幼儿园操作模式建议书.doc

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万福·黄金海岸
幼儿园操作模式建议书

一、工作梳理
【施工进度】
目前会所及幼儿园主体及内、外墙主施工，内部空间分隔已基本完毕，现正处在内部窗、门安装的施工阶段。
【工作回顾】
1、 幼儿园的招商工作于2023年3月31日正式启动，共向前期接触过的五家幼儿园发出招标文献，仅汕尾市小风帆艺术学校按招标文献时限规定提交了经营管理方案，并提出了内部结构是否可以调整？外活动场地能否满足平均每生4平方米的活动空间？及假如购买，如何定价？三项问题。
2、 根据对方提出的问题，经我司各部门确认认为：幼儿园的内部结构可以进行重新分割；目前的规划，幼儿园室外活动场地的面积约850平方米，未能满足1200平方米的规定；初步核算幼儿园总开发成本在2277元/平方米左右。
3、 集团领导指示幼儿园销售底价为3500元/平方米。
【目的事项】
目前工作重点为运做模式的拟订及工作开展方向；

二、本体分析
【用途说明】
幼儿园的使用功能重要做为项目内部的教育配套而设计及建筑，按法规而定实为公共使用部分。
【建筑结构】
幼儿园建筑设计共三层，每层建筑面积860平方米，幼儿园总建筑面积为2883平方米。
【SWOT分析】
S（优势）：
n 本幼儿园总建筑设计的规模优势；
n 本项目产品及社区高端呈现的品质优势；
n 项目内部优越的环境配套优势；
n 项目自身所具有的社区内部生员优势；
n 周边教育环境优势；
n 交通便利

W（劣势）：
n 总面积大带来的总价较高；
n 户外活动面积一定的局限性与局限；
O（机会）：
n 项目形象公众认可度较高，发展空间较大；
n 汕尾首家此类高品质幼儿园，填补市场空白；
T（威胁）：
n 使用功能为公共使用设施；
n 各项收费较高将带来一定的市场抗性；
n 未来对公共设施使用性更加规范的制法规定；（政策法规）
n 碧桂园开发设立幼儿园配套的话将带来直面的竞争；

小结：
1、 自身硬件配套优势明显；
2、 物业总体形象已经形成，带来多面附加值；
3、 总价高与使用功能局限是该物业的最大问题；

三、物业定位操作思绪

汕尾首家双语幼儿教育机构

教育方式：
n 中、英双语言教育；
n 重在培养学生爱好爱好及专长发展；

四、运做模式对比分析
运做模式1：直接销售。即：将物业销售出去，由认购方经营与管理。
n 以单价3500元/平方米算，本物业销售总价为1009万元。
n 目前在与汕尾三家及深圳两家幼儿园沟通的结果看，五家幼儿园在资金能力上还是存在很大难度实现购买本幼儿园物业，五方都侧重以租赁的方式进行合作。
n 做为一项低利润的商业运营幼儿园而言，1000万是一个很庞大的数目，对其所构成的投资风险极高。
n 若以销售形式运做则将难以寻求客户，且本项目在汕尾经济能力不强的城市市场消费力也将难以支撑。

运做模式2：以租赁形式经营。
以租赁方式操作有以下优点：
n 出租形式将大大减少租赁方风险，我方将有更多的选择空间。
n 有效把握好该物业作为社区配套作用。
n 大大提高业主的经营信心。

总结：
n 以直接销售方式的话将很大层面上缩小客户群，最终将碰到销售阻力；
n 租赁方式则相反，能将我方立于优势方，能把握更利于我方条件的基础上选择租赁方进行经营，将很大限度上保证幼儿园高质量、高标准的运做；
n 总体而言，租赁形式操作将更有益于项目后期运作的品质展示、项目配套的按期开放等，对社区业主有更大的价值享受；

五、租赁模式建议
【租约期限】
六年起签，即最短租赁期限为六年。
【洽谈方式】
选定汕尾规模较大、运做规范及办圆四年以上的幼儿园进行邀请式洽谈。
【合作模式】
以六年租赁为例
免租期：建议三年
因前期各硬件设施未完全建设完毕，社区业主也未所有入住，幼儿园此时正处在发展期，其赚钱性暂不能实现，所以在操作上设立两年的免租期是对其发展经营的支持，只有将幼儿园扶持起来才干为后期的社区添加更丰富的附加值，也为社区的对外形象及公司的品牌效应起到一定的支撑作用。

幼儿园年度运营模拟情况分析表 (表1)
年分
起始标准/计算公式
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
学生年增长量
20人/年
首年学生数量/年人数
70
70
90
110
130
150
170
190
210
230
250
270
290
学费

总额
收费标准
100元/月·学生
100.00
105.00
110.25
115.76
121.55
127.63
134.01
140.71
147.75
155.13
162.89
171.03
收费标准年增长
5%/年
100.00%
105.00%
110.00%
115.00%
120.00%
125.00%
130.00%
135.00%
140.00%
145.00%
150.00%
155.00%
营业额
学生数×个人缴费额×12（月份）
84000
113400
145530
180590
218791
260361
305542
354589
407778
465398
527762
595198
首年老师数量/年人数
7
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
租金成本（年）
月租金×月份×总面积
0
0
0
103788
103788
103788
103788
103788
103788
103788
103788
103788
人员工资成本/年
工资：1000元/月·人
工资年成本：月总额×12
84000
96000
108000
120230
132023
144000
156000
168000
180000
192023
204000
216000
平常运营成本
（饮食、交通、办公等）
首年总额：1500元/月
餐饮：10元/人
2270
2480
2690
2900
3110
3320
3530
3740
3950
4160
4370
4580
总预计成本
工资成本+运营成本+租金
86270
98480
110690
122900
135110
147320
159530
171740
183950
196160
208370
220580
核算赚钱额
总收益-总成本
-2270
14920
34840
-46099
-20237
9253
42224
79061
120230
165450
215604
270830
分段合计
营业额
1002672
2656267
工资成本+运营成本
700770
1140330
租金成本
311364
622728
核算赚钱额
-9462
893209

从以上运营表分析，租金设定为：3元/㎡

模式1：
免租
收租
6年后
3年
3年
（租金以市场平均价格为定价依据）
原租金基础上提价10%/3年（视市场及经营情况而具体定）
经济分析：
模拟租金：现租金设为3元/㎡·月
协议签署：六年追加六年
效益分析：
十二年总效益额：
=[第一期年效益×3（年）＋第二期年效益×3（年）+第三期年效益×3（年）]×总建筑面积
=[初始月租金×12（月）×3（年）+初始月租金×（1+10%）×12（月）×3（年）+初始月租金×（1+10%）×（1+10%）×12（月）×3（年）] ×总建筑面积
=[3×12×4+3×（1+10%）×12×3+3×（1+10%）×（1+10%）×12×3]×2883
=（144+118.8+130.68）×2883
≈113万元

模式1优劣简析：
优势：
n 有一定的收益保障度；
n 操作比较简朴；
n 风险度相对较小；
劣势：
n 市场多变，计划收益往往受市场影响而发生偏差；
n 转嫁出去的风险而带来其他负面效应；

模式2：
免租
收租
6年后
2年
4年
（租金以市场平均价格为定价依据）
保持原租金，幼儿园经营赚钱提成（提成以协商为准）
经济分析：
模拟租金：现租金设为3元/㎡·月
协议签署：六年追加六年
模拟提成比例：3：7（我方：经营方）
十二年总效益额：
根据表（1）数据：
2023租金总收益：93.4万
根据总赚钱额：89万
按3：7提成，我方收益为：27万
总收益：89万+27万=116万

模式1优劣分析：
优势：
n 双方各承当经营及市场变化风险，合作意向容易达成；
n 固定的收益加上浮动的经营利润可相对增强收益性；
n 市场节奏跟随紧密，价值能实现较大化；
n 合作双方的绑定能在经营上逐步完善，产生更大经济效益；
劣势：
n 产生分歧须全面沟通，专业性不同而容易产生矛盾；
n 回报与经营的成功性跟随有一定的紧密性；