河南省2015年房地产估价师《案例与分析》：房屋征收估价的相关规定考试试卷.docx

河南省2015年房地产估价师《案例与分析》：房屋征收估价的相关规定考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产估价师注册管理工作和继续教育培训工作分别由__负责。
A．建设部、国土资源部
B．建设部行政主管部门、土地行政主管部门
C．人事部、房地产行政主管部门
D．建设部、中国房地产估价师与房地产经纪人学会
2、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于__万元。
A．536
B．549
C．557
D．816
3、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是__。
A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在
B．市场上能找到充分的房地产历史价格资料
C．房地产市场在过去无明显的季节变动
D．政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格
4、按照废物的危害状况，可分为。
A：城市垃圾、工业固体废物、农业废弃物和放射性固体废物
B：有机废物和无机废物
C：颗粒状废物、粉状废物、块状废物和泥状废物(污泥)
D：有害废物和一般废物
E：执行层的组织协调
5、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于__。
A．经营成本
B．物业档次
C．业主目标收益要求
D．同类型物业的市场供求关系
6、关于城市规划的下列表述中，不正确的是__。
A．城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排
B．城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行
C．城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域
D．城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施
7、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为万元。
A：75.00
B：75.60
C：83.60
D：86.00
E：工业用地的监测点评估价格
8、建筑物净收益=×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。
A：建筑物重置价
B：建筑物现值
C：土地价格
D：房地产价格
E：工业用地的监测点评估价格
9、A市B房屋拆迁公司，在拆迁A市房屋时，需要拆除A市房屋拆迁管理部门的部分房产，如果达不成拆迁补偿安置协议，经当事人申请，由裁决。
A：A市房地产管理部门
B：A市城乡规划管理部门
C：A市房屋拆迁管理部门
D：A市人民政府
E：房地产估价机构必须加盖公章
10、对于开发-持有-出租-出售模式和购买-持有-出租-出售模式来说，两者的共同点是。
A：现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入
B：现金流入都包括销售收入和销售税费
C：现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用
D：现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本
E：借款合同
11、在英国和其他英联邦国家，法院一般来判断房地产评估价值的误差范围。
A：使用估价对象房地产的实际成交价格
B：使用政府公布的房地产交易指导价格
C：使用近一年内房地产的平均成交价格
D：依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值
E：工业用地的监测点评估价格
12、某城市2010年商品住房施工面积为1000万m2，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万m2，恢复施工的面积为200万m2。该城市2010年商品住房新开工面积是__万m2。
A．500
B．700
C．800
D．1000
13、随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈__波动的趋势。
A．向下
B．平稳
C．不稳定
D．向上
14、在办理房屋登记时，房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权不属同一人且原因不明的，房屋登记机构应当。
A：办理预告登记
B：办理更正登记
C：办理异议登记
D：不予办理登记
E：执行层的组织协调
15、在房地产周期循环周期过程中，空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的。(2005年试题)
A：第一阶段
B：第二阶段
C：第三阶段
D：第四阶段
E：借款合同
16、下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是__。
A．任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘
B．对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解
C．实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况
D．拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可
17、下列对要约的理解有误的是__。
A．要约是指希望与他人订立合同的意思表示
B．要约内容应具体明确，即表达出订立合同的意思
C．要约是当事人订立合同的预备行为，当事人仍处于订约的准备阶段
D．要约应表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束
18、关于房屋施工面积的说法，正确的是。
A：房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积
B：房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积
C：房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积
D：房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积
E：借款合同
19、某类房地产平均售价，2003年1月初为4500元/m2，2003年12月初为4000元/m2，则其价格的逐月变动率为__。
A．-1.07%
B．-0.98%
C．-1.14%
D．-1.04%
20、张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为260万元，双方约定违约金26万元，张某向刘某支付定金70万元，价款于半年后一次付清。5个月后，该住房价格上涨为400万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是__万元。
A．96
B．104
C．140
D．166
21、一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2；理论上应补地价(单价)为__元/m2。
A．552
B．3519
C．4293
D．4845
22、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在倍以上。
A：4
B：5
C：6
D：7
E：房地产估价机构必须加盖公章
23、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括子市场。(2005年试题)
A：租赁
B：销售
C：保险
D：抵押
E：借款合同
24、有限责任制房地产估价机构组织形式中，出资人以其出资额为限承担法律责任，房地产估价机构以其对其债务承担责任。
A：出资额
B：注册资本
C：部分财产
D：全部财产
E：执行层的组织协调
25、一临街深度22.86m(即75英尺)，临街宽度30m的矩形土地，其所在区段的路线价(土地单价)为5500元/m2，临街深度75英尺的单独、累计和平均深度价格修正率分别为20%、90%和120%，该宗土地的总价为__。
A．452.63万元
B．75.44万元
C．339.47万元
D．377.19万元
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、下列关于建设用地使用权出让，表述正确的是。
A：土地使用权出让由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权
B：经出让取得土地使用权的单位和个人，拥有土地所有权
C：土地使用权可以进入市场，进行转让、出租、抵押等经营活动，包括地下埋藏物在内
D：土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书
E：集体土地不经征收(成为国有土地)不得出让
2、房地产权属登记信息查询对查询机构的要求包括__。
A．建立房屋权属登记信息查询制度
B．更新查询信息
C．及时提供查询
D．指定专人负责查询工作
E．不得擅自扩大查询范围
3、下列属于普通股股东权利的有__。
A．有限的表决权
B．股票的转让权
C．对公司剩余财产的分配权
D．对公司事务的质询权
E．要求赎回权
4、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。
A．16
B．18
C．20
D．22
5、对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的分析。
A：需求
B：供给
C：竞争
D：市场占有率
E：借款合同
6、自2008年11月1日起，对个人首次购买90及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到。
A：1％
B：2％
C：3％
D：4％
E：执行层的组织协调
7、房地产开发前期的规划管理包括__。
A．开发项目的选址定点审批
B．规划设计条件审批
C．规划设计方案审批
D．核发建设用地规划许可证
E．核发建设用地批准书
8、下列房产中，可免征房产税的是__。
A．个人所有的营业用房
B．军队出租的房产
C．学校兴办的工厂
D．企业办的各类学校自用的房产
9、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是__。
A．定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式
B．定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法
C．定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式
D．定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单
10、在存货、有价证券等资产的市价低于成本时，相应地减记资产的账面价值，并将减记金额计入当期损益，体现__原则对历史成本原则的修正。
A．权责发生制
B．谨慎
C．配比原则
D．划分收益性支出与资本性支出
11、估价中的最高最佳使用具体包括等。
A：最佳用途
B：最佳位置
C：最佳规模
D：最佳环境
E：最佳集约度
12、某项目已投入800万元取得土地使用权，预计项目建设投资需1600万元，则今后项目开发建设资金投入__万元以上，才可办理全部商品房预售许可证。
A．200
B．400
C．480
D．600
13、收益法，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用__。
A．房地剩余技术
B．市场剩余技术
C．土地剩余技术
D．建筑物剩余技术
E．自有资金剩余技术
14、路线价法估价的第三个步骤为__。
A．设定标准深度
B．求取路线价
C．编制深度百分率表
D．划分路线价区段
15、某笔房地产开发贷款的综合风险度与__直接相关。
A．贷款额
B．企业信用等级
C．自有资金数量
D．项目风险等级
E．贷款期限
16、不属于影响房地产价格的自身因素是__。
A．社会因素
B．区位因素
C．经济因素
D．权益因素
E．实物因素
17、某建筑物建成于1990年6月，建筑面积4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的账面原值为2500元/m2，1990年6月和2005年6月相对1980年的建筑价格指数为108%和112%，残值率为5%，该建筑物2005年6月的累计折旧额为__万元。
A．612.33
B．615.74
C．625
D．648.15
18、因取得收入而可能发生变化的会计要素有__。
A．负债
B．收入
C．费用
D．资产
E．所有者权益
19、土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由__缴纳土地使用税。
A．土地所有权人
B．土地使用权人
C．实际使用人
D．使用权有争议的双方
20、城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是__之日。
A．建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请
B．房屋拆迁许可证颁发
C．拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议
D．房屋拆迁实施
21、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（）。
A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量
B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量
C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量
D．存量+新增竣工量-拆毁量
22、股票的基本特征包括。
A：盈利性
B：无风险性
C：价格的波动性
D：流通性
E：决策参与性
23、下列属于房地产估价师的职业道德是。
A：职业品德
B：职业理念
C：职业责任
D：职业情感
E：职业行为习惯
24、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是。
A：购买房地产股票
B：购买商铺
C：购买房地产债券
D：购买住房抵押支持证券
E：借款合同
25、某基金允许持有人中购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于__基金。
A．契约型
B．公司型
C．封闭型
D．开放型