房地产分析（31页）.docx

厦门市房地产市场研究分析报告
一、厦门市宏观经济情况
（一）厦门市概述
厦门市位于东经117°53′～118o°15′，北纬24°23′～24°46′，地处我国东南沿海——福建省东南部、九龙江入海处，背靠漳州、泉州平原，濒临台湾海峡，面对金门诸岛，与台湾宝岛和澎湖列岛隔海相望。厦门由厦门岛、鼓浪屿、内陆九龙江北岸的沿海部分地区以及同安等组成，陆地面积约1565.09平方公里，海域面积300多平方公里。曾先后荣获“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“国家环境保护模范城市”、“中国优秀旅游城市”、“国际花园城市”等称号。厦门是中国十大旅游城市之一，也是中国接待国际游轮最多的口岸之一，是一个国际性海港风景城市。经过二十多年的对外开放，厦门已经发展成为中国东南沿海最具活力的中心城市。1980年以来，厦门国内生产总值(GDP)每年以超过15%的速度增长，长期平均增长率高居中国第一。2005年厦门人均GDP超过5500美元，居全国前列。在2005年中国城市综合竞争力评比中，厦门列第九位，被联合国列为中国最有发展前途的25个城市之一。
2003年5月经国务院批准，同意厦门市调整部分行政区划。调整的主要内容包括：一、思明区、鼓浪屿区和开元区合并为思明区，原三区的行政区域划归思明区管辖。二、将杏林区的杏林街道办事处和杏林镇划归集美区管辖。杏林区更名为海沧区。三、设立翔安区，将同安区所辖新店、新圩、马巷、内厝、大嶝5个镇划归翔安区管辖。行政区划调整后，厦门市辖思明、湖里、集美、海沧、同安和翔安6个区。
翔安区，东临泉州南安市，西至同安（大同）城区和同安湾，北至大帽山体，南至大嶝海域。翔安区陆域面积共351.6平方公里，全区可用于工业和城市建设的土地面积在200平方公里以上，占厦门全市面积的近30%。
根据厦门海湾型城市的发展战略，厦门市对翔安区的空间定位和规划结构作出了重大调整，制定出“一心两环、一主四辅八片”的组团式海湾城市框架。即：以厦门本岛为城市主中心，马銮片区和翔安片区为城市副中心，海沧、杏林湾大学城和同安大同则为厦门的次中心区，从而形成“一主两副三次”的城市结构布局。对此，降安区也规划了“一心”加“五片”的组团式空间结构。“一心”即城市中心区，“五片“即新圩农业保护片区、马巷工贸片区、东坑湾高档居住片区、刘五店澳头港口物流园区、大嶝莲河对台特色产业区。在发展时序上，翔安区根据空间拓展模式，其建设开发由北向南，分近、中、远三个阶段逐步展开。

（二）宏观经济运行情况统计
厦门市总体经济运行情况如下表所示。
表一 厦门市总体经济运行情况统计

2004年
2005年
2006年
国民生产总值
全国（亿元）
136515
182321
209407
全国增长率
9.5%
9.9%
10.7%
厦门（亿元）
883.21
1029.55
1162.37
厦门增长率
16%
16%
16.7%
三次产业结构比例
2.3:59.3:38.4
2.0:55.6:42.4
1.6:54.0:44.4
招商引资
合同利用外资
10.55亿美元
12.95亿美元
23.11亿美元
增长率
57.7%
22.7%
78.5%
实际利用外资
5.7亿美元
7.07亿美元
9.55亿美元
增长率
35.1%
24.1%
34.9%
固定资产
投资总额（亿元）
304.65
401.62
662.10
增长率
24.3%
31.8%
66.5%
房地产
投资总额（亿元）
91.46
110.17
213.93
增长率
15.4%
20.50%
87.5%
常住人口
人均生产总值
人均值
￥40146/＄4890
￥45758/＄5584
￥49887/＄6257
增长率
14.4%

12.7%
城镇居民人均收入
人均可支配收入
￥14443
￥16403
￥18513
增长率
11.8%
13.6%
12.9%
城镇居民人均消费
人均总消费支出
￥10739
￥11849
￥14162
增长率
13.5%
10.3%
19.5%
人均食品类消费
￥4231
￥4382
￥5022
增长率

3.6%
14.6%
人口
户籍人口(万人)
146.77
153.22
160.38
常住人口(万人)

225
233
人口自然增长率
5.7‰
5.59‰
7.52‰
户均规模(人)
3.23
3.25

城镇居住
人均住房面积
21.5m2
21.4 m2
22.93 m2
增长率

7.4%
消费价格指数
总指数
103.1
101.0
100.85
房地产消费指数
102.7
105.6
106.09

(数据来源：以上数据分别摘自于2004年度、2005年度、2006年度厦门市国民经济统计公报)

（三）宏观经济评价
1、经济稳定高速增长
由右图可看出，厦门近三年来国民生产总值稳定增长，从走势看，厦门市经济处于飞速发展的阶段，远高于同期全国增长速度，经济持续高速增长。

2、产业结构配置优化
厦门市产业结构比例从04年的2.3:59.3:38.4至05年为2.0:55.6:42.4再到06年是1.6:54.0:44.4，这说明当地产业结构得以优化，而且在二、三产业中的制造业、建筑业、交通运输业、房地产业、金融业的比重越来越占据主要地位。

3、外资
由右图所示，到06年末，实际利用外资达到9.95亿美元，同比增长达34.9%，这表明厦门经济的蓬勃发展和对市场预期的看好。

4、固定资产投资加快
06年厦门市全社会固定资产投资完成662.1亿元，增幅比上年提高66.5个百分点。从走势上看，固定资产投资提速加快。

5、房地产市场发展状况与人均生产总值
根据厦门市人均GDP情况，作出评价如下表：
评价体系
厦门市
人均GDP
房地产市场发展状况评价
年度
人均GDP
结论
＄800~4000
高速增长
2004年
＄4890
平稳增长
＄4000~8000
平稳增长
2005年
＄5584
平稳增长
＄8000~20000
衰退
2006年
＄6257
平稳增长
备注：本表评价体系摘自《房地产投资分析与决策》，丁芸等编，建筑工业出版社，2003年版。
按照行业生命周期理论划分为萌芽期、成长期、成熟期和衰退期四阶段，结合上表结论，厦门市房地产处于成熟期间。特别是06年反映出房地产行业的发展已在平稳增长期的末段。
6、房地产投资总额与国民生产总值及固定资产投资总额
从表一中截取如下分析数据进行评价：
年度
厦门GDP
（亿元）
固定资产
投资总额（亿元）
房地产
投资总额（亿元）
房地产投资占GDP比重
房地产投资占固定投资比重
2004
883.21
304.65
91.46
10.37%
30.02%
2005
1029.55
401.62
110.17
10.70%
27.43%
2006
1162.37
662.10
213.93
18.40%
32.31%

评价：由上表数据可以看出，（1）04年、05年房地产投资占厦门市生产总值的比重保持稳定，在06年跃升到18.4%,而这一比率在全国仅为8.75%，表明房地产业在厦门经济起着重要支柱作用, 已成为拉动全市经济发展的主要动力之一。(2) 宏观上，房地产开发投资占固定资产投资的比重应该在15~20%之间。理论认为，超过30%便认为市场存在泡沫。近三年房地产投资比重均值为29.92%，说明已存在泡沫，但泡沫效应并未释放。

7、2004年是厦门房地产市场的新拐点，目前正进入高速发展阶段
根据右图2000年~2006年厦门房地产投资增长率和销售增长率曲线可以看出2004年是新的一个周期的起始点。
按照目前存在的两种看法，一是认为我国房地产市场6~7年为一个周期，其中约计五年发展，两年低落；另一是认为4~6年为一个周期，其中约计四年发展，两年低落。据此推断：
如果以6~7年为周期，则，2004年~2011年为一个周期，其中2004年~2009年为增长期，2010~2011年为低落期；如果以4~6年为周期，则，2004年~2010年为一个周期，其中2004年~2008年为增长期，2009~2010年低落期。

8、价格指数（CPI）持续上升
由右图可以看出，房地产消费指数远高于总体消费价格指数，通货膨胀压力加大，说明有更多的钱流向了房地产。

二、厦门市城市规划情况
（一）重大项目规划
厦门城市总体规划分近期（2000年）、远期（2010年）、远景三个阶段。城市规划区面积560平方公里，厦门将从“海岛城市”逐渐发展成为“海湾城市”，远期城市面积将扩大到154平方公里以上，人口156万人左右，最终将建筑成为现代化国际性城市。
城市总体分为四大片区：本岛中心片区，包括中部新市区、南部旧城区、鼓浪屿-万石山风景名胜区、北部港区、高科技工业区和东部前埔副中心；西片区包括新阳工业区、海沧新市区、南部工业区和海沧港区；北片区包括集美、杏林、同安组团；东片区包括马巷、新店、刘五店、大嶝岛，远景还包含金门岛等组团。

1、重大工程的建成加快人口导入导出速度及加强厦门与周边城市的联系
“区港联动”向自由港转型，推进对台航运和中转业务向区域性航运物流中心转型，最终向海峡西岸经济区航运物流中心方向迈进。

2、厦门的交通建设呈现出“力度大、速度快”的趋势
“十一五”期间厦门主要建设的重要道路包括岛内的成功大道、环岛干道、疏港快速路、仙岳路，连通岛内外的杏林大桥、集美大桥、翔安隧道，岛外环同安湾大道、同安湾大桥等，通过这些路网的建设，加快岛内外对接，使岛内外居民更加快捷地进出，从而直接推动岛外的发展。

（二）厦门市住房近期建设规划
1、社会保障性商品住房规划（含经济适用住房、不含安置房）
根据厦门市目前居民的收入水平、居住状况、分户情况及人口机械增长速度，厦门市计划在未来3-5年内建设402万平方米的社会保障性商品住房（含经济适用住房、不含安置房），皆为90平方米以下的小户型。
根据厦门市产业推进的方向和用地资源分布，社会保障性商品住房（含经济适用住房）重点增加岛外各区的项目。
海沧区、集美区、同安区和翔安区皆安排有不同规模的社会保障性商品住房，建设时间上集美区和翔安区的项目先行，海沧区和同安区的项目安排在两年以后逐步推进。
2、社会保障性租赁住房规划

规划保障性商品房、租赁房项目分布示意图
根据厦门市目前常住人口的构成情况以及外来人口的增长速度，厦门市的社会保障性租赁住房重点提供给不同对象：廉租房主要提供给具有城镇常住居民户口的最低收入家庭；普通租赁房主要提供给具有城镇常住居民户口的经济水平略高的家庭；租赁公寓主要用于引进人才的居住需要；本岛阳光公寓和岛外“金包银”工程中的外口公寓主要提供给常住城镇的外来人口。
据统计，在未来3-5年内廉租住房建设总量约为280.33万平方米，全部为90平方米以下住房，能及时缓解本岛及几大工业区的住房配套问题，保证工业项目的及时投产，促进全市住房结构的合理性。
根据厦门市产业发展的空间时序、道路交通建设的安排以及现状居住配套的情况，对规划项目制订了初步的开工计划。

3、商品住房调整规划
根据本次规划预测，“十一五”期间新增加商品住房建筑面积约1656万平方米。近两年由于存量项目的压力，开工项目较多，总量较大。
2008年以后，随着产业转移的加快和岛外工业项目的投产，住房建设重点明显向岛外转移。

三、厦门市房地产市场运行情况分析
（一）土地供需市场分析
1、土地政策分析
（1）土地政策背景回顾：从规范交易机制到严控土地供应
2002年5月9日国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式。
2004年3月，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（即71号令）,规定各地要在04年8月31日前将历史遗留问题处理完毕。
小结：国家从2002年开始相继出台文件，规定土地出让必须以招拍挂方式进行，消除暗箱操作，以建立公开的土地出让机制。相较而言，厦门土地市场化方面，走在全国的前列。2002年6月25日，厦门市土地交易市场正式运行，全市所有经营性商品房用地的出让，都将在这个有形市场进行公开招标、拍卖或挂牌交易。
2004年10月28日，国务院出台《关于深化改革严格管理土地的决定》，随后，国土资源部出台《土地利用年度计划管理办法》、《建设项目用地预审管理办法》等一系列土地新政文件，进一步加大土地管理力度。
小结：2004年是厦门房地产业快速发展的一年，房地产泡沫愈演愈烈，政府为了给房地产市场降温，开始逐步实施宏观调控政策。土地一级市场作为房地产市场的源头，也是政府进行调控的着力点之一，用来遏制过热的房地产投资规模。
经营性土地供应走市场化之路毋庸置疑，但各地不少开发商为在招投标中获得土地，不惜开高价，地价托高的同时，也必然推动了房价的涨幅。
（2）2005年土地政策回顾：开始重点调整土地供应结构
4月23日，厦门市出台土地使用权公开出让新规则和岛内新建住宅150平方米以上补充规定。市规划局、市国土房产局联合发布《竞买人在规划·建筑设计方案的土地使用权公开出让规则》。新规则主要适用于我市一些城市重点地段和具有特定要求的项目的土地使用权出让。
新旧“国八条”相继出台。3月26日国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》，提出调整土地供应结构，增加普通商品房和经济住房的供应，并督促建设，同时严格控制拆迁数量。
4月27日，国务院总理温家堡主持召开常务会议，提出八项措施引导和调控房地产市场，强调加大土地供应调控力度，严格土地管理。
小结：2004年宏观调控的失效，使得中央政府在2005年加强了宏观调控政策的力度，也表明中央政府调控稳定住房价格的决心。
（3）2006年土地政策：确定土地供应结构细化指标
2006年7月13日，国家建设部文件——《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》的规定，90平方米套型建筑面积明确为单套住房的建筑面积，而70%比例将针对各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积即年度城市开发总量。
而厦门市“将坚持总量控制、区域平衡，总量和项目相结合的原则来执行国家这一规定。”“在总量控制上，我市今后出让的土地将尽可能增加90平方米以下的中小户型，在总量上达到90平方米以下的户型占70%。在区域平衡上，岛外将严格执行这一规定，90平方米以下的户型肯定会大幅增加，而岛内将根据特定区域、地段有所区别，具体要视每个项目的具体情况而定。”
小结：岛外楼市将步入中小户型时代，对于中低收入购房者来说也称得是个利好消息。随着岛外土地供应量加大及住房供应结构的调整，大量中小户型增加将带来市场供需关系变化，从而减缓房价上涨速度甚至不排除局部时间内小幅下跌，房价整体将趋于平稳发展。
（4）07年土地税费政策连续出台 政策执行力度加大
今年新年伊始，最引人注目的就是有关土地的税费政策的连续出台。不仅有新的政策剑指房地产市场，如2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍。还有城镇土地使用税额的提高2倍，以及城镇土地使用税的征收范围扩大到外商投资企业和外国企业。最触痛房地产开放商的还是2007年1月16日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，规定从2007年2月1日起，房地产企业土地增值税的缴纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制”。
小结：从这次全国两会上传递的信息可以看出，2007年，房地产市场迎来了新一轮的宏观调控大潮。新年至今，从税收、金融、土地等各方面出台的无论是“新政策”，还是“旧政新施”，都体现了去年房地产宏观调控政策的连续性，加大政策的执行力度将是今年宏观调控的亮点之一。
2、土地供应市场分析
（1）土地出让体量逐年增加，价格不断攀升
厦门近年土地公开出让可以清晰地划分为两大阶段：1998—2001年的土地市场冷静稳定，有序运行，无论出让规模与出让金额均表现得波澜不惊；2002—2005则是高速运行阶段，2002—2004年三年间虽然出让规模并无太大的增长，但成交单价却逐年攀升，到2005年，不论是成交量还是成交单价，都达到一个历史高峰。
2003年，厦门市全年经营性用地公开招标、拍卖、挂牌16幅，其中出让成交13幅（拍卖1幅、挂牌12幅）、土地面积43.8万平方米（拍卖3.1万平方米、挂牌40.7万平方米）。到2004年共推出地块16幅，年度土地供应可建总面积约61.27万平方米。

2005年，厦门市持续了在土地市场的调控措施。推出地块35幅，年度土地供应总面积为148.71万平方米，可建总面积约302.52万平方米。
2006年，全市06年商品房实施项目出让26幅，土地面积181.51万平方米；其中岛外普通商品房项目出让17幅，土地面积104.91万平方米。
2007年上半年总计成交土地面积755638平方米，建筑面积1723034平方米（不包括工业用地和加油加汽站用地）。其中，居住用途用地39.64万平方米，建筑面积94.01万平方米；商业用途用地51.09万平方米，建筑面积132.56万平方米。
（2）以住宅用地为主，商业、综合用地增加
2004年，土地供应中居住用地超过2/3，推地132.47万平方米。商业和综合等用地比例达到32%。
2005年，土地出让总量达到历史最高峰、楼面地价屡创新高、超百万平方米的土地推介等。土地供应明显以居住用地为主，推地104.66万平方米，而商业用地在今年也有所增加。
2006年，成交地块的用途还是以居住、商业为主，29个地块占了总成交地块的72.5%，还有10个地块用于酒店规划建设。全市共出让土地面积220.06万平方米，建筑面积498.9684万平方米。
2007年上半年，厦门共拍卖27幅土地，成交26幅，5幅工业用地，7幅加油加气站用地，6幅办公、商业用地，8幅居住、商业用地（其中共有9幅土地出让，原大洲集团获得土地退回）。

另外，2007年上半年厦门政府根据本身特殊地地理结构及市场特征仍旧抓紧对土地市场的调控，在保持一定规模土地供应的基础上，对土地供应结构进行了调整，这表现在以下方面：逐步放大非住宅类建设用地地供应；岛内住宅类项目明显减少，办公、商业、酒店等用地增多；近年全市土地出让逐年增加，政府开始大面积地进行岛外开发、旧城改造。
（3）土地供应重心逐渐转移到岛外
近年来，土地供应逐渐倾向岛外区域。
随着厦门城市化进程步伐的加快，厦门土地市场岛外出让量逐年增加，岛内土地的稀缺性将逐渐凸显，岛外出让将逐渐占据主导地位。2005年岛外土地出让占地面积59.4万平方米，占到全年土地出让的40%；总建筑面积129.6万平方米，占到全年出让的42.8%；成交金额12.99亿元，占据全年成交额的21.1%。略高于2004年的比例，但总量上远远高于往年，其中建筑面积一项甚至高于2004年的全年出让总量。
2006年投入市场并成交的地块共有41个，主要集中在思明、集美、同安三大区域。思明区以成交了12地块雄居榜首，集美区与同安区则分别以8个地块平分秋色。湖里区虽较为逊色些，出让成交6个地块，却让五缘湾片区的关注度急剧升温，海沧区成交地块5个，另2个成交地块则隶属翔安区。

近年土地供应分布图

今年上半年厦门共计出让9幅居住类地块，8幅成交。累计成交面积363304平方米，建筑面积878233平方米。其中岛内两幅，总出让面积146216平方米，建筑面积365115平方米；岛外成交6幅，总出让面积217088平方米，建筑面积503118平方米。上半年共计出让6幅办公、商业类地块，总占地面积392334平方米，建筑面积854800平方米。岛内4幅，岛外两幅。
另外，从各类性质土地供应分布来看，房产开发的郊区化趋势，也导致了土地供应重心郊区化。商业用地主要是服务于郊区的新兴开发地区，综合用地即有郊区用地，也有市中心区的办公等类用地。
3、土地需求市场分析
（1）多数住宅地块受关注度高，岛内地皮抢手
多数出让地块受关注较高低，主要是受厦门特殊的人文地理环境的影响，开发企业对城市的发展格局虽带着谨慎，但信心十足。
2007年上半年流标1幅地块，流标率较低。主要是翔安居住、商业项目的流拍，以天价拿得地块，投资该地块，风险大，从而造成了流标。
（2）本地大型房地产企业仍然是土地市场的主角
受让人
地块编号
所属区域
用途
土地面积
（㎡）
可建面积
（㎡）
成交价
(元)
楼面地价
（元/㎡）
恒达昌
2007G10
思明
居住
33930
163000
815000000
5000
古龙
J2009G01
集美
居住、商业
37605
115100
805000000
6993.92
T2007G01
同安
居住、商业
50092.7
90700
364000000
4013.23
汇景
2007XG01
翔安
居住、商业、教育
51712.81
118300
442000000
3736.26
新景地
2007G09
湖里
居住、商业、教育
112286
202115
1610000000
7965.76
建昌
J2007P01
集美
居住、商业
5904.955
21100
128000000
6066.35
联发
2007G01
思明
商业、办公
14908.868
51600
207000000
4011.63
2002年前厦门土地公开市场的主力军一直都是以明发集团、鑫新景地房地产为代表的民营房地产企业，从2002年开始，很少参与土地公开市场的国有开发企业也竟相加入战局。2003年与2004年国企与民企基本平分江山，而到了2005年竞投主体发生了极大的变化，全年35宗成交地块中，国企就占据了20宗，自然人占据5宗，而民营企业仅占10宗。2006年有万科、骏豪等国内领先开发商染指厦门土地市场，意味着厦门未来房地产开发主体将从原来的本地国企和本地民企双雄争霸演变成本地国企、本地民企、外地及外资房企三足鼎立的局面。2007年上半年土地所得者主要还是以厦门本地国企及本地民企为主。
4、土地价格分析
（1）居住用地作为供应主力，依旧大幅拉升地价
从2002年的特房GO1新座地块和明发商业广场地块到2003年国建优山美地地块，从2004年的建发爱琴海地块到2005年的2005GO1地块与香山游艇码头地块，几乎每年都会上演几出群雄逐鹿的竞价大戏。竞价现场叫价此起彼伏，竞争场面异常火爆，成交价超底价的比例最高达238.7%，其中2004年在超底价比例前五名中占据3席，可算是争夺最为激烈的一年。05年的土地出让虽然超底价比例不如2004年，但屡创历史最高的楼面地价使得2005年的土地市场依然火热。12月8日由源昌集团竞得的原特房嘉园地块以4238元/平方米的楼面地价大幅提升该片区的地价水平，国贸拍得的钟宅湾片区中的2005G19地块以5468元/平方米的楼面地价，一举刷新厦门住宅楼面地价的记录。
2006年厦门市通过公开招拍挂全年共成交地块41宗，用地面积215万平方米，成交金额144.9亿元。其中超过6000元/平方米的土地有6宗，其最高楼面价从2005年的5468元/平方米涨至7433元/平方米。不论是土地的供应量还是成交金额，都远远超越往年的数值，刷新了历史纪录。从土地供应的位置可以发现，地块所处地段多比较优越，如岛内五缘湾片区、岛外同安新城区、集美体育公园片区、海沧滨湖片区，同时在岛内土地逐渐稀缺的环境下，岛外地块的供应量也达到了近几年来最大的一次。
2007年更是屡屡突破楼板价格记录（居住用地为主），见下表所示：
楼面地价（元/㎡）
地块编号
土地面积
可建面积
地块位置
受让人
7965.76
2007G09
112286
202115
湖里五缘湾
新景地
6993.92
J2007G01
37605
115100
集美
古龙
6066.35
J2007P01
5904.955
21100
集美杏林
建昌
6592.8
J2007G02
32809.629
72200
集美印斗路
特区
4013.23
T2007G01
50092.7
90700
同安凤山路
古龙
3736.26
2007XG01
51751.81
118300
翔安区
汇景
在2007年4月，汇景房地产开发有限公司以4.42亿竞得翔安区马新路以西、区府大道以北、横五路以南地块，楼面地价达3736.26元/㎡，刷新了翔安区的最高的楼面地价。
（2）岛内走高已成定局
在政府严格控制岛内的商品房开发用地，增加岛外土地供应，引导房地产开发重点向岛外转移的政策大背景下，岛内土地资源日益稀缺，地价中长期走高已成定局。
在近年的土地出让中，岛外地块也是一路走高，但就海沧、集美、同安在加上翔安区这四个区域之间微妙的区域竞争关系也可能会使一定时间段内岛外土地供应量急剧放大。另外一方面在岛外房地产市场需求没有形成有效突破的前提下，岛外土地市场价格的真正意义上涨仍然需要较长时间的分析和观察。
（3）房价走高、岛外拓展已成必然
从今年的土地成交讯息来看，岛内居住用地的楼面地价已经全部超过5000元/平方米，且楼面地价超过6000元/平方米的地块占了很大比例。而从岛外来看，2006年岛外用地成交的楼面地价多在1500～2000元/平方米之间，而今年的岛外地块成交楼面地价多抬升到3000～6000元/平方米。因此，虽然用地放量供应，但从用地成本增加及开发商的投资热度来看，2007年厦门的房价几乎没有下跌的可能性。
（二）房地产供需市场分析
1、房地产供需市场总体情况扫描
表二 房地产供需市场总体情况

2004年
2005年
2006年
2007年上半年
商品房新开工面积
面积（万m2）
291.25
478.8
640.7
402.06
同期△
-11.23%
4.4%
7.9%
53.3%
商品房施工面积
面积（万m2）
1337.34
1426.39
1996.95
2243.75
同期△
3.65%
6.7%
31.1%
44.6%
商品房销售面积
面积（万m2）
305.89
319.49
433.27
180.11
同期△
15.0%
4.4%
32.6%
4.1%
商品房销售金额
金额(亿元)
126.83
136.36
274.7
126.61
均价(元/ m2)
4146.26
4268.05
6340.15
7029.63
商品房空置面积
面积（万m2）
96.21
64.56
46.92
35.17
同期△
-14.5%
-32.9%
-28.1%
-38.1%

通过上表可得出如下两点结论:

(1)房地产投资活跃,开发提速。（如右图示）

（2）市场需求旺盛。
从图可以看出，厦门市房地产销售旺季在年度下半年；市场存在供给增加、空置率降低，价格反而上升的现象，说明需求确实旺盛。

2、房地产行业调控措施对行业市场的影响分析
（1）房地产行业调控措施简要回顾
政府在2006年又出台了一系列的宏观调控政策，强调房地产市场必须“切实调整住房供应结构”，“自2006年6月1日起，各城市（包括县城，下同）年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上”和“对于5年之内转让二手住房征收盈利部分20%的个人所得税”等措施。
政策的调控手段主要是以国务院出台的行政调控政策为纲，央行及相关的部委制订具体的货币、金融、税收及行业政策。各地方政府具体抓落实，对部分政策因地制宜的作出一些调整，力图形成一个有效的调控体系。
——加息：即控制信贷。信贷增长会刺激投资增长，此举目的调整国民经济增长的速度，也意味着国家对经济宏观调控的开始。
——国六条：针对性很强，目的是解决住房供应结构不合理所突出的矛盾，并理顺市场秩序较为混乱的局面。
——国十五条：涉及面广、力度大，被认为是国六条的细则之一，是今年到目前为止对房地产市场影响最大的政策。
——预售：目的是进一步整顿规范了房地产交易秩序，有效抑制开发商的捂盘行为，对保持房地产市场稳定的供应进而稳定房地产的价格有积极的作用。
——外资：从供应与需求两个方面打击外资对国内房地产行业的影响，及时地制止外资在国内房地产行业不合理的扩张。
——个税：试图通过几个政策的叠加效应，让绝大多数希望投资普通住宅获利的投资、投机者不会再进行投资，抑制房价上涨的推力。
——规划：让90平方米占全市70%以上的具体规划尘埃落定；并表明将加大住房供应结构的调整力度、加大土地供应的调控力度、加大税收和信贷政策的调节力度；鼓励自住性需求，合理规范投资行为，加大房屋拆迁的管理力度的立场。
——土地增值税由预征改为清算：规定从2007年2月1日起，各地对房地产企业的房地产开发项目进行土地增值税清算，正式向企业征收30%-60%不等的土地增值税。实行清算方式缴纳土地增值税后，房地产企业的开发成本将增加。这也预示，房地产开发企业将面临着更大的风险性。
——物业税：该税在2004年就提出，近日传言已在北京、上海、深圳试点，其主要是针对房产持有环节进行纳税，目的是抑制二手房地产市场的投机和炒作行为。

（2）调控措施对行业市场的影响分析
——对厦门2006年商品房市场影响甚微。具体表现在，政策实施后，开发商拿地的热情依然高涨，而由于厦门市场大小面积商品房都显得颇为充足，整体没有受到影响。
——严征土地增值税，会有效遏制开发商爆炒房价的冲动，使得目前充满泡沫的房地产市场回归理性。但是，房价和市场是由多种因素综合决定的，从预征到清算，是房地产市场改革调控步入一个新时期的开始。从目前看来，开发商面临两种选择：一是相当一部分中小开发商甚至是大开发商可能会选择向其他行业转产，或是退出房地产市场；二是很多开发商可能会选择向二、三线城市转移，那些地方风险较小。三就是一些开发商可能会选择部分转移税收负荷抬高房价与消费者共同承担税赋的现象。
——加息。央行自04年10月到今年8月22日共进行了八次加息调整，联想到06年4月央行加息后，当年5月“国六条”便砸向了房地产行业，加息似乎意味着新一轮宏观调控的大幕拉开。但是，联系近期证券业的迅猛发展，有理由相信今年以来的四次加息主要是针对证券业，不是仅针对房地产，加息只是央行在传达一个紧缩的信号。另外，连续多次加息，其对市场的心理影响也逐渐呈减弱趋势。再就是，从加息的幅度来看，对开发商和老百姓的影响都较温和，表明政府有明确的调控意图，但并不希望对行业产生过大的冲击。

——物业税的征收是必然，但短期内开征很困难，如资产如何评估、征收费率如何制定均很复杂，估计到十一五期末才可能实施。另一方面，物业税并不能解决房价问题，房价的涨跌仍取决于供求关系，在二手房市场均价低于新房市场均价这一事实下，炒房者总能将税赋转嫁到购买者头上。
3、07年厦门房地产市场运行数据分析
（1）2007年上半年厦门市房地产完成投资增幅回升
受全年土地供应量的逐步增加的影响，上半年厦门市房地产开发企业完成投资增幅迅速回升。其中，上半年全市完成土地购置面积74.16万平方米，比去年同期增长42.8%，土地购置费完成55.03亿元，增长15.2%，增加了7.24亿元。

（2）2007年上半年厦门房地产新开工、施工面积增长较快，竣工面积下降6.4%

右图表明：由于去年拍卖的土地项目多数在今年上半年开工建设，造成今年厦门市房地产新开工面积增长较快，同比增长53.3%。至6月末，全市房屋施工面积比去年同期增长44.6%，施工规模迅速扩大。由于前年开工建设的房地产项目大多于去年年底已经竣工，造成今年全市商品房可供量迅速减少，这与同期快速增长的新开工面积形成巨大反差。

（3）2007年上半年厦门商品房销售面积增幅迅速回落
受商品房供应量迅速减少的影响，今年全市商品房销售面积增幅迅速回落。

（4）2007年上半年空置商品房同比下降了38.1%
至6月末全市空置商品房为35.17万平方米，下降38.1%。

4、住宅市场分析

（1）厦门2007年上半年成交量分析
数据表明,今年上半年的销售量大致呈现先抑后扬的振荡趋势，在年初1月份取得不错的开门红之后，2月份受春节影响成交量大幅下降，3、4月份调整上扬，而到了传统的销售旺季5、6月份，成交量比3、4月份有较大幅度回升。
全市住宅共成交12257套，平均每月成交2043套。按成交12257套来算，套均面积131.28平方米，从这一数据大致可推断上半年的住宅销售上，大户型占了较大的比例，甚至可能是主要的
销售户型。
（2）厦门2007年上半年成交区域分析

从区域分布来看，上半年的住宅市场岛内岛外平分秋色，主要呈现思明区、湖里区、海沧区三足鼎立的局面。岛内占了销售份额的54％，岛外占46％。其中海沧和思明区为第一集团，湖里区为第二集团。海沧区1－6月份住宅共成交3980套，在各区当中排在首位，而思明区1－6月共成交3855套，以微弱的劣势排在海沧区之后。湖里区半年成交2774套，一直很稳定的坐着岛内的第二把交椅。岛外另外三个区域，集美区成交926套，同安区成交717套，是岛外的第二集团，从半年的成交量看还难望海沧项背，但其未来前景正不断被看好。而翔安区的住宅市场目前还尚待起步，半年仅成交5套。

（3）厦门2007年上半年住宅成交均价分析
2007年1－6月全市住宅均价为8667.46元/平方米。从住宅均价走势图上可以看出，除了3月份住宅均价略微下降之外，上半年各月均价一路上涨，从1月份的7029.42元/平方米，一直到6月份的10957.00元/平方米，每平方米上涨了3926元，涨幅将近4000元。尤其是6月份，单月住宅均价突破万元大关，直逼1.1万元/平米。

从区域来看，2007年上半年岛内住宅均价为10757.25元/平方米，其中思明区住宅均价为11462.43元/平方米，湖里区住宅均价为9551.79元/平方米。占全市成交量半数以上的这两个区域的成交价格对全市均价有最直接的影响，集美区价位基本与海沧区持平。

（4）厦门07年上半年购房群体分析
从商品居住用房购买对象分析，厦门本地人购房面积占总量的44.31%，外地人(包括本省其他地区、外省市及境外)占总量的55.69%，在外地的购房人群中，福建省内的占大多数，占总量的39.19%。
（5）小结
纵观厦门目前的楼市，没有哪一个区域的房价会保持平稳或者下降，房价上升似乎成为必然的趋势，只是各个区域涨幅空间不同