毕业论文之房地产广告媒介的选择与整合应用探究.doc

房地产广告媒介的选择与整合应用探究摘要：房地产作为国民经济中的支柱产业，在改革开放这么多年以来一直在蓬勃发展，而竞争压力也越来越大，各式各样的楼盘的涌现使得开发商都注重到了每一个细节。在销售阶段，广告策略无疑是非常重要的环节，本文基于国内面前房地产销售阶段广告策略问题并结合XX市361号地块的自身状况，研究并探讨这一地块的销售阶段的广告媒介选择和策略整合应用。文章采用了理论研究和实例分析研究相结合的方法，分析广告对于房地产业的重要性以及如何对广告媒介进行选择和广告作品所受到的影响因素，探讨房地产开发建设阶段前后的广告策略研究，针对XX市361号地块楼盘的广告媒介与策略选择应用进行研究探讨。 关键词：房地产 广告媒介 销售策略 整合应用 英文摘要：Real estate as a pillar industry of national economy in the reform and opening-up has been for so many years and flourish, and increasing competitive pressures, the emergence of a wide range of real estate developers have made to pay attention to every detail. Stage in the sales, advertising strategy is very important, this article is based on the national stage of the real estate sales combined with the issue of advertising strategies in Yangzhou No. 361 block of their own situation, research and to explore the sale of the land phase of the advertising medium Application selection and integration strategy. The article uses examples of theoretical study and analysis of a combination of methods, the specific content is divided into four major sections. The first part focuses on the tone of advertising and advertising for the importance of the real estate industry, the second part describes how to select advertising media and advertising works by influencing factors, the third part of the real estate development and construction stages of talk about ad strategy before and after study The fourth part of plot No. 361 Yangzhou City real estate advertising media options and strategies for the application of study.英文关键词：Real estate；advertising medium；Application of marketing；strategies to integrate； 第一章 广告对于房地产业的重要性与广告基调广告是传播信息的一种方式，其目的在于推销单品、劳务、影响舆论，博得社会支持，推进一项事业的发展等。广告信息通过各种宣传工具，包括报纸、杂志、电视、广播、招贴及直接邮递等，传递给它所想要吸引的观众或听众。房地产业是国民经济中非常重要的一个组成部分，这些年的蓬勃发展也说明了这个行业有着很好的生命力以及发展前景。在市场日益完善，竞争越来越大的环境下，要想取得成功，每一步的进展都是非常重要的。在房地产开发建设阶段以及关键的营销阶段，广告媒介的选择和应用是十分具有决定性意义的决策。广告策略的好坏将直接影响房地产项目的楼盘销售状况的顺利进展与否，也将影响到企业的行业信誉度和口碑，因此如何做好广告是每一个开发商都重视的一项工作。在日益激烈的竞争角逐中，只有更好的做好各项工作，才能在市场上有立足之地，在销售环节的广告投放上，也要尽可能地根据自身情况和所处时期与环境来选择合适的方式与组合形式，这样才能吸引客户的目光，争取最大利益。因此，如何在不同的情况下合理选择广告媒介整合广告形式以及以合适力度投放广告是每一个房地产业销售人员都要探讨的问题。本文将着重探究广告媒介的选择以及策略应用。广告基调是指与客源定位、产品定位和竞争定位相符的，带有所处地域的时尚特征，融合广告策略的创意风格，并且贯穿于房地产广告设计和广告推出后的广告表现的总体方针。广告是一种广而告之的行为，广告课题就是我们要获得尽可能多的客户的资料，他们的个人情况，以及一切他们获得信息的方式和方式，一切他们有可能获得信息的时间和空间，都是广告策划中进行决策、明确广告基调的重要依据。产品的生命力在于产品的特色，在为客户服务的同时，怎样将产品的特色在介绍中尽可能的展现出来，并因此权衡广告基调，是确定广告基调的一个重要方面。根据企业与竞争对手的对比情况，往往会有这样两种情况：一是以强抗强，让别人的广告为我宣传。这时候，两者的广告基调可能类似，但这是广告基调的产品基础一定要优于竞争对手，只有这样，自己才不会被打倒，反而会借力使力居于上风。二是趋强避弱，努力做到人无我有，人有我强。当面临同样的地区，类似的产品，大家的广告基调又都是很温馨的时候，则即将推出产品的基调的确定，应该是有所变化的，以突出自身的特色。第二章 房地产广告媒介的选择和影响因素随着房地产行业的快速发展，该行业广告投放量也成为商业广告的首位，在面对房地产那如天文数字般的投放额度的时候，只有房地产企业最清楚他们付出了多少，又得到了多少。 广告行业有一句老话：我知道我有一半的广告费打了水漂，但我不知道是哪一半。这是广告主发出的无奈的感慨，对于房地产商来说，或许打了水漂的钱还不只一半，在房产广告铺天盖地的今天，消费者早已越来越麻木，有时一些广告还会引起受众群反感，从而伤害了他们的情感，这样的举动实在是很适得其反。 广告是一个把产品信息传导给消费者的过程，其投放效果好坏是一个综合性的问题，其影响因素包括项目定位、广告创意、视觉表现、卖点提炼等等，不可否认的是，媒介为广告信息传达给消费者起到了至关重要的作用。 广告信息需要通过一定的媒介物才能传递给消费者，不同的媒体对同一信息的传播作用各不相同，因此，我们要在充分发挥不同媒体功能的基础上，选择合适的广告媒体，这就是广告媒介策略中的首要步骤媒介选择。而广告投放不可能只涉及到一种媒体，因此在针对目标消费群所制定的多种媒介及分别投放量方案就是媒介组合，优秀的媒介组合方案不仅能更全面、深入地覆盖目标消费群，也能达到预期的广告效果，当然，还有企业主非常关心的一点就是，它可以让你合理地付出媒介投放费。 在选择媒体之前，操作模式往往是将所要投放区域内的媒体罗列出来，然后根据媒体自身发布的阅读群体、阅读率或发行量等数据进行简单选择，甚至仅仅根据自己的直觉进行投放，或者跟随同行业其它企业的投放媒介，这些方法都不尽合理，无法真正达到企业预期的效果。媒介选择应当遵循以下三个途径，逐步推进：首先是确定媒介类型；其次在媒介类型下选择媒体种类，最后在种类下选择合适的具体媒介物。2.1 媒体类型2.1.1 大众媒体大众媒体是指针对全面人群，具有广泛社会影响力和阅读率的媒体，这类媒体发行渠道广泛，发行量大，阅读人群涵盖普遍阶层，由于房地产行业具有区域性特点，因此，地区党报是这个媒介类型的典范，综合性、民生性的电视、杂志、广播也属此类。 大众媒体一直以来都占据着媒体的主流地位，它也有着确实无可比拟和无法替代的地位，因为它具有以下几个特点：（1） 发行量大，宣传面广，具有广泛的传播性；（2） 发行渠道完善，传播迅速，时效性强；（3）阅读人群深入社会各个阶层，阅读率高，具有良好的到达率。由于大众媒体具有以上优势，因此它能够有效地建立公众形象，对于具有项目型企业特点的房产行业来说，社会大众对项目的认知无疑能提升项目品牌，所以对于任何定位的房产项目来说，大众媒体都是不可或缺的。2.1.2 分众媒体随着中国社会的快速发展，不同的社会环境因素影响并促成了当代受众的不同特征。由此部分媒介也从满足大众需求转向满足部分人、满足某方面需求转变，也就是从“广播”向“窄播”，从“大众”向“分众”的转变。 当前的房产项目在市场化的要求下广泛地应用定位理论，对消费群体进行了细分，因此，大众媒体的广泛性覆盖无法直接面对细分化的消费者，这势必会让广告效果大打折扣，在这种情况下，为了更好地针对特定的目标客群，精准深入进行广告信息传达，从而提高广告效益和效果，房产企业主开始考虑分众媒体投放。 在这一类别中，户外广告和互联网广告作为其重要代表经过了迅速发展，已经成为了房产企业主媒介投放方案中必不可少的内容，在这种趋势下，一些传统媒体也开始走上了分众的道路，另外DM直投及新兴的广告媒体及新型融合性应用媒体（电梯广告、公交广告等）也随之出现并同样获得了发展，另外在新科技日益发展的今天，手机的互动传播性也被广泛挖掘利用。2.1.3 创新媒体创新媒体是指经过思考和发现，创造或寻找出的全新的媒介载体，这里包含两个方面的创新，一种是以前没有被利用过，即没有投放过广告的载体，如最早使用的电子楼书；另一种是曾经被使用过，但是由于行业特点，没有被房地产行业使用过的媒介载体，如机票夹广告。创新媒体由于载体的新颖，往往在第一眼接触就能够被受众记忆，因此具有很高的认知度，作为广告投放的空白点，甚至能开启一股投放潮流。2.1.4 自有媒体自有媒体指的是广告主自己创造的广告载体。房地产行业鉴于自身的优势，可以说是自有媒体应用得最广泛的行业。这种媒体大致上可分为以下几类：（1）印刷类：房地产项目楼书、海报、户型单张、手提袋等；（2）定点类：售楼处看房板、概念样板房、工地围墙及户外等；（3）会员类： 房产企业为了更好地服务客户和打造企业品牌，建立业主数据库，并成立俱乐部或其它团体，内部发行会员卡或业主刊物等载体；（4）社区类：项目建成业主入住形成一定人气后，社区就有了广告价值，比如电梯广告、导示系统广告等；（5）其它类：还有一种也属自有媒体，就是房产企业发行的书刊杂志，比如SOHO中国的杂碎等，当然，这种媒体对项目销售没有直接帮助，却对企业品牌建设有着大功。2.1.5行业媒体行业媒体是指行业共同营造的媒介载体以及各媒体对该行业关注形成的有效载体。这种载体由于具有明确的行业性，从常规意义来看，这种媒体面向的是业内人士，其实并非如此，对于有购房意向的消费者，他们往往会高度关注行业信息，因此这种媒体也具有较高的到达率，但是由于该类媒体限制，消费者不能深入了解项目特点，只能起到引导作用。 这类媒体最典型的代表就是行业展会，由于近两年房地产行业的快速发展，房展会在各地如火如荼地开展在一定程度上削弱了其广告效果，另外媒体的行业信息也是一个重要代表。 从以上的分析可以看出，媒介类型下有着诸多媒体种类，一般来说包括以下几个类别：印刷媒体、电子媒体、交通（流动）媒体、户外媒体、展示媒体、邮寄媒体等。2.2 媒体的选择在了解广告媒介的种类之后，就要进行具体媒介载体的选择，那么其选择又有什么依据呢？我结合房产项目特点认为要从以下几个角度考虑：2.2.1 媒介目的 房产项目广告投放最大的目的当然是销售，但是一个项目在不同阶段也有着不同的意图，比如在开盘前期主要是开盘信息传达，开盘期主要是项目具体特点及价格等消费者的关注点，强销期主要是促销信息，收尾期为了延续下一项目开发及树立企业品牌则主要是品牌信息。因此，针对各个阶段也要选择不同的媒体，并考虑投放量。在传达项目具体信息的时候就要选择针对目标客群的媒体，在传达开盘信息和树立品牌的时候则需要选择覆盖面广的媒体，只有有的放矢，才能达到预期目的和效果。2.2.2 项目市场定位 房地产开发项目的市场定位是在详细的房地产市场调研和分析的基础上，选定目标市场，确定消费群体，明确项目档次，设计建设标准。也就是说，你要做的是在可能成为你的顾客的人心中确定一个适当的位置。 当然，项目定位包括很多内容，如开发理念、客群定位、初步设计、租售价格、销售节奏等，而这些都将影响到项目的销售，因此只有在对这些内容完全理解的情况下才能制定出合理的媒介策略，比如一个定位于金字塔尖的豪宅，大众媒体的作用就不是那么明显，而一个定位于工薪阶层的低端项目就不可能投放高端财经杂志。2.2.3 目标客群 由于目标受众的媒体接触习惯和消费特性都不同，因此媒介策略需要配合目标受众特点进行选择，如要针对商务人士则应投放日报、商业经济类报纸、商业及财经类杂志等，而对于大众消费者来说，晚报、综合性电视及公车亭广告就更为适合。2.2.4 销售区域 房地产项目具有明显的地域性特点，因此销售区域也是媒介选择的一个重要影响因素，这一方面原因在于考虑媒介传播范围不同，接触到该媒介的人群也就不同；另一方面由于中国是一个地域甚广的国度，各区域之间的人们生活习惯有很大差异，因此其媒介接触方式也就有所不同；还有一点在于各区域的传媒发展水平也有所不同。在一些二三级城市，媒介投放就应该考虑更多户外以及活动等。2.2.5 媒介特点 不同的媒体种类之间有不同的特点，而具体的媒介载体也有着自己的特性，因此媒介选择要精心选择及组合，才能起到最大的作用，一般来说，主要应从媒体的发行量、面向人群、阅读（观看）率、表现力、覆盖范围等方面综合考虑。当然还有一点就是媒介成本问题，企业应考虑不同媒体广告费用的差别，结果企业的实力进行选择，要尽量使广告的效果和费用成正比，另外，多媒体联合使用即组合也能达到降低广告费的作用。2.2.6 竞争对手媒介策略 房地产这两年虽然快速发展，蓬勃向上，但竞争也越来越激烈，所以既然是商业市场，就必须取胜于竞争对手，在媒介投放方面也同样如此，而这首先就必须了解竞争对手，大概可以从以下几个方面去了解：总体媒介花费，媒体选择组合，投放方式，是否用特殊广告创意等。 媒介投放策略是一项专业技术性非常强的工作，只有在了解项目定位的基础上，选对了媒体，并进行科学合理的投放组合，才能够将合适的信息有效地传递给目标受众，同时能让他们接受并记忆，只有在优秀的媒介策略下，才能扩大传播的深度和广度，从而形成立体传播的推广合力。2.3 影响广告效果的因素影响广告效果的因素，可以分为两个基本方面：一是宏观因素，二是微观因素。宏观因素，包括政治、法律、经济、文化、社会等的诸多因素。而微观因素，则是具体广告活动所面临的具体问题、具体情况。本文所要讨论的，正是影响广告效果的微观因素。其中主要的影响因素，有三个层面：一是媒介层面的因素，二是作品层面的因素，还有一个就是发布策略层面的因素。2.3.1 媒介因素媒介的选择是否得当，决定着信息能否被准确地传达给目标受众群，因而可以说，媒介是影响广告效果的首要因素。众所周知，不同的受众群体接触媒体的情况是有一定得差异的，尤其是在传播产业异常发达的今天，这种差异更加突出：一方面，媒介的种类、数量越来越多，人们的选择余地越来越大；另一方面，随着媒介种类的迅速增加和选择余地的极度扩展，受众群体则越分越细，不同受众群体接触媒介的差异也越来越大，这就使得受众接触媒介的情况变得更加难以把握。因此，如何选择有效的信息通道，实际上就成为影响广告效果的首要问题。在具体广告活动中，选择了有效地信息通道，就意味着达成了一半的广告效果。我们可以这样说，媒介即效益。有效地媒介选择不仅创造良好的广告效果，更重要的是，它创造良好的广告效益。2.3.2 广告作品因素除了有效的媒介选择外，广告作品的质量可以说是影响广告效果的重要因素之一。关于影响广告效果的作品因素，我们可以从理论上将其分解为两个方面：一是功能性因素，一是结构性因素。所谓功能性因素，就是指广告作品中有实际用途的信息内容。一般而言，广告作品中与实际功用的内容，对广告受众的影响是本质性的。而再好看的广告作品，对与其无关的消费者来说，没有任何实际意义；而有用的广告，则因其对消费者的实际承诺，而必然会对消费者产生一定的影响。因此，信息内容实际上就成为作品因素中最主要的决定性因素，优秀的、有效的广告作品，必定是符合消费者实际需要、具有一定实用功能的实在之物。所谓结构性因素，就是指广告作品中表达形式方面的因素。结构性因素对广告效果的影响，在于通过巧妙、新颖、独特的结构形式，吸引受众的注意力，增强受众的记忆力，激发受众的购买动机。可以认为，对大多数产品或服务来说，结构性因素的作用，主要就是“锦上添花”。由于作品种类的不同，结构性因素在不同类型的作品中的具体表现有很大不同。总之，只有优秀的、有创意的广告作品才能在浩瀚的信息海洋中脱颖而出，才能吸引广告受众日渐挑剔的目光和耳朵，才能给忙忙碌碌的受众留下一点记忆，才能最终促成消费者购买行为。2.3.3 发布策略因素所谓发布策略因素，主要是指与广告发布活动相关的发布时机、发布量、发布时段等一系列问题。首先，发布时机的选择是否得当，对广告效果有重大影响。时机选择得当，则可以充分利用有利时机造成的有利的媒介条件，增强广告的传播效果；而如果时机选择不当，则可能由于不利条件的影响，使广告效果大打折扣。根据时机对效果的不同影响，我们可以将广告发布时机分为有利时机和不利时机两种。有利还是不利，与产品和服务的种类相关，如世界杯足球赛期间，对运动服装、运动饮料等产品来说，是千载难逢的大好时机；而对绝大多数与运动无关的产品或服务来说，则不啻是一场灾难。如何判断时机的有利和不利，则完全在于人们的经验，在于对传播环境的精确分析和准确判断，在于对商机的有效把握。 其次，广告发布的量也是影响广告效果的重要因素。发布数量有三层含义：一是指单位数量的大小，如报纸广告的面积大小，广播电视广告的时间长短等；二是指发布的次数的多寡；三是指涉及的媒介种类的多少。一般而言，发布数量的多寡，应当以适量为好。发布数量不足，一则使信息传播的范围有限，难以发挥广告效果；二则也使受众的接触率过低，或注目率过低，难以形成记忆，浪费广告效果；而发布数量过多，一则增加广告预算的绝对量，使边际效用下降，实际上形成了投资浪费，表面看来，似乎“广告效果”很好，但深入分析，“广告效益”却很差，同样不足取。总而言之，适中的广告发布数量，才是最大的“广告效果”。 再次，发布时段或位置的选择，对广告效果的发挥也很重要。以电视广告的发布时段来说，黄金时段的发布效果和半夜十二点的发布效果之间有天壤之别。总而言之，发布时段和位置的选择，也是不容忽视的影响广告效果的因素之一。因此，广告是一门综合性的艺术，是一种技巧和感情的结合，是成功路上第一块奠基石。第三章 房地产广告策略的种类与整合应用3.1 广告策略的种类3.1.1 阻隔策略 树起大型围墙式广告，一方面向顾各预告即将推出的房地产商品，另一方面又阻止顾客进入，暂不进行销售，这样会给投资者造成悬念，产生迫切期待房地产投入市场的心理。3.1.2 重点突破策略 明确目标后，采取直接邮寄的方式，针对区域内特定对象，连续邮寄具有说服力、激发好奇心的印刷品，吸引潜在购买者到工地参观，然后配之以人员推销。 3.1.3 全面攻击策略 动用所有形成的广告宣传工具，最大限度地扩大宣传面，延长宣传时间，以期在短时间内造成一种声势，塑造产品形象。并运用报纸夹页广告以弥补报纸广告的不足，打破报纸版面的限制，造成全版广告的震撼效果。 3.1.4 强化攻击策略 采取海报派发方式，对特定区域内的居民进行地毯搜索式派送，强迫目标对象接触有关广告信息。 3.1.5 短兵相接策略 现场布置有亲切感的接待中心、精致的样品屋、精美的说明书和突出耀眼的户外广告，以吸引路过的目标对象，并使参观人潮产生深刻印象。选用能力高、反应快、经验丰富，熟悉市场行情及居民习俗的销售人员留守现场，进行产品说明与销售，同时加强追踪访问，形成高效能销售网络。 3.1.6 因地制宜策略 不同的国家和地区，其政治、宗教、文化、习俗、经济水平不同，消费特点不同，对广告有很大的制约性，要因地制宜，有的放矢。例如，在贫困地区，广告强调商品价廉或许是必要的，但在富裕地区，广告再强调价格更便宜，就会适得其反。 3.1.7 促销性活动策略 选定节假日等适当时间，邀请社会名流剪彩，举办影星表演、趣味竞赛以及社区亲子活动等。吸引大量人潮前来参观，加深消费者对该项房地产的特别印象，促进销售达到高潮。3.2 房地产广告策略选择与整合各色各样的户外媒体、印刷媒体和报刊杂志、广播电视等等媒体在信息传播的功能方面各有所长也各有所短，它们在广告活动中起着各自的作用。为了更好地发挥媒体的效率，使有限的广告经费收到最大的经济效益，应该对不同类型的媒体在综合比较的基础上，加以合理的筛选、组合，以期取长补短，以优补拙。因为房地产的“不动产”特质，它的常用广告媒体一般为户外媒体、印刷媒体和报刊媒体三大块。其中户外媒体因为位置固定，比较偏重于楼盘周围的区域性客源；印刷媒体可以定向派发，针对性和灵活性都较强；报刊媒体和广播电视则覆盖面广，客源层多。三者取长补短，是房产广告的三驾车。就媒体整合而言，包括两部分，一是纵深的广告周期配合；二是横向的媒体覆盖配合3.2.1 纵深的广告周期配合一个完整的广告周期由筹备期、公开期、强销期和持续期这四个部分组成。在广告的筹备期，广告媒体的安排以户外媒体和印刷媒体为主，售楼处的搭建，样本房的建设，模型的制作以及大量的海报、说明书的定稿印刷等等，占据了工作的主要内容。进入广告的公开期和强销期，广告媒体的安排渐渐转向以报刊媒体为主。户外媒体和印刷媒体此时已经制作完工，因为相对的固定性，除非有特殊情况或者配合一些促销活动，一般改变不大，工作量也小。而报刊媒体则开始在竞争环境下，节奏加快，以灵活多变的特色，发挥其独特的功效。到了广告的持续期，各类广告媒体的投放开始偃旗息鼓，销售上的广告宣传只是依靠前期的一些剩余的户外媒体和印刷媒体来维持，广告计划也接近尾声。3.2.2 横向的媒体覆盖配合广告媒体在“横”的方面的安排，其实也贯穿于广告周期的四个阶段，但于产品强销期的时候要求特别高。媒体覆盖配合包括：直投、杂志、户外、报纸、电台、电视媒体等多重组合的理想三维广告空间，在视觉听觉上对客户造成多重刺激，在最大限度上挖掘和引导目标客源，以配合业务人员的推广行为，创造最佳的销售业绩。第四章 XX市361号地块项目广告策略的分析与应用 4.1 地块项目概况361号地块位于XX市西部分区，文汇西路与百祥路交叉口东北角，距邗江区政府约300米，周边分布有省重点中学邗江中学，邗江区实验学校，邗江美琪学校，南方协和医院，汽车西站等，区位条件好，基础配套设施全，交通便利。361号地块将建成一个名为“风雅园”的高层住宅小区，环境优美，庭院深深，回廊楼台，极具中式古典美，是一个很有特色的现代化生态绿色居住小区。4.2 广告媒介的选择根据XX市经济文化发展状况，社会主要群体的年龄段构成，目标客户群的职业与收入，以及项目本身的状况，将主要在大众媒体，分众媒体和行业媒体三个种类上进行广告投放。选择大众媒体的原因是因为XX市民普遍喜爱读书看报，针对这一情况做出的判断，再根据各报刊杂志的销售量决定投放力度。在这一种类的媒体上，将选择XX日报、扬子晚报、XX晚报等报纸期刊为主要媒介。选择分众媒体的原因是因为XX市民白天喜爱在户外休闲运动，而晚上则多数在家里上网休息，因此，我们可以在户外媒体和互联网媒体上进行投放，能起到良好的效果。在这一种类的媒体上，主要路段的户外大型广告以及新浪网、搜狐网、XX楼市网都是优先选择的对象。选择行业媒体的原因是因为考虑到潜在客户群，在行业媒体的选择上，将主要在电子媒体上进行投放，并且以手机短信和开办项目的行业展会为主要手段，吸引市民关注，扩宽受众群，争取利益的进一步增加。在这一种类的媒体上，将选择中国移动为主要广告发布者，再配合其他电子媒体进行综合的广告投放。4.3 广告媒介的整合应用在合理选择好准备投放的广告媒介后，如何有效地整合应用这些广告媒介将是接下来讨论的重点。在开盘初期，应该先在户外广告上进行投放，并同时在XX日报、扬子晚报、XX晚报等报刊杂志上进行投放，在两个推广面最大的媒介上向市民隆重推出这一项目，在开盘后，应在互联网媒介例如新浪网、搜狐网以及XX楼市等网站上进行投放，当吸引了一部分客户后，就需要在网上进行大力度的广告投放和资料补充，以便他们进一步的了解项目和加大购买决心。在开盘一段时间后，开办本项目的综合性展会将是一个很有效地推广手段，再配以手机短信的大面积低成本广告投放，势必吸引更多的关注目光。在这样的综合全面又逐步深入的广告策略的配合下，项目的销售必然将呈现较好的业绩。在各个阶段的广告策略的变化和媒介之间的相互影响及配合是十分重要的。对销售工作将起到积极地推动作用。在开盘前后各时期，还要根据不同的变化情况做出相应变化，针对某一媒介的反响，可以加大或减小投放力度，做到灵活应用，为项目的销售打下坚实基础。并且要时刻关注受众群的不断变化的需求，调整楼盘营销策略，注重理论结合实际，才能获得广告策略上的成功。第五章 小结与展望在详细研究陈述了房地产广告策略的方方面面后，我们对于销售阶段的广告媒介选择与整合有了更加深入与全面的理解，对于这一非常重要的环节，我们将有更合理的方法去解决实际问题，为房地产企业的发展争取最大化的利润作出贡献。我们应该看到，随着时代的进步经济的发展，我们的广告媒介选择以及广告策略的应用都应有所改变，保持与时俱进。就现在来看，近年来互联网经济的兴起，使得分类广告的资源有一部分向网络分流。现在美国报纸分类广告市场就受到网络广告不小的冲击，虽然网络广告在将来也不能够取代报纸广告的地位，但对报纸分类广告带来影响确是事实。因此如何在以后的营销阶段更好地更多地更合理地运用网络来进行广告投放，是一个需要认真对待的工作。相信在不久的将来，以网络为主要媒介来宣传楼盘的方式将会成为主流，而我们的广告策略也必将随之变得更符合现实需要。参考资料1江苏省城市规划管理技术规定（2004年版）2 杨慎主编，房地产与国民经济.北京：建筑工业出版社，2002，93扬房指数报告（2008年版）4 杨来，房地产开发项目经济评价方法（2000年）5 禹来著，商业地产如何实现盈利.城市开发,2005, 76 羊卫辉 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