地产企业自主建造方式的利弊.doc

地产企业自主建造方式利弊档前房地产行业已陷入萧条期，大部分地产企业销售业绩持续下滑，成本不停提高。而目前中国地产行业自主建造企业并不多，虽然有些地产采用是自主建造但由于缺乏有效成本控制和鼓励措施，自主建造优势没有得到充足发挥。而诸多地产企业则一直采用招投标方式将建造施工过程外包，基于目前中国建筑企业，对于成本控制和管理都不具有优势，以至于地产企业低价招来施工企业无法到达应有成本控制目（质量控制，导致后来地产维护成本过高），低报价导致后来施工方无利润，施工企业只能采用偷工减料、采用劣质原材，或用设计变更方式提造价，超过预算更是屡见不鲜，倒是通过签证、扯皮等非正规途径来提高利润弥补低价中标施工企业比比皆是。这对房地产企业尤其是不具有对应技术、成本、管理经验房地产企业相称不利。而地产企业目前又面临着地价高涨、资金局限性、竞争剧烈，一旦建导致本无法控制，地产企业将面临严峻形势，面对如此形势，地产企业应认识到成本控制重要性。我认为包括设计、施工、管理、销售等一整条产业链有序高效整合才是成本控制最佳选择，也是中小地产企业做大做强必经之路。而自主建造更是地产企业需要进行关键环节。一、 非自主建造和自主建造对比分析非自主建造和自主建造存在很大差异，下面就从工程管理、成本控制、绩效考核与员工鼓励以及地产长期发展四个方面进行对比分析：1. 工程管理方面在工程施工管理上，非自主建造和自主建造存在明显差异，并且自主建造在这方面有先天优势。1) 质量：在竞争剧烈房地产行业，施工质量好坏是一种决定原因，它不仅能通过合作单位带给企业其产品质量广泛评价甚至会影响到地产企业社会声誉和形象，对销售也会产生很大影响。而工程质量保证在于施工队伍技术、管理、资金等方面综合管理。对于采用招投标方式将工程建设施工外包给建筑企业方式，有其先天局限性。由于诸多企业在依托低价吸引地产发包方同步，为压缩成本，提高利润。在材料选用以及劳务分包队伍选择方面必然不会择优选用，更也许是低价选用。这样导致原材料质量差，劳务队伍施工技术（差，以至于最终出来施工产品往往达不到发包方质量规定。虽然地产工程部会对其进行规定品质（质量）和监督其施工，在理论上有权利更换不合格承包队伍但出于成本、进度考虑往往有心无力，甲方工程部虽然非常但愿把质量搞上去，可由于管理层次等问题不便于直接插手。出现施工单位难以按工程部门预想计划和规定实行施工。由于施工单位会出于成本考虑对发包方意见采用规定发包方变更材料或变更报价来处理，最终成果很也许发包方造价要提高，但质量未必能上去。而实行自主建造，地产企业完全可以选择质优价廉材料和劳务队伍，并对其质量采用卓有成效管理和监督，通过协议以及现场管理对材料质量和施工质量加以严格控制。不合格或是不满意劳务队伍可以随时更换，其更换成本也比非自主建造少诸多，从而到达自己计划和规定。更重要是地产企业能渐渐形成一套自己行之有效质量管理措施，为此后无论与否采用自主建造都对施工管理有巨大好处。2) 安全：施工企业对安全重视程度往往高于地产企业，而安全风险也是地产企业不想采用自主建造重要原因。然而在清单计价规则出台后，对安全等风险有了明确规定，发包方无权将所有风险转移给乙方，应愈加公平划分风险责任。而安全风险存在也促成了施工企业对利润有更高追求。对于采用非自主建造方式，地产企业可以把施工安全风险大部分规避掉，而让施工企业承担。施工企业则采用购置工程保险、组织人员安全培训、设置现场安全员等措施来分散和防止安全风险。这种方式下就规定地产企业招来施工企业自身具有较强管理队伍和安全意识。然而目前大多数施工队伍采用挂靠有资质施工企业方式承包建造项目，并且安全风险重要是由于施工单位玩忽职守、不按技术方案、安全规范施工甚至由于偷工减料等存在逃避安全侥幸心里，向安全要利润导致。而采用自主建造方式虽然需要地产企业自己承担安全风险，但由于其能强化安全管剪发挥主观能动性，对自身安全管理鼓励措施也会相对有效。因此，地产企业在实行自主建造时完全有能力控制安全风险，做到安全施工。3) 进度：进度对地产企业来说是个非常关键原因。对进度控制状况，直接影响接下来预售和资金回笼工作进行。对于采用非自主建造方式，施工企业对进度控制重要是出于对协议工期和效益考虑。如：明明懂得在某个位置将会有重要变更，他反而快马加鞭施工，然后通过变更签证得到返工机会以此来增长利润。假如地产企业因市场影响需要提前或拖后工期话，施工企业就会提出规定索赔或规定奖励。但这些得到索赔和奖励未必会用到施工班组或劳务队伍身上。诸多状况下只是施工企业为提高利润、提前要到更多进度款借口。因此导致一边是地产工程部在领导拼命催促工期加紧且不能提高造价或提前拨付进度款状况下，另一边是施工队伍纹丝不动仍旧按自己进度行事。面对这般情形，地产工程部管理人员多少有心有余而力局限性两难。而采用自主建造方式，进度完全可以由地产企业控制。并且直接作用于劳务分包队伍鼓励措施将愈加有效和明显。更为关键是为地产探索出一套怎样加紧施工进度、怎样防止工程返工、签证管理措施，为此后迅速高效施工提供重要保证。2. 成本控制方面做为一家地产企业，在整个开发流程中建安成本所占比例最大，投资重要是在施工阶段，而挥霍投资也重要在这个阶段。做好施工中成本控制是关键中关键！对于采用非自主建造方式，在施工过程中地产企业控制成本也许性只有5%左右，大多数地产企业在这一阶段目只是为了控制不超过协议总价和预算总价。而对于减少造价努力只有施工企业来做，最终增长只是施工企业利润。因此，对于实行用非自主建造方式，地产企业不能有效进行成本控制、节省成本。而采用自主建造方式，地产企业完全有措施不仅做到不超过预算造价，并且通过合理管理和分派资源、合理材料采购和消耗量控制把造价降下来。并且可以把原本属于施工企业利润挤掉，而这部分利润完全可以满足地产企业为自主建造而多承担管理及人工成本。更为重要是通过自主建造能使成本构成愈加清晰，有助于工程师建立成本控制概念，使施工过程成本控制愈加流程化，为此后企业形成自己企业定额提供数据来源。也为此后地产企业在剧烈市场竞争中出于领先地位，为发明更多企业利润提供了低成本保证！3. 员工管理方面目前诸多实行非自主建造地产企业会面临着项目工程部管理人员怎样考核他们绩效以及怎样调动他们工作积极性等问题。对于实行非自主建造地产企业在员工管理方面重要有如下问题：1) 考核原则难以制定，由于实行非自主建造自身只能为保证对施工企业履行协议进行管理，使施工后到达协议对质量、进度、造价方面规定而付诸努力。一旦施工总承包协议签订完毕，则成本也就相对固定了。因而管理人员为地产企业进行成本控制，节省成本，提高后期销售利润奉献就少了。因此、从这个角度上讲，对项目工程部绩效考核很难贯彻到个人，并且考核原则单一。2) 对调动项目工程部管理人员积极性也相对困难。由于通过管理只能起控制作用，并没有节省成本减少造价。以至于鼓励措施缺乏资金来源，这势必会增长企业成本。因而导致地产企业对项目工程管理人员鼓励程度有限甚至缺失。也就无法调动项目管理人员积极性了。3) 轻易滋生管理人员腐败。在施工过程中施工方为追求更多利润，通过行贿监理及甲方工程管理人员，拿到大量莫须有现场工程量签证及材料变更签证来换取工程造价大幅增长。或是通过“打点”上上下下在送检时以次充好，以此来遮掩其偷工减料“罪行”！而为地产企业埋下重大安全隐患。更有施工单位买通设计加大钢筋设计用量，在施工是减少钢筋使用，通过高入少出提高利润等等一系列波及腐败问题而甲方工程管理人员也有依职务之便要挟鼓动施工企业在签证和材料上下功夫，并向施工企业索要“酬劳”叛徒行径。而如此这般里应外合，对地产企业影响可想而知。面对人员管理困难重重、造价不停上升，每位地产企业老总也无不为此头痛烦恼不已！而实行自主建造恰恰能很好处理这一系列问题：1) 不仅能有效考核每位工程师绩效并且对调动项目管理人员积极性，充足发挥管理人员聪颖才智，增进减少成本良性循环有重要推进作用。由于实行自主建造能发挥工程管理人员主观能动性，通过自主施工自主管理，从而找到加紧进度减少成本措施，从而做到向管理要效益。2) 通过减少成本而节省资金使鼓励措施有了自己资金来源，而不会增长企业承担。进而能增进工程管理人员积极性，对全面减少施工成本起了深入增进作用。3) 对于管理人员腐败问题也有很好处理，既然是自主建造，自然利益有关体就少了，监理也不再“瞻前顾后”了，这样就从构造上大大减少和减少了腐败余地和机会，只要抓好材料采购以及劳务用工及工程量查对问题，腐败问题也就能得以控制和约束了。4. 地产长期发展从地产企业长远发展来看，由于土地资源稀缺，导致地价持续走高，处在竞争剧烈地产行业开发企业利润空间也会逐渐压低，对于成本控制成败关系到企业生存与发展。而在工程管理、成本控制等方面具有明显优势自主建造是地产企业长期稳定发展必经之路。而非自主建造应是地产企业通过长期自主建造在成本控制做到极致并建立工序流程化以及一系列控制体系之后作为深入减少建导致本手段。也可以说非自主建造其实是为到达地产企业高品质、低成本规定而与施工企业到达方略联盟。但这规定施工企业自身发展也必须走愈加专业化、愈加低成本发展道路，但目前中国施工企业无法满足地产企业对低成本高品质建造规定。因此、从地产企业长期发展来看走自主建造道路是一条必经之路，甚至是一条长期道路！二、 如下为建造50000平方商品房住宅项目为例，阐明中小型房地产开发有限企业进行自主建造实行措施以及其成本分析：1. 自主建造现场项目部设置：基本按照原则施工企业组织构造及人员设置现场项目部，如下图：2. 自主建造实行措施1) 组建建筑施工单位：组建建筑施工单位有两种措施：A. 成立具有符合建造需要对应施工资质施工企业B. 联合具有对应资质等级施工企业，运用其资质而进行自主建造对于刚起步中小型地产企业提议采用第二种措施。2) 配置工程管理人员以5万m2建筑面积原则建筑现场施工队伍配置管理人员计算共16人，分别是：一种项目经理：负责整体控制及调度。一种技术负责人：负责技术方案及技术交底。二个安全员：负责安全监管。三个施工员：负责现场班组施工管理。一种质检员：负责施工质量监管。一种资料及送检员：负责施工资料管理。以及材料送检。一种仓管员：负责材料进出场及仓库管理。一种测量员：负责现场测量放线一种计量员：负责现场工程量计算四个水电工：负责现场水电安装3) 选择劳务总承包队伍A. 对各个施工模块分别选择劳务承包队伍，即需分别与：钢筋班组、模板班组、混凝土班组、脚手架班组、塔吊班组等签订劳务承包协议B. 选择具有多种工种劳务总承包队伍以上两种方式中提议采用第二种方式。第一种方式便于现场施工管理，但增长了协调成本；第二种方式可以减少部分协调工作，在成本上也会相对较低。4) 实行“自我监理”机制“自我监理”实行有两种措施：A. 将监理单位职责详细化，让监理人员按地产规定做好监理工作。真正起到对质量、安全、进度等工程问题监督和管理作用。相对于将监理内部化，作为地产企业管理工程项目一种监督部门。B. 联合监理单位，运用其资质而进行自主监理。实际是一种借壳监理做法。这样作用可以减少监理费用，并能最大程度起到监理应有作用。由于种种原因，监理企业出于成本等原因考虑，往往没有起到应有监督和管理作用。对于中小地产企业，由于每年开发规模不大，通过借壳监理措施可以到达双赢目！3. 实行自主建造成本分析以建造50000平方建筑面积商品房住宅项目为例，一旦地产企业走自主建造道路后，需额外投入多少成本以及通过自主建造能节省多少成本呢？如下就对实行自主建造进行简要成本分析：1) 可节省成本项A. 主体建导致本：按目前大多数企业招标方式，下浮点数很少，大概只有5%左右。按此计算，施工单位利润应当在15%以上，甚至20%多。假如建造5万方建筑面积商品住宅，按1000元/m2建安工程费计算，预算造价在5千万左右，保守估计有15%利润，则在实行自主建造后，可压缩原建造企业至少15%利润，对应在主体建导致本上可节省：750万元（015%=7500000元）成本。虽然按10%计算也有500万利润。若以10%为工程管理人员绩效考核原则，若实现15%成本节省，则工程部门相称于产生了250万业绩（750-500=250），从此拿出30%，即75万作为绩效奖励措施，相信作用是明显，对提高工作态度、热情、积极性，减少工程腐败都会有重要作用，从而到达企业与员工双赢！B. 协调管理成本：由于是自主建造，虽然增长了人力成本，其目也是为了加强管理和协调，这样就少了配合费等协调费用。在非自主建造形式中如总包配合费这样协调费用，可以包在总包承包价中也可以含在分包工程价中，无论放在哪里，里面扯皮现象同样诸多，由于这里有诸多现场实际原因，是协议中难以提前估计和规定。因此，虽然地产企业出了有关费用也很难到达预期效果。而一般总包配合费占建安成本1%2%，以建造5万方建筑面积商品住宅计算，预算造价在在5千万左右，那么总包配合费为50100万左右。这一项相称于510个左右高级工程师年薪。实行自主建造像这样这样协调成本实际是大幅下降了。C. 期间管理成本：这里说重要是监理费用。假如建造5万方建筑面积商品住宅，监理费用按目前7.5元/m2计算，为37.5万。以目前监理企业一般只配置2个旁站监理来说，基本达不到真正监理目。而37.5万费用支出足以养活3个高级工程师，且效果有明显区别。因此，实行自主建造而后自主监理可以节省相称大一部分费用。2) 需增长成本项A. 人力成本：实行自主建造后需增长10个左右管理人员，以平均7万元/人*年计算，大概每年增长70万费用B. 前期成本：这里重要是指组建或挂靠施工企业和监理企业费用。以挂靠为例，施工资质挂靠费为造价2%左右，监理资质挂靠费为2.5元/平方。以5万平方为例，这两笔费用分别为：100万和12.5万，合计112.5万。C. 资金成本：这里重要是指相似金额利息支出，自主建造会多某些。由于采用自主建造就需要在前期以及工程竣工后及时支付工程款，不能依托从前施工单位垫付一部分资金或延期支付结算等方式，减少资金成本。也就相称于地产会增长部分资金成本了。然而，通过自主建造，财务部门可以通过会计手段合理避税，从而减少税费支出。而在非自主建造中是无法办到，由于业主都是在总承包价中将税点足额考虑进去了。从这个角度上说，所增长资金成本完全可以通过税罢手段给抵消掉，同步又为财务部门提供了增长绩效机会和途径。3) 结论：可节省成本需增长成本主体费用节省按750万+配合费50万+监理费37.5万人力成本按2年计算140万前期挂靠费用112.5万585万这个等式阐明实行自主建造可以大大减少成本，而以5万方商品住宅建造所节省出将近600万成本相对于地产企业多卖出15套左右价值40万/套商品房。结束语：综上所述，实行自主建造在工程管理、成本控制、员工鼓励以及地产长期发展等方面均有明显优势和重要作用，并且对企业内部团体建设、管理，提高企业竞争力以及实现企业与员工、企业与客户双赢局面起到积极作用。自主建造利上面说了诸多了，说说弊吧。1、自主建造企业缺乏上层企业监管，企业管理专业性不够，对工程质量及安全监督所有由项目负责人负责，实际操作项目经理不一定是挂靠企业项目经理，就算是也是挂个名，质量及安全所有由现场管理人员承担，因人员所有是临时招聘，责任心不够，因不是长期合作，不知根底，现场质量安全隐患诸多。2、因临时招聘，责任心不强，造价控制都是一句空话，材料采购、施工控制都不能很好实行，导致挥霍，黄鼠狼偷自家诸多。我懂得一家单位，本来自主建造，成果不理想，在今年确定分包出去，给专业队伍做，由于专业队伍是老朋友，一次性包干，可以控制造价，由专业施工队伍组队，施工管理人员专业性强，知根底，在技术上及管理上都可以控制得很好，又有上级主管兼顾，相信会有好成果。我来补充一下，自主建造劣势除了二楼说那些以外尚有如下几点。1、地产企业资金压力增大。在现今外包模式下，要承包房地产项目肯定要垫资，房产企业让施工单位垫付部分进度款可以减轻自身资金压力。当然这是以项目造价和质量为代价，但在目前小型房产企业融资困难前提下，也是没措施事。2、企业管理水平不到位。由于目前房产行业从业者素质不一，高素质管理者也少，自身在房产企业管理方面也存在问题，目前再加上管理施工部门，也许出问题会更多。3、监理制度形同虚设。由于施工开发是一家，因此在施工中施工单位主线不听监理单位管理，监理在这种状况下只是收监理费工具而已。导致工程质量失控，这方面例子我见多了。我谈一下自己见解，首先目前房地产上施工单位基本上都是私人老板挂靠单位接工程，并且多以亲戚、朋友为重要现场管理，流动民工为重要施工力量组织，因此技术管理上不一定很好。假如地产企业可以组织一种强有力施工管理班组，质量反而会好，并且材料可以自己采购，会省下不少。但为何地产企业普遍没有采用自主建造呢，楼上两位说出了诸多本质上东西，我觉得也也许有其他原因：1.房企进入一种新地盘，那么选择当地施工老板就是他摆平诸多事首选。2.运用施工单位垫资，减轻资金压力。这也许是最重要。3.地产企业不搞施工，可以防止因自己搞施工导致内耗。毕竟，有诸多油水在里面。非自主建造首先就引入了招投标制度，规范了建筑市场，也防止那些开发商片面重视利益忽视质量问题，同步可以节省房地产企业管理费用缩小管理范围，不过也有也许存在施工单位低价中标，为了获得利润，偷工减料，采用质量达不到原则材料。自主建造开发商可以更好，自主控制投资、进度、及施工质量，节省企业成本，不过这样会花费企业大量管理精力，企业内部运行程序将由于工作量多工作杂而变复杂起来，不利于企业规范管理和未来发展因此我个人观点还是非自主建造比较符合发展规律，有助于建筑市场规范化合理化。