗棋布。
（4）自带河道：地块自带的河道可以作为后期造景的依托，项目可以打造社区水景。

2、W——地块劣势分析
（1）奥体板块到底买的是个未来，需要不断加强购房者及市场对奥体板块的信心。
（2）从总体上来说属于奥体以西地块，不象东地块那样分布了那么多的品牌发展商，人气也不及，从这个意义上来说自然相应生活配套没有那么聚集，无法方便地依仗别项目配套。
（3）零散的品字型地块以及较为苛刻的规划要点，制约了产品形态及排布。

3、O——地块机会点分析
（1）随着房屋交付及入住量的增加，奥体板块开始步入成熟期。2006年奥体板块至少有4000套新房交付，加上去年已交付的，奥体至年底约有6000套房子可供居住，届时可入住2-3万人。紫鑫中华广场商业面积达到16万平米，据称其5万平米的农贸市场已在06年5月左右正式营业。金马郦城05年11月便开通了社区巴士，往返与小区和超市、菜场之间，欧洲商业风情街今年下半年正式开张。
（2）南京楼市自2006年春节之后，开始逐渐回暖。从南京网上房地产公布的成交数据来看，河西板块表现突出。开发商及购房者对河西板块的信心也正在恢复。整个板块进入成熟期。

4、T——地块威胁及困难点分析
（1）目前仍有配套困难：交通、教育、生活等仍然是不方便的，而且这样的局面还要再持续5年左右的时间，虽然纷纷交付，但真正入住并形成人气还要花费一定的时日。
（2）奥体板块楼盘的集中放量使该区域的商品房供求比持续走高，购房者的选择面增大。
（3）来自竞争楼盘的客群分流。在奥体板块，有超过15家省市甚至全国知名的房地产开发企业正在建设当中，而且楼盘可以说风格各异，品质较高，购房者可以很从容宽松地作出选择，如何将产品做出差异性的核心竞争力是至关重要的。

四、项目部分竞争楼盘解析

章节概述：
本章节从奥体板块本项目竞争楼盘的基础资料、价格走势、综合评述三个方面做了深入的解析。在竞争项目综合评述中，从开发商实力、项目销售情况、项目营销推广、以及项目的优劣势等几个方面作了评述。

1、竞争楼盘基础资料对比表
项目名称
土 地 情 况
产 品
销 售 情 况
占地面积（平米）
容积率
用地性质
总建面
(万平米)
产品风格
产品形式
得房率
户型面积
车位比
首次开盘时间
入网套数
已售+认购
可售套数
住宅均价(元/平米）
万科光明城市
133563
1.8
居住
276000
新古典
主义
高层
82.50%
100～140
1:0.8
04-9-19
1369
624
565
6623
中海塞纳丽舍
106914
1.6
居住
171062
法式
小高层
86%
90～130
1:0.8
05-5-28
1350
776
573
5897
万达华府
63760
1.6
居住
102016

小高层
84%
85～107
1:0.8
04-12-11
732
592
140
5277
银城西堤国际
310500
1.7
居住
700000

小高层、高层
84%
88～137
1:1
06-5-1
1022
851
14
5457
朗诗国际街区
160000
1.88
居住
300000
高科技
节能
小高层
84%
69～150
1:1
05-3-1
877
582
258
7805
金马郦城
228000
1.3
居住
260000
欧式
花园洋房
多层、小高层
83%-90%
55～250
1:0.8
03-12-19
1204
668
331
6075
欧洲城
138000
2.58
居住
340000

高层
82-87%
80～160
1:1
05-5-1
981
405
29
5343
拉德芳斯
198310
一期1.4二期2.2
商住
200000

多层、小高层
高层80％
70～130
1:0.7,0.8
05-6-17
1202
653
243
5038
奥体新城 -翠杉园
966472
1.3
居住
1200000

多层、小高层

80～220
1:0.55
2005-12-25（三期）
575
531
44
4986
顺驰滨江奥城
181943
1.6
居住
291108
现代
简约
多层、小高层、高层
85%-90%
106～132

05-4-6
1600
834
534
5763
紫鑫中华广场
170000
2.4
商住
420000

小高层、高层
80%-85%
100～300
1:0.8
04-11-16
1749
864
62
5588
嘉业阳光城
101185
1.6
居住
161896

小高层、高层
较低
80～150
1:1
04-10-25
570
386
109
5267

小计

13231
7766
2902

说明：以上销售相关数据为06年7月10日网络统计数据

2、竞争楼盘价格走势及综合评判

A、奥体板块竞争楼盘价格波动点，如下表：

项目
时间
万科
光明城市
中海
塞纳丽舍
万达华府
银城
西堤国际
朗诗
国际街区
金马郦城
欧洲城
拉德芳斯
奥体新城
顺驰
滨江奥城
紫鑫
中华广场
嘉业
阳光城
03年
12月

12．19开盘
均价4500

04年
1月

2月

3月

4月

4．15开盘
均价5550

5月

6月

开盘均价5300

7月

7．10开盘均价5700

均价5400

开盘均价5700

8月

9月
开盘均价6500

上涨至6300

均价涨至5900

开盘均价5300
10月

开盘均价5800起价5200

11月

12月

05年
1月

2月

3月

4月

开盘起价7500，均价8350

均价6100
均价5900

5月

5.28开盘均价5500

5.21开盘5400

均价5500

5.21开盘5300 -5400
6月

6.17高层开盘
均价4700

7月
7.15地下开盘含精装修均价6500

均价4800

均价5700

8月

均价8600
8．24“一口价”5300跳水

9月

开盘均价5200
砸景观调价4400-5600，均价5100。

均价8750

均价4900

6200

10月

均价5300
11月

11.19价格4670
-—4980

5800
均价5800

12月

房产局团购均价4600
成交均价7094
多层景观电梯房，5000元起售

均价5700

飓风行动，起价4344，均价5300
06年
1月

均价9100

均价4800

均价5800

均价5400
2月

价格拉升至5200

均价4900
均价5100

3月

均价5800

4月

内部认购均价5300

均价5000

5月

5.1一期开盘均价5500
均价9000

5400
最低5200，均价5800

起价5500，均价5800

起价5000，均价5500
6月
二期精装开盘，均价6700
6.24二期开盘，均价6000
6.10二期开盘，均价5600

5340

均价5700

B、奥体竞争楼盘价格走势如下：

（1）万科光明城市——经历磨难，稳中略升

解析：万科光明城市从04年9月开盘推出均价6500元/平米，短短2个月将产品调整为6500元/平米送精装修（经业内测算装修成本价在700元/平米左右）。从05年7月直至06年6月万科光明城市的均价为6700元/平米送精装修，销售价格略有微涨。

（2）中海塞纳丽舍——低开高走，稳健上扬

解析：中海塞纳丽舍05年5月开盘，开盘均价为5500元/平米，至06年6月，均价已上涨为5900元/平米，稳中有升。

（3）万达华府——定位不准，动荡之后重新入市

解析：万达华府04年10月份开盘，开盘起价5200元/平方米，均价5800元/平方米。05年9月重新开盘时均价5200元/平米，随后万达华府砸景观调整价格4400-5600，均价5100元/平米。至06年6月均价拉升至5600元/平米。在经历了05年9-10月奥体大盘纷纷上市的市场环境后，销售价格稳中有升。

（4）银城西堤国际——低开高走，销售一路走红

解析：银城西堤国际在05年年底房产局团购，均价为4600元/平米；06年年初内部认购，认购均价5300元/平米；06年5月1日正式开盘，至今销售均价为5600元/平米，银城凭借他的知名品牌、房屋质量、良好口碑，销售价格一路上升。

（5）朗诗国际街区——高开高走，略有波动

解析：朗诗国际街区在05年4月开盘时均价为8350元/平米，至05年8月，9月价格微涨，均价分为8600元/平米，8700元/平米。经历了05年下半年河西奥体房地产市场的盘整期，朗诗国际街区12月网上公示的销售均价也仅为7094元/平米。06年1月价格上涨为9100元/平米。
朗诗国际街区在项目中引入了高科技，并且以精装修面世，所以她在奥体板块的价格总是高高在上的。从价格走势上来看，经历了05年9月至12月的楼市动荡期，价格稳中有升。

（6）金马郦城——快速走高，快速回落

解析：金马郦城在03年12月开盘时均价4500元/平米，短短半年价格上涨了1000元，至04年4月时均价已上涨到5550元/平米，05年7月价格又上涨至5700元/平米，04年9月价格上涨至6300元/平米。至05年8月价格明显下调，均价为5300元/平米，至05年12月底的多层带电梯住宅是5000元/平米起价。
金马郦城在奥体板块上市较早，在04年9月价格到达顶峰，05年下半年由于奥体板块上市量具大，金马郦城价格也不再坚挺，随之下滑。

（7）欧洲城——定位模糊，起起落落

解析：欧洲城在05年5月开盘时均价5400元/平米，到11月特价推出部分套型，价格为4670—4980元/平米；至06年5月价格有所回升，至5400元/平米。

（8）拉德芳斯——在低谷中徘徊

解析：拉德芳斯在04年6月开盘时均价5300元/平米，至7月价格略有调整为5400元/平米；05年6月价格下降为4700元/平米，9月略有微涨，均价为4900元/平米，在经历了05年年底、06年年初的动荡，至06年6月价格稳中有升至5800元/平米。

（9）奥体新城——高开低走，从多层到小高层

解析：奥体新城在05年5月价格5500元/平米，至7月价格下调为4800元/平米；至06年2月价格调整至5100元/平米。

（10）顺驰滨江奥城——高开低走，神秘的销售价格

解析：顺驰滨江奥城在05年4月开盘时均价6100元/平米，到12月均价调整为5700元/平米；至06年1月价格略有回升，至5800元/平米。
顺驰滨江奥城的价格由于受到整个市场的影响，高开低走。

（11）紫鑫中华广场——基本平稳

解析