海南省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：估价委托合同考试试卷.docx

海南省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：估价委托合同考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为__。
A．94.12
B．92.14
C．91.24
D．93.25
2、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是。(2009年试题)
A：定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式
B：定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法
C：定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式
D：定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单
E：执行层的组织协调
3、某宗面积为3 000 ㎡的工业用地，容积率为0．8，楼面地价为700 元／㎡。现按规划拟改为商业用地，容积率为5．0，楼面地价为960元／㎡。理论上应补地价万元。
A：78
B：882
C：1 210
D：1 272
E：工业用地的监测点评估价格
4、__是指由调查人员向被调查者询问，由被询问者答复的调查方法。
A．直接观察法
B．间接观察法
C．采访法
D．报告法
5、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的特性决定的。
A：易受限制
B：相互影响
C：独一无二
D：不可移动
E：工业用地的监测点评估价格
6、投资估算的精确度为．±30％，研究费用一般占总投资的0．2％～0．8％，该阶段为。
A：投资机会研究
B：初步可行性研究
C：详细可行性研究
D：项目的评估和决策
E：借款合同
7、某时点相对另外一个时点的定基增长速度为230％，则定基发展速度为。
A：30％
B：100％
C：130％
D：330％
E：执行层的组织协调
8、某建筑物的建筑面积为2 000㎡，占地面积为3 000 ㎡，现在重新获得该土地的价格为800元/㎡，建筑物重置价格为900元/㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1 800元/㎡，则该建筑物的成新率为。
A：44％
B：50％
C：67％
D：86％
E：工业用地的监测点评估价格
9、某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则卖方实际得到的价格是__。
A．2125(元/m2)
B．2225(元/m2)
C．2325(元/m2)
D．2425(元/m2)
10、办理商品房预售证明时，应出具投入资金达到工程建设总投资__以上的证明。
A．10%
B．15%
C．20%
D．25%
11、下列对折旧的描述哪一个是错误的：__。
A．估价的折旧注重的是价值的减损
B．估价重新建造成本与累计折旧额的差值不一定与市场价值相一致
C．会计折旧时的C值必须是资产原值
D．估价上的折旧强调采用尚可使用年限
12、当开发项目用地面积一定时，决定项目可建筑面积数量的是__。
A．容积率
B．建筑高度
C．建筑规模
D．建设工程
13、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括。
A：移动平均法
B：指数平滑法
C：市场因子推演法
D：简单平均法
E：借款合同
14、在存在房地产泡沫的情况下，国有土地上房屋征收估价，应采用的测算结果。
A：收益法
B：市场法
C：成本法
D：假设开发法
E：工业用地的监测点评估价格
15、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定。
A：委托财产总值
B：信托范围
C：信托收益
D：信托信用等级
E：执行层的组织协调
16、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用__预测房地产的未来价格。
A．数学曲线拟合法
B．平均增减量法
C．平均发展速度法
D．移动平均法
17、路线价的理论依据是房地产价格形成的。
A：预期原理
B：替代原理
C：均衡原理
D：收益递增递减原理
E：工业用地的监测点评估价格
18、某零售商业物业租约规定，基础租金为35万元/月，百分比租金标准为8%，若承租人本月的营业额为480万元，则按常规计算的承租人本月应缴纳的租金总额为__万元。
A．35
B．37.8
C．38.4
D．73.4
19、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于方面的制约。
A：建筑技术
B：土地权利设置
C：相邻关系
D：土地使用管制
E：工业用地的监测点评估价格
20、已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是（）。
A．0.5%
B．6%
C．6.16%
D．6.19%
21、已知某地区某类商品住宅2000年至2065年的价格依次为：1900元/m2、1960元/m2、2010元/m2、2065元/m2、2125元/m2、2180元/m2，预测2007年该地区该类商品住宅的价格应为（）元/m2。
A．2292
B．2236
C．2240
D．2290
22、下列关于临时建筑，表述错误的是。
A：临时建筑都应当有规定的使用期限
B：超过批准期限的临时建筑是合法建筑
C：拆除未到期限的临时建筑会给临时建筑所有人带来一定的经济损失
D：拆除未到期限的临时建筑应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿
E：房地产估价机构必须加盖公章
23、房屋拆迁许可证是房屋拆迁主管部门发给__的拆迁凭证。
A．房地产管理部门
B．被拆迁人
C．房屋拆迁申请人
D．具有房屋拆迁资格的单位
24、在下列__情况下，职工不可提取住房公积金。
A．购、建自住住房
B．购买商业门市
C．偿还购房贷款本息时
D．房租超出家庭工资收入规定比例时
25、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为。
A：时间类参数
B：融资类参数
C：评价标准类指标
D：收益类指标
E：借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、工业用地不得以__方式出让。
A．招标
B．拍卖
C．挂牌
D．协议
2、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有（）是不正确的。
A．供给非同质性
D．需求多样性
C．竞争充分性
D．交易复杂性
3、A市居民李某委托B拍卖公司拍卖一个人住房，拍卖成交价为20万元，B拍卖公司可收取其拍卖佣金元。
A：1000
B：3000
C：5000
D：10000
E：执行层的组织协调
4、年利率为6%，存款额为1000元，存款期限为1年，计息12次，则年终本利和为（）元。
A．1060
B．1060.9
C．1061.36
D．1061.68
5、在运用成本法时最主要的有__。
A．区分计划成本和实际成本
B．区分实际成本和客观成本
C．结合实际成本来确定评估价值
D．结合实际开发利润来确定评估价值
E．结合市场供求分析来确定评估价值
6、临界点分析和保本点分析的主要差异在于__。
A．变动成本的设置
B．平衡点的设置
C．同定成本的设置
D．产销售量的不同
7、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（）。
A．成本导向定价法
B．购买者导向定价法
C．竞争导向定价法
D．市场导向定价法
8、房地产开发程序中的前期工作包括等。
A：可行性研究
B：获取土地使用权
C：规划设计与建设方案的制订
D：安排短期和长期信贷
E：开发项目保险事宜洽谈
9、下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有。
A：购买-持有-出租-出售
B：购买-更新改造-出售
C：购买-更新改造-出租出售
D：开发-销售
E：开发-持有-出租-出售
10、在复杂购买行为中，购买者的决策过程由__阶段构成。
A．引起需要、评价方案、收集信息、决定购买、买后行为
B．收集信息、评价方案、引起需要、决定购买、买后行为
C．收集信息、引起需要、评价方案、决定购买、买后行为
D．引起需要、收集信息、评价方案、决定购买、买后行为
11、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为__万元。
A．4580
B．5580
C．6580
D．7580
12、我国房地产业的发展主要得益于重大制度和体制的改革。
A：城镇住房制度改革
B：主体经济改革
C：城市土地使用制度改革
D：房地产使用形式改革
E：房地产生产方式改革
13、计算速动比率时，扣除存货的主要原因不包括。
A：在流动资产中，存货的变现能力最强
B：由于某种原因，部分存货可能已经损失报废还没处理
C：部分存货可能已经抵押给债权人
D：存货估价还存在成本和合理市价相差悬殊的问题
E：执行层的组织协调
14、房地产拍卖通常需交纳的税、费项目包括等。
A：企业所得税
B：营业税及其附加、合同和权证印花税、契税
C：交易手续费、评估费、登记费
D：合同公证费
E：拍卖佣金费
15、某企业2009年12月末，销售毛利为1000万元，销售收入为5000万元。则该企业的销售毛利率是。
A：5％
B：10％
C：20％
D：50％
E：执行层的组织协调
16、下列关于拍卖行为的表述中，错误的是。(2007年试题)
A：拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物
B：除法律、法规有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请
C：委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的
D：委托人与拍卖人是平等的民事主体
E：执行层的组织协调
17、根据工程量清单计价法，直接工程费是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括。
A：人工费
B：材料费
C：环境保护费
D：文明施工费
E：机械使用费
18、城镇土地使用税的计税依据是__。
A．土地总价值
B．纳税人实际占用土地的租金
C．土地年收益
D．纳税人实际占用的土地面积
19、交易情况修正的方法主要有__。
A．百分率法和差额法
B．百分比法和差额法
C．百分率法和指数修正法
D．百分比法和指数修正法
20、建筑材料的物理性质中，下列不属于与质量有关性质的是__。
A．密度
B．表观密度
C．孔隙率
D．热容量
21、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于。
A：假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测
B：收益珐中未来租金、运营费用的预测
C：成本法中对先前发生费用的正确性的校核
D：市场比较法中对房地产状况进行调整
E：某些缺乏的房地产历史价格资料的填补
22、下列属于优先股股东享有权利的有。
A：参加股东大会的权利
B：分配股息的优先权
C：分配剩余资产的优先权
D：有限的表决权
E：要求赎回权
23、《中华人民共和国城市房地产管理法》对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，即。
A：需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金
B：需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，受让方不需缴纳土地出让金
C：不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金
D：改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金
E：不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地出让金
24、制定租售方案的工作内容主要包括。
A：租售选择
B：宣传手段选择
C：租售进度安排
D：广告设计及安排
E：租售价格确定
25、__的具体考试及注册、继续教育工作，由省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门负责进行。
A．房地产经纪人员
B．房地产估价师
C．房地产咨询人员
D．房地产估价员