房地产企业融资策略与纳税筹划实操.doc

房地产企业融资方略与纳税筹划实操(上)房地产企业融资方略与纳税筹划实操(上)主讲: 专家 3月27日主讲: 专家 3月27日目录一、目前房地产企业融资现实状况与问题 二、房地产企业融资思绪与要点三、房地产企业融资筹划与融资方略四、房地产企业债权融资实操与运作五、房地产企业股权融资实操与运作六、房地产企业资本融资实操与运作七、房地产企业衍生融资实操与运作八、房地产企业上市融资方略及案例九、房地产企业融资操作流程及技巧十、未来房地产企业资金运作模式展望 一、目前房地产企业融资现实状况与问题 1、房地产企业资金现实状况与经营风险问题房地产=土地+资金房地产关键竞争力:一是土地，二是资金。有了土地就可以融更多资金，有了资金就可以得到更多土地，最终是要先有钱，这是房地产融资基本模式 房地产企业自有资金与银行贷款比例：30:70或20:80一、目前房地产企业融资现实状况与问题 2、房地产企业融资现实状况与融资渠道问题内地房地产企业融资渠道少，直接融资更困难增资扩股，内地诸多房地产开发企业并不承认这个措施国际上通行措施包括银行、证券、保险和信托一、目前房地产企业融资现实状况与问题 3、货币政策对房地产行业影响现实状况与企业运行成本问题房价迅速上升，房地产投资者运用银行便利金融杠杆进入房地产市场从紧货币政策将对房地产市场产生巨大影响，当从紧货币政策不为地方政府用行政方式化解时，整个房地产市场预期会发生主线转变，这是“从紧货币政策”对房地产市场影响主线所在今年中央经济工作会议定调比较灵活，明年与否一直适度宽松仍无法定论。决策提到“金融手段”以及“差异化信贷政策”或意味着明年按揭贷款政策收紧，其中一套房贷款收紧也许性不大，二套房贷款收紧也许性很大，这样可以较有效克制投机性购房明年货币政策走势对于房地产行业发展将起着至关重要作用。 房地产企业“短债长投”深层次矛盾并没有发生变化一、目前房地产企业融资现实状况与问题 4、房地产企业融资模式创新势在必行，创新速度决定企业存亡12月，“国九条”和“金融30条”都明确指出，要“创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道”。 REITs(房地产投资信托基金)是英文“Real Estate Investment Trust”缩写(复数为REITs)。一、目前房地产企业融资现实状况与问题 4、房地产企业融资模式创新势在必行，创新速度决定企业存亡中国房地产要走组合创新融资模式在这个模式里，在未来5-，银行仍然是地产融资一种主渠道，这是由中国特殊金融环境所决定。房地产95%以上金融资金来自于商业银行。一、目前房地产企业融资现实状况与问题 4、房地产企业融资模式创新势在必行，创新速度决定企业存亡国际房地产金融制度模式比较分析 一、目前房地产企业融资现实状况与问题 4、房地产企业融资模式创新势在必行，创新速度决定企业存亡国际房地产金融制度模式比较分析 上市融资、股权融资、信托计划等直接融资，这些在国外很成熟融资渠道，推进中国房地产行业可持续发展，规避金融风险。总结以上分析，可以得出如下特点: 1、完善房地产金融组织体系，政策性和经营性房地产金融有机结合 2、金融产品不停创新，房地产融资金融工详细系发展健全 3、齐备房地产金融配套体系建设二、房地产企业融资思绪与要点1、房地产企业资金来源构成二、房地产企业融资思绪与要点2、房地产企业融资特点重要特点：融资方式单一引起后果：1增长了银行风险与压力2导致房地产中小企业融资困难3对政府产生了很大压力4增长了企业负债率二、房地产企业融资思绪与要点2、房地产企业融资特点二、房地产企业融资思绪与要点3、房地产企业融资资金成本加强财务杠杆应用，合理筹集资金 加息带来成本对房地产企业来说不算什么，完全可以消化掉地价上升、节能技术原则上升、管理成本上升、税收费用上升，远远超过了加息成本对于房地产行业来说，利润回报率高，微小成本上涨相对于利润提高来说微乎其微 二、房地产企业融资思绪与要点4、融资风险控制万科预收账款为约317亿元，年末现金余额220亿元。保利预收账款为298亿元，年末现金余额152亿元。假如取消预售制度，万科资金缺口将达97亿元(317-220=97)，而保利资金缺口则将达146亿元(298-152=146)。资产负债率速动比率现金负债率二、房地产企业融资思绪与要点5、房地产企业融资环节过程解析 按融资过程中资金来源方向不一样，企业融资分为内源性融资和外源性融资。内源性融资是指企业通过内部积累筹集资金。外源性融资是指企业通过一定方式向企业之外其他经济主体或个人筹集资金。三、房地产企业融资筹划与融资方略1、怎样提高企业融资筹划能力 融资筹划是一种系统工程，包括营销、管理、经营、税务、公关、征信、品牌等，要全面系统地盘点企业资源，充足结合金融环境、市场环境，综合筹划融资方案 做好房地产企业融资战略 调整房地产企业发展模式 提高房地产企业多元化融资能力 打造专业融资队伍。 三、房地产企业融资筹划与融资方略2、房地产企业融资筹划关键内容债权融资 股权融资 合作开发 房地产信托 其他三、房地产企业融资筹划与融资方略3、债权融资风险防备方略债权融资是最合算融资措施 第一，通过正常渠道负债融资，资金成本比较低 第二，通过银行贷款来募集资金，可以节省所得税在未来市场环境下，各家银行会面临越来越剧烈市场竞争，利润空间会越来越小，银行也存在信贷营销压力。对房地产企业来说，假如在资信体系建设和企业信誉度方面很好，银行贷款仍可成为融资重要来源 但过多负债也许会导致财务风险三、房地产企业融资筹划与融资方略4、股权融资盈利模式方略股权融资，一是上市，尚有是私募股权。 资金来源非常稳定，获得资金没有偿还压力。不过获得资金成本要高于银行贷款利率。私募股权规定回报是20%-30%，而银行所要回报是6%-7%，资金成本不能减税。合作开发融资 寻找一家或几家有经济实力企业进行合作开发，是一种分散和转移筹资承担很好措施。合作开发形式是多种多样，可以是两家合作，也可以多家合作；可以长期合作，也可以就项目短期合作；可以是紧密型合作，也可是松散型合作。这种措施对于缓和发展商自身资金压力、转嫁风险大有益处。 三、房地产企业融资筹划与融资方略5、资本融资发展模式方略目前中国金融业资产总共是46万亿元，其中商业银行资产40多万亿元，信托、保险、证券所有非银行金融机构（包括租赁企业、财务企业）金融资产加起来才5万多亿元，仅为商业银行1/10在美国这种信托业非常发达国家，一家大信托企业管理信托资产超过商业银行目前银行仍是中国房企融资重要来源，处在一种高度垄断地位，信托想成为中国地产金融创新主线，尚有相称长一段距离。美国北方信托投资企业管理着2.6万亿美元信托财产，相称于中国两年GDP总量，比中国四家商业银行加起来还大。国外信托投资企业管理信托资产跟商业银行是并驾齐驱案例：A房地产开发企业有政府高层关系，银行资信良好，当地政府拟将15万平方新城区开发项目交由该企业负责，但必须付清土地款，所有付清地价款为1万元，A企业自有资金只有4000万元，预期市场销售状况良好。 结合该项目实际状况分析：1、 银行贷款只能处理少许资金；2、 A企业不具有“四证”，也不具有国家规定35%自筹资金，因此项目贷款主线行不通；3、 化整为零方式，这种状况也行不通、由于前提条件是要交齐地款。用于其他项目可以；4、 预售，除非是已找到大客户，或合资建房，否则也行不通；5、 外资银行，只要评估过关，可以采用，但但愿不大；6、 民间融资或内部融资细节多，承担义务也多，也不好使用；7、 租赁，除非能找到一种大型租赁企业。分期还款，而当时该省没有这样大机构，担保渠道也是如此；8、 合作这种方式本是一种很好方式，A企业不想肥水流入外人田； 为该项目筹划“进账单账户监管融资”融资方略，制定了最优化融资方案，A企业顺利融资成功。三、房地产企业融资筹划与融资方略案例：H局原办公大楼拟转让，该大楼有一幢主楼高12层，每层1475平方米，两幢附楼分别为6层和5层，每层面积均为300平方米，合计总建筑面积21,000平方米，办公楼大院尚有空地约8,000平方米，其中2,000平方米可建20层写字楼。该楼拟转让价为1.2亿元，广州C投资企业意欲收购，但自有资金仅有6,000万元。 1、 C企业想通过银行或担保处理资金问题，该项目属于跨地投资，缺乏人脉资源支持，也不符合贷款担保条件，银行贷款行不通； 2、 租赁，只能处理少部分资金；而在当地找不到合适大企业，企业互保也行不通。 该项目融资筹划方案：通过销售来处理6000万资金问题。 1、C企业通过交保证金，加上帐户监管，以及售楼资金分帐等方式使H局可以控制交易过程风险，打消H局对风险顾虑，获得预售意向，及通过原有主楼销售来处理资金问题。2、把该项目筹划成当地高档电脑城，化整为零以15平方米作为一种原则摊位发售。 3、通过资产置换及返租方式导入深圳S建筑装饰企业垫资1.3亿资金装修。 三、房地产企业融资筹划与融资方略四、房地产企业债权融资实操与运作1、银行信贷融资房地产企业银行信贷融资在国内重要有三种形式：房地产开发流动资金贷款、房地产开发项目贷款和房地产抵押贷款银行贷款是房地产开发商重要融资渠道。便捷，成本相对较低，财务杠杆作用是长处，其还债压力大等缺陷可以通过调整长期负债和短期负债负债构造加以规避银行规定开发企业提供贷款担保，开发企业可将建设项目向银行抵押，也可将开发项目土地使用权，或土地使用权连同在建工程向贷款银行抵押，贷款银行在抵押登记手续办理完毕并获得他项权证后，按照工程施工进度发放贷款，并对开发企业资金使用进行监管房地产信贷业务目前仍普遍被银行视为优质资产，商业银行信贷热情丝毫未减 四、房地产企业债权融资实操与运作2、工程垫付融资 目前，它确实是非常重要一条融资途径，由于巨大劳动力供应量存在，施工企业长期处在买方市场，承建企业为获得工程协议往往会有一定垫资承诺，开发企业可以在一定时间内少付、甚至不付工程费用，垫资实际上起到了为开发企业融资作用。 四、房地产企业债权融资实操与运作3、预售融资在商品房预售阶段按揭贷款，对开发企业项目竣工有着非常重要作用，尤其是对自有资金局限性开发企业万科预收账款为约317亿元，年末现金余额220亿元。保利预收账款为298亿元，年末现金余额152亿元。假如取消预售制度，万科资金缺口将达97亿元，而保利资金缺口则将达146亿元。假如保利通过其他渠道弥补资金缺口，直接后果就是融资成本增长。按其签约面积527万平米，均价8237元/平米，资金成本8%计算。虽然仅到达现金平衡，保利成本将增长11.7亿元，每平米成本增长约2.7%。假如保利无法及时弥补取消预售导致资金缺口，则有也许因资金链断裂而破产。 虽然万科和保利这样领先企业也难以承受取消预售制度之痛。从全国来看，开发商共收取客户预售款总额约1.6万亿元，占开发资金总量26左右。对于诸多中小开发商来说，预售账款资金可占到达其开发资金总量30%50%。四、房地产企业债权融资实操与运作4、拆借典当融资拆借一般通过委托贷款方式委托贷款操作模式是：由财务企业协助拥有资金方寻找下家以及办理银行委托放贷手续。银行委托放贷一般收取0.3%手续费，而资金方收取利息则高出银行贷款基准利率，一般定为6-8%，有还也许达9%以上。同步，财务企业还会以财务征询名义，再收取3%-5%利息。银行作为中介机构，起到是牵线搭桥作用，委托贷款业务所有风险均要由委托人自己承担。假如发生矛盾银行会按照银行正常贷款出风险程序操作进行某些善后处理。个人委托贷款作为一种迅速发展投融资工具，必将会对房地产项目融资产生影 四、房地产企业债权融资实操与运作4、拆借典当融资央行房贷规定对未获得四证（土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证）项目，不得发放任何形式贷款。典当融资只需要土地证就可以办理。当开发商资金困难时，典当融资成了其获得救命钱渠道之一土地典当存在问题： （1）融资规模小。一般为土地拍卖价格50%发放当金，同步典当法明文规定，单笔业务当金发放，不得超过典当行注册资金25%。 （2）融资期限短。由于典当期限一般为1-6个月，这使得土地典当融资只能为企业提供“过桥资金”，让开发商在获得土地证之后、四证办齐之前，顺利过“河”，从银行获得贷款。 （3）融资成本高。土地典当月利率为2.5%-3%,是银行利率4-5倍，加大了房地产企业成本。 （4）典当行风险比较大。首先，典当行资金规模有限，而土地典当金额一般比较大，直接加大了典当行风险。另首先，土地典当期满发生绝当时，由于土地所有权属于国家，因此对其进行变现十分困难，须经土地局、规划局等政府部门层层审批，手续繁琐，时间周期长，对典当行资金周转就会不利。四、房地产企业债权融资实操与运作5、租赁融资 开发企业和他人签订房屋买卖协议，约定在一定期间后他人可规定开发企业回购房屋，开发企业除了返还房款外，尚支付给他人一定固定回报（租金），从本质上来说，该种做法实际上是一种变相借贷，是一种违规行为。五、房地产企业股权融资实操与运作1、权益合作融资土地储备丰富没有资金，资金充备拿不到地，强强联合似乎给房地产融资开辟崭新渠道。然而，股权投资虽然可以充实自有资金，但一般房地产企业注册资金额较小，不会轻易出让控股地位，也不甘心将大部分开发利益拱手相让房地产企业通过资金合作联合开发项目，或者一方提供土地另一方提供资金联合开发，以保证足够资金用于完毕项目开发。联合开发双方对所经营地产项目都持有股份，也是一种权益融资手法五、房地产企业股权融资实操与运作2、股权转让融资房地产企业之间互相持有股份，或者房地产企业通过出让一定股份给其他企业到达权益融资目房地产企业居于资金需求，引进战略投资者，重要是国外投资基金，扩充了房地产企业权益融资渠道，提高企业融资能力。现阶段正是中国房地产市场迅速发展时期，国外投资资金也纷纷涌向中国房地产市场。经营业绩良好房地产企业更能得到外国投资机构投资，融资能力较强五、房地产企业股权融资实操与运作3、企业并购融资底商业银行并购贷款风险管理指导出台 ，已经有企业成功了什么叫并购贷款呢？ 并购贷款，是指商业银行向并购方或其子企业发放，用于支付并购交易价款贷款。 举个例子：房地产企业有一亿资金想买一座楼，这个楼是一亿五千万，一种亿要买，这五千万银行不贷款给。你问朋友借五千万，然后你把一亿五千万这座楼买下，然后抵押给银行贷款，银行有也许贷给你六千万。那你把六千万中五千万还给你朋友，尚有一千万你企业可以用。 五、房地产企业股权融资实操与运作3、企业并购融资并购贷款量化监管指标商业银行所有并购贷款余额占同期本行关键资本净额比例不应超过50%。商业银行对同一借款人并购贷款余额占同期本行关键资本净额比例不应超过5%。并购资金来源中并购贷款所占比例不应高于50%。并购贷款期限一般不超过五年。原则上，商业银行对并购贷款所规定担保条件应高于其他贷款种类。以目企业股权质押时，商业银行应采用更为审慎措施评估其股权价值和确定质押率。 五、房地产企业股权融资实操与运作4、信托融资信托是建立在信任基础上一种财产管理制度房地产信信托，一般是指信托投资企业以发行信托受益凭证形式向投资者募集资金，对募集资金实行多元投资组合方略，投资于不一样类型房地产项目和业务，获得净收益分派给投资者，信托投资企业则获得对应管理费一种投资形式重要有两种模式：一是财税信托投资企业直接对房地产项目投资，另一种模式是债权融资 五、房地产企业股权融资实操与运作4、信托融资（案例）重庆国投“世纪星城股权投资信托计划” “世纪星城”项目估计总投资8.99亿元，项目前期已经投入2.8亿元，并已获得一期土地证和建设用地规划许可证，还需要获得动工证和建设工程规划许可证，只有四证齐全才可向银行申请贷款。但121号文执行，使得项目开发商北京顺华房地产开发有限企业，凭借自身1.5亿元注册资本，不能满足30%最低（1.5/8.99=16%30%)，这意味着工程将面临着开发资金断流窘境。关键时刻，重庆国投通过股权信托筹集2亿元资金对北京顺华进行增资，使其自有资金到达3.5亿元，并以此资金直接用于项目开发，保证工程顺利获得动工证和建设工程规划许可证，从而在四证齐全基础上获得项目原贷款行兴业银行银行后续贷款支持，实现项目竣工销售预期目，实现融资各方利益。五、房地产企业股权融资实操与运作4、信托融资信托企业对项目掌控2点： 1、是对项目融资信托要进行掌控， 2、是所有进入这个项目资金信托要掌控信托企业协助你掌控现金安排，不容许你把现金移到项目外面，至于你项目请谁施工，谁来销售，这个项目做写字楼、别墅还是什么，委托代理销售等等，那是开发企业你来做，信托企业不会影响你项目基本运作最终信托企业退出方式就是由原有股东来把这个股权买过去，通过这种方式信托企业拿回自己本金，你承诺投资回报 信托融资在串接多种金融工具方面独具优势：一可以引入海外基金，二可以充足国内产业投资信托基金，三可以以固定回报方式，以股权投资方式进入项目企业，四可以在合适时候将项目企业包装上市，五可以完毕项目前期建设，使项目符合银行贷款条件，对融资渠道整合提高具有积极作用。 五、房地产企业股权融资实操与运作4、信托融资-房地产信托投资运作模式目前我国房地产信托资金上限是2亿元，已做信托平均规模为1亿元左右，所扶持项目工程一般都不大，重要是便利中小房企融资 1五、房地产企业股权融资实操与运作4、信托融资-房地产信托投资运作模式（案例） 6月，万科全资附属子企业深圳市万科房地产有限企业与托到达总额1.9995亿元、期限2年、年利率为4%贷款协议，用于深圳十七英里项目开发（见图）。该信托计划灵活选择融资方式，实现了财务费用最小化。其贷款年利率为4%，与同期银行贷款利率5.49%相比，低了1.49个百分点，按照2.602亿元融资规模，万科每年节省财务费用近400万元。 五、房地产企业股权融资实操与运作4、信托融资-房地产信托投资运作模式五、房地产企业股权融资实操与运作 4、信托融资REITS 是原则化可流通房地产金融产品，一般从上市或从非上市企业收购资产包，严格限制发售，较大部分收益来源于房地产租金收益、房地产抵押利息、可以在证券交易所流通。而国内房地产信托计划，是由协议限制，集合，非原则化房地产金融产品，一般不波及收购房地产金融资产包行为，没有二级市场，不能交易流通。 目前，中国本土房地产信托概念是比较宽泛，可以是REITS，也可以是贷款信托，有限购置权信托，财产权信托，而REITS是房地产信托一种最高级形态。REITSREITS，把本来房地产业务分拆成四种：房地产开发、房地产投资、房地产基金管理、房地产物业管理。中国本土房地产信托与国际REITS比较，在投资载体上，中国本土房地产信托受托人都是信托企业，信托企业既是受托人，又是管理人，而国际REITS要成立独立基金管理企业。中国本土房地产是私募，国际是公募。REITS要成功，第一要有产权相对完整性，第二要有经营相对完整性，详细要稳定，可预测收益回报。 五、房地产企业股权融资实操与运作4、信托融资-越秀REITs模式（案例） 六、房地产企业资本融资实操与运作1、票据贴现融资票据贴现融资方式好处之一是银行不按照企业资产规模来放款，而是根据市场状况(销售协议)来贷款。 票据贴现此外一种优势就是利率低。票据贴现能为票据持有人迅速变现手中未到期商业票据，手续以便、融资成本低，是受广大中小企业欢迎一项银行业务。 六、房地产企业资本融资实操与运作1、票据贴现融资票据贴现融资种类及特点： 1银行承兑汇票贴现 2商业承兑汇票贴现 3协议付息票据贴现 六、房地产企业资本融资实操与运作2、项目融资 （案例） 7月，万科与德国银行HypoRealEstateBankInternational（简称 “HI企业”）签订了合作协议，为开发中山项目进行融资安排六、房地产企业资本融资实操与运作3、债务重组融资 （案例）一种都市开发商做房地产开发做了好几年了，资产也有一点几种亿，是一种中小型企业，不过他负债到了3个亿。怎么办？在几年之内都还不清，除非有什么绝招，因此企业就要重组，以处理历史遗留债务问题 通过某些重组，剥离，可以获得很好回报，又是个非常好企业。高盛、摩根士丹利，他们进入中国几家资产管理企业，盘活坏资产，回报比其他多得多（案例）上海某著名酒店改造项目债务重组融资一、物业简况该酒店坐落在上海火车站边上，是一家拥有25层现代化涉外旅游宾馆，建筑面积29640.79平方米。二、升星改造融资背景该宾馆项目是涉外三星级酒店，属于铁路系统管理较高档次酒店。股东是上海铁路局所属某集团企业。上海铁路局计划在年内完毕宾馆四星级改造，明年三月开业。目前已经投入万左右，尚有7000万左右资金缺口，上海铁路局但愿通过市场化引入社会资本参与经营，原则上铁路不出让控股权。并引进国际著名酒店管理企业进行管理。三、债务状况该宾馆曾为上海铁路局下属某企业担保债务本金2500万元，利息300万元。该企业已关停，宾馆对该债务做过确认。该债权被某资产管理企业商业收购。已经进入法院执行程序，宾馆有关抵押资产已经被法院查封、资金帐户被冻结。该资产管理企业加紧督促法院进行拍卖等程序。（案例）上海某著名酒店改造项目债务重组融资该资产管理企业提出处理方案：1、最理想处理方案，今年内铁路方面一次性付清2500万元，免除所有利息。2、先行支付50%,进行完全保证(实物保证、股权保证)。3、债务重组，引进新投资人，该资产管理企业全力配合，以保证债务清偿。上海铁路局认为该宾馆不属铁路局主业，且帐面亏损。暂且不考虑拨付资金，但愿通过市场化处理资金困境，可以考虑出让宾馆控制权。四、投资人处理方案：投资人在和法院、某资产管理企业协助下，和铁路局完毕债务重组，也可以成为该宾馆大股东。五、投资价值分析(一)该酒店所处地段位于上海火车站关键地区，年内即将所有完毕四星级改造，酒店市场价值将大大提高。(二)运用该宾馆目前债务以及改造资金瓶颈，可以用相对低成本进入该项目。(三)通过入股该项目，深入渗透到上海铁路局有关酒店产业。六、房地产企业资本融资实操与运作4、债券发行我国房地产开发企业债券重要有住房建设债券、土地开发债券、房地产投资债券、危房改造债券、小区开发债券、住房有奖债券等。按照企业债券发行试点措施，申请发行企业债企业，其债券信用级别须经资信评级机构评级为良好;近来三个会计年度实现年均可分派利润不少于企业债券一年利息;本次发行后合计企业债券余额不超过近来一期末净资产额40%七、房地产企业衍生融资实操与运作1、资产证券化融资 包括： 投资基金，信托证券，指数化证券MBS住房抵押贷款证券化(如下简称MBS)是20世纪70年代以来最重要国际金融创新之一，目前己成为美国、加拿大等发达国家构筑住房金融二级市场重要途径。 MBS既是房地产金融创新成果，也是房地产金融创新动力。从世界范围看，住房抵押贷款证券化是搞活房地产市场最为有效手段。目前我国个人住房抵押贷款迅猛发展，为住房抵押贷款证券化推行奠定了很好资产基础 。选择住房抵押贷款证券化模式要适应本国国情，循序渐进稳步推行。美国实现住房抵押贷款证券化花了25年时间 。七、房地产企业衍生融资实操与运作2、房地产投资基金融资 是国外房地产开发企业广泛采用融资方式。由于融资方式比较灵活，且资金来源社会化，因而具有较大借鉴价值。它是一种由一群被动投资者以有限合作形式构成投资房地产实体，其组织由经理合作人与有限合作人构成。经理合作人负责房地产经营管理，负无限责任;有限合作人享有所有权，不参与经营，以其出资额承担有限责任七、房地产企业衍生融资实操与运作3、回租回购融资根据我国新协议法第237条，租赁融资是指出租人融通资金，根据承租人对出卖人、租赁物选择，向出卖人购置租赁物，提供应承租人使用，承租人支付租金租赁交易。租赁融资在我国房地产业运用较少，但在国外是一种常见融资方式。可分为如下两种：第一种，出租人房地产。假如某开发企业拥有一块土地，可根据某租户规定开发建设房地产，并与其签订长期租赁协议。开发企业可每年将定期获得租金作为抵押，申请开发项目全额长期抵押贷款。第二种，承租人房地产。这是指开发企业通过租赁方式获得土地使用权后自己开发房地产。由于开发企业获得是长期、排他性租赁权益，其就可以此作为抵押向银行申请长期抵押贷款。七、房地产企业衍生融资实操与运作3、回租回购融资回租融资，开发商将物业以低于市价价格发售给投资者，及时获得资金回收，并与投资者签订长期回租协议。由于物业售价低于市场价格水平，因此开发商向投资者支付租金也低于市场租金水平。对于开发商而言，回租融资可以及时获得融资，减少资金占有，缓和企业资金压力，并且租金在会计核算上作为经营费用，可以税前列支，具有抵税效应。回买融资，开发商将自己开发某项物业卖给贷款机构，然后再用贷款机构贷款买回该项物业。通过回买融资方式，开发商获得较高比例融资，并且在还清贷款后，可以获得该项物业产权。尤其值得阐明是，开发商仍可以对此物业提取折旧，从而获得抵税带来好处。七、房地产企业衍生融资实操与运作4、夹层融资“夹层” 概念源于华尔街，原指介于投资债券与垃圾股之间债券等级，后逐渐引入到企业财务中，指介于股权与优先债券之间投资形式，夹层融资重要包括优先次级债、可转化次级债和可赎回优先股。在房地产融资领域，夹层融资常指不属于抵押贷款其他次级债券或优先股，建立不一样债权和股权投资组合。房地产企业当迫于种种原因，银行贷款难以获得，而企业方又不乐意出让股权，或感到股权融资成本过于昂贵时，可通过夹层融资获取资金。夹层融资最大长处是减少了交易中所需股权数量。相对于规定25%35%回报率股权投资者，夹层投资者寻求内部回报率一般在18%20%之间。另首先，尽管夹层融资回报率仍大大高于银行贷款利率，其条件却远不像银行贷款那样严格。例如在美国，银行交易对举债融资最大程度是营业性现金流3.5倍，而夹层融资靠近于4倍。”七、房地产企业衍生融资实操与运作5、远期合约融资 是一种非常美国化高效率房地产融资方式。它是通过贷款机构出资、开发企业出地和技术，成立合资企业形式进行。与合资所不一样是，参与合作资本投入者也是贷款方，要分期收回投资并获得利息，故这种融资方式又称为“双重身份贷款合作”。由于贷款方自身又是合作方，因而贷款利率一般比较低。但同步作为合作方，他也与开发企业共享利益、均摊风险。因此采用这种贷款合作融资方式，开发企业不仅能减少对应风险，并且可以扩大项目规模，使房地产项目贷款价值比到达较高水平八、房地产企业上市融资方略及案例1、上市方式房地产企业IPO上市房地产企业买壳上市八、房地产企业上市融资方略及案例1、上市方式IPO概念概述 IPO全称Initial public offering(初次公开募股)。某企业(股份IPO特点： 募集资金、流通性好、树名声 什么是“借壳上市” 借壳上市是指通过把资产注入一间市值较低已上市企业，得到该企业一定程度控股权，运用其上市企业地位，使母企业资产得以上市。 借壳上市特点： 程序简朴、时间短、成本较低 八、房地产企业上市融资方略及案例1、上市方式房地产企业证券市场融资操作措施：发行上市IPO，股份有限企业设置满三年且持续盈利，通过证券企业辅导一年，募集资金：金额不超过上年净资产2倍。费用：从改制、审计、资产评估、律师、上市辅导到承销费、保荐费，一般约需资金1600万元左右。 买壳上市是购置上市企业股权做大股东，然后通过优良资产和有良好收益预期资产注入和置换，彻底变化上市企业经营业绩，从而到达证监会规定增发和配股规定，实现从证券市场融资目。 房地产企业上市发展流程定向募集Pre-IPO原始发行IPO追加股发行（增发或配股）可转换债券发行吞并收购已渡过初创期产品和服务已被市场初步承认为更快发展积蓄能量营业额初具规模距 IPO 1年左右在高速发展阶段后半部分营业额规模已达上市规定市场份额进入稳定阶段企业已完毕股票初始发行发行后业绩和股票走势良好企业收入进入稳定发展期已完毕初股票始发行当期财务体现良好迅速扩大规模进入新市场业务战略转型考虑其他战略性调整企业上市地点选择比较项目深交所/上交所香港联交所纳斯达克/纽交所新加坡交易所企业上市地点选择至底，A股市场共有6家房地产企业通过IPO上市。A股市场共有71家企业IPO上市，共有121家，两年在A股市场IPO上市房地产企业仅有4家，04、05两年也仅有2家房地产企业上市。 从房地产企业融资规模来看，在大陆A股上市房地产企业首发筹资平均规模为7.93亿元，而在香港上市房地产企业初次筹资平均规模到达了64.33亿元(仅有一家鸿隆控股首发规模较小，约为5亿元)，而其他在纽约、伦敦以及新加坡上市房地产企业首发融资规模都较小。对于目前紧缺资金房地产企业来讲，从融资规模上讲，具有国际背景香港就成为首选之地。从房地产企业上市规定来看，在纽约证券交易所规定在过去三个财政年度合计实现税前盈利1亿美元，在香港主板上市条件是近来一种财政年度盈利不少于万港元，且最初两个年度盈利总和不少于3000万港元，在新加坡上市条件一是过去三年合计税前纯利不少于700万新元，每年税前纯利不少于100万新元，条件二是过去一年或两年总和合计税前纯利不少于1000万新元。对于房地产企业上市规定中，纽约证交所规定最高，而纳斯达克规定虽然较低，不过必须发明科技概念，相比较而言，在香港上市规定较低，新加坡条件和中国A股市场比较靠近。企业上市地点选择借壳 鉴于A股市场壳资源比较丰富，资本运作后借壳上市成为房地产企业一种重要途径。以来，共有15家房地产企业涉足资本运作，通过证监会同意共有4家，包括*ST广厦，S,ST昌源，S,ST天华和ST鼎立；正在实行有3家，分别是ST卧龙，ST华侨和*ST金花。从借壳数量来看，远远高于A股上市房地产企业数。借壳 9月21日，停牌一种月*ST琼花公布公告称，将以每股6.49元价格定向增发，拟将江苏国信集团旗下预估值为39亿元国信地产100%股权注入其中，重组完毕后， *ST琼花将从塑料制造上市企业变身为房地产开发企业。伴随重组公告公布，其二级市场股价在复牌后至今持续涨停。仅隔三天，9月24日，*ST商务同样公告称，其将通过资产置出及定向增发收购房地产企业上海三湘股份100%股权，假如重组完毕，后者将“借壳”*ST商务实现上市。今年以来，已经完毕和正在进行“借壳”案例有十余例。有停牌数年终于完毕重组*ST中辽（现已更名为万方地产），有完毕“借壳”恢复上市当日暴涨12倍、市值超过100亿元顺发恒业（原名*ST兰宝）。北京金融街借壳“重庆华亚”1996年，“重庆华亚”在深交所隆重上市，股票代码为0402。时过境迁，目前“000402”却成为北京金融街控股股份有限企业上市股票代码，这其中演绎着，是一种前景良好房地产企业怎样巧妙运用证券市场资源配置功能跻身热门上市企业之列，然后发挥证券市场再融资功能壮大自身实力、拓展业务空间故事。1993年国务院批复北京都市总体规划，提出在西二环阜成门至复兴门一带建设国家级金融管理中心，集中安排国家级银行总行和非银行机构总部，北京金融街应运而生。作为首都第一种大规模整体定向开发金融功能区，通过十数年发展，金融街已经成为对中国金融业最具影响力金融中心区。金融街入驻金融机构、著名企业达1500多家，区域内机构和企业管理总资产达48万亿元，资产集中程度全国第一。1-12月金融街税收1707.2亿元，同比增幅36.9%，占西城区三级收入75.9%，占北京市税收28.39%。金融街每万平米承载100亿资产；每平米年奉献税收超过4万元。 北京金融街借壳“重庆华亚”“重庆华亚”前身是1966年定名重庆红旗纸箱厂,包装行业整体体现是一种夕阳产业，导致了重庆华亚发展前景十分黯淡，上市后5年股本没有扩张，每股收益长期徘徊在0.060.15元水平，净资产收益率也基本处在37范围内波动。企业前身是重庆华亚现代纸业股份有限企业。5月23日企业与金融街集团进行了整体资产置换；5月24日，华西包装集团企业办理了将其所持4869.15万股企业国有法人股所有转让给金融街集团股权过户手续，过户手续完毕后华西包装集团企业不再持有我司股票，金融街集团持有我司所有国有法人股。6月26日选举产生了新董事、监事及高管人员。华西集团将其持有4869.15万股国有法人股以每股3.80元价格转让给金融街集团，总波及金额为18502.77万元，其中以置出净资充抵16598.23万元，现金部分1904.54万元，应当说金融街控股企业上市成本非常低廉。北京金融街借壳“重庆华亚”自5月23日，重庆华亚与金融街集团根据资产置换协议约定进行整体资产置换，置出净资产值为16598.23万元 （系指企业所有资产及其对应负债）所有权归金融街集团，金融街集团置入净资产值为17219.19万元 （系指金融街集团所拥有北京金融街区域物业资产和其全资附属企业“北京金融街房地产经营企业”所有股权）所有权归重庆华亚。通过这种“资产置换、变