物业前期介入管理制度.doc

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工程前介管理制度

1. 目的：
通过参与物业的规划、设计和建设的过程，从业主(使用人)及物业管理的角
度，提出合理化建议，优化设计方案，促进建设质量和房产销售，使物业最
大限度地满足业主的需求和后期管理的需要，保证物业的合理和正常使用。
2. 范围：
本管理制度适用于****有限责任公司各类物业工程前期介入及管理工作。
3. 职责：
3.1 总部工程部负责前期介入计划模板的制定和修订，审核各分/子公司的前期 介入计划。组织规划设计阶段前期介入图纸会审工作，协调、指导前期介入 工作的开展，并跟进其工作进度。
3.2 分/子公司工程职能负责制定工程前期介入工作计划，并报总部工程部审核； 参与开发规划设计工作，提出相关意见和建议；项目工程前介人员选择把关； 协助各项目前期介入工作的开展，并检查工作情况。
3.3 项目工程前介人员在施工阶段收集相关的技术及设备等资料，并建立工程技
术资料档案。定期编制前期介入报告报分/子公司工程职能审核，然后上报。
4. 方法和过程控制：
4.1 工程前期介入计划的编制
分/子公司工程职能根据开发的建设计划，结合前期介入计划模板制定前期 介入计划。计划经分/子公司第一负责人审阅后，报总部工程部审核。
4.2 规划设计阶段前期介入内容
4.2.1 分/子公司工程职能从业主或使用人的角度，对物业规划设计中容易忽略的细 节、缺陷提出修改建议，报总部工程部审核，以优化设计，完善设计中的细 节。
4.2.2 分/子公司工程职能与项目开发公司的规划设计部门建立定期沟通机制，参 与项目设计研讨、图纸会审等阶段的相关会议，根据物业管理的特点形成书 面的意见与建议（建议应包括但不限于：总体设计、安保布局、消防布局、 交通布局、生活配套、设备配置、新材 料、新技术、生态环保、公共空间、 景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智 能化配置、标识、管理 用房、员工宿舍等方面应注意的内容），供项目开发公司设计部门参考。
4.2.3 建议内容
1) 安保规划
⑴ 便于安保管理区域分割，消除管理死角；
⑵ 便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点；
⑶ 人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理；
⑷ 安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范；
⑸ 安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速。
2) 消防规划
⑴ 消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠；
⑵ 消防车道设置合理，其位置及转向半径符合国家规范；
⑶ 消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范；
⑷ 消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。
3) 交通规划
⑴ 各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理；
⑵ 主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地；
⑶ 机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的1：1、另加访客车位占车位数的5%，联排别墅等高标准住宅应按户数1：1.5，另加访客车位占车位数的10%）；非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数1：1.5），便于停放；
⑷ 设置地下机动车停车库，应符合国家规范。
4) 环境绿化管理
⑴ 绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美；
⑵ 绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚；
⑶ 绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好；
⑷ 绿化品种便于养护，养护成本节约；
⑸ 绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯；
⑹ 绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）；
⑺ 主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。
5) 景观配置要求
⑴ 景观装饰布局合理，宜处于相对人流集中的区域；
⑵ 采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护；
⑶ 水系岸床设计应考虑防渗漏效果；
⑷ 不宜在小区内设置深度超过0.6米的水系，应有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5米，还应配置相应的救生设施、设备；
⑹ 景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料；
⑺ 泛光照明不影响住户，不造成光污染。
6) 设施设备配套
⑴ 水、电、气、电信、电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地；
⑵ 配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠；
⑶ 沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养；
⑷ 公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志；
⑸ 配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。
7) 智能化配置
⑴ 安保智能化一般可配置电子围栏周界防攀爬系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统，电视监控系统、车辆道闸管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央控制中心联网；
⑵ 网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台、智能家居系统；
⑶ 设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、计量表具管理系统、燃气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中央控制中心联网；
⑷ 中央控制中心位置宜设于管理服务中心内，或与管理服务中心相邻相近，布线系统应充分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减；
⑸ 智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。同一区域开发的项目设备选型是要考虑设备的兼容性及可以进行集中管理。
8) 房屋单体
⑴ 屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求；
⑵ 墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果；
⑶ 楼板厚度与隔音符合国家规范；
⑷ 住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门；
⑸ 住宅外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗；
⑹ 厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在2—3米，燃气热水器位置合理，灶台宜避开窗口设置；
⑺ 卫生间不应直接开向起居房，餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置；
⑻ 厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便于检修；
⑼ 管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修；
⑽ 宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般不少于250mm），应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽；
⑾ 底层地坪应充分考虑防潮措施；
⑿ 房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔等）；
⒀ 有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面（阳台）时，应考虑防盗措
施；
⒁ 阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直杆件，杆件距
小于0.10M，防止儿童攀爬。
9) 室内配置
⑴ 室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹
应对外吹；
⑵ 室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽；
⑶ 室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错 开，与邻套住宅机座相邻时，应采取安全隔离措施；
⑷ 空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统；
⑸ 室内空调洞位置合理，应靠近室内机位，管中心应距地2.2米左右，向外斜10度左右；
⑹ 当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求；
⑺ 如使用小型中央空调，层高应大于3.3m，并留有室外机位置；
⑻ 室内各类插座、开关位置合理，应与家具布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理；
⑼ 电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜并行设置；
⑽ 联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲；
⑾ 高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。
4.3 施工建设阶段前期介入内容
物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声，即在设备、门
窗安装阶段，具体时间参考前期介入计划模板并结合项目工程进度而定。
4.3.1 项目工程前期介入一般2~3人组成，专业人员搭配合理，具有设施设备、水、 电、气专业知识和良好的沟通技巧，并经过相关工作的培训。
4.3.2 了解委托项目各类机电设施设备配置及容量、设施设备的安装调试、各类管
线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，并指出设计中缺陷、遗漏的工程项
目，加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。对建材、设备选型给出建议，以便于一体化管理的延续性。
4.3.3 注意资料的收集，包括施工图纸、设计变更等。
4.3.4 从业主使用功能角度，注意完善相关设计缺陷，包括各类开关、空调位（孔） 位置、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向、二层、错层的平台 安全注意事 项及门窗的栏杆高度等。
4.3.5 工程前介人员按照施工安装进度进行现场跟进，发现问题及时通过与开发公 司项目部、施工方等进行沟通解决。要建立对日常各项工作的监督和记录制 度，可通过 建立一套报表体系来实施，报表包括的主要内容有：工作计划、 检查情况及 对问题处理的建议。
4.3.6 实行填报前期介入情况周报制度，将在施工现场发现的问题以周报的形式书 面呈报给分/子公司工程职能和项目开发公司相关部门，并跟进所呈报问题解 决情况。
4.3.7 定期参加项目开发公司组织的现场工作协调会，及时沟通相关问题和进 度。
4.3.8 对介入中发现的重要问题以书面报告的形式上报分子公司工程职能审核后， 由分子公司报给项目开发公司领导，并跟进问题整改落实情况。
4.3.9 总部工程部不定期对工程前期介入情况进行检查，对工作开展提出意见和建 议。
4.3.10 分/子公司工程职能至少每半月对工程前期介入情况进行现场检查，指导前期 介入工作的开展。
5. 附则
本管理制度自颁布之日起生效实施，本管理制度由公司总部工程部负责解释与修订。
6. 附件
无

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