商品房按揭贷款与资金的时间价值.doc

技术经济学案例案例一 商品房按揭贷款与资金的时间价值对于住房贷款者，首付款项是越少越好呢？还是还款期是长一些好还是短一些好呢？为此我们需要考虑资金的时间价值。一、正确认识贷款购房中的“杠杆作用”在现代社会，经济头脑比较敏锐的购房者即便有足够的资金，也会选择贷款购房的方式。从购房投资角度考虑，贷款是很重要的一种投资工具，这在经济学上被称为“杠杆作用”。例如某人购入单价5000元平方米、建筑面积为100平方米的住房，拟在投资收益率达到30%时出售。如果购房总价50万元均为自有资金支付，那么要达到升值30%需要该住房出售单价达到6500元，这其中的难度是很大的；如果该人将50万元自有资金作为50%首付款购买两套住房，不足部分以贷款50万元补足，那么这两套住房只要单价上升15%，达到5750元，则两套住房总价为57501002=115万元，归还50万元贷款后净得65万元，和50万元自有资金相比，投资收益率也达到30%。但是，单价从5000元上升为5750元比上升为6500元容易得多，也快得多。 以上没有考虑贷款利息，即便考虑贷款的资金成本，借助贷款也是事半功倍的投资捷径，这就是所谓的“杠杆作用”，借助贷款的比例越高，杠杆作用越明显。当然，需要提醒注意的是如果房价下跌，杠杆作用同样生效，损失也会增加。二、贷款本金偿还的计算资金是具有时间价值的，按中国人民银行现行规定，个人住房贷款的偿还方式有两种：（1）等额偿还法；（2）等额本金法。两种还贷方式的区别：1、计算方法不同。等额还款法。即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。等额本金法。即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，2、两种方法支付的利息总额不一样。在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，“本金还款法”的利息总额要少于“本息还款法”；3、还款前几年的利息、本金比例不一样。“等额本息还款法”前几年还款总额中利息占的比例较大(有时高达90%左右)，“等额本金还款法”的本金平摊到每一次，利息借一天算一天，所以二者的比例最高时也就各占50%左右。4、还款前后期的压力不一样。因为“本息还款法”每月的还款金额数是一样的，所以在收支和物价基本不变的情况下，每次的还款压力是一样的；“本金还款法”每次还款的本金一样，但利息是由多到少、依次递减，同等情况下，后期的压力要比前期轻得多。贷款时商业银行一般推荐等额偿还法。因为这种方式计算简便。等额偿还法是按复利按月计息的，即在贷款期内每月均以相等的偿还额归还贷款本金和利息。其计算公式如下：每月等额偿还贷款本息：A= P i（1+i）n/（1+i）n -1 (3-27)式中： P贷款本金（元）；n还贷款期限，按月计算；i贷款月利率。由此得知，期初贷款本金P越大。贷款期限越长，则所承担的利息负担越重。因此，作为贷款应慎重考虑贷款数额、还款期限等。三、贷款数额、贷款方式的确定根据中央银行的规定，个人住房贷款的最高额度不超过所购住房价值的80，就意味着必须准备20的首期付款。如购房贷款是20万元，首期付款就达到4万元。由于每个人的财富积累不一样，因而每个人会选择自己认为合理的首期付款额。首期付款额低，就意味着合同期内每一期的付款额高，特别是利息负担多一些，但购房者会有多余资金用于改善生活品质和其他投资。如果其他投资的收益率高于贷款利率，选择较低的首期付款额为好。更为重要的是，由于目前的房价较高，人们的收入相对较低，就是储蓄够较高的首期付款额也比较困难，因而选择最低的首期付款额是明智的，因为目前的购房贷款利率也是相对较低的。当然，有的人财富积累雄厚，经济收入可观，也没有其他的投资偏好，愿意申请比较少的抵押贷款，而愿意支付比较多的首期付款也是可以的。因为一方面减少了利滚利支付利息的负担，另一方面房屋本身具有增值性，将帮助他们获得更多的财富。居民购房首期付款额除动用历年的积蓄外，资金不足部分大都运用“个人住房公积金贷款”+“银行个人住房按揭贷款”的“组合贷款”方式来解决。住房组合贷款方式的运用科学与否，会对付息总额产生较大影响。如某人因购房资金不足，欲申请住房组合贷款10万元，贷期56年。按照“公积金贷款计贷额度=（借款人计缴住房公积金的工资收入之和35%12个月贷款期限）”计算公式，其可贷公积金贷款的额度只有5万多元。现假定其申请公积金贷款5万元，银行按揭贷款5万元，那么，还款期到底是选择5年期，还是选择6年期呢？以还款期限6年与5年相比较，虽然只增加了l年，但是整个还款期间的年利率却有了不小的增幅。公积金贷款利率增加045个百分点 （由414%增至459%），银行按揭贷款利率增加了027个百分点（由531%增至558%），致使累计利息支出分别要增加1854元和1908元，显然是选择5年期的组合贷款更为合算。组合贷款中，应尽量多申请公积金贷款，因为公积金贷款利率优惠，付息负担轻一些。上述5年期公积金贷款比银行按揭贷款的“月均还款额”和“累计偿还本息”分别还要少还2670元、1602元；同理，若申请公积金贷款提高到8万元，向银行贷款减少至2万元，贷期仍为5年，则不难进一步算出该组合贷款的“累计偿还本息”为11152080元，比前述的组合贷款“累计偿还本息”112482元，要少付息96120元。四、还款期限的选择贷款期限是越长越好，还是越短的好？这主要取决于购房者的经济能力及其投资偏好。一般来说，还款期限越短，则每月还款额越高，负担就相对重一些。可见，延长还款期限的目的主要是为了降低每月还款额，但是否期限越长越好呢？让我们来看一个例子。以借款一万元为例，采用银行按揭贷款，月利率为4425，如果两年还清，每月还款44010元，如果三年还清，每月只需还款30110元，每月还款减少139元，负担减轻316%左右）。而比较还款期为十九年和二十年，还款期19年时每月还款7124元，还款期20年时每月还款6924元，同样是延长一年，每月负担只减少2元，约为28。可见期限过长不能使每月还款额大幅度减少，而白白增添了利息负担。显然，并不是选择抵押贷款的期限越长越好，问题出在期限越长的抵押贷款所支付的利息占贷款总额的比例较高，而且随着收入增长，过长的期限会造成过小的每月付款额，从而带来不必要的付息支出。举例来说，一个年利率10%即月利率833，10万元的30年贷款，每个月利息费用878元，全部利息费用是216万元，是本金的两倍多；同样10万元的15年贷款，每月利息费用1075元，虽然比30年少了122万元，只花了一半的时间就还清了贷款。因此，购房者应根据自己的经济收入状况及未来预算，确定一个合理的抵押贷款期限，一般应选择10到15年贷款期限为适当。在香港1990年的一次房地产调查表明，年龄在40岁以下的首次购房抵押期为142年，40岁以上的则为l17年到133年。当然，预期的每个月收入水平是决定还款安排的客观制约因素，根据发达国家住房贷款的经验，月均还款额占收入水平的1550%比较合适，超过50%后，借款人的日常生活及消费水平将受到不利的影响。如果购房者的收入发生变化，例如获得一份收入更高的工作，职位升迁后收入得到很大改善， 支付能力提高了，为了减少利息支付，借款人可提前偿还全部贷款本息。其提前归还部分不再计收利息，已计收的贷款利息不再调整，从而缩短了还款期限减少了利息支出。尽管提前还款可以减少利息支出，但是住房贷款受国家政策鼓励，其利率水平比同期的汽车、小额质押贷款低，对于同时需要支付汽车或者小额质押贷款的借款人而言，收入变化后，首先应该提前归还后两种贷款，然后才考虑提前归还住房贷款。此外，收入水平提高后，是否提前还款还取决于其他投资机会，例如购买股票、投资基金、高收益的债券，只要这些投资的回报率高于住房贷款所需支付的利息，最后不要急于提前还款，否则会为失去更好的投资机会而懊悔。所以置业者应审时度势，在充分考虑资金时间价值的前提条件下，为自己设计一个合理的商品房按揭贷款方案。 两种还贷方式利息天壤之别 买一套房有多冤？人民银行重申市民可任选两种还款方式五六月份以来，一轮新的购房热潮正在南京上演，加上个人购房契税即将上调的消息，许多南京人加入了贷款购房的行列。然而，对于绝大多数是第一次购房的市民来说，贷款购房仍是迷雾重重。一般的购房人只知道贷款必须偿还利息，可是，采用不同的还贷方法，利息却有天壤之别。贷款额在40万元左右、限期30年的，利息差额可以达到10万元之巨！至于这个，不少人都还被蒙在鼓里两种还贷法利息差额大。市民刘先生上个月刚买了新房，并办完了住房贷款手续，每月还贷额近2000元。谁知道就在本月即第一次还贷后，刘先生却知道了一件让他大为惊讶的事他的一位亲戚和自己贷款额度相差无几、年限相同，但是总体还贷利息却相差近2.5万元！原因只是他们采用了不同的还贷方式。而此前，刘先生称自己对另一种还贷方式一无所知。“在签合同的时候，银行工作人员只是抱来一大堆贷款合同，密密麻麻的，然后帮你一会翻到这里、一会翻到那里，指着一些空白的地方，让你签上姓名、填上身份证号码、按上手印即可，根本没有提及还有另外一种还款方法。”签下这份贷款合同后，刘先生自己测算了一下，利息总额高达176万多元。要不是亲戚提醒，刘先生还以为贷款就是这样办的，又气愤又心疼的刘先生忍不住把自己的贷款合同拿出来又仔细翻了好几遍，发现合同里的确有两种贷款方法可供自己选择，但是空白处已经被银行事先填上了等额本息还款法，根本就没有自己考虑的余地。他请朋友算了一下，如果套用另外一种还款方法，那么自己30万元、20年商业性住房贷款利息总额不到152万元，比现在要少249万元。银行普遍主荐“等额法”为了探明究竟，连日来，记者也以购房人的身份对南京多家银行进行了暗访。在农业银行新街口支行的消费信贷超市，记者表示准备购买一处总价为80万元的商品房，首付30%，公积金贷款12万元，余下的44万元准备办理商业贷款，30年还清。一位工作人员热情地接待了记者。她首先给记者介绍了本息还款法(等额法)，通过测算，“月还款额”一项显示为237278元；记者随之询问有无其他的还款方式，该工作人员说还有另一种“本金还款法”(递减法)。每个月的还款额都不同，从3000元左右逐渐递减到1000多元。究竟选择哪一种方法呢？以下是记者和该工作人员的一段对话：“两种还贷方法哪一种更合算呢？”“总的说来第二种递减法少付点钱，但是一般人都不会等到30年才还清的，如果提前还贷的话就没有那么大差距了。何况使用递减法虽然后面还得少，但是一开始压力太大了。”“哪一种更方便呢？”“当然是第一种等额法方便，每个月只需按月还给银行相同数额的钱就行了。第二种递减法每个月的钱数都不同，算起来也很麻烦所以我们一般都推荐客户选择等额法。”随后，记者继续以购房人的身份电话咨询了商业银行、招商银行、工商银行、建设银行等多家银行，大多数都以介绍“本息还款法”即等额法为主，有的甚至根本不提及递减还款方式。虽然一些银行工作人员最终也承认应该按照个人的不同情况选择还款方式，但是从其话语中，可以很明显地听出对等额法的倾向性。银行倾向性在于息差导致银行产生这种倾向性的原因何在呢？一位从事金融行业多年的人士一语道破：“关键在于息差。”“两种方法的利息差距大着哪！”该位人士以记者暗访的例子进行了一番计算，得出的结果令人震惊同样是44万元、30年的商业性贷款，等额法的利息总额为414万多元，而递减法为297万元左右。两种不同还贷方法利息竟然相差11万元之多！下面这个表格就可以清楚看出：该人士称，同样一笔贷款业务，对于“吃利息饭”的银行来说，当然希望购房人全都选择利息高的还贷方法。就像普通商品买卖一样，一般的商家都会推荐顾客购买价格高、利润高的商品，怎么会推荐价格低、利润低的商品呢？至于银行解释的“等额法比递减法方便”的理由，记者发现，使用递减法实际上也并不如想像的那么麻烦。虽然每个月的还款额都不同，但是具体数额并不需要人力测算，银行的计算机系统十分轻松地便可以打印出30年中每一个月还款数据的表格，购房人只需遵照交钱就行了。而另外一个“递减法开始还款压力大”的解释，记者通过业内人士测算发现，虽然递减法开头的还款额度的确较高，为3000元左右，但是相对于等额法2372元来说，也就高出620元左右，且持续时间也只有一年零两个月。大多数时间的还款额集中在2000多元和1000多元之间。相信600多元的差额大多数购房人都能承受，何况，这样“省下来”的利息高达11多万元，值得大多数购房人重新考虑。银行称没占到便宜昨日，建行、中行、农行、民生等几家银行在接受记者采访时称，两种还款方法表面上看两者利息总额相差不少，而实际上两者的计算原理是一回事。“不存在银行占便宜。首先，两种还贷方法并不是哪家商业银行自己制定的，而是央行规定的。”建行江苏省分行房地产信贷处处长丛华昌介绍说，1998年5月央行颁布了个人住房贷款管理办法，规定了住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法。不管是哪种还贷方法都是符合规定的。而且实际上两种还款方法计算原理是一样的。“简单地看，两者利息是相差一定额度，但是对于银行来说，并没有通过哪种方式多收了顾客的利息，因为这两种还贷方式都是按照客户占用银行资金的时间价值来计算的。”据丛处长解释，造成这两种还款方法利息总额不同的根本原因，在于顾客占用银行资金发生了变化。递减还款法，由于顾客一开始就多还本金，所以越往后所占银行本金越少，因而所产生的利息也少。而等额本息还款法则不同，开始还的贷款本金较少，占用银行资金相对也较多，所以利息也会相应增加。针对目前老百姓对两种还款方式不太了解、不太熟悉的现状，昨天一些银行表示今后在办理贷款之前，将加强告知义务。“可能我们的部分柜面人员会觉得选择等额本息还款法是约定俗成的事，老百姓也习惯于这种还款方式，所以就没有对递减法进行解释和宣传，客户来了就照老办法给办了。”一些银行表示，今后在办理住房贷款前，“要将话说在前面”，让客户自主选择。消协称购房人有知情权南京市消费者协会秘书长孙建和在剖析上述现象时说，贷款购房也是一种消费行为，消费者享有消法赋予的知情权和选择权。银行作为向消费者提供服务的经营者，有义务在服务场所的显著位置公示两种不同的服务内容，即两种不同的还款方式。另外，还应该客观地且明确地向消费者介绍两种还款方式的不同之处，以及各自的利弊，否则，就是侵害了消法赋予消费者的权利。我国消法第八条、第九条规定，“消费者享有知悉其购买、使用的商品或接受的服务的真实情况的权利”；“消费者有权自主选择商品或者服务方式，自主决定购买或不购买任何一种商品、接受或不接受任何一项服务”；“消费者在自主选择商品或服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。”孙建和认为，如果银行在没有明确告知两种还款方式及其利弊的情况下，擅自替消费者作主选择其中一种还款方式，那么就违法了消法的上述规定，对消费者的知情权、选择权构成了侵害。原因在双方信息不对称贷款购房人可以享受两种不同的还贷方法，这是中国人民银行的明文规定。然而，为何到了实际操作中，一种方式深受青睐，而另一种方式就明显受到“冷遇”了呢？导致本金还款法“银行不荐、消费者不知”的根本原因究竟是什么？受访的多位专家及业内人士均一致指出，购房人和银行之间严重的信息不对称，是首要原因。在市场经济条件下，这种信息不对称的局限必然可以给银行有意无意隐瞒信息、牟取更多利息收入创造有利条件；而购房人由于信息缺乏，必然处于弱势。钱苏平律师说，消费者毕竟不是银行家，人民银行的规定也只是面对银行而设的，普通人无从得知，所以在选择购房贷款时，往往是银行说什么就是什么，具有一定的盲从心理。陈广华律师也认为，在贷款购房过程中，银行和购房人处于明显的不平等地位。银行占有了大量消费者不具备的信息，而且有充分的理由和条件对消费者购房作出主观引导。