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如何进行设计采购施工交钥匙工程项目的报价
      设计采购施工交钥匙项目(以下简称设计施工项目)是指由承包商对工程项目进行全部设计、采购和施工，最终提供一个设施配备完善的工程的承包方式。这种方式的主要特点是：设计和施工由同一承包商以固定总价的方式进行承包，从而杜绝了由于主要的价格和工期变化所导致的设计变更，使项目的最终价格和工期要求具有更大程度的确定性。
      设计施工项目的报价不同于传统的施工图报价，它是建立在对雇主要求充分研究和核查的基础上进行设计、风险评估和估算后报出的固定总价。它要求承包商在设计、估算及施工方面具备很强的全面综合能力，与此同时能够在较短的投标期内完成方案设计、施工方案及工程造价的全部工作，并最终作出具有竞争力的报价。
     工业厂房设计施工项目的报价主要包含以下几个重要程序。

     一、充分了解雇主要求

    设计施工项目的招标文件，至少应包括以下内容：

    1、项目的总说明及设计要求

    2、平面图(主要是设备布置图或工艺流程图)

    3、阶段性进度计划要求

    4、地质资料

    5、对建筑、结构和安装的专项规范要求

    6、投标格式及标价汇总表

    7、单价表

     其中1、3、5、项是雇主对项目最终达到的建筑及使用功能的要求。有经验的雇主会聘用专业顾问公司对招标文件中的雇主要求进行专业细致的阐述。但是大多数情况下特别是私人投资项目，如工业厂房建设项目，由于工艺流程的复杂、独特及保密性，普遍由雇主自行撰写雇主要求，因此除工艺流程外对其他设施的要求就很难做到专业全面，这就需要承包商在投标期间首先与雇主进行充分的沟通和全面询问，以完善雇主要求。

以下是我们常用的一个标准询问格式。

(1)一般问题：

厂房的建筑面积是多少?有无附属的办公室?如有，面积是多少？

有无危险物品库房或煤气库房？数量和类型？

有无需要考虑防爆要求的建筑物或房间？对煤气灌充/储存房屋面或墙体有无御压要求？

在环保、消防、室内空气质量、人身安全、保险等统一规定方面，设计上除了遵照当地规范标准外，有无其他要求？

工厂运作方式是否为轮班制?每一班多少小时?一天多少班／每班多少员工?预计男女职员人数的比例?

对于设计余量是否有特殊要求?有无任何生产流程不可中断的要求?

地面有无抗静电要求?

(2)专项问题：

结构部分

地面工作荷载?

净空高度要求?

柱网距。有无工艺上的特定要求？

工艺上有无任何对不同地面沉降非常敏感的部分。地面是结构地面还是非结构地面?

有无大重量设备?如有，请提供设备布置图与重量。

有无产生振动的设备?如有，是否需考虑单独的设备基础和进行基础抗振处理?

有无吊车梁，龙门架及地轨平台?如有，最大载荷是多少？

其他特殊结构要求？

强电系统

要求用电荷载多少？有无除一般的380V3相50HZ电外特殊的电力供应。例如（100KV，110V，24V）

除了整个用电荷载，对于保建筑区间，不同的设备，生产线，试验线等的用电需求是多少？

是否标示双向供电？除了双向供电，有无其他应急或备用电源要求？需求的功率多少？

对于不同建筑区间的光照度要求？

弱电系统

有无特殊的保安要求，如：门禁系统和闭路监视系统，这部分是否包含在本报价范围内，还是由雇主指定专业包分实施？

除了遵照当地规范要求的最低标准的紧急广播系统外，有无其他背景音乐系统和公共广播系统要求？

对电话线路及数据线路的门数要求？

是否要求建筑智能管理系统？

是否要求消防报警系统？

消防系统

除了满足当地消防规范外，有无其他国际消防规范例如：厂房通用规范（FM），美国消防协会规范（NFPA）？是否雇主已经雇用了FM机构对消防系统提出要求？例如：消防喷淋，消防水箱，水源，流速，压力，快速响应喷头等。有无其他建筑区域需要气体灭火系统？例如：二氧化碳及卤代烷灭火系统。

给排水和煤气系统

有无对水质的特殊要求？除了生活用水外，有无生产工艺用水要求？

卫生间是否要求热水？其他建筑区域有无热水要求？

除了正常的生活污水外，工艺或生产过程是否产生废水？

生产工艺中有无对气体（如氧气、二氧化碳）等提供的要求？耗量是多少？

是否要求蒸汽或压缩空气？目的、耗量、压缩要求？

生产工艺是否要求天然气？耗量是多少？

空调暖通

生产区间是否要求空调或机械通风？

对生产工艺是否要求专门的排风换气或通风？

生产工艺是否要求可燃气体通风系统？如有，何种气体？数量？

对于特别的设备或机器是否需要单独的冷冻水？冷量是多少？

任何区域是否要求24小时全空调？

与有些技术要求和工艺要求直接相关的，承包商可以要求对雇主现有的类似设施进行参观，一方面可以对有些很难叙述的技术细节有直观的了解，另一方面还可以知悉雇主对现有项目设备材料的评价，为报价中设备选配提供参考。

  二、方案设计

     设计施工项目报价中有一个非常重要的内容即承包商在提交报价的同时还必须提交项目的方案设计。方案设计是设计施工项目报价的基础，也是雇主评判报价的首要因素。承包商提交的方案设计应包括以下内容：1)总平设计；2)单位工程平面、立面设计；3)效果图设计；4)设备方案。

     由于报价时间的限制，方案设计应集中突出以下几个方面：

     1、总平设计——总体平面布置首先要满足当地法规对建筑容积率和绿化率的要求。其次，要满足生产物流要求，如厂区内环形道路的设置和货物主要出入口的布置。第三，要满足采光与立面视觉效果的要求。譬如主建筑物正立面应不被次要建筑物遮蔽且易为相邻的主要道路上过往车辆行人所见，建筑物朝向应使主要生产区最大限度采用自然光线，以节省人工照明费用。第四，总平的设计要满足最大经济效益化原则，减少厂区室外工程管道、电缆及与公共管道网络连接的工程量。

     2、建筑设计——平面设计首先要满足生产工艺对平面面积分割的要求；其次是满足消防分区要求。建筑立面设计既要根据雇主从事的行业特征，融合雇主的企业文化和整体形象，力求新颖；又要运用价值工程分析方法，对设计方案的建筑功能进行分析，尽可能剔除不必要的辅助功能。

     3、结构设计——主要根据地质情况，雇主提出的荷载要求，再根据建筑形体的构思选择匹配的结构类型。在同一个工程项目中，结构设计必须把技术与经济密切结合起来，充分考虑建造成本与寿命周期内维修费用的合理分配，剔除不必要的辅助功能，从中选择一个成本最低的方案。

     例如，考虑上部主体结构是采用钢结构还是混凝土结构时，如果仅考虑结构造价，工业厂房的纯钢结构造价约为混凝土结构的1.5倍，与混凝土相比显得不经济。但是，采用钢结构在经济性能方面有很多优越性：①自重轻，可降低基础工程造价，特别地质情况不是很好时，可能改变基础工程的结构形式。②钢结构强度高，可减少构件截面尺寸，增加建筑物有效使用面积。③钢结构施工速度快，可使整个建设周期缩短，使建筑物提早使用，生产线提早运行生产。④管道安装较混凝土结构方便，施工速度快。⑤节省模板工程造价。⑥钢结构楼层高度可比混凝土结构楼层高度小，节省空调所需能源。

     4、设备方案——工业厂房中设备安装工程造价一般约占工程总投资的20％—50％。工艺越复杂，安装工程量也就越大。设备配置是否得当，直接影响工程在整个寿命周期的成本。在选配设备时应首先根据雇主对工艺的要求进行设计，同时兼顾考虑建造成本和运行维护成本。在配置方案上既要考虑设备方案的节能高效，以降低运行费用和维护费用，又要考虑一次建设费用不至于太高。譬如，在有些工业厂房对冬季有供热要求，根据不同热源可以考虑中央空调供热系统，也可以考虑电加热系统，还有蒸汽采暖系统，热水采暖系统。而每一个系统中又可以考虑不同的循环方式和散热方式。所以，承包商需要对各个系统进行全面综合经济评估和对比。

     三、工程造价

设计施工项目的工程造价不同于施工项目工程造价，它存在以下特点：

     l、设计施工项目造价是建立在方案设计基础上的估算。所以，没有详细的施工图作参考。

     2、雇主在招标文件中只提雇主要求，承包商必须保证设计方案在满足雇主要求的同时，又要通过当地建筑管理规划部门审批。任何设计不能通过审批而造成的一切后果由承包商负责。

     3、设计施工项目造价采用工程量清单方式进行估价，并由承包商根据设计方案提供详细明了的子项目录，以显示工程总造价的构成，这也是将来变更索赔的依据。

     4、除非雇主要求变化和暂定项目外，项目总价是固定不变的。承包商对于满足雇主要求而需完成的所有工程项目负责，对任何报价中的漏项将不予以索赔。

     5、除非雇主要求变化和暂定项目外，工程量清单中各子项工程量是固定不变的。承包商对因设计方案变化和计算错误导致数量变化负责。

     6、除非雇主要求变化外，承包商对推荐材料和设备无法满足原有设计需要负责。设计施工项目造价中的单价是固定不变的。

      针对以上特点，承包商在报价过程中需要特别注意以下几个方面：

      1、深刻了解雇主要求中采用的各项规范和标准，既要保证设计是否能通过有关部门的审批，又要保证
设备的采购和选用满足雇主要求的标准。特别是机电部分，要逐字逐行理解雇主要求，反复查看完成的设计是否完全满足雇主要求的标准和规范。例如，有些大型自动式仓库不但对消防要求较高，而且由于自动配货装置的一体化，不允许设置太多的防火分区。在这种情况下，应在进行设计方案期间就及时与当地消防主管部门沟通交流，探讨解决方案，以保证方案设计中的消防设计正式设计审批过程中能获得通过；又如大多数跨国企业出于国外保险公司承保的要求，一般要求设计规范除满足国内的消防技术标准规范外，还经常要求要满足FM(工厂通用规范)或NFPA(美国国家消防协会标准)。这些国际规范对主要消防设备如消防泵、喷淋头、消防报警阀等要求很高，通常对生产厂家实行生产许可证制度。至今由于国内还没有厂家获得批准，这样就会导致采用进口设备，大大提高建造成本。

     2、编写详细完整的设计说明。承包商应在报价书里单独开辟一个章节，详细列出分部分项工程的设计方案，阐明主要构件的尺寸、形式。对于装饰内容多的项目还应另外编写建筑装饰表，指明不同部位使用的不同装饰材料类型、品牌、颜色及型号和规格。这样做的目的是避免将来雇主要求出现变化时，能够清楚表明原报价内容的变化。

     3、根据设计说明，合理地对工程项目进行分部分项，建立完整的项目清单，做到既不漏大项，也兼顾零星小项。承包商可以参考国家公布的《建设工程工程量清单计价规范》进行子项建立，同时参考过去的施工经验，最后在每一个分部工程内容清单中增加一个杂项，考虑一定比例的金额，以包含一些在投标阶段无法预计到的零星项目金额。

     4、准确计算工程量。既要保证工程量满足完成工程所需，又不至于过高估算，使标价失去竞争力。建筑部分的计算如墙体面积、屋面瓦面积，装饰面积、门窗尺寸可以从平立面设计中得到较为精确的计算。机电部分的主要设备数量的计算也很容易得出。

      然而由于没有施工详图作参考，结构部分的计算、机电部分的分配线路和管道的计算除由造价人员进行外，还需要有经验的设计人员配合。对于结构部分，设计人员在参考地质资料和荷载要求后，参照以往类似工程设计资料，作出初步的结构设计，并给出结构尺寸。以钢筋混凝土结构为例，应给出基础的结构形式，室内地坪的结构形式，主要结构部位如桩帽、梁、柱、楼板、屋面的尺寸等。混凝土中的配筋可以参照预算定额中的分部钢筋含量比例乘以一定的修正指数计算。模板部分的用量也可以参照预算定额中的用量指标，如上部采用轻钢结构则可以和钢结构分包一起利用设计软件进行计算用量。对于机电部分的分配线路则需要设计人员先绘出线路分布简图，然后由造价人员进行测量计算。最终工程量的确定应根据计算过程的准确程度给每个子项增加一定比例的应急费率。一般而言，对估算精度较高的建筑部分，可采用l%一3％的应急率；而对于估算精度较低的混凝土结构部分和分配管线部分可采用5％—7％；而对于应用软件计算的钢结构部分完全可以不增加应急率。

      5、选用正确的材料和设备，采用综合单价。设计施工项目中，在雇主要求中一般只提材料或设备的性能、材质要求，并不指定材料品牌，所以承包商享有相对自由的对材料或设备的选择权。鉴于承包商将承担全部材料或设备在试验、工程试运行和保修期间的维修、更换的责任，承包商在选择材料时，首先应保证材料或设备达到雇主要求和设计要求，然后对材料进行整个寿命期内的价值工程分析，剔除不必要的功能，根据最大性价比的原则选用经济实用的品牌。承包商的采购部门根据平时积累的材料设备资料，首先推荐出备选设备清单供设计人员和造价人员会审、选择。这个过程可以在设计方案完成后与工程量计算工作同时进行。其中最重要的一点是，选用的材料和设备必须标明详细的材料品牌、型号、颜色、规格等产品唯一性的标志。承包商应随着投标书附上详细完整的设备材料配置表并附有产品目录或技术资料，以便雇主了解设备的具体配置情况。

     与工程量清单报价规则相同，设计施工项目也是采用综合单价法报价，把利润及所有管理费用含入单价中计价。营业税将在汇总表中单独计算列出。另外，在有些工业项目中雇主享受免进口设备关税待遇时，还应另列一张进口设备关税表，以便雇主在比较标价时能够从总的标价中扣除。

     6、报价内容的澄清。报价内容的澄清主要应阐述报价中是否包含某些容易混淆或要求模糊的内容，它作为设计施工项目报价书商务条款中的一个重要组成部分。以下是设计施工项目报价中需要澄清的常见内容：

     (1)本报价是基于本报价书的设计方案以及招标书中的雇主要求。

     (2)本报价是基于随本报价书提交的设计说明和实施该项目的人员机构表。

     (3)本报价是基于设计施工为一个整体为雇主接受。如果雇主意图将其拆分成设计和施工两个部分并只接受其中一个部分，本报价将作出修改。

     (4)本报价是基于承包商自行选用的设计院及分包商参与项目实施。如雇主指定设计院或分包商进行设计或部分工程实施，本报价将作出修改。

     (5)雇主将负责获得本项目实施所需的立项批准、土地使用证、并及时通过内部审议批准以保证项目根据建议的进度计划开始、实施和完工。

     (6)本报价基于项目所需的所有设备、材料将由承包商直接采购，雇主不得代购或指定。

     (7)本报价是基于本报价书和招标文件中所规定的工作范围和雇主要求。任何工作范围和雇主要求的变化将视为变更指令。

     (8)本报价包含营业税和其他国家及地方费税。

     (9)本报价是基于48小时／周的正常工作时间及总计月的总工期。

    (10)本报价是基于美元与人民币固定汇率为1：8.3及百分比的美元支付比率，用于海外采购设备。

     (11)本报价是基于以下付款条件得到满足：

     1)雇主将在发出投标通知书的14天内支付承包商10％预付款用于工程启动。

     2)工程进度款将以月支付形式支付，并将在支付要求开出20天内付出。超出30天还未收到付款，承包商将按同期银行利率索赔利息。

     (12)本报价基于雇主与承包商达成双方同意的合同条款。在该条款中，由于承包商未能履约导致的所有处罚将不超过合同金额的……(百分比)且承包商不承担间接损失的赔偿责任。

     (13)本报价有效期(单位：天)。

     (14)本报价包含工程全险和第三方责任险。第三方责任保险金额为每次事故最大赔偿金(单位：元)。

     (15)本报价基于12月的标准工业厂房工程保质期。

     (16)本报价不含雇主支付的第三方用于项目立项报批、设计审批、规划或施工许可证、招标服务费、永久性水电等连接的费用。

     (17)本报价不含雇主提供的工艺设备的安装、设计和其他一些办公家具。

     (18)本报价不含国家强制性规定的由雇主直接聘请的监理费、审图费等。

      综上所述，设计施工项目报价实际上是一门多工种、多专业密切配合的团队工作。是对承包商在设计能力、施工能力、采购能力、估算能力的一个综合检验。好的设计施工项目不但能够给雇主带来比单纯施工项目更为丰厚的利润，而且将促使承包商突破传统的单一施工而转向发展整体设计施工业务。