认真开展违规变更规划调整容积率问题专项治理工作市公开课金奖市赛课一等奖课件.pptx

认真开展认真开展“违规变更规划、违规变更规划、调整容积率问题专项治理调整容积率问题专项治理”工工作作.5第1页第1页认真开展认真开展“违规变更规划、违规变更规划、调整容积率问题专项治理调整容积率问题专项治理”工作工作 一、对建筑容积率基本结识二、容积率制定与调整 三、清理核查工作重点 第2页第2页一、对建筑容积率基本结识1.容积率概念容积率概念在一定地块内，（允许修建）总建筑面积与建筑用地面积比值。第3页第3页一、对建筑容积率基本结识2.研究建筑容积率意义（1）控制容积率是政府政府衡量土地使用强度和评价土地利用合理性主要指标和基本手段。（2）提升容积率是开发商开发商获取超额利润工具。（3）合理容积率是业主业主享受必要环境条件基本确保。（4）把握容积率是遏制房地产业腐败突破口。小结：双刃剑双刃剑科学制定科学制定严格执行严格执行第4页第4页一、对建筑容积率基本结识3.容积率特性容积率特性（1）容积率表述是“净”地块上允许建设总容量（容积率总建筑面积/净地块面积）净地块：建筑所使用场地；总建筑面积：地面以上部分建筑面积总和。（2）在一定建筑密度条件下，容积率与层数成正比；在一定层数条件下，容积率与建筑密度成正比。（3）在一定建筑面积条件下，楼面占地率与容积率成反比。（4）容积率是相对指标，有一定弹性。小结：弹性弹性度量度量 第5页第5页一、对建筑容积率基本结识4.拟定容积率原则拟定容积率原则 （1）容积率上限：取决于环境质量最起码要求；（2）容积率下限：取决于开发者能承受最高楼面地价。小结：客观值客观值普遍性普遍性避开开发商避开开发商 第6页第6页一、对建筑容积率基本结识5.拟定容积率依据（1）国家和省法律、法规、原则、规范（2）都市总体规划或分区规划（3）都市经济情况（4）地块实际情况小结：因地制宜因地制宜政策性政策性地方性地方性 第7页第7页一、对建筑容积率基本结识6.影响容积率主要原因影响容积率主要原因（1）地块使用性质；（2）地块区位；（3）都市交通和基础设施容量；（4）地块空间环境条件表现为都市设计要求；（5）建造方式与形体；（6）地块土地出让价格；（7）历史环境保护。小结：多因子多因子技术支撑技术支撑经验积累经验积累 第8页第8页一、对建筑容积率基本结识7.拟定容积率办法拟定容积率办法（1）形体布局模拟；（2）经验归纳统计；（3）调查分析对比。小结：小结：方案对比方案对比集思广益集思广益 第9页第9页一、对建筑容积率基本结识8.容积率下限拟定开发总投入利润率总产出总投入小结：利益兼顾 第10页第10页一、对建筑容积率基本结识9.容积率调整容积率调整指导原则：利益分享、不超上限；调整办法：调整系数法 地块出让价格升值率调整系数建筑面积增长率小结：复杂性复杂性明确性明确性公开性公开性 第11页第11页二、容积率制定与调整 1.容积率制定程序（1）下达任务（2）熟悉总规（3）现场踏查（4）编制方案（5）技术审查（6）行政把关（7）专家论证（8）汇总修改（9）上报同意小结：程序严密程序严密大漏洞概率低大漏洞概率低第12页第12页二、容积率制定与调整2.容积率调整必要性（1）制定程序漏洞（2）决议过程偏差（3）实行条件改变（4）经济利欲膨胀小结：多数实行顺利多数实行顺利个别在所难免个别在所难免 第13页第13页二、容积率制定与调整3.容积率调整程序（1）调整申请（2）行政审核（3）下达任务（4）技术论证（5）专家论证（6）现场公告（7）行政汇总（8）重编控规（9）上报同意小结：阳光规划阳光规划科学可行科学可行杜绝腐败杜绝腐败 第14页第14页二、容积率制定与调整二、容积率制定与调整4.容积率上限控制容积率上限控制住宅建筑面积净密度控制指标万m2/hm2）住宅层数建筑气候区划、低 层1.101.201.30多 层1.701.801.90中高层2.002.202.40高 层3.503.503.50注：混合层取两者指标值作为控制指标上、下限值；本表不计入地下层面积。第15页第15页二、容积率制定与调整（2）其它用地容积率表4.6.doc小结：把握上限把握上限合用安全合用安全 第16页第16页三、清理核查工作重点 1.核查相关资料真实性（1）相关资料是否齐全（2）相关资料核发时间是否真实、合法选址意见书（附规划设计条件）建设用地规划许可证建设工程规划许可证竣工验收（3）核发机关是否合法（4）核发程序是否合法（5）相关资料是否清楚，有否涂改第17页第17页三、清理核查工作重点2.原始容积率合理性（1）是否明确（2）是否超出上限值 第18页第18页三、清理核查工作重点3.修改程序合法性（1）是否提出申请（2）是否进行论证（3）是否进行公告（4）是否通过同意第19页第19页三、清理核查工作重点4.修改结果合理性（1）申请理由是否合理（2）有否论证资料（3）是否超出上限（4）利益分派是否合理 第20页第20页三、清理核查工作重点5.核查容积率执行情况（1）核实建筑面积 第21页第21页三、清理核查工作重点建筑物面积计算办法建筑物面积计算办法建筑面积按建筑物围护结构建筑面积按建筑物围护结构外围水平面积外围水平面积计算（勒脚应扣除；内部计算（勒脚应扣除；内部局部楼层局部楼层无无围护结构按结构围护结构按结构底板底板面积计算，面积计算，有有围护结构按围护结构围护结构按围护结构外外围围水平面积计算）；水平面积计算）；对于对于平屋顶平屋顶房间：房间：h2.2m应计算全面积；应计算全面积；h2.2m应计算应计算1/2面积；面积；对于对于坡屋顶坡屋顶房间：房间：h2.1m应计算全面积；应计算全面积；h2.1m应计算应计算1/2面积面积（但（但h1.2m部分不应计入）；部分不应计入）；有有永久性永久性顶盖顶盖而而无围护结构无围护结构，按水平投影，按水平投影1/2计算；计算；各种各种井井类和类和变形缝变形缝按自然层数计算；按自然层数计算；雨棚雨棚挑出长度挑出长度2.1m 应按水平投影应按水平投影1/2计算；计算；阳台阳台应按水平投影应按水平投影1/2计算；计算；高下联跨高下联跨建筑应分别计算，变形缝算在低跨内。建筑应分别计算，变形缝算在低跨内。第22页第22页三、清理核查工作重点下列项目不应计算面积下列项目不应计算面积：建筑物通道（骑楼、过街楼）底层。建筑物内设备管道夹层。建筑物内分隔单层房间，舞台及后台悬挂幕布、布景天桥、挑台等。屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。建筑物内操作平台、上料平台、安装箱和罐体平台。勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板（箱）、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内雨蓬以及建筑物内不相连通装饰性阳台、挑廊。无永久性顶盖架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等室外钢楼梯、爬梯。自动扶梯、自感人行道。独立烟囱、烟道、地沟、油（水）罐、气柜、水塔、贮油（水）池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道。第23页第23页三、清理核查工作重点注意：核实容积率时，不计入地下室面积；住宅建筑层高超出3.6m，应另计；其它建筑不区别层高。（2）核实用地面积用地面积征地总面积代征道路用地代征绿地第24页第24页三、清理核查工作重点（3）核实容积率容积率建筑面积/用地面积第25页第25页三、清理核查工作重点（4）辨认容积率是否超标第26页第26页三、清理核查工作重点小结（简化办法）：实际容积率 房产证建筑面积/土地证用地面积 差别较大时请技术人员复核 第27页第27页容积率讨论 到此结束谢谢谢谢第28页第28页