房地产项目财务可行性分析.doc

1.引言
上世纪九十年代后期我国房地产蓬勃发展起来，各地房地产价格每年以10％至50％增长，开发量也以每年约50％至100％多速度增长，房地产业成为社会热门产业。投资过快过大，价格偏离一般消费者购置能力，房地产逐渐成经济、社会潜在不稳定原因，为此，国家相继于出台了“国八条”、于出台了“国六条”，以及对房地产出台金融政策等一系列宏观调控政策，对平抑房价、控制投资规模起到了积极作用，目前房地产价格基本稳定，有些地方出现了回落。另首先，土地资源稀缺性和不可再生性，加上土地市场越来越规范运作，土地招牌挂价格上涨很快，现基本占到了房价30％－70％；近两年物价攀升较快，钢材、水泥、劳动力等价格上涨很快，导致建筑成本大大提高；土地成本和建筑成本提高致使开发资金投入加大，宏观调控加大了项目销售周期，导致财务成本大大增长。 因此，房地产开发已辞别了暴利时代，彻底辞别了此前只要有项目就有效益机会，房地产经营风险日益凸显。在这样形势下，选择房地产项目必须谨慎，必须对项目进行产品定位分析、市场调查分析、市场趋势分析、现金流量分析、投资分析等一系列可行性分析。本文就笔者所在区域某一特定房地产项目－XX，从财务角度展开投资分析，论证项目可行性。

2.XX项目概况
2.1项目简况
1、项目名称：中房XX
2、项目地点：浙江德清武康城东新区，东为永平路，北靠武源街，南临香溢山庄，西为雅兰国际大酒店。
3、开发单位：德清县XX置业有限企业
4、项目规模：总用地面积36756平方米，总建筑面积71081平方米，
5、开发年限：3年（项目假设于三季度开始，于二季度结束）
2.2项目重要经济技术指标：
总用地面积
平方米
36756
总建筑面积
平方米
71081
地上建筑面积
平方米
59000
其

中
住宅面积
平方米
55130
商业
平方米
1926
物管及幼稚园
平方米
243
自行车库
平方米
744
汽车库
平方米
957
半地下建筑面积
平方米

其中
物管
平方米
384
自行车库
平方米
1626
地下建筑面积
平方米
10071
建筑密度

28%
容积率

1.6
绿地率

30%
停车位
个
374
其中
地上车位
个
132
地下车位
个
242
户数
户
546
其中
小户型(90㎡ 及如下）
户
422 (占70%）
大户型(90㎡ 以上）
户
124 (占30%）

3．投资、收入估算及现金流量
3.1项目投资估算
3.1.1怎样进行投资估算
进行房地产项目投资分析，就必须对房地产项目进行很精确投资估算，投资估算可以按照房地产会计科目中开发成本下属明细科目和期间费用科目分项进行，在一般投资估算表中分别列出征地及赔偿费、前期工程费、房屋开发费、基础设施费、公共配套费、其他开发费、期间费用等七大项（小型项目可不设基础设施费、公共配套费），再根据费用类别和分项工程设置估算小项。投资估算波及工程技术、营销筹划、开发运作等各个领域，专业性很强，在估算根据及估算金额上，必须深入调查、和开发部、工程部、销售部等各个部门通力合作。在此基础上反复论证得出较为精确数据，并确定投入详细时间，再编制投资估算表。
3.1.2XX项目投资估算
XX项目投资估算表
序号
项 目
建筑面积
﹝㎡﹞
单位成本
﹝元﹞
费用额
﹝万元﹞
备 注
1
一、征地及赔偿费用
68828
907.58
6,246.68

2
其中:土地费用
68828
881.14
6,064.74
土面积36756㎡单价110万元/亩
3
契税
68828
26.43
181.94
契税税率3%
4
二、前期工程费
68828
46.11
317.36

5
其中: 规划设计费
69071
8.00
55.26

6
建筑设计费
69071
20.00
138.14

7
环境设计费
69071
2.00
13.81

8
勘探费
69071
1.00
6.91

9
规费
68828
15.00
103.24

10
三、房屋开发费
68828
1265.85
8,712.62

11
1、建安工程费
69071
1069.72
7,388.66

12
其中：小高层住宅
35481
1150.00
4,080.32

13
多层住宅
23519
850.00
1,999.12

14　
地下工程
10071
1300.00
1,309.23

15
2、附属工程费
68828
192.36
1,323.96

16
其中：供水工程
68828
15.00
103.24

17
市政绿化工程
68828
50.00
344.14

18
供电工程
68828
50.00
344.14

19
煤气工程
68828
15.87
109.20

20
电梯工程
68828
46.49
320.00
16台电梯,20万元/台
21
弱电工程
68828
15.00
103.24
具有线电视
22
四、其他开发费用
68828
47.13
324.42

23
其中：测绘费
68828
2.00
13.77

24
防雷检测费
68828
2.00
13.77

25
预算编制费
68828
3.00
20.65

26
工程质监费
68828
2.00
13.77

27
工程监理费
69071
8.00
55.26

28
不可估计费
69071
30.00
207.21

29
五、期间费用
68828
167.58
1,153.39

30
其中：管理费用
68828
34.75
239.20
按销售收入1.5％计算
31
销售费用
68828
34.75
239.20
按销售收入1.5％计算
32
财务费用
68828
98.07
675.00
按3000万元2年利率7.5%计算
33
合 计
68828
2434.25
16,754.47

3.2项目收入估算
3.2.1任何进行收入估算
收入估算重要是和销售部通力合作，一是要确定多种类型商品房可销售量；二是根据市场调查分析汇报、市场趋势分析汇报，确定多种商品房销售价格及总销售额。
3.2.2XX项目销售收入估算
中房XX总建筑面积69071平方米，其中：不可销售公建面积243平方米；可销售面积为68828平方米，估计销售收入分别为：
山水XX项目销售收入估计表
序
号
名 称
面积
(㎡)
单价
(元/㎡)
金额
（万元）
备 注
1
住宅（小高层）
33494.00
3600.00
12,057.84

2
住宅（多层）
21636.00
3500.00
7,572.60

3
商铺
1926.00
7000.00
1,348.20

4
汽车库
957.00
3000.00
287.10

5
储备室
744.00
1200.00
89.28

6
地下车位
10071.00
1201.47
1,210.00
242个车位按5万元/个
7
物管及幼托房
243.00

8

9

10

合 计
69071.00
3278.47
22565.02

3.3现金流量测算
根据工程进度和销售计划制定现金流量，XX项目现金流量如下：

序
号
项 目
总额

三季度
四季度
小计
一季度
二季度
三季度
四季度
小计
一季度
二季度
三季度
四季度
小计
一季度
二季度
小计
1
一、经营活动产生现金流量：

2
经营性现金流入小计
22,565.02
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
2820.63
2820.63
5641.26
2820.63
2820.63
2820.63
2820.63
11282.51
2820.63
2820.63
5641.26
3
住宅（小高层）
12,057.84

1507.23
1507.23
3014.46
1507.23
1507.23
1507.23
1507.23
6028.92
1507.23
1507.23
3014.46
4
住宅（多层）
7,572.60

946.58
946.58
1893.15
946.58
946.58
946.58
946.58
3786.30
946.58
946.58
1893.15
5
商铺
1,348.20

168.53
168.53
337.05
168.53
168.53
168.53
168.53
674.10
168.53
168.53
337.05
6
汽车库
287.10

35.89
35.89
71.78
35.89
35.89
35.89
35.89
143.55
35.89
35.89
71.78
7
储备室
89.28

11.16
11.16
22.32
11.16
11.16
11.16
11.16
44.64
11.16
11.16
22.32
8
地下车位
1,210.00

151.25
151.25
302.50
151.25
151.25
151.25
151.25
605.00
151.25
151.25
302.50
9
经营性现金流出小计
19,518.59
227.64
3701.00
3928.64
3751.91
1256.78
1204.74
1364.74
7578.16
1408.55
1208.55
1208.55
1423.74
5249.40
866.70
1895.68
2762.38
10
一、征地及赔偿费用
6,246.68

3590.97
3590.97
2655.71

2655.71

0.00

0.00
11
其中：土地费用
6,064.74

3500.00
3500.00
2564.74

2564.74

0.00

0.00
12
契税
181.94

90.97
90.97
90.97

90.97

0.00

0.00
13
二、前期工程费
317.36
187.78
42.63
230.41
25.00
20.00
10.00
20.00
75.00
0.00
0.00
0.00
11.95
11.95
0.00
0.00
0.00
14
其中： 规划设计
55.26
27.63
17.63
45.26

10.00

10.00

0.00

0.00
15
建筑设计费
138.14
50.00
20.00
70.00
20.00
20.00

20.00
60.00

8.14
8.14

0.00
16
环境设计费
13.81

5.00
5.00
5.00

5.00

3.81
3.81

0.00
17
勘探费
6.91
6.91

6.91

0.00

0.00

0.00
18
规费
103.24
103.24

103.24

0.00

0.00

0.00
19
三、房屋开发费
8,712.62
0.00
0.00
0.00
886.64
1086.64
886.64
1036.64
3896.56
1086.64
886.64
886.64
1089.88
3949.80
668.88
197.38
866.26
20
1、建安工程费
7,388.66
0.00
0.00
0.00
886.64
886.64
886.64
886.64
3546.56
886.64
886.64
886.64
886.64
3546.56
295.54
0.00
295.54
21
其中：小高层
4,080.32

0.00
489.64
489.64
489.64
489.64
1958.55
489.64
489.64
489.64
489.64
1958.55
163.21

163.21
22
多层
1,999.12

0.00
239.89
239.89
239.89
239.89
959.58
239.89
239.89
239.89
239.89
959.58
79.96

79.96
23
地下
1,309.23

0.00
157.11
157.11
157.11
157.11
628.43
157.11
157.11
157.11
157.11
628.43
52.37

52.37
24
2、附属工程费
1,323.96

0.00
0.00
200.00
0.00
150.00
350.00
200.00
0.00
0.00
203.24
403.24
373.34
197.38
570.72
25
其中：供水工程
103.24

0.00

0.00

103.24
103.24

0.00
26
市政绿化工程
344.14

0.00

0.00

50.00
50.00
150.00
144.14
294.14
27
供电工程
344.14

0.00

100.00

50.00
150.00

50.00
50.00
144.14

144.14
28
煤气工程
109.20

0.00

50.00
50.00

0.00
59.20

59.20
29
电梯工程
320.00

0.00

100.00

100.00
200.00

200.00
20.00

20.00
30
弱电工程
103.24

0.00

50.00
50.00

0.00

53.24
53.24
31
四、其他开发费用
324.42
0.00
27.53
27.53
60.32
25.90
25.90
25.90
138.02
39.72
39.72
39.72
39.72
158.86

0.00
32
其中：测绘费
13.77

0.00
13.77

13.77

0.00

0.00
33
防雷检测费
13.77

6.88
6.88
6.88

6.88

0.00

0.00
34
预算编制费
20.65

20.65
20.65

0.00

0.00

0.00
35
工程质量监督费
13.77

0.00
13.77

13.77
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00

0.00
36
工程监理费
55.26

0.00

0.00
13.81
13.81
13.81
13.81
55.26

0.00
37
不可估计费
207.21

0.00
25.90
25.90
25.90
25.90
103.61
25.90
25.90
25.90
25.90
103.61

0.00
38
五、期间费用
1,153.39
39.87
39.87
79.73
124.24
124.24
124.24
124.24
496.96
124.24
124.24
124.24
124.24
496.96
39.87
39.87
79.73
39
其中：管理费用
239.20
19.93
19.93
39.87
19.93
19.93
19.93
19.93
79.73
19.93
19.93
19.93
19.93
79.73
19.93
19.93
39.87
40
销售费用
239.20
19.93
19.93
39.87
19.93
19.93
19.93
19.93
79.73
19.93
19.93
19.93
19.93
79.73
19.93
19.93
39.87
41
财务费用
675.00

84.38
84.38
84.38
84.38
337.50
84.38
84.38
84.38
84.38
337.50

0.00
42
六、支付各项税费
2,764.12
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
157.96
157.96
315.91
157.96
157.96
157.96
157.96
631.82
157.96
1658.43
1816.39
43
流转税费
1,263.64

0.00
0.00
0.00
157.96
157.96
315.91
157.96
157.96
157.96
157.96
631.82
157.96
157.96
315.91
44
企业所得税
1,500.48

0.00

0.00

0.00

1500.48
1500.48
45
经营活动产生现金流量净额
3046.43
-227.64
-3701.00
-3928.64
-3751.91
-1256.78
1615.89
1455.89
-1936.91
1412.08
1612.08
1612.08
1396.88
6033.11
1953.93
924.95
2878.87
46
合计经营活动产生
现金流量

-227.64
-3928.64

-7680.55
-8937.33
-7321.44
-5865.55

-4453.47
-2841.39
-1229.32
167.57

2121.49
3046.44

4.财务分析
4.1本量利分析
成本—业务量(产量或销售量)--利润三者关系分析, 简称本量利分析（CVP）。它是现代管理会计学重要构成部分，其理论正日臻完善，其分析技术已在企业实践中得到日益广泛应用。所谓本量利分析，是指在成本性态分析基础上，通过对成本、业务量和利润三者关系分析，建立数学化会计模型和图式，进而揭示变动成本、固定成本、销售量、销售单价和利润诸多变量之间内在规律性联络，为利润预测和规划，为会计决策和控制提供有价值会计信息一种定量分析措施。
房地产项目企业管理费用从成本性态上无法明确地辨别为固定成本还是变动成本，它是一种混合成本，可以通过历史资料分析法、工程技术测定法、会计分析法、协议确认法等措施予以辨别。不过它金额相对于整个项目成本费用总额来说所占比例是很小，任何辨别对分析成果影响不大，因此我们从重要性原则出发可以把它列为变动成本或固定成本
中房XX固定成本为6246.68万元（土地及契税作为固定成本，期间费用中混合成本因费用不大不作辨别），单位变动成本1526.67元/㎡，估算平均单价3278.47元/㎡，房地产流转税费率合计为5.6％。作如下分析：
1、保本点（销售量）＝固定成本÷[单价×（1－税率）]－单位变动成本]
＝6246.68÷ [3278.47×（1－5.6％）－1526.67]
＝39833.53㎡

2、保本点（销售额）＝保本点（销售量）×单价
＝39833.53×3278.47
＝13059.28万元

3、盈利额＝[单价×（1－税率）－单位变动成本]×销售量－固定成本
＝[3278.47×（1－5.6％）－1526.67]×68828－6246.68
＝4546.90万元

4.2安全边际分析
安全边际是指企业既有或估计销售量（或销售额）超过保本销售量（或销售额）之间差量（或差额），称安全边际量（或安全边际额）。它表明销售额（量）下降多少企业仍然不致亏损。企业生产经营安全性，还可以用安全边际率来表达，安全边际和安全边际率数值越大，企业越安全。
1、安全边际量＝可销售量－保本量
＝68828－39833.53＝28994.47㎡

2、安全边际率＝安全边际量÷可销售量×100％
＝28994.47÷68828×100％＝42.13％

4.3敏感性分析
利润是一项综合性指标，它受到销售单价、销售量、成本等原因影响，在现实经济环境中，这些原因常常发生变动。但有些原因增长，会导致利润增长，而有些原因下降才会使利润增长。有些原因只要有很小变动就会使利润变化很大，而又有些原因变动很大对利润引起变化却很微小。我们把对利润影响大原因称为利润敏捷度高原因，把对利润影响小原因称为利润敏捷度低原因。利润敏感性分析就是研究当影响利润有关原因发生变动时对利润产生影响一种定量分析措施。
利润预测是企业经营预测一种重要方面，它通过对产品销售数量、价格水平、成本状况进行分析和预算，预测出企业未来一定期期利润水平。企业通过利润预测可以对有关收入、成本、利润进行综合分析，为经营决策提供根据，同步，也可以发现生产经营中存在问题，有助于改善经营管理、提高经济效益。敏感性分析是一种常用经济效益不确定分析措施，用来研究和预测不确定原因对技术方案经济效益影响状况及影响程度。它对于企业经营管理和利润预测有着实际意义，决策者掌握这些数据后，可在状况发生变化时有目地采用对策，调整企业计划，使生产经营活动控制在最有利状态之下。对敏感度高原因，决策者会予以更多关注，花大力气，调动更多资源去变化它，促使利润向最大化方向变动。
敏感系数＝目值变动比例/参量值变动比例
1、单价敏感程度
设单价增长10％则为3278.47×（1＋10％）＝3606.32按此单价利润为[3606.32×（1－5.6％）－1526.67]×68828－6246.68＝6677.13万元，本来利润为4546.90万元，其变化率为：
目值变动比例＝（6677.13－4546.90）÷4546.90 ＝46.85％
单价敏感系数＝46.85％÷10％＝4.69

2、固定成本敏感程度
设固定成本增长10％则为6246.68×（1＋10％）＝6871.35万元，按此固定成本利润为[3278.47×（1－5.6％）－1526.67]×68828－6871.35＝3922.30万元，本来利润为4546.90万元,其变化率为：
目值变动比例＝（3922.30－4546.90）÷4546.90＝－13.74％
固定成本敏感系数＝－13.74％÷10％＝－1.37
3、单位变动成本敏感系数
设单位变动成本增长10％则为1526.67×（1＋10％）＝1679.34，按此单位变动成本利润为[3278.47×（1－5.6％）－1679.34]×68828－6246.68＝3496.17万元，本来利润为4546.90万元，其变化率为：
目值变动比例＝（3496.17－4546.90）÷4546.90＝－23.11％
单位变动成本敏感系数＝－23.11％÷10％＝－2.31

4.4经营性现金流量分析
经营性现金流量直接反应了企业盈利能力，是现金流量分析重点。而评价净利润与经营性现金流量之间产生差异原因，能有效揭示企业财务报表质量、评价企业获取现金及持续盈利能力，
中房XX项目土地价款及契税于项目初期流出，土建及配套投资按项目进度流出，项目收入根据准现房销售原则平均流入，所得税税率为33％。祥见现金流量图：

4.5净现值分析
投资项目投入后净现金流量，按资本成本或企业规定到达酬劳折算为现值，减去初始投资后余额，叫净现值。按照这种措施，所有未来现金流入和流出都要按预定贴现率折算为它们现值，然后再计算它们差额。如净现值为正数，即贴现后现金流入不小于贴现后现金流出，该投资项目酬劳率不小于预定贴现率。如净现值为零，即贴现后现金流入等于贴现后现金流出，该投资项目酬劳率相称于预定贴现率。如净现值为负数，即贴现后现金流入不不小于贴现后现金流出，该投资项目酬劳率不不小于预定贴现率。
　　计算净现值公式：

　　　 式中：n ——投资波及年限
　　　　　　 ——第k年现金流入量
　　　　　　 ——第k年现金流出量
　　　　　　 i ——预定贴现率
　　折现率参照银行贷款利率为8％，则本项目净现值为1753.45万元，中房XX现值计算表。

　4.6内部酬劳率分析
内部酬劳率又称内含酬劳率是指可以使未来现金流入量现值等于未来现金流出量现值贴现率，或者说是使投资方案净现值为零贴现率。内含酬劳率是根据方案现金流量计算出，是方案自身投资酬劳率。
　　内含酬劳率计算，一般需要“逐渐测试法”。首先估计一种贴现率，用它来计算方案净现值；假如净现值为正数，阐明方案自身酬劳率超过估计贴现率，应提高贴现率后深入测试；假如净现值为负数，阐明方案自身酬劳率低于估计贴现率，应减少贴现率后深入测试。通过多次测试，寻找出使净现值靠近于零贴现率，即为方案自身内含酬劳率。在实际操作中运用Microsoft office Excel函数可非常精确地计算出内含酬劳率
经计算中房XX内含酬劳率为14.83％。
4.7本项目财务分析结论
1、保本量为39833.53㎡远远不不小于本项目开发量68828㎡；
2、安全边际量为28994.47㎡，安全边际率42.13％，安全性较高；
3、净现值为1753.45万元远远不小于0；
4、内含酬劳率为14.83％远远不小于折现率8%.
综上所述，该项目是可行。

5.总结
从财务角度投资分析是房地产项目可行性分析一种重要构成部分，是可行性分析必不可少。不过完全替代其他各方面分析，作为房地产企业应当在投资分析基础上，加强市场调查力度，精确把握市场趋势，对理解国家产业政策，努力减少经营风险。

参照文献：
[1]曹惠民等.管理会计（新编）.立信会计出版社..引用部分25－32页、40页、92页、132页
[2]荆新等.财务管理学.中国人民大学出版社.. 引用部分298页