南昌某小区项目可行性评估报告.doc

XX小区项目可行性研究报告

目 录

第一篇 市场研究篇…………………………………3

第二篇 项目策划篇…………………………………24

第三篇 小区配套调研………………………………28

第四篇 规划方案及开发计划………………………30

第五篇 附录…………………………………………39

第一篇 市场研究篇

一、 南昌简介

美丽而富饶的南昌，历史悠久，是一座富有革命传统的英雄城市，地处赣江、抚河下游，负江依湖，南连五岭，北接吴皖，西控荆楚，东翼闽越，历来为兵家必争之战略要地。
南昌地处江湖之间，地势平坦，绵延无垠，自然条件十分优越。城西有梅岭，山势蜿蜒，层峦叠翠，为旅游避暑之胜地，夙有小庐山之称；城东北有著名的候鸟保护区，名噪海内外;南昌水陆空交通便利，赣江注入鄱阳湖可贯长江出海，京九铁路、浙赣铁路纵横交汇，昌北有现代化的国际航空港。

南昌的行政区域：
南昌全境以平原为主，总面积为7402.36平方公里，共辖四县五区：南昌县、新建县、进贤县、安义县、东湖区、西湖区、郊区、青云谱区、湾里区；

二、南昌市房地产市场研究
南昌经济发展经历了3轮高速增长期，全市经济保持了稳步健康发展态势，05年至08年GDP年均增幅高达16%，远远高于全国平均水平，为房地产发展提供了坚实的基础

宏观经济
南昌社会固定资产投资和消费品零售总额持续保持高增长，为房地产的发展提供了强大的

南昌1978-2008名义GDP及09-11年保守预期（亿元）

随着南昌国民经济的快速发展，城市居民的人均可支配收入稳步增长。居民收入的增长带动了消费支出的放大，为消费市场进一步扩大提供了良好的条件，房地产市场的发展迎来了契机。

07年以前，南昌市人均消费性支出与人均可支配收入之比平均不足70％，低于
近五年全国平均水平（约75%）5个百分点以上，消费特征不明显；而08，09年人均消费性支出与人均可支配收入之比超过75%，达到全国平均水平。
就消费结构而言，2008年南昌市居民消费支出主要还是集中于食品消费，居住消费占总消费的比重为11%，处于较低端的消费层次。

南昌市民消费支出提高，消费主要集中在食品消费，总体消费水平与全国相比仍比较低，居住消费相对比较低，有较大的提升空间。
住宅供求结构部分失衡，供略小于求的态势
09年上半年的成交量涨幅较大，同比增长217%
受市场行情好转的影响，09年南昌住宅的成交量涨幅高达217%，为历年之最。

指标
2006年
2007年
2008
2009
新增供应量 （万平方米）
291
367
285
213.47
成交量 （万平方米）
197
337
179
419.4
供求比
0.7
0.92
1.6
0.5

南昌市房地产市场研究结论：
2010年全国的房地产均价与去年相比有所降低，但南昌的房价比较平稳，总体出现了稳中有降的趋势。
纵观2010年的楼市行情，可以看出，2011年南昌楼市也不会发生很大的变化，但总的销售量还会有所增加，且房价还是比较平稳，楼价上涨和下跌的幅度不会很大，总体上还是会比较接近2010年的水平。
2011年的楼市，发展商要想取得好的销售业绩，还得在产品的创新能力上下功夫，高水平的建筑质量和设计水平不仅要出现在高级住宅和豪宅小区里，也要飞入平常百姓家，　“精品房”不仅会出现在高档楼盘中，也会出现在中低档次的楼盘中，发展商要更人性化地从产品的设计、户型、功能和环境的营造人手，合理地打造更加经济实用的好房子，而不是偏面追求一些华而不实的“豪华”型产品，因此，明年的发展商要多开发中低档的精品楼盘，在目前市场供过于求的情况下，丰富产品的类型，挖掘出不同购房层次的需求，更多地关注一些中低收入群体的住房需求，以吸引不同的消费群体。
三、南昌市城市规划
（一）城市规划总体目标
目前南昌市的城市规划战略目标是：
“一城两核”发展新南昌
到2020年，南昌市域即行政辖区范围面积将达到7402平方公里，其中城市规划区900平方公里，中心城区236平方公里，全市人口达到600万人。在城市整体发展思路上提出“西进、东拓、北控、南延”原则。其规划总体空间格局为“一江两岸，一核五片，沿着赣江两端延伸，多点、多组团推进”的总体发展思路，并将“依山傍水，两核拥江”列入城市核心区域的规划中，即以赣江为分隔，两岸分别按照功能自我完善、自成体系的两个相对独立的城区即昌南、昌北进行布局，形成一江两岸即“一城两核”城市新格局。
　 中心城带动重点镇
南昌市至2020年城镇体系发展的基本方针：做强做大中心城，适度拓展中心城用地，发挥次中心城镇各自特色职能，促进小城镇发挥。提高城市化水平，形成以中心城为核心，次中心城为主体，重点建制镇为基础，并辐射到广大农村居民点的多层次、网络状的城镇体系。
中心城：由昌南城、昌北城构成，范围约300平方公里，人口规模255万人，包括昌东组团、莲塘组团、望城组团、湾里组团、乐化组团；次中心城镇：向塘、民和、龙津等三座城镇，是市域城镇群的二级中心城镇。人口规模10万至25万人；
重点建制镇：文港、温圳、西山、石岗、万埠、象山、塘南、三里、梅庄、新祺周、三江等十一个城镇为各自城乡经济片区的中心，各城镇人口规模在两万人以上；
一般建制镇：是建制镇政府所在地，是城镇体系最基本的单元，数量达34个，人口规模为1万人。
各片区功能独特
昌南城：城市适度发展，重点是疏散旧城人口，降低人口密度，改善环境质量，理顺交通体系，调整用地结构，保护历史文化名城，规划城市建设用地。其中旧城中心区将不再安排工业项目，实行用地置换，逐步外迁旧城区的污染扰民工厂，完善基础设施，改善居住环境质量，保护“四湖”等历史人文景观与环境；城东片区作为城市发展的新区，依托现有大专院校和科研单位的科技优势，以南昌高新技术产业开发区为龙头，发展技术密集型，特别是高附加值的产业。建设好青山湖、艾溪湖风景区，使城东片区成为集科技文教、高新技术产业、商贸物流、生活居住为一体的生态环境良好的综合新区；城南片区以提高内涵发展为主，形成上规模上等级的主导产业，使该片区发展成为以汽车、飞机、摩托车等行业机械制造为主的工业、物流、仓储、居住综合区；朝阳片区充分利用赣江、抚河、象湖等自然风景资源优势，形成条件舒适、环境优美的集居住、文化娱乐、旅游休闲为一体的城市新区，提升并强化其生态旅游功能，打造文化品牌。
昌北城：作为城市重点发展新区，将高标准、高起点地进行建设，保证设施配套，城市功能自我完善，自成体系，集中建设，开发一片，建成一片，形成规模。吸引和疏散旧城人口和产业，发展外向型工业，保护昌北整体环境。将充分保护和利用昌北现有良好的山水自然条件，空间布局上重点突出与“山”、“水”自然环境的有机结合，使昌北城成为有独特风貌的现代化新城，规划城市建设用地面积110平方公里，人口100万。红谷滩中心区集商务、办公、信息、商业、文化、旅游、居住等多功能为一体的现代化新城市中心区———CBD中心；红角洲片区是以高等教育、体育产业为主导的，集高等教育、运动休闲、居住等功能于一体的城市科技新城；长片区规划依托县城现有基础，大力发展商贸和文教，改善居住环境，加强公共服务设施建设，重点搞好工业小区的规划建设，严格控制片区内监狱及劳改工厂的发展，远期全部迁出，形成相对独立的生产、生活综合区；经济技术开发区是昌九工业走廊发展重点之一。搞好南昌经济技术开发区的招商引资，发展综合外向型工业，重点发展机构制造、轻工食品、电子仪表、新型材料和高新技术产业，配套居住和公共服务设施，形成昌北城重要的现代工业、文教科研和生活综合区。
打造半小时经济圈
以公路、铁路为发展重点，加强交通基础设施建设。在建设好现代化的铁路、公路客运和货运站场的同时，处理好对外运输与城市内部交通之间的关系，建设各枢纽间相互联系的交通走廊。
城市交通按照“102030”目标，形成以“三环十一射”为骨架，方格网为基本形式的“蛛网”网络结构。“三环”即城市中环（由洪都大道、解放西路、洪城路、南昌大桥、麦庐大街、新赣江公路桥组成）、城市外环（由昌东大道、昌南大道、生米大桥、西环路、北环路组成）、高速外环（由乐温高速、乐生高速、南外环高速公路组成），十一条放射路为北京路、解放路、昌南大道、南莲路、迎宾大道、桃花路、昌九南大道、长征路、昌湾大道、昌九北大道、机场路等。实现在市区任何位置，10分钟能上快速路，20分钟能上高速路，30分钟能出城，即到达县城。
南昌将建城市轻轨
南昌将在城区兴建5条交错的轻轨线。轻轨线将采用双轨架设，全电气化，其中首期一号线全长约13公里，线路规划跨过赣江。城区轻轨将在近年内开始建设。届时，将协调公交与轻轨等交通方式之间的方便换乘和合理收费，建立一套完整的交通策略计划，同时做好轨道交通与其他交通方式的结合。
据悉，为了促进昌南、昌北交通，在本规划区内将完成生米大桥、新赣江公路大桥和红谷大桥，届时，南昌中心城跨赣江桥梁达到6座。
历史文化名城风格凸现
未来南昌市在城市发展中将始终贯彻名城保护意识，将城市发展、旧城改建与历史文化名城保护相结合，延续“南昌故郡”历史文脉，弘扬英雄城革命传统，保持古城特色。在城市总体规划中，严格控制旧城人口增长，限定其建设容量和密度，置换旧城部分功能，提高居住环境质量。加强对绳金塔传统街区、万寿宫历史街区和佑民寺周边及四湖风貌区等旧城街区的保护。划定滕王阁、梅湖两处为历史名胜风貌区。加强八一起义总指挥部、朱德旧居、贺龙指挥部、叶挺指挥部和军官教导团等5处全国重点文物保护单位的保护。

四、基础设施建设
（一）已完成基础设施建设
近年，南昌市城市规划和建设得到飞速发展，建成了闻名全国的八一广场和八一大道。进入九十年代，相继建成南昌大桥、新八一大桥、昌北民用机场、南昌火车站等一大批城市重大基础设施，城市建成区扩大了十倍，人口增加了5倍以上，成为一座经济发达、科技进步、交通便利、繁荣昌盛的现代化综合性城市。
（二） 未来城市市政、基础设施规划建设
主城区城市道路将形成“二环十一射”快速干道网，逐步提升各快速路服务水平，进一步拉开城市骨架。主要项目包括：继续完成城市中、外环建设；完成北京、庐山南大道、瑶湖大道等放射型道路的新建改建；完成生米大桥、瑶湖大桥、中环主要立交工程等各大型立交、桥梁工程的建设；新增12处社会停车场和18处公交站场。城市基础设施建设主要包括：新建扩建2座水厂;分期建设三座污水处理厂及其污水收集系统,总规模达到78万吨/日；新建新昌电厂和4座变电站等。城市绿化将建成“一轴、半环、四廊、六区”的系统结构，主要项目有：贤士湖公园、青山湖体育公园、野生动物园、绳金塔公园的新建改建；青山湖、象湖、碟子湖等风景区的建设；八一广场、红谷滩广场、铁军广场等市民广场的新建改建。

五、板块分析
１、市中心板块：
规模：通过调查发现，目前南昌市中心推出的楼盘规模主城区大部分比较小，一般规模在5万平方米以下；物业形态比较多，有住宅、商业、写字楼、酒店式公寓等物业的形式，代表楼盘有江南都市花园、蓝天雅苑；住宅的价位一般在3000元/平方米；住宅总价在40~45万，由于城区拆迁的限制以及城区居住环境的恶化，再加上项目规模普遍较小，所以该板块目前在市场上不具有明显的优势。

２、青山湖板块：
该板块地处市区的东北部，拥有10多条公交线路通达市区各个区域，离市区只有15分钟公交车程，经过几年的综合整治，目前该地区的整体环境以凸现；该板块在2002年以前只有少量的开发，人们对该板块也不太认同，但随着2002年湖滨公园、燕鸣岛公园的建成与青山湖风景区体整治，该板块才开始形成，目前该板块的青山湖边的楼盘的规模一般在5－10万之间；周边的楼盘规模大部分在10－20万平方米之间；目前该板块主要的住宅物业形态为别墅、多层、小高层为主，目前该板块的价位一般2500－3000元/平方米，主力总价区间在30－35万；代表楼盘为：白金瀚水景花园、碧海云天、江中花园、东方塞纳；该板块是离市中心最近的大面积湖景板块，目前该板快的建设的楼盘与储备的土地较多，2002年青山湖出让的土地占整个南昌市出让土地面积的22%，目前该板块已成为投资热点地区之一，目前沿湖开发总量达1000多亩，根据规划南昌将在近期投入1.7亿来整治青山湖板块，可以预见随着青山湖的综合整治以及众多楼盘的完工推出，该地区的面貌将得到改善与将积聚相当的人气，目前水景的楼盘比较多，大部分销售比较好，目前多层销售好。未来二年主要新开发楼盘为青山湖.香溢花城，规模48万；中大.青山湖花园，规模23万；秀泊经典，规模17万；未来供应量巨大。

3、京东版块：
该板块内有南昌的技术开发区与工业园区，属于城市的近郊地区，离市区的公交车程在30分钟左右，京东板块位于青山湖的东侧，东至艾溪湖，西至青山湖大道，南至京东路，靠近南昌市高新技术开发区；该板块的楼盘的规模一般比较大，积聚了象万科四季花城、庐山花园、金边瑞香苑、青春家园、逸翠雅居、京东住宅小区等规模大于20万的楼盘。从集中在该板块内的楼盘看，该板块内的楼盘大多是多层产品，目前该板块的楼盘的均价在2100元/平方米，价格中等，低于其他板块，其主要客源为高新区内的工作人员及部分市区对价格较为敏感的消费者，这些楼盘一般规模较大，小区环境氛围较好；另外，随着南昌近几年招商引资工作的发展，高新区也迎来了新的发展机遇，该板块内的楼盘增值潜力明显。在2002年该板块在一些大盘的带动下，出现了旺销的局面，成为南昌中等收入阶层购买的热点地区之一，但目前当地的中高收入阶层基本上已经购房，目前该板块目前开始冷却；目前随着红谷滩板块的强市推出与大的放量，该板块已为红谷滩板块所取代，但随着艾溪湖的改造的进行以及道路的改造，其环湖周边将成为该板块新一轮开发的热点地区。

4、朝阳洲板块：
该板块的形成时间为最近5年，10年前该地区是人们不认同的“下只角”地区，由于靠近主城区，离主城区只有5~10分钟公交车程，朝阳洲在南昌新的城市规划中，被政府定为一个集居住、办公、娱乐、商贸、金融、文化为一体的综合区域，再加上抚河与赣江“双水”环绕，该板块目前是南昌最高档的居住区。该板块由于靠近主城区，有许多桥与主城相连，生活配套设施比较全，人们住在这里比较便利；所以最近几年一直是南昌人购房的重点区域，朝阳洲板块它可分为三段：由中山桥至抚河桥为上段，上段地处“黄金三角洲”毗邻博物馆、省科技馆，距中山桥路口不过200米；目前在这个尖尖的三角形沙洲上聚集了10多个楼盘，密度之大堪称南昌之最；从而使之成为南昌楼市的一个缩影和领跑者；目前该区域的楼盘规模一般在5万平方米，单价一般在3200元/平方米，主力套型面积一般在130－160平方米的四房，总价在45－60万住房，该地区的供应主要为多层；去年以来该地区的土地批租严格控制，所以该地区的房屋价格一直在上升，目前该地区是南昌市高档住宅区，
中段从司马庙立交桥至将军渡，属“成熟商业区”，以洪城路为中心，东为桃苑小区，西为洪城大市场，洪城大市场每天人流量达10多万人次；
该板块的北部地区楼盘的。下段从将军渡至象湖源，属“新规划区”，视野开阔，湖水似镜，景色迷人；靠近象湖的楼盘一般在15万到20万平方米。代表楼盘莱茵半岛花园、千禧.颐河园，象湖地区水景楼盘价位在3400元/平方米，主力总价在45－60万。

５、红谷滩板块：
根据市政规划，红谷滩定位为行政、办公、娱乐、金融贸易、信息文化、居住等多功能于一体的现代城市中心；红谷滩一大批与居民生活相关的配套已基本完成或正在建设，南昌市政府是这块土地的先期引导者，南昌报业大厦、红谷滩医院、南昌广播电视中心、红谷大厦、世贸中心、红谷滩文化馆、义乌小商品城等都在蓄势待发，即将成为南昌新城区首批建成的地标性配套设施。
红谷滩作为市政府着力建设的重中之重，将集中体现未来南昌的发展风貌，现有楼盘项目的整体素质表现为较为领先的态势，板块内的大气候与小气候衔接较为完整，可以形成良好的城市布局，红谷滩板块已经走在南昌楼市的最前面，潜力巨大。
集中于红谷滩板块的楼盘主要有滨江豪园、万达星城、江信国际花园、理想家园、鹿景名居等，这些楼盘大多以高层为主，形成了气势磅礴的景观建筑集群；红谷滩房价基本处于2200-3600元范围之内；
红谷滩楼市，标志着南昌楼市一个新时代的到来：楼市在趋向成熟。随着红谷滩路网框架等基础配套的落实，配套建设的娱乐商业机构等，将使红谷滩楼市获得更大的发展空间。
刚开始是绿地 滨江豪园，刚开始是2850元/平方米，现在是以万达星城等大的楼盘开始出现，主要价格以中档住宅2400元/平方米为主，该地区有不少投资客，未来该板块将持续放量，随着红谷大桥的建设以及整个红谷滩建设的完成，该板块配套将会完善，目前与以后几年仍是市场的热点地区。

６、滨江板块
滨江板块主要是指沿江大道一线的楼盘，主要有聆江花园、银色星座、江景福邸、锦和嘉园、红原星城、滨江怡景园、柏林˙爱乐等；滨江板块位处老城新区，离城不远，闹中取静，依赣江而居，真正的亲水，位处老城区的滨江楼盘，升值潜力巨大。
从集中在该板块的楼盘看，大多为（小）高层产品，价位适中（2200元左右），规模不大，周边生活配套较为齐全，又可拥有得天独厚的滔滔江景，再加上滨江大道80米的市政绿化带、4000平米铁线湖文化广场以及周边滨江宾馆等，都将赋予该板块良好的居住空间。

７、城南板块
城南板块属于郊区，城南板块的北部靠近象湖的周边的楼盘，其优势明显，交通便利、水景资源十分丰富，主要代表楼盘有象湖.威尼斯：均价3400，象湖源：3380（均价）；在象湖板块：目前该板块的集中了一些知名的楼盘，目前市场上出现了热销的楼盘，该板块主要以水景为主，目前该地区的多层销售比较好，小高层销售一般；
该板块的南部地区主要是指南昌县的一些楼盘，均价在1400元/平方米，南昌市区距离莲塘近15公里，目前该地区交通不太便利，中高收入阶层对该地区多层、小高层的认同度不高；该板块的项目一般规模较大，特别是在南昌县的楼盘，目前规模一般在15万平方米以上，像大湖之都的规模有100万平方米之多，是一个“造城计划”。
2001年，莲花家园落户莲塘镇西，拉开了城南南部地产发展的序幕，时过两年，形势已成另一番局面，不仅占地逾千亩的地产项目已有六个，房价亦迅速攀升，临湖楼盘房价窜至1800多元每平方米，城南板块正在崛起。

城南板块楼盘
楼盘名称
总建筑面积
工程进度
开盘时间
交房时间
澄湖彩虹世纪城
160170M2
局部封顶
2003年9月28日
2004年6月
宏威阳光丽景
230000 M2
现房销售
2002年11月30日
2003年年底
景江豪城
48000 M2
局部封顶
2003年10月18日
2004年6月30日
碧湖银座
14000 M2
已开工
未定
2004年9月
星港湾花园
46000 M2
现房销售
2002年10月
2003年12月
梦里水乡
175000 M2
已开工
2004年初
未定
锦绣江南
60000 M2
已开工（二期）
未定
2004年年底
大湖之都
1009500 M2
2004年开工
未定
未定
上海新城
108000 M2(一期)
局部封顶
2003年年底
2004年4月
绿地山庄
391000 M2
在建
2003年5月28日
2003年12月

结论：
未来红谷滩板是最具有活力的板块，目前该板块的大盘在未来将持续放量，随着该板块生活配套与商业配套的完善、大桥收费的取消，红谷大桥的建设，该板块将会一直维持其热点的优势；

朝阳洲板块作为最靠近主城区的板块最近二年，其独特的区位优势成为南昌的CLD，该板块的南部地区的土地供应量较大，未来将有大的放量，依然是人们购房的首选地区；
由于青山湖的改造已进行了一段时间，青山湖周边三大主题公园的相继开放和青山湖文化广场的建成，在加上青山湖独有的自然景观，青山湖板块可谓一块珍贵的休闲胜地，该板块的环境优势与交通便利优势已经凸现，在加上以往该板块的土地储备量大，在最近二年将相继开发，所以该板块将在未来成为替代朝阳洲板块，成为中、高档住宅的积聚地；
城南板块的北部与青山湖板块将有大的开发量，未来依然是市场的热点。对于城南板块的南部将随着城市规模的不断加大，郊区化成为城市发展的必然，城区居住环境的恶化，必然导致住宅郊区化，城南，作为南昌市的南大门，南昌市在不断做大做强，同时城南板块的生活机能比较全，交通在不断改善，可以肯定未来城南板块将是南昌继朝阳洲、京东、红谷滩板块后的又一热点板块；
由于其他板块大盘在未来将有持续放量，昌东地区短期内不会成为房地产的一个市场板块。
六、未来供应市场分析
2011年由于国家出台了一系列调控房地产市场的政策，南昌市的土地成交量和成交价格受到了一些影响。

2011年3月至4月南昌土地交易信息

拿地时间
拿地企业
地块面积
所属区域
成交价格
容积率
4月18日
南昌中昊机械有限公司
26667平
经济技术
开发区
1024万
≥0.7
4月18日
格特拉克（江西）传动系统有限公司
133334平
经济技术
开发区
5120万
≥0.7
4月18日
江西省龙牌置业投资有限公司
13716平
东湖区
6172.2万
≤3.2
4月11日
江西金赣置业有限公司
8940平
红谷滩新区
20115万
≤4.5
4月11日
江西精诚糖醇有限公司
64963平
桑海开发区
643.104万
1.0—1.5
3月23日
江西光贸实业有限公司
143735平
经济技术
开发区
32771.2万
≤2.8
3月14日
江西省水利投资房地产开发有限公司
7434平
西湖区
4092.417万
≤2.6
3月4日
江西省军工资产经营有限公司
34034平
高新区
9444.435万
1.8—2.2
3月1日
中海地产集团有限公司
50155平
朝阳新城
39572.032万
≤2.2
3月1日
中海地产集团有限公司
35576平
朝阳新城
24867.624万
≤2.0
3月1日
江西师大房地产开发有限公司
33162平
高新区
9202.455万
1.8—2.2
3月1日
中海地产集团有限公司
90351平
朝阳新城
71287.202万
≤2.2

类型
案名
容积率
绿化率
　规划与环艺
户型特色

水
主
题
系
列
万科四季花城
　0.96
　40%
艾溪湖环绿色走廊，大型湖滨公园和内部水域，国内名师打造，湖滨公园、亲子乐园、中心水域、邻时公园、爱丽舍大街、假日广场。
　宽大阳台、开阔露台和Townhouse的前庭后院
滨江豪园
　2.59
　57%
　小区以人为本，崇尚城市生活，与园林风光相结合，建筑风格欧式为主典雅时尚。
分区明确
江中花园
　2.69
　40%
位于青山湖畔，西邻洪都大道，周边配套设施完善。与相思林、湖滨、雁鸣岛三大主题公园为邻。
　江中花园首创4.5米全架空底层。
象湖源
1.8
48%
实现“户户看湖，家家有景”的景观最大化原则。小区的景观设计以“水文化”为主题，垂柳岸边，小桥流水，游鱼戏虾，音乐喷泉，叠泉瀑布。象湖源的环境开发以生态为主题，以半开放式的格局将象湖景观引入小区内，中央公园和主题公园让业主如处“花影不离身左右，鸟声只在耳东西”的诗意生活境地。小区的景观设计以“水文化”为主题。
飘檐、弧形阳台、广角凸窗
千禧—颐和园

红色面砖；底层、二层为假石外墙面；顶层为坡屋顶。建筑不是呈条状排列，建筑风格与上海文化花园有点相似，建筑间距大，小区内有几块大面积的绿化草坪，彼此相连，小区给予人的感觉是较为宽敞。这与南昌市区拥挤的建筑形成强烈的反差。设计师利用小区内地形的高低起伏，形成错落有致的建筑物体，小区建筑西高东低，目的是可以俯视抚河河景。宽敞的室外视觉空间，给客户的视差冲击较大。
湖景的成分利用

由以上两个表可以得出以下两个结论：
（1）结论：由上表可以看出，目前南昌市的土地出让地区重点在近郊地区，主要在城南地区、高新区、青山湖地区；其中朝阳区、高新区的土地供应比较大；城区的土地出让的数量与规模小，而且大部分用于商业；目前昌东地区的土地正在纳入住宅出让的计划之列；再根据政府今年重点收购土地，收购重点在朝阳洲片区和胡惠元堤沿线的土地，因此明年的土地出让重点地区在朝阳区、高新区，这些片区依然是市场开发的热点地区，所以未来今年朝阳区、高新区依然是市场的热点地区；随着青山湖地区周边改造的完成与城南地区市政设施的完善，该地区将有更多的放量，所以这二板块将成为未来三年内市场上的重点板块。

(2)结论：总体上，南昌的水景住者以环境的融合为主题，充分借景，达到以人为本的境界；其他楼盘都比较整体规划与环艺设计。容积率一般都较高。从容积率和绿化率可以看出一点南昌楼盘变化的端倪，2年之中楼盘变化较快，最近二年开盘的楼盘品质较高。
位置：楼盘位于象湖、红谷滩，青山湖等地理位置环境比较好，对景观进行充分利用。
七、南昌主要楼盘调查对比分析
通过对南昌主要楼盘的调查分析可以得出如下总结：
u 从表中可以看出，老城区的楼盘规模一般不大，位于郊区或红谷滩的楼盘规模一般都比较大，规模达到20万平方米以上，南昌日趋步入大盘时代；有七个楼盘的产品是复合的住宅产品，小高层和多层混杂的小区；
u 各个楼盘建筑风格有所不同，主要是以现代与欧陆风格为主，新开的楼盘主要以现代式风格为主；
u 房型面积：二房一般在90－100平方米，三房一般在120－140平方米；
u 整体规划水平较高，采用借景的手法，对周围的水景能加以利用；
u 目前南昌楼盘的整体销售良好，多层电梯与空中花园等比较先进的产品也在该地出现；部分楼盘的规划设计聘请国外的知名的设计公司、引进先进的物业管理公司来管理；
u 对多层的消费比较偏好；可观水景的套型最先去化；
u 市场消化的套型总价区间比较宽，总价在40万的套型市场消化良好，据不完全统计最近二年南昌每年要消化总价40万以上的高档住宅在2000套以上，所以当地的消费力还是比较好的，别墅作为高档住宅的替代产品，未来的市场前景良好。
u 目前南昌高层产品的的大规模开发，从侧面可以看出南昌高层住宅项目规划、开发建设均有较高水平，并已有向文化体育主题方向发展的趋势。现有许多楼盘在景观设计已充分考虑南昌多湖有水这一有利自然条件，人文环境的融入、住宅小区景观、绿化、活动空间的均好性、充分体现商业、小区配套服务居住环境，同时也充分考虑到私家车位的需求和人车分流的人性化设计。
u 从近年南昌房地产市场产品的发展历程上看，无论是从产品营造水平，项目规划乃至于整体营销水平都在不断提高，个案都有着鲜明的物业特色，市场竞争已是日趋激烈。
u 从现阶段的竞争生未来发展趋势来看，楼盘间的较量已不再单纯局限于产品的性价比，而已经逐步渗透到产品的各个细部上。如地段位置、社区规模、规划设计、景观特色、产品形态、立面风格、建材选用，甚至是物业管理、生活配套、智能化等各个层面。全方位综合产品力间的竞争日趋激烈，是如今南昌市场的明显特色。

附：特色个案分析：
Ø 万科四季花城（艾溪湖畔）
1、 占地1000亩，已规划开发南块约410亩，物业形态有多层、高层、联体别墅。一期、二期多层住宅秉承万科产品特色，在建筑立面、户型布置、景观设计、小区配套等方面充分体现了万科的品牌。
万科四季花城立面
2、 虽该楼盘东临艾溪湖这一较为地利的景观条件，但却未充分利用。该地块自然标高较低，较艾溪湖堤低2.5M左右，在小区规划时，未考虑到小区室外标高适当提高，导致在小区广场、道路上，视线不能延伸到艾溪湖，尤其联排别墅区——长岛印象更为突出。
艾溪湖堤标高高于小区场地标高，导致在小区内湖景不可见，浪费了该小区最大景观优势。
3、 建筑立面视觉冲击不强。
4、小区配套设置较为完善：
（1） 六班幼儿园和九年制学校（36班）；
（2） 2座会所；万科四季花城两个会所
（3） 商业街：超市、银行、医院、诊所、净菜市场；万科四季花城商业步行街
（4） 体育设施：足球场、篮球场、网球场、健身跑道。万科四季花城足球场 万科游泳池
5、万科物业管理品牌入驻，小区物业管理有保障，增强了业主的购房信心。

Ø 象湖源
项目位于象湖之畔，有得天独厚的自然景观，是一个集多层、小高层、高层、双拼别墅、酒店式公寓为一体的开发项目。
小区配套较全，有独立会所、网球场、户外游泳池等设施。小区的规划设计充分体现了“以人为本”的居住理念。以现代建筑风格为主流，亲和性的建筑立面。住宅环境、景观设计时与自然水景充分揉和。主入口广场充分体现气派，并与商场有机结合，形成人流主入口。
八、南昌营销策划推广方式分析
据调查分析，南昌目前楼盘营销推广方式比较高：
Ø 作为营销推广的高级方式SP\PR活动比较频繁，如象湖源以张柏芝为形象代言人，万科的举办《新丝路模特大赛四季花城训练营开营仪式》；
Ø 会员式营销方式在这里也可以看到；
Ø 不少售楼部的风格采用现代的建筑形式，材料采用玻璃、钢结构；
Ø 案场布置功能分区明确，流线合理；
Ø 路牌广告、引导旗，在市区有看板广告；
Ø 有不少道路口设置横幅，如万科、绿地的户外广告系统；
Ø 案场利用将来会所设置，内外较为宽敞；
Ø 整合营销的方式比较普遍，许多楼盘在境外规划设计、园林设计、物业管理等方面引进在同行业中具有一定影响力和实力的公司；
Ø 概念营销十分普遍，如生态住宅、水景住宅。

九、南昌物业管理分析
序号
楼盘名称
物业管理公司
物业管理费（元/M2/月）
1
象湖.威尼斯
香港.戴德梁行
高层：1.28
多层：0.85
2
象湖源
中海物业
高层：1.28
多层：0.80
3
翡翠山庄
自行管理
别墅：0.80
4
万科四季花城
万科物业管理公司
多层：0.85
别墅：1.2
5
白金瀚水景花园
/
别墅：1.5
6
东方巴黎
国亚物业管理有限公司
酒店式公寓：1.5
7
绿地山庄
自行管理
别墅：1.2
8
千禧.颐河园
深圳福田物业
多层：0.9
高层：1.1

分析：
（1）南昌目前物业管理仍停留在比较低的水平。随着部分新开楼盘中知名物业管理公司的入驻，南昌楼盘物业管理将逐步走向正规化，专业化。据调查情况所知，南昌现有部分楼盘虽然引进了一些新的物业管理理念，却未充分利用，还停留在表面，只有形式，没有内容。此外，销售人员在推案时，对物业管理认识不足，部分引进知名物业公司的楼盘并没有意识将这一优势向客户推介。
（2）物业管理费（对小区物业管理公司设有其它利润点的楼盘除外）：
小高层：1.1-1.2元/M2/月；

第二篇 项目策划篇

一、高新区地块现状分析：
（一）地块简介：
本地块处于南昌市高新区，位于高新区创新一路以西，高新区规划产业用地以北。西面是艾溪湖，周围是农田
（二）用地指标
出让土地面积：34034平方米（51.051亩）

二、 地块SWOT分析
（一）S优势
（1）目前郊区住宅在南昌非常热销，本案位于艾溪湖附近，具有不可再生的 自然环境，如果能将小区规划与艾溪湖规划有机融合，做好水的文章将会是楼 盘的一大卖点。随着瑶湖大桥的建成，项目所处地段的地理优势会渐渐显现出来。
（2）处于城市规划发展的区域内，目前市政配套齐全，交通便利。
高新区区是南昌重点发展的园区；本案地处于的东部，未来交通条件会有所改善。
（3）地块周边有大面积着天然的水资源—艾溪湖。
（4）该区域空气清新、夏日气候凉爽，小气候调节。
（5） 本案的南部是大学城，目前有江西师范大学、水利水电专科学校、蓝天学院；本地块处于建设的大学城附近，人文气息强。
（二）W劣势
（1）该地段商业配套不齐全周边的购物、娱乐、餐饮等配套还不完善；生活不太便利。
（2）交通线路较少：公共交通不十分便利。
（3）南边的高等级公路噪音较大。
（4）目前该区域不被市场广泛认同，南昌传统的观念中，该位置是安居房，是比较穷的人住的地方，虽然人们的观念是可以改变的，但是观念的改变也是需要时间的。所以在一定的程度上会影响楼盘一期销售。
（5）据调查：南昌市民地理位置、交通便利、价格是其关注的三大因素。按目前市民的购房心态来看，是在满足三大因素的前提下再考虑环境房型的可能性要大一些。而艾溪湖地块现在这三大因素都不具备优势。
（三）O机会
（1）住宅的郊区化大趋势：郊区一般是城市行政区内，都市以外的包括乡村和城镇的广泛地区。城市郊区化是指城市人口、工商业向郊区城镇迁移的过程，是城市发展离心扩散力量大于向集聚力量的结果。它源于20世纪20年代的发达工业园，当时的富有阶层为了远离喧嚣的工业城市，既享受到城市的便利，又享受到清新和宁静，沿着铁路在城市外围建立了“城郊型”社区。
（2） 南昌市未来的人口不断增加，而且旧城区改造实行“只拆不建或少建” 的原则，旧城区的改造势必会产生大量的住宅需求。
（3） 随着周边的市政进一步完善与改造工程的启动，市民对该地段认同程度将会明显提高，我楼盘在明年启动，应该说是周边环境、人气均得到很大改善和提高的时机，如果我们能产品定位准确、营销推广具有针对性，相信会取得不错的业绩。
（四）T
该区域划归南昌高新技术开发区，这一利好消息将促进人们对本地段的认同。
三、方案：小高层
以小高层为主，主要考虑该地段在住宅郊区化的大趋势下，本地段的商业配套与生活配套不断完善，成为中等收入阶层购房关注地区之一，小高层成为销售主流。
（一）总体构想：
由于南昌目前的开发项目在物业类型上已比较齐全，房型设计也日趋成熟。为了达到产品差异化的竞争目的，我们需在房型设计上有一定创新，在房型设计时，尽可能的沿用公司特色房型并加以优化。
高层设计在满足防震要求条件下可设一些错层（高层12层）：小户型在45平方米（一户一厅一卫一厨），70平方米（二房一厅一卫一厨），100—150平方米（三房一厅一卫一厨）。
（二）建筑规划（详见方案图）：
1、平面规划：根据本项目所在周围的环境，设大型体育设施、景观绿化，同艾溪湖大环境相协调。
2、南昌目前开发项目采用现代简洁明快的设计手法（但落后于上海新建住宅），
因此艾溪湖项目建筑风格要吸