标准化厂房销售策划书.docx

陕西兴昊林投资管理有限公司
昊林现代物流园区
标准化厂房销售策划书

2013/8/6

目 录
1宏观市场分析 ----------------------------------------------------------------------------------------------3
1.1西安市工业发展态势分析 --------------------------------------------------------------------------3
1.2西安市物流行业发展态势及分布 ------------------------------------------------------------------3
1.3西安工业园发展情况 -------------------------------------------------------------------------------4
1.4政策解读 ----------------------------------------------------------------------------------------------4
2项目周边市场调研分析 --------------------------------------------------------------------------------5
2.1调研对象 -----------------------------------------------------------------------------------------------5
2.2 调研内容 ------------------------------------------------------------------------------------------------5
2.3情况图表 -------------------------------------------------------------------------------------------------6
3项目分析 ----------------------------------------------------------------------------------------------------7
3.1项目概况 -----------------------------------------------------------------------------------------------7
3.2交通概况 -----------------------------------------------------------------------------------------------7
3.3运营模式 -----------------------------------------------------------------------------------------------8
4示范性标准化厂房规划建议 ---------------------------------------------------------------------------8
4.1根据周边市场信息数据分析 示范性标准化厂房规划建议 --------------------------------8
4.2示范性标准化厂房配套建议 --------------------------------------------------------------------------10
5示范性标准化厂房设计目标 ---------------------------------------------------------------------------11
6招商细则 -------------------------------------------------------------------------------------------------12
6.1销售模式 ------------------------------------------------------------------------------------------------12
6.2招商对象 ------------------------------------------------------------------------------------------------12
6.3招商价格 ------------------------------------------------------------------------------------------------13
6.4入园条件 ------------------------------------------------------------------------------------------------13
6.5招商流程 ------------------------------------------------------------------------------------------------13
7宣传推广策略 ----------------------------------------------------------------------------------------------13
7.1一期宣传 -------------------------------------------------------------------------------------------------14
7.2二期宣传 -------------------------------------------------------------------------------------------------14
7.3三期宣传 -------------------------------------------------------------------------------------------------14
8经济效益分析 ------------------------------------------------------------------------------------------------14
昊林现代物流工业园
标准化厂房销售策划方案

1宏观市场分析
1.1西安市工业发展态势分析

根据省统计局统计显示，西安市近4年工业发展呈上升趋势，发展态势平稳明显。2006年-2011年同比增长了4-5个百分点，2009年亚洲金融危机对工业及出口行业影响较大，然而西安工业并未呈现较大波动，基本趋于平稳。由此可见，西安工业发展总体上升趋势显著并呈现逐年递增态势。
1.2西安市物流行业发展态势及分布
2010年西安市全市社会物流总额达到6418.15亿元。
2011年西安社会物流总额达2615亿元,同比增长20%。
西安是西北发展核心地带，物流运转及枢纽作用显著，然而物流行业发展并未呈现规模化运营。根据关天经济区规划布局，以西安国际港物区、咸阳机场及空港新城为物流行业规模化风向标，带动西安乃至西北地区物流也新发展。
西安市物流分布较为集中的区域为西郊、港务区、空港区。
其余物流企业分布较为散点，各工业园均有物流配套，大明宫建材、康复路、轻工等货物集中运转区。
根据西安物流行业发展的支柱行业为重型装备制造业、中小加工企业物流运转需求。
1.3西安工业园发展情况
近年来由于城市发展需要，生产型工业逐步退出城市中心，入驻周边较为空旷的郊县以及早先兴起的村镇式类如“和平工业园”“鱼化寨工业园” 等老式工业园区。然而此类工业园由于没有进行产业规划，入驻客户产品单一且园区杂乱，管理混乱，问题十分显著，随着西安的城市扩大势必存在拆迁、购置集体土地合法性的隐患。
根据关天经济区规划的出炉，西安作为西部开发的枢纽城市，工业发展集约化要求明显，蓝田、草滩、泾河、高凌等各周边开始进行大规模工业园扩建，由于扩建时间基本集中于近5年，致使工业园集约发展模式成为西安新兴的发展模式。
1.4政策解读
政策一：2009年6月25日，西咸新区是国务院批复颁布《关中—天水经济区发展规划》，《西部大开发“十二五”规划》确定的西部地区重点建设的五大城市新区之一。泾河新城作为西咸新区五大重要组团之一，承担着工业“集约、集群、集成，筑巢引凤、引凤筑巢”的重要任务。泾河新城重点产业园区：现代物流园区、地理信息产业园区。
政策二：根据《西安市工业发展和结构调整行动方案》，到2008年以前，将完成50％左右政府主导性企业的搬迁任务，2010年，基本实现城墙内无工业企业，二环内及二环沿线无高耗能、高污染、不符合城市规划及安全生产的企业，2015年，完成所有企业的搬迁改造。
小结：
西安工业发展态势迅猛。
西安市工业园区是近5年新兴发展行业，新兴园区的各项配套及规划均为试水阶段，作为新兴行业，行业细则等都有待于开发。
物流行业在西安发展较为分散，没有形成集约化发展态势。
西部开发和大西安发展趋势，西安将引领西北生产和消费产业，物流枢纽功能显著。

2项目周边市场调研分析
2.1调研对象
西安较成熟新兴工业园区，草滩工业园，渭北工业区，泾河新城等发展中新型工业园区，对形成规模各项机制较完善的单个项目进行抽样调查。
2.2 调研内容
个项目的，地址，周边环境，厂房各项规格数据，操作模式。
2.3情况图表
项目名称
地址
周边环境
建筑情况
情况说明
华夏石材城
草滩10路南段
草滩工业园内，交通便利
钢结构/现房/单层
8米，为专业石材项目
入住率80%以上
一期租赁模式26元每平米
印包基地
草滩4路南段
成熟园区配套完善。周边入驻企业较多
框架结构/现房/4层
1层4.8米，其余4.2米，承重500KG/平米，货梯1部承重2吨，楼梯2部，楼面承重500公斤，柱子间距7.8米，物业费1.5元，多层捆绑式销售，3680/平，基础设施较为完善，有生活配套区，倾向招商范围轻加工、包装类，单层面积1200平整栋5000可分割一半
智巢产业园
草滩6路
草滩工业园内，经开管委会将迁至其附近
框架结构/现房/6层
1层4.8米，其余3.6米，承重500KG/平米，柱子间距7米，物业费1.6元，多层捆绑式销售，3680/平，基础设施不完善，生活配套区准备建，倾向招商范围电子、医药、轻加工类，单层面积1260平-1800平，租价26元，逐层减2元，可享受政府补贴，由园区代办，厂房出售均价4000元
泾渭中小工业园
泾渭新城、陕汽集团周边
陕汽中钢集团带动上下游
框架结构/期房/2层/连体楼
单层面积2500平，1层6米，2层4.5米，承重1层1000KG/平，2层600KG/平，3500元/平，物业费2元。其1期200亩建设12栋钢构厂房，双层，全部租完，为12家陕汽的上下游企业，租金19元，物业2元其1期布局合理、环境好、绿化率高，有位置优势，属于经开集团开发，企业实力雄厚。
温商高制造
泾河新城
前期已有18家购地自建企业
框架结构/期房/4层，
单层面积2000平左右，1层3500元2层以上2500均价，其他未定
美国产业园
泾河新城
企业内部关系已引进大量企业

购地自建，剩余40亩价格为36 万每亩
绿化容积率求高
中国锂产业园
泾河新城
企业内部关系已引进大量企业

项目占地约300亩，购地自建
私人场地
泾渭新区高茹路东
周边有几个正在建设大型企业

钢构，在建，集体用地，绿化配套较差，19元每平米。
私人场地
泾渭新区西铜高速
各中小企业混乱分布
钢结构
租金12元，3年递增15%，合同可签20年。农村集体用地
注：红色区域为竞争项目。
小结：
项目周边市场主要操作模式以厂房定制，销售，租赁为主。购地自建较为稀缺。
厂房销售价格在2600—3600元（每平方米）之间，根据地段周边环境和企业实力及项目成熟度来定。
销售模式均为多层捆绑式销售。
租赁价格12—26元（平方米）物业1.5—2元(平方米)分私人场地和专业园区及钢构和框架结构。租期3至5年。
面积2000—5000平方米，层高4.8—6米，承重500公斤每平米，配电100w平米。
媒体推广主要有户外大牌、报纸、电视、百度推广。
3项目分析
3.1项目概况
昊林园区整体规划约2000亩，物流园区占地约859亩、凤栖园占地约1029亩。区域交通以铁路、陆路为主、航空为辅，园区位于西安泾河边沿，西咸新区泾河新城内。项目总体分为2期招商，1期物流园招商，2期凤栖园招商。
3.2交通概况
园区东临包茂高速，西靠咸铜铁路，紧邻泾渭新城铁路专用线、包茂高速复线、西咸环线。距包茂速高速高泾大道出入口2公里，距西咸铁路永乐站仅1公里，距咸阳国际机场18公里、距西安主城区钟楼30公里、西安绕城高速18公里，高泾中路贯穿园内，园内计划新增3条规划路，以满足园区道路需求。
3.3运营模式
期物流园招商模式以购地自建、厂房销售、厂房租赁为合作方式。
厂房租赁招商计划用地为 9 亩
厂区配套计划用地为 6 亩
4示范性标准化厂房规划建议
4.1根据周边市场信息数据分析，示范性标准化厂房规划建议
2层框架连体楼，中间连接部分一层挑空
单栋面积2500—3000平方米
单栋单层面积1200——1500平方米
整栋面积5000—6000平方米

例图：

诠释：
2层框架连体结构便于企业进行分割，以连体部位为分割线，左右两边均有独立货梯、楼梯，企业可以各自进行货物上下运输，不会相互干扰，中间连接部位还可做运输通道，连接部位2层则为企业办公区域。
根据市调信息周边竞争项目厂房面积区间为2000—5000平方米，此规划面积符合现行市场流通面积。
4.2示范性标准化厂房配套建议
沿示范性厂房及园区生活区域边沿进行园区配套建设和绿化建设（如上图）
结合园区配套可同步建设4层园区标志性导视建筑
园区内部整洁，突出绿化和生活区及配套设施
设立物业客服，企业服务中心
诠释：
园区配套须与厂房同步完工，为企业员工提供宿舍、食堂、休息中心等，配套以租赁为主，仅为企业配套之用，为企业解决后顾之忧，便于企业入园。后期根据园区发展不断推进此配套区可按照底商+酒店模式进行商业包装，重新定位发售。
标志性导视建筑的建设以彰显园区实力及未来发展方向。同时可以给客户以直观的视觉感官为园区整体设计定调。在建筑上可直视示范园区绿化为客户洽谈提供便利。前期项目形象展示区可设立在此。

目的：增强示范性厂房的示范性及标志性，为企业树立一个园区未来发展形象标杆。整体布局以企业需求为出发点，满足企业入驻需求，所有建设任务均为企业入驻标准。
5示范性标准化厂房设计目标
要求：灵活分割；
厂房运用的独立性；
体量
成本节约性
风格：建议借鉴西方设计理念以中式元素融入设计风格。
诠释：园区规划“龙凤呈祥”是以传统的中式风格为规划理念，农业观光园设计风格均以中式风格为基调，为统一设计风格，建议运用新中式格调。
西安为中国古都，文化气氛浓郁区域，周边生活人群多受此熏陶，对于中式风格较为认同，且认为中式风格格调较高，隶属高端品牌。故建议为新中式风格融入西式理念进行设计。如图：
新中式厂房

新中式配套

6招商细则
6.1销售模式：前期租赁、整栋销售、分割销售、定制销售
6.2招商对象：
结合宏观市场分析，建议园区以物流产业及物流企业为主导，企业生产加工、新兴材料低碳环保、高科技研发为辅。物流产业发展尽管是机遇然而发展较为稚嫩，不够成熟，工业发展迅猛，增加工业企业入园有利于园区产品快速去化。
招商对象范围：以可以购置10亩以上土地，资金为1000万以上的客户为主，西安外迁企业及对土地拥有较大体谅需求企业为主，辐射周边咸阳、户县、高凌等客户为辅。外企及其他地域客户结合
6.3招商价格：
基于市调信息，结合项目自身情况，前期示范性厂房价格如表：

价格
物业费用
备注
招商
3000元起/平米
小于2元

租赁
12-19元/平方米

建议多元式合作以土地自建、厂房定制、标准化厂房销售租赁同步打开前期开盘局面。
6.4入园条件：
企业依法注册，从事合法经营活动
非污染型企业
6.5招商流程
客户提交入园申请 项目评审 项目考察 确定合同方式 商务谈判 签订合同 缴纳款项
双方按照约定履行合同 办理进场手续 企业入驻

7宣传推广策略
由于工业地产客户范围较为局限性，渠道拓客及实力影响客户对于销售可起到促进作用。
根据市调信息，厂房销售目前市场份额巨大，竞争压力明显，然而宏观市场较为显著，长期宣传有利于树立客户的信任感。建议进行阶段性宣传。
7.1一期宣传
需增加物料：折页、招商手册、手提袋、纸杯、笔记本、馈赠礼品。媒体采用报纸广告、形象大牌、网络全面推广。
在销售中心周边进行大牌包装，在项目地进行大牌展示，在临界旧高速周边项目地进行园区形象字展示，西铜高速上大牌展示。
目的：树立企业形象，增加企业认知度，释放园区信息，树立客户信心，增强客户认知度，增加客户来电上访量。
7.2二期宣传
需增加物料：DM单多样化设计及产品多样化推出，厂房手册、VI物料增加以促进企业形象推广。
以项目包装、厂房示范区形象展示、老客户跟踪宣传为主，辅以产品推介会、产业峰会、提升客户认知度，将企业形象上升层次。
目的：促进区域功能化园区形象，为周边园区差异战做准备，示范区的展示。
7.3三期宣传
收官阶段：根据前期宣传效果进行选择。
8经济效益分析
项目示范基地总规划（12——15亩）（暂定）
标准化厂房合计5000平方米，销售价格预计3000元/每平米。
预计销售收入：1500万
生活配套区合计4000平方米，销售价格预计3500元/每平米
预计销售收入：1400万
示范区预期总收益：2900万
推广费用按照销售总价的1%预估 合计29万。
示范地实际总收益预计2871万。

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