青岛浮山所养老公寓商业计划书.pdf

浮山所养老公寓商业计划书01 项目概况目录CONTENTS02 市场前景03 发展优势0 4 客户定位及战略分析 0 5 经营效益预测 项目概况 1一、项目简介青岛市浮山所老年公寓（暂用名）位于青岛市市南区如东路6号，占地面积15.5亩。公寓整体设计为两栋10层主楼和两栋5层副楼组成，为双座对称性建筑设计。两个主楼之间有三层400多平方米大厅相互连通。地下共两层，建筑面积8000平方米，设计地下停车位100多个。黄金地段及市中心区域幽静养生之地：黄金地段及市中心区域幽静养生之地：东西南北四面分别与南京路、徐州路、江西路、宁夏路相邻；交通便利，地段优势明显；一、项目简介项目总建筑面积25000平方米，拥有套房近200间;户型以一室一厅、一厨一卫为主体户型，面积以45平方70平方为主,可设床位500多张；各类功能用房近50间：医疗中心、康复中心、老年健身运动中心、老年娱乐活动中心、老年大学、老年人情感交流区等多处配套功能区域。老年人入住房间均为独立套房，配有客厅、卧室、卫生间、厨房，并配有双气和空调。暖气采用地暖加热。公寓配有500多平方米大型餐饮中心，聘有专业厨师、专业营养师，结合老年人身体及 营养需求特点，全天候提供营养餐。以上全部按星级老年公寓及高档标准设计配套二、功能配置建设中的浮山所老年公寓，以“老有所养、老有所医、老有所学、老有所乐、老有所为”为宗旨，在功能设置上突出了环境园林化、设计个性化、生活智能化、户型合理化、功能完善化的特点。1.1.环境园林化环境园林化老年公寓内有近十亩地的广场，四周被绿地、绿树环绕。长廊贯通、小溪流水、鸟语花香。广场上设有老年人健身运动区和门球场。2.2.生活智能化生活智能化老年公寓配备紧急呼叫系统、安防监控系统、网络系统和消防系统。各楼层监控室24小时全天候值班。二、功能配置3.3.户型合理化户型合理化以高档设计及装修理念突出实用性和舒适性，大部分户型设计在45-70平方左右，一室一厅一厨一卫设计，体现了个性化和合理化。4.4.功能完善化功能完善化公寓内设有完善的医疗保健中心，有专业医务人员为老人提供定期健康体检和疾病防治及医疗，餐饮中心可为老人举办生日宴、人举办生日宴、节日宴及各类家庭聚会。公寓内设有超市、会所、阅览室、书画室、棋牌娱乐室、老年人活动中心等多种生活休闲设施。5.5.设计个性化设计个性化以高档设计及装修理念突出实用性和舒适性，大部分户型设计在45-70平方左右，一室一厅一厨一卫设计，体现了个性化和合理化。四部电梯直达各个楼层，并设有无障碍电梯，可保证担架车及轮椅无障碍通行。各个楼层内均设有多处休息及会客交流区。户户向南、空气通透，保证有充足的阳光入室。并且，户户有暖气和空调，取暖采用地暖加热，确保室内温度均匀舒适。公寓地面采用防滑设计，各个房间及卫生间均按防滑和无障碍设计，满足老年人生活及安全需要。市 场 前 景2青岛的人口老龄化形势比较严峻，“十二五”期间全市净增老人31万人,预计“十三五”末,老年人口将超过185万,占总人口的23.2%。目前青岛市养老服务设施主要有国办敬老院、福利院、街道社区养老服务机构和以企业、个人等社会力量兴办的老年公寓，其数量远远不能满足现有的养老需求。现有的养老机构普遍存在基础设施条件相对较差，护理、医疗服务水平有限等问题。二、市场前景从2000年以来，青岛市先后出台关于加快发展社会福利事业的通知、青岛市养老机构管理办法、关于社会福利机构用水、用电及电话安装享受优惠政策的有关规定等文件.二、市场前景青岛市青岛市“十三五老龄事业发展规划十三五老龄事业发展规划”中明确中明确 推行民办公助、公办民营、连锁经营等运作模式,引导社会力量投资兴办养老服务机构,促进医、养、康、护相结合的新型服务模式发展。二、市场前景目前青岛市现有老年福利设施多数是中低档标准，缺乏设施完善、环境优美、服务周全、具有较高档次水平的老年服务设施。项目具有良好的市场前景项目具有良好的市场前景本项目服务客户主要是自理老年人 即日常生活行为完全自理，不依赖他人护理的老年人通过高标准的建设，面向国内外老龄人，为其提供一流水平的服务，发 展 优 势3本项目位于市南区如东路以南，新沂路以西，紧临南京路和江西路，距离青岛沿海风景区不到3公里，距离青岛市政府不到2公里，交通便利。同时项目周边有海信广场购物中心、佳世客、家乐福、401医 院等服务机构。未来青岛老年服务机构的需求量较大，同时青岛缺乏具有一定特色，定位高档、服务周全、环境优美的老年服务机构。因此项目具有很好的市场需要优势。市场需求优势本项目按照高档老年公寓标准建设，功能配套设施完善，其自身品质在青岛地区老年服务机构中应属高档水平。项目自身品质优势地理位置优势三、发展优势客户定位及战略分析4四、客户战略浮山所老年公寓主要面向两类目标客户群体：（1）自身文化程度及收入水平都较高的政府机关和企事业单位退休人群。（2）经济收入及文化素质较高的中年子女，主要分布在市南区和崂山区一带。四、客户措施 形式趋同于酒店管理公司形式趋同于酒店管理公司而不是物业管理公司。1.经营重点放在打造老年公寓的产业链，并逐步尽快形成企业的核心竞争力。2.创立融合养老、医疗护理、全国旅游和日常生活多行业的综合性养老模式；3.开办老年大学，形成社团组织，并定期举办联谊活动等；4.开办一卡通服务，办理后，一张卡即可以在公寓内部进行所有消费和有偿服务、学习和健身娱乐活动；经营效益预测5一、建设成本根据现有规划，浮山所拟做三期进行投资开发。一期工程一期工程5.5亿元：拟建成医养结合的高端养老公寓亿元：拟建成医养结合的高端养老公寓1、需引进符合要求的甲级医院。2、该土地性质为国家划拨养老用地，已建成部分地上面积共计18000，地下6000，房产价值经评估 为7995万元，土地价值8348万元。3、现土建安装部分已完工约80%，至综合验收合格仍需投资约2000万元，土地、房产转让与土建安装共 计需投入约2.5亿元。4、后期装修费用约5000万元。引进高端设备，养老设备约需5000万元，医疗设备约需1.5亿元。5、外加5000万元不可估资金；一、建设成本二期工程二期工程1.51.5亿元：拟建高档医养康复中心亿元：拟建高档医养康复中心1、拟在一期工程15亩地的空地基础上规划建设6000的高档医养康复中心2、土建安装费用及装修费用共需约1亿元，医疗及养老设备工需约5000万元三期工程三期工程6.66.6亿元：拟建专家公寓及养老公寓亿元：拟建专家公寓及养老公寓1、拟在现有工程对面10亩地再建设80000的专家公寓及养老公寓2、用以面对高端客户，以8000元/建设及装修费用计 以上三期工程工需资金约13.6亿元，将建成拥有1000个床位的高端医养结合养老中心二、预计回报（1）会员制：年收入约10亿元，利润约4亿元 对外出租：不全部出售会员卡，采用对外出租的形式，则年收入约8000万元 项目建成后入住需一次性缴纳会费，其中套一50万元，套二180万元。食宿费另收，套一9.6万元/年 套二16.8万元/年，预计4年入住率达到100%，按照项目竣工投入运营至当年年底入住20%，第二年 入住50%，第三年入住80%，第四年入住100%。（3）作为医养结合的养老中心，医疗、药品及挂号费用每年预计收入约1亿元。（4）根据政府的相关政策，老年公寓可获得一定的政府补贴，预计给予的各项补贴款为1000万元以上。(5）相关的赞助。三、经营成本概算（按年计算）（1）服务人员费用：2268000元（2）管理人员费用：1461600元（3）水电费：2036000元（4）医护人员费用：240000元（5）生活费：6000000元（6）财务费用：因融资所产生的财务费用年约800万元THNAKS