滨海国际机场城市候机楼项目申请立项可行性分析论证报告.doc

滨海国际机场城市候机楼项目

项
目
建
议
书

二〇一二年十月第一章 项目总论
1.1 项目基本情况
项目名称：天津滨海国际机场城市候机楼项目
拟建地点：天津市市中心
投资总额：13.5亿元人民币
项目定位：为顺应国际航空地面服务业发展趋势，适应国内民用航空业的进一步专业化发展的需要，配合天津滨海国际机场由经营型机场向管理型机场的运营变革战略的实施，本项目拟与天津滨海国际机场合作，在天津市市中心繁华地段建设一个集售票、值机、安检、候机、餐饮、旅客班车、货物收付、航空保险、宾馆、旅游、免税店、商务办公等多功能为一体的综合性的市内候机楼，旨在提高天津国际机场的服务水平，节省财务成本，方便旅客出行，提升天津城市形象，促进旅游业发展，本项目建设后，可向当地以及周边机场提供同等服务。
建设内容：城市候机楼拟占地面积10000m2，建筑面积为40000m2，共分4层。其中1层为候机服务大厅，主要包括：地服业务区（含行李暂存区）2000m2；票务公司及旅游公司800m2；航空公司500m2；办公室200m2；私人飞机展厅（含接待室）1000m2；VIP休息室500m2和其他与航空相关公司办公区域、VIP配套区域等。2层、3层和4层分别为连锁品牌服装区、连锁品牌电器和大型连锁餐饮娱乐休闲区，建设面积各10000m2。此外，将配套建设1座酒店式公寓，占地面积66700m2，建筑面积200000m2，满足旅客的住宿需求。
1.2 项目建设单位情况
项目建设单位：
航空地面服务股份公司（简称CAGS）创立于2008年，总部设在北京。是由集团、汉旗投资公司共同出资组建的，是一家从事企业商务旅行管理服务、航空专业地面运输服务的现代化企业，是中国唯一一家拥有航空地面服务执照的民营企业，IATA地面服务理事会（IGHC）成员；是中国目前最大的商务旅行服务公司以及唯一一家能够将机场贵宾服务和差旅管理结合的公司；是中国目前唯一的一家专业从事城市候机楼运营的服务商。CAGS在机场地勤服务、商务旅游服务、城市候机楼管理行业中占领先地位。
1.3 项目建议书编制依据
1、项目建议书编制的有关规定；
2、《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
3、《产业结构调整指导目录》（2011年本）；
4、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
5、《天津市服务业发展“十二五”规划》；
6、《天津市现代物流业发展“十二五”规划》；
7、《天津市城市规划条例》；
8、《民用机场管理条例》；
9、航空地面股份公司提供的基础资料；
10、建设地区的自然状况、气候及资源调查资料；
11、编制人员调查的有关资料、数据等。
第二章 项目发起背景及建设的必要性
2.1 项目建设背景
2.1.1 国家战略确立滨海地位，天津成中国经济第三增长极
2006年3月22日，国务院常务会议完整定位为“环渤海地区经济中心，国际港口城市，北方经济中心，生态城市”，并将“推进滨海新区开发开放”纳入十一五规划和国家战略，设立为国家综合配套改革试验区，成为“中国经济第三增长极”。
2009年11月10日，国务院批复同意天津市调整滨海新区行政区划，经济进入高速发展时代，增速连续多年位于全国领先位置，天津已经形成了“双城双港”的城市形态。天津与北京、上海、广州和深圳一起被称为中国五大一线城市。
2011年出台“十二五规划”《关于进一步支持天津滨海新区开发开放的意见》，在已出台支持政策措施的基础上,坚持改革创新、先行先试、注重实效原则,将从七大方面支持滨海新区开发开放：一是支持滨海新区深化综合配套改革试验区建设；二是支持滨海新区依法放宽市场准入条件；三是支持滨海新区广告业发展；四是支持滨海新区创新服务市场主体发展。
在此期间，国务院各部门推出了《财政部 国家税务总局 关于支持天津滨海新区开发开放有关企业所得税优惠政策的通知》、《国务院关于设立天津东疆保税港区的批复》、《国家质量检验检疫总局支持天津滨海新区开发开放的意见》、《国家外汇管理局关于天津滨海新区外汇管理政策的批复》、《国家外国专家局给予天津滨海新区五项政策支持》、《海关总署关于支持天津滨海新区开发开放的总体意见》和《天津市滨海新区综合配套改革试验总体方案》等。
未来5年，天津滨海新区发展将更上一层楼。站在新起点，实现新跨越。滨海新区将大力发展战略性新兴产业，壮大优势产业，改造提升传统产业，建设3个世界级、5个国家级和一批区域级产业基地。
2.1.2 国家总体经济增速放缓，天津GDP增长居全国首位
在2010年金融危机以后，中国的经济正逐步回落，虽然增长率与去年相比有所下降，但经济仍保持平稳发展。
国家统计局公布数据显示， 2010年国内生产总值（GDP）397983亿元，2011年中国国内生产总值(GDP)471564亿元。2011年中国经济比上年增长9.2%。
天津市经济的发展突飞猛进，经济增长率位于全国前列。在天津经济的发展中，天津滨海新区处于一个十分重要的地位。
全国GDP增速前十名
省份
GDP总量（万亿）
增速（%）
天津
1.1
16.5
重庆
0.92
16.5
四川
2
15.0
内蒙古
1.4
15.0
贵州
0.56
15.0
吉林
1.04
14.0
陕西
1.2
13.8
湖北
1.8
13.5
安徽
1.5
13.5
青海
0.16
13.5
在全国经济逐步回落的形式下，天津的经济发展依然会处于快速发展的地位。2010年全市生产总值9108.83亿元，2011年全市生产总值11190.99亿元，比上年增长16.4%。
2.1.3 立体交通提速城市腾飞，天津滨海国际机场二期将成
一、天津立体交通
天津市由铁路、公路、水路、航空等运输方式构成了四通八达的交通运输网络；具有先进的电信通信网和便利的邮政网。
天津建有高速铁路6条，普通铁路6条，国铁车站五个。
天津港建有天津港，同时，正在开发东疆港及天津南港。
天津公路网主要是：通过天津的国道主干线有4条；国道5条；全市公路通车里程为4243公里。高速公路143.85公里，二级以上高等级公路1273.8公里。
天津航空主要是通过天津滨海国际机场来实现的。天津滨海国际机场是是国内干线机场、国际定期航班机场、国家一类航空口岸，中国主要的航空货运中心之一。
二、天津滨海国际机场二期工程
2011年5月31日，天津滨海国际机场二期扩建工程开工仪式隆重举行。二期扩建工程预计建设工期为3年，建设用地66.64公顷，按2020年机场旅客吞吐量2400万人次、货邮吞吐量170万吨、飞机起降量22.5万架次设计。
本期扩建工程将新建建筑面积为24.76万平方米的T2航站楼，包括办票大厅、出发大厅、到达大厅、商业、餐饮、设备机房、办公、旅客辅助设施等功能，以及登机桥、扶梯、电梯、自动步道、行李传输系统等辅助设备。
2.1.4 城市接待能力事关形象，民航竞争以软件服务较高下
城市接待能力是考验城市现代化和服务水平的重要缩影，我国人口稠密，商业资源集中，尤其在超大型城市中城市硬件设施和旅客接待能力成为一对突出矛盾，交通、卫生、治安等等环节都考验着每一个城市管理者。越来越多的城市开始由注重硬件建设，转为加强软件服务配套，为了能够真正吸引游客和投资商前来。
随着天津经济的快速发展，城市日新月异，居民对于生活方式的需求发生了结构性的变化。居民精神追求更加丰富，对服务的理解和需求也有了根本性的改变，不再是过去简单的服务可以满足，追求更舒适、更便捷、更加现代化的服务，成为每一个天津人心中的呐喊。
航空也不再是特殊人群的消费领域，为了能够在新的发展机遇下争取更大的利益，民航间的良性竞争也开始上演，硬件投资不再是困扰机场管理者的主要问题，消费者的旅行体验成为衡量机场优劣的标准之一。民航、机场更加注重要客、VIP旅客、商务旅客、国际游客以及普通乘客在整个行程过程中的全程服务，确保客户资源的稳定扩充。
过去“要致富先修路”,今天天津作为未来北方经济中心，空中走廊的作用将会得到最大的突出。
2.2 项目建设的必要性
2.2.1 完善综合运输体系，大力发展现代服务业需要
城市候机楼通过与铁路、城市轻轨、公路及城市公交、地铁系统等运输方式有效衔接、协同运作，对健全完善现代综合运输体系，加快区域综合交通枢纽建设，促进现代服务业的发展将起到积极的推动和促进作用。
本城市候机楼项目的建设，将遵照《民用机场管理条例》的相关规定，以及国务院、中央军委印发的《关于深化我国低空空域管理改革的意见》，配合天津滨海国际机场由经营型机场向管理型机场的运营变革战略的实施。按照天津滨海国际机场的管理要求，在保证安全运营的前提下，不断学习和借鉴国际同行业先进的管理经验，努力提高管理水平，以良好的设备、设施为各航空公司及旅客提供优质服务。
2.2.2 方便旅客航空出行，提升天津城市形象的需要
近年来我国民航业发展十分迅速，机场旅客吞吐量逐年上升，由于机场建设的滞后性，部分机场候机楼已接近饱和。候机楼内较为拥挤，值机、安检设备不足，旅客需要花费更长的时间才能完成登机流程，严重制约了天津航空业的发展。
建设城市候机楼能较好的满足广大市民日益增长的航空运输需求，缩短旅客旅途时间、降低旅客旅途成本，提升对旅客吸引力，从而分流高铁、公路运输等选择其他运输方式的旅客，提升民航业总体竞争力，交通运输综合实力的提升，将起到提升天津城市的整体形象、改善投资环境、打造城市名片的重要作用。
2.2.3 提高对外交通地位，放大区域竞争优势的需要
城市候机楼能够为旅客提前办理航班查询、值机和行李托运等登机手续，能够有效缩短旅客在登机流程中的等候时间，提升旅客的服务体验。此外，城市候机楼还承担多式联运旅客聚焦、转运的职能。通过与多式联运体系的整合，能够显著扩大机场的辐射范围。建设城市候机楼，对接周边枢纽机场，将从较大程度上弥补无民航机场的交通劣势，提高对外交通地位，放大区域竞争优势，强化对周边城镇的向心力和辐射力。
2.2.4 优化城市功能布局，促进旅游业的发展的需要
城市候机楼作为城市的交通枢纽设施之一，必将带来人、物和信息的集散，随着集散量的增加，周边相关设施也将达到一定规模。因此，从城市规划和建设的层面上讲，城市候机楼的建设也是一次综合开发，是调整优化城市功能布局的重要机遇，有利于促进和提升地方旅游业的发展。
2.2.5 提升机场服务品质，宣传机场品牌形象的需要
城市候机楼具备航班查询、售票、值机、行李托运、安检等功能，使旅客能够在城市候机楼全部或部分完成登机流程，从而有效缓解机场候机楼的压力。旅客在城市候机楼办理值机手续，相对于机场候机楼能够显著缩短移动的距离，提高值机速度，获得更好的服务体验。
机场的城市候机楼一般选址毗邻繁华的商业中心和人流密集的交通枢纽，是机场品牌和实力的集中体现。其舒适温馨的服务、快捷高效的流程更能够提高旅客的美誉度和忠诚度。因此，机场的城市候机楼是宣传机场品牌、塑造机场形象的绝佳载体。
第三章 市场分析与建设规模
3.1 城市候机楼市场分析
3.1.1 国外城市候机楼发展现状分析
1、希斯罗机场城市候机楼发展现状
1999年，伦敦希斯罗机场在帕丁顿（Paddington）车站设立城市候机楼。此外，希斯罗机场还开设希斯罗快线（Heathrow Express），将往来机场的时间由原先搭乘地铁的90分钟缩短到15分钟。2002年，BAA在帕丁顿城市候机楼新增行李托运业务。通过希斯罗快线至机场换乘航班的旅客可在帕丁顿城市候机楼办理行李托运手续，行李经密封后并在安保监控下，通过希斯罗快线直接送往机场各航站楼。值得注意的是，航空公司需要与希斯罗机场达成协议，并支付相应费用，其旅客才能享受行李托运服务。
911后，全球民航业需求锐减，航空公司收入大幅下降。各航空公司为节约成本，纷纷消减了异地值机和行李托运业务。其次，城市候机楼行李托运虽然方便了旅客，但并没有显著影响旅客对航空公司的选择。航空公司认为其增加了成本却并没有为旅客流量带来明显的改善。最后，更多的航空公司将目光转向更加方便、低廉、快捷的网上值机业务，而消减了相对昂贵的异地值机和行李托运业务。
希斯罗快线2004~2005财年共运送旅客530万人，其中约有23%的旅客在帕丁顿城市候机楼办理行李托运手续。同时，帕丁顿城市候机楼的启动在一定程度上缓解了希斯罗机场T4航站楼的拥挤状况。
2、戴高乐机场城市候机楼发展现状
法国戴高乐机场与法国国有高铁运营商SNCF合作，在法国巴黎周边波尔多、勒梅、马赛、蒙特利尔、里尔、里昂、南特、波尔多等15个城市的高铁车站设立了城市候机楼。此外，戴高乐机场还推动SNCF与法航、汉莎航空、阿联酋航空、美国航空、大陆航空和美联航六大航空公司签订代码共享协议，构建空铁联运体系。
然而，由于TGV空间有限，且为了控制成本，戴高乐机场的各城市候机楼并不提供行李托运服务。2005年，戴高乐机场的城市候机楼共服务旅客180万人，相当于机场旅客吞吐量的3.3%。其中，88%的旅客并没有使用联程客票业务，而仅有4%和8%的旅客分别使用Thalys和SNCF的联程业务。
3.1.2 国内城市候机楼发展现状分析
1、白云机场城市候机楼建设现状
2005年9月，白云机场率先在东莞建立了内地第一个异地候机楼，成功开启了国内机场旅客异地营销的先例。2007年10月，为吸引深圳、香港的客源，白云机场与南航合作启动深圳城市候机楼。
白云机场已先后开通了东莞、中山、江门、深圳、珠海、佛山、肇庆、惠州、清远、广州10个城市的14座城市候机楼，预计2009年将为白云机场输送旅客230多万人次。
白云机场的城市候机楼主要采用特许经营方式与当地企业合作经营，如白云机场中山市城市候机楼是由白云机场空港快线公司、易登机服务公司和中山国旅、中山盛景商务酒店合作经营。目前14座城市候机楼均能具备航班实时查询、航空客票销售、机票变更、办理值机手续、易登机贵宾服务、候机楼至机场专线巴士直达服务、各大航空公司的增值服务和酒店预订等功能，但尚未提供行李托运、安检等服务。
2、深圳机场城市候机楼建设现状
广州白云机场自2005年启动城市候机楼项目后，对周边地市旅客的辐射能力显著增强。在此背景下，深圳机场为与白云争夺客源，于2007年启动了“打造毛细血管”战略。同年4月28日，深圳机场在珠三角的首个城市候机楼——惠州城市候机楼正式投入运营。随后的半年内，深圳机场相继启用了东莞万江、虎门、厚街、澳门、香港、中山、珠海等地的九个城市侯机楼，完成深圳机场珠三角城市候机楼的初步布局。
目前深圳机场已建成启用了20个城市候机楼，覆盖了珠三角地区的7个经济发达城市，基本完成了珠三角地区的城市候机楼布局。2009年1~10月，深圳机场城市候机楼城际快线的旅客运输量已经达到133.3万人次，同比增长46%，预计全年可达166万人次。
深圳机场的城市候机楼可提供航班信息查询、客票销售、值机办理、车船接送等服务，与白云机场城市候机楼一样，尚未提供行李托运和安检服务。深圳机场均与当地旅行社、客运运输公司或酒店运营商合作，由深圳机场提供服务标准和技术支持，帮助运营商具体完成城市候机楼的日常运营工作。深圳机场城市候机楼的布局、运营模式等信息可参阅附录。
3、上海机场城市候机楼建设现状及规划
上海机场于2002年9月10日开通了大陆首个城市候机楼——静安寺城市候机楼。静安寺候机楼由上海机场（集团）有限公司全资建造，投资近3亿元，总建筑面积3万平方米，楼高11层，裙房4层，地下2层，工程于2000年5月18日开工，2001年12月15日竣工，是上海市重大建设工程。候机楼位于静安寺中心地区，处于地铁的重要节点，拥有便利的交通网络。
静安寺候机楼2楼的航空办票大厅设有18个办票值机柜台，设置离港和航班显示系统。可为旅客提供航空客票销售、值机、行李托运、无线上网和贵宾服务。目前静安寺候机楼的旅客可乘坐机场快线（机场2号线）直达浦东机场，地铁2号线全面竣工后，城市候机楼至浦东机场的进场交通将进一步得到提升。
随我国民航业发展，与珠三角区域类似，长三角区域内上海机场、杭州萧山机场、南京禄口机场三大机场间的竞争将更加激烈。在这种情况下，上海机场意图充分利用国家政策支持，通过在长三角区域内布局异地城市候机楼，构建空铁联运等多式联运体系与其他机场争夺客源。2009年7月，上海机场“长三角空铁联运系统实施可行性研究”科研项目课题通过上海市科委和上海市建交委等部门的联合验收，将虹桥机场打造为“长三角空铁联运”核心枢纽战略即将启动。根据计划，虹桥机场将率先在2010年上海世博会前与浦东机场实现对接，将成为浦东机场“国内最大的城市候机楼”。届时，旅客可以在虹桥机场内办理浦东机场的值机和行李托运手续，并通过机场快线、地铁等交通方式快速抵达浦东机场，便捷完成安检、登机流程。
根据远期规划，在南京、镇江、常州、无锡、苏州、昆山、嘉兴、杭州长三角区域8大城市的火车站内将建设上海机场的异地城市候机楼，并配套建立国内规模最大的空铁联运体系。届时，旅客可在火车站完成航班信息查询、机票订购、值机办理和行李托运等手续，然后乘坐高铁班车或快车直达虹桥、浦东机场经安检后登机。
可以预见，上海机场火车站候机楼和空铁联运体系建立后，将对长三角区域竞争格局造成深远影响。由于上海机场完善的航线网络，杭州萧山和南京禄口机场旅客将会被上海机场分流，旅客吞吐量将受到显著影响。
3.2 城市候机楼发展趋势
1、城市候机楼功能将进一步完善，能够提供行李托运、旅客安检等全流程服务
目前国内的城市候机楼基本上仅具备航班信息查询、航空客票销售、值机手续办理等基本功能，未来将进一步完善功能，具备行李托运、旅客安检等延伸功能，能够闭合完成旅客登机全流程。
目前旅客在城市候机楼办理值机后，仍然需要提前45分钟左右到机场候机楼办理行李托运和安检。城市候机楼全功能化运营后，旅客可在城市候机楼办理值机、行李托运和安检所有登机流程，只需提前15分钟至机场登机即可，可显著缩短旅客的旅行时间，提升机场竞争力。城市候机楼完善功能后，旅客无需在机场候机楼办理托运行李和安检，可显著缓解部分大型机场候机楼拥挤状况。
2、将充分利用多种交通方式，建立多式联运体系。如在火车站、汽车站和码头内建设城市候机楼。
城市候机楼最重要的功能就是利用配套的多式联运体系，将旅客方便、快捷地运送至机场登机。因此，在机场对客源的争夺日益激烈的情况下，城市候机楼将更加强化相关功能。未来城市候机楼将更多地与火车站、汽车站及码头运营商合作，直接地建设在火车站、汽车站和码头中，并通过优化联程流程等方式，实现机场快线运输网络与公共交通运输网络的无缝连接。这将有效缩短旅客的场站通达时间，增强旅客正面体验，提高机场竞争力。
3、将出现专业的城市候机楼运营商，专业化运营国内各机场的相关业务。
目前白云机场和深圳机场的城市候机楼均采用特许经营方式，与当地的旅行社、客运公司和酒店运营商等企业合作运营。当地企业熟悉区域经营环境，且自身经营航空运输相关业务，能够实现资源整合从而提升经营业绩。而美国则已出现专业运营商与各机场合作负责城市候机楼业务。如美国的BAGS公司在全美20个城市设立候机楼业务，为多个机场和航空公司的旅客提供服务。开锐咨询认为，未来国内也将出现专业的城市候机楼运营商，受许运营国内各机场的城市候机楼相关业务。城市候机楼的专业化特许经营能够扩大业务规模，降低运营成本，为旅客提供更好的服务。
3.3 项目建设的关键因素
1、引进航空公司：设立航空公司售票厅，建立巨大机票供给牌子，展示各个航空公司预留位置和价格信息，让旅客有更多的选择，获得更大的优惠；
2、全天候开放值机：在城市候机楼内全天候开放值机服务，旅客在城市候机楼办理完乘机手续，从城市候机楼直接出发到机场后直接登机；
3、当地政府的支持：城市候机楼的宣传力度太低，会导致候机楼的作用不大，所以，当地政府的支持宣传时建设城市候机楼的必然条件；
4、城市候机楼布局：城市候机楼布局是指通过对区域经济、交通运输现状等因素的分析，圈定建设机场城市候机楼的城市或区域范围。城市候机楼成败的重要指标是其为机场带来的旅客增量。因此，城市候机楼成功的前提是相对于目前的航空旅客数量，区域内具有较高的航空客运市场潜力，有较大的市场发展空间。如果区域内航空客运市场潜力巨大，竞争性不强，则建立的城市候机楼可轻易获得快速增长，为机场输送大量的旅客；反之，则建立的城市候机楼即使有先进的管理理念、科学的流程、积极的营销，也由于市场空间有限，无法取得成功。
5、城市候机楼运营管控模式：选择适合机场的城市候机楼运营管控模式能够有效降低运营风险，提高运营效率，节约机场管理资源，对于城市候机楼的运营有重大影响。
6、机场支持：
（1）搭建平台，完善流程
天津国际机场应用部门专门负责异地候机楼的规划和发展，协调旅客服务、安全检查、离港系统等相关业务单位，为异地候机楼及进入天津国际机场的异地旅客搭建一个统一高效的服务平台，在这个平台下，及时解决异地候机楼运营过程中出现的各种问题。同时要尽快开通异地旅客专用安检通道和行李通道，并将能简化的流程尽量简化，最大限度地方便客户登记。
（2）发挥功能，提升服务
医药采取措施使各异地候机楼的业务一机场进行有效衔接，改变异地候机楼只提供售票服务的单一经营模式，使异地行李托运、换领登机牌、航意险等其他服务功能得到充分发挥，让旅客能够真正感受到天津国际机场“一站式”服务的便捷。二要拿出措施，对异地误机旅客在机票改签、行李寄存，食宿安排等方面给予照顾，以吸引更多旅客。
（3）整合资源，促进发展
天津机场要将异地城市候机楼纳入公司的整体发展战略，予以高度重视和大力支持。二是由于机场出面来协调有关政府部门，为天津国际机场地面客运专线的开行和异地候机楼的建设争取更多的政府支持。三是异地候机楼的营销纳入机场的整体营销范围，提供一定的经费支持。部分合作方在异地候机楼投入运营后，处于成本的考虑，营销能力不强，力度不够，这直接影响到机场的客流量，因此，机场每年应拿出一定的费用对营销给予支持，并在机场其他营销中予以整体考虑。
(4)打造品牌，提升影响
天津国际机场异地候机楼作为天津国际机场服务的一个产品，必须要加强品牌的建设和运作。天津国际机场的品牌价值和品牌影响力在国内具有一定的认知度，而天津国际机场异地候机楼作为一个新产品，要想加强品牌建设，最佳的途径就是利用天津国际机场这个品牌，同时从隶属关系上将者两个品牌应为“母子”关系。因此，要充分利用天津国际机场这个母品牌的影响力，扎实推进“天津国际机场异地候机楼”子品牌的建设，提高“天津国际机场异地候机楼”的知名度和影响力，并以这个子品牌的发展来促进“天津国际机场”母品牌的提升，实现双赢的目的。
3.4 项目建设规模
图 3-1：项目建设内容及建设规模表
序号
项目
单位
建筑面积
占地面积

项目总占地面积
㎡
240000
76700
1
滨海国际机场城市候机楼
㎡
40000
10000
1.1
候机楼综合服务大厅
㎡
40000
——
1.2
连锁品牌服装专区
㎡
40000
——
1.3
连锁品牌电器专区
㎡
40000
——
1.4
大型连锁餐饮娱乐休闲区
㎡
40000
——
2
配套酒店式公寓
㎡
200000
66700
2.1
公寓楼
㎡
200000
35000
2.2
停车场
㎡
——
20000
2.3
绿化
㎡
——
10000
2.4
其他
㎡
——
1700

第四章 项目选址及主要建设条件
4.1 项目选址
本天津滨海国际航站楼项目将本着交通便利、条件优越，与周边居住环境相互依赖、相互依托等原则，符合《天津十二五发展规划》、《天津市商业布局规划》等要求，拟选择在天津市级商业中心内。
4.2 项目主要建设条件
1、满足交通便利，能够方便旅游前往；尽可能与地面快速交通相连接，临近市区立体交叉网络，便于旅客乘大巴或专用交通工具前往机场；
2、能够满足本项目建设需要的“九通一平”基本条件；
3、尽量靠近人口居住密度较大的社区，使本项目商业中心与周边居住环境相互依赖、相互依托。
第五章 总体布置与主要产品方案
5.1 总体布置
5.1.1 城市机场候机楼总体布置
天津滨海国际机场候机楼项目拟占地面积40,000m2，建筑面积160000m2，整栋大楼共分4层。其中1层为候机服务大厅，2层、3层和4层分别为连锁品牌服装区、连锁品牌电器和大型连锁餐饮娱乐休闲区，建设面积各10,000m2。
图 5-1：天津滨海国际机场候机楼效果图

1、一层候机服务大厅布置
天津滨海国际候机楼1层为候机服务大厅，主要包括：地服业务区（含行李暂存区）2000m2，票务公司及旅游公司800m2，航空公司500m2，办公室200 m2，私人飞机展厅（含接待室）1000m2，VIP休息室500m2和其他与航空相关公司办公区域、VIP配套区域等。
图 5-2：天津滨海国际机场候机楼一层布局图

2、二层大型连锁品牌服装区布置
图 5-3：天津滨海国际机场候机楼二层效果图

天津滨海国际候机楼2层为连锁品牌服装区，满足旅客的购物需求，建设面积10000m2。
图 5-4：天津滨海国际机场候机楼三层布局图

天津滨海国际候机楼3层为大型连锁品牌电器卖场，满足旅客的购物需求，建设面积10000m2。
图 5-4：天津滨海国际机场候机楼四层布局图

天津滨海国际候机楼4层为餐饮、休闲、娱乐、文化区，建设面积10000m2。
5.1.2 配套酒店式公寓总体布置
图 5-5：配套酒店式公寓效果图

酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，它既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的某些特点：既可居住，又可办公的综合性很强的物业。
本天津滨海国际机场国际候机楼项目，将配套建设一座占地面积100亩（约66700平米），建筑面积200,000m2的酒店式公寓，为旅客提供舒适、高档、温馨、便捷的住宿环境。
5.2 主要产品方案
1、全球机票销售：设立机票销售柜台，旅客可以在城市候机楼办理购买机票、改签、退票等业务；
2、值机办理：办理值机室城市候机楼里最重要的功能，旅客可以直接在此办理乘机手续；
3、行李托运：目前，国内的大部分城市候机楼均没有行检及行李托运相关功能。随城市候机楼的发展，流程进一步完善，未来的城市候机楼一定必须具备行检、行李托运甚至是旅检功能。旅客只需在城市候机楼便可办理所有登机便可办理所有登机流程，然后可乘坐空港巴士直达机场控制区内登机。
4、休息厅：城市候机楼均专设了航空贵宾室，为贵宾提供休息、娱乐、信息查询、行程安排等多种服务。此外，对于部分贵宾还可提供全程手续代办、专用商务车接送等升级服务，在提升服务水平。
5、空港大巴：旅客乘坐大巴车直达机场；
6、商业：在城市候机楼内增设商业购物中心、办公楼、会议中心、娱乐设施等商业设施，将城市候机楼打造成集零售、餐饮、娱乐于一身的shopping mall.
7、住宿：配套建设1座酒店式公寓，满足旅客的住宿需求。
第六章 环境保护与节能
6.1 编制依据
1.《大气污染物综合排放标准》（GB16297－1996）；
2.《污水综合排放标准》（GB8978－1996）；
3.《城市区域环境噪声标准》（GB3096－93）；
4.《环境空气质量标准》（GB3095－2009）；
5.《地表水环境质量标准》（GB3838－2002）；
6.《生活饮用水卫生标准》（GB5479－89）；
7.《中华人民共和国大气污染物防治法》2000.4.29；
8.《中华人民共和国污染防治法》1996.5.15；
9.《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》1996.10.30；
10.《建设项目环境保护管理条例》1998.11.29。
6.2 环境保护
6.2.1大气污染
该项目大气污染主要来自天然气燃烧产生的大气污染物、运输车辆产生的汽车尾气，及施工期间的扬尘。
在拆迁旧构筑物、开挖土石方、浇注基础作业过程中以及车辆运输进行有装卸运输土建材料时，会产生车辆废气、扬尘及搅拌和筛分系统的粉尘等、危害大气环境；另外，施工中运输车辆在运输线路沿途也会带来大气污染。其中，对环境影响较为突出的是施工扬尘。施工扬尘一般来自以下几个方面：土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；混凝土搅拌站产生的扬尘；建筑材料(白灰、水泥、沙子、石子、砖等)的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人员流动、车辆运输造成的现场及道路扬尘。
该项目施工中，在装卸施工渣土、土方以及生活垃圾时采取防尘措施，运输车辆加盖布，保持车辆清洁，施工现场采取设立围挡等防尘措施。同时，对各种运输车辆加强日常维护、检修，确保车辆尾气达标上路。这样，就不会给外环境带来大的污染。
6.2.2噪声
本项目施工期间的噪声污染，主要是施工机械及运输车辆所致，声源有固定式和移动式，各施工阶段所采用的施工机械不同，对环境造成的施工噪声污染水平也不同。
土石方阶段的主要噪声源是挖掘机、推土机、装载机和各种运输车辆等，大多数为移动声源。
打桩阶段的主要噪声源是各种打桩机以及一些打井机、风镐、移动式空压机等，大多数为固定声源，该阶段产生的噪声影响最大。
结构阶段是建筑施工中周期最长的阶段(工期一般为—年或者数年)，使用的设备种类较多，噪声主要来自运输车辆、汽车吊车、塔式吊车、搅拌机、振捣棒等，此阶段应是重点控制施工噪声的阶段。
装修阶段施工时间较长，但声源数量较少，声源主要包括砂轮锯、电锯、电梯、吊车、切割机、卷扬机等。
本项目以储运为主，建成后运营期间噪声污染源主要来自运输车辆、水泵、库房及空调系统的风机等。其中运输车辆的噪声一般80-100 dB(A)左右，水泵的噪声一般75-95 dB(A)左右，风机的噪声源强一般80-90 dB(A)左右。为减少噪声对环境的影响，选用低噪声或超低噪声的机器设备，设备基础采取隔声、减震、消声等降噪措施。
6.2.3废水
施工期间的废水包括施工本身产生的废水、施工人员的生活污水以及公共卫生设施排水等，施工本身产生的废水主要包括土方阶段降水井排水、结构阶段混凝土养护排水以及各种车辆冲洗水等。如果随意排放会对地下水产生危害，在施工中应加强管理，废水采取处理措施，就不会对当地水环境产生大的污染。
6.2.4固体废弃物
在施工期间产生的固体废物主要包括原占地构筑物拆迁、土方工程等的弃土、淤泥、施工渣土，损坏或废弃的各种建筑装修材料、包装材料，以及施工人员的生活垃圾等，如果处理不当，会引起扬尘污染大气，或被雨水登淋虑而渗入地下，污染地下水。
项目施工期间，应对这些固体废物定点堆放，妥善处置，施工人员的生活垃圾送至顺义区垃圾消纳厂，施工渣土等及时清运，装卸及运输过程中采取有效的防尘措施。对固体废物分类收集，可利用的固体废物回收利用，以减少排放。这样，就不会产生不良影响。
项目建成后，固体废物主要为生活垃圾，包括废纸、垃圾袋、清扫垃圾、包装废弃物等。固体废物将分类收集，定期清运至垃圾场统一处理，不会对当地产生污染。
6.3 节约能源
本项目在原有土建工程及公用设施、辅助工程及生活设施的基础上进行，以节省投资和能源的消耗。
6.3.1建筑节能
本项目建筑节能贯彻《民用建筑节能设计标准》实施细则(DBJ01-4-88)的要求。选用新型保温性能良好的墙体材料(包括外墙和内墙)；热力管网选用良好的保温系统，屋面采用金属保温夹心板，双屋保温屋顶采光窗。
6.3.2节电
合理选择高开关站及变电所位置以接近负荷中心，节省输电线路和输电损失；选用低损耗高效电力变压器，合理选择变压器电容，使变压器在经济方式下运行；选用节能型电容、光源和灯具。合理进行无功补偿，减少无功损耗。
6.4 消防措施
在总体布置中，备建筑物之间均设置6米以上的消防环形通道，以保证消防车安全行使和作业需要。单体建筑物设计满足《建筑设 计防火规范》的要求。本项目办公、仓储等建筑为一、二级耐火等级，丙类建筑，同一时消防用水由园区内消防水池和水塔联合供给，供水压力为0.36Mpa。
本工程各建筑物室内均设有室内消火拴系统。系统由消防水池、消防泵组、消防管道、消火栓和阀门组成。火灾时，启动消火栓处按钮即可启动消防泵供水灭火。室外设置地下式消火栓和生活消防合用环状给水管网。
第七章 企业组织与劳动定员
7.1 管理模式
本项目采取合作经营的运营管理模式，由天津国际机场与航空地面服务股份公司（简称CAGS）共同、或由CAGS按照机场的要求建造或修缮候机楼，并负责候机楼的经营管理，聚集前往机场的旅客，提供运输服务，并协助做好市场开拓和业务培训，机场负责优化旅客流程和提升服务品质。候机楼内商业及广告经营模式与机场内相同。旅客到达城市候机楼后，在值机柜台办理值机手续，同时办理行李托运手续。
7.2 组织机构
图 7-1：项目组织架构图
董事会 监事会
董事长
总经理
副总经理
副总经理
城市候机
综合服务大厅
副总经理
配套
酒店式公寓
办公室
战略规划部
人力资源部
法务部
旅客服务部
信息中心
办公室
商城综合运管部
商城服务中心
物流保安部
售后服务部
办公室
餐饮客房部
工程部

7.3 劳动定员
本项目劳动定员共计1500人。
7.4 人员培训
本项目总经理由公司董事会委派，对所需专业技术人员及普通管理人员，拟采取平等竞争，择优录取的原则，面向社会公开招聘。为了不断提高人员的服务水平，开阔人员的视野，与国际上先进的管理技术相融合，公司计划通过对工作人员进行定期的培训，通过培训达到提高员工的服务技术能力和综合能力的目的。
第八章 项目实施进度计划
8.1 项目建设周期
本项目拟建设周期为24个月。
迫于市场的竞争压力，项目尽可能在最短的时间里完成并交付使用。本项目的建设工程从开始实施到交付使用计划用时24个月。为使工程按计划顺利进行，要求建设单位精心组织，周密安排，使设计、施工和设备交付以及安装调试环节紧密衔接，交叉进行，确保工程建设如期完成。
8.2 项目实施规划进度
本项目的主要工作内容包括：项目审批、方案设计、土建工程、设备安装和调试、与制造商、零售商、物流公司等签订合作协议。其中土建工程包括城市候机楼和配套酒店式公寓两大部分。
第九章 项目投资与效益分析
9.1 投资与效益估算
本滨海国际机场城市候机楼占地面积15亩，总建筑面积40000m2,预计投资总额为35000万元，预计年收入12000万元，可实现净利润2505万元，年可接待旅客90万人次，直接提供就业岗位1500人；配套建设的酒店式公寓总占地面积100亩，总建筑面积20万m2，预计总投资额100000万元，预计年收入14400万元，可实现净利润6990万元。
图 9-1：项目固定资产投资估算表
城市候机楼
机场配套酒店式公寓
占地面积
15
亩
占地面积
100
亩
总建筑面积
40000
㎡
总建筑面积
200000
㎡
总投资
35000
万
总投资
100000
万
年收入
12000
万
年收入
14400
万
总成本
8000
万
总成本
4288
万
营业税
660.00
万
营业税
792
万
所得税
835.00
万
所得税
2330
万
净利润
2505.00
万
净利润
6990
万
投资利润率
7.16%
%
投资利润率
6.99%
%
投资回收期
13.97