金地集团成本管理文件-全套.pdf

项目拓展阶段成本测算工作细则1.目的：明确在项目拓展阶段，成本测算主要方法和应达到的深度。2.适用范围：本细则适用于深圳地产公司所有拟购买或合作的房地产项目和政府招标拍卖土地项目拓展阶段的建安成本测算工作。3.定义：3.1 拓展阶段成本测算：在项目拓展阶段，对拟建项目所需要的建安工程投资，通过编制估算文件预先测算和确定的过程，是项目可行性研究报告的重要组成，是项目决策、筹集资金和控制造价的主要依据。4、职责：4.1 成本部经理负责审核项目拓展阶段建安成本测算表 4.2 成本控制工程师负责项目拓展阶段跟踪、配合，并编制项目拓展阶段建安成本测算表。5、资格或培训：5.1 无 6、实施细则：6.1 项目经济性分析阶段成本测算：6.1.1 成本部经理每半年安排相关人员编制深圳地产公司开发项目所在地区的各类建筑各种档次物业建造成本水平报告，供领导和相关人员参考。（表格见 GFI-CB-5-F1）6.2 项目可行性研究阶段 6.2.1 成本部经理指定成本控制工程师负责项目拓展阶段的成本测算工作。成本控制工程师负责跟踪、配合，并编制项目可研阶段成本测算。6.2.2 成本控制工程师进行成本测算的依据包括设计部提交的可研阶段项目方案设计文件、营销部提交的关于项目定位的市场调查报告、项目开发部提交的土地规划指标及相关土地状况资料、成本信息库中的该地区各类物业成本指标和成本调研报告、市场同类档次项目的建造标准及形式。6.2.3 成本控制工程师按项目拓展阶段建安成本测算表（见 GFP7-8-F1）格式要求，完成测算。6.2.3.1填写编制说明：包括“项目概况”、“成本测算的依据”、“测算基准，即建筑的基础、结构形式及建造档次装修”、“其他说明”（例如测算时没有考虑哪些费用）6.2.3.2结合项目的定位、规划指标、建筑的基础、结构形式及建造档次装修等，确定建安成本中各个项目的成本指标取值。6.2.3.3 根据政府相关规定和以往工程经验制定前期费用和开发间接费中属于成本部填写的项目。6.2.3.4有多方案需要比较的项目，成本测算人应对各方案成本差异性分析说明，比较后提出成本建议。6.2.4 项目拓展阶段建安成本测算经过成本部经理审核，提交项目开发部，作为可研分析的附件。6.2.5 公司进入新的城市进行房地产开发，成本测算人必须在测算前完成该城市的房地产开发成本水平调查报告，内容应包括 6.2.7.1该地区房地产开发适用的法律、法规、规定及其对工程成本的影响：包括定额计价模式、工程招投标规定、地产项目开发税费等。6.2.7.2当地的设计规范和标准的特点，主要指工程建筑设计、人防要求、公建配套要求以及技术特点，以便考虑对造价的影响。6.2.7.3当地建造成本与深圳的比较：包括定额造价水平的对比和实际建造成本的比较，完成该地区各类建筑各种档次物业建造成本水平表 6.2.8 成本控制工程师应在营销部提供的竞争楼盘清单中，挑选1-2 个楼盘深入调研，完成竞争楼盘成本水平调研报告。6.3 集团公司立项阶段 未加密版下载地址:http:/ 项目拓展阶段成本测算工作细则 版本：1 第 3 页 共 5页 6.3.1 项目可行性研究报告获得集团公司批准，在集团公司正式立项后，项目拓展阶段建安成本测算表中有关的数据自动成为项目的预控目标。6.3.2 成本控制工程师负责把预控目标输入成本信息库。6.4 资料存档 项目拓展阶段建安成本测算由项目资料信息员负责保管，工程竣工验收后交部门秘书存档。7.附件：7.1 GFI-CB-5-F1：*地区各类建筑各种档次物业建造成本水平表 GFI-CB-5-F1.1 _地区各类建筑各种档次物业建造成本水平表编制人：编制时间：成本指标（元/M2）说明（标准及配置）分项工程名称 低档中档高档指标单位低档中档高档一、住宅*基础：天然基础；*结构：框架*一般装修：电梯门厅贴墙地砖、室内毛坯房；*电梯：无*安装：住宅内给水只安装一个龙头、无洁具、电开关插座到位，普通座灯头，设备基本为国产或合资；系统正常设置包括电话、电视、普通对讲、闭路监控、室内外燃气管道和自动抄表系统。（一）6 层以下 元/M2 可销售面积 外墙涂料，阳台砼栏板，普通铝合金门窗白玻。大面涂料，底部墙砖饰面；室外空调机座铝合金百叶装饰，外墙门窗采用粉末喷涂铝合金，部分中空玻璃，增加智能卡等系统。外墙墙砖；铝合金空调百叶；阳台玻璃栏杆；铝合金门窗采用断热型材、中空玻璃；门厅进行专业装饰设计；TM 卡锁高档实木入户门；可视对讲、红外报警、智能卡系统；直饮水系统。（二）7-14 层 元/M2 可销售面积参见（一），基础采用预应力管桩，有电梯（三）15-24 层 元/M2 可销售面积参见（一），基础采用预应力管桩或人孔桩，有电梯（四）25-30 层 元/M2 可销售面积参见（一），基础采用预应力管桩或人孔桩，有电梯（五）别墅 元/M2 可销售面积参见（一）二、配套工程 半地下室 元/地下室建筑面积*含基础、结构、一般装修、防水、常规水电及安装专业分包未加密版下载地址:http:/ 元/地下室建筑面积*含基础、结构、一般装修、防水、常规水电及安装专业分包二层地下室 元/地下室建筑面积*含基础、结构、一般装修、防水、常规水电及安装专业分包会所 元/M2 会所面积 一般精装修 高档精装修，无室内泳池 高档精装修、设室内泳池。幼儿园 元/M2 幼儿园面积 含基础、结构、初装修、防水、常规水电及安装专业分包，不含精装修及教学设备和家私。小学 元/小学面积含基础、结构、初装修、防水、常规水电及安装专业分包，不含精装修及教学设备和家私。商业 元/商业面积 含基础、结构、初装修、防水、常规水电及安装专业分包，不含精装修。物业管理用房 元/M2 物业房面积 含基础、结构、初装修、防水、常规水电及安装专业分包，不含精装修及教学设备和家私。注：1、仅供技术经济性分析或规划草案估算参考，解释权在成本部。2、成本部会定期修订此表，使用时注意时效性。3、表中说明供参考，在填写时应根据不同地区自行补充完善。设计阶段成本控制工作细则 1.目的：为保证项目发展成本目标的实现，设计各阶段成本控制工作的实操方法。2.工作范围：深圳地产所开发的项目设计阶段成本控制工作。3.工作职责：3.1 部门经理：3.1.1 负责审核方案设计阶段 成本匡算、汇编的发展成本目标 及方案阶段成本分析报告；3.1.2 负责审核扩初设计阶段成本概算及扩初阶段成本分析报告；3.1.3 负责审核施工图设计阶段 成本预算及 施工图阶段成本分析报告；3.1.4 负责项目设计阶段成本控制工作的总组织与协调工作。3.2 成本负责人：3.2.1 负责收集、调研同类项目市场水平，编制项目成本调研报告；3.2.2负责编制方案设计阶段成本匡算、汇编项目发展目标及编制方案阶段成本分析报告；3.2.3 负责组织编制扩初设计阶段 成本概算及 扩初阶段成本分析报告；3.2.4 负责编制设计各阶段成本控制建议及限额设计指标值；3.2.5 负责组织编制施工图设计阶段成本预算及施工图阶段成本分析报告。3.2.6 负责设计阶段成本控制工作的跟进工作；3.2.7 负责组织编制设计阶段方案成本比较。4.工作程序：4.1 收集、调研同类项目市场水平，编制项目成本调研报告；4.2 方案设计阶段：4.2.1 依据设计部提供的招标方案，5个工作日内编制各设计招标方案的成本估算，经分析、比较后对设计各方案中公建配套工程面积指标及形式、各种类型住宅所占比例、与项目市场定位相对应的各类建筑及环境的档次等影响成本较大的部分提出成本控制建议，并将建议反馈给设计部，供设计评标小组评标参考；4.2.2 方案设计完成后，成本负责人依据设计部提供的方案在一个月内编制建安成本匡算，对成本影响较大或成本容易流失的单项工程需做专项成本分析；4.2.3 成本负责人根据相关部门编制的各分项成本汇编成发展成本目标，经部门经理审核后，组织地产公司内部评审。地产公司内部评审通过后，提交给项目开发部，项目开发部报集团审批后作为正式的成本控制目标,上传信息平台。4.2.4 方案设计完成后一个半月内成本负责人编制方案设计阶段成本分析报告，主要对方案设计阶段所做的主要成本工作进行总结并对下一阶段扩初设计提出成本控制建议，部门经理审核后。4.3 扩初设计阶段：4.3.1 成本控制目标中建安成本目标在考虑可能发生的补充设计、设计变更 及现场签证及其它不可预见的费用后，将建安成本目标尽可能的合理分解到每一个单项工程或专业工程上，形成扩初阶段的成本限额初步建议；4.3.2成本负责人组织召集设计部相关人员开会讨论扩初阶段的成本限额初步建议，充分沟通后形成会议纪要，经总经理审批后传签给设计部，作为扩初阶段的成本限额；4.3.3 初设计完成并提交后一个半月内成本负责人组织编制项目成本概 算，概算依据扩初图纸针对典型配套（如地下室、会所、网球场馆等）及不同层高塔楼标准层的主体结构混凝土含量、模板含量、砌体含量、地面、墙面装修等分项工程计算单位含量并套用现行综合价按规定取费并按平均市场下浮水平计算，部分因图纸设计深度不够的项目暂按估算指标值，专业分包工程按市场价格。概算经部门经理审核，总经理审批后上传信息平台；4.3.4 概算完成一个月内成本负责人编制扩初设计阶段成本分析报告，主要对扩初设计阶段所做的主要成本工作进行总结并对下一阶段施工图设计提未加密版下载地址:http:/ 施工图设计阶段：4.4.1依据发展成本目标、施工图设计任务书及扩初设计阶段初步方案对发展成本控制目标进一步分解、细化和完善；4.4.2 针对各分项工程的不同特点，分别制定相应的限额设计经济指标、技术指标或对主要材料选型、成本控制点提出建议；4.4.3对分项工程中影响成本较大或容易造成成本流失的关键点作为设计阶段成本控制重点，具体如下：A、土方工程：争取设计一次到位，减少动土次数，重点控制挖运方数量；B、挡土支护工程：结构做多个方案比选，优化设计，给出挡土支护的经济指标值；C、桩基工程：该工程特点是不同的桩基形式对成本及工期影响较大，且成本容易流失，一定要做几个桩基形式的方案比选后，再制定经济指标值；D、结构工程；是成本控制的重点，在满足设计规范的最低要求下，尽可能的降低成本，主要控制钢筋、混凝土含量的限额设计值；E、建筑、装修工程：该部分质量及效果对售楼影响较大，影响成本的主要因素为材料选型，而且要避免重复设计和施工，减少设计变更及补充设计，重点对住宅外墙砖、铝合金门窗、标准层电梯前室装修、防水工程等制定经济指标值；F、安装工程：主要控制设备（电梯、机房设备等）及材料（管线）选型 及方案优化；G、景观工程：景观工程设计前充分考虑营销的要求、施工图的质量及材 料的选型是该部分成本控制的重点，对小区硬质地面材料、绿化工程制定经济指标值；H、分包工程：该部分的特点是专业性较强，政府相关规定有一定的可操 作性，成本控制的重点是方案的深化及优化。4.4 根据以上限额设计数值及成本控制建议，编制施工图设计阶段建安成本限额设计成本控制建议书，与设计部充分沟通后，报总经理审批，传签给设计部，作为施工图设计阶段的成本限额；GFI-CB-7 设计阶段成本控制工作细则 版本：1 第 4 页 共 4页4.5 施工图设计过程的跟踪、测算、分析、比较；4.6 施工图完成并提交后两个月内编制项目成本预算，部门经理审核，总经理审批，编制施工图设计阶段成本分析报告，部门经理审核。审核后的资料上传信息平台.未加密版下载地址:http:/ 1.目的：把项目的建安成本目标合理地分解，用以指导限额设计、招标及合同签订工作，保证项目总发展成本目标的实现。2.范围：深圳地产所开发的项目施工图设计阶段成本目标限额设计分解工作。3.职责：3.1 部门经理 3.1.1负责审核项目施工图设计阶段建安成本目标限额设计成本控制建议书；3.1.2 负责审核项目总包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目标建议书；3.1.3 负责审核项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议书；3.1.4 负责项目成本目标分解运作过程中的总组织与协调工作。3.2 成本负责人：3.2.1负责编制项目施工图设计阶段建安成本目标限额设计成本控制建议书；3.2.2 负责编制总包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目标建议书；3.2.3 负责编制项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议书；3.2.4 负责与相关部门就限额设计数值及成本建议进行沟通，达成共识。4.程序：4.1 制定项目施工图设计阶段建安成本目标限额设计成本控制建议书 4.1.1施工图设计开始前，对集团审批的项目发展成本控制目标中建安成本进一步分解、细化和完善；4.1.2 建安成本目标限额设计成本控制建议编制要求具体如下：4.1.2.1成本负责人根据发展成本目标，结合施工图任务书、扩初设计阶段初步方案及市场水平，针对各分项工程的不同特点，分别制定相应的限额设计经济指标、技术指标或对主要材料选型、成本控制点提出建议；对分项工程中影响成本较大或容易造成成本流失的关键点作为施工图设计阶段限额设计成本控制重点，成本建议按专业具体提出以下几点：4.1.2.1.1土方及挡土工程：该工程成本容易流失，建议土方综合考虑场内平衡、挡土墙多方案经济比选，土方主要控制挖运总量、挡土支护依据方案提出成本限额指标；4.1.2.1.2桩基工程：不同的桩基形式对成本及工期影响较大，且成本容易流失，重点建议桩基选型多方案比选，优化设计，据不同的桩基形式提出相应的限额指标值或分项成本目标；4.1.2.1.3结构工程：该部分约占建安成本比重较大，且对销售没有直接的影响，这部分是成本控制的重点，在满足设计规范的最低要求下，尽可能的降低成本，主要对钢筋、混凝土技术含量提出技术指标数值；4.1.2.1.4建筑、装修工程：其质量及效果对售楼影响较大，占建安成本比重较大，影响成本的主要因素为材料选型，对外墙砖、铝合金门窗、电梯前室装修、防水工程等制定合适的经济指标值；4.1.2.1.5安装工程：主要控制安装工程的设备及材料选型，对电梯、机房设备等建议采用国产或中外合资优质产品，管线选用合适的中档材料；4.1.2.1.67景观工程：景观工程成本波动性、弹性较大，设计质量、材料的选型是该部分成本控制的重点，；4.1.2.1.7分包工程：该部分的特点是专业性较强，政府相关规定有一定的可操作性，成本控制的重点是方案的深化及优化；4.1.2.2限额设计数值及成本建议按（见 GFI-CB-8-F1）格式填写，对其中重点控制点必须加以明示。4.1.3成本负责人就编制的建安成本目标限额设计成本控制建议的初稿，充分征求设计院及设计工程部的意见进行完善，召集设计工程部相关人员开会确认。4.1.4确认后的限额设计数值及成本建议经成本部经理审核、报总经理审批后作为设计限额要求，提交设计工程部具体落实。未加密版下载地址:http:/ 制定总包工程、主要分包工程承包方式成本控制目标建议书 4.2.1 项目施工图设计阶段建安成本目标限额设计成本控制建议书审批后，成本负责人根据审批的建议书，对总包、主要分包工程的承包方式提出初步建议及各分项工程成本目标。4.2.2 工程承包方式及成本目标建议书编制原则如下：4.2.2.1总包及分包工程合同结算成本目标由合同（招标）成本目标和设计变更及现场签证控制目标两部分组成，设计变更及现场签证控制目标一般根据各分项工程的性质不同按合同（招标）成本目标的10%左右的不同比例确定。4.2.2.2为了加快项目开发的速度，一般在总包工程开工前，个别分项工程必须提前开工，需独立到政府部门办理相关的报建、招标及开工手续，由甲方直接发包。常见的如土方工程、边坡支护与挡土工程、桩基工程等；此类工程建议采用单价包干的方式，根据估算总量及限定单价把分项工程招标结果控制在分项成本目标范围内。4.2.2.3对总包工程中一些专业性较强、行业竞争较激烈、市场水平与定额水平有一定差异性的工程建议作为总包工程的甲方指定分包工程，引入市场竞争机制，从而达到降低成本、保证成本目标实现的目的。具体如下：4.2.2.3.1采用总价包干方式：如人防工程、白蚁防治工程、电梯工程、通讯工程、发电机及配电房安装工程等，在限额设计值下制定承包总价；4.2.2.3.2采用单价包干方式：如防水工程、幕墙工程、铝合金工程、钢结构工程、智能化设备等，根据限额设计指标分解承包单价。4.2.2.4总包工程承包方式可按招标时施工图纸的完善程度来定，一般来说，各分项工程根据不同情况可能会采用不同的承包方式，如固定总价、暂定总价、综合单价包干、费率包干等。4.2.3 汇总完成项目总包及主要分包工程承包方式建议（见GFI-CB-8-F2），部门经理审核，总经理审批，指导总包及分包工程的招标及实施，确保总包及分包工程承包目标实现。4.2.4项目实施过程中，成本负责人负责对成本情况进行动态监控，及时预警，如有超目标的子目，分析原因，及时报部门经理、总经理决策。4.3 制定项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议书 4.3.1施工图完成后，项目负责人组织人员对常用的主要材料（设备）进行分类，据材料的各自特点及方便施工管理，分别建议采取不同的采购方式，并制定相应的成本目标，控制材料（设备）成本的目的是材料（设备）选型定板一定要控制在成本目标标范围内。4.3.2 对主要材料（设备）采购方式建议的主要原则如下：4.3.2.1甲购材料（设备）：对金额较大，质量要求较高、对楼盘的质素影响较大、施工进度配合要求不高，可以相对独立施工的的设备（安装）及成品材料可以采取甲购方式；如：机房设备设备、电梯设备、空调机组、水景设备、雕塑小品、环境设施、公建配套工程中专用设备等。4.3.2.2甲定乙购材料：设计阶段无法定板、且该材料品牌差异（质量、价格）较大，对楼盘的素质及效果影响很大、甲方要重点控制，且与施工单位工期配合较密切；信息价相差很大的材料（信息价上没有的）的材料适合采用甲定已购材料。如：外墙砖、防火门、电梯大堂装修材料、环境高档及特别要求的石材、苗木、母线槽、应急灯、网球馆及会所装修面层材料等。4.3.2.3甲方制定范围、乙方采购材料：工程中常见，对楼盘效果及素质影响不大，且有三家及以上价格、质量相近；与信息价接近；与施工进度及配合较密切的材料；如：混凝土、砌体、铝型材、玻璃、防水材料、普通的面砖及涂料油漆（功能房、楼梯间、地下室等次要位置）、特殊要求的五金件、环境普通石材（国产中低档）、PPR管材、PVU排水管、开关插座等。4.3.2.4乙定乙购的材料：市场上的所有同类材料价格都接近、对楼盘效果及素质基本没影响，与信息价很接近的材料。如：钢材、电线电缆、电线预埋管、未加密版下载地址:http:/ 成本目标分解工作细则 版本：1 第 5 页 共 14 页室外地下管道、模板、普通照明灯具（楼梯间、功能房、地下室）。4.3.3 汇总完成项目主要材料（设备）采购方式建议（见GFI-CB-8-F3），部门经理审核，总经理审批后，施工过程在成本目标范围内实施。5.附件5.1 GFI-CB-8-F1*项目施工图设计阶段建安成本限额设计成本控制建议5.2 GFI-CB-8-F2*项目总包及主要分包工程承包方式及成本控制目标建议 5.3 GFI-CB-8-F3*项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议GFI-CB-8-F1.1 _ 项目施工图设计阶段建安成本限额设计成本控制建议 经济指标 技术指标 材料 序号 分项工程设计名称 设计合同编号 总价 （万元）经济指标 经济指标值技术指标 技术指标值材料名称 材料单价设计阶段成本控制要点建议 一 土石方及挡土工程设计 1 土方工程 挖运量（万 M3）挖土及场内回填（万M3）1、土方竖向设计争取一次到位，尽可 能 减 少 动 土 量 及 动 土 次 数；2、尽 可 能 考 虑 土 方 场 内 平 衡；3、充分考虑环境对土方平衡的要求 2 边坡支护与挡土工程（含喷草）各种类型挡土墙平均单价（元/M2）钢筋砼档土墙总面积（万M2）1、设计做多个方案比选，优化挡土墙设计；2、减少钢筋砼挡土墙及预应力锚锁 3、考虑环境、单体建筑档土的要求 与衔接；二 基础工程设计 1 地基处理 2 基坑支护工程设计 考虑与档土工程设计的衔接 3 桩基工程设计 区内总建筑面积单价（元/M2）桩基形式的选择对成本影响很大，建议作多个桩基方案进行经济比选 三 主体结构工程设计 1 人防地下室 钢筋含量（KG/M2）砼含量（M3/M2）1、结构配筋设计尽量优化,可提供多个方案比选，以达到主体结构经济性 2、人防区钢筋砼/人防建筑面积 （含基础）未加密版下载地址:http:/ 钢筋含量（KG/M2）砼含量（M3/M2）1、结构配筋设计尽量优化,可提供多个方案比选，以达到主体结构经济性 2、除人防区外地下室钢筋砼/除人防区外地下室建筑面积（含基础）3 会所及配套 钢筋含量（KG/M2）砼含量（M3/M2）会所及配套从基础到屋顶所有钢筋砼/会所及配套面积 4 其它公建及配套 钢筋含量（KG/M2）砼含量（M3/M2）网球场馆及配套从基础到室外场、中心场、台阶及配套所有钢筋砼/网球场馆及配套面积 5*层住宅 钢筋含量（KG/M2）砼含量（M3/M2）1、结构配筋设计尽量优化,可提供多个方案比选，以达到主体结构经济性 2、住宅0.00 板至屋顶所有钢筋砼/住宅0.00以上面积 四 建筑工程设计 1 人防地下室 防水面积单价（元/M2）2*层地下室 防水面积单价（元/M2）3 会所及配套 外装修工程（元/M2）点玻或幕墙（元/M2）1、主要关键部位考虑高档装修 外墙砖（元/M2）外 墙 砖（元/M2）2、次要部位考虑外墙砖 外墙石材（元M2）外墙石材（元/M2）3、主要部位考虑石材 屋顶装饰构架 内装修工程（元/M2）游泳池(土建及装饰)4 其它公建及配套 外装修工程建筑面积单价（元/M2）外装修材料内地面装修工程地面单价（元/M2）地面装修材料（元/M2）选用国产材料 室外网球场（万/片）中心场（万/片）商业挑廊外立面面积单价（元/M2）选用国产材料 5 单体住宅工程 铝合金门窗（元/M2）开窗率（M2/M2）（开窗面积/建筑面积）外墙砖（元/M2）控制门、窗开洞率 仿石砖（元/M2）只考虑架空层选用仿石砖 玻璃幕墙（元/M2）控 制 幕 墙 率（M2/M2）（幕墙面积/建筑面积）控制幕墙开洞率 双扇入户门（元/樘）单扇入户门（元/樘）标 准 层 电 梯 前 室 装 修（万元/个）入口大堂精装修（万/个）主阳台栏杆、栏板（元/M）屋面防水（元/M2）2 厚 911 聚氨脂涂膜 橱卫等防水（元/M2）1.5 厚 JS 复合防水涂料 未加密版下载地址:http:/ 安装工程 1 室外管线工程 室外给水 室外排水(含化粪池）室外车行道路 1、尽可能考虑各专业管道、景观、施工现场布置 及销售环境工程的配合 2、充分考虑满足过路、山地、景观等特点要求 的预留、预埋暗沟及管道3、室外给水包括生活及消防给水 4、室外排水包括生活污水、雨水及化粪池 室外电缆工程（小区内）包括小区内所有室外低压电缆工程 室外动力及照明线路 指小区内室外照明线路及灯具 室外燃气 指铺设于小区内燃气主干管道 室外弱电 包括小区内可视防盗对讲、电话、有限电视及卫星电视、宽频网、消防弱电 室外高压电缆 指由市政电缆引入小区高压配电房的高压电缆 2 设备 2.1 电梯 会所及商业 观光电梯（万/套）室外入口处 自动扶梯*层住宅 万元/部（普通电梯）万元/部（后壁观光电梯）采用合资电梯，设计合理控制电梯的载重量及机速（含设备及安装费）2.2 空调 会所及商业 无机房中央空调（万/套）指会所及商业的中央空调工程（设备）3 一般安装工程 3.1 电气专业 人防地下室 建筑面积单价（元/M2）*层地下室 建筑面积单价（元/M2）会所及配套 建筑面积单价（元/M2）其它公建及配套 建筑面积单价（元/M2）*层住宅 建筑面积单价（元/M2）3.2 给排水专业 人防地下室 建筑面积单价（元/M2）*层地下室 建筑面积单价（元/M2）会所及配套 建筑面积单价（元/M2）其它公建及配套 建筑面积单价（元/M2）*层住宅 建筑面积单价（元/M2）1.包括生活水，消防水系统，气体灭火系统 2.生活给水管管材选型建议采用国产优质PPR管，热水管采用铜管 3.阀门建议采用国产优质铜阀门（特殊部位可采用进口阀门）3.3 通风设计 人防地下室 建筑面积单价（元/M2）未加密版下载地址:http:/ 建筑面积单价（元/M2）会所及配套 建筑面积单价（元/M2）含中央空调的安装 其它公建及配套 建筑面积单价（元/M2）4 专业分包工程 4.1 消防设计 人防地下室 建筑面积单价（元/M2）*层地下室 建筑面积单价（元/M2）4.2 人防设备及安装 人 防 建 筑 面 积 单 价（元/M2）合理设计人防分区、重点控制人防设备选型 4.3 机房设备及安装 严格 控制设备选型及档次 高低压配电机房 指高低压配电机房内所有设备（发电机、高压环网柜、变压器、低压柜等及之间的连接工程）水泵房 指水泵房内的所有设备及安装 直饮水机房 消防设备 指消防控制中心内的所有消防设备及安装 4.4 弱电工程 单体住宅工程 建筑面积单价（元/MM2）1、预埋钢管尽可能采用镀锌电线管2.包含防盗可视对讲系统，电话，有线电视，宽带网络及消防弱电3.弱电设计预埋部分要充分考虑专业深化 设计阶段的设备及布线的需要 4.6 直饮水工程 单体住宅工程 直饮水管道（元/建筑面积）直饮水抄表系统（元/表/户）4.5 燃气工程 单体住宅工程 燃气管道（元/户）指小区干管到用户的煤气工程 燃气抄表、自动报警及自动切断系统（元/表/户）合计 说明：1、不含为满足售楼需要发生的设计费用（售楼处、样板房、装修套餐、销售模型等）；2、阴影部分为重点控制项目。未加密版下载地址:http:/ 结算成本目标 合同（招标）成本目标 设计变更及签证控制目标 主要经济指标值 备注 序号 项目名称 承包方式（万元）（万元）（万元）GFI-CB-8-F3.1_项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议 成本目标 序号 材料（设备）名称 市场价/信息价万元 以往工程采购方式 建议采购方式 未加密版下载地址:http:/ 施工阶段成本控制工作细则 版本：1 第 1 页 共 5页-施工阶段成本控制工作细则1.目的：控制项目施工阶段成本，将项目总成本控制在成本目标以内 2.适用范围：适用于金地集团深圳地产公司进行的新建、改建和扩建项目 3.定义：3.1成本估算：对设计部提出的补充设计方案及设计变更、施工方案（含施工组织设计）及方案变更、材料选型方案及选型变更等进行的供领导决策参考的成本测算。3.2成本比选：对设计部提出的多个补充设计方案及设计变更、多个施工方案（含施工组织设计）及施工方案变更、多个材料选型方案及选型变更进行成本测算，并提出成本控制建议，供领导决策。4.职责：4.1 成本部经理：4.1.1负责审核补充预算；4.1.2负责审核工程进度款；4.1.3负责审核超过10 万元以上的补充设计的成本估算及成本比选 4.1.4 负责审核超成本目标的设计变更及材料设备采购以及金额在10 万元以上的设计变更、施工方案变更及材料选型变更的成本估算及成本比选 删除的内容:3.1、补充预算：根据工程部提供的的补充预算资料（已实施的补充设计、设计变更、现场签证单、材料选型变更单、甲定乙购单等）编制的阶段性工程结算，经总经理审批后的补充预算是工程结算总造价的组成部分。删除的内容:3.4 超成本目标：工程施工到某一阶段时工程成本（设计、施工、设备材料采购）超过该形象进度时的目标成本。GFI-CB-12 施工阶段成本控制工作细则 版本：1 第 2 页 共 5页-4.1.5负责审核项目成本分析报告 4.2 项目成本负责人 4.2.1负责安排编制、复核补充预算；4.2.2负责安排编制、复核工程进度款；4.2.3负责安排编制、审核成本估算及成本比选；4.2.4负责编制项目成本分析报告；5.程序 5.3 合同执行 5.3.1、合同交底 5.3.1.1项目主体工程合同签订五天内由项目成本负责人组织对工程部进行合同交底，重点针对成本控制、质量控制关键条款；5.3.1.2分包工程由项目成本负责人会同设计部在招标结束三天内以书面形式对监理进行合同交底。5.3.2 补充预算 5.3.2.1由项目成本负责人在月度计划中安排补充预算编制工作；5.3.2.2每月 10 日前由项目信息资料员负责收集全上月所发生的补充预算资料；5.3.2.3项目成本负责人必须在每月20 日前向部门负责人提交复核过的补充预算；5.3.2.4经部门经理总经理审批后，该补充预算作为合同结算价的组成部分；5.3.2.5总经理审批后的补充预算交项目资料员存档并录入成本信息库。5.3.2.6项目成本负责人每月组织一至二次合同工作交流会，对正在执行的带格式的带格式的带格式的带格式的带格式的删除的内容:5.1 施工、材料招投标及合同签订按招投标及合同作业指导书要求执行5.2 施工（材料）议标与直接委托及合同签订按议标、直接委托及合同作业指导书要求执行删除的内容:项目负责人删除的内容:项目负责人删除的内容:项目负责人删除的内容:项目负责人未加密版下载地址:http:/ 施工阶段成本控制工作细则 版本：1 第 3 页 共 5页-合同履行情况进行跟踪管理、并填写_项目_月合同价款变更情况汇总表（见 GFI-CB-12-F1）5.3.3 成本估算及成本比选 5.3.3.1项目成本负责人在接到设计变更、施工方案变更、材料选型变更审批单后。5 万元以内的必须在1 个工作日内完成编制及复核工作；5 万元-10 万元以内的必须在2 个工作日内完成编制及复核工作，报部门经理签字；10 万元以上及超过成本目标的成本估算及成本比选必须在3 个工作日内完成编制及复核工作，报部门经理签字。5.3.3.2经办人负责成本估算及成本比选的存底工作；5.3.4 设备（材料）选型、定价的成本控制 5.3.4.1如设计部选用设备、材料造成该项工程成本目标突破时，须报总经理审批。5.3.4.2经过招标方式确认价格的甲定乙购单由部门经理直接审核；非经过招标方式确认价格的甲定乙购单项目成本负责人在接到单后，二日内签字确认后，交部门经理审核。5.3.5 工程进度款支付 5.3.5.1项目成本负责人在接到工程部提交的工程进度款申请资料（施工单位的工程款支付申请表；施工单位进度款报价书；施工单位报送的本期发生的补充预算；经工程部审核的工程形象进度和补充预算资料）后，安排编制、复核工程进度款，并填写*工程进度款审核表，经部门经理审核后 提交给工程部，作为工程进度款支付的依据；5.3.5.2分包工程进度款审核表编制、复核时间为三个工作日，总包工程进度款审核表的编制、复核时间为十个工作日（含补充预算）。带格式的删除的内容:删除的内容:项目负责人删除的内容:项目负责人删除的内容:项目负责人GFI-CB-12 施工阶段成本控制工作细则 版本：1 第 4 页 共 5页-5.3.6 成本工作月报 5.3.6.1每月 8 日项目成本负责人组织人员按成本月报格式要求编制填写项目相关信息，并对信息的准确性负责，填写的内容包括（招投标计划、清单及简单评述；合同清单及简单评述；合同履行情况；付款；进度款审核；补充预算；工程结算；成本估算及方案比选；成本发展成本动态控制表；其他相关信息）5.3.7 项目成本分析报告 5.3.7.1项目全部结算工作完成一个半月内，由项目成本负责人组织完成成本分析，并出具成本分析报告；报告须就以下问题进行总结说明：项目结算成本汇总表（按照成本分类格式要求），项目结算成本与成本目标的差异分析，超过成本目标的分项工程说明、在整个项目的成本控制过程中的主要业绩、经验及教训，今后成本工作的建议。6.附件 6.1 GFI-CB-12-F1_项目 _ 月合同价款变更情况汇总表删除的内容:项目负责人删除的内容:项目负责人未加密版下载地址:http:/ 项目 _月合同价款变更情况汇总表工程项目名称：本月补充预算累计补充预算序号合同名称合 同编号合 同价 款开 工日 期形 象进 度累计已付进 度 款设计变更现场签证甲定乙购单设计变更现场签证甲定乙购单累计补充预算占合同比例备注项目成本动态监控工作细则 1.目的：及时发现项目实际成本与成本目标的偏离，并预警，最终使项目结算成本在成本目标的范围内。2.适用范围：深圳地产所开发的项目实施阶段的成本控制工作。3、定义：3.1 结算成本目标预测值：在合同价基础上，考虑补充预算及其他对合同造价有影响因素后，对合同结算造价的预测。4、职责：4.1 部门经理：4.1.1 审核发展成本动态控制表、成本动态控制表 4.2 成本负责人：4.2.1 编制发展成本动态控制表、成本动态控制表 5.实施细则：5.1 扩初设计阶段 5.1.1 扩初、施工图设计任务书与方案设计有变化或者在扩初设计过程中有重大变更，成本负责人应估算变更对项目成本的影响，报部门经理审核、总经理审阅。5.1.2 扩初设计完成后，成本负责人对项目建安成本概算中超成本目标部分提出预警，编制扩初设计阶段成本分析报告，部门经理审核，总经理审阅后，上传成本信息库。5.2 施工图设计阶段 5.2.1 施工图设计过程中有重大变更，成本负责人应估算变更对项目成本的GFI-CB-9 项目成本动态监控工作细则 版本：1 第 2 页 共 3页影响，报部门经理审核、总经理审阅。5.2.2 施工图设计完成后，成本负责人对 项目建安成本预算 中超成本目标部分提出预警，编制施工图设计阶段项目建安成本分析报告，部门经理审核，总经理审阅后，上传成本信息库。5.2.3 成本负责人按GFI-CB-8 成本目标分解工作细则要求，制定总包、主要分包工程、主要材料（设备）的成本目标，并填写到建安成本动态控制表（GFI-CB-9-F1）。5.3 施工阶段 5.3.1 成本负责人在每月5 日前，根据当月的合同价款变化汇总表，对合同的结算成本目标进行预测，并填写建安成本动态控制表，对超成本目标的合同进行分析、预警，报部门经理审核，总经理审阅后，上传成本信息库。5.3.2 成本负责人每年 1 月 10日和 7 月 10日前，根据开发部、营销部、设计部、工程部、财务部分别提供的各自负责的成本统计情况，汇编成项目发展成本动态控制表（GFP-7-8 F1），对超成本目标的子目，进行预警，报部门经理审核，总经理审阅后，上传成本信息库。5.3.3 成本负责人在项目实施的各阶段中，发现造成超成本目标的文件（如设计变更等），应及时记录、预警、报部门经理审核，总经理审批。5.4 资料存档 发展成本动态控制表、建安成本动态控制表 由项目资料信息员负责保管，工程竣工验收后移交部门秘书存档。6.附件 6.1 GFI-CB-9-F1建安成本动态控制表未加密版下载地址:http:/ 项目名称：编制时间 序号 项目名称 成本目标合同编号合同价 合同结算价本月成本目标预测 备注 成本部质量目标及测评方法1.工程成本总目标控制成功率100%项目建安总成本控制在经总裁审批后的建安总成本目标内。按财务要求时间完成项目结算后一个月内统计。成本部组织架构图部门经理招投标及合同工程师招投标及合同管理负责人（1 人）设备安装工程师设备、安装专业负责人（1 人）成本控制工程师项目成本负责人（1 人）成本控制工程师项目成本负责人（1 人）1-2 人 1-2人 1-2人 1-2人成本部岗位职责及职能定位表 职责描述 备注 基本职责描述 与集团公司有关的特别描述1、深圳地产公司开发项目的全过程全方位成本控制 各阶段成本报告及施工阶段成本月报上报集团成本管理部 2、深圳地产拓展项目的成本测算、深圳地区成本调研 须集团认证项目策划阶段成本测算报告上报集团成本管理部 3、深圳地产开发项目招投标工作的计划、组织、实施 主体工程、重要的专业工程及大宗建材及设备集团总部参与决策 4、深圳地产开发项目合同编制、签订的计划及组织工作，合同执行情况、归档的管理工作 集团公司参与决策的招投标项目合同报集团总部审核后签订、其他合同每月上传成本信