黑龙江房地产估价师制度与政策建设用地使用权划拨的含义试题.docx

2016年黑龙江房地产估价师《制度与政策》：建设用地使用权划拨的含义试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分,60分及格.
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中,只有1个事最符合题意）
1、赵某以12000元/㎡的价格购买了230㎡的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款.该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10％，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为__.
A．0.12
B．0。21
C．1。26
D．2.05
2、某套住宅建筑面积为100㎡，套内建筑面积为92㎡，使用面积为80㎡，每平方米使用而积的价格为3000元,则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。
A:2400
B：2580
C：2607
D：2760
E：工业用地的监测点评估价格
3、估算房地产开发项目的收入,首先要制定切实可行的__。
A．使用计划
B．出租计划
C．销售计划
D．租售计划
4、在影响房地产价格的各种因素中,“城市化”属于.
A：社会因素
B：环境因素
C：人口因素
D：行政因素
E:工业用地的监测点评估价格
5、房地产的投资对象包括__。
A．房地产直接投资和房地产间接投资
B．土地、建成后的物业和在建工程
C．商品房建设投资和土地开发投资
D．固定资产投资和流动资产投资
6、进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是.
A：债务融资成本分析
B：资金占用费分析
C：资本金与债务资金的比例分析
D：担保费分析
E：借款合同
7、注册证书是注册房地产估价师的执业凭证.注册有效期为年。
A：1
B：2
C：3
D:4
E：执行层的组织协调
8、下列不属于取得房地产开发用地的途径是。
A：通过自己开发耕地取得
B：通过征收土地取得
C：通过城市房屋拆迁取得
D：通过市场购买取得
E:工业用地的监测点评估价格
9、李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年,年利率为7。5%，按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为__元。
A．3456.09
B．3505。95
C．3509.74
D．3705。73
10、下列关于拍卖保留价规则的表述中，正确的是。
A:保留价属于拍卖的必备条件，无保留价拍卖的情况是没有的
B：保留价是表面上所体现的价格，而是一种权利义务的制衡点，用来防止利益的过分倾斜
C：委托人拥有保留价的确定权
D：保留价不可公开
E:执行层的组织协调
11、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑。
A:通货膨胀影响
B：投资利息因素
C：资金时间价值
D：投资风险补偿
E：工业用地的监测点评估价格
12、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取.该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了。
A：假设开发法和基准地价修正法两种方法
B：假设开发法和成本法两种方法
C：假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法
D：假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法
E：工业用地的监测点评估价格
13、开发商定价有三类方法，下面方法不在这三类方法之中的是__.
A．成本导向定价法
B．购买者导向定价法
C．竞争导向定价法
D．政府导向定价法
14、重新评估一般应由__进行评估。
A．交易双方
B．房地产交易活动监督机构
C．房地产管理部门
D．交易双方和房地产管理部门共同认定的房地产评估机构
15、供给理论是研究厂商行为的理论，它包括两个方面，分别是__。
A．生产理论和价格理论
B．成本理论和市场均衡理论
C．生产理论和市场均衡理论
D．生产理论和成本理论
16、以下估价方法求得的价值更趋向于最高买价的是__。
A．收益法
B．成本法
C．假设开发法
D．市场法
17、某宗房地产的总价值为5 000万元，其总地价为2 000万元，总建筑面积为10 000 ㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元,该部分的建筑面积为200 ㎡。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为。
A：1％
B：1．5％
C:2％
D：2．5％
E：工业用地的监测点评估价格
18、__不是《城市房地产管理法》规定的合同。
A．土地使用权出让合同
B．房地产转让合同
C．房屋租赁合同
D．商品房购销合同
19、在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为__阶段。
A．租金增长率上升
B．新增供给小于新增需求
C．新开工项目增加
D．租金增长率下降
20、预计某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元,收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8％.则该宗房地产的收益价格为(）万元.
A．312。5
B．250
C．562.5
D．812。5
21、某宗面积为5 000㎡的房地产开发用地，市场价格（楼面地价）为800元／㎡，容积率为2，受让人需按照受让价格3％缴纳契税等税费，则土地取得成本为万元。
A：824
B：924
C：844
D:944
E：工业用地的监测点评估价格
22、名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是。
A：当每年计息周期数m〉1时,实际利率小于名义利率
B：当每年计息周期数m=1时,实际利率等于名义利率
C：实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
D：名义利率越大，计息周期越短,实际利率与名义利率的差异就越大
E：借款合同
23、某幢楼房的土地总面积500 ㎡，总建筑面积1 000㎡,某人拥有其中80㎡的建筑面积。如果按照建筑面积进行分摊的方法计算,该人占有的土地份额为。
A：6％
B：7％
C：8%
D:9％
E：工业用地的监测点评估价格
24、开发投资的投资者主要是。
A：赚取开发利润
B：保值增值
C：获得收益
D:消费
E：借款合同
25、某在建工程项目计划建混合结构仓库2 000㎡，总预算为400万元,估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行。另据调查可知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％,该在建工程在估价时点的完工程度是.
A:30%
B：45%
C:65％
D:75％
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得 0。5 分）
1、按信托性质分类,房地产投资信托基金的类型有．(2009年试题)
A：权益型
B：抵押型
C：伞型合伙
D：多重合伙
E：混合型
2、短期资金市场主要由等子市场构成。
A：同业拆借市场
B：票据市场
C：大额定期存款单市场
D：回购协议市场
E:资本市场
3、在地籍图中，属于地籍要素的有。（2009年试题)
A:土地的编号
B:土地的利用类别
C：地理名称
D:房屋、道路、水系
E：土地的面积
4、假设整个投资市场的平均收益为20％,国债的收益率为10％，而房地产投资市场相对于 整个市场的相关系数是0．4，那么房地产投资评估的模型所用的折现率应为。
A：10％
B：11％
C:13％
D：14％
E：借款合同
5、通过资产负债表可以了解。
A:企业的经济实力
B：企业的偿债能力
C:企业的经营能力
D:企业获得的利润总额和分配情况
E：企业未来的财务趋向
6、在房地产泡沫的成因中，（）是房地产泡沫产生的基础。
A．投机需求的膨胀
B．金融机构的过度放贷
C．土地的有限性和稀缺性
D．开发商之间的博弈
7、2009年1月，A市B担保公司以国家规定最低实有资本成立,2009年5月，开展了第一笔担保业务，其担保贷款总额，不得超过万元人民币。
A：1000
B：3000
C:10000
D：30000
E:执行层的组织协调
8、以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款包括．(2008年试题)
A：土地出让费
B：征地拆迁费
C：基础设施建设费
D:土地转让费
E：契税
9、下列墙体中，属于非承重墙的有。(2008年试题）
A:围墙
B：外墙
C：隔墙
D：填充墙
E：幕墙
10、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场,土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为__年。
A．38
B．42
C．58
D．60
11、某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获发开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为__。
A．1999年8月1日至2002年4月1
B．2000年10月1日至2002年4月1日
C．1999年8月1日至2002年10月1
D．2000年10月1日至2002年10月1日
12、短期偿债能力指标主要是。
A：流动比率
B：速动比率
C：资产负债率
D：存货周转率
E：存货周转天数
13、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行的,多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是，且各因素发生变化的概率相同.
A:相互影响的
B：相互独立的
C：有因果关系的
D：有条件关系的
E：借款合同
14、下列房地产图中，用作房地产产权证书附图的是。
A：地籍图和房产分户图
B：宗地图和房产分户图
C:地形图和房产分户图
D：宗地图和房产分丘图
E：执行层的组织协调
15、经济发达地区提高适用税额标准__。
A．是不容许的
B．必须报经财政部批准
C．应召开听证会民主评议
D．应在年度规划中预先提出申请
16、作为经济补偿制度的保险，必须具备如下条件方可形成。
A：可保危险的存在
B：多个经济单位的结合
C:单个经济单位的结合
D:随机事件的科学化
E:必然事件的科学化
17、下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有.
A：居住物业开发投资
B:商业物业投资
C：土地开发投资
D：房地产开发投资
E：房地产经营投资
18、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中__。
A．区位因素
B．社会因素
C．实物因素
D．权益因素
19、在新建商品房的流通中，最典型和最重要的形式是房屋的__。
A．买卖
B．租赁
C．抵押
D．分配
20、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10%，则该房地产的价值接近于（）万元。
A．2360
B．2500
C．2722
D．2845
21、房产图按房产管理的需要分为。
A：地籍图
B：房产分幅平面图
C：房产分丘平面图
D：房产分户平面图
E：宗地图
22、某块土地总面积为200m2,建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为__m2。
A．1200
B．120
C．3333
D．333.3
23、技术设计阶段必须编制的概算是。
A：建设项目总概算
B：单位工程概算
C:设计概算
D：修正概算
E:执行层的组织协调
24、__常以每月每平方米为基础计算。
A．百分比租金
B．基础租金
C．建筑面积租金
D．使用面积租金
25、根据工程量清单计价法，建筑工程安装工程费中，劳动保险费属于。
A：直接费
B:间接费
C：规费
D：税金
E:企业管理费