新国五条政策解读.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,3/1/2020,#,新“国五条”政策解读,目录,一、“国五条”政策背景,二、“国五条”概述及后续政策,三、业内评论,四、日新解读,五、后市预测,Part1,“国五条”政策背景,数据来源：统计局,9.70%,82500,2010年,82500,9.70%,89556,8.50%,2011年,89556,8.50%,91705,2.40%,2012年,91705,2.40%,12.00%,10.00%,8.00%,6.00%,4.00%,2.00%,0.00%,94000,92000,90000,88000,86000,84000,82000,80000,78000,76000,销售面积（万,）,同比(%),2012年商品房销售面积,：需求强劲，全年成交量为近三年最高，,2012年楼市火热,。,2012年，随着货币环境稳中趋松，置业者观望情绪渐趋缓解，积压的刚需与部,分压抑已久的改善性需求积极入市。在此支撑下，2012年全国商品房销售面积,91705万,平米，同比增长2.4%。,2010-2012年全国商品房销售面积走势,2012年住宅成交价格：,百城住宅成交均价连续6个月环比上涨，价,格止跌反弹。,数据来源：中指数,月份,平均价格,（元/,),平均环比涨跌,环比上涨城市,环比下跌城市,幅,个数,个数,2011年1月,2011年2月,2011年3月,2011年4月,2011年5月,2011年6月,2011年7月,2011年8月,2011年9月,2011年10月,2011年11月,2011年12月,8645,8686,8738,8773,8819,8856,8874,8880,8877,8856,8832,8809,0.95%,0.48%,0.59%,0.40%,0.53%,0.41%,0.21%,0.07%,-0.03%,-0.23%,-0.28%,-0.25%,100,80,82,77,76,75,66,56,54,40,43,37,0,18,16,22,21,25,33,44,44,58,57,60,月份,平均价格,（元/,),平均环比涨跌,环比上涨城,环比下跌城,幅,市个数,市个数,2012年1月,2012年2月,2012年3月,2012年4月,2012年5月,2012年6月,2012年7月,2012年8月,2012年9月,2012年10月,2012年11月,2012年12月,8793,8767,8741,8711,8684,8688,8717,8738,8753,8768,8791,9715,-0.18%,-0.30%,-0.30%,-0.34%,-0.31%,0.05%,0.33%,0.24%,0.17%,0.17%,0.26%,10.51%,39,27,34,29,26,45,70,63,60,56,60,57,60,72,66,71,73,55,30,27,38,42,38,43,2011年全国百城住宅成交均价：,2012年全国百城住宅成交均价：,2010,年,62324,39%,62324,59208,60392,39%,-5%,2011,年,59208,-5%,2%,2012,年,60392,2%,0%,-10%,30%,20%,10%,50%,40%,58000,57000,成交面积（万,）,同比(%),61000,60000,59000,63000,62000,20个典型城市为：北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、郑州、大连、青岛、苏州、无锡、合,肥、南昌、长春、南宁，,2012年土地市场：,一、二线城市土地市场升温明显，“地王”再,度出现。,2012年20个典型城市土地成交面积为60392万平米，同比增长2%，土地市场表现火热；,2012年全国土地成交面积前20个城市中，分城市来看，除一线城市上海以及南通、徐州、,盐城、常州四个三线城市外，其余均为二线城市，二线城市土地成交放量，市场火热。,其中重庆共成交2160万平米，位居榜首，其次是武汉市、沈阳市突破1000万平米。,2012年全国住宅用地成交面积前20城市,2010-2012年20个典型城市土地成交走势,国五条政策背景：,2012年需求强劲，楼市火热，价,格止跌反弹，土地市场一、二线城市升温明显，再度出,现“地王”。为遏制房价过快增长，稳定房地产市场，,政府在即将换届时再次强调房地产市场调控，出台新,“国五条”，为外界表明政府的房产调控决心和力度，,同时成为新一届政府继续坚持从严调控政策的“指示,灯”。,Part2,“国五条”政策概述及后续政策,新国五条概述：,支持自住需求和抑制投机投资性购房两手抓，“限价”、,“限购”、“限贷”、“房产税”是调控四大法宝。,政策措施,完善,稳定房价,工作责任制,坚决,抑制投机投资,性购房,增加,普通商品住房,及用地供应,加快,保障性安居工程,规划建设,加强,市场监管,具体内容,各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公,布年度新建,商品住房价格控制目标,。建立健全稳定房价工作的考核,问责制度,。,严格执行商品住房,限购,措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限,购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价,上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格,实施差别化住房信贷政策,。扩,大,个人住房房产税改革,试点范围。,2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快,中小套型普通商品,住房,项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。,全面落实2013年城镇,保障性安居工程,基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施,要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出,制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地,住房保障范围。,加强商品房,预售管理,，严格执行商品房销售,明码标价,规定，强化企业信用管理，严肃查,处,中介机构违法违规行为,。推进城镇,个人住房信息系统建设,，加强市场监测和信息发布管,理。,后续政策：“从紧”是2013年的调控基调，两会将出台新政细则。,Part3,业内评论,业内评论：,国五条是“敀技重演”，对楼市丌会产生大的影响。,陈宝存,：新国五条“新瓶装旧酒,”房产税试点扩大言之尚早；较,2011年政策环境，比较利于楼市发展。,中国社会科学院房地产金融研究中心主任,尹中立,：这次调控是,“史上最温柔”的调控，“老调重弹”的内容居多，几乎对房价,走势不会产生大的影响。,亚太城市房地产业协会会长,谢逸枫,：房地产调控新政无“杀伤,力”。,Part4,日新解读,完善稳定房价工作责任制：,再次强调“限价”政策，实现地方政府,问责制。,政策解读,今年2月20日“新国五条”,重启价格控制目标，并将,城市范围缩小，但是在,2012年停止之后，在今年,重新启动，但具体的标准,与时间表未提到，可以说,是无新意可言。,影响,调控政策,各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要,按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度,新建,商品住房价格控制目标,。建立健全稳定房价,工作的考核,问责制度,。,采取地方政府问责制，对,地方政府进行考核，对政,府有一定压力，但治标不,治本。,“限价政策”是国家稳定房价的一种行政手段，只是防止房价过快增长，,让更多的购房者实现购房愿望，从根本上有利于楼市的发展，不会对市,场成交量造成影响。,坚决抑制投机投资性购房：,继续“限购”政策，实施差别化信贷政,策，扩大房产税试点范围。,政策解读,限购政策对投资及投机性,需求起到一定抑制作用，,改变市场供需关系；,实施差别化政策旨在保证,合理的购房需求，提高二,套房的贷款门槛，对投资,性需求起到抑制作用；,明确扩大房产税信号，但,影响,调控政策,严格执行商品住房,限购,措施，已实施限购措施,的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、,限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要,求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省,级政府应要求其及时采取限购等措施。严格,实施,差别化住房信贷政策,。扩大,个人住房房产税改革,试点范围。,扩大范围未确定，房产税,的实施对投资者的心理造,成一定压力。,目前市场上仍以刚需为主，限购政策的实施未对刚需造成影响，同时商,业地产开发力度有所加大，加剧了商业地产的竞争；差别化信贷政策的,实施能刺激首置客户的释放，利于楼市的发展；房产税只是一个信号，,具体细则有待商榷，同时房产税对市场影响甚微。,增加普通商品住房及用地供应：,加快中小套型普通商品住房项目的,供地。,政策解读,国家强调增加普通商品住,房及用地供应旨在改善市,场供需关系，满足中低收,入者的首置需求。,影响,调控政策,2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年,平均实际供应量。加快,中小套型普通商品住房,项,目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。,国家加快中小型普通商品住房及用地供应，加大中小型商品房的供应量，,首置客户的购房选择面更大，利于首置客户的释放。,加快保障性安居工程规划建设：,加大保障房建设和供应力度，让部,分低收入者住有所居。,政策解读,加快保障性安居工程建设,体现国务院新提出“新型,城镇化”的重要组成部分，,“将外来农民工转变城市,人口”，完善住房保障体,系，解决部分低收入者的,影响,调控政策,全面落实2013年城镇,保障性安居工程,基本建成470,万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障,性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付,使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平,分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件,的外来务工人员纳入当地住房保障范围。,住房问题。,由于保障房建设实施难度大，机制不完善，申请门槛高，对大量的中低,收入者的住房需求只能是“杯水车薪”，对商品房市场需求起不到分流,作用，不能真正改变市场上的供需关系。,加强市场监管：,规范市场行为，推进个人住房信息系统建设。,政策解读,开发商“明码标价”，实,际上操作缺乏可行性，形,同虚设。,推进城镇个人,住房信息系统建设，利于,房产市场的监测和信息的,发布，同时利于房产税的,实施。,影响,调控政策,加强商品房,预售管理,，严格执行商品房销售,明码,标价,规定，强化企业信用管理，严肃查处,中介机,构违法违规行为,。推进城镇,个人住房信息系统建,设,，加强市场监测和信息发布管理。,加强市场监管，规范市场行为，促使房地产市场健康发展，而不是“打,压”房地产市场。,国五条政策的影响：,“新国五条”只是2011年房,产调控政策的翻版，可谓“换汤不换药”，对市,场影响甚微；随着城镇化进程的加快，收入水平,的提高，市场上的购房需求强劲。因此，对2013,年楼市持乐观态度,。,Part5,后市预测,限购政策的持续，市场以刚需为主导，中小型商品房供应量增大,；,虽然再次出台国五条，但调控内容与之前调控政策大致相同，,对后市持乐观,态度,；调控政策仍采取差别化信贷政策，满足合理购房需求，预计成交量小幅,上涨，大反弹的可能性不大。,土地市场溢价率频出，楼市开发成本增大，,缩小降价空间,。,国家再次强调“限价政策”，遏制房价过快增长，2013年房价大幅度反弹的,可能性较小，整体趋于稳定。,实行差别化信贷政策，优先保证首次购房需求，刺激需求的释放，同时限购,政策的持续，刚需的主导地位不会改变，市场仍以刚需支撑，70-90平米的物,业将成为热销产品。,中小型商品房供,应量增大，成交,量小幅上涨；,价格下行空间缩,小，趋于稳定；,刚需仍是主力。,商品房住宅市场：中小型商品房供应量增大，市场仍以刚需为主，2013,年楼市量涨价稳。,二手房市场：量稳价涨，首置和首改占市场主导。,成交量平稳运行，,波动性较小；,成交均价小幅上,涨；,80-110平米户型,且无营业税的物,业将是市场热销,产品。,受评估报税影响，2012年二手房市场成交火热，大量需求释放；同,时2013年的调控力度不减，限购政策仍是主旋律，部分需求仍被抑,制，预计2013年的成交量企稳，波动性较小。,2012年成都二手房成交火热，市场上有效房源的不断消化，优质房,源稀缺，同时评估报税影响逐渐褪去，业主惜卖心理增强，提价预期,增大，预计2013年二手房成交均价小幅上涨；,受限购政策影响，部分投资客户被抑制，市场仍以刚需支撑，首置和,首改是市场主力客户群。评估报税上线后，无营业税的房子，交,易成本相对较少，更受客户追捧。,商业市场：由于限购的持续，商业开发力度加大，供应量持续走高，成交,量趋稳，供求关系失衡，成交均价下滑，同质化竞争加剧。,限购政策刺激,供应量持续走,高成交量趋稳,成交均价下行,空间加大，成,交均价小幅下,滑趋稳,50平米以下的,物业仍是市场,热销产品,由于限购的持续，2013年商业存量土地将陆续开发，供应量持续走高；,市场供大于求凸显，商业办公是以投资为主的物业，需求存在一定刚性，在投,资者将密切关注投资回报率，优质商业受投资青睐，同质化竞争加剧，预计2013,年成交量趋稳。,商业办公的供应持续放量，供过于求显现，库存量大，开发商急需消化库存价,格出现松动。,商业办公市场竞争加剧，成交均价下行空间加大，预计2013年成交均价小幅下,滑趋稳。,50平米以下的总价相对较低，投资空间大，商业办公市场仍以中小型投资客户,为主；50平米以下及50-70平米的户型仍受投资者的青睐。,