大空头解析.doc

迈克尔·布瑞
演员：克里斯蒂安·贝尔
性格古怪的独眼基金经理，他看出了美国房地产市场极不稳定，建立在高风险并且回报越来越少的次级房贷的基础之上。他预测房地产市场就于2007年的第二个季度崩溃，并且意识到自己可以通过创造一个信用违约互换的贷款违约保险市场，来从中获利，一旦房地产市场崩溃，他就会获得巨额回报。
贾瑞德·韦内特
演员：瑞恩·高斯林
贾瑞德·韦内特是一位投资人，聪明绝顶，在2005年了解到布瑞的所作所为，并且意识到布瑞的预测将会成为现实，于是他决定自己也要从贷款违约保险市场获利。
马克·鲍姆
演员：史蒂夫·卡瑞尔
华尔街世家出身，是一位基金经理，被韦内特说服加入他的计划，他们进一步发现，市场奔溃的速度被担保债务凭证影响着。

本·李克特
演员：布拉德·皮特
已经退休的一位银行家，他是在金融业中眼光精准老练的投资人。他在金融风暴来袭之前就预料到了危机，因而意识到全世界的经济可能会崩溃，他承担高风险做空次贷，孤注一掷定下“赌局”，最终大幅获益。

日益复杂的金融衍生品可分散风险但不会消灭风险，关键在如何监管和规范
　　■当流动性过剩成为常态，实体经济跟不上虚拟经济的脚步，风险会逐渐放大
■中国楼市总体杠杆不高。但基金信托通过影子银行进入房贷，问题就在那里了
空头不是元凶，问题本身就存在
复旦大学金融中心主任孙立坚教授的第一句话是“我看了两遍”。他坦言，第一遍主要关注剧情，第二遍则是从专业角度出发去理解导演要传达的一些意图，这部影片在对金融问题的剖析上非常值得称道，因而引发的反思也是多维度的。
　　在影片情节的铺陈中，几组主人公在美国房地产市场崩盘前，预测到MBS（住房抵押贷款证券）迟早会发生问题，并通过做空获得回报。
　　传统思维中，空头被认为是作恶者，是他们导致了市场的混乱甚至崩盘，然而影片却认为：不是空头创造了危机，而是问题本身就在那里，空头只是发现了没有解决的问题而已。
　　孙立坚谈到，经济学课堂上，老师经常会告诉学生，投机是资产价格发现的必要机制，如果没有投机，价格要么单边升、要么单边降，而正是由于投机的存在，资产才能在市场中维持其应有的价值。
　　从这个角度看，空头不仅不是一种恶，还是一种使金融体系健康运转的要素。所谓“苍蝇不叮无缝的蛋”，有问题空头才会“找麻烦”。由此联想到去年A股的股灾，在市场急剧下跌的时候，不少人都把矛头指向做空，股指期货等做空工具也被迫“断了手脚”，但之后人们发现，没了做空市场还在跌，这已充分说明了问题。
　　回过头来，人们都弄明白了，去除场外配置的高杠杆是导致2015年股灾的真正原因，而导致2008年美国次贷危机的也正是房地产市场的去杠杆。在孙立坚看来，是美国政府和宽松货币政策制造了资产泡沫游戏，是他们放任房地产泡沫越吹越大。
　　东方证券首席经济学家邵宇称，由于全球经济、金融的失衡，使得各国资金都投向美国债券市场，这在一定程度上也支撑了美国超宽松的货币政策，风险源是美国自身及其他市场集聚起来的那么多资金。
　　创新应分散风险不是隐藏风险
　　当然，华尔街也难辞其咎。他们把金融搞得异常复杂，各种兜兜转转之后，一级市场和二级市场甚至产生了严重脱节。
　　通常情况下，基础产品价格调整会影响衍生品价格，而现实中，这样的传导是扭曲的。相信大家肯定对影片中这样一个情节印象深刻：当美国楼市开始调整，房贷违约率不断上升，但从房贷中衍生出来的金融产品CDO（担保债务凭证）却没有和一级市场产生联动，即价格不降反升，这令一向坚持自己判断的空头也自我怀疑，自己是不是真的错了？这也是金融市场的残酷所在，有时即使看准了方向，也熬不到胜利那天。
　　而华尔街真正的“恶”在于，兜售高风险的金融产品时，不把风险充分揭示，投资者并不了解自己购买的金融产品中究竟“打包”着什么，甚至不知道一旦出现问题后，自己所要蒙受的损失。“人们只看评级机构的评价来进行投资，这也是一二级市场脱节的重要原因之一。”孙立坚说，把原本应该金融机构自己承担的风险“转嫁”给毫不知情的投资者，而且他们能够获得的投资者回报还是非常低的，这是一种道德上的恶。
　　孙立坚认为，2008年金融危机最值得反思的是道德层面。“2008年金融危机不是传统的金融危机，而是一场道德风险的危机，华尔街非常清楚凶险在哪里，但对他们来说，只要卖掉就和自己没关系了。而且卖得越多，卖到可能导致系统性风险的地步，就能倒逼央行救市。”
　　那么，各种金融创新、日益复杂的金融衍生品本身有没有错？孙立坚认为，金融创新的出发点是好的，金融衍生品大多也是分散风险的产物，本身是中性的。关键在于如何监管、如何规范。
　　理论上来说，风险只能分散，而不能完全规避，金融创新如资产证券化就是分散风险的一种手段，为的是把分母做大，那样每个分子所需承担的风险就小了，一个好的金融体系设计，风险能够降低到接近于零。眼下，我国正大力度推进金融创新，开发各类金融衍生品，就是按照分散风险的思路在操作，但切记，是分散风险而不是隐藏风险。
　　大量流动性会不会酝酿更大空头
　　影片结尾处提到，曾在2008年金融危机时造成巨大动荡的金融衍生品正死灰复燃，为什么会出现这样的情况？我们需要担心市场重蹈覆辙吗？
　　孙立坚认为，当下全球经济最大的问题在于我们只会用应对传统经济衰退的方式来刺激经济，投放大量流动性，却又收不到效果，反而在金融市场上制造着一场场跌宕起伏。流动性之下，多样的金融工具都运转了起来，然而只是在金融市场空转，没有为实体经济服务，这才是问题所在，但这也不能说是金融工具的错。这些流动性的“横冲直撞”，确实可能正在酝酿更加凶险的大空头。
　　“当前我们面临的是前所未有的状态，投放的流动性都被卷进金融体系内部，而不是应该去的实体经济里。金融如何为实体经济服务的问题值得好好思考。”孙立坚说，这种恶性循环一定要找到解决办法，因为实体经济需要金融，尤其是创新创业这种高风险买卖需要金融支持。
　　邵宇同样认为，当流动性过剩成为常态，实体经济跟不上虚拟经济的脚步，风险会逐渐放大，“金融创新一定要回到支持实体经济的本源上来”。
　　“次贷危机”会上演中国版吗？
　　看完电影再看看我们身边，像“大空头”引爆前夜那样的楼市疯狂似乎正在重现，因此不少人会问，“次贷危机”会上演吗？
　　“形式不一样，但本质是一样的。”孙立坚指出，对于复杂的金融产品我们不用太过忧虑，因为目前中国的金融衍生品远不如美国发达，类似电影中CDS（信用违约条款）、CDO这类产品国内并没有，但需要警惕问题的本质，即宽松的货币政策注入流动性，资金最终流向房地产市场。资金堆砌起了价格，而价格效应会吸引更多资金进场。
　　邵宇认为，中国的房地产市场有泡沫，但问题没那么严重。一方面，中国房地产市场的杠杆没那么大，目前首付三成的总体杠杆是合理的，而美国5%甚至零首付都有过。另一方面，中国的金融衍生产品没那么复杂与庞大，美国在房贷上建筑了几百倍乃至上千倍的衍生品市场，造成极不稳定的“倒金字塔”。中国的资产证券化还是最基本的形式，要对金融体系造成伤害，没有那么多的传导链条。
　　不过，孙立坚也谈到，虽然此前央行行长周小川提到房贷占银行贷款比例并不高，但房贷只是一级市场，基金、信托通过影子银行也进入了房贷领域，这是银行表内不体现的，其杠杆显然更高。当买基金也可以分享房地产泡沫时，问题就在那里了。
　　所以，从这个角度看，此时此刻观影《大空头》最大的启示或许是，我们有必要对房地产市场保持最大警醒。正如影片开头引用马克·吐温的金句所言：让你陷入麻烦的，并不是你未知的东西，而是那些你确信无疑、但实际上并不是那么回事的东

同样是讲那场金融危机，《监守自盗》是揭露华尔街和政府的权钱交易，《大而不倒》是从政府的角度去重现如何度过那场危机，《利益风暴》是讲高盛内部在危机来临之时如何应对，而《大空头》则是从市场参与者的角度描述了在得洞悉先机的情况下，几个“做空者”如何度过与整个市场为敌的煎熬，终于坚持到最后战胜了华尔街。
《大空头》展现了2008年金融危机爆发全过程——低利率促使民众疯狂贷款买房，导致房地产及其金融市场的异常火爆。贝尔饰演的Michael发现低利率是不可持续的，坚信房地产市场会崩盘，并利用CDS来做空；其他三个团队（Mark、高司令、皮特饰演的本与杰米兄弟）也纷纷顶住压力利用CDO做空房地产市场。他们越来越看清金融危机即将爆发的真相，并想通过游说金融业同行、媒体、评级机构来挽救这场危机。但2008年雷曼兄弟倒台，危机爆发，一切无法避免，四个团队感受到的不是获取巨额利润后的喜悦，而是迷茫和沮丧。

说这部电影有趣，究竟怎么个有趣法呢？

第一、为了让金融小白也能明白片中人物撕逼的理由所在，《大空头》竟多次自带名词解释。例如：

把《华尔街之狼》里的金发性感女郎玛格特·罗比拉来，边泡澡、品酒、抛媚眼边给你讲什么叫次级贷；
让名厨用臭鱼汤演示下什么叫CDO，然后再让赛琳娜·戈麦斯在赌桌上输得颜面扫地，以此告诉你什么叫合成CDO……

你们有没有发现，中国央行官员也是这尿性，每次经济或者A股一出问题，央行就开始说英文？中国式QE、逆回购RR、短期流动性调节SLO、常备借贷便利SLF、抵押补充贷款PSL、中期借贷便利MLF、抵押支持证券MBS、降息降准,信贷资产质押再贷款……之类的咒语全出来了。。根本不知道它在说什么。

你们要是不知道它在说什么，就只能风中凌乱了。

其实央行这些行为传递两个信号：

1、央行说英文，确实表示经济不妙。
2、所有这些英文翻译成中文，就简单两个字——印钱！

这个角色原型是来自中国上海的数学天才徐尤金（音译，Enguene Xu）。徐尤金毕业于上海复旦大学，曾获得过全国奥数二等奖。他1992年从加州大学洛杉矶分校博士毕业后，先后供职于摩根斯坦利、摩根大通银行等公司，2000年到2010年在德意志银行工作。他通过配对买方和卖方创建了第一个“债务担保证券”（Collateralized Debt Obligation，CDO）市场。金融风暴前夕，正是他做的量化模型发现了“债务担保证券”存在着巨大的违约风险，预测到了金融危机是不可避免的。所以他的同事——德意志银行交易员利普曼（Greg Lippmann）和其他三个相信徐的人做空CDS。
第三、大空头里面把标普和穆迪描述成了信用贩卖商

前几天跟与新华社撕逼的就是米国三大评级机构之一：穆迪
评级机构怎么没良心就评AAA呢？

一是他们本质是盈利公司，收钱评级，评低了人家就找竞争对手（其他评级机构）去了。二是信息不对称，他们手里只有几页财务报告，只知道这银行效益不错，根本不知道CDO里面是什么玩意。

你问：政府监管哪里去了？政府哪有投行脑子快啊。看不懂啊。你看片中的SEC员工还要给高盛投怀送抱呢。事实上，在这场全民的狂欢中，真正看出毛病的，只有片中的几个聪明的大空头。
约翰-鲍尔森毕业于哈佛，他立志要进投行工作，39岁的时候成立了自己的对冲基金，在次贷危机之前他管理的基金规模在40亿美元左右，非常的低调。约翰-鲍尔森不喜欢看评级公司的那些打分和受制于华尔街的条条框框，对市场有自己的看法，喜欢收集大量数据然后自己分析做出判断——从2006年开始，他看到美国房贷市场存在巨大的风险，专门成立了一只做空次贷产品的基金。然而刚开始的时候，保尔森和电影中的那几个小人物一样备受煎熬：基金不断的在赔钱，投资人希望能够止损，但被他断然回绝并且一直在加注，好在有些长期合作的投资人对他极其信任，最终和他一起坚持到了最后。在整个做空过程中，保尔森虽然坚信自己的判断，但与整个市场为敌也让他也不胜重负，他解压的方式是去中央公园跑步，心中支撑他信念的是丘吉尔的名言：“坚持到底、永不放弃”。事实上，如果美国房地产市场晚一年崩盘，等待着保尔森的一定是破产。而最终，他靠着做空次贷市场赚了150亿。

保尔森的对冲基金管理资产最后高达360亿美元，从此一举成为全球第三大对冲基金，保尔森也成为了华尔街的传奇。

不过，悲剧的是，保尔森作死去投资A股，搞得自己晚节不保。2012年他重仓中国“嘉汉林业”这样的公司亏损高达53%，成为当年全球业绩倒数第一的对冲基金。保尔森有苦说不出，他称，“中国公司像毒药，杀人不见血，吃人不吐骨头”，A股制度性缺陷太多。
第五，对目前中国有非常大警示作用。

对于金融创新与金融监管，其实中国也有不少值得从美国吸取的经验。美国政府在次贷危机中推波助澜的作用，这点中国政府应该警惕。而中国金融业一管就死、一放就乱，风险暴露也不够。

但最近我发现中国启次贷危机模式 。
公积金证卷化

目前首付低至2成的房贷已经不再是优质贷，而是风险颇高的次级贷了。沈阳发动学生买房，重庆鼓励农民工接盘，无收入低收入低门槛，打包成金融产品再卖给老百姓。

读完掩卷之际，100年前利维莫尔的一段话浮现在脑际：“华尔街不曾变过。口袋变了，股票变了，华尔街却从来没变，因为人性没有变。”100年前的经济历史背景和造就大萧条的一些原因可能与最近的次贷危机完全不同，但风云变幻、历史变迁中，那些基本的规律和逻辑就像亘古的星辰一样，在拨开历史的云雾后，熠熠发光。

从上个世纪80年代兴起的与新技术时代相伴的房地产市场和证券市场成为美国经济增长的引擎。蓬勃发展的商业、消费和房地产市场催生了信贷的发展，反过来，信贷的发展又助长了前者的繁荣。

金融行业开始不满足于既有的放贷业务和利润规模增长，想尽各种办法提高自有资金的使用效率，增加杠杆。它们将各种贷款变成产品，然后基于这些贷款开发出各种债券，将债券通过层层关系最后卖给普通投资者（也就是普通的消费者），以此来收回资金并进一步的放贷。这种信贷资产的证券化本身没有问题，问题的关键是，为了获得更多的贷款、开发更多的债券、得到更丰厚的利润，金融机构制造了更多和更复杂的相关金融衍生品，并将风险控制的标准降得越来越低，最后甚至“将钱借给那些没有还款能力的消费者”。

在这个过程中，伴随着房地产泡沫和各种有意无意的风险忽视，那些被认为是最精明和最谨慎的华尔街投行、评级机构及其他参与其中的金融机构，为了利益和贪欲，将次贷的泡沫越做越大。而这个泡沫不断的自身强化，让身处其中的人们欲罢不能。他们制造和包装债券，把最差的债券打包成金融产品，然后为了进一步的开发债券，在用完贷款之后又凭空制造出一些虚假的贷款。就像皇帝的新衣一样，他们自我陶醉到了荒谬的地步，举个例子，到了大崩盘的前夕，那些开发和售卖债券的人甚至希望市场上有更多做空自己债券的产品，以此来扩大自身债券业务的规模——这就好像制药企业希望通过宣传药物的副作用以此来卖更多的药一样荒谬。

在这场保守估计带来上万亿美元损失的次贷危机中，上百年来历经风雨、精心设计的各项金融制度和风控制度被华尔街的贪欲击得粉碎，或者可以说，面对人性，这些制度本身就存在重大的缺陷和漏洞。和前面的每一次一样，这一次失败的还是人类自己。站在几年后的今天，我们似乎学到了更多，似乎，什么也没有学到。

在这本关于次贷危机的半纪实作品中，刘易斯生动的刻画了几个先知先觉的投资者，他们最早认识到市场的荒谬和疯狂，并采取行动来应对。

他们中间有独眼的患有阿斯伯格综合症的巴里，有很小的对冲基金经理查理，有性格古怪的从律师转行证券业的艾斯曼。他们都是小人物，性格和生活经历迥异，但他们共同的特点是，对认识事物的真相有偏执狂般的热情，独立思考，拒绝随波逐流，逆着潮流坚持的勇气。

当次贷市场一片繁荣，所有人都沉醉其中而拒绝或者不知道去面对真相，羊群效应驱动着无意识的人们在散场的凌晨钟声敲响之前载歌载舞。几乎所有人选择了沿着似乎一直光明的道路前行，包括那些华尔街的精英们。

人类的贪欲驱动着一切，却唯独忽视了那些最基本的常识和原理：太多没有还款能力的借款人得到了借款；华尔街的金融机构们承担了几十倍的杠杆；虚拟金融的规模是全球GDP的十几倍；金融衍生品复杂到没有人能够理解；几乎所有次级贷款池里所包含的具体内容无人知晓；房地产市场和证券市场被过高的估值……但几乎没有人清醒。

书中还有一个人物让我印象深刻，他就是摩根士丹利的抵押债券交易员豪伊，他创造了90亿美元的历史上最大的单一交易亏损。作为摩根士丹利的抵押债券明星交易员，豪伊的聪明和能力毋庸置疑，而且很早的时候他就认识到了美国住房抵押贷款市场的风险，并且采取了相应的行动——买入了20亿美元针对3B级次级债券的对冲产品。但为了冲抵成本对短期业绩的影响，他又买入了160亿美元他认为绝对安全的3A级次级债券相关产品。问题的关键是他太自以为是，认为自己掌握了真相：3A级没问题，3B级出问题的可能性较大。仔细分析，在这个事件里有两个漏洞：豪伊没有自己想象中那么了解次级债券；市场的长期上涨和对利益的追逐让豪伊和摩根士丹利丧失了警惕，变得贪婪。

爱因斯坦说过：宇宙中唯有两件事物是无限的，那就是宇宙的大小与人的愚蠢。而对于前者，我还不能肯定。

看到书中那些弄潮儿的精彩演出，不由想到了巴菲特等投资大师们。在这场群体的癫狂中，巴菲特芒格们早就预见到了市场的不理性和疯狂，对于常识和规律的热爱和坚守，让他们远离这个市场，正如历史上他们一次次远离的各种泡沫和危机一样。不认同，不参与；不了解，不参与——如此简单的原则，却几乎没有人能够做到。

知行合一，独立思考，相信常识，坚守价值，这些简单的关于价值投资的原理让投资远远超出投资本身的范畴，让投资成为一个价值投资者终身的修行，也让价值投资不仅成为一种投资致富的捷径，还成为一种可以指导我们生活工作并身体力行的思想和哲学。

什么是住房抵押贷款证券化
　　住房抵押贷款证券化是资产支持证券（ABS）的一种，其偿付给投资者的现金流来自于由住房抵押贷款组成的资产池产生的本金和利息。
　　住房抵押贷款证券化是指金融机构 (主要是商业银行) 把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券。
MBS的产生
　　MBS是最早的资产证券化品种。最早产生于60年代美国。它主要由美国住房专业银行及储蓄机构利用其贷出的住房抵押贷款，发行的一种资产证券化商品。其基本结构是，把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来，形成一个抵押贷款的集合体(pool)，利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券，并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保。因此，美国的MBS实际上是一种具有浓厚的公共金融政策色彩的证券化商品。房地产证券化把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即将直接房地产投资转化为证券投资。从理论上讲，房地产证券化是对传统房地产投资的变革。它的实现与发展，是因为房地产和有价证券可以有机结合。房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，是以房地产这种有形资产做担保，将房地产股本投资权益予以证券化。其品种可以是股票、可转换债券、单位信托、受益凭证等等。
　　抵押集合体所产生的本金与利息原封不动地转移支付给MBS的投资者，因此，MBS也被称为过手证券(pass-through securities)。美国的过手抵押证券主要有以下四种：
　　1)政府国民抵押协会(GNMA)担保的过手证券；
　　2)联邦住宅贷款抵押公司(FHLMC)的参政书；
　　3)联邦国民抵押协会(FNMA)的抵押支持债券；
　　4)民间性质的抵押过手债券。
信用违约互换(credit default swap，CDS)是国外债券市场中最常见的信用衍生产品。在信用违约互换交易中，违约互换购买者将定期向违约互换出售者支付一定费用(称为信用违约互换点差)，而一旦出现信用类事件(主要指债券主体无法偿付)，违约互换购买者将有权利将债券以面值递送给违约互换出售者，从而有效规避信用风险。

担保债务凭证(Collateralized Debt Obligation, CDO)是一种固定收益证券，现金流量之可预测性较高，不仅提供投资人多元的投资管道以及增加投资收益，更强化了金融机构之资金运用效率，移转不确定风险。凡具有现金流量的资产，都可以作为证券化的标的。通常创始银行将拥有现金流量的资产汇集群组，然后作资产包装及分割，转给特殊目的载体(Special Purpose Vehicle)，以私募或公开发行方式卖出固定收益证券或受益凭证。CDO背后的为一些债务工具，如高收益的债券、新兴市场公司债或国家债券、银行贷款或其它次顺位证券。
住房抵押贷款证券化发展
　　二战以后，世界金融领域里的创新，最引人注目的莫过于资产证券化。经过多年的发展，发达国家的资产证券化无论是数量还是规模都是空前的。美国1985年资产证券发行总量为8亿美元，到1992年8月已达1888亿美元，7年平均增长157%，到1996年又上升到43256亿美元。住房抵押贷款证券化始于美国60年代。当时，由于通货膨胀加剧，利率攀升，使金融机构的固定资产收益率逐渐不能弥补攀高的短期负债成本。同时，商业银行的储蓄资金被大量提取，经营陷入困境。在这种情况下，为了缓解金融机构资产流动性不足的问题，政府决定启动并搞活住房抵押贷款二级市场，为住房业的发展和复兴开辟一条资金来源的新途径，此举创造了意义深远的住房抵押贷款证券化业务。随后，住房抵押贷款证券化从美国扩展到其他的国家和地区，如加拿大、欧洲和日本等。
　　住房抵押贷款证券化作为一种金融技术和金融工具，在美国已发展得相当成熟和完善，它是美国商业银行资产证券化最完美的典型。
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MBS的类型
· 根据支付方式的不同，MBS大致可以分为以下类型：
　　一是过手MBS（Pass-through MBS）其资产池产生的任何现金流不经过分层组合、原原本本地支付给投资者；
　　二是担保抵押债券（Collateralized Mortgage Obligations, CMOs），其现金流经过分层组合、重新安排后分配给不同需求的投资者；
　　三是剥离式MBS（Stripped MBS，SMBS）,又分为利息型IO（Interest Only）和本金型PO（Principal Only），其将现金流的本金和利息分离开并分别支付给相应的投资者。
· 根据抵押贷款的住房性质不同，MBS又可分为：
　　一是居民住房抵押贷款支持证券（Residential Mortgage-Backed Securitization,RMBS）
　　二是商用住房抵押贷款支持证券(Commercial Mortgage-Backed Securitization,CMBS)。
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住房抵押贷款证券化的优点
　　（－）有利于拓宽商业银行的融资渠道
　　实行住房抵押贷款证券化，将银行持有的住房抵押贷款转化为证券，在资本市场上出售给投资者，银行可以将这部分变现资金用以发放新的住房抵押贷款，从而拓宽银行的筹集渠道，扩大银行的资金来源，进而增强银行的资产扩张能力。90年代，美国每年住房抵押贷款的60％以上是通过发行MBS债券来提供的。在我国，随着住房抵押贷款规模的扩大，资本市场的完善以及资产证券化技术的发展，住房抵押贷款证券化必将成为我国商业银行筹集长期性信贷资金的一条主渠道。
　　（二）有利于降低商业银行的经营风险
　　我国商业银行发放的住房抵押贷款期限可长达20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式偿还银行贷款债务。而我国商业银行的负债基本上是各项存款，在各项存款中绝大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，资产与负债的期限不匹配，加大了银行的运营风险。随着住房抵押贷款业务的发展和占银行贷款总额比重的提高，这种“短存长贷”的结构性矛盾将日趋突出，并有可能使银行陷入流动性严重不足的困境，给经济发展和社会稳定造成不良影响。通过住房抵押贷款证券化，将低流动性的贷款转化为高流动性的证券，在提高银行资产流动性的同时，还可以将集中在银行的风险转移、分散给不同偏好的投资者，从而实现银行风险的社会化。
　　（三）有利于提高商业银行的盈利能力
　　实行住房抵押贷款证券化，不仅可以扩大银行的资金来源，增强银行资产的流动性，而且还可以为银行创造新的利润增长点。1．银行对已证券化的住房抵押贷款仍可继续保留服务职能；包括收回贷款本息、贷款账户记录、组织贷款抵押物拍卖以及其他相关贷款服务，并收取服务费，从而可以给银行带来费用收入。2.银行也可以作为证券包销商，为住房抵押贷款支持证券的销售提供服务，从中收取一定的手续费。3．住房抵押贷款产生的现金流在支付证券本息及各项费用后，如有剩余，银行还有权参与对剩余现金流量的分配。可见，住房抵押贷款证券化使银行的收入突破了传统存贷款利差的局限，开发了新的收入来源。同时，由于上述各项业务并不反映在银行的资产负债表上，因而不需要增加银行的资本，从而提高银行的盈利能力。
　　（四）有利于加强商业银行的资本管理
　　按照《巴赛尔协议》有关商业银行资本充足比率的规定，各国商业银行资本与加权风险资产的比率最低应为8％（其中核心资本成分为4％）。而资本充足比率偏低则一直是影响我国商业银行改革与发展的一个突出问题。通过运用资产证券化技术，将住房抵押贷款证券化，并将这部分从银行的资产负债表中移出，可以相应减少银行的风险资产数量，从而可以提高银行的资本充足比率并相应提升银行的信用等级。因此，我国商业银行要加强资本充足比率管理，提高资本充足比率，除采取“分子对策”，即通过内源、外源两条渠道充实资本外，还可以采取“分母对策”，即通过信贷资产证券化来提高资本充足比率，以充足的资本支持贷款规模的适度扩张，增强银行的风险承受能力。
　　（五）有利于完善中央银行的宏观金融调控
　　公开市场业务是中央银行调控货币供应量的基本工具之一。而中央银行在公开市场上买卖的有价证券除政府债券、国库券外，住房抵押贷款证券作为一种流动性强、收益率高的优质债券也可以成为中央银行买卖证券的对象。随着我国资本市场的完善和住房抵押二级市场的扩大，中央银行通过在金融市场买卖住房抵押贷款债券，扩大了交易对象、加大了操作力度，从而可以在广度、深度上对商业银行的流动性进行适时调节，进而有效调节货币供应量。
　　（六）有利于推动我国资本市场的发展
　　根据货币市场与资本市场的内在关联性，住房抵押贷款证券化要以完善的资本市场为条件，而通过住房抵押贷款证券化又会促进资本市场的发展与完善。一方面实行住房抵押贷款证券化，可以为资本市场提供投资风险小、现金收入稳定的新型投资品种和融资工具，促进储蓄向投资的转化，实现货币市场与资本市场的对接，成为货币市场与资本市场的联结器、金融深化的助推器；另一方面，由于住房抵押贷款证券化是一项系统工程，涉及银行、特设信托机构、信用评级机构、证券公司、资产管理公司以及机构和个人投资者诸多方面，其成功运用不仅要有以上众多参与主体的协调配合，而且要有相应的政策环境和法规体系。因此，实行住房抵押贷款证券化有利于推动我国资本市场的发展。
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住房抵押贷款证券化中存在的技术问题
　　（1） 如何将抵押贷款集中起来，按照贷款风险和收益的大小进行分类和标准化。
　　（2） 根据标准化的抵押贷款，如何设计可在证券市场上流通的、规范化的证券。
　　（3） 抵押贷款债券的管理问题。
　　（4） 证券的发行问题。
　　（5） 相关的法律、会计、税收问题。
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我国住房抵押贷款证券化的特征
　　我国住房抵押贷款证券化具有以下特征:一是以信托方式实现住房抵押贷款证券化;二是投资主体只限于机构投资者;三是信用增级的形式灵活多样,明令禁止政府提供信用担保。
　　(一)以信托方式实行住房抵押贷款证券化
　　关于住房抵押贷款证券化的模式,国内学者围绕我国应该采取美国模式还是英国和欧洲模式进行了长期的论证,关注的焦点是SPV是否要有政府背景,是采取公司形式还是信托形式。根据《信贷资产证券化试点管理办法》(下称管理办法),我国住房抵押贷款将以没有政府担保的信托方式实现证券化。管理办法第2条规定:“资产证券化是指以银行业金融机构作为发起机构,将信贷资产信托给受托机构,由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券,以该财产所产生的现金支付资产支持证券收益的结构性融资活动。”我国首单住房抵押贷款支持证券产品——“建元2005-1”就是由中国建设银行作为发起机构,委托中信信托在银行间债券市场发行的。
　　另外,我国还没有SPV方面的专门立法,但《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》(下称监管办法)对SPV的市场准入作出了严格的规定。监管办法第9条规定,信托受托机构应当“根据国家有关规定完成重新登记三年以上;注册资本不低于五亿元人民币,并且最近三年年末的净资产不低于五亿元人民币。”同时,监管办法第8条规定:“资产支持证券由特定目的信托受托机构发行,特定目的信托受托机构由依法设立的信托投资公司或银监会批准的其他机构担任。”这意味着我国的SPV的主体将是信托投资公司,但也不排除其他机构担任SPV的可能。
　　(二)投资主体只限于机构投资者
　　现阶段,我国MBS只能在银行间债券市场交易。管理办法第47条规定:“金融机构按照法律、行政法规和银监会等监督管理机构的有关规定可以买卖政府债券、金融债券的,也可以在法律、行政法规和银监会等监督管理机构有关规定允许的范围内投资资产支持证券。”这一方面是汲取我国股票市场的教训,由于我国住房抵押贷款证券化处于起步阶段,相关的法律金融制度不完善,逐步向个人投资者开放MBS业务,可以积累经验,保护中小投资者的利益,避免市场过度的非理性行为;另一方面,MBS在我国是一种全新的固定收益证券,其风险收益特征与普通企业债券、其他固定收益类证券不同,对风险管理能力要求高,而机构投资者在这一方面比较成熟,从而能够保证国内住房抵押贷款证券项目的顺利实施。
　　我国向个人投资者开放MBS业务只是时间上的问题。从成熟市场的资产证券化实践来看,只有切实保护中小投资者的利益,才能最终真正推动资产证券化的发展,这就需要进一步健全和完善相关法律法规制度。
　　(三)信用增级的形式灵活多样,政府不为MBS提供信用担保
　　信用增级是指在住房抵押贷款证券化交易结构中通过合同安排所提供的信用保护。信用增级的方式可以分为外部法和内部法:外部法是指第三方根据相关法律文件中所承诺的义务和责任,向信贷资产证券化交易的其他参与机构提供一定程度的信用保护,并为此承担相应的风险;内部法是指通过重新安排证券获得偿付的优先次序,提高优先级证券的信用级别,或通过发起人提供更多的连带责任提高证券的信用级别。
　　我国MBS的信用增级形式可以是内部法和外部法,但是不能由政府提供信用担保。管理办法第30条规定:“信用增级可以采用内部信用增级或外部信用增级的方式提供。内部信用增级包括但不限于超额抵押、资产支持证券分层结构、现金抵押账户和利差账户等方式。外部信用增级包括但不限于备用信用证、担保和保险等方式。”这无疑为我国住房抵押贷款证券化的外部增信提供了法律上的支撑。同时,政府不能为住房抵押贷款提供信用担保,因为我国《担保法》第8条明确规定:“国家机关不能作为保证人,但经国务院批准为使用外国政府或国际经济组织贷款进行的转贷款的除外。”勿庸置疑,这一规定也将制约我国住房抵押贷款证券化的发展。
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我国住房抵押贷款证券化的对策
　　（一）选择合适的商业银行作为发起人
　　在美国，一级住房抵押贷款市场上的金融机构有四类，即储蓄贷款协会、商业银行、互助储蓄银行和人寿保险公司。而我国只有商业银行发放的住房抵押贷款一级市场体系，因而，在理论上任何一家商业银行都可以作为住房抵押贷款证券化的发起人。但是，由于历史背景、贷款结构以及银行所在地区经济发展状况的不同，各家商业银行住房抵押贷款的规模也存在着明显的差异。从省市分行住房抵押贷款占贷款总额的比重来看，有的银行已超过20％，而有的银行还不足5％。因此，根据规模效益原则，我国应选择住房抵押贷款已达到一定规模的商业银行作为发起人。中国建设银行是我国开办个人住房贷款业务最早的国有商业银行。截至2000年底，该行累计发放商业性个人住房贷款1823亿元，贷款余额1368亿元，占全行各项贷款近10％，同业市场份额42％，已经具备了住房抵押贷款证券化的资产基础。因此，中国建设银行应作为我国住房抵押贷款证券化发起人的首选银行。同时，应选择住房抵押贷款规模比较大、风险控制机制比较完善、抵押贷款操作比较规范的省市分行进行试点。
　　（二）完善住房抵押贷款的一级市场
　　实行住房抵押贷款证券化必须建立住房抵押贷款的二级市场，而住房抵押贷款二级市场的建立要以完善的住房抵押贷款一级市场为基础。对我国住房抵押贷款证券化一级市场的完善包括以下两个方面：1．随着我国住房制度改革的深化和住房居民消费热点的形成，商业银行应大幅度增加对住房抵押贷款的资金投入，以适应住房抵押贷款证券化对资产基础的客观需要。2．建立健全住房抵押贷款的风险防范机制。住房抵押贷款期限长，贷款持续期内受各种不可控因素影响大，存在着诸多现实的和潜在的风险（如违约风险，利率风险，提前偿付风险），各种贷款风险的客观存在都会直接或间接地影响住房抵押贷款预期现金收入流量的稳定。而稳定的预期现金收入流量是证券化住房抵押贷款应具备的首要条件，也是发行住房抵押贷款证券的基础，还是住房抵押贷款证券还本付息的资金来源。由于现有住房抵押贷款占银行贷款总额比重较低，因而各种风险还未充分暴露出来，但是，随着住房抵押贷款的迅速发展，其占银行贷款总额比重的提高，住房抵押贷款中的风险问题将日趋突出，构成银行进一步发展住房抵押贷款业务的一大障碍。因此，要实行住房抵押贷款证券化，必须在逐步扩大住房抵押贷款规模的同时，切实加强住房抵押贷款风险的防范与化解，以保证住房抵押贷款证券化的正常运行和健康发展。
　　（三）组建专门的住房抵押证券公司一SPV
　　SPV作为特设交易机构是住房抵押贷款证券化最关键的参与主体，对住房抵押贷款证券化的运行效率及未来发展有着决定性的影响。根据SPV的性质与职能，从我国国情出发，应由政府出资设立半官方的SPW住房抵押证券公司、这是因为：1．由政府出资设立，既能充分体现政府对住房金融的引导与扶持，强化政府在住房抵押贷款证券化中的主导作用，又能赋予SPV更高的资信，从而使SPV所发行的住房抵押贷款证券更容易为投资者所接受；2．商业银行设立SPV，由于存在着密切的“母子关系”，因而容易出现商业银行与SPV之间的关联交易，并有可能对住房抵押贷款的真实销售、SPV的破产隔离以及住房抵押贷款证券的发行产生巨大的负面影响。而由政府出资设立，则可以有效解决住房抵押贷款证券化中的关联交易问题，从体制上确保住房抵押贷款证券化的正常运行；3．目前我国商业银行的风险防范机制还不完善，金融市场发育还不成熟，又缺乏信贷资产证券化的操作经验，因而初始阶段的SPV将面临更大的运营风险。而SPV以政府为背景，可以从资金上更好地应对可能出现的偿付危机，以保证住房抵押贷款证券化的持续稳定发展。
　　（四）分阶段推出不同品种的住房抵押贷款证券
　　发行住房抵押贷款证券在我国作为新生事物，发行者要逐步积累经验，投资者对其也有一个认识和接受的过程。因此我国发行住房抵押贷款证券，应在不同的发展阶段推出不同的证券品种。在住房抵押贷款证券化的初期，可以考虑以转手抵押贷款证券作为首选品种。转手抵押贷款证券不仅技术简单，可操作性强，而且因有政府机构提供担保而具有较高的安全性、流动性和收益性。因此，我国政府抵押贷款证券化在试点阶段发行转手抵押贷款证券既可以吸引更多的投资者认购，又可以推动住房抵押贷款二级市场的发展及金融机构风险的防范，还可以为今后发行其他技术更为复杂的住房抵押贷款证券品种创造条件，打