黑龙江房地产估价师制度与政策建设用地使用权划拨的含义试题.docx

2016年黑龙江房地产估价师制度与政策：建设用地使用权划拨的含义试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分,60分及格.一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中,只有1个事最符合题意） 1、赵某以12000元/的价格购买了230的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款.该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为_. A0.12 B0。21 C1。26 D2.05 2、某套住宅建筑面积为100，套内建筑面积为92，使用面积为80，每平方米使用而积的价格为3000元,则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。 A:2400 B：2580 C：2607 D：2760 E：工业用地的监测点评估价格3、估算房地产开发项目的收入,首先要制定切实可行的_。 A使用计划 B出租计划 C销售计划 D租售计划 4、在影响房地产价格的各种因素中,“城市化”属于. A：社会因素 B：环境因素 C：人口因素 D：行政因素 E:工业用地的监测点评估价格5、房地产的投资对象包括_。 A房地产直接投资和房地产间接投资 B土地、建成后的物业和在建工程 C商品房建设投资和土地开发投资 D固定资产投资和流动资产投资 6、进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是. A：债务融资成本分析 B：资金占用费分析 C：资本金与债务资金的比例分析 D：担保费分析 E：借款合同 7、注册证书是注册房地产估价师的执业凭证.注册有效期为年。 A：1 B：2 C：3 D:4 E：执行层的组织协调 8、下列不属于取得房地产开发用地的途径是。 A：通过自己开发耕地取得 B：通过征收土地取得 C：通过城市房屋拆迁取得 D：通过市场购买取得 E:工业用地的监测点评估价格 9、李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年,年利率为7。5%，按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为_元。 A3456.09 B3505。95 C3509.74 D3705。73 10、下列关于拍卖保留价规则的表述中，正确的是。 A:保留价属于拍卖的必备条件，无保留价拍卖的情况是没有的 B：保留价是表面上所体现的价格，而是一种权利义务的制衡点，用来防止利益的过分倾斜 C：委托人拥有保留价的确定权 D：保留价不可公开 E:执行层的组织协调11、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑。 A:通货膨胀影响 B：投资利息因素 C：资金时间价值 D：投资风险补偿 E：工业用地的监测点评估价格 12、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取.该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了。 A：假设开发法和基准地价修正法两种方法 B：假设开发法和成本法两种方法 C：假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法 D：假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法 E：工业用地的监测点评估价格 13、开发商定价有三类方法，下面方法不在这三类方法之中的是_. A成本导向定价法 B购买者导向定价法 C竞争导向定价法 D政府导向定价法14、重新评估一般应由_进行评估。 A交易双方 B房地产交易活动监督机构 C房地产管理部门 D交易双方和房地产管理部门共同认定的房地产评估机构 15、供给理论是研究厂商行为的理论，它包括两个方面，分别是_。 A生产理论和价格理论 B成本理论和市场均衡理论 C生产理论和市场均衡理论 D生产理论和成本理论 16、以下估价方法求得的价值更趋向于最高买价的是_。 A收益法 B成本法 C假设开发法 D市场法 17、某宗房地产的总价值为5 000万元，其总地价为2 000万元，总建筑面积为10 000 ，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元,该部分的建筑面积为200 。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为。 A：1 B：15 C:2 D：25 E：工业用地的监测点评估价格 18、_不是城市房地产管理法规定的合同。 A土地使用权出让合同 B房地产转让合同 C房屋租赁合同 D商品房购销合同 19、在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为_阶段。 A租金增长率上升 B新增供给小于新增需求 C新开工项目增加 D租金增长率下降 20、预计某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元,收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.则该宗房地产的收益价格为(）万元. A312。5 B250 C562.5 D812。5 21、某宗面积为5 000的房地产开发用地，市场价格（楼面地价）为800元，容积率为2，受让人需按照受让价格3缴纳契税等税费，则土地取得成本为万元。 A：824 B：924 C：844 D:944 E：工业用地的监测点评估价格 22、名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是。 A：当每年计息周期数m1时,实际利率小于名义利率 B：当每年计息周期数m=1时,实际利率等于名义利率 C：实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 D：名义利率越大，计息周期越短,实际利率与名义利率的差异就越大 E：借款合同23、某幢楼房的土地总面积500 ，总建筑面积1 000,某人拥有其中80的建筑面积。如果按照建筑面积进行分摊的方法计算,该人占有的土地份额为。 A：6 B：7 C：8% D:9 E：工业用地的监测点评估价格 24、开发投资的投资者主要是。 A：赚取开发利润 B：保值增值 C：获得收益 D:消费 E：借款合同25、某在建工程项目计划建混合结构仓库2 000，总预算为400万元,估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50，设备安装工程尚未进行。另据调查可知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15、60、25,该在建工程在估价时点的完工程度是. A:30% B：45% C:65 D:75 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得 0。5 分） 1、按信托性质分类,房地产投资信托基金的类型有(2009年试题) A：权益型 B：抵押型 C：伞型合伙 D：多重合伙 E：混合型 2、短期资金市场主要由等子市场构成。 A：同业拆借市场 B：票据市场 C：大额定期存款单市场 D：回购协议市场 E:资本市场3、在地籍图中，属于地籍要素的有。（2009年试题) A:土地的编号 B:土地的利用类别 C：地理名称 D:房屋、道路、水系 E：土地的面积 4、假设整个投资市场的平均收益为20,国债的收益率为10，而房地产投资市场相对于 整个市场的相关系数是04，那么房地产投资评估的模型所用的折现率应为。 A：10 B：11 C:13 D：14 E：借款合同5、通过资产负债表可以了解。 A:企业的经济实力 B：企业的偿债能力 C:企业的经营能力 D:企业获得的利润总额和分配情况 E：企业未来的财务趋向 6、在房地产泡沫的成因中，（）是房地产泡沫产生的基础。 A投机需求的膨胀 B金融机构的过度放贷 C土地的有限性和稀缺性 D开发商之间的博弈 7、2009年1月，A市B担保公司以国家规定最低实有资本成立,2009年5月，开展了第一笔担保业务，其担保贷款总额，不得超过万元人民币。 A：1000 B：3000 C:10000 D：30000 E:执行层的组织协调 8、以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款包括(2008年试题) A：土地出让费 B：征地拆迁费 C：基础设施建设费 D:土地转让费 E：契税 9、下列墙体中，属于非承重墙的有。(2008年试题） A:围墙 B：外墙 C：隔墙 D：填充墙 E：幕墙 10、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场,土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为_年。 A38 B42 C58 D6011、某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获发开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为_。 A1999年8月1日至2002年4月1 B2000年10月1日至2002年4月1日 C1999年8月1日至2002年10月1 D2000年10月1日至2002年10月1日 12、短期偿债能力指标主要是。 A：流动比率 B：速动比率 C：资产负债率 D：存货周转率 E：存货周转天数 13、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行的,多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是，且各因素发生变化的概率相同. A:相互影响的 B：相互独立的 C：有因果关系的 D：有条件关系的 E：借款合同14、下列房地产图中，用作房地产产权证书附图的是。 A：地籍图和房产分户图 B：宗地图和房产分户图 C:地形图和房产分户图 D：宗地图和房产分丘图 E：执行层的组织协调 15、经济发达地区提高适用税额标准_。 A是不容许的 B必须报经财政部批准 C应召开听证会民主评议 D应在年度规划中预先提出申请 16、作为经济补偿制度的保险，必须具备如下条件方可形成。 A：可保危险的存在 B：多个经济单位的结合 C:单个经济单位的结合 D:随机事件的科学化 E:必然事件的科学化 17、下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有. A：居住物业开发投资 B:商业物业投资 C：土地开发投资 D：房地产开发投资 E：房地产经营投资 18、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中_。 A区位因素 B社会因素 C实物因素 D权益因素 19、在新建商品房的流通中，最典型和最重要的形式是房屋的_。 A买卖 B租赁 C抵押 D分配 20、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10%，则该房地产的价值接近于（）万元。 A2360 B2500 C2722 D2845 21、房产图按房产管理的需要分为。 A：地籍图 B：房产分幅平面图 C：房产分丘平面图 D：房产分户平面图 E：宗地图 22、某块土地总面积为200m2,建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为_m2。 A1200 B120 C3333 D333.323、技术设计阶段必须编制的概算是。 A：建设项目总概算 B：单位工程概算 C:设计概算 D：修正概算 E:执行层的组织协调 24、_常以每月每平方米为基础计算。 A百分比租金 B基础租金 C建筑面积租金 D使用面积租金25、根据工程量清单计价法，建筑工程安装工程费中，劳动保险费属于。 A：直接费 B:间接费 C：规费 D：税金 E:企业管理费