武汉青菱乡黄家湖大学城项目前期定位报告.ppt

GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。青菱乡黄家湖大学城项目青菱乡黄家湖大学城项目 前期定位报告前期定位报告2009年12月08日一座理想之城的诞生一座理想之城的诞生GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。导 语 本项目作为在武汉远郊的首次试水，福星惠誉地域多元化的征途已经开始，此次开发的成败，将直接决定福星的武汉版图能有多大。因为随着城区土地资源获取越来越困难、城市边界不断外拓，现郊区对于开发企业的重要性将日趋上升，缺乏郊区开发能力，就无法赢在未来。但与城区开发的确定性较高相比，郊区开发面临着太多的不确定性：没有现存参照系、客户群模糊且较小、价格体系没有形成。因此，本项目可能遭遇福星史上最多的不确定性。因此更精确与细致的研究，才能助力武汉首个学城地铁复合大盘的开发获得成功。本项目困难较大，但其具备的“大学城+湖岸+地铁上盖+复合功能（居住、商业、创意性写字楼）”的要素组合在武汉之前却未曾有过，困难与机遇并存，如何探得其机会窗效应、提出系统性与唯一性的定位思路，将是本阶段前期研究的探索性的课题。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。研究方法与逻辑思路研究方法与逻辑思路限制条件核心问题界定客户目标物业形态产品组合体量比例布局优化项目本体分析竞争市场分析大学城物业研究专题商业研究专题策略思考远郊大盘案例分析项目定位与物业建议GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。项目本体分析项目指标周边环境四邻四至公路地铁 第一章：项目本体分析第一章：项目本体分析第一章：项目本体分析第一章：项目本体分析 交通配套人文环境商业环境自然环境GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。项目用地项目用地武昌武昌汉口汉口汉阳汉阳GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。规划指标规划指标：总建规模：总建规模46万方，其中商业占比高达万方，其中商业占比高达20%用地面积：232680；用地性质：居住、商业金融容积率：2.0建筑面积：465360；商业、住宅配比为2：8；其中商业：93072；住宅：372288；建筑密度：25%规划指标规划指标GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。自然环境自然环境 黄家湖黄家湖：临湖广场，形成项目亲水资源体：临湖广场，形成项目亲水资源体 临湖区域规划修建环湖路以及园林广场；区域内临湖唯一楼盘、私家景观大道；湖景线有350米，亲水，但不近水；基于长度与朝向，并不能形成顶级居所的水资源。规划环湖路示意周边环境周边环境GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。自然环境自然环境 黄家湖原生态湿地公园规划黄家湖原生态湿地公园规划周边环境周边环境湿地公园示意实景照片实景照片 武汉市2008年起将新建5大特色公园，黄家湖的规划意图是建一个具有原生态湿地特色的休闲公园。本项目东面紧邻851.49公顷的黄家湖。黄家湖湿地公园是湖北省最大的天然湿地公园，绕黄家湖而建，黄家湖湿地公园一期将沿中南民族大学等校区附近米湖岸线。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。人文环境人文环境 大学城：大学城：规划聚集规划聚集20所大学所大学20万师生万师生武汉黄家湖大学城首期工程选址7000亩，规划总面积39000亩。大学城规划建成后将大学城规划建成后将聚集聚集2020所大学的所大学的2020万名万名师生，师生，成为集教育、科研和居住于一体的现代化新城区。黄家湖大学城中南民族大学工商学院湖北中医学院武汉科技大学武汉交通职业技术学院项目用地项目用地周边环境周边环境GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。人文环境人文环境 大学城：大学城：现有四所大学共现有四所大学共6万余人万余人院校占地(亩)学生(人)教职员工(人)中南民族大学工商学院100010000780武汉科技大学2700300002715武汉中医学院140010000675武汉交通职业学院112011000600合计6220610004770沿武咸公路以东为武汉新大学城一期用地，规划占地7000亩；目前已有中南民族大学、武汉科技大学、武汉中医学院、武汉交通职业学院，有四四所大学约有所大学约有6.5万余人。万余人。其中高校教职员工约有4800人。目前所进驻的学校均为二级学院，在师资力量、学生素质上均以学历型为主导而非科研型为主导。周边环境周边环境注：现大学城进驻现有院校为学历型二、三级院校为主注：现大学城进驻现有院校为学历型二、三级院校为主GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。综合环境综合环境 高校教育与原居民为主，生活配套较为缺乏高校教育与原居民为主，生活配套较为缺乏周边环境周边环境园艺新村红霞新村武汉科技大学武汉中医学院武汉交通职业学院中南民族大学工商学院城开青菱城市花园白沙洲农副产品大市场红霞小学n学校：学校：武汉科技大学、中医学院、交通职业学院、中南民族大学四所高校；n商业：商业：沿个高校分布集中的餐饮、购物等日常消费区域。n专业市场：专业市场：武汉市农副产品市场、武汉市水产品批发市场等。n住宅：住宅：红霞、园艺等农民新村，城开建设的经济适用房青菱城市花园。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。n区域内商业以高校餐饮、购物等日常消费区域n黄家湖大学城内商业以沿街商铺为主，经营业态以餐饮、便利店、KTV等为主 商业环境商业环境 无集中规划的商业，目前全是以沿路民房为无集中规划的商业，目前全是以沿路民房为载体，因大学城需求自发形成的低档次的分布杂乱的商业。载体，因大学城需求自发形成的低档次的分布杂乱的商业。周边环境周边环境餐饮街餐饮街本项目本项目餐饮街GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。商业环境商业环境 专业市场：专业市场：地块以北，武咸公路沿线分布大量专业市场地块以北，武咸公路沿线分布大量专业市场 白沙洲农副大市场白沙洲钢材交易大市场江南汽车交易大市场烽火机电大市场白沙洲建筑机械大市场项目用地项目用地GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。专业市场：专业市场：片区专业市场较为发达，但对本案商业并不利好片区专业市场较为发达，但对本案商业并不利好 但可能因为经营人群形成住宅人口基础。但可能因为经营人群形成住宅人口基础。白沙洲农副产品大市场白沙洲农副产品大市场占地面积75万方，规划约1000余商铺，目前已有500余家商户，年销售总额突破100亿元。武汉及周边地区近70%的蔬菜等农产品的供给都依托于大市场，市场的影响力覆盖全国各地。白沙洲钢材交易大市场 该中心总占地面积17.6万平方米，总建筑面积为50038平方米，700余家商户入驻规模。该中心钢材年吞吐量达180万吨；江南汽车交易大市场江南汽车交易大市场 目前，已完工的重大项目有占地100亩的江南汽车交易大市场，入驻销售商68家。依托建材、农副以及机械等专业市场，面向武汉乃至湖北区域。对于片区经济发展以及居民收入快速提升形成有利支撑。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。公路公路 武咸公路是目前项目与武汉市中心连接的唯一通道武咸公路是目前项目与武汉市中心连接的唯一通道交通条件交通条件n该项目主要对外交通道路为武咸公路（107国道的一段)n目前有通往武昌、江夏的539，34，906，907等公交线路。至武昌火车站约有2020站站。n目前大学城范围内规划的环路和大学城辅路部分路段已经形成并投入使用，项目用地的对外出行交通非常便利。武咸公路环湖路中环线武咸公路辅路项目用地项目用地GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。公路公路 武汉筹划四环线、加强地块对外的通达性武汉筹划四环线、加强地块对外的通达性交通条件交通条件项目用地规划四环线全长约132.3公里，新建青菱、武钢两处过长江通道，总投资约249亿元。初步规划方案已完成 全线采用设计速度100公里/小时，双向六车道的高速公路设计标准，路宽33.5米。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。地铁地铁 黄家湖，武汉第五条拟建轨道的终点，预计黄家湖，武汉第五条拟建轨道的终点，预计2014年建成年建成交通条件交通条件金银潭永清街徐家棚梨园水果湖南湖大道黄家湖大学城八一路10分钟10分钟本项目到南湖新城10分钟到达街道口20分钟。到徐东30分钟到汉口中心40分钟地铁8号线工程起点位于东西湖区金银潭大道，往南过后湖大道、幸福大道、竹叶山、赵家条，走黄浦大街，过永清街拐向芦沟桥路，通过隧道穿越长江，到徐家棚，过和平大道，走徐东大街，到梨园，走东湖路，过湖北省博物馆、中南医院、水果湖、洪山路、八一路、武珞路到雄楚大道、南湖大道，终点为黄家湖大学城，线路全长约31.8km，勘察招标报名时间截止到12月2日下午5时。2010年开工，8号线将成为武汉市在建的第5条轨道交通线，计划在2014年建成。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。地铁地铁 地铁延展城市空间城郊楼盘将受宠地铁延展城市空间城郊楼盘将受宠 交通条件交通条件黄家湖地铁还在规划期，未来预期增值性呈增长性地铁一旦开通，城市的延展空间和活动空间骤然变大，买房者的选择余地自然增大，购房者心目中传统的郊区楼盘，特别是地铁沿线的，将变成“准市区”楼盘。对购房者来说，多坐一站或少坐一站，在时间上是差不多的，这样一来，地铁沿线的远郊楼盘在位置上的劣势就不明显了。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。六大新城组团之一，以教育科研产业为主导形成区域新的人口结构与居住环境六大新城组团之一，以教育科研产业为主导形成区域新的人口结构与居住环境城市层面城市层面在武汉城市总体规划(2005-2020年)中，项目所在南部新城组群项目所在南部新城组群将形成教育科研聚集区将形成教育科研聚集区和现代物流基地。和现代物流基地。本项目六大产业园中唯一以科六大产业园中唯一以科教为主力产业的新城组团教为主力产业的新城组团将使本区域成为教育地产的主导区域；将为区域带来大量高知科教群体与优质潜在客户。处于处于“大学城大学城”核心区核心区给本项目带来利好：给本项目带来利好：大学城的建设将带来区域环境和氛围的持续改善科教产业带来大量有购买能力的科教人口科教带动区域知名度和接受度的迅速攀升大学城概念将带来区域价值的持续、大幅提升城市规划使本项目处在城市南拓的第一站城市规划使本项目处在城市南拓的第一站产业规划使本项目处在一个很高的发展平台产业规划使本项目处在一个很高的发展平台大学城核心区大学城核心区GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。指标属性远郊大盘武汉三环外，总体量在46万方，在具备规模效应与标杆作用的同时，还面临着区域认知度低、楼市起步晚、价格体现不足等因素的制约；地块20%（约9.3万方）的商业体量，将成为区域商业核心，同时也存在着流动人口少、商业需求容量不足的风险；地块划分为东西两块，东面湖景与建筑南北朝向排布形成矛盾黄家湖大学城，未来将成为高校核心，具有较好的人文环境；黄家湖湿地公园，自然环境得以改善，形成良好的生态环境；农副、建材等专业市场对于区域经济发展起到积极作用。目前仅有一条国道通往市区，进入性与可达性均较弱；轨道8号线的建设将提升区域楼市的升值潜力；四环线的规划有助于区域城市地位的提升；地块属性界定环境属性交通属性GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。限制条件核心问题界定客户目标物业形态产品组合体量比例布局优化项目本体分析竞争市场分析大学城物业研究专题商业研究专题策略思考远郊大盘案例分析项目定位与物业建议 第二章：核心问题理解第二章：核心问题理解第二章：核心问题理解第二章：核心问题理解 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。1、区域处于城郊结合部，周边环境较差对策：强化区域发展远景，大学城与地铁将是核心；2、区域房地产市场尚未启动，规模效益较差对策：形成竞争策略中，可替代竞争产品具备更高性价比的角色；3、地块规模大，市场容量却不大 对策：扩容，其一是横向扩容，向交通的辐射区进行价格竞争，其二是纵向扩容，形成项目价值与定位的定向扩容4、对于城郊结合部而言，商业指标过大 对策：形成中心，外向型对区域商业辐射 同时抓住核心客群-大学城的商业，进行深度开发 限制条件限制条件GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。本项目将成为武汉市首个以大学城物业的标识形象，并且创造价值提升；商业成为赢利中心，而不是为了指标而建筑，安排合理的功能与导向，形成价值上的孵化体。扩大企业武汉布局版图的纵深，奠定福星品牌城郊结合部项目开发经验；作为城郊大盘与大学城双重属性的项目，本案必须成功，体现在三点，其一：避免大盘的风险性，确定适合的定位与产品体系；其二：符合企业资金周期的物业安排；其三，创造最优化价值的营销前提。客户目标客户目标GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。核心问题界定核心问题界定核心问题界定核心问题界定如何实现城郊大盘的开发节奏、合理周期与效益指标?如何借助黄家湖大学城实现项目价值最大化？如何形成成熟的项目形象进入市场，并创造扩容化如何形成成熟的项目形象进入市场，并创造扩容化的客户群对项目的价值认可！的客户群对项目的价值认可！项目高商业体量，如何进行准确的商业功能分解与业态定位？GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。研究方法与逻辑思路研究方法与逻辑思路限制条件核心问题界定客户目标物业形态产品组合体量比例布局优化项目本体分析市场背景及潜在消费者研究大学城物业的关联性研究大学城商业专题研究策略思考项目定位与物业建议启动期建议GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。研究方法与逻辑思路研究方法与逻辑思路市场背景及潜在消费者研究板块认知周边项目定性研究客群研究综合结论GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。一、本项目地处三环外相对独立，与主城区指标的参照性较弱，缺乏板块特征；二、本项目行政区归属洪山、但心理上更靠近城界，区域的市场归属模糊；三、本项目所处片区内楼市空白，没有商品房开发先例，无直接对比与参照对象。只能与关联性区域为参照。三环线以外的远郊大盘三环线以外的远郊大盘楼市空白区，不以武昌、洪山等主城区板块的市场现状为参照楼市空白区，不以武昌、洪山等主城区板块的市场现状为参照本项目沌口金银湖盘龙城汤逊湖板块认知板块认知GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。周边开发项目周边开发项目 城开城开青菱城市花园（经济适用房）青菱城市花园（经济适用房）地理位置：地理位置：紧邻白沙洲大桥青菱立交占地面积：占地面积：17万平方米；容积率：容积率：1.82；建筑面积建筑面积：30万平方米；总户数：总户数：3400余套；户型：户型：65.588.6平方米均价：均价：2700元/平方米项目现状：项目现状：由16栋多层和45栋小高层组成，一期8栋多层楼，项目前期因为道路交通、商业、教育等生活配套欠缺，遭受市场冷落。形成目前无需排号也无人购买的局面对本案的借鉴与启示：尽管与商品房相比具备一定的价格优势，但鉴于交通与配套的缺交通与配套的缺乏，是影响销售不畅的两大核心因素，乏，是影响销售不畅的两大核心因素，导致区域居住价值的认同度较低。这也将是本案后期需要面对与解决的问题所在。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。周边参考项目周边参考项目 中大中大长江紫都（区域最大规模的江景大盘）长江紫都（区域最大规模的江景大盘）地理位置：地理位置：武昌区南外滩；占地面积：占地面积：100万平方米；容积率：容积率：1.51.5建筑面积建筑面积：150万平方米；总户数：总户数：拟入住人口约4万人。户型：户型：95240平方米均价：均价：5400元/平方米项目简介：项目简介：二期为高品质一线江景房，由10栋11层的小高层和5栋18层的高层组成。以120-130三房户型为主.开发秩序开发秩序：该项目通过二环线鹦鹉洲长江大桥以及江景物业提升项目价值，在开发顺序上由无江景的低层到具有江景的高层，实现开发价值的稳步提升。客户特征：客户特征：目前成交客户地缘性客户为主，其次为武昌主城内被边缘化的刚性购房者。二二 期期一一 期期由此可见，地缘性客户由此可见，地缘性客户是本案不可忽视的重要客户来源。是本案不可忽视的重要客户来源。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。周边参考项目周边参考项目 红霞村旧城改造工程红霞村旧城改造工程项目用地项目用地红霞村红霞村“城中村城中村”1800余人的红霞村旧城改造工程将拉动区域被迫性潜在购房需求，余人的红霞村旧城改造工程将拉动区域被迫性潜在购房需求，同时区域强劲的经济发展都将为本项目带来机遇！同时区域强劲的经济发展都将为本项目带来机遇！红霞村基本背景介绍p 2007年11月，武汉市最大的“城中村”改造项目洪山区青菱乡光霞村基础建设工程正式启动。p 该村位于武咸公路张家湾东部，全村15个自然村共有村民1800余人，改造项目涉及用地面积2800亩，其中1800亩土地已进入武汉市国有土地储备中心。p 目前该村正在筹建一个物流基地与占地348亩，总建筑20万平方米的华中江南竹木大市场，总投资近4亿元。建成后将成为区域新的经济增长点。2008年该村实现人均纯收入8550元。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。中国典型城市的远郊大盘中国典型城市的远郊大盘 的的 客户选择之道客户选择之道成功借鉴：p以周边科教高知群体为主力客户p研发创新户型迎合主力需求。p利用公建配比完善项目配套定性研究定性研究成功借鉴：展示策略：以高景观性的展示区先找到项目的影响力人群，然后成就在大区域内城市对项目认可的人群的认可。大家顾问认为：大家顾问认为：项目的成功，首先的命题，是找到消费群在哪里？他们是怎么样的？项目的成功，首先的命题，是找到消费群在哪里？他们是怎么样的？成功借鉴：紧抓岳麓区发展概念，使地缘范围内不同类似客户充满信息，并创新大社区规划满足不同客户的需求北京.万城华府 五环外湖南保利.麓谷林语 岳麓区边缘绿城.桂花里 合肥远郊GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。本案可以借鉴的这种规律本案可以借鉴的这种规律延伸客群，通常随项目形象丰满被拉动城郊大盘承载城市概念的深化和丰满所有城郊大盘首先满足的是地缘性客户所以，以下我们将介入本案背景，研究我们的地缘性与延伸客群的特征与消费偏好为后期产品定位、形象造势与规划概念提供基础！GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。编号客户来源客户分类1地缘客户原住村民专业市场经营者高校/职校教师2城市客户城市西部延伸人群拆迁迁移客户潜在投资客户31+8客户户口转移客户子女就学客户本项目可能的客户群来源分解：本项目可能的客户群来源分解：3 3大来源大来源 VS 8VS 8类群体类群体项目客户构成共有来自项目客户构成共有来自区域内、区域外、及区域内、区域外、及1+81+8城市圈城市圈等三个不等三个不同区域的同区域的八类八类客户：客户：本项目主力客群GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。地缘性客户分析：地缘性客户分析：从人口构成看，形成了从人口构成看，形成了4：4：2的的鲜明鲜明特征特征数据来源于：洪山区政府网青菱乡客户构成主要分为三个群体：当地村民和专业市场外迁人员为主，6万原居民；黄家湖大学城的高校老师以及学生，6万人口；其次为外来务工以及经商业者，约有3万。注：红霞村全村有9个居民小组、961户、2126人。现可耕地面积2480亩。2008年全村人均纯收入8550元。40%40%40%40%20%20%占人口80%80%的原住居民及高校教师为本项目提供了充足的潜在目标客源；而占比达20%20%的流动人口则为本案的租赁市场提供了保障与基础。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。地缘性客户：周边高校教职员工是本案的另一大主要客源 目前区域内有4所大学，师生共计6万余人，其中教职员工4800余人。而按政府规划将进驻20所大学，共计师生20余万人。均是本项目中高端产品的重要目标客户所在。职位职位比例比例数量数量收入收入来源来源居住状况居住状况教授628010万以上本地为主买房讲师3617205-10万本地外地均有租房或买房教职员工5827704万/年本外地均有租房或买房合计100%4800/普通员工普通员工中层员工中层员工 中高层中高层 高层高层GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。地缘客户：共约5万余人的在校学生将为本案带来大量潜在购房需求中层员工中层员工数据来源于：各大高校招生信息网由于黄家湖大学城均为武汉二级学院，生源主要集中在1+8城市圈，入学动机大多数以留汉为目的，从长远看均是本案重要潜在客源；来自咸宁、鄂州、黄石等1+8城市圈的学生占比高达到72%；省外占比不高，达20%；武汉本地学生的占比很少，仅有8%。据了解，目前武汉普通大学年均学费约在5千元左右，加上日常开销，正常年均消费约在1.5万元左右。而对外地来汉学生而言，经济要求更高。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。从不同客户的承受能力分析上看，现状市场以中低端客户为主，中高端客户主要来自区域外的投资客户及本区域内的学校中高层3030万万4040万万5050万万6060万万8080万万本地客户本地客户城市客户城市客户1+81+8客户客户绿绿卡卡就就学学客客户户户户籍籍迁迁移移客客户户投投资资客客户户拆拆迁迁迁迁移移客客户户改改善善置置业业人人群群高高校校/职职校校讲讲师师年年青青教教师师学学生生学学校校中中高高层层专专业业市市场场经经营营者者承受能力承受能力客户来源客户来源市场中高端客户箱体构成GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。居家环境 教育资源升值潜力巨大稀缺资源 良好居住环境改善居住投资度假驱动因素置业用途本项目的市场中高端客户拓展方向：以人文氛围、居住环境和教育资源吸引改善居住型高端客户；以升值前景吸引投资客户本项目居住环境优良 教育资源和人文氛围是本项目独有的资源大学城及轨道交通给本项目带来巨大升值前景本项目的稀缺景观资源不具有竞争优势中高商民的置业价值取向中高端客户价值取向及本项目资源的契合度研究GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。从不同客户的需求产品上看，现状市场以舒适型与紧凑型的中小面积需求为主，稀缺型产品及小户型产品的客户来源较为单一小户型小户型紧凑型紧凑型舒适型舒适型改善型改善型本地客户本地客户城市客户城市客户1+81+8客户客户就就学学客客户户户户籍籍迁迁移移客客户户投投资资客客户户拆拆迁迁迁迁移移客客户户改改善善置置业业人人群群高高校校/职职校校讲讲师师年年青青教教师师学学生生学学校校中中高高层层专专业业市市场场经经营营者者户型要求户型要求客户来源客户来源市场客户需求产品箱体构成投投资资客客户户稀缺型稀缺型GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。不同客户需求与本项目产品的契合度研究中高端产品为供应主力，适应区域大量中高端群体需求拓展高端客户群（提供高端产品）拓展中低端客户群（提供总价控制型产品）丰富产品线，以填补区域产品空白赢得市场方法一方法一方法一GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。本案目标客户构成本区域：区域外：外地 5：3：2项目项目项目项目核心客户核心客户核心客户核心客户重要客户重要客户重要客户重要客户边缘客户边缘客户边缘客户边缘客户本区域本区域本区域本区域区域外区域外区域外区域外外地外地外地外地大致比例52来源区域高校、专业市场及原住居民武泰闸、武昌及洪山咸宁等1+8城市圈职业学校中高收者生意人技术创业阶层企业中高层以上管理者经营者私营企业主子女教育置业目的主要为改善居住环境少量投资主要为改善居住环境少量投资自住投资其它需求特征1：外地人置业多为通过当地人介绍而快速成交特征2：外地客户置业动机多样化，具有不可控性只要抓住了当地人就可以抓住外地客户主动吸引的难度比较大，成本比较高 启示启示1 1：外地客户只能是本项目客户来源的一个组成部分：外地客户只能是本项目客户来源的一个组成部分 启示启示2 2：通过满足本地高端客户置业需求，来间接吸引外地人：通过满足本地高端客户置业需求，来间接吸引外地人GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。结论1：本项目客户是复合的，全市：本区域：外地5：3：2，地缘性客户将是本案的重要突破方向。置业目的以居住为主，投资为辅，兼顾创业等其它需求结论2：主打客户为知富型的影响力阶层，有利于扩大客户层面，提升项目价值并吸引其它对本区域高知人文氛围缺乏认知的客户群结论3：交通与配套的缺乏成为制约销售的关键问题结论4：武汉1+8城市圈的建设以及入户制度的带动，吸引了大量市外置业群体，上半年外地购房者占比达到了四成，作为全市的西大门，这一影响也将波及到本区域客户分析小结 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。纵观国内外的案例，大学城从三个方面影响区域的房地产纵观国内外的案例，大学城从三个方面影响区域的房地产1、大学城催生新经济增长点A.广州大学城 在城市板块创造中心概念形成40万人口的多产业聚集地 B.上海杨浦大学城 形成科研产业园增长极，为区域增加50亿的经济指标增长2、大学城商业通常以消费为核心的多元配置，辐射区域功能 大学城商业开发较多与学生消费形成关联 多采用主题化学生商业步行街和集中型MALL商业为主3、大学城周边房价具有更好的升值潜力以北京和深圳为例，华润、深圳大学所在的南山，在短短三年内将特区房价的价格洼地变成了目前深圳房价最高的区域之一。4、大学城引发产业互动，提供创意、商务等产业衔接功能以教育产业为核心，纵向形成创意、研发与创业性机构的成长孵化器。大学城物业研究专题大学城物业研究专题GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。大学城消费逐年拉动消费增长大学城消费逐年拉动消费增长 国内大学城消费形态综合配比国内大学城消费形态综合配比GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。大学城 对住宅的影响1、大学城的住宅区成型通常是受区域概念成熟度影响2、大学城的住宅客群通常是吸引外来客群为主，老师为辅助3、大学城客户，通常是向往人文、宁静的生活环境，具备高素质4、大学城的住宅根据资源分配逐渐分为不同形态的分类，GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。案例的选择标准城郊 学区 规模 成功的口碑万城华府三环与四环之间周边有北大、清华等国内一流高等院校，多个研究所4.2万/平方米的均价比周边的楼盘均价高出约26%，平层每套价格约1300万元。目前售罄华润橡树湾五环外周边有北京体育大学、清华、以及中关村各类科研基地。区域标杆项目，09年10月18日开盘，销售额达12亿。总建20万方总建71万方 大学城物业大学城物业 住宅住宅GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。案例一：北京华润橡树湾与区域气质呼应，学院情怀社区“学院派”建筑色彩温暖 立面简约古朴学院生活样式的人文小镇学院生活样式的人文小镇 橡树湾定位为中国硅谷生活城，以重现“学院气质”的理念指引社区总体营造，从软硬件设施上，构筑具有校园意向人文小镇，依托和谐亲切的人际交往，形成井然有序的生活空间。占地：31万容积率：2.25总建：71万其中住宅：其中住宅：5656万万 商业：商业：1010万万托幼体育：托幼体育：2 2万万其他配套：其他配套：2 2万万橡树湾座落在五环外，上地信息产业基地、中关村软件园以及清华、北大等高等院校区域内 科技智力资源高密集区 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。北京华润橡树湾深挖区域内客户资源，以高知人群为主力客户 主力客户区域内四类高知人群：第一类：大专院校的青年教师，第二类：高新技术产业的员工，第三类：科研院所中高级研究人员，第四类：前三类人群服务的一些相关企业。区域人口构成包括北京大学、清华大学在内的68所各类大专院校；有包括中国科学院在内的230多个中央、地方各类独立科研机构；科技人员高达38万人，两院院士占全国院士总数的36%。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。北京华润橡树湾利用项目大盘和商业指标，建设多种类配套向年轻的知识家庭消费和部分商务消费，另外社区里配有双语幼儿园、会所等教育、运动休闲场所，使业主的生活更加方便、丰富。shoppingmall，包括购物、餐饮、娱乐、儿童休闲、运动、益智六大主题GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。北京华润橡树湾深入了解高知客户需求，研发创新户型户型设计为客户着想，尽量多送面积，如入户花园、中央花庭只计算一半面积，飘窗不计面积。另外，大面宽、小进深的设计使户型既保持南北通透又可控制总面积。GREAT MASTER CHINA LIMITED All ri