生态农业项目商业计划书 .pdf

1普古达生态农业观光园项目计划书2016 年 3 月2目录PART 1 项目概要1.1 项目概要1.2 项目发展目标PART 2 项目必要性及可行性2.1 项目的必要性分析2.1.1 满足生态旅游的需求2.1.2 满足对有机食品、特色中草药的市场需求2.1.3 带动当地经济快速发展的需要2.1.4 增加农民收入带动就业的需要2.1.5 美化环境改善生态的需要2.1.6 满足投资多元化的需求2.2 项目的可行性分析2.2.1 国家政策的可行性2.2.2 商业模式的可行性2.2.3 投资环境的可行性PART 3 项目市场分析3.1 国际市场分析和预测（略）3.2 国内市场分析和预测3.2.1 中国生态农业旅游的现状3.2.2 中国生态农业旅游市场细分33.2.3 前景及趋势3.3 市场主要的机会点PART 4 产品和服务4.1 农业产品及服务4.2 旅游产品及服务4.3 混合产品及服务4.4 金融（投资）产品及服务PART 5 项目园区建设方案5.1 指导思想和建设原则5.1.1 指导思想5.1.2 建设原则5.2 项目功能5.3 建设目标和任务（标准、特色、品质）5.4 项目布局5.4.1 项目布局主要要素5.4.2 选择地点5.5 建设规划5.5.1 园区主题工程5.5.2 特色度假城5.5.3 特色驿馆5.5.4 休闲娱乐城5.5.5 农产品交易区45.5.6 生态有机农田5.5.7 智能温室5.5.8 生态畜禽养殖场5.5.9 生态粮、果、蔬保鲜5.5.10 住宅办公区建设5.6 生态有机标准基地建设PART 6 运营模式及赢利点6.1 运营体制及业务模式6.1.1 合资公司6.1.2 股份制公司6.1.3 普古达公司直营6.1.3 供应商公司联盟6.2 营销策略和手段工具6.2.1 普古达全球度假地供应链6.2.2 普古达会员购物卡6.2.3 互联网十高端社区6.2.4 特许经营权转让交易6.3 业务和赢利点6.3.1 品种转让、种苗的销售、代工；6.3.2 果蔬产品的销售、大健康产品（中草药）的销售；6.3.3 农业文化创意项目策划、设计以及内容提供；6.3.4 农业技术的集成、农产品加工技术的解决方案；56.3.5 观光园、农产品品牌的加盟、产业链延伸和价值链的增值；6.3.6 观光纪念品及特许产品销售；6.3.7 生态农业会展及旅游团队接待；6.3.8 生态园区游乐设施；6.3.9 生态园区物业出租；6.3.10 农业旅游投资、金融类产品销售、特许经营权出售。PART 7 组织架构和业务架构7.1 公司组织架构7.2 业务架构7.2.1 投资者招募7.2.2 生态园区建设7.2.3 生态园区运营PART 8 投资及资金筹措8.1 投资估算范围8.2 投资总额估算8.3 资金筹措PART 9 财务及经济评价9.1 总成本费用估算9.2 收入估算9.3 税前及税后利润9.4 财务盈利能力PART 10 风险控制610.1 风险分析10.2 分析控制PART 11 结论与建议11.1 结论11.2 建议与对策7PART 1 项目概要1.1 项目概要本项目计划书是为普古达公司在中国开展生态农业旅游观光项目进行的，主要是利用普古达的全球度假概念，在中国兴建生态农业观光园区，吸引中国城市中产阶层投资、消费。计划书以在北京郊区建设一个 330 公顷面积的园区为示范样板，阐述项目的可行性、建设规划、预期的投资和收益。该项目拟投资 26,040 万元人民币，在两年内建成集生态农业、旅游为一体的观光园区。该观光园区年运营成本 12,336 万元，预期收入 22,260 万元，税后利润 7,316 万元。1.2 项目发展目标本计划书以生态农业旅游观光园区为载体，吸引全球投资者关注中国的生态农业旅游项目，通过股份制公司运营、特许经营权出让等方式吸收投资人的投资，并将园区的出产产品和旅游服务作为对投资人的回报。前期首先建设示范样板园区，通过完善园区建设和经营，给予投资者可以预期和估算的投资回报价值。生态农业观光园项目是以现代高科技农业园艺技术为根据，突出高新技术的工厂化农业、有机农业、精准农业、景观园艺的要求，把园区建成集果蔬中药种植、花卉培育、农业休闲旅游体验示范区。凭借园区区位优势，依靠现代企业经营手段和融资能力，建成外向型种植养、生产基地，富有生态景观特色的休闲园区，组成生态农业健康产业链。有效提高经济、生态和社会效益，做到企业增效、农民增收、8政府增税、投资增值。9PART 2 项目必要性及可行性2.1 项目的必要性分析2.1.1 满足生态旅游的需求2014 年中国国内旅游人次达 36.11 亿，同比增长 10.67%；国内旅游总收入达到 30312 亿元，同比增长 15.40%。整体来看，“大众旅游”趋势更加明显，居民出游意愿和消费水平均有提升，旅游业增长可期。据国家旅游局初步测算：2015 年接待国内外旅游人数超过41 亿人次，旅游总收入达 4.13 万亿元。旅游业对全国 GDP 的直接贡献为 3.32 万亿元，占 GDP 总量比重的 4.88%；综合贡献为 7.34 万亿元，占 GDP 总量的 10.8%。根据国务院 2014 年公布关于促进旅游业改革发展的若干意见，到 2020 年，境内旅游总消费额达到 5.5 万亿元，城乡居民年人均出游 4.5 次，旅游业增加值占国内生产总值的比重超过 5%。国内在线旅游网站芒果网发布的2015 年度旅游市场盘点报告显示，2015 年居民用于旅游消费的金额同比上涨 28.6%。2015 年，我国居民出游热情持续高涨，年度出游人数同比增长 18%。在 2015年出游人群结构中，80 后、90 后占比达 65.3%，一年平均出游次数为 3 次，是所有人群年均出游次数中最高的。生态农业旅游是经济和社会发展的产物，是以旅游、农业、服务、文化等主要要素形成的产业系统，中国最近十年知识经济和数字信息革命的发展，生态旅游的需求越来越大，以家庭为主的、自驾游方式的生态旅游已成为旅游的重要形式。10根据尼尔森 2016 年 2 月中国消费者研究报告显示，相比于 2014年，2015 年消费者的消费意愿指数微涨两个百分点至 48，成近四年来最高。这些数字表明，尽管中国经济在 2015 年增速放缓，仅为6.9，但消费者的消费欲望不但不受影响还持续上涨。2.1.2 满足对有机食品、特色中草药的市场需求2025 年中国中产阶级将达到 5 亿人，届时安全食品需要和养生需要将被放大（中国有“药食同源”的理论，一部分中国人是将中草药当做食品的）。最近 10 年间，海外进口食品增长 4.2 倍，年均增长率达 17.6%。2015 年上半年，我国进口食品 222.3 亿美元，增长21%，由此看出安全高档的食品市场空间足以支持项目的后续经营。项目的建成后，将直接为国民提供营养健康的农产品。2.1.3 带动当地经济快速发展的需要三农问题（指在广大乡村区域，以种养殖业为主，身份为农民的生存状态的改善、产业发展以及社会进步问题）一直是困扰中国政府的大问题，项目以休闲农庄为主要方式，将项目实施所在地发展为特色经济村庄，该项目初期以千亩级的规模，必然改变当地种植产业结构、培养农民的种植技术、提高农民的收入，必将带动当地经济发展，也可以从根本上解决政府的三农问题。2.1.4 增加农民收入带动就业的需要11项目的建成将提高作物的品质和产量，直接扩大农民的收入；生态农业+旅游复合经营模式，为当地提供了多种工作机会和就业岗位，其中一些岗位是需要中高技术及专业的，农民及其子女通过培训可以得到高收入的就业岗位，一些农民可以通过与公司合作转变为农业工人，参与投资农家乐项目的农民可以得到旅游的分红。以上措施都可以做到增加农民收入、带动就业。2.1.5 美化环境改善生态的需要项目启动还将美化当地环境，造福一方百姓，为当地旅游业增添新的内容，拉动相关产业的扩大。例如项目采取自然景观与温室工程相结合的方式，有利于改善土地环境、改善和提高种植技术、节约水源，同时还能盘活贫瘠和闲置的土地资源，具有改善生态环境的关联效应。2.1.6 满足投资多元化的需求中国目前主要投资渠道不够畅通（地产、股市不景气），大量民间资本缺少投资通路，传统产业投资回报低，科技行业投资又具有看不见的风险，民间金融投资也不规范，而生态农业具有商业模式容易理解、投资回报可以预期等特点，加上中国人对土地农业的投资有着天生的热忱，所以项目是值得吸引投资者的。2.2 项目的可行性分析122.2.1 国家政策的可行性中国是用世界上 7的耕地养活 24人口的国家，但种植业发展面临耕地有限，单产难以快速大幅度提高的现实，对农村经济发展贡献的比重在逐年递减。中国政府在 21 世纪初就提出：“加快转变经济发展方式，推动产业结构优化升级；促进经济增长由主要依靠第二产业带动向依靠第一，第二、第三产业协同带动转变，由主要依靠增加物质资源消耗向依靠科技进步、劳动者素质提高、管理创新转变。”在中共十八大报告中关于农业的论述如下：1）要加大统筹城乡发展力度，增强农村发展活力，逐步缩小城乡差距，促进城乡共同繁荣。2）坚持工业反哺农业、城市支持农村和多予少取放活方针，加大强农惠农富农政策力度，让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。3）加快发展现代农业，增强农业综合生产能力，确保国家粮食安全和重要农产品有效供给。4）坚持把国家基础设施建设和社会事业发展重点放在农村，深入推进新农村建设和扶贫开发，全面改善农村生产生活条件。5）着力促进农民增收，保持农民收入持续较快增长。坚持和完善农村基本经营制度，依法维护农民土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权，壮大集体经济实力，发展多种形式规模经营，构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系。6）加快完善城乡发展一体化体制机制，着力在城乡规划、基础设施、公共服务等方面推进一体化，促进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、13城乡一体的新型工农、城乡关系。近年中国经济进入新常态，GDP 增长放缓，国家急需要拉动内需，农村基础建设、“大食物”也要大力扶持（肉蛋奶畜牧业）也成为一个主要方向。由此判断，推进生态农业建设是完全符合国家政策方向的。2.2.2 经营模式的可行性对地方政府而言，本项目的经营模式有一下特色：1.属于生态农业+旅游循环经济，同时拉动以农业种植为主的相关产业快速发展。将成为地方政府可持续增长的后续产业之一。2.本项目以优化产业结构为核心，从整合资源入手，从而推进农业产业和产品结构调整，向市场推出生态绿色食品和旅游产品，从而推进由大变强，推进企业总体素质，提高核心竞争力，建设资源节约型、环境友好型，明显提高资源利用率，为农民创造良好的生活与工作环境，为子孙后代留下蓝天绿地。3.本项目以转变经济增长方式、提高经济增长质量、提高产业层次为目的；以增强产业集约能力，建立以市场为导向的生态农业发展战略。对投资者而言，本项目的可操作性在于：1.可靠的收益回报项目。本项目属于长期稳定的投资项目，只要农产品正常产出、游客前来度假消费就可形成现金流。2.项目回报形式的多样化。投资者可以享有生态产品、也可以按14产品销售分红，还可以按投资享有利润回报。2.2.3 投资环境的可行性该项目整合当地资源，促进了生态农业的的良性循环，顺应人们对生态食品和生态环境的需求。以整合生态农业为支撑，以开发建设农村观光旅游区为动力，促进生态农业产业化经营与第三产业的链接，直接促进了新型生态乡村的建设，推进了以美丽中国为主题的新农村建设。开发生态旅游项目及相关产业，倡导环保理念，发展循环经济，充分挖掘土地潜力，有利于土地价值综合提升。丰富的资源带来勃勃商机，在生态经济的辐射作用下，消费群体和消费量增长，形成良性循环的生态产业链，提升产业经济的附加值，带动相关行业向产业化经营目标发展，促使社会效益、经济效益和农民增收同步提高。通过对生态效益、社会效益和经济效益的综合评价，此项目投资环境都是有利于项目操作和运营的。15PART 3 项目市场分析3.1 国际市场分析和预测因中国消费者与国外饮食习惯和消费习惯相差较大，且国外生态农业旅游暂时无法影响到中国人的日常生活，故此在这里不做分析。3.2 国内市场分析和预测3.2.1 中国生态农业旅游的现状与中国旅游呈现的勃勃生机相比，生态农业虽然前景良好，但是缺少市场的推广。这主要源于生态农业的规模仍然较小。国内生态农业园类似 20 年前的中国房地产企业，基本呈现“小、散、差”的特点，多是以私人企业和个人投资为主的。投资者大多数为外行，国内长期从事生态农庄经营与研究的人极少，无法真正建造一个适应自己资金能力，又有市场，后续盈利能力好的生态农庄。投资项目中有30%-60%的项目在经营中没有效益，造成资金浪费大，生产力差。部分农庄追去景观效果，景点设施投资过大，造成资金的严重浪费，甚至形成烂尾农庄。没有产业化经营的概念或农庄经营困难，没有产业化经营项目，收入不稳定，效益低，难持久。不少项目没有事先规划，或者规划者没有农庄生产经营的经验，只是以场地来规划项目，而不是根据市场和个人资金和特点来选择项目，再根据场地的特点进行规划设计，布局混乱，造成资金的无效使用。而政府规划的项目基本是以招商形式为主的，提出概念后，给出政策招揽企业进驻，由于政府无法提供后续经营和市场方面的支持，入驻园区的企业只能凭自我能力发展，园区总体效益无法保证。加上16农业和旅游在中国是分部门管理，两者很难自觉结合到一起，资源整合的能力是较弱的。3.2.2 中国生态农业旅游市场细分1）高端市场。目前生态农业趋于多元化，中高档生态农业园前景看好。以华彬集团的绿色生态园为例，已经是高端地产的另外一种表现。国内知名的地产商已经纷纷看好健康+这一概念，力求以品牌优势进入这个市场。2）中档市场。是竞争较为激烈的市场，也是利润和份额最大的市场。生态农业与观光是现代农业发展的一种新思路，属于农业生产的一种体制创新，是由生态农业、园林绿化与生态旅游很自然结合起来，形成的一类独具特色的产业示范园。伴随着社会的发展，已成为全球经济发展中势头最强劲和规模日趋强大的产业，且被誉之为“无烟工业”和“朝阳产业”。旅游在中国人民中的普及无疑是顺应社会的趋势。随着中国经济发展，城市化进程的加快，生活水平的提高，使得人们的消费结构发生了变化，人们有充足的闲暇时间从事户外活动，这就使得农业旅游园区有着充足的客源保障。目前全国有各类旅游景区 2万多家，意味着这些景区只要肯于整合资源，都能做出各具特色的生态农业项目。3）低端市场。以个人和中小企业投资的分散经营的市场。2015 年全国农家乐已超 150 万家，规模以上休闲农业园区超过 2 万家，年接待游客人数超过 6 亿人次，营业收入超过 1500 亿元，带动 1500 万农民17受益。3.2.3 中国生态农业和旅游前景及趋势1）产业资本化更加明显。骨干企业通过与金融资本联合或并购，在拓展市场的同时也在向类地产方向做准备。2）生态农业文化推广进入快车道。各类生态农产品的销售、农业园众筹、农业旅游等让消费者更多认识，给市场注入更多元素。3）生态农业差异化更加明显。随着消费用户对生态农业的认知和参与，企业在经营和发展上的步伐加快，优秀企业特色品种不断出现。4）生态健康产业集群发展初具规模。通过优秀地产企业和政府的合作，健康旅游、健康养生等概念发展模式初具规模，优秀的健康农业品牌已经出现。5）企业的经营优势与地方资源优势不断融合。原本靠近沿海发达地区的地产企业、医药健康企业等开始向内陆寻找合作的资源，以旅游资源优势明显的区域更受青睐。6）生态农业运营更加专业化。由于城市消费者对生态农业的需求，导致后续的准入门槛提高，健康+农业+旅游的跨界经营，使得专业化程度不断加深。7）地方特色或产品特色将是市场的主流品牌。伴随经营企业的成熟和消费者的培育，生态健康农业对地域文化和产品文化的依赖逐步突出。企业品牌必须和地域及产品相互捆绑。183.3 市场主要的机会点1）资本方进入农村市场和旅游市场的机会。由于地方政府希望引进资金调整农业产业布局和种植品种结构，资本有可能与地方政府达成一致，通过购买土地和土地流转的方式得到土地的经营权和使用权，继而对当地农业资源加以利用和开发。2）技术方进入农村市场和旅游市场的机会。农业产业的升级必须依靠先进技术，地方政府和农民都欢迎企业以技术合作方式下乡，尤其欢迎以产供销一条龙形式出现的合作方。智慧农业、农村电商、智慧旅游等技术型企业在农村都大有作为。3）资源整合方进入农村和旅游市场的机会。资源整合方带给地方的是先进的理念和跨界融合的能力。中国许多地方已经出现以资源整合能力介入生态农业旅游的先例，如与农民合作兴建异域风情的乡村小镇、接待城市居民到乡村度假的民宿短租等。19PART 4 产品和服务4.1 农业产品及服务产品主要指高附加值的花卉、果蔬、中药材、有机杂粮、有机主粮等产品。目前中药材有铁皮石斛、灵芝、百合、辣木、牛大力、金线莲可以选择种植，花卉有蝴蝶兰、郁金香、玫瑰可以种植，果蔬有西红柿、白玉苦瓜、彩色甜椒、水果玉米、水果黄瓜、大樱桃、蓝莓、葡萄、草莓、莲雾、番石榴等可以种植。服务指通过栽种的农作物延伸出来的。包括：私人定植 产品众筹 有机领养 农产品预售 其他方式的服务4.2 旅游产品及服务旅游产品及服务形式多样，主要结合当地特色民俗来设计、策划，包括农家乐、生态观光园门票、花卉主题公园、种植园采摘、水上娱乐、捕鱼垂钓、温泉洗浴、野外捕猎等。4.3 混合产品及服务由于生态农业观光属于复合型产品，产品与旅游相互融合，在此以北京周边资源为例，提出六大类各具特色的生态观光项目，项目主20体功能如下：景区旅游河道湖泊历史古迹滩涂湿地夏泳冬滑捕鱼垂钓游艇观湖景庙宇道观历史遗迹芦苇荡探险湿地观光坑塘垂钓民俗表演药浴果浴花瓣浴亲亲浴推拿按摩泥疗磁疗足疗儿童戏水池水床漩涡池水疗瑜伽馆露天连环浴中医理疗嬉水温泉水疗体验自然温泉21狩猎野兔观光农业果菜采摘私家果园住 宿 餐 饮娱 乐 休 闲商 务 论 坛观光农业民俗风情情景表演品味生态食品体验自然生态生态驿馆明清驿馆庄园驿馆特色驿馆种禽交易种畜交易籽种交易生态肉禽蛋保鲜生态果菜保鲜生态稻玉米农产品交易中心路边景观经济作物景观带农作物景观园满族歌舞摸鱼抓蟹放牧拣蛋生态畜禽生态农业224.4 金融（投资）产品及服务4.4.1 项目众筹包括土地经营权众筹、产品众筹、公益项目众筹等，给予参与人（投资人）一定比例的回报。4.4.2 合伙投资将项目独立包装，进行股权招募。4.4.3 度假产品购买发售会员卡，将不同种类的度假产品打包，会员购买后可享有分期或多人次的度假消费。23PART 5 项目园区建设方案5.1 指导思想和建设原则5.1.1 指导思想指导思想。生态农业观光园项目的总体布局指导思想是以现代高科技农业园艺技术为根据，突出高新技术的工厂化农业、有机农业、精准农业、景观园艺的要求，把园区建成集果蔬中药种植、花卉培育、农业休闲旅游体验示范区。凭借园区区位优势，依靠现代企业经营手段和融资能力，建成外向型种植养、生产基地，富有生态景观特色的休闲园区，组成生态农业健康产业链。有效提高经济、生态和社会效益，做到企业增效、农民增收、政府增税、投资增值。5.1.2 建设原则 经济效益、生态效益相结合。从实际出发，因地制宜。统筹规划，合理布局，综合开发。集约化、基地化、市场化发展。5.2 项目功能5.2.1 中国生态农业旅游度假领先区六大地区板块构成中国最具产业规模的生态农业连锁品牌园区。5.2.2 生态农业投资和管理平台将农业+旅游产业转变为可投资的和金融类服务。245.2.3 现代农业技术培训科普基地为农民提供技术培训和服务，为市民提供农业科普服务的学习交流基地。5.2.4 现代农业嘉年华品牌服务平台提供并整合农业展览展示、交易、物流等供应商输出服务。举办生态主题嘉年华展会，吸引客流。5.2.5 农业循环经济示范园形成有机循环种植体系，解决生物肥料、垃圾处理、土壤改良等传统农业无法克服的问题。5.2.6 高品质、高价值农产品作物销售平台按照 GAP、HACCP、有机产品（绿色）产品认证体系生产和销售。产品经过 FDA 标准认证。5.3 建设目标和任务（标准、特色、品质）1）建成现代花卉、中药、果蔬种植的孵化器。以园区为依托，连接企业户农户，开创农业种植的新模式，带动当地花卉、特色农产品、中药材种植业进入现代化、规模化、设施化行列。2）建成有机与绿色果蔬、中药材的栽培示范基地，应用设施技术生产有机、绿色的产品作物，通过生产开拓，打造有机绿色品牌，使其跻身国内顶级有机绿色产品市场。3）建成中国生态农业观光基地，建立优质观光旅游企业，形成优秀的观光旅游品牌，将地方资源优势转化为产品优势、服务优势、经济25优势。4）建成国内一流的休闲农业及花卉观光旅游地。通过主题公园、生态谷、农庄，使人们领略自然田园风光，品味生态健康文化，充分展现人与自然的和谐理念。5.4 项目布局5.4.1 项目布局的主要要素1）城市人口2）消费能力3）交通条件4）政府土地及招商政策（经营权、使用权、税收优惠）5）劳动力来源及素质6）自然环境5.4.2 选择地点以北京为例，选择顺义、大兴、通州等自驾车程两小时以内的地区。北京以外的地区，选择靠近经济发达城市或旅游城市、自然环境优良、种植环境尚可、有农业养殖业基础及旅游资源的地方。具体选址需要通过调研和项目建设分析。5.5 建设规划26以下为示范样板项目建设的模拟案例。以一个带有湖泊水面、有地热温泉的生态农业旅游区为例。项目用地 5000 亩（333 公顷），建设总投资 26,040 万元。5.5.1 园区主体工程1）湖泊及周边的利用。湖泊可养鱼，可年产淡水鱼虾，利用湖面放鸭。湖侧设置钓鱼台，可容纳百人垂钓。设置趸船、浮码头，停放各类游艇、游船。湖的一端建设游乐场，主要功能有环湖电动车、蒸汽小火车、戏水乐园、激流勇进、植物迷宫、水面蹦床及其他娱乐运动器材。设置观赏亭台、种植花草乔木、引养各种鸟类，湖边种植花草乔木和绿化林同时设置园艺甬道，建设格调自然生态。修建景区道路，绕湖游配备电动摆渡车。2）功能服务区景观建筑构物：植物景区广场（含标志性植物雕塑）。在水深适中处建设露天浴场一座（设有更衣淋浴）。夏泳冬滑，岸边设置捕鱼码头一座让游人尽享湖水捕鱼的乐趣。3）建造温泉度假村：配套建设温泉深井一口、室外过廊套环式温泉池、湿地温泉水上瑜伽馆、温泉水疗中心。4）特色驿馆：自然生态宾馆、庄家院驿馆、明清驿馆。275.5.2 地热温泉度假城近年来，温泉经济日渐兴起，温泉旅游开发的热潮也渐渐在全国形成，以露天温泉为特色的第三代温泉产品较为普遍，旅游功能由单纯的医疗和疗养旅游发展为观光度假、康体休闲、商务会议、娱乐、休疗养等多种功能。露天温泉特色、整体环境、温泉医疗功能；户外观光娱乐型和综合型温泉旅游地是两大游客喜好的温泉旅游地类型。以文化和休闲娱乐为特色的第四代产品逐渐深入人心，发展潜力大。1）过廊套环式温泉池：景区温泉是稀缺资源，以适应各类群体打造泉池特色，应着重创意景色、格调和造型打造。泡池区用火山岩石和热带雨林植物做景观装饰。开设天然温泉浴池、药浴池（以种植的中药为基础，结合中医针灸、推拿、按摩等形成特色生态水疗。如：药疗磁疗 SPA、浴盐按摩 SPA 等）、花瓣池、水果池、亲亲鱼疗池、古井温泉池、儿童戏水池等。2）温泉水疗中心：框架结构，开设大型水疗消闲中心，提供集中、港、泰式和香熏按摩、美容美甲、五花八门特色水疗池，如：高温按摩池、脚底按摩池、漩涡池、针浴、水床、浮浴、站浴、冰水池、维其浴、儿童池、特色鱼疗池、高温干/湿蒸气房、特色低温干蒸房等，为游客洗涤身心疲惫。5.5.3 特色驿馆281）生态宾馆：建筑 4 层框架结构，建筑风格突出自然生态，集住宿、餐饮、娱乐、休闲于一体。2）庄家院驿馆：以入住农户为主体建筑,单层北京平砖混结构，四合院格局。3）明清驿馆：以明清驿馆旧貌，设置成电影新龙门客栈样式，均为一层砖混结构，有明清服装供游客打扮拍照。5.5.4 休闲娱乐城框架结构，特设豪华 VIP 房、麻将房、多功能商务房，供客享用中西日韩式特色美食之餐饮区、自助健康水果吧、自助饮料吧，迷你私人影吧、网吧、英式桌球、开放式多功能电影厅、氧气吧、露天休息吧、聊天区、模拟游戏机、跳舞机、塔罗牌、德州扑克等个性化的娱乐空间，吃喝玩乐尽在其中。5.5.5 农产品交易区农副产品市场，向游人提供生态的大米、杂粮、蔬菜、水果；生态畜禽肉、蛋；生态水产品。生态食品检测中心监督生态食品质量、以维护消费者的利益、维护生态食品信誉。在任何时间、季节都可享用生态食品的乐趣。生态农产品市场建筑为单层、钢构轻钢结构。5.5.6 生态有机农田29改造生态有机稻田、旱田，种植生态有机水稻、玉米及杂粮；改造生态蔬菜园、果园，利用生态有机水；肥料选择以畜、禽粪为主（氮、钾），磷肥为辅。种子选择抗病力强、耐有机肥、营养价值高口感好产量较高的品种。选择低毒无公害的生物农药或采用电子激光杀虫。5.5.7 智能温室建造用于种植花卉、中药等高经济附加值的智能控制温室。5.5.8 生态畜、禽养殖场生态养鸭场、生态养鸡场、生态养猪场、饲料加工厂、有机肥厂。放牧猪、鸡及自然生青饲料地（荒草地），域内放养野兔，供冬季狩猎。5.5.9 生态粮、果、菜保鲜建设地下储备保鲜库，以冬季采集湖冰作为夏季冷藏的辅助手段。保鲜仓库按不同湿度、温度要求实行恒温、恒湿控制保鲜。让人们反季吃到新鲜的粮食、水果和蔬菜，且价值相当可观的。5.5.10 住宅办公区建设规划当地农户入住，负责农作物种植、栽培，其余负责绿化及市政设施服务。采用私建公助的原则。5.6 生态农业有机标准基地建设30有机农业生产在标准、技术、管理诸方面都区别于常规农业，基地建设要强调以下几方面内容。5.6.1 选择理想农业用地有机农业是一种农业生产模式，故原则上所有能进行常规农业生产的地方都可进行有机农业生产基地建设。有机农业生产强调转换期，通过生产管理方 式的转换来恢复农业生态系统的活力，降低土壤的农残含量，而非强求首先要有一个非常清洁的、偏远的生产环境。因此，有机生产基地的环境质量要求就是常规农 业生产的国家标准的相关要求，这样，在选择基地时，只要按照农田灌溉水质标准GB 5084-92和土壤环境质量标准GB 15618-1995检测灌溉用水和田块土壤质量（尤其是怀疑水、土受到污染时），水质要达到相应种植作物的水质标准，土壤至少要达到二级标准即可。在周围存在潜在的大气污染源的情况下，要按照保护农作物的大气污染物最高允许浓度GB 9137-88对大气质量进行监测。对于水产养殖，水质要求比较高，要按照渔业水质标准 GB 11607进行养殖水面的水质检测。选择的基地，田块要相对集中连片，并充分考虑周边环境对基地产生的潜在的影响，要远离明显的污染源如化工厂、水泥厂、石灰厂、矿厂、交通要道等，也要尽量减少相邻常规地块对有机地块的影响，如水的流入和施用农用化学品对有机地块的影响等，设立明显的缓冲隔离带（根据美国 OCIA 认证标准的规定，需要建立 8m 宽的缓冲带）。另外对于基地的农田基本建设状况，产品特色，劳动力资源，农民的31生产技术，交通运输情况也要加以考虑。选择产品知名度高，农民生产技术强，文化教育良好的地区作为有机生产基地，有机转换可顺利进行，并实现产品的有机与优质相结合，产生良好的经济效益。野生植物的有机农业开发，基地必须选择在近三年内没有受到任何禁用物质污染的区域和非生态敏感的区域。5.6.2 进行科学规划有机农业开发的一个重要特征是将企业化的管理方式应用到农业生产中来，因此对选择好的基地或决定转换的基地，非常重要的工作是对其进行因地制宜的规划。规划整体设计上要以生态工程的原理为指导，参照我国生态农业中成功的农业生态工程的模式，规划设计符合当地自然、社会、环境条件的有机农业生态工程系统；在具体细节上要决定基地的主要种植作物，品种选择，作物轮作计划，土壤培肥、病虫草害防治措施，基地生态保护与景观建设，基地将采取的管理与运作形式如公司+农户、公司反租倒包农民土地、公司租赁经营、农民以专业协会或合作社的形式组织生产等，基地建设的保障措施如组织领导、技术资金保障，产品的营销方案等都要全面策划。通过制定规划，明确有机生产的目标，发展的规模与速度，保障有机生产的成功进行。5.6.3 组织人员培训有机农业是对现代常规农业的挑战，是一种劳动、知识与技术集约型的农业，有机农业生态工程牵涉的技术面更广，因此使农业生产技术人员与生产人员了解并掌握有 机农业的生产原理与生产技术、32掌握有机农业生态工程建设的原理与方法是有机农业成功开发的关键。因此必须由有机农业专家和生态工程专家以及相应种植、养殖 领域的专家在基地召集与有机农业生产、加工相关的技术人员、生产人员进行包括标准、技术、管理、销售在内的全方位的培训。只有当生产者确实具备了有机生产和生态工程的意识，消除了对有机农业的误解，并掌握了相应的技术后，基地建设才能顺利进行。经验表明，有机生产的成功转换，首先在于生产者的意识与思想观念的转换，当他们能够摆脱常规生产的思路，用有机农业的原理与技术方法来指导生产行为时，有机农业转换就离成功不远。因此，有机基地建设一定要重视对生产者的培训和技术人才的培养。5.6.4 建立质量控制体系建立良好的内部质量控制体系是有机认证对生产基地的基本要求。内部质量控制是指生产基地本身采取的保证质量的措施，其实也就是一种诚信的保证，每个生产基地只依赖于每年一次的有机检查来控制质量是远远不够的，如果缺乏诚信，有机生产的质量就得不到保证。内部控制包括两个部分，一是要建立起质量管理体系，即建立从主要负责人至管理人员，再至生产人员代表的质量管理小组，要制定基地的生产管理方案，监督基地的生产过程严格遵守有机生产标准，与农户签订相应的质量保证合同与产品收购合同等；再则是基地必须建立完整的质量跟踪审查体系，也即文档记录体系，通过基地地块分布图、田块种植历史、农事日记、详细的投入、产出、贮藏、运输、销售记录，产品标贴、产品批号来保证能从终产品追踪到作物的生产33地块，从而保证产品有机质量的完整性。跟踪审查文档记录同时还有助于生产者制定良好的生产管理计划。对于小农户认证，除做好文档记录外，还要求生产者彼此相邻，种植作物与农事操作必须统一，使用同样的投入物质，产品统一加工和销售，要有内部检查员，并制定违反标准的惩罚制度等。那些通过 ISO9000、ISO14000、HACCP 认证的企业，有机生产、加工的内部质量管理体系比较容易建立，因它们的要求有很大的相似之处。借助互联网，实施视频监控、电子感应、条码追踪、卫星定位、检验检疫、数据档案等技术，保证有机出品物从田间到餐桌的安全可靠。5.6.5 专业化公司运作以往有机农业大多是公司+农户为主的方式运作。中间环节不可控的因素很多，如果其中某个环节出现问题，可能导致有机产品完全作废。现代有机农业更多依靠的是专业化组织的公司操作，除农村专业合作社之外，从事有机农业运营的公司更有实力掌控有机农业的品质。只有当有机生产、加工、包装、运输、仓储、售后等各个环节的都具备可控、可追溯的能力，有机农业的意义才能真正实现。34PART 6 运营模式及赢利点6.1 运营体制及业务模式6.1.1 合资公司指为进入市场或争取投资进入而选择的运营方式。例如以普古达与某国企合资成立公司，由对方控股，然后以合资公司名义可以争取政府基金或银行贷款。例如生态农业旅游项目可以包装为城镇化建设项目，这样就可以合资公司出面，以采取 PPP 模式与政府合作。6.1.2 股份制公司股份制公司是吸收个人投资的方式。因股份制公司机制成熟、规范，可以回避许多投资效益不佳导致的后果。股份制公司的优势在于可以根据项目和地点设立多家公司，在彼此需要进行关联和切割的时候，可通过财务手段相机处理。6.1.3 普古达直营公司普古达在中国有三家公司，分别为普古达(北京)休闲俱乐部有限公司、上海普古达休闲俱乐部有限公司、广州普古达度假中心有限公司，理论上各公司可以独立开展业务。考虑地方政府需要有税收，会要求在项目的所在地成立普古达分公司。6.1.4 供应商公司联盟普古达可以与供应商结成联盟，以联盟方式共同开发项目以减轻35建设资金的负担，尤其是用“以大带小”（普古达给供应商做大工程项目，其他普古达小工程由供应商垫资）模式可以减轻资金的压力。普古达可以将生态园区有机产品推送到电商平台，通过知名电商（京东、天猫、1 号店、坨坨公社、本来生活等）对外销售。6.2 营销策略和手段工具6.2.1 普古达全球度假地供应链。建立普古达全球度假地供应池，即将全球度假地项目集中打包给会员，会员根据不同的档次金额购买打包的服务，在供应池内自助选择度假项目。度假地供应池可以通过官方网站形式上线，接受会员的预定和购买。会员在供应池选择消费的情况通过后端系统让普古达总部和各地项目终端得知，再对各度假地项目给予分账。普古达总部定期推出一些特价项目供会员选择，起到拉动流量和引发关注的作用。6.2.2 普古达会员购物卡。普古达各地度假项目纳入总部统一管理，会员凭会员专享购物卡即可在度假地消费并享有普古达给予的折扣。普古达会员也可以通过电商网络购买普古达生态园区农产品，即“园区-会员”的营销模式。6.2.3 互联网十高端社区。消除不必要流程损耗、优化二次利润分配、提升消费体验，是互36联网社区销售的特点。普古达生态农业园区对社区互联网销售最大的优势是源头控制、品质保证、生鲜直采。普古达生态园区产品已方面可以通过包装设计提高产品的价值感，另一方面可以通过安全认证、冷链配送、可追溯数据等迎合高端社区消费者的需要。基本可采用“园区社区商超”对接、“园区-电商-社区”对接的方式。普古达园区产品的价值在于：新鲜（直采直供、冷链、食在当季、食在当区、接受预售）；安全（全程可追溯、流通环节少、出产透明化、消费有保险），互联网+社区销售需要打通社区实体店代销合作、用户到实体店自提这两个关键环节。6.2.4 特许经营权转让、交易。其模式为公司注册产品及服务商标，并负责产品的生产，将经营权转让给对产品项目感兴趣的投资人。产品的经营权可以按产品的数量和品质进行估值，进行分散转让，即一个产品种类可以转让给多位投资人，投资人根据投资额度享有产品的所有权和产品销售后的收益。特许经营权的交易可通过第三方平台实施操作，也可以在公司具备完善的结构设计和法律保障的前提下自行运作。6.4 业务和赢利点6.4.1 品种转让、种苗的销售、代工；6.4.2 果蔬产品的销售、大健康产品（中草药）的销售；6.4.3 农业文化创意项目的策划、设计以及内容提供；376.4.4 农业技术的集成、农产品加工技术的解决方案；6.4.5 观光园、有机农产品品牌的加盟、产业链延伸和价值链的增值；6.4.6 观光纪念品及特许产品销售；6.4.7 生态农业会展及商务、旅游团队接待；6.4.8 生态园区游乐设施；6.4.9 生态园区物业出租；6.4.10 生态农业旅游的投资、金融类产品销售、特许经营权销售。38PART 7 组织架构和业务架构7.1 公司组织架构公司架构按扁平化设置。组织架构是服务于业务模式的，公司设事务副总裁管理销售、市场和后勤部门。业务副总裁主要分管各地园区，未来园区业务会分布在各地，因此事业部制是为了支持各地分公司这样的形态而设置的。地方事业部主要负责园区的开工建设、日常运营。7.2 业务架构业务重点有三个：投资者招募、园区建设、园区运营。7.2.1 会员和投资者的招募。借鉴直销和会销的方式，通过朋友圈，会员转介绍等方式吸引新会员和投资人；同时通过游客数据发掘投资者。397.2.2 生态园区建设。主要工作是观光园的策划、设计、立项、基础建设、园艺及温室工程。7.2.3 生态园区的运营。主要工作是观光园产品种养殖管理、会员及游客接待、产品的销售。7.3 人员管理和劳动定员7.3.1 人力资源管理。项目坚持以岗定员，科学管理，尊重劳动法规，以绩效管理奖惩严明。引进和培养有能力、有技术、有素质、求上进的专业人才和基层员工，带动全体员工提高工作技能和专业能力，成为企业发展的动力来